2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội Hà Nội
2.4.1.1 Sơ lược về thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội là đô thị loại đặc biệt, đồng thời là Thủ đô của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Xây dựng, phát triển Hà Nội giàu đẹp, văn minh, hiện đại, tiêu biểu cho cả nước, đảm bảo thực hiện chức năng vừa là trung tâm chính trị, văn hóa, khoa học, công nghệ, giao thương và kinh tế lớn của cả nước; bảo tồn và phát huy giá trị tinh hoa văn hóa truyền thống của Thủ đô ngàn năm văn hiến, xây dựng con người Hà Nội thanh lịch, văn minh, tiêu biểu cho trí tuệ và truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam; thiết lập các cơ sở hàng đầu của đất nước về nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao; có hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị đồng bộ, hiện đại, môi trường bền vững; bảo đảm vững chắc an ninh chính trị, quốc phòng, trật tự an toàn xã hội; quan hệ đối ngoại được mở rộng, vị thế của Thủ đô trong khu vực và quốc tế được nâng cao chính là mục tiêu phê duyệt Quy hoạch tổng thể kinh tế-xã hội Thành phố Hà Nội đến đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1081/QĐ-TTg ngày 06/07/2011 [11].
Thành phố Hà Nội sau khi mở rộng địa giới hành chính gần đây nhất vào năm 2008 có diện tích 3.324,92 km2, nằm trong số 17 Thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới; có 6.561.900 người với mật độ dân số trung bình là 1.979 người/km2, với cơ cấu dân số đô thị chiếm 41,1% và cư dân nông thôn chiếm 58,9%. Thành phố Hà Nội có 30 đơn vị hành chính trực thuộc gồm 11 quận nội thành, 01 thị xã và 17 huyện ngoại thành. Theo quy hoạch, quy mô dân số Hà Nội đến năm 2015 đạt 7,2-7,3 triệu người, năm 2020 khoảng 7,9-8 triệu người và năm 2030 khoảng 9,2 triệu người. Tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt trên 55% vào năm 2015 và 70-75% vào năm 2020, đưa Thủ đô trở thành trung tâm đào tạo chất lượng của cả nước và có tầm cỡ khu vực. Cũng theo quy hoạch, Hà Nội đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân thời kỳ 2011-2015 đạt 12- 13%/năm, thời kỳ 2016-2020 đạt khoảng 11-12%/năm và khoảng 9,5-10% thời kỳ 2021-2030. Phấn đấu năm 2015, GDP bình quân đầu người của Thủ đô đạt từ 4.100 USD đến 4.300 USD và đến năm 2020 đạt khoảng 7.100 USD đến 7.500 USD và phấn đấu tăng lên đến 16.000 USD-17.000 USD vào năm 2030 [11].
Theo quy hoạch đô thị, tổ chức không gian của Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị gồm một đô thị Trung tâm và 05 đô thị vệ tinh là Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Đô thị Trung tâm được phát triển mở rộng từ khu nội đô về phía Tây-Nam đến đường vành đai 4; phía Bắc đến khu công nghiệp Mê Linh, Đông Anh; phía Đông đến khu vực Gia Lâm, Long Biên. Khu vực nội đô lịch sử giới hạn từ phía Nam sông Hồng đến đường vành đai 2, là khu vực bảo tồn văn hóa Thăng Long, các giá trị truyền thống của người Hà Nội, bảo tồn các phố cổ, hồ Gươm, hồ Tây, thành cổ…[11].
2.4.1.2 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản thành phố Hà Nội
Quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS của thành phố Hà Nội là đại diện tiêu biểu cho quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS của các đô thị lớn ở Việt Nam.
Trong giai đoạn phát triển kinh tế kế hoạch hóa tập trung, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội không phát triển. Nhà ở, một loại hàng hóa chủ yếu của thị
trường BĐS ở thời kỳ này đều do Nhà nước đảm nhận cung ứng và hầu như không có giao dịch trên thị trường. Loại nhà tập thể một tầng được xây dựng từ những năm 1954 tại các khu vực như An Dương, Phúc Xá, Mai Động, Đại La, Chương Dương và Hàm Tử Quan ngoài đê Sông Hồng để giải quyết cho một số lượng lớn cán bộ công nhân viên chức, những người làm việc trong các cơ quan quản lý nhà nước và các doanh nghiệp. Từ năm 1960 đến 1965, Thành phố Hà Nội đã xây dựng thêm các khu nhà ở Kim Liên, Nguyễn Công Trứ theo thiết kế của Liên Xô trước đây. Sau năm 1965, hàng loạt tiểu khu nhà ở ra đời như Trung Tự, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Thành Công, Giảng Võ…mặc dù chưa nhiều nhưng cũng đã đáp ứng một phần nhu cầu nhà ở cho người dân.
Trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa, mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã làm gia tăng và thay đổi cơ cấu dân cư đô thị của thành phố Hà nội. Nhiều dự án nhà ở, dự án phát triển khu đô thị mới đã hình thành như dự án nhà ở Hồ Linh Đàm, Định Công, Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên, Làng Quốc tế Thăng long… đánh dấu sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS của thành phố Hà Nội cho một thời kỳ mới. Tương tự như các thị trường BĐS ở các đô thị lớn của Việt Nam, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội cũng đã trải qua các giai đoạn phát triển khác nhau kể từ khi hình thành chính thức đến nay.
Khu vực thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã được tập trung phát triển ở một số quận nội thành trước khi có cuộc mở rộng địa giới hành chính vào năm 2008 và một số khu vực ngoại thành. Đến nay, các khu vực phát triển của thị trường BĐS của Hà Nội được đánh giá chủ yếu ở khu vực phía Tây, phía Đông nam và một phần ở phía Bắc của thành phố Hà Nội. Kết quả của một số nghiên cứu đã chỉ ra việc tách Từ Liêm thành hai quận sẽ đặt ra một số vấn đề về phát triển của thị trường BĐS nói riêng và phát triển đô thị của thành phố Hà Nội nói chung; đó là:
- Về ngắn hạn, thị trường BĐS trên địa bàn của khu vực quận Nam Từ Liêm sẽ sôi động; tiếp đến là thị trường BĐS của khu vực phía nam của quận
Bắc Từ Liêm, đặc biệt là những địa bàn giáp với đường 32. Thị trường BĐS của khu vực các quận phía đông Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm sẽ bị ảnh hưởng nguồn lực do sự thu thu hút của các khu vực trên. Tuy nhiên, khi thị trường BĐS phát triển trở lại, những địa bàn lợi thế của thành phố Hà Nội cũng sẽ phát triển.
- Về trung hạn, cùng với việc chuyển dịch các trung tâm đã được xác định, việc tăng cường đầu tư công để xây dựng trụ sở cơ quan làm việc của các Bộ, các Sở ban ngành của thành phố Hà Nội; xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục văn hóa trong thời gian tới. Do vậy, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội sẽ hướng tới địa bàn khu vực Mỹ Đình, Nam Từ Liêm vào trước năm 2020; trong đó địa bàn giáp ranh khu vực Nam Từ Liêm - Hoài Đức sẽ là địa bàn trọng điểm.
- Về dài hạn, đô thị Hà Nội sẽ có quy mô bán kính từ 15 km đến 20 km. Vấn đề đặt ra là xu thế chuyển dịch về giao thông, về nơi ở, về địa điểm làm việc, về vui chơi giải trí giữa đô thị Trung tâm với các đô thị vệ tinh và giữa các khu vực xoay quanh khu vực đô thị Trung tâm. Theo dự báo, riêng thị trường BĐS của thành phố Hà Nội có xu hướng, vị thế sẽ dịch chuyển. Nhìn chung, thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội sẽ dịch chuyển về hướng Mỹ Đình - Nam Từ Liêm. Do vậy, việc việc xem xét để định vị trung tâm của các trung tâm đô thị trong thành phố trong tương lai là không rõ rệt.
2.4.1.3 Sơ lược diễn biến giá bất động sản của thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến nay
Chỉ tính riêng từ năm 2000 đến nay, giá BĐS nhà đất nói riêng của thành phố Hà Nội đã trải qua các chu kỳ bùng nổ rồi suy giảm tương đối rõ nét; cụ thể là:
- Chu kỳ thứ nhất từ năm 2000-2006, trong đó pha bùng nổ xảy ra vào giai
đoạn 2000-2003, pha suy giảm và đóng băng xảy ra vào giai đoạn 2004 đến giữa năm 2006:
+ Cơn sốt giá nhà đất giai đoạn 2000-2003: Đây là giai đoạn giá nhà đất tăng trưởng nhảy vọt, trong 4 năm từ đầu 2000 đến cuối năm 2003, giá nhà đất tại Hà Nội bình quân tăng ít nhất gần 3,5 lần [63]. Giá nhà đất tăng cao phần lớn
là do hoạt động đầu cơ và đầu tư theo phong trào.
+ Giai đoạn trầm lắng và đóng băng 2004-2006: Đây là giai đoạn có nhiều văn bản luật và dưới luật liên quan đến quản lý nhà nước đối với BĐS được ban hành với những ràng buộc khắt khe về vốn, về năng lực của chủ đầu tư…nên đã khiến cho các doanh nhiệp BĐS rơi vào khó khăn. Đặc biệt, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 đã chấm dứt cơ chế phân lô bán nền và đòi hỏi chủ đầu tư phải có lộ trình cụ thể, có quy mô vốn lớn và phải có tiềm lực tài chính đủ mạnh. Với những quy định này, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đang phát triển nóng đã bị chặn đứng lại một cách đột ngột. Đến những năm 2005-2007, lượng vốn đổ vào thị trường chứng khoán tăng rất nhanh khiến cho thị trường này phát triển bùng nổ trong khi giao dịch trên thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng đóng băng. Để tháo gỡ những khó khăn trên thị trường BĐS, Chính phủ đã đề ra nhiều giải pháp, trong đó có giải pháp cho phép chuyển nhượng quyền quyền sử dụng đất dự án sau khi đã xây dưng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác; đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép xây lô bán nền sau khi đã xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng. Đến giai đoạn này, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã dần tan băng và bước sang một chu kỳ mới.
- Chu kỳ thứ hai từ giữa năm 2006 đến nay, trong đó pha bùng nổ xảy ra
vào giai đoạn từ giữa năm 2006 đến đầu năm 2008; pha chạng vạng, suy giảm rồi đóng băng xảy ra từ năm 2008 đến giữa năm 2013 và pha dần hồi phục từ năm cuối 2013 đến nay:
+ Sự bùng nổ giá nhà đất giai đoạn 2006-2008: Vào đầu năm 2007, thị trường chứng khoán phát triển nóng song đã bộc lộ tính “bong bóng” và dễ tổn thương. Cho đến cuối năm 2007, thị trường này bắt đầu có những điều chỉnh mạnh và dưới ảnh hưởng của những bất ổn vĩ mô do lạm phát tăng cao, giá chứng khoán nhanh chóng sụt giảm và rơi tự do. Khi thị trường chứng khoán đi từ suy giảm đến sụp đổ, giới đầu tư thất vọng từ bỏ thị trường này và chuyển hướng sang thị trường BĐS. Một bộ phận nhà đầu tư gặt hái thành công khi thị trường chứng khoán lên cao đã đầu tư phần lớn lợi nhuận thu được vào thị
trường BĐS khiến cầu nhà đất tăng đột biến, giá nhà đất nhiều nơi tăng vọt qua từng ngày. Tại Hà Nội, giá nhà đất tại thời điểm đầu năm 2008 tăng so với đầu năm 2007 trung bình từ 100% đến 150% [63]. Tuy nhiên, thị trường BĐS chỉ tăng nhanh trong khoảng thời gian ngắn và đi xuống do tác động của chính sách tiền tệ, kiềm chế lạm phát.
+ Giai đoạn chạng vạng, suy giảm và đóng băng: Từ cuối năm 2008, môi trường kinh tế vĩ mô gặp nhiều bất ổn. Khủng hoảng thị trường nhà đất và hệ thống tài chính chao đảo tại Mỹ đã ảnh hưởng đến nhiều nước, trong đó có Việt Nam. Do chính sách tăng trưởng tăng trưởng tín dụng cao so với những năm trước, nền kinh tế nước ta đối mặt với tình trạng lạm phát tăng cao. Để đối phó với lạm phát, Chính phủ đã triển khai nhiều biện pháp thắt chặt tiền tệ khiến lượng vốn tín dụng. Hệ quả là các chủ đầu tư dự án cũng như các nhà đầu cơ gặp khó khăn về vốn, các dự án sắp khởi công phải dừng lại, một số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác, nhiều dự án đang thi công dang dở bị ngưng trệ. Từ đó, giá nhà đất trên thị trường đã chững lại và có xu hướng giảm, số lượng giao dịch thành công trên thị trường sụt giảm. Trong những tháng cuối năm 2008, dưới áp lực trả nợ ngân hàng, nhiều nhà đầu cơ đã phải bán tháo sản phẩm và dần rời bỏ thị trường khiến giá nhà đất giảm mạnh hơn. Năm 2009, dưới tác động của các gói kích cầu, một số dự án, sản phẩm đã được phục hồi đôi chút. Tuy nhiên, sang năm 2010, sự tăng trưởng của thị trường là không đáng kể và chủ yếu giữ ở mức độ đi ngang. Năm 2011, lạm phát cao quay trở lại, nền kinh tế có nhiều biểu hiện suy thoái, nhiều doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng thua lỗ, thậm chí phá sản.
Năm 2012 dần khép lại bằng bức tranh ảm đạm của thị trường BĐS của thành phố Hà Nội với hiện tượng đóng băng ở hầu hết các phân khúc, lượng giao dịch BĐS giảm mạnh, lượng tồn kho lớn. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS gặp khó khăn gay gắt về tài chính, vốn. Kể từ cuối năm 2012, các chính sách của Nhà nước để điều chỉnh thị trường BĐS như cho phép điều chỉnh quy mô căn hộ, chính sách hỗ trợ, ưu đãi để đầu tư kinh doanh nhà ở giá rẻ, chính sách cho vay, ưu đãi với những người có nhu cầu nhà ở giá rẻ trong điều kiện thu nhập thấp hoặc ưu đãi đối với những đối tượng được hưởng chính sách an sinh xã hội đã
bắt đầu có tác động đến thị trường BĐS. Với các giải pháp trên và một số giải pháp khác, giá BĐS sau thời kỳ có xu hướng điều chỉnh về gần hơn so với giá trị thực và xu thế điều chỉnh giảm giá BĐS đã diễn ra.
+ Giai đoạn dần hồi phục từ cuối năm 2013 đến nay: Năm 2013 được ghi nhận sự chuyển mình của thị trường BĐS ở phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Cơ cấu nguồn cung BĐS trên thị trường thay đổi theo hướng tăng cung nhà ở xã hội. Số lượng giao dịch BĐS trên thị trường có sự tăng trưởng trở lại. Kể từ giai đoạn giữa năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ, ưu đãi đối với nhà ở xã hội có hiệu lực, giá BĐS nhà đất được nhận định có xu thế nhích dần lên sau thời kỳ tự điều chỉnh giá cả về gần hơn với giá trị thực của loại BĐS này. Các dự án nhà ở giá rẻ triển khai theo các giải pháp kích cầu, với sự cam kết đầy đủ của chủ đầu tư về tiến độ, về tính đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã có sự giao dịch tăng trở lại. Ngoài ra, một số sự án kinh doanh căn hộ chung cư ở mức độ trung cấp và cao cấp có quy mô căn hộ vừa phải, có vị trí thuận tiện và đồng bộ về hạ tầng đã có sự gia tăng về giao dịch trên thị trường nhưng giá cả không có sự điều chỉnh đột biến [63].
Nguồn: Tổng hợp của NCS từ báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2013 [2].
Tóm lại, kể từ năm 2000 đến nay, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội đã trải qua các giai đoạn phát triển khác với những các chu kỳ diễn biến của giá cả BĐS rất phức tạp. Tuy nhiên, những phân tích, nhận định diễn biến của tình hình