Thông qua khảo sát các HGĐ, thực trạng giá đất vùng ven TPST năm 2014 và kỳ vọng tăng về giá đất trong 1 năm sau đó, kết quả được thể hiện trong bảng 4.2.
Bảng 4.2: Thực trạng giá đất và kỳ vọng về giá đất của các hộ gia đình ở vùng ven thành phố Sóc Trăng năm 2013-2014
Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Giá trị trung bình Giá trị lớn nhất Giá trị nhỏ nhất Giá trị trung bình Giá trị lớn nhất Giá trị nhỏ nhất Giá đất (đồng/m2 ) 536.805 3.000.000 25.000 1.224.102 3.000000 270.000 Kỳ vọng (%) 16,61 60,00 0,00 19,15 60,00 0,00 Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Ghi chú: giá đất và kỳ vọng t i thời điểm mua đất từ năm 2013 - 2014
Qua khảo sát ta thấy giá đất cao nhất được khảo sát là 3.000.000 đồng/m2
cho cả 2 loại nhóm đất, tuy có sự đột biến giá trị đất lớn nhất của nhóm đất nông nghiệp, nhưng khi so sánh về giá trị trung bình thì đất nông nghiệp vẫn luôn được định giá thấp hơn nhiều so với đất phi nông nghiệp. Theo đó, giá đất trung bình của nhóm đất phi nông nghiệp cao hơn nhóm đất nông nghiệp gấp 2,28 lần. Mức giá đất thấp nhất được khảo sát cho đất nông nghiệp là 25.000 đồng/m2
và đất phi nông nghiệp là 270.000 đồng/m2. Vì sự chênh lệch cực lớn trong nhóm đất nông nghiệp nên giá trị bình quân đạt khoảng 540.000 đồng/m2
đất nông nghiệp. Nguyên nhân của hiện tượng này là do trong nhóm đất nông nghiệp nêu trên bao gồm đất trồng lúa và đất cây lâu năm. Đất trồng lúa có giá mua rất rẻ từ 25.000 – 80.000 đồng/m2, tùy vị trí gần kênh, rạch mà giá có thể đạt 110.000 đồng/m2. Đất cây lâu năm thường xen lẫn trong khu vực dân cư và chỉ thể hiện trên mặt giấy tờ, người mua đất có thể chỉ xem xét các yếu tố khác mà không bận tâm về loại đất. Mặt khác, đất cây lâu năm hay đất vườn trồng theo vụ, trong thời gian gieo trồng có thể được chuyển nhượng với giá trị cao hơn bình thường nhiều lần. Đặc biệt, thông qua khảo sát nhận thấy, những HGĐ cho thuê nhà trọ chấp nhận trả giá cao để mua lô đất loại cây lâu năm. Bởi vì diện tích thường rất lớn thích hợp cho mục đích người dùng nhưng rồi không thực hiện việc chuyển đổi loại đất dẫn đến sai lệch trong giá trị khảo sát.
Bảng 4.2 còn cho thấy mức độ kỳ vọng của người dân vùng ven thành phố. Theo đó, mức kỳ vọng trung bình chỉ đạt 16,61% cho nhóm đất nông nghiệp và 19,15% cho nhóm đất phi nông nghiệp. Tính trên 2 nhóm đất thì chỉ
có 6% HGĐ cho mức kỳ vọng trên 50%, trong đó giá trị kỳ vọng cao nhất từ người dân đạt 60%, với 2% HGĐ chọn mức này. Bệnh cạnh đó, vẫn tồn tại những hộ không đặt nhiều kỳ vọng vào giá đất 1 năm sau đó, điển hình là có đến 11% HGĐ chọn mức kỳ vọng 0%. Tuy nhiên, đa số HGĐ đặt kỳ vọng từ 20% đến 40% cho giá đất 1 năm sau, có khoảng 45% HGĐ đã lựa chọn mức này. Tuy mức kỳ vọng vào việc tăng giá đất có tỉ lệ trên 50% không nhiều nhưng do đây là giá trị tài sản lớn tính trên đơn vị 1 m2
nên mức tăng từ 20% trên thực tế tổng giá trị tài sản đã vượt cao so với ban đầu. Nguyên nhân chủ yếu của 11% HGĐ không kì vọng vào việc tăng giá đất là vì các HGĐ này chưa lên thổ cư hoặc sử dụng đất chưa đúng mục đích nên lo ngại việc tăng chi phí chuyển đổi loại đất.
Vùng nghiên cứu có nhiều khu vực thuộc đất quy hoạch phát triển đô thị, bên cạnh đó mức kỳ vọng vào việc tăng giá trong năm sau cũng ở mức cao, tuy nhiên mức giá đất được chuyển nhượng hiện tại vẫn còn thấp hơn so với mức giá quy định của nhà nước. Bảng 4.3 dưới đây sẽ thể hiện rõ được sự chênh lệch giữa giá chuyển nhượng đất thổ cư hiện tại và giá đất thổ cư mà nhà nước quy định trong năm 2014.
Bảng 4.3: So sánh giá đất thổ cư điều tra với giá đất thổ cư quy định hiện hành Đơn vị tính: Ngàn đồng/m2
Tên đường
Giá đất điều tra Giá đất quy định Số quan sát Cao nhất Thấp nhất Bình quân Cao nhất Thấp nhất Bình quân Quốc lộ 1A 20 1.400 306 784 3.000 2.500 2.800 Tôn Đức Thắng 17 2.900 500 1.410 7.500 3.000 2.532 Phạm Hùng 6 3.000 1.000 1.550 3.000 1.500 1.750
Nguồn: Tự khảo sát, 2014 và Quyết đ nh số 53/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng
Ghi chú: Áp dụng đối với đất thổ cư và giá tr bình quân đã được làm tròn hàng đơn v Giá đất quy đ nh năm 2013 và 2014 là như nhau cho 3 tuyến đường.
Giá đất quy định trong bảng là mức giá căn cứ tương ứng với vị trí đất của HGĐ đã chuyển nhượng, từ đó thống kê và tính được giá trị bình quân. Theo bảng 4.3 thì rõ ràng giá đất thực tế chuyển nhượng đất thấp hơn so với giá đất nhà nước quy định cho vị trị tương ứng đó. Giá trị bình quân thực tế
mua bán trên đường Quốc lộ 1A chỉ bằng 28% so với quy định, tại đường Tôn Đức Thắng tỉ lệ này là 55,69%, tương đối cao trên đường Phạm Hùng khi giá thực tế mua bán đạt 88,57% so với giá quy định. Có thể hiểu người dân ở khu vực vùng ven chưa nhìn nhận đúng giá trị của đất ở, trong khi đó, người dân chưa nắm bắt hết lợi ích khi quy hoạch vùng ven mang lại cho HGĐ. Một nguyên nhân khách quan khác, do người dân chậm hoặc không tiếp xúc đối với khung giá đất quy định nên chưa nắm bắt giá trên thực tế. Mặt khác, những nhà đầu tư bất động sản lại nắm bắt tốt những thông tin và hiểu rõ tình trạng quy hoạch của thành phố nên có khả năng hạ giá đất người mua, đây chính là cơ hội thu mua chờ cơ hội bán ra.
Tương tự như loại đất thổ cư, đất nông nghiệp cũng có những giá bán ra tương đối thấp so với giá quy định. Kết quả khảo sát cho thấy giá trị đất nông nghiệp được chuyển nhượng với mức nhất chỉ đạt 25.000 đồng/m2
, tương đương 31,25% so với mức giá quy định cho loại đất nông nghiệp.
Giá đất trong khảo sát trên tương đồng với kết quả khảo sát của Sở Tài nguyên và Môi trường Sóc Trăng trong năm 2013, sự tương đồng được thể hiện qua bảng 4.4.
Bảng 4.4: So sánh giá đất thổ cư điều tra với giá đất quy định hiện hành của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng năm 2013.
Đơn vị tính: Ngàn đồng/m2
Tên đường
Giá đất điều tra Giá đất quy định Số quan sát Cao nhất Thấp nhất Bình quân Cao nhất Thấp nhất Bình quân Quốc lộ 1A 4 1.216 871 419 2.500 2.500 2.500 Tôn Đức Thắng 12 6.680 1.462 4.071 7.500 1.500 4.500 Phạm Hùng 2 3.015 1.184 2.100 3.000 3.000 3.000
Nguồn: S Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng, 2013
Kết quả khảo sát cũng tương đồng với kết quả khảo sát của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Sóc Trăng (2013), khi cho thấy xu hướng người dân đang thực hiện giao dịch mua bán đất với giá thấp hơn mức giá đã quy định. So sánh bảng 4.3 và bảng 4.4 có thể thấy mức giá thực tế tại khu vực thuộc trục Quốc lộ 1A (thuộc phường 10) luôn thấp cách biệt lớn so với giá quy định, đối với đường Phạm Hùng thì mức giá đất thực tế cách biệt thấp hơn nhưng vẫn chưa bằng giá quy định.