chỉ số đã được xác định
Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội theo kết quả tính toán đã phản ánh khá cụ thể xu thế biến động, diễn biến phát triển của thị trường giao dịch căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn từ quý I năm 2012 đến quý IV năm 2014. Quan sát các chỉ số đã xác định cho thấy, trong giai đoạn này nhìn chung sự biến động về giá giao dịch căn hộ chung cư là không lớn; ngược lại, sự biến động về lượng giao dịch của một số loại căn hộ chung cư có sự biến động đáng kể.
Năm 2012 so với năm 2011, sự tăng trưởng của thị trường BĐS ở phân khúc căn hộ chung cư là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Từ tháng 3/2011, các giao dịch căn hộ chung cư bắt đầu giảm dần và hầu như ngưng trệ vào quý II/2011. Giá giao dịch căn hộ chung cư trong quý III/2011 giảm tiếp khoảng 5% so với đầu năm. Sang năm 2012, thị trường BĐS vẫn tiếp tục chịu sự suy giảm, tình hình giao dịch căn hộ chung cư không mấy khả quan khi các dự án giảm sâu nhưng người mua vẫn tiếp tục chờ giảm giá thêm. Năm 2012 khép lại với bức tranh u ám của thị trường BĐS, lượng giao dịch giảm, lượng tồn kho lớn. Tính đến hết quý II/2012, giá chào bán căn hộ chung cư so với quý II/2011 giảm khoảng từ 7% đến 13%.
Thị trường BĐS năm 2013 tiếp tục gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án giảm giá BĐS nhưng lượng giao dịch vẫn thấp. Tuy nhiên, vào thời điểm cuối năm 1012, do Nhà nước đã có những can thiệp đối với thị trường BĐS như cho phép điều chỉnh quy mô căn hộ; chính sách hỗ trợ, ưu đãi đầu tư nhà ở giá rẻ; chính sách cho vay ưu đãi mua nhà thu nhập thấp…nên giá cả của BĐS, nhất là phân khúc căn hộ chung cư có xu thế điều chỉnh giảm giá, có dự án đã giảm giá tới 40%. Thị trường giao dịch căn hộ chung cư quy mô nhỏ, giá rẻ, chung cư nhà ở xã hội đã có sự giao dịch trở lại. Riêng giá giao dịch căn hộ chung cư cao cấp và trung cấp không có sự gia tăng đáng kể.
Thị trường BĐS trong nửa đầu năm 2014 tiếp tục có sự điều chỉnh cơ bản về cơ cấu sản phẩm BĐS. Nguồn cung sản phẩm tập trung vào phân khúc căn hộ chung cư bình dân, diện tích nhỏ và vừa, có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2. Thị trường nhà ở giai đoạn đầu năm 2014 khá thuận lợi với lượng cầu tăng và xu hướng giao dịch đi lên rõ rệt. Tại Hà Nội, nguồn cung quý I/2014 tăng do có một số dự án căn hộ chung cư bình dân mở bán. Thanh khoản của thị trường trong quý I/2014 khá cao so với quý trước. Một số chủ đầu tư bắt đầu tăng giá căn hộ chung cư. Phân khúc căn hộ chung cư cao cấp và trung cấp tại một số dự án có biểu hiện ấm dần từ đầu năm 2014. Quý II/2014 so với quý I/2014 lượng giao dịch căn hộ tăng, tập trung vào căn hộ bình dân với diện tích từ 30 m2-60 m2, có giá bán từ 12 triều đồng/m2 đến dưới 20 triệu đồng/m2. Tính đến cuối quý II/2014, số lượng giao dịch căn hộ căn hộ chung cư thành công tăng 187% so với cùng kỳ năm 2013. Các giao dịch căn hộ chung cư chủ yếu tập trung ở khu vực Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm và Hà Đông.
Như vậy, chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội theo kết quả tính toán đã phản ánh một cách cụ thể xu thế biến động của thị trường BĐS của thành phố trong giai đoạn so sánh. Mặc dù giá cả giao dịch BĐS của giai đoạn từ quý I năm 2012 đến quý IV năm 2014 không có sự biến động lớn nhưng lượng giao dịch một số loại BĐS, trong đó có loại căn hộ chung cư có quy mô nhỏ và giá rẻ lại có xu thế biến động mạnh, nhất là vào giai đoạn từ cuối năm 2014. Diễn biến này đã phản ánh sự sôi động nhất định của thị trường giao dịch BĐS của thành phố Hà Nội ở phân khúc thị trường căn hộ chung cư bình dân. Kết quả này đã góp phần để định lượng của những nhận định có tính chất định tính về xu thế biến động, diễn biến tình hình phát triển của thị trường BĐS của thành phố Hà Nội trong giai đoạn trên.
2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội
2.4.6.1 Những kết quả đạt được
Chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được xác định là cơ sở để nhìn nhận, đánh giá một cách khách quan xu thế diễn biến của thị trường BĐS trong giai đoạn nghiên cứu. Chỉ số được xác định đã phản ánh một số yếu tố tác động trực tiếp đến quá trình tính toán chỉ số. Kết quả xác định chỉ số đã chứng minh giải pháp khắc phục một số bất cập của phương pháp xác định theo quy định của Bộ Xây dựng là phù hợp.
- Thứ nhất, bằng việc thu thập các số liệu thứ cấp, chủ yếu là các số liệu
thống kê từ các cơ quan quản lý để xác định chỉ số nên dữ liệu đầu vào được coi như những thông tin có tính chất chính thống, đảm bảo độ tin cậy nhất định. Các số liệu thứ cấp được thu thập từ nguồn dữ liệu có sẵn, được tổng hợp theo các quy định của các cơ quan quản lý đã góp phần tiết kiệm chi phí trong quá trình tính toán xác định chỉ số. Số liệu sơ cấp được thu thập bổ sung trực tiếp từ điều tra thị trường đã củng cố thêm mức độ phản ánh khá sát với xu thế diễn biến giá và nhịp độ giao dịch thực tế trên thị trường. Mô hình tổ chức thu thập thông, dữ liệu để tính toán chỉ số như trên là phù hợp với đặc điểm quản lý hệ thống thống thông tin thị trường BĐS của nước trong giai đoạn hiện nay cũng như trong một số năm tới.
- Thứ hai, với việc phân chia khu vực thị trường theo mức độ phát triển của
thị trường BĐS đã khắc phục mức độ khác biệt về sự chênh lệch mức giá cũng như lượng giao dịch BĐS giữa các khu vực so với cách phân chia khu vực chỉ thuần túy theo địa giới hành chính như phương pháp theo quy định của Bộ Xây dựng. Mặt khác, chỉ số được xác định cho từng phân khúc thị trường, từng loại BĐS làm cơ sở để tổng hợp chung cho toàn bộ các phân khúc của thị trường BĐS của thành phố đã hạn chế sự sai lệch so với cách tổng hợp chung toàn bộ thị trường từ việc tính toán bình quân các phân khúc thị trường của từng khu vực.
Cách xác định chỉ số theo khu vực phát triển của thị trường đã góp phần loại bỏ yếu tố ảnh hưởng đến chỉ số do có sự chênh lệch về mức giá giao dịch có thể rất cao nhưng lượng giao dịch lại rất ít giữa các khu vực, đặc biệt là ở khu vực trung tâm của thành phố.
- Thứ ba, trong bối cảnh chưa thể xác định chỉ số thị trường BĐS kỳ vọng
nhất (chỉ số tổng hợp ở cấp độ hẹp REMI) thì việc xác định một số chỉ số thành phần của chỉ số này là chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư, một phân khúc thị trường đại diện tiêu biểu cho xu thế giao dịch trong giai đoạn vừa qua, là loại chỉ số có tính chất cá thể với phạm vi bao phủ theo quy mô thị trường của một thành phố về cơ bản là phù hợp với kinh nghiệm của các nước đã xây dựng thành công chỉ số thị trường BĐS. Theo đó, đối với những nước có thị trường BĐS mới phát triển, trình độ quản lý hệ thống thông tin thị trường BĐS còn thấp thì trong giai đoạn ban đầu triển khai xây dựng chỉ số thị trường BĐS thì việc lựa chọn chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch BĐS với quy mô bao phủ theo quy mô thị trường BĐS của một thành phố là lựa chọn phù hợp nhất.
- Thứ tư, phương pháp tính toán chỉ số được lựa chọn theo phương pháp quy
định của Bộ Xây dựng sau khi đã chỉnh sửa một số bất cập là đảm bảo tính khả thi trong tính toán và đáp ứng độ tin cậy nhất định của chỉ số. Phương pháp này phù hợp với khả năng thu thập dữ liệu của thực tế quản lý thông tin thị trường BĐS ở nước ta hiện nay; có yêu cầu nghiệp vụ tính toán tương đối đơn giản; không đòi hỏi phải trang bị các thiết bị hiện đại. Phương pháp này về thực chất đã được một số nước ứng dụng thành công để tính toán chỉ số thị trường BĐS. Không giống như thị trường chứng khoán hay một số thị trường khác, trên thị trường BĐS ở nước ta, BĐS nhất là nhà ở thường không được mua đi bán lại thường xuyên. Do giá trị của BĐS thường rất lớn, tính thanh khoản thấp và do mục đích muốn sở hữu lâu dài, khi một BĐS được giao dịch trên thị trường thì phải mất một thời gian lâu sau đó mới được giao dịch trở lại. Do đó, khi tính chỉ số giá BĐS theo chu kỳ quý thì có thực tế xảy ra là một BĐS được sử dụng để tính giá trong kỳ trước nhưng kỳ này không có giao dịch. Ngược lại, nhiều BĐS
trong kỳ trước không có giao dịch nhưng lại xuất hiện tại kỳ tính toán. Chính vì vậy, bằng việc tính gía giao dịch bình quân của mỗi loại căn hộ chung cư trong phân khúc nhà ở chung cư, sau đó căn cứ tỷ trọng của từng loại căn hộ chung cư để tính giá bình quân gia quyền cho phân khúc nhà chung cư đã cho phép có thể điều chỉnh cơ cấu mỗi loại căn hộ chung cư khi có sự thay đổi cơ cấu căn hộ chung cư được giao dịch theo thời gian. Với cách xử lý này còn cho phép giảm sự phụ thuộc vào một BĐS bất kỳ khi BĐS này không có giao dịch lặp lại.
- Thứ năm, kết quả tính toán chỉ số thị trường của thành phố Hà Nội đã chỉ
ra những kinh nghiệm nhất định, nhất là quy trình triển khai và nghiệp vụ tính toán chỉ số để có thể áp dụng để xây dựng chỉ số thị trường BĐS của các địa phương, nơi có thị trường BĐS phát triển, nơi có khả năng tiếp cận thông tin, dữ liệu thống kê liên quan đến giao dịch BĐS từ các cơ quan quản lý của địa phương.
2.4.6.2 Những khó khăn đặt ra
Bên cạnh những kết quả đạt được, việc tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã đặt ra một số khó khăn sau:
- Một là, khó khăn trong thu thập thông tin, dữ liệu. Việc xây dựng chỉ số
chủ yếu dựa vào dữ liệu thứ cấp thu thập thông qua thông tin, dữ liệu thống kê của các cơ quan quản lý đòi hỏi nội dung biểu mẫu yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu phải đầy đủ nội dung nhưng cũng phải đơn giản và phải và phù hợp với hệ thống thông tin thống kê do các cơ quan quản lý đang thực hiện. Tuy nhiên, nội dung biểu mẫu khảo sát số liệu theo quy định lại có quá nhiều nội dung và khá phức tạp, không phù hợp với thực tế ghi chép, lưu trữ thông tin của các cơ quan quản lý. Mặt khác, quy định cung cấp thông tin, dữ liệu từ phía các cơ quan quản lý cần phải được pháp quy hóa để nâng cao tính trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin, dữ liệu. Ngoài ra, để tăng cường độ tin cậy của chỉ số đòi hỏi phải tổ chức thu thập bổ sung nguồn dữ liệu thông qua điều tra trực tiếp từ thị trường. Yêu cầu này đòi hỏi cần phải có nhân lực và chi phí nhất định để triển khai thực hiện.
- Hai là, khó khăn về nghiệp vụ định giá BĐS. Theo quy định của phương pháp xác định chỉ số, các số liệu về giá giao dịch BĐS tại thời điểm so sánh cần phải có sự hiệu chỉnh giá so với giá của BĐS được lựa chọn làm đại diện. Trên thực tế, nghiệp vụ này đã được Nhà nước quy định nội dung, cách thức hiệu chỉnh giá BĐS nhưng các quy định vẫn còn mang tính chất nguyên tắc, chưa cụ thể nên đòi hỏi chuyên gia tính toán chỉ số phải có kiến thức chuyên môn nghiệp vụ sâu về định giá BĐS, về thị trường BĐS và về chỉ số thị trường BĐS.
- Ba là, khó khăn về lực lượng tổ chức tính toán chỉ số. Việc tính toán chỉ
số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã sử dụng số liệu thống kê và số liệu đã được thu thập trước từ các nguồn khác nhau. Tuy nhiên, nếu tổ chức việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS bắt đầu từ việc thu thập thông tin, dữ liệu trực tiếp từ thị trường sẽ đòi hỏi một lực lượng cán bộ nghiệp vụ nhất định để thực hiện. Yêu cầu này đặt ra yêu cầu cần phải dự kiến nguồn lực nhất định về con người cũng như kinh phí cho việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS.
- Bốn là, khó khăn để phân chia khu vực với phạm vi toàn quốc. Quá trình
tính toán chỉ số thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã phân chia khu vực thị trường dựa theo mức độ phát triển của thị trường từng khu vực trên địa bàn thành phố. Việc phân chia khu vực thị trường đã dựa trên kết quả quan sát, phân tích mức độ giao dịch BĐS trong một khoảng thời gian nhất định. Với quy mô thị trường của một địa phương, việc quan sát trên sẽ không gặp quá nhiều khó khăn nhưng nếu để mở rộng phạm vi cho cả nước đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu những yếu tố có ảnh hưởng đến kết quả tính toán chỉ số; trong đó yếu tố phân chia khu vực thị trường là yếu tố rất quan trọng.
- Năm là, việc sử dụng chỉ số để đánh giá thực trạng và dự báo xu thế diễn
biến của thị trường BĐS đòi hỏi cần phải tiếp tục nghiên cứu. Trên thực tế, việc
nhận định, đánh giá xu thế biến động, diễn biến tình hình phát triển của thị trường BĐS chủ yếu dựa trên việc quan sát mức độ biến thiên của dãy chỉ số cho giai đoạn so sánh được thể hiện thông qua tỉ lệ % hoặc thông qua các biểu đồ
hoặc đồ thị. Việc sử dụng chỉ số để phân tích thị trường như trên phụ thuộc vào kinh nghiệm của chuyên gia, chưa có phương pháp định lượng để phân tích, đánh giá. Mặt khác, chỉ số thị trường BĐS được xác định cho những giai đoạn nhất định để đánh giá thực trạng biến động của thị trường đã xảy ra là rất cần thiết nhưng chưa được sử dụng để dự báo xu thế diễn biến của thị trường BĐS trong tương lai, nhất là tương lai gần. Dự báo này là rất quan trọng để có căn cứ chỉnh sửa những chính sách điều tiết vĩ mô góp phần để lường tránh những rủi ro, đổ vỡ thị trường có thể xẩy ra. Những yêu cầu đặt ra trên đòi hỏi cần phải có những nghiên cứu tiếp.
- Sáu là, từ kết quả tính toán chỉ số BĐS của thành phố Hà Nội cho thấy, để
việc xác định chỉ số thị trường BĐS có kết quả cần phải có một số điều kiện khác như: quyết tâm chính trị của chính quyền địa phương và cần phải coi trọng yếu tố xã hội hóa để khai thác khả năng, kinh nghiệm của khu vực kinh tế tư nhân.
Kết luận Chương 2
Thị trường BĐS ở nước ta tuy mới hình thành nhưng đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc cơ bản vào sự công nhận yếu tố thị trường của nền kinh tế nói chung và chế độ sở hữu