Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ( ứng dụng tại Thành phố Hà Nội )

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan kết nghiên cứu đưa luận án kết thu trình nghiên cứu riêng tôi, không chép kết nghiên cứu tác giả khác Các số liệu, tài liệu trích dẫn luận án trung thực Nội dung luận án có tham khảo sử dụng số thông tin, liệu liệu từ nguồn tài liệu liệt kê danh mục tài liệu tham khảo Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư LỜI CẢM ƠN Luận án thực Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Trước tiên, xin trân trọng cám ơn PGS.TS Trần Kim Chung PGS.TS Lê Xuân Bá tận tình hướng dẫn, giúp đỡ suốt trình thực luận án Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý Đào tạo, thày cô, cán bộ, viên chức, người lao động Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương tạo điều kiện thuận lợi cho trình nghiên cứu, học tập Tôi xin gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây dựng, đồng nghiệp, bạn bè động viên, giúp đỡ để hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu Cuối cùng, xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới thành viên gia đình tôi, người bên cạnh để động viên, khích lệ tinh thần để có đủ tâm hoàn thành luận án Nghiên cứu sinh Lê Văn Cư i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC i DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC SƠ ĐỒ vi DANH MỤC BIỂU ĐỒ vi PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 25 1.1 Khái quát bất động sản thị trường bất động sản 25 1.1.1 Khái quát bất động sản .25 1.1.2 Khái quát thị trường bất động sản 27 1.2 Cơ sở lý thuyết xây dựng số thị trường bất động sản 33 1.2.1 Khái niệm số thị trường bất động sản 33 1.2.2 Vai trò, ý nghĩa số thị trường bất động sản 34 1.2.3 Phân loại số thị trường bất động sản 35 1.2.4 Phương pháp xác định số thị trường bất động sản ưu nhược điểm phương pháp 38 1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định số thị trường bất động sản42 1.2.6 Quy trình xây dựng số thị trường bất động sản 48 1.3 Kinh nghiệm số nước xây dựng số thị trường bất động sản học cho Việt Nam 50 1.3.1 Nguyên tắc lựa chọn quốc gia để nghiên cứu kinh nghiệm 50 1.3.2 Kinh nghiêm số nước phát triển 51 1.3.3 Kinh nghiệm số nước phát triển Châu Á 56 1.3.4 Bài học xây dựng số thị trường bất động sản cho Việt Nam 60 ii Kết luận Chương 66 CHƯƠNG THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI 67 2.1 Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 67 2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi thức 67 2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản thức hình thành phát triển 68 2.2 Phân tích thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn vừa qua 70 2.2.1 Các loại số thị trường bất động sản xác định .70 2.2.2 Các phương pháp sử dụng để xác định số thị trường bất động sản 74 2.2.3 Quy trình xác định số thị trường bất động sản 76 2.2.4 Các hình thức công bố số thị trường bất động sản 76 2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản nước ta 77 2.3.1 Những kết đạt 77 2.3.2 Một số hạn chế, yếu 78 2.3.3 Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 79 2.4 Tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 89 2.4.1 Khái quát trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 89 2.4.2 Yêu cầu số, loại số phương pháp xác định số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 96 2.4.3 Trình tự bước tiến hành tiến hành xây dựng số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội .101 2.4.4 Kết xác định số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 105 2.4.5 Phân tích xu diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ số xác định 108 iii 2.4.6 Một số vấn đề rút từ kết tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 110 Kết luận Chương 114 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 116 3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 116 3.1.1 Bối cảnh quốc tế 116 3.1.2 Bối cảnh nước 119 3.2 Thuận lợi, khó khăn yêu cầu đặt để hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 123 3.2.1 Thuận lợi triển vọng 123 3.2.2 Khó khăn thách thức 125 3.2.3 Yêu cầu đặt để hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm 126 3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 127 3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 127 3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 128 3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 131 3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm lành mạnh thị trường bất động sản gắn với nâng cao tính minh bạch hệ thống thông tin thị trường bất động sản 131 3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng số thị trường bất động sản 139 iv 3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng số thị trường bất động sản 141 3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực đề xuất hoàn thiện xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam 144 3.5.1 Quán triệt nhận thức, tư tưởng 144 3.5.2 Các kiến nghị ban hành sách .144 3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực .146 Kết luận Chương 147 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 148 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ vii TÀI LIỆU THAM KHẢO viii PHỤ LỤC xvii v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng CPI Chỉ số giá tiêu dùng GDP Tổng sản phẩm quốc dân GDP Chỉ số giảm phát GNP Tổng sản phẩm quốc nội Hedonic Phương pháp hồi quy yếu tố thụ hưởng hay đặc tính bất động sản (Hedonic Price Index) HPI Chỉ số giá nhà (Housing price index) NCS Nghiên cứu sinh NHNN Ngân hàng Nhà nước OFHEO Văn phòng giám sát doanh nghiệp nhà liên bang QLNN Quản lý nhà nước REMI Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index) RPI Chỉ số giá bất động sản (Real Price Index) RSM Phương pháp sử dụng giá mua bán lặp lại (Repeat Sales Methods) CSG Chỉ số giá TP Thành phố UBGSTCQG Ủy ban giám sát tài quốc gia UBND Ủy ban nhân dân WTO Tổ chức Thương mại giới XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Mức độ tin cậy thông tin phản ánh 78xu diễn biến giá bất động sản78 Bảng 2.2 Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số đô thị 81 Bảng 2.3 Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản 85 Bảng 2.4 Tỷ lệ giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 103 Bảng 2.5 Phân chia khu vực thành phố Hà Nội 104 Bảng 2.6 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 106 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Các yếu tố tác động đến việc xác định số thị trường bất động sản 42 Sơ đồ 2.1 Các bước xác định số giao dịch 102căn hộ chung cư thành phố Hà Nội 102 Sơ đồ 2.2 Mô hình xác định số giao dịch 105căn hộ chung cư thành phố Hà Nội 105 Sơ đồ 3.1 Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản 138 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1 Chỉ số giá nhà thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011 .53 Biểu đồ 1.2 Biến động lượng giao dịch bất động sản Mỹ năm 2005 Quý I năm 1981: 100 58 Biểu đồ 1.3 Chỉ số giá bất động sản Hongkong giai đoạn 1981-2003 58 Biểu đồ 2.1 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 73 Biểu đồ 2.2 Tỷ lệ người dân biết thông tin quy hoạch 80 Biểu đồ 2.3 Các hình thức giao dịch bất động sản 83 Biểu đồ 2.4 Cơ cấu lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 95 Biểu đồ 2.5 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 106 Biểu đồ 2.6 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 107 Biểu đồ 2.7 Chỉ số lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội 107 PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận án Thị trường BĐS thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% cải quốc gia [41] Thị trường BĐS có mối liên thông mật thiết với thị trường khác thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động…Sự phát triển thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới phát triển kinh tế Sự phát triển thị trường BĐS “đầu kéo” kinh tế Ngược lại, động thái tiêu cực thị trường BĐS có ảnh hưởng đáng kể phát triển kinh tế đất nước Nhận thức ảnh hưởng thị trường BĐS phát triển kinh tế-xã hội đất nước, Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đạo phải “tổ chức quản lý tốt thị trường BĐS” [17, tr 35] Đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng ta nhấn mạnh phải “phát triển thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Nhà nước vừa phải thực quản lý tốt thị trường BĐS vừa nhà đầu tư BĐS lớn nhất” [17, tr 35] Thị trường BĐS đặc điểm, tính chất chung thị trường khác kinh tế thị trường có số đặc điểm tính chất riêng hàng hóa BĐS có đặc tính mà loại hàng hóa khác không có, tính bất động Quá trình giao dịch mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS diễn phức tạp, qua nhiều khâu, cần nhiều thủ tục bên liên quan Thị trường BĐS tự thân chứa đựng khuyết tật cố hữu chế thị trường tự do, tính dễ hình thành độc quyền, xuất ngoại ứng, bỏ trống phân khúc lợi nhuận Thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông tin không công khai, thiếu đồng Những đặc trưng khiến cung-cầu thị trường BĐS dễ cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, hình thành cầu ảo, cung khan giả tạo, giá bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực Giá không phản ánh giá trị BĐS, ý nghĩa tín hiệu để phân bổ nguồn lực hiệu xã hội Thị trường BĐS có diễn biến phức tạp nên đòi hỏi Nhà nước vai trò xây dựng môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi để chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng Ngoài ra, Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua chế thông tin thị trường BĐS cách công khai, minh bạch dễ tiếp cận Nhu cầu để nhận biết trạng thái xu hướng diễn biến tương lai thị trường BĐS đòi hỏi đáng người dân có nhu cầu nhà ở, đối tượng trực tiếp tham gia thị trường Các nhà hoạch định sách cần có sở liệu, thông tin thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung sách quản lý thị trường Thị trường BĐS Việt Nam kể từ thức thừa nhận Hiến pháp 1992 sau cụ thể hóa Luật Đất đai 1993 liên tục phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Thị trường thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh trang đô thị bước cải thiện điều kiện người dân Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng hình thành làm thay đổi mặt vùng miền, nâng cao điều kiện sống tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế-xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao ổn định nhiều năm qua Thông qua hoạt động thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bước hoàn thiện, cấu tổ chức thị trường hình thành tạo điều để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho nhà đầu tư nước Bên cạnh kết tích cực nêu trên, thị trường BĐS Việt Nam thời gian qua bộc lộ bất cập Thị trường BĐS phát triển thiếu ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể Tính minh bạch thị trường BĐS xxiv - K oB ÐSj : lượng giao dịch thành công loại BĐS thứ j thành phố thời điểm lựa chọn làm gốc; - n: số lượng loại BĐS khu vực (n=3) Chỉ số lượng giao dịch loại BĐS thành phố xác định theo phương pháp: + Chỉ số lượng giao dịch loại BĐS thành phố (theo số lượng diện tích): Khi lượng giao dịch thành công tính theo số lượng diện tích (m2); + Chỉ số lượng giao dịch loại BĐS thành phố (theo số lượng hộ chung cư): Khi lượng giao dịch thành công tính theo số lượng BĐS giao dịch loại BĐS tương ứng Việc xác định số lượng giao dịch BĐS cho loại BĐS khu vực thành phố tính toán tương tự xxv Phụ lục số KẾT QUẢ ĐIỀU TRA GIAO DỊCH CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Giới thiệu nội dung điều tra Việc điều tra số liệu thực tế giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội nhằm bổ sung số liệu thống kê thu thập từ quan quản lý Đối tượng điều tra nhà đầu tư, sàn giao dịch BĐS, môi giới BĐS khách hàng giao dịch BĐS Tổng số có 150 đối tượng điều tra trực tiếp với cấu: Nhà đầu tư chiếm khoảng 13% (20 mẫu); Sàn giao dịch BĐS chiếm khoảng 26% (39 mẫu); Môi giới BĐS chiếm khoảng 26% (26 mẫu) khách hàng giao dịch BĐS chiếm khoảng 66% (65 mẫu) Mẫu điều tra lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên Theo đó, 13 quận thành phố Hà Nội chọn để thu thập số liệu Việc thu thập thực định kỳ theo quý khoảng thời gian từ quý II năm 2012 đến quý IV năm 2014 Quá trình điều tra thu thập liệu thực tế gặp phải khó khăn là: - Các thông tin giá giao dịch đặc tính hộ chung cư không điền đầy đủ nguyên nhân khách, yếu tố bí mật thông tin từ môi giới BĐS; - Trong vài thời điểm, thị trường BĐS có giao dịch giao dịch lại diễn khoảng thời gian dài nên ảnh hưởng đến số lượng thông tin cân fthu thập - Một số giao dịch có mức giá bất thường so với mặt thông thường giao dịch có tính chất phức tạp Những bất cập xem xét để xử lý, sàng lọc trình xử lý số liệu xxvi Mẫu phiếu điều tra giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Kính thưa Ông (Bà), Phiếu điều tra nhằm thu thập thông tin liên quan đến giao dịch BĐS thị trường thành phố Hà Nội, sở để tính toán số thị trường BĐS thành phố, phục vụ mục đích nghiên cứu hoàn thiện việc xây dựng số thị trường BĐS nước ta Xin Ông (Bà) vui lòng trả lời câu hỏi sau, thông tin Ông (Bà) cung cấp đảm bảo bí mật Rất biết ơn giúp đỡ Ông (Bà) PHIẾU ĐIỀU TRA CĂN HỘ CHUNG CƯ – Địa hộ chung cư: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… – Giá bán hộ chung cư: ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… – Thời gian giao dịch: □ Quí □ Quí □ Quí □ Quí 4 – Diện tích sử dụng hộ chung cư:…………………………… m2 – Số lượng phòng cụ thể hộ chung cư:……………… phòng Gồm: □ Phòng khách □ Phòng □ Phòng tắm □ Phòng bếp – Mức độ thuận tiện giao thông hộ chung cư □ Thuận tiện □ Trung bình □ Không thuận tiện – Số lượng tầng tòa nhà chung cư (tầng xây dựng): ……… tầng, □ < 12 tầng □ 12 - 24 tầng □ > 24 tầng – Căn hộ chung cư nằm tầng bao nhiêu: ……………………………… xxvii – Điều kiện hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thông tin liên lạc,…) □ Tốt □ Trung bình □ Kém 10 – Đặc điểm xã hội khu vực hộ chung cư (gần bệnh viện, gần chợ, gần trường,…) □ Tốt □ Trung bình □ Kém 11 – Số lượng thang máy tòa nhà chung cư □≤2 □3–5 □>5 12 – Chỗ để xe ôtô, xe máy tòa nhà chung cư □ Tốt □ Trung bình □ Kém 13 – Đặc điểm khác hộ chung cư: ………………………………………………………………….…………… …….………………………………………………………………………… 14 – Tổng giá trị BĐS: ………………………………………………………………….…………… ……………………………………………………………………………… Trước kết thúc bảng hỏi, xin Ông (Bà) vui lòng cho biết vài thông tin thân: Họ tên:………………………………………………………………………………… Đơn vị công tác: ………………………………………………………….……………… ……………………………………………………… ……………………………………… Địa chỉ: …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………… Xin chân thành cảm ơn Ông (Bà)! xxviii Phụ lục số KẾT QUẢ XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIAO DỊCH CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Trên sở liệu gốc xác định, liệu so sánh thu thập, xử lý phân chia khu vực thị trường thể bảng Bảng P4.1 Phân chia khu vực thị trường bất động sản thành phố Hà Nội TP Hà Nội Khu vực Khu vực Khu vực Khu vực Hoàn Kiếm Tây Hồ Nam Từ Liêm Long Biên Ba Đình Cầu Giấy Bắc Từ Liêm Thanh Trì Đống Đa Thanh Xuân Hà Đông Hai Bà Trưng Hoàng Mai Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư TP Hà Nội (gồm hộ chung cư cao cấp, hộ chung cư trung cấp hộ chung cư bình dân) tính toán sau: Xác định số giao dịch phân loại hộ chung cư - Từ thông tin giao dịch thành công phân loại hộ chung cư, tiến hành hiệu chỉnh giá hộ chung cư để quy đổi hộ chung cư dựa việc so sánh, đối chiếu với đặc điểm, tiêu chí hộ chung cư đại diện loại Ví dụ kết quy đổi giá giao dịch loại hộ chung cư trung cấp thời điểm quý I năm 2012 bảng xxix Bảng P4.2 Quy đổi giá hộ chung cư theo giá hộ chung cư đại diện thời điểm quý I năm 2012 STT Đặc điểm/Tính chất Căn hộ Căn hộ Căn hộ Căn hộ chung Căn hộ Căn hộ chung cư đại chung cư chung cư cư chung cư chung cư diện số số số số số Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung Căn hộ chung cư 17T trung cư No9- B1 cư CT2cư B3C -Nam cư VIMECO - cư 173 Xuân hòa nhân Dịch Vọng Nghĩa Đô Trung Yên CT3 Thủy 28.960.000 24.720.000 24.360.000 25.600.000 27.200.000 26.800.000 10/01/2011 6/2/2012 15/2/2012 7/3/2012 23/02/2012 11/3/2012 lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài lâu dài I Tên BĐS Giá bán (đồng/m2) Thời gian giao dịch Hình thức sở hữu Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Diện tích hộ (m2) 116 125 128 111,5 94 109 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Số lượng tầng tòa nhà 17 25 18 16 25 21 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Vị trí tầng hộ tầng 12 tầng 15 tầng 11 tầng 15 tầng 13 tầng 11 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Số lượng phòng ở, phòng khách, phòng phòng 1phòng khách 1phòng khách 1phòng khách 1phòng khách phòng tắm, phòng bếp khách + SHC, khách + SHC, + SHC, 1p + SHC, 1p + SHC, 1p + SHC, 1p bếp, 1p bếp, p 1p bếp, p bếp, p ngủ, bếp, p ngủ, bếp, p ngủ, p ngủ, WC ngủ, WC ngủ, 3WC WC WC WC Mức điều chỉnh 0,00% 0,00% 0,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2) 0 0 xxx Căn hộ Căn hộ STT Đặc điểm/Tính chất chung cư đại chung cư diện số Hiện trạng chất lượng tòa nhà, xây dựng năm xây dựng năm hộ 2007 2008 Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2) Khoảng cách đến trục giao thông 300 m tới phố 100 m tới Trung Hòa đường Dịch Vọng Mức điều chỉnh -2,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2) -494.400 10 Điều kiện hạ tầng kỹ thuật, sinh Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ hoạt chung tòa nhà thuật đủ; thuật đủ; có chỗ để ô có chỗ để ô tô, Xe máy tô, Xe máy Mức điều chỉnh 0,00% Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 11 Đặc điểm yếu tố xã hội khu An ninh tốt, An ninh tốt, vực gần trường gần trường học học, công viên, Siêu thị Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) 12 Đặc điểm khác Hướng Đông Hướng đông nam Mức điều chỉnh Giá điều chỉnh (đồng/m2 đất) II Giá sau điều chỉnh (đồng/m2 đất) 28.960.000 24.225.600 Căn hộ Căn hộ chung Căn hộ Căn hộ chung cư cư chung cư chung cư số số số số xây dựng năm xây dựng năm xây dựng năm xây dựng năm 2009 2009 2009 2009 500 m tới 700 m phố Công Viên Trung Hòa Nghĩa đô -1,50% 1,00% -365.400 256.000 Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ thuật đủ; thuật đủ; có chỗ để ô có chỗ để ô tô, tô, Xe máy Xe máy 0,00% 0,00% 0 An ninh tốt, An ninh tốt, gần trường gần trường học học, sân vận động 0 0 Hướng đông Hướng Đông nam Nam-Tây Nam 0 0 23.994.600 25.856.000 100 m Đường Mặt đường Trần Duy Xuân Thủy Hưng -9,00% -6,00% -2.448.000 -1.608.000 Hạ tầng kỹ Hạ tầng kỹ thuật đủ; thuật đủ; có chỗ để ô có chỗ để ô tô, tô, Xe máy Xe máy 0,00% 0,00% 0 An ninh tốt, An ninh tốt, gần trường gần trường học, học, công sân vận động viên, Siêu thị 0 0 Hướng đông Hướng Đông Nam-Tây Nam 0 0 24.752.000 25.192.000 xxxi - Trên sở giá giáo dịch hộ chung cư hiệu chỉnh, tiến hành xác định giá bình quân phân loại hộ chung cư thời điểm so sánh sau loại bỏ giá quy đổi có tính chất đột biến - Kết qủa tính toán số giá giao dịch phân loại hộ chung cư thể bảng Bảng P4.3 Chỉ số giá giao dịch phân loại hộ chung cư thời điểm quý I năm 2012 Giá thời Giá thời Phân loại hộ chung cư điểm so sánh điểm gốc Chỉ số (%) 2 (đồng/m ) (đồng/m ) 4=2/3×100 Căn hộ chung cư cao cấp 36.249.600 41.200.000 87,98 Căn hộ chung cư trung cấp 24.804.040 28.960.000 85,65 Căn hộ chung cư bình dân 17.562.300 19.548.000 89,84 Xác định số giá giao dịch hộ chung cư khu vực - Tỷ trọng giá trị giao dịch phân loại hộ chung cư xác định dựa giá trị giao dịch phân loại hộ chung cư khu vực với kết thể bảng Bảng P4.4 Tỷ trọng giá trị giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Tỷ trọng giá trị giao dịch (%) (1) (2) + Căn hộ chung cư cao cấp 32,72% + Căn hộ chung cư trung cấp 47,52% + Căn hộ chung cư bình dân 19,76% Cộng 100,00% - Chỉ số giá giao dịch hộ chung khu vực xác định cụ thể theo công thức sau: Phân loại hộ chung cư I canho  WCC caocap  WCC trungcap  WCC binhdan WCC caocap WCC trungcap WCC binhdan   I CC caocap I CC trungcap I CC binhdan (P4.1) Kết tính toán số giá giao dịch hộ chung khu vực thể bảng xxxii Xác định số giao dịch loại hộ chung cư thành phố Chỉ số giá giao dịch loại hộ chung cư thành phố xác định theo công thức cụ thể I CC  Wcckv1  Wcckv  Wcckv  Wcckv Wcckv1 Wcckv Wcckv Wcckv  kv  kv  kv kv1 I cc I cc I cc I cc (P4.2) Kết tính toán số giá hộ chung cư TP Hà Nội thể bảng Bảng P4.5 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp Loại hộ chung cư Tỷ trọng (%) (1) Căn hộ chung cư cao cấp + Căn hộ chung cư cao cấp KV1 + Căn hộ chung cư cao cấp KV2 + Căn hộ chung cư cao cấp KV3 + Căn hộ chung cư cao cấp KV4 (2) 37,11 35,84 27,04 0,00 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp theo khu vực (%) (3) Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp (%) (4) 86,57 86,54 86,90 86,17 0,00 Bảng P4.6 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư trung cấp Loại hộ chung cư (1) Căn hộ chung cư trung cấp + Căn hộ chung cư trung cấp KV1 + Căn hộ chung cư trung cấp KV2 + Căn hộ chung cư trung cấp KV3 + Căn hộ chung cư trung cấp KV4 Chỉ số giá giao Chỉ số giá dịch hộ giao dịch Tỷ trọng chung cư hộ chung cư (%) trung cấp theo trung cấp khu vực (%) (%) (2) (3) (4) 85,42 31,09 29,05 7,12 32,74 85,19 85,65 86,55 85,19 xxxiii Bảng P4.7 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân Loại hộ chung cư Tỷ trọng (%) Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân theo khu vực (%) (1) Căn hộ chung cư bình dân + Căn hộ chung cư bình dân KV1 + Căn hộ chung cư bình dân KV2 + Căn hộ chung cư bình dân KV3 + Căn hộ chung cư bình dân KV4 (2) (3) Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân (%) (4) 87,52 31,09 33,25 9,24 26,42 87,75 87,23 87,14 87,77 Bảng P4.8 Tỷ trọng giá trị giao dịch hộ chung cư theo khu vực lựa chọn Loại hộ chung cư Tỷ trọng (%) + Căn hộ chung cư KV1 30,73 + Căn hộ chung cư KV2 25,67 + Căn hộ chung cư KV3 26,77 + Căn hộ chung cư KV4 16,82 Bảng P4.9 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Loại hộ chung cư (1) Chỉ số giá Chỉ số giá giao dịch giao dịch Tỷ trọng loại loại (%) hộ chung cư hộ chung cư (%) (%) (2) (3) (4) Các loại hộ chung cư 86,32 + Căn hộ chung cư cao cấp 17,17 86,57 + Căn hộ chung cư trung cấp 48,82 85,42 + Căn hộ chung cư bình dân 34,01 87,52 xxxiv Tổng hợp kết xác định số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Tổng hợp kết xác định số giá giao dịch hộ chung cư TP Hà Nội thể bảng biểu đồ Bảng P4.10 Tổng hợp số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Đơn vị tính: % 2012 Danh mục Chỉ số giá giao dịch loại hộ chung cư Q1 Q2 Q3 2013 Q4 Q1 Q2 Q3 2014 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 86,32 81,05 80,13 78,15 75,97 73,58 72,30 71,84 72,55 73,07 74,53 75,22 - Chung cư cao cấp 86,57 81,79 80,68 80,68 79,58 78,91 77,05 76,68 78,57 79,47 81,06 81,81 - Chung cư trung cấp 85,42 80,84 80,05 77,88 75,64 73,04 71,81 71,36 71,91 72,42 73,87 74,55 - Chung cư bình dân 87,52 83,30 80,39 77,40 74,08 71,82 71,07 70,11 71,53 71,33 72,76 73,43 xxxv Biểu đồ P4.1 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư cao cấp thành phố Hà Nội Biểu đồ P4.2 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư trung cấp thành phố Hà Nội xxxvi Biểu đồ P4.3 Chỉ số giá giao dịch hộ chung cư bình dân thành phố Hà Nội Biểu đổ P4.4 Tổng hợp số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội xxxvii Biểu đồ P4.5 Tổng hợp số giá giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội xxxviii Tổng hợp kết xác định số lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội Tổng hợp kết xác định số lượng giao dịch hộ chung cư TP Hà Nội thể biểu đồ Biểu đồ P4.6 Tổng hợp số lượng giao dịch hộ chung cư thành phố Hà Nội [...]... trường bất động sản - Chương 2 Thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam và tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội - Chương 3 Phương hướng và giải pháp hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 25 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất. .. đề tài Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS ( ng dụng tại thành phố Hà Nội) ” làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ 2 Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án 2.1 Tình hình nghiên cứu ngoài nước 2.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu liên quan đến cơ sở lý luận về chỉ số thị trường bất động sản mà trọng tâm là chỉ số giá bất động sản (1 ) Sherwin Rosen với nghiên cứu về “Hàm hồi quy trong... thành phần trong chỉ số Các chỉ số thành phần được xây dựng là chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch BĐS của phân khúc thị trường nhà ở, một phân khúc quan trọng nhất của thị trường BĐS - Để có sở thực tiễn cho các giải pháp kiến nghị hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam, Luận án sẽ sử dụng số liệu thực tế của thị trường giao dịch BĐS nhà ở của thành phố Hà Nội để tính toán chỉ. .. định chỉ số Lý do lựa chọn thành phố Hà Nội để ứng dụng nghiên cứu là do: - Thành phố Hà Nội là một trong những đô thị lớn nhất trong cả nước, mang đầy đủ các đặc trưng của đô thị lớn đang trên đà phát triển Những đặc điểm, đặc trưng sự phát triển và biến động của thị trường BĐS được thể hiện đầy đủ tại thị trường BĐS của thành phố Hà Nội Các chính sách quản lý, điều tiết thị trường BĐS luôn được thành. .. trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến xây dựng chỉ số thị trường bất động sản 2.3.1 Đối với các công trình nghiên cứu nước ngoài Các công trình của nước ngoài đã đi sâu nghiên cứu nền tảng cơ sở lý luận của phương pháp xác định, cung cấp những luận cứ khoa học liên quan đến việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS Một số công trình khác đã tập trung nghiên cứu để ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường. .. mức độ cao hơn phục vụ việc nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS 2.2.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (1 ) Trong nghiên cứu “Điều tra khảo sát tình hình phát triển thị trường BĐS và giá cả BĐS; Trên cơ sở đó đề xuất phương pháp xác định các chỉ số đánh giá thị trường BĐS và công bố giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường BĐS” [29], Lê Văn Cư và cộng... xuất một số giải pháp để đo lường thị trường BĐS; theo đó cần thiết phải nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về hệ thống thông tin BĐS, thông tin thị trường BĐS làm cơ sở để cung cấp thông tin, dữ liệu để xây dựng 03 chỉ số là: Chỉ số giá nhà (HPI-Housing Price Index); chỉ số giá BĐS (RPI Real Estate Price Index) và chỉ số thị trường BĐS (REMI) Chỉ số giá BĐS (RPI) cần được... pháp xác định chỉ số thị trường BĐS Nghiên cứu này đã kiến nghị ứng dụng các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam dựa trên việc tổng kết các phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS trên thế giới và đối chiếu với các đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam Theo nghiên cứu này, để đo lường thị trường BĐS người ta có thể sử dụng một số chỉ số để đo lường ( ược gọi là chỉ số REMI – Real... phân khúc trong thị trường bất động sản Thị trường BĐS có một số phân khúc thị trường khác nhau tùy theo mục đích phân loại và tính chất của loại hàng hóa BĐS Thị trường BĐS có thể được phân chia thành một số phân khúc thị trường sau: a) Thị trường quyền sử dụng đất: do quyền sở hữu đất không được trao đổi nên quyền sử dụng đất đã trở thành hàng hóa trên thị trường BĐS Thị trường quyền sử dụng đất bao... dữ liệu từ nghiên cứu này cần phải được tiếp tục phát triển và nâng cao hơn (2 ) Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và cộng sự trong “Chính sách phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” [19] đã phát triển các nghiên cứu của Trần Kim Chung về chỉ số thị trường BĐS Công trình nghiên cứu này đã cụ thể hóa bản chất của một số chỉ số đo lường thị trường BĐS gồm chỉ số giá nhà, chỉ số giá BĐS, chỉ số thị trường BĐS ... hẹp, số liệu thị trường BĐS thành phố Hà Nội Luận án sử dụng cho nghiên cứu kiểm chứng phương pháp xác định số Lý lựa chọn thành phố Hà Nội để ứng dụng nghiên cứu do: - Thành phố Hà Nội đô thị. .. Chương Một số vấn đề lý luận thực tiễn xây dựng số thị trường bất động sản - Chương Thực trạng xây dựng số thị trường bất động sản Việt Nam tính toán số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội -... cầu số, loại số phương pháp xác định số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội 96 2.4.3 Trình tự bước tiến hành tiến hành xây dựng số thị trường bất động sản thành phố Hà Nội