1.3.3.1 Hong Kong
Hong Kong là một thành phố đông dân với thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả. Kể từ thập niên 90, mỗi năm Hong Kong trung bình có khoảng hơn 10.000 giao dịch BĐS, chiếm gần 10% giá trị cổ phiếu tư nhân [25, tr.125]. Do khối lượng giao dịch lớn lại diễn ra trên phạm vi lãnh thổ của một thành phố lớn nên là môi trường thuận lợi để xây dựng chỉ số giá BĐS. Khối lượng giao dịch BĐS thứ cấp (bán lại) rất lớn, khoảng 23% BĐS được bán lại với chu kỳ trong vòng 10 năm. Do diện tích của Hong Kong không lớn nhưng dân số lại thường xuyên chuyển đổi chỗ ở nên xuất hiện nhiều giao dịch mua bán cũng như thuê BĐS nhà. Ngoài ra, thị trường BĐS của Hong Kong có hệ thống thông tin rất minh bạch. Toàn bộ thông tin liên quan đến giao dịch BĐS đều có thể tiếp cận được. Văn phòng đăng ký nhà đất của Chính phủ đặc khu Hong Kong chịu trách nhiệm cung cấp thông tin (không miễnphí) về giá giao dịch, thời gian giao dịch, đặc tính của BĐS và địa chỉ của BĐS. Giá giao dịch BĐS cũng được thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng BĐS [25].
Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS được tính toán và công bố bởi 4 tổ chức là: Văn phòng phân hạng và định giá (RVD), Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD Savills và Centa-City. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức trên cung cấp được thực hiện cho 3 vùng gồm: Đảo Hong Kong, Kowloon, Lãnh thổ mới và cho toàn bộ đặc khu Hong Kong. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức cung cấp không thống nhất với nhau do thông tin được sử dụng và phương pháp tính toán chỉ số khác nhau:
- Chỉ số giá BĐS do Văn phòng phân hạng và định giá BĐS tính toán: đây là loại chỉ số giá BĐS lâu đời nhất ở Hong Kong, có từ năm 1979 được cung cấp bởi Văn phòng phân hạng và định giá BĐS, là tổ chức thuộc Chính phủ đặc khu Hong Kong. Chỉ số giá BĐS được công bố hàng quý, bao gồm nhà ở, văn phòng, thương mại và nhà máy công nghiệp. Kể từ năm 1993, chỉ số giá BĐS do Văn phòng phân hạng và định giá BĐS tính toán được công bố hàng tháng. Chỉ số giá BĐS của Hong Kong được tính toán trên cơ sở phân chia BĐS nhà ở thành 5 loại (từ A đến E) cho 2 khu vực Hong Kong cũ và khu vực mới phát triển. Chỉ số giá văn phòng cho thuế được tính toán cho 3 hạng (A, B, C) và chỉ tính cho khu vực trung tâm của Hong Kong. Chỉ số giá BĐS được tính toán dựa trên các số liệu liên quan đến giá giao dịch BĐS nhưng có kết hợp với số liệu đánh giá lại giá BĐS giao dịch.
- Chỉ số giá BĐS của Jones Lang LaSalle: chỉ số giá BĐS được xác định bởi tập đoàn tư vấn BĐS Jones Lang LaSalle kể từ năm 1984. Chỉ số giá BĐS bao gồm nhà ở (phân khúc thị trường nhà ở cao cấp), văn phòng, thương mại và nhà xưởng công nghiệp. Tập đoàn Jones Lang LaSalle đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm định giá để tính toán chỉ số giá BĐS dựa trên số liệu danh mục đầu tư BĐS sử dụng “Các quy trình định giá chuẩn” có tính chu kỳ. Chỉ số giá BĐS do Jones Lang LaSalle được công bố theo quý.
Quý I năm 1981: 100 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 10 100 1000 Residential Office Retail shop
Nguồn: Kelvin Fan and Wensheng Peng (2003), [25, tr.68].
Biểu đồ 1.3. Chỉ số giá bất động sản của Hongkong giai đoạn 1981-2003
- Chỉ số giá BĐS của FPD Savills: FPD Savills là tập đoàn tư vấn BĐS cung cấp các chỉ số giá BĐS từ năm 1992. Chí số giá BĐS được xây dựng dựa trên phương pháp hệ số thẩm định giá BĐS. Chỉ số giá BĐS theo FPD Savills bao gồm chỉ số giá nhà ở, văn phòng, thương mại và nhà xưởng công nghiệp, được công bố hàng quý. Chỉ số giá BĐS là nhà ở bao gồm nhà ở phân khúc cao cấp và nhà ở phân khúc bình dân. Chỉ số giá BĐS là văn phòng là loại văn phòng hạng A. Chỉ số giá BĐS là thương mại chỉ là BĐS của các cửa hàng mặt phố cao cấp. Riêng chỉ số giá BĐS là nhà xưởng công nghiệp được tách thành: Chỉ số giá nhà xưởng công nghiệp, kho hàng và kết hợp nhà xưởng /văn phòng.
- Chỉ số giá BĐS Centa-City: Chỉ số giá BĐS do tổ chức Centa-City cung cấp từ năm 1992 là chỉ số giá BĐS nhà ở của của Hong Kong. Chỉ số giá BĐS Centa-City được xác định theo phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS nhà ở như: số lượng tầng, cao độ sàn, tầm nhìn, vị trí... Giá giao dịch BĐS nhà ở được thu thập từ Văn phòng đăng ký nhà đất của Hong Kong.
1.3.3.2 Trung Quốc
So với các nước phát triển, lịch sử thị trường BĐS của Trung Quốc còn rất ngắn nên dữ liệu về thị trường BĐS còn hạn chế. Cục Thống kê quốc gia và Bộ Xây dựng Trung Quốc tổ chức xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS. Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc chỉ tổng hợp được dữ liệu về nhà ở kể từ năm 1986. Phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS đượcCục Thống kê quốc gia Trung Quốc sử dụng để xây dựng chỉ số giá BĐS là phương pháp hỗn hợp, kết hợp giữa phương pháp hồi quy dựa trên các yếu tố đặc tính của BĐS với phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại. Chỉ số giá BĐS do Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc công bố hàng quý cho các thành phố của Trung Quốc [32].
Năm 1998, Chính phủ Trung Quốc đã sử dụng một chính sách tài chính tích cực nhằm giảm thiểu những tác động tiêu cực của khủng hoảng tài chính Châu Á. Cùng thời gian đó, xây dựng nhà ở được xem là động lực để phát triển kinh tế quốc gia. Kết quả là đầu tư nhà tư nhân, loại hình đầu tư nổi lên đã thay thế đầu tư nhà ở của Nhà nước, đạt tỷ lệ tăng trưởng cao. Trong năm 2001, lĩnh vực BĐS của Trung Quốc chiếm 30% tỷ lệ tăng trưởng GDP. Ngoài ra, mức tăng trưởng bình quân năm của giá nhà ở đạt mức 3,2% trong giai đoạn 1998- 2002 [32]. Để hạn chế khả năng “bong bóng” giá nhà ở hoặc dư thừa nguồn cung nhà ở, các nhà hoạch định chính sách nhà ở Trung Quốc đã nhận thấy tầm quan trọng của việc xây dựng chỉ số giá BĐS.
Ngoài ra, Tập đoàn Soufun (tập đoàn thông tin BĐS lớn nhất Trung Quốc) và Tập đoàn phát triển BĐS Zeppelin đã tổ chức xây dựng dữ liệu liên quan đến 09 thị trường BĐS (Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm Quyến, Thiên Tân, Trùng kHánh, Vũ Hán và Thành Đô). Các thông tin được xây dựng và công bố gồm các dữ liệu có tính vĩ mô của thị trường (diện tích sàn khởi công gần đây; diện tích sàn hoàn thiện; diện tích sàn đã bán; giá trị đầu tư; giá trị đã bán cộng dồn trên sàn giao dịch của mỗi thị trường); số liệu so sánh, đánh giá quy mô của thị trường BĐS giữa các thành phố, lấy Bắc Kinh làm chuẩn; kết quả dự báo thị trường; so sánh cung cầu; chỉ số giá BĐS.
Ở Trung Quốc, luật pháp quy định người có quyền sử dụng đất đai, sở hữu BĐS phải đăng ký các quyền này. Mọi giao dịch BĐS nếu không thực hiện theo quy định về tính công khai, minh bạch và thông qua quy định của Nhà nước được coi như không hợp lệ. Nhà nước có vai trò đăng ký các chuyển dịch và không được phép từ chối đăng ký khi có đủ hồ sơ giấy tờ. Nhà nước giúp người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp BĐS tìm hiểu các thông tin cần thiết trươc shi thực hiện các giao dịch BĐS.
1.3.3.3 Malaysia
Malaysia là quốc gia có hệ thống thông tin thị trường bĐSchưa thực sự hoàn chỉnh. Ủy ban Phát triển Công nghiệp xây dựng thuộc Văn phòng Nội các Malaysia chịu trách nhiệm tổ chức xây dựng dữ liệu của thị trường BĐS. Hệ thống dữ liệu được xây dựng gồm hồ sơ đăng ký BĐS, số liệu liên quan đến GDP của ngành xây dựng; giá trị sản phẩm của ngành xây dựng; nhu cầu xây dựng (khu vực tư nhân, khu vực nhà nước); chỉ số giá vật liệu, giá nhà ở (cập nhật, phân tích sự biến động của giá; phân tích xu thế thị trường); giá bình quân vật liệu được chọn.