Sóc Trăng
Kết hợp từ kết quả của các kiểm định và kết quả của mô hình hồi quy sau khi khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay đổi, đề tài rút ra được 7 biến có hệ số có nghĩa, tương ứng là 7 yếu tố trong quá trình đô thị hóa đã có tác động đến giá đất ở vùng ven TPST. Các biến có hệ số đạt mức ý nghĩa được trình bày trong bảng 4.13.
Bảng 4.13: Hệ số của các biến có ý nghĩa thống kê
Tên biến Hệ số P > |t| Dấu kỳ vọng
Khoảng cách -0,05933 0,039 - Kỳ vọng 10,05331 0,036 + Loại đất 265,0009 0,035 + Tiếp giáp 402,6421 0,019 + Quy hoạch 214,7704 0,068 + Giao dịch - 328,9364 0,034 - Phong thủy 294,45 0,041 ± _Const 576,7363 0,022 ± Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Khoảng cách có ý nghĩa thống kê trong sự ảnh hưởng đến giá đất, hệ số của biến khoảng cách đạt mức ý nghĩa ở 5% và mang giá trị âm (-) giống như dấu kỳ vọng. Điều này có nghĩa là khi khoảng cách từ lô đất đến trung tâm càng xa thì mức giá đất sẽ càng giảm. Hiện tượng này rất phù hợp trên thực tế, khu vực càng xa trung tâm thì càng ít những dịch vụ xã hội, tiện nghi giao thông, khu vực giải trí, bên cạnh đó là vấn đề mật độ dân cư giảm, đảm bảo kinh tế gia đình. Do đó, khi xem xét đất ở xa trung tâm, giá đất luôn được định giá thấp ở so với khu vực gần trung tâm. Hệ số của biến khoảng cách đạt 0,0593 do đó nếu các yếu tố khác không đổi, khi khoảng cách tăng lên 1000 m thì mức giá đất sẽ giảm đi giá trị khoảng 59 ngàn đồng/m2
Hệ số của biến kỳ vọng đạt mức ý nghĩa ở 5% và mang giá trị dương (+) giống như dấu kỳ vọng. Điều này có nghĩa là khi mức kỳ vọng vào giá đất năm sau của người dân càng tăng thì giá đất càng cao. Trên thực tế, khi có mức kỳ vọng vào giá đất năm sau tăng thì người dân sẵn sàng chi trả cao hơn để mua được đất. Nguyên nhân là do 2 nhóm nhận thức của người dân, nhóm người thứ 1 họ nghĩ năm sau tăng cao nếu năm nay không mua sẽ khó mua vào năm sau nên sẵn sàng trả cao hơn; nhóm thứ 2 nhằm mục đích sinh lợi mua giá cao hơn ở hiện tại nhưng kỳ vọng giá đất năm sau tăng cao hơn sẽ đầu tư hoặc bán lại tạo giá cao hơn để sinh lợi. Hệ số của biến kỳ vọng đạt 10,05 nên khi kỳ vọng của người dân tăng thêm 1% thì giá đất sẽ tăng thêm 10,05 ngàn đồng/m2
nếu các yếu tố khác không đổi.
Hệ số của biến loại đất có mức ý nghĩa ở 5% và mang giá trị dương (+), tức là đất đã chuyển sang thổ cư có giá cao hơn đất chưa phải là thổ cư, điều này phù hợp với thực tế. Hệ số của biến loại đất đạt 265,00 nên ta có thể nói giá đất của đất đã lên thổ cư sẽ cao hơn đất thuộc loại khác 265 ngàn đồng/m2
nếu các yếu tố khác không đổi.
Ở mức ý nghĩa 5%, hệ số của biến tiếp giáp có ý nghĩa thống kê và có giá trị dương (+), tức là khi đất nằm trong khu vực tiếp giáp với trung tâm đô thị sẽ có giá cao hơn đất nằm ở khu vực không tiếp giáp với đô thị. Đồng thời, hệ số này cũng có dấu trùng với dấu kỳ vọng. Trên thực tế, những lô đất gần với đô thị có đầy đủ dịch vụ xã hội (bệnh viện, chợ, trường học, bưu điện...), điều kiện phát triển kinh doanh, tập trung khu vui chơi, giải trí hơn nên thường được định giá cao hơn, người dân cũng sẵn sàng chi trả cao cho đất ở khu vực này. Hệ số của biến tiếp giáp đạt 402,64 do đó nếu các yếu tố khác không đổi, những khu vực tiếp giáp đô thị sẽ có giá đất cao hơn khu vực không tiếp giáp 402,64 ngàn đồng/m2.
Hệ số của biến quy hoạch có mức ý nghĩa ở 10% và mang giá trị dương (+) giống như kỳ vọng. Điều này nói lên rằng, đất nằm trong khu vực đã và đang được quy hoạch có giá cao hơn đất ở tình trạng khác. Những khu vực đã và đang quy hoạch sẽ được hưởng điều kiện về cơ sở hạ tầng, không gian mới, đường giao thông thuận tiện, điều kiện thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán do đó người dân dễ chấp nhận mua đất giá cao hơn. Hệ số của biến quy hoạch đạt 214,77 nên khi các yếu tố khác không đổi những khu vực đã và đang trong quy hoạch sẽ có giá đất cao hơn khu vực chưa quy hoạch 1 giá trị là 214,77 ngàn đồng/m2
.
Ở mức ý nghĩa 5%, hệ số của biến giao dịch có ý nghĩa thống kê và có giá trị âm (-), cùng dấu với kỳ vọng. Điều này có nghĩa là khi người mua tự
thương lượng với người bán để mua đất thì sẽ mua với giá trị thấp hơn so với hình thức thông qua trung gian. Người giữ vai trò trung gian trong giao dịch sẽ lãnh hoa hồng trên giá trị tiền bán đất. Do đó, người mua không muốn phần tiền bán đất bị hao hụt nên sẽ nâng mức giá đất lên, sử dụng phần chênh lệch chi trả hoa hồng trung gian. Như vậy, khi giao dịch thông qua trung gian thì giá trị đất thường cao hơn tự thương lượng và ngược lại, khi người mua tự thương lượng có thể làm giảm mức giá bán đất thấp hơn thông qua trung gian. Hệ số của biến giao dịch đạt giá trị là 328,94 tức là khi các yếu tố khác không đổi nếu người mua đất là tự thương lượng sẽ có mức giá thấp hơn so với giao dịch thông qua trung gian 1 giá trị khoảng 328,94 ngàn đồng/m2
.
Cũng tại mức ý nghĩa 5%, hệ số của biến phong thủy có ý nghĩa thống kê và có giá trị dương (+). Điều này có nghĩa là khi người mua đất có xem xét về yếu tố phong thủy trước khi mua sẽ mua đất với giá trị cao hơn khi không xem xét. Do đối tượng nghiên cứu là những HGĐ đã mua được đất trong vùng nghiên cứu, nên việc xem yếu tố phong thủy thỏa mãn được những yêu cầu về tâm linh của người mua, người mua sẵn sàng trả cao hơn để mua được đất hợp yêu cầu của họ. Hệ số của biến phong thủy đạt 294,45 nên có thể nói trong trường hợp các yếu tố khác không đổi, những người dân có xem xét yếu tố phong thủy để mua đất sẽ chấp nhận trả cao hơn những người không xem xét phong thủy, giá trị trả cao hơn khoảng 294,45 ngàn đồng/m2
.
Ngoài các yếu tố ảnh hưởng giá đất trong mô hình, thì giá đất vẫn phụ thuộc 1 số các yếu tố khác và mang cho nó 1 giá trị nhất định. Điều này thể hiện qua hệ số tự do của mô hình, hệ số tự do có ý nghĩa thống kê ở mức 5% và có giá trị dương (+). Điều này có nghĩa là khi bỏ qua các yếu tố khác thì đất ở vùng nghiên cứu vẫn mang 1 giá trị nhất định và theo kết quả bảng 4.10 đạt khoảng 576,74 ngàn đồng/m2
.
Ngoài hệ số của biến có ý nghĩa thống kê thì mô hình còn có hệ số các biến không có ý nghĩa thống kê, bao gồm: biến chiều rộng, biến thu nhập đất, biến vị trí, biến an ninh, biến môi trường và biến rủi ro. Bảng 4.14 thể hiện các biến có hệ số không đạt mức ý nghĩa.
Bảng 4.14: Hệ số của các biến không có ý nghĩa thống kê Tên biến Hệ số P > |t| Chiều rộng - 0,6705145 0,913 Thu nhập đất - 0,0016612 0,529 Vị trí 137,6506 0,449 An ninh 125,7306 0,229 Môi trường 229,8303 0,251 Rủi ro 283,4853 0,821 Nguồn: Tự khảo sát, 2014
Hệ số của biến chiều rộng và thu nhập đất không có ý nghĩa thống kê, kết quả này tượng tự như nghiên cứu của Đoàn Minh Tuấn (2010) và Lê Khương Ninh (2011). Điều này có thể giải thích do trong khảo sát bao gồm cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, đất nông nghiệp có diện tích chiều rộng lớn nhưng giá đất không cao bằng đất thổ cư có chiều ngang nhỏ. Do đó, không có sự khác biệt về giá giữa đất có chiều rộng lớn và đất có chiều rộng nhỏ dẫn đến trong trường hợp khảo sát này biến chiều rộng đã không tác động đến giá đất. Trong khi đó, do mục đích mua đất của các HGĐ khác nhau nên đối với những người chỉ xây nhà để ở, như cán bộ công chức, nhân viên, công nhân thì không tạo ra thu nhập từ đất, trong khi có thể đất được mua là đất thổ cư với giá trị cao hoặc mua đất tại khu vực có mức giá đất cao. Ngược lại những hộ có tạo ra thu nhập từ đất, đặc biệt là những hộ nhà nông, thu nhập đất có thể đạt cao nhưng mua đất nông nghiệp có giá trị thấp hoặc mua đất khu vực xa trung tâm giá đất thấp. Do đó, không có sự khác biệt về giá trong trường hợp này nên không có ảnh hưởng đến giá đất vùng ven TPST.
Trong nghiên cứu này hệ số của các biến vị trí, an ninh và môi trường không có ý nghĩa thống kê. Kết quả này không giống như nghiên cứu của Đoàn Minh Tuấn (2010) và Nguyễn Thị Minh Ngọc (2010). Điều này có thể được giải thích, đối với biến vị trí do trên thực tế giá đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, chẳng hạn như phụ thuộc vào việc tiếp giáp đô thị hoặc kỳ vọng giá đất khu vực cao hơn vị trí bên ngoài hoặc khu vực thuộc dạng quy hoạch nên được chuyển nhượng giá trị cao hơn. Do đó, chưa có cơ sở chính xác để kết luận mối quan hệ giữa biến vị trí đối với giá đất tại khu vực vùng ven TPST. Đối với yếu tố an ninh, nguyên nhân chủ yếu thuộc về nhận thức của HGĐ. Mỗi HGĐ sẽ có cách nghĩ về độ an ninh khu vực khác nhau, bên cạnh đó là ý thức chủ quan sẽ tự bảo vệ, cảnh giác của HGĐ và do HGĐ
không hiểu rõ thật sự về an ninh khu vực nên HGĐ đã không đánh giá hay đánh giá sai về giá đất thông qua yếu tố này. Vì vậy, chưa có cơ sở để khẳng định giá đất tại khu vực vùng ven TPST bị ảnh hưởng bởi yếu tố an ninh. Tương tự đối với yếu tố môi trường, người mua đất vẫn chưa xem xét nhiều đối với yếu tố môi trường trước khi mua đất. Trên thực tế, hầu hết người mua đất đánh giá đất cần mua theo nhiều mục tiêu, riêng đối với yếu tố môi trường, thông thường chỉ được đánh giá chủ quan thông qua quan sát thông thường nên đã định giá sai về giá đất khi thương lượng. Do đó, biến về môi trường trong trường hợp của mô hình đã không ảnh hưởng đến giá đất ở vùng ven.
Hệ số của biến rủi ro không có nghĩa, điều này được giải thích là do việc rủi ro về thiên nhiên và hiện tượng ngập lụt thì HGĐ không để ý nhiều. Nguyên nhân là do những việc này là nhất thời, xảy ra không thường xuyên, khó đoán trước và thời gian lâu mới xảy ra. Bên cạnh đó đối với vấn đề ngập lụt, qua khảo sát cho thấy đây là hiện tượng chung và người dân cũng chấp nhận và sống chung với việc ngập lụt. Từ đó, biến rủi ro thường bị bỏ qua trong giá đất nên qua kết quả mô hình biến này không ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở TPST.
Như vậy, có 7 yếu tố bị tác động bởi quá trình đô thị hóa ảnh hưởng đến giá đất vùng ven TPST, tỉnh Sóc Trăng, các yếu tố này có mức độ ảnh hưởng khác nhau đối với giá đất. Ngoài ra khi không xét các yếu tố được đưa vào mô hình hồi quy thì đất ở khu vực vùng ven TPST vẫn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác và tồn tại giá trị nhất định.
CHƯƠNG 5
GIẢI PHÁP NHẰM ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG, TỈNH SÓC TRĂNG
Quá trình đô thị hóa ở TPST, tỉnh Sóc Trăng mang lại nhiều lợi ích cho vùng ven thành phố, tuy nhiên bên cạnh đó thì cũng có nhiều mối nguy hại, đặc biệt là đối với tài nguyên đất đai tại vùng ven. Những bất cập trong điều tiết, định giá đất, kế hoạch phát triển và kế hoạch quy hoạch thành phố gây ra mất giá trị đất, thất thu ngân sách, lãng phí quỹ đất, phát triển không bền vững.
* Tăng cường công tác quản lý đất đai, thay đổi phương thức đầu tư, quy ho ch và bồi thường tái đ nh cư
Tăng cường công tác quản lý theo hướng kiểm tra, rà soát lại danh mục quỹ đất và tiến độ thực hiện đối với tất cả các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới trên phạm vi địa bàn từng phường. Song song đó thu hồi đất đối với các chủ đầu tư dự án đã giao đất hoặc cho thuê đất nhưng chưa triển khai hoặc triển khai chậm tiến độ theo quy định của pháp luật về đất đai. Mục đích của hoạt động này nhằm tăng cường biện pháp quản lý đất đô thị một cách hữu hiệu giữ gìn bảo vệ nguồn tài nguyên đất quý giá của đô thị và đảm bảo cho việc quy hoạch, phát triển đô thị bền vững lâu dài.
Về quy hoạch cần nghiêm túc việc công khai quy hoạch cũng như phương châm quy hoạch để người dân được biết. Tạo điều kiện để người dân kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, ngăn chặn những trường hợp lấn chiếm đất trái phép, sử dụng đất sai mục đích, tự ý làm nhà vào vùng đã được công bố quy hoạch. Bên cạnh đó để dễ dàng cho công tác quản lý giữa các khu vực quy hoạch và chưa quy hoạch thì có thể áp dụng phương thức làm theo kiểu cuốn chiếu, làm xong cái này mới tới cái khác. Sau khi lập quy hoạch, thực hiện giải tỏa trước một khu, xây nhà tái định cư, đưa dân vào ở rồi mới làm tiếp khu khác. Đất trống sau khi giải tỏa sẽ đem bán đấu giá để nhà đầu tư vào xây dựng như vậy vừa tranh thủ được nhà đầu tư, vừa rút ngắn thời gian do không dàn trãi xây dựng.
Đặc biệt về công tác giải tỏa, bồi thường và tái định cư các cơ quan có thẩm quyền cần thực hiện phương thức tuyên truyền và triển khai chính sách chung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nghiên cứu và cụ thể hóa cho phù hợp với những đặc thù của địa phương. Tuyệt đối không được làm trái với quy định của Trung ương và các văn bản đã ban hành. Cụ thể tại khu vực vùng ven TPST nơi có nhiều hộ thuộc người dân tộc, tỷ lệ hộ nghèo tương đối cao. Do đó, cần xem xét hỗ trợ đất đai cho hộ bị thu hồi đất. Một số phương thức như
là xây dựng các khu nhà tái định cư và có thể bán trả góp cho người dân. Hỗ trợ việc làm hoặc đào tạo nghề cho người dân nếu nguồn thu nhập chính của gia đình phụ thuộc vào mãnh đất bị thu hồi. Ngoài ra, theo kết quả nghiên cứu cho thấy khu vực vùng ven TPST trong quá trình đô thị hóa nhưng vẫn chịu sự ảnh hưởng của yếu tố về phong thủy khi lựa chọn khu đất. Do đó, đối với những HGĐ có nhu cầu liên quan yếu tố phong thủy trong việc nhận đất bồi thường hoặc tái định cư có thể định giá đất cao hơn khoảng 300 ngàn đồng/m2
, thông qua đó có thể nâng cao mức thu ngân sách, nâng cao giá trị đất tại khu vực. Do mức độ về phong thủy rất rộng tuy nhiên thông thường phương thức dễ thực hiện nhất là định giá đất tại những khu đất có hướng Đông, Đông Bắc và Đông Nam (hướng Mặt Trời mọc).
* Kiểm soát ho t động đầu cơ
Vấn đề đầu cơ bất động sản, kinh doanh bất động sản đang diễn ra tương đối phức tạp trên địa bàn vùng ven TPST. Theo kết quả khảo sát, chiếm 2%