Chỉ Tiêu
2015 2020 thành phố mở rộng
Diện tích
(ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích tự
nhiên 7.616 100,00 12.720 100,00
Đất nông nghiệp 3.610 47,40 7.220 56,80
Đất phi nông
nghiệp 4.006 52,60 5.500 43,20
Nguồn: Quy ho ch sử dụng đất của tỉnh giai đo n 2011 – 2020 Ghi chú: Diện tích trong bảng đã được làm tròn (theo đúng báo cáo)
Theo bảng 3.4, thành phố sẽ được mở rộng thêm khoảng 67,26% diện tích tự nhiên và cơ cấu đất nông nghiệp và phi nông nghiệp cũng bị thay đổi do quá trình sáp nhập, mở rộng thành phố. Đất nông nghiệp sau khi được mở rộng sẽ chiếm cơ cấu 56,80% trong khi đất phi nông nghiệp chiếm 43,20%. Nguyên nhân là do việc mở rộng thành phố sẽ tiếp nhận thêm những vùng ven các xã, thị trấn, những vùng thế mạnh nông nghiệp (lúa nước), do đó làm gia tăng diện tích đất nông nghiệp. Tuy nhiên để đảm bảo tiến độ đô thị hóa, quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nên việc quy hoạch cũng phải đảm bảo tỷ lệ đất nông nghiệp không quá cao so với đất phi nông nghiệp. Cụ thể theo đề án mức trên lệch của 2 loại nhóm đất là 13,60% hay 1.720 ha đất nông nghiệp. Phương án này được đánh giá là phù hợp với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa của tỉnh và tiêu chí đạt đô thị loại II của thành phố.
3.2.4 Thực trạng giá đất theo quy định ở Thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng Sóc Trăng
Mức giá đất năm 2014 tại TPST được xác định căn cứ theo Quyết định số 53/2013/QĐ-UBND ngày 27/12/2013 của UBND tỉnh Sóc Trăng, trong đó,
mức giá đất thổ cư ở 3 tuyến đường lớn thuộc vùng ven TPST được thể hiện cụ thể trong bảng 3.5.
Bảng 3.5: Giá đất thổ cư theo quy định tại 3 tuyến đường lớn thuộc vùng ven thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng
Tên đường Vị trí
Đoạn đường Giá đất năm
2014 (đồng) Từ Đến Quốc lộ 1A 3 Đ. Dương Kỳ Hiệp Cổng Trắng 3.000.000 4 Cổng Trắng Ngã ba Trà Tim 2.500.000 Tôn Đức Thắng
1 Cầu C247 Đ. Lê Vĩnh Hòa 13.000.000 2 Đ. Lê Vĩnh Hòa Hẻm Chùa Phước
Nghiêm 7.500.000
3 Ranh hẻm Chùa Phước Nghiêm
Hết ranh UBND
Phường 5 4.000.000
1 Giáp ranh UBND
Phường 5 Giáp Đ. Lương ĐịnhCủa 3.000.000 Phạm Hùng 1 Đ. Bà Triệu Ngã ba đ. Coluso 3.000.000 2 Ngã ba Đ.Coluso Cống 77 1.500.000 3 Cống 77 Cầu Saintard 1.000.000 1 Đ.Phạm Hùng Giáp xã Châu Khánh 400.000
Nguồn: Quyết đ nh số 53/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng
Từ bảng 3.5 có thể thấy, mức giá quy định cho loại đất thổ cư tại những tuyến đường trục chính như trục Quốc lộ 1A, đường Tôn Đức Thắng hay Phạm Hùng tương đối cao. Ngay cả khi lô đất thuộc vị trí 3 và 4 thuộc trục Quốc lộ, đặc biệt là tại vị trí gần đô thị trung tâm như đường Tôn Đức Thắng (từ cầu C247 đến đường Lê Vĩnh Hòa) mức giá lên đến cả chục triệu đồng cho 1 m2. Trong khi đó, khu vực xa trung tâm mặc dù vẫn thuộc vị trí 1 như trục đường Phạm Hùng (giáp ranh xã Châu Khánh) mức giá chỉ còn 400.000 đồng/m2, mức giá thấp hơn cả vị trí 3 trên cùng tuyến đường nhưng gần trung tâm hơn.
Trong khi đó, đối với loại đất nông nghiệp (đất ruộng), Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng đã quy định giá đất nông nghiệp trên địa bàn TPST được phân thành 1 vị trí với mức giá chung là 80.000 đồng/m2
. Mức giá đất nông nghiệp này thấp hơn nhiều so với mức giá của đất thổ cư tại vị trí 3 của đường Phạm Hùng như bảng 3.5.
CHƯƠNG 4
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG 4.1 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG
4.1.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu
* Tuổi, thu nhập, diện tích đất và thu nhập từ đất của đối tượng nghiên cứu
Bảng 4.1 thể hiện khái quát một số thông tin và đặc điểm về đối tượng nghiên cứu của mẫu khảo sát, với tổng số đáp viên trong khảo sát nghiên cứu là 100 người.
Bảng 4.1: Mô tả đối tượng nghiên cứu ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng Tiêu chí Đơn vị tính Trung
bình
Độ lệch
chuẩn Cao nhất
Thấp nhất Tuổi đáp viên tuổi 42,06 9,20 67,00 28,00 Thu nhập của gia
đình triệu đồng/tháng 7,89 4,49 40,00 2,00 Diện tích m2 933,19 1.797,17 9.360,00 40,00 Thu nhập từ đất đồng/m 2 /nă m 59.020 146.336,100 708.200 0 Nguồn: Tự khảo sát, 2014 Ghi chú: Số quan sát n=100
Độ tuổi là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng rất lớn đối với đời sống hàng ngày cũng như sự phát triển kinh tế của cả gia đình. Từ số liệu trong bảng 4.1 cho thấy tuổi trung bình của đáp viên thuộc độ tuổi tương đối khá cao 42,06 tuổi. Đáp viên có độ tuổi trong khoảng trung bình cao là vì trong quá trình phỏng vấn, đáp viên chủ yếu là người có khả năng quyết định trong gia đình và là người trong độ tuổi lao động có thể đứng tên chuyển nhượng đất. Đáp viên có tuổi cao nhất là 67 tuổi, đáp viên có tuổi nhỏ nhất ở 28 tuổi.
Thu nhập trung bình của các HGĐ trong một tháng đạt 7,89 triệu/tháng. Mức thu nhập trong khảo sát tương đối cao, vì do đối tượng của khảo sát là những HGĐ có thực hiện mua đất nên mức thu nhập của HGĐ cũng thuộc loại tương đối khá để đáp ứng việc mua đất của gia đình. Hộ có thu nhập cao thường là các HGĐ có kinh doanh, trong khi thu nhập thấp hơn thuộc về
những gia đình là canh tác nông nghiệp hoặc cán bộ công chức, viên chức. Mức thu nhập cao nhất đạt đến 40 triệu đồng/tháng, trong khi thu nhập thấp nhất chỉ đạt 2 triệu đồng/tháng. 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 1 5 9 13 17 21 25 29 33 37 41 45 49 53 57 61 65 69 73 77 81 85 89 93 97 T ri ệu đ ồ n g
Hình 4.1 Thu nhập của các hộ gia đình trong khảo sát
Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Diện tích đất trung bình sở hữu bởi các HGĐ trong khảo sát vào khoảng 933,19 m2/hộ, nguyên nhân làm cho diện tích trung bình lớn là do loại đất được chuyển nhượng bao gồm cả đất thổ cư, đất trồng lúa và đất cây lâu năm khác. Diện tích đất nhỏ chủ yếu thuộc loại đất thổ cư, ngược lại đất được chuyển nhượng với diện tích lớn thường là đất ruộng. Tuy nhiên, vì một số lý do và mục đích của HGĐ mà diện tích đất được chuyển nhượng lớn nhỏ thay đổi tương đối nhiều. Diện tích đất nhỏ nhất được chuyển nhượng đạt 40 m2
, trong khi diện tích đất được chuyển nhượng lớn nhất đạt đến 9.360 m2
.
Đối với thu nhập từ đất, mức thu nhập từ đất trung bình khoảng 146.336 đồng/m2
/năm. Tuy nhiên trong đó có đến 57% HGĐ không có thu nhập từ đất, nguyên nhân chủ yếu do những HGĐ này có nghề nghiệp là công chức, viên chức hay nhân viên văn phòng nên không tạo ra thu nhập từ đất. Trong khi đó, mức thu nhập từ đất cao nhất đạt đến 708.200 đồng/m2/năm, những hoạt động chủ yếu trong khảo sát tạo ra thu nhập từ đất gồm: hoạt động canh tác nông nghiệp, cho thuê nhà trọ và buôn bán. Trong 43% HGĐ có thu nhập từ đất thì số HGĐ có canh tác nông nghiệp chiếm 55,18%, do đó, mức thu nhập từ đất bình quân trong năm trên 1 m2
đất đạt mức tương đối thấp.
* Giới tính, nghề nghiệp và trình độ học vấn của đối tượng nghiên cứu
Thống kê tỷ lệ các đáp viên cho thấy tỷ lệ người đứng tên chuyển nhượng đất là nữ thấp hơn. Nhìn chung, tỷ lệ nữ làm chủ hộ vẫn còn hạn chế, trong khảo sát đạt 38%, trong khi đó nam chiếm 62%
Nam 62% Nữ
38%
Hình 4.2 Tỷ lệ giới tính của đáp viên (n=100)
Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Nguyên nhân có sự chênh lệch khá cao là do quan điểm nam giới là trụ cột trong gia đình đã ăn sâu vào tiềm thức. Vì thế nam giới thường đứng đầu gia đình là chủ hộ để giải quyết các vấn đề phát sinh xảy ra trong cuộc sống hằng ngày, đặc biệt là vấn đề quan trọng như đứng tên trong giấy tờ mua bán tài sản có giá trị lớn. Bên cạnh đó vẫn có một số gia đình đơn thân có người nữ là trụ cột trong gia đình lúc này vai trò người đứng tên trong giấy tờ quan trọng được thay thế cho những người vợ, người mẹ trong gia đình.
Đối với tiêu chí trình độ học vấn, đối tượng nghiên cứu phần lớn có trình độ học vấn thuộc cấp 2, chiếm tỷ lệ cao nhất 32%. Đáp viên có trình độ học vấn cấp 3 và trên cấp 3 có tỷ lệ tương đối cao đạt 24%.
Không biết chữ 1% Cấp 1 19% Cấp 2 32% Cấp 3 24% Trên cấp 3 24% Hình 4.3 Tỷ lệ trình độ học vấn của đáp viên (n=100) Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Nhìn chung, trình độ học vấn của đối tượng nghiên cứu tương đối cao, bên cạnh đó vẫn có tỷ lệ rất nhỏ 1% là đối tượng không biết chữ.
Đối với nghề nghiệp của đối tượng nghiên cứu, qua khảo sát cho thấy có 7 nhóm ngành nghề chính, bao gồm: tự kinh doanh, buôn bán nhỏ; nội trợ;
nông dân; công chức, viên chức; công nhân, nhân viên; nghĩ hưu; và nhóm những ngành nghề khác. Nông dân 25% Khác 5% Nội trợ 5% Nghĩ hưu 3% Kinh doanh, buôn bán nhỏ 30% Công chức, viên chức 23% Công nhân, nhân viên 9%
Hình 4.4 Tỷ lệ nghề nghiệp của đáp viên (n=100)
Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Nhóm nghề tự kinh doanh, buôn bán nhỏ chiếm tỷ lệ cao nhất với 30%. Đối với nhóm đáp viên này khi đô thị hóa sẽ mở rộng đường phố, tập trung dân cư đông đúc là cơ hội kinh doanh nên có tỷ lệ thực hiện chuyển nhượng đất tương đối cao. Nhóm nghề nông dân xếp thứ 2 với 25%, thấp hơn không nhiều là nhóm công chức, viên chức với 23%, nhóm công nhân, nhân viên đạt 9%, nghĩ hưu 3% và nhóm nội trợ cùng với nhóm những ngành nghề khác đều đạt 5%.
* Mục đích sử dụng đất của đối tượng nghiên cứu
Qua khảo sát cho thấy mục đích sử dụng đất của HGĐ thuộc 3 nhóm chính, bao gồm: canh tác nông nghiệp, xây nhà ở và xây dựng cho thuê.
Xây nhà ở 66% Cho thuê 10% Canh tác nông nghiệp 22% Khác 2%
Hình 4.6 Mục đích sử dụng đất của đối tượng nghiên cứu (n=100)
Mục đích sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất là xây dựng nhà ở, đạt 66%. Trong đó, có 74,24% HGĐ cho biết mục đích sử dụng đất của gia đình là phù hợp với loại đất khi được chuyển nhượng. Trong 25,76% HGĐ sử dụng đất không đúng loại đất thì 58,82% là công nhân viên chức hoặc nhân viên văn phòng. Nguyên nhân là do mức giá đất nông nghiệp tương đối thấp hơn mức giá đất thổ cư, thích hợp cho HGĐ bị hạn chế tài chính. Tuy nhiên theo kết quả khảo sát thì họ chưa hoặc chuyển đổi 1 phần loại đất để xây dựng nhà ở, vì việc chuyển đổi loại đất làm tốn thêm chi phí nên hiện tại họ vẫn chưa thực hiện xây dựng hoàn toàn. Trong mục đích sử dụng đất có 2% được sử dụng cho mục đích khác chủ yếu là phục vụ cho đầu tư kinh doanh bất động sản trong dân. Việc đô thị hóa phát triển nên đầu tư kinh doanh đất được nhiều HGĐ thực hiện tự phát với mục đích chính là thu lợi do chênh lệch giá đất.
* Tình tr ng quy ho ch đất của đối tượng nghiên cứu
Trong thời điểm cuối của giai đoạn 1 quy hoạch phát triển thành phố (2013 - 2014) thì nhiều khu vực đã và đang được thực hiện quy hoạch. Kết quả của việc khảo sát nghiên cứu tại vùng ven thành phố cho kết quả tương tự.
A 61% B 12% C 27%
Hình 4.6 Tỷ lệ HGĐ quy hoạch theo khảo sát
Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Ghi chú: A: Đã và đang sinh sống trong khu vực quy ho ch; B: Không biết chắc chắn có quy ho ch hay không; C: Không có quy ho ch
Qua kết quả khảo sát cho thấy có đến 61% HGĐ đã hoặc đang sinh sống trong khu vực quy hoạch phát triển đô thị, bên cạnh đó là 12% HGĐ không biết chắc chắn có quy hoạch hay không tại vùng đang sinh sống, còn lại 27% cho rằng khu vực sinh sống của họ không được quy hoạch.
4.1.2 Thực trạng giá đất ở thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng
Thông qua khảo sát các HGĐ, thực trạng giá đất vùng ven TPST năm 2014 và kỳ vọng tăng về giá đất trong 1 năm sau đó, kết quả được thể hiện trong bảng 4.2.
Bảng 4.2: Thực trạng giá đất và kỳ vọng về giá đất của các hộ gia đình ở vùng ven thành phố Sóc Trăng năm 2013-2014
Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp Giá trị trung bình Giá trị lớn nhất Giá trị nhỏ nhất Giá trị trung bình Giá trị lớn nhất Giá trị nhỏ nhất Giá đất (đồng/m2 ) 536.805 3.000.000 25.000 1.224.102 3.000000 270.000 Kỳ vọng (%) 16,61 60,00 0,00 19,15 60,00 0,00 Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Ghi chú: giá đất và kỳ vọng t i thời điểm mua đất từ năm 2013 - 2014
Qua khảo sát ta thấy giá đất cao nhất được khảo sát là 3.000.000 đồng/m2
cho cả 2 loại nhóm đất, tuy có sự đột biến giá trị đất lớn nhất của nhóm đất nông nghiệp, nhưng khi so sánh về giá trị trung bình thì đất nông nghiệp vẫn luôn được định giá thấp hơn nhiều so với đất phi nông nghiệp. Theo đó, giá đất trung bình của nhóm đất phi nông nghiệp cao hơn nhóm đất nông nghiệp gấp 2,28 lần. Mức giá đất thấp nhất được khảo sát cho đất nông nghiệp là 25.000 đồng/m2
và đất phi nông nghiệp là 270.000 đồng/m2. Vì sự chênh lệch cực lớn trong nhóm đất nông nghiệp nên giá trị bình quân đạt khoảng 540.000 đồng/m2
đất nông nghiệp. Nguyên nhân của hiện tượng này là do trong nhóm đất nông nghiệp nêu trên bao gồm đất trồng lúa và đất cây lâu năm. Đất trồng lúa có giá mua rất rẻ từ 25.000 – 80.000 đồng/m2, tùy vị trí gần kênh, rạch mà giá có thể đạt 110.000 đồng/m2. Đất cây lâu năm thường xen lẫn trong khu vực dân cư và chỉ thể hiện trên mặt giấy tờ, người mua đất có thể chỉ xem xét các yếu tố khác mà không bận tâm về loại đất. Mặt khác, đất cây lâu năm hay đất vườn trồng theo vụ, trong thời gian gieo trồng có thể được chuyển nhượng với giá trị cao hơn bình thường nhiều lần. Đặc biệt, thông qua khảo sát nhận thấy, những HGĐ cho thuê nhà trọ chấp nhận trả giá cao để mua lô đất loại cây lâu năm. Bởi vì diện tích thường rất lớn thích hợp cho mục đích người dùng nhưng rồi không thực hiện việc chuyển đổi loại đất dẫn đến sai lệch trong giá trị khảo sát.
Bảng 4.2 còn cho thấy mức độ kỳ vọng của người dân vùng ven thành phố. Theo đó, mức kỳ vọng trung bình chỉ đạt 16,61% cho nhóm đất nông nghiệp và 19,15% cho nhóm đất phi nông nghiệp. Tính trên 2 nhóm đất thì chỉ
có 6% HGĐ cho mức kỳ vọng trên 50%, trong đó giá trị kỳ vọng cao nhất từ người dân đạt 60%, với 2% HGĐ chọn mức này. Bệnh cạnh đó, vẫn tồn tại những hộ không đặt nhiều kỳ vọng vào giá đất 1 năm sau đó, điển hình là có đến 11% HGĐ chọn mức kỳ vọng 0%. Tuy nhiên, đa số HGĐ đặt kỳ vọng từ 20% đến 40% cho giá đất 1 năm sau, có khoảng 45% HGĐ đã lựa chọn mức này. Tuy mức kỳ vọng vào việc tăng giá đất có tỉ lệ trên 50% không nhiều nhưng do đây là giá trị tài sản lớn tính trên đơn vị 1 m2
nên mức tăng từ 20% trên thực tế tổng giá trị tài sản đã vượt cao so với ban đầu. Nguyên nhân chủ yếu của 11% HGĐ không kì vọng vào việc tăng giá đất là vì các HGĐ này chưa lên thổ cư hoặc sử dụng đất chưa đúng mục đích nên lo ngại việc tăng