1.3.2.1 Hoa Kỳ
Thị trường BĐS của Hoa Kỳ là thị trường đã phát triển đến mức độ cao. Hoa Kỳ là quốc gia đã xây dựng hoàn chỉnh hệ thống thông tin thị trường BĐS. Các BĐS nhà đất đều phải đăng ký trên hệ thống địa bạ. Việc lập bản đồ địa bạ do cơ quan chức năng đảm nhận. Trong bản đồ địa bạ mô tả rõ các thông tin về BĐS như quy mô, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng đến tài sản…Hồ sơ địa bạ được lưu giữ tại cơ quan tòa án. Các nhu cầu về thông tin liên quan đến thị trường BĐS đều có thể truy cập trên hệ thống thông tin thị trường BĐS.
Hệ thống chỉ tiêu để đánh giá thị trường BĐS được xây dựng một cách đồng bộ. Các chỉ tiêu liên quan đến nguồn cung BĐS luôn được chú trọng do các chỉ tiêu này có tính chất định hướng thị trường. Các chỉ tiêu phản ánh nguồn cung BĐS gồm có số lượng giấy phép xây dựng nhà ở; số nhà ở hoàn thành; bắt đầu xây dựng; doanh số nhà ở; số lượng nhà chờ bán…vv. Các chỉ tiêu cầu BĐS gồm số lượng đơn xin mua nhà, chỉ số khả năng mua nhà, giá trị giải ngân tiền vay mua nhà, dự kiến mức tăng hộ gia đình…vv. Tổng cục Thống kê thuộc Bộ Thương mại Hoa Kỳ chịu trách nhiệm tổ chức xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS.
Ở Hoa Kỳ, chỉ số giá nhà đã được lựa chọn là loại chỉ số cơ bản để đo lường diễn biến của giá nhà ở cũng như diễn biến tình hình của thị trường BĐS. Cơ quan Giám sát doanh nghiệp nhà ở liên bang (OFHEO) có trách nhiệm tính toán chỉ số giá nhà (HPI) [78]. Chỉ số chỉ số giá nhà được tính toán dựa trên phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales Methods). Dữ liệu sử dụng để tính toán là các giao dịch của các căn hộ đang thế chấp thu thập từ Công ty quốc gia tài trợ địa ốc (Freddie Mac) và Hiệp hội quốc gia tài trợ BĐS (Fannie Mac). Chỉ số giá được xác định kể từ năm 1996, công bố hàng quý cho từng thành phố, từng vùng và phạm vi toàn quốc. Chỉ số gía nhà được ước
tính bằng các gía trị căn hộ đã được thế chấp ít nhất là 2 lần và được Freddie Mac và Fannie Mae mua lại. Chính việc nghiên cứu những giao dịch lặp lại này cho phép kiểm soát những thay đổi về chất lượng nhà ở trong mẫu thống kê [78]. Chỉ số HPI được tính toán dựa trên số liệu của các tổ chức kinh doanh là ưu điểm nổi trội của chỉ số này. Mặc dù vậy, chỉ số HPI chỉ sử dụng số liệu của những căn hộ riêng lẻ được thế chấp và mua lại, trong khi các giao dịch thế chấp của những BĐS khác hoặc vay bảo lãnh của Chính phủ và có giá trị vượt quá giá hạn vay cho phép của Freddie Mac hoặc Fannie Mae đã bị loại bỏ nên chưa bao quát toàn bộ thị trường.
Tổ chức đánh giá tín nhiệm Standard & Poor’s đã tính toán một số loại chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS cho từng thành phố, cho 09 vùng và toàn bộ nước Mỹ; trong đó có các chỉ số giá BĐS của 04 loại BĐS quan trọng (BĐS nhà ở, BĐS công nghiệp, BĐS văn phòng và BĐS riêng lẻ). Chỉ số giá BĐS được tính toán theo phương pháp xác định chỉ số CPI nhưng việc lựa chọn quyền số có sự thay đổi. Chỉ số giá BĐS (RPI) được xác định theo quy trình bao gồm các bước: (1) Xây dựng giá BĐS của kỳ gốc; (2) Xác định quyền số cố định của kỳ gốc; (3) Thu thập giá giao dịch của BĐS của thời kỳ tính toán; (4) Xác định giá giao dịch bình quân (theo tháng) cho từng tỉnh, thành phố; (5) Tính toán chỉ số giá BĐS cho từng tỉnh, thành phố; (6) Tính toán chỉ số giá BĐS theo từng vùng (vùng kinh tế, vùng thành thị, vùng nông thôn) và (7) Tính toán chỉ số giá BĐS cho cả nước (phân theo thành thị, nông thôn) [82]. Dữ liệu sử dụng để tính toán chỉ dựa vào nguồn số liệu thống kê của Tổng cục thống kê liên bang, số liệu thống kê BĐS đăng ký tại Văn phòng đăng ký BĐS của các thành phố. Chỉ số gía BĐS tính cho 09 vùng được xác định trên cơ sở chỉ số giá BĐS của từng thành phố tương ứng với tỉ trọng của từng vùng được xác theo yếu tố quy mô dân số, số lượng giao dịch BĐS của các thành phố trong một vùng.
Dec 00 Apr 0 1 Aug 01 Dec 01 Apr 0 2 Aug 02 Dec 02 Apr 0 3 Aug 03 Dec 03 Apr 0 4 Aug 04 Dec 04 Apr 0 5 Aug 05 Dec 05 Apr 0 6 Aug 06 Dec 06 Apr 0 7 Aug 07 Dec 07 Apr 0 8 Aug 08 Dec 08 Apr 0 9 Aug 09 Dec 09 Apr 1 0 Aug 10 Dec 10 Apr 1 1 Aug 11 80 100 120 140 160 180 200 Index, D ecembe r 20 0 0 = 1 0 0
Nguồn: Standard & Poor’s: S&P/Case-Shiller Home Price Indices
Methodology, [82, tr.36].
Biểu đồ 1.1. Chỉ số giá nhà ở của thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011
Trung tâm BĐS của Học viện Công nghệ Massachusetts và một số tổ chức khác cũng tham gia tính toán chỉ số thị trường BĐS. Các chỉ số thị trường BĐS được xác định gồm có chỉ số có tính chất cá thể (chỉ số giá nhà, giá BĐS các loại, chỉ số khả năng chi trả cho nhà ở, chỉ số thu nhập so với tiền thuê nhà...) và chỉ số có tính chất tổng hợp (chỉ số có mức độ tổng hợp hẹp và chỉ số có mức độ tổng hợp cao). Các chỉ số có tính chất tổng hợp được xác định gồm:
- Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng ở cấp độ hẹp được tính toán dựa trên cơ sở các quan sát về: số lượng các giao dịch (đơn vị đo là lượng giao dịch); giá cả các giao dịch (đơn vị đo bằng tiền) và thời gian của BĐS được rao bán trên thị trường BĐS (đơn vị đo là thời gian bằng ngày kể từ thời điểm rao bán cho đến thời điểm giao dịch thành công).
- Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp ở cấp độ cao hơn được tính toán dựa trên số liệu quan sát, thu thập của nhiều tham số có liên quan như: số lượng giấy phép xây dựng, thu nhập và chi tiêu hộ gia đình, chỉ số giá tiêu dùng CPI, vị trí địa lý và cấu trúc của BĐS được giao dịch, giá trị BĐS giao dịch, giá trị BĐS được thẩm định, chỗ làm việc...vv.
80 100 120 140 160 180 200 60 40 20
Apartment Industrial Office Retail
National West Top Ten
Number of Transa
ct
io
n
s
Nguồn: Jonesdottir J. Gourun (2011), [80, tr.51].
Biểu đồ 1.2. Biến động lượng giao dịch bất động sản của Mỹ năm 2005
1.3.2.2 Canada
Canada đã sử dụng phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales Methods) và phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS (Hedonic) để tính toán chỉ số giá BĐS. Nguồn dữ liệu sử dụng để tính toán chỉ số giá BĐS thu thập từ các hợp đồng mua bán đăng ký tại cơ quan quản lý BĐS Canada trong giai đoạn nhiều năm. Các hợp đồng mua bán BĐS đã được chuẩn hóa trên phạm vi cả nước. Mỗi hợp đồng mua bán BĐS bao gồm các thông tin về BĐS về chủ sở hữu và giá bán cùng với các chi tiết cụ thể của điều kiện thanh toán BĐS. Mỗi BĐS được quản lý theo mã số riêng trong sổ theo dõi của Cục đăng ký đất đai Canada. Thông thường, mỗi năm Canada có khoảng từ 8 đến 10 nghìn hợp đồng mua bán BĐS được thực hiện. Chỉ số giá BĐS và chỉ số giá nhà ở HPI được công bố theo bang (28 bang) và công bố chung cho toàn quốc. Chỉ số giá BĐS công bố định kỳ theo quý.
Ngân hàng Canada cũng đã tính toán và công bố chỉ số giá BĐS phục vụ mục tiêu quản lý dư nợ BĐS và thế chấp BĐS [42]. Chỉ số giá BĐS được xây dựng cho loại nhà xây mới và nhà ở cũ. Theo Ngân hàng Canada, do BĐS là loại
hàng hóa không đồng nhất, một sản phẩm được sử dụng lâu dài và có sự khác nhau lớn về đặc tính của BĐS nên việc xác định đúng bản chất của loại BĐS là yếu tố quyết định củachỉ số giá BĐS. Đối với loại nhà ở mới được xây dựng, giá của chúng có thể được xác định giống nhau tại thời điểm giao dịch lần đầu nhưng theo yếu tố thời gian thì cần phải sửa chữa, bảo trì nhà ở nên việc kết hợp các yếu tố tác động đến giá nhà là rất khó khăn. Chính vì vậy, việc điều chỉnh lại một số thông số liên quan đến chất lượng, đặc tính tính của nhà ở trong quá trình xây dựng chỉ số là cần thiết.
1.3.2.3 Nhật Bản
Hệ thống thông tin thị trường BĐS của Nhật Bản cũng đã được xây dựng hoàn chỉnh. Viện Nghiên cứu Xây dựng Nhật Bản tổ chức xây dựng và công bố dữ liệu liên quan đến thị trường xây dựng mới, cải tạo BĐS như giá trị hợp đồng xây dựng nhà ở; số lượng nhà mới khởi công..vv. Hiệp hội các Công ty BĐS Nhật Bản tổ chức công bố các thông tin liên quan đến thị trường BĐS như số nhà ở mới hoàn thành; số lượng công ty BĐS; giá đất, giá nhà chung cư bình quân v.v..
Ngân hàng Nhật Bản cũng đã tính toán và công bố chỉ số giá được xây dựng cho loại nhà xây mới và nhà ở cũ. Hệ thống dữ liệu trên được phát hành định hàng tháng hoặc hàng quý trên web, tài liệu phát hành hoặc trên tivi.
1.3.2.4 Kinh nghiệm của New Zealand
New Zealand là một quốc gia có quy mô dân số nhỏ và thị trường BĐS có phát triển nên New Zealand có kinh nghiệm xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Ở New Zealand có hai tổ chức chịu trách nhiệm công bố chỉ số giá BĐS gồm chỉ số giá nhà do Công ty nghiên cứu BĐS Quote Value xây dựng và chỉ số giá nhà do Viện nghiên cứu BĐS New Zealand tính toán [51]. Chỉ số giá BĐS nhà ở do Quote Value tính toán dựa trên dữ liệu bán nhà thông qua hệ thống báo cáo pháp lý về giao dịch mua bán nhà ở được xác lập. Chỉ số này được tính toán và công bố hàng quý. Chỉ số giá nhà do Viện nghiên cứu BĐS New Zealand tính toán được dựa trên hệ thống báo cáo của các tổ chức BĐS và tính cho từng tháng.
dụng phương pháp hệ số thẩm định giá BĐS (SPAR). Phương pháp này về bản chất lấy tỷ số giữa giá bán hiện tại và giá được thẩm định trước đó để tính toán. Theo quy định của hệ thống luật pháp New Zealand, tất cả BĐS nhà ở của New Zealand phải được đánh giá lại thường xuyên do cơ quan có thẩm quyền của địa phương tiến hành 3 năm một lần.
Việc tính toán chỉ số giá BĐS nhà ở tại New Zealand đã sử dụng dữ liệu do Văn phòng thẩm định giá New Zealand cung cấp từ cơ sở dữ liệu chính thức về các giao dịch BĐS. Mỗi giao dịch BĐS có một mã số tài sản (ID) riêng, ghi chép các thông tin liên quan đến giá bán, ngày bán, hai giá trị được định giá gần nhất và thời gian định giá tương ứng trước ngày bán, ngày định giá, năm xây dựng của ngôi nhà. Chỉ số giá BĐS nhà ở của New Zealand được tính toán cho từng thành phố, cho 12 khu vực đô thị và cho toàn bộ Niu Di Lân.