2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan
a) Tính minh bạch của thông tin thị trường bất động sản không cao:
- Đối với thông tin phát triển bất động sản: Việc quản lý thông tin phát
triển BĐS đã được quy định cụ thể thông qua quy định chức năng của các tổ chức trong bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Theo đó, ở cấp địa phương, UBND cấp tỉnh chỉ đạo để tổ chức xây dựng hệ thông thông tin và là đầu mối công khai những thông tin chung liên quan đến quy hoạch phát triển BĐS của địa phương thông qua cổng thông tin điện tử. Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS phải công bố chi tiết các thông tin liên quan đến dự án kinh doanh BĐS. Thời gian qua, các địa phương đã có nhiều cố gắng để thực hiện các quy định trên như công bố các loại quy hoạch kinh tế-xã hội; quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch xây dựng đô thị…vv. Hình thức công bố thông tin về quy hoạch phát triển BĐS cũng đã được đổi mới thông qua các hình thức niêm yết tại trụ sở các cơ quan, tổ chức hội nghị công bố quy hoạch, thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng…vv. Các chủ đầu tư dự
án cũng đã niêm yết tại vị trí dự án các thông chủ yếu của dự án. Mặc dù vậy, trên thực tế, việc tiếp cận thông tin về quy hoạch phát triển BĐS và thông tin của dự án kinh doanh BĐS còn rất hạn chế. 13% 21% 53% 13% 9% 34% 41% 16% 8% 43% 31% 18% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Giai đoạn 2006- 2008 Giai đoạn 2009- 2011 Giai đoạn 2012- 2013
Sau khi quy hoạch điều chỉnh Trong giai đoạn thực hiện quy hoạch Sau khi công bố quy hoạch Không quan tâm
Nguồn: NCS tổng hợp từ các báo cáo của Bộ Xây dựng [2].
Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch
Theo đó, tỷ lệ người dân biết về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị trong giai đoạn thực hiện quy hoạch có xu hướng giảm dần. Tỷ lệ người dân biết về quy hoạch sau khi công bố quy hoạch có xu hướng tăng dần theo thời gian. Riêng thông tin liên quan đến sự điều chỉnh quy hoạch, một hiện tượng xảy ra phổ biến thì tỉ lệ người dân nắm bắt được thông tin này có xu hướng giảm rõ rệt qua các giai đoạn. Xu hướng trên phản ánh trách nhiệm công bố thông tin về quy hoạch của các cơ quan quản lý nhà nước đã có những tiến bộ đáng kể và khả năng tiếp cận thông tin của người dân ngày càng tốt hơn. Tuy nhiên, số lượng người dân biết về quy hoạch trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch, nhất là khi quy hoạch có sự điều chỉnh, có xu hướng tăng dần tỷ lệ người dân không nắm bắt được các thông tin này. Thực trạng trên cho thấy việc công khai, minh bạch thông tin liên quan đến quá trình triển khai thực hiện các quy hoạch phát triển BĐS còn một số bất câp.
- Đối với thông tin hiện trạng bất động sản: Một BĐS cấu thành từ nhiều
BĐS và giấy tờ liên quan đến việc tạo lập BĐS…); đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, các hạn chế của BĐS…Trên thực tế, tính minh bạch về thông tin hiện trạng BĐS còn thấp. Cho đến nay, nước ta chưa xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý BĐS thống nhất trên toàn quốc. Tỷ lệ BĐS chưa thông qua đăng ký pháp lý vẫn còn chiếm tỉ lệ cao. Tại các đô thị lớn, một lượng lớn BĐS vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở. Mặc dù các địa phương đã có nhiều cố gắng để đẩy nhanh tiến độ cấp các loại giấy tờ pháp lý cho BĐS nhưng nhìn chung quá trình cấp giấy chứng nhận cho người dân còn rất chậm so với yêu cầu đặt ra.
Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị
Đơn vị tính: %
Địa phương 2008 2010 2012 2013
TP. Hà Nội 34 62 68 79
TP. Hồ Chí Minh 38 65 74 83
Nguồn: Tổng hợp của NCS từ báo cáo của cơ quan quản lý [48], [49].
Có nhiều nguyên nhân giải thích sự chậm trễ trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, trong đó có nguyên nhân quy định thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích quá hạn mức được áp dụng theo giá thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận. Quy định này khiến tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp quá cao, vượt khả năng tài chính của người người. Mặt khác, trên thực tế một bộ phận không nhỏ nhà ở, đất ở không được sử dụng đúng mục đích đã gây trở ngại khi cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, thủ tục hành chính còn rườm rà, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS không đầy đủ và trách nhiệm của đội ngũ cán bộ thực hiện chưa cao là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.
hữu nhà ở chậm trễ khiến một tỷ lệ không nhỏ BĐS chưa có đủ cơ sở pháp lý để lưu thông chính thức trên thị trường. Đây là yếu tố để các giao dịch BĐS phi chính thức phát triển, tạo ra thị trường ngầm trong giao dịch BĐS. Sự phát triển các giao dịch ngầm không được kiểm soát là điều kiện để giới đầu cơ tăng cường thông tin không minh bạch, kích cầu ảo làm rối loạn thị trường BĐS.
- Đối với thông tin giao dịch bất động sản: Theo quy định của Luật Kinh
doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Trong giai đoan vừa qua, các địa phương đã được ghi nhận có nhiều cố gắng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình hoạt động, vận hành của thị trường BĐS [29, tr.56]. Một số địa phương đã từng bước sử dụng có hiệu quả của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến vận hành thị trường BĐS. Việc cụ thể hóa các quy tắc ứng xử trên thị trường BĐS bằng các quy định riêng của địa phương đã đảm bảo cho các đối tượng tham gia thị trường thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước. Tình trạng tiêu cực trong các kinh doanh BĐS, trong giao dịch BĐS đã được hạn chế. Cơ chế thông thoáng trong các quy định về giao dịch mua bán BĐS trên thị trường đã tạo điều kiện khuyến khích người mua, người bán thực hiện các thủ tục đăng ký, sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở với các cơ quan quản lý nhà nước.
Tuy nhiên, trên thực tế các quy định này chưa được người kinh doanh BĐS thực hiện, đặc biệt là trách nhiệm công khai thông tin về BĐS. Các quy định trên không áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân không đăng ký kinh doanh BĐS. Do đó, một bộ phận khá lớn tổ chức, cá nhân tuy không đăng ký kinh doanh BĐS nhưng có những hoạt động đầu cơ như mua đi, bán lại BĐS để hưởng chênh lệch giá đã không công khai thông tin giao dịch BĐS khiến tính minh bạch của giao dịch BĐS rất thấp. Các giao dịch BĐS thuộc về thị trường phi chính chức còn rất lớn nên các thông tin về cung cầu, giá cả giao dịch BĐS rất khó tiếp cận và kém minh bạch.
Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2013 [2].
Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản
Trên thực tế, hoạt động của các sàn giao dịch BĐS còn bất cập, phần lớn chỉ đơn thuần thực hiện chức năng tiếp nhận thông tin nhưng chưa thực hiện trách nhiệm kiểm tra, xác minh độ xác thực của thông tin. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS được giao dịch qua sàn do mình tự thành lập nhưng đang nảy sinh bất cập là: (i) Trước hết, sàn giao dịch BĐS do các doanh nghiệp kinh doanh BĐS tự thành lập vừa cung cấp các dịch vụ môi giới BĐS, vừa thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ dẫn đến hệ quả “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong hoạt động kinh doanh BĐS; (ii) Thứ hai, nhiều sàn giao dịch BĐS nói chung và sàn giao dịch BĐS do các doanh nghiệp tự thành lập nói riêng còn chưa đạt chuẩn và còn thiếu cơ chế kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch BĐS [2].
b) Tư duy nhận thức về vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản
chưa đáp ứng yêu cầu: Xem xét bản chất các tồn tại trên, NCS cho rằng, trước
hết là nguyên nhân thuộc về nhận thức và quyết tâm chính trị của các cấp chính quyền ở địa phương. Chỉ số thị trường BĐS có vai trò và ý nghĩa nhiều mặt. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý nhà nước, nhất là ở cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chưa nhận thức đầy đủ vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường BĐS. Việc chỉ đạo của người có thẩm quyền ở địa phương để tổ chức triển khai xây dựng chỉ số chưa quyết liệt. Các cơ quan quản lý nhà nước được giao tổ chức
xây dựng chỉ số còn né tránh trách nhiệm. Việc cung cấp thông tin, dữ liệu từ phía các cơ quan quản lý chưa được thực hiện nghiêm túc.
Các cơ quan quản lý nhà nước ở các địa phương được lựa chọn để thí điểm đều khẳng định việc xây dựng, công bố chỉ số thị trường BĐS do cơ quan quản lý nhà nước thực hiện là cần thiết nhằm cung cấp thông tin liên quan đến việc hoạch định chính sách vĩ mô (chỉ số thị trường BĐS được quy định là loại chỉ số thuộc hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia), để định hướng thông tin thị trường một cách khách quan, đủ độ tin cậy và góp phần giảm thiểu chi phí của xã hội. Mặc dù vậy, trên thực tế, các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chưa đánh giá hết vai trò, ý nghĩa của việc công bố các chỉ số thị trường BĐS, cho rằng đây là công việc quá phức tạp nên việc cụ thể hóa thành chủ trương và xây dựng chương trình kế hoạch triển khai còn rất chậm chễ, sự phối hợp giữa các đơn vị có liên quan ở địa phương gặp khó khăn.
c) Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động sản còn
hạn chế: Nhà nước có vai trò xây dựng môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định
nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Nhà nước có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua xây dựng cơ chế tạo hành lang pháp lý để các chủ thể tham gia thị trường BĐS có thể tiếp cận thông tin một cách dễ dàng, chính thống. Tuy nhiên trên thực tế, vai trò quản lý nhà nước đối với hệ thống thông tin thị trường BĐS còn nhiều bất cập. Do Nhà nước chưa có hệ thống thông tin theo dõi hoạt động thị trường BĐS nên mức độ nắm bắt các thông tin liên quan đến giá cả giao dịch BĐS, nhịp độ mua bán, tâm lý người tiêu dùng…còn hạn chế đã làm cho một số chính sách của Nhà nước tác động đến thị trường chưa kịp thời, chưa phù hợp. Mặt khác, đôi khi những chính sách này đã gây ra những hiệu ứng ngược, tạo nên những bất cập của thị trường BĐS. Mức độ minh bạch thông tin thị trường BĐS kém đã dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực tới thái độ của những đối tượng tham gia thị trường. Khiếm khuyết này tạo cơ hội cho một số đối tượng tham gia thị trường được
hưởng lợi, ngược lại một số trường hợp lại rơi vào khó khăn. Điều này đã không tạo tính công bằng, sự bình đẳng trong hoạt động thị trường.
đ) Kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường bất động sản còn thiếu: Thị
trường BĐS của Việt Nam mới phát triển, trình độ quản lý thị trường BĐS còn yếu kém trong khi kinh nghiệm của các nước đi trước về xây dựng chỉ số thị trường BĐS chưa được tổng kết một cách thấu đáo để có thể rút ra những bài học cần thiết để có thể áp dụng ở Việt Nam.
2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan
a) Khả năng tiếp cận thông tin, dữ liệu thống kê liên quan đến bất động
sản từ các cơ quan quản lý nhà nước là rất khó khăn: Khả năng tiếp cận và thu
thập thông tin đầu vào từ nguồn số liệu thống kê của các cơ quan quản lý nhà nước một cách chính thống để tính toán chỉ số thị trường BĐS sẽ quyết định đến độ tin cậy của dữ liệu đầu vào và góp phần tiết kiệm chi phí điều tra khảo sát từ thực tế thị trường. Tuy nhiên trên thực tế, việc tiếp cận thông tin, dữ liệu liên quan đến hiện trạng BĐS, giá giao dịch BĐS được thống kê tại các cơ quan quản lý nhà nước là rất khó khăn đã ảnh hưởng đến tính khả thi của việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản
Đơn vị tính: % Chỉ tiêu Tổng số trả lời Dễ tiếp cận Tiếp cận Khó tiếp cận
Thông tin về quy hoạch
phát triển BĐS 125 16 38 46
Thông tin về hiện trạng
BĐS 125 12 52 36
Thông tin về giao dịch
BĐS 125 17 35 48
Nguồn: Tổng hợp của NCS từ kết quả điều tra.
Do tiếp cận nguồn thông tin dữ liệu từ phía cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn nên việc xác định chỉ số thị trường chủ yếu dựa vào nguồn dữ liệu thu
thập từ các dự án chào bán, thông tin quảng cáo của chủ đầu tư, của môi giới BĐS và từ sàn giao dịch. Rõ ràng với nguồn thông tin dữ liệu sử dụng để tính toán chỉ số như vậy đã có ảnh hưởng đến độ tin cậy của chỉ số.
Như vậy, hệ thống thông tin thị trường BĐS chưa được xây dựng theo các chuẩn mực, sự thiếu minh bạch của thông tin liên quan đến phát triển BĐS, thông tin quản lý BĐS và thông tin giao dịch BĐS là những rào cản chủ yếu cho việc tiếp cận và thu thập thông tin đầu vào để tính toán chỉ số thị trường BĐS. Hệ thống pháp luật liên quan đến giao dịch BĐS còn bất cập, chưa tạo điều kiện cho các giao dịch BĐS một cách chính thức phát triển. Hiện tượng BĐS được giao dịch ngầm vẫn còn phổ biến đã gây trở ngại cho việc tiếp cận thông tin giao dịch BĐS.
b) Phạm vi của chỉ số được xác định chưa phù hợp với thực tế phát triển
của thị trường: Việc xác định vùng hoặc khu vực thị trường có ảnh hưởng trực
tiếp đến phạm vi bao phủ và chất lượng của chỉ số thị trường BĐS. Trên thực tế, việc xác định phạm vi của chỉ số thị trường BĐS chưa phù hợp với diễn biến thực tế của thị trường BĐS. Các tổ chức kinh doanh BĐS xác định phạm vi của chỉ số chủ yếu theo từng dự án hoặc một vài dự án hoặc theo một khu vực cụ thể của thị trường ở một địa phương. Chỉ số thị trường BĐS xác định theo quy định của Bộ Xây dựng có phạm vi theo khu vực địa giới hành chính cụ thể (theo quận, huyện và thành phố). Cách xác định khu vực thị trường trên đã không phản ánh sự khác biệt về mức giá và lượng giao dịch BĐS thực tế trên thị trường.
Trên thực tế, giá trị giao dịch BĐS được sử dụng để tính toán phụ thuộc rất lớn vào việc lựa chọn, phân chia khu vực để tính toán. Với tiêu chí để phân chia khu vực thị trường để tính toán chỉ đơn thuần là tiêu chí địa giới hành chính đã làm nảy sinh vấn đề là giá giao dịch BĐS trên thị trường ở khu vực trung tâm của thành phố thường có giá rất cao so với các khu vực khác, trong khi lượng