của các phương pháp
1.2.4.1 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản
a) Phương pháp đơn giản: Các phương pháp đơn giản thường được sử dụng
để xác định chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá thể, đó là:.
- Phương pháp tính trung bình đơn giản: Chỉ số thị trường BĐS tính theo
số trung bình đơn giản dựa trên nguyên lý của khoa học thống kê đơn thuần. Theo đó, phương pháp này sử dụng để đo lường sự thay đổi của một yếu tố nào đó của thị trường BĐS theo các thời kỳ tính toán và chỉ thuần túy để so sánh yếu tố đó. Trong trường hợp này, chỉ số thị trường BĐS được xác định theo công thức tổng quát sau : 1 1 , 1, 2, 3... n i i x i n n x (1.1) Trong đó:
+ xi: Các giá trị của các thông số liên quan đến yếu tố nào đó của thị trường BĐS thu được trong lần thu thập dữ liệu thứ i ;
+ n: Số lần thu thập dữ liệu đã thực hiện.
Chỉ số xác định theo công thức trên còn gọi là công thức trung bình số lớn, tức là n càng lớn thì kết quả càng đáng tin cậy.
phương pháp bình quân gia quyền dựa trên nguyên lý của khoa học thống kê đơn thuần để đo lường sự thay đổi của một hoặc một số số yếu tố nào đó của thị trường BĐS theo các thời kỳ tính toán. Trong khi chỉ số xác định phương pháp bình quân số học chỉ thuần túy so sánh mức độ thay đổi của yếu tố nào đó của thị trường BĐS thì phương pháp bình quân gia quyền được sử dụng để so sánh sự thay đổi của một hoặc một số yếu tố nào đố của thị trường BĐS (của một hoặc một số loại BĐS cần tính toán). Chỉ số được xác định theo công thức tổng quát sau: 1 1 , 1, 2, 3,..., n i i i n i i x q i n q x (1.2) Trong đó: + qi: quyền số ;
+ xi: các giá trị của các thông số liên quan đến một hoặc một số yếu tố nào đó của thị trường BĐS thu được trong lần thu thập dữ liệu thứ i ;
+ n: số lần thu thập dữ liệu đã thực hiện.
b) Phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế: Sử dụng mô hình toán kinh tế
để xác định chỉ số thị trường BĐS bao gồm một số phương pháp khác nhau nhưng xoay quanh 02 phương pháp chính sau:
- Phương pháp hồi quy các yếu tố đặc tính của BĐS (Hedonic): Mô hình
hồi quy các yếu tố đặc tính của BĐS được sử dụng để xác định chỉ số giá BĐS. Nền tảng cơ sở phương pháp luận đó là việc kiểm soát giá giao dịch BĐS có thể thực hiện được trên các cơ sở hồi quy theo các thuộc tính của BĐS có thể quan sát được (như thời gian đã sử dụng của BĐS, kích thước của thửa đất, quy mô của BĐS, vị trí cảnh quan môi trường…).
Phương pháp này ước lượng được tác động của nhiều yếu tố tác động đến giá BĐS và tính chất động của các yếu tố này đã được tính đến. Sử dụng kỹ thuật máy tính để xây dựng cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của BĐS theo các hàm
hồi quy để có thể ước lượng được giá của hàng loạt BĐS khác nhau. Sử dụng kỹ thuật máy tính trong việc xác định giá cả của BĐS khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế-xã hội hoặc các điều kiện khác nhau liên quan đến BĐS.
- Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat sales
regresion): Mô hình xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp sử dụng giá của
các mua bán BĐS lặp lại được xây dựng trên cơ sở mô hình phản ánh những thay đổi về giá cả của BĐS đã được lặp lại việc mua bán. Về bản chất, phương pháp này sử dụng bộ số liệu về giá đã giao dịch của từng loại BĐS tại các thời điểm khác nhau để ước lượng một hàm số. Các số liệu có thể phản ánh tốt nhất những thay đổi về giá quan sát được trong kỳ lấy mẫu.
Bản chất của phương pháp là khi một BĐS được bán lần thứ hai, sự thay đổi giá giao dịch BĐS đã là sự thay đổi giá được kiểm soát theo yếu tố chất lượng nên tránh được các khó khăn trong việc lựa chọn biến và lựa chọn hàm số như mô hình hồi qui Hedonic. Nền tảng cơ sở lý luận của phương pháp này là chất lượng BĐS không thay đổi nhiều theo thời gian nên đặc tính của BĐS không cần quan tâm nhiều.
c) Phương pháp kết hợp-điều chỉnh (Mix-adjusted method): Chỉ số thị
trường BĐS xác định trên cơ sở kết hợp một số phương pháp trên với sự điều chỉnh nhất định nhằm hạn chế bất cập của từng phương pháp. Phương pháp thường được sử dụng là phương pháp kết hợp-điều chỉnh. Theo đó, chỉ số thị trường BĐS được xác định trên cơ sở kết hợp giữa phương pháp định giá BĐS dựa trên cơ sở hồi quy các yếu tố đặc tính của BĐS (dạng giản lược) với phương pháp tính bình quân giá BĐS.
1.2.4.2 Ưu nhược điểm của các phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản
a) Ảnh hưởng từ đặc thù riêng của hàng hóa bất động sản: Việc xây dựng,
tính toán chỉ số thị trường BĐS sản gặp nhiều khó khăn xuất phát từ chính đặc thù riêng của hàng hóa BĐS, đó là:
- Tính không đồng nhất, phức hợp của BĐS khiến cho trên thực tế không có hai BĐS giống nhau. Đặc điểm này dẫn tới việc so sánh giá cả của các BĐS rất
khó chính xác tuyệt đối do giá cả bị ảnh hưởng bởi các tính chất của BĐS như vị trí, diện tích, số phòng, chất lượng xây dựng, chất lượng bảo hành v.v.
- Chất lượng của BĐS thay đổi qua thời gian, do vậy việc so sánh giá các lần giao dịch của một BĐS ở các thời điểm khác nhau cũng trở lên khó chuẩn xác.
- BĐS là hàng hóa lâu bền, hiếm khi thay đổi chủ sở hữu, ít giao dịch, khiến cho số liệu liên quan đến sự thay đổi giá giao dịch của cùng một BĐS khó thu thập nên việc đánh giá sự thay đổi về giá cả giao dịch BĐS bị hạn chế.
b) Đối với phương pháp đơn giản: Phương pháp đơn giản sử dụng trung
bình đơn giản hoặc có quyền số của giá BĐS thay đổi qua một giai đoạn nhất định. Việc tính toán chỉ số này là tương đối đơn giản và không đòi hỏi các thông tin chi tiết về từng lần giao dịch của BĐS. Tuy nhiên, chỉ số xác định theo phương pháp này không phân biệt được sự biến động do giá cả của BĐS và biến động do chất lượng của BĐS. Thêm vào đó, tính chất không đại diện của các giao dịch BĐS qua các thời kỳ khác nhau có thể bóp méo các xu hướng giá giao dịch của BĐS.
c) Đối với phương pháp sử dụng mô hình toán kinh tế:
- Phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS: Cách tiếp cận
này dựa trên nguyên tắc rằng giá BĐS phụ thuộc vào các tính chất và vị trí của BĐS. Do vậy, cần so sánh giá các BĐS tương tự nhau về tính chất và vị trí để xác định xu thế biến động giá BĐS trên thị trường. Ưu điểm của phương pháp này này là đưa ra xu hướng chính xác hơn của biến động thị trường BĐS; cho phép theo dõi biến động giá trị thực của BĐS được giao dịch. Đồng thời, nó cũng giúp các nhà định giá BĐS trong việc định giá các tính chất của BĐS, rất thuận tiện cho việc xác định chỉ số giá BĐS khi chỉ cần đưa ra các dữ liệu có sẵn và định dạng được trước các đặc tính ảnh hưởng của BĐS để đưa vào tính toán. Tuy nhiên, việc tính toán chỉ số theo phương pháp này đòi hỏi phải có cơ sở dữ liệu đủ lớn về các tính chất, đặc điểm của BĐS được giao dịch qua một thời kỳ đủ dài để ước lượng tác động của các yếu tố chất lượng BĐS đến giá giao dịch của BĐS.
- Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại: Phương pháp sử dụng
các đặc tính của BĐS, giúp vượt qua vấn đề của tính chất không đồng nhất của BĐS. Lý do chính để áp dụng phương pháp này là do thiếu cơ sở dữ liệu về tính chất, đặc điểm của BĐS giao dịch, qua đó không thể áp dụng phương pháp hồi quy các đặc tính của BĐS tương đối đơn giản, có tính thuyết phục và có độ tin cậy cao hơn so với phương pháp sử dụng mô hình Hedonic. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của phương pháp này chính là các giả thuyết về sự không thay đổi theo thời gian của giá BĐS và thực sự gặp khó khăn để thu thập giá giao dịch của một BĐS được lặp lại trong một khoảng thời gian.
- Phương pháp kết hợp-điều chỉnh: Phương pháp này có ưu điểm nổi trội là
khắc phục một số bất cập của các phương trên và phù hợp với điều kiện thị trường BĐS chưa có hệ thống quản lý thông tin BĐS hoàn chỉnh. Tuy nhiên, chất lượng của chỉ số xác định theo phương pháp này cần được xem xét, đối chiếu để chỉnh lý cho phù hợp.