1.2.3.1 Theo mục đích sử dụng của chỉ số
- Nhóm chỉ số phản ánh nguồn cung BĐS gồm các chỉ số như: Số lượng giấy phép xây dựng đã cấp; số lượng công trình hoàn thành; số lượng công trình
khởi công; giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng…vv.
- Nhóm chỉ số phản ánh cầu BĐS bao gồm: Số lượng đơn xin mua nhà; giá trị giải ngân cho vay BĐS; dự kiến tỉ lệ tăng hộ gia đình mới…vv.
- Nhóm chỉ số phản ánh khối lượng BĐS trên thị trường có các chỉ số sau: Khối lượng m2 nhà mới xây, chờ bán, tồn kho; số lượng m2 nhà, diện tích văn phòng cho thuê; giá trị cho vay mua nhà …vv.
- Nhóm chỉ số phản ánh diễn biến của giá cả của BĐS và xu thế giao dịch BĐS trên thị trường bao gồm: Giá nhà ở; giá giao dịch BĐS; giá thuê BĐS; khối lượng giao dịch BĐS…vv.
- Nhóm chỉ số phản ánh sự cân bằng hay mất cân bằng hay hiện tượng “bong bóng” của thị trường BĐS gồm:
+ Chỉ số phản ánh khả năng tiếp cận nhà ở: Chỉ số giá nhà trên thu nhập và giá thuê nhà trên thu nhập (nếu trong một giai đoạn nhất định, giá nhà ở hoặc giá thuê nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập của hộ gia đình khiến chỉ số cao hơn chỉ số bình quân dài hạn thì được xem đó là dấu hiệu của hiện tượng “bong bóng” BĐS); tỷ lệ nhà bỏ trống (tỷ lệ nhà bỏ trống cao biểu hiện cung vượt quá cầu và giá nhà ở vượt quá khả năng thanh toán của phần lớn người dân).
+ Chỉ số phản ánh tình hình dư nợ BĐS như: Chỉ số nợ thế chấp nhà ở trên thu nhập và chỉ số nợ vay nhà ở trên thu nhập. Nếu các chỉ số này cao phản ánh giá BĐS tăng cao và hộ gia đình phải dành phần lớn thu nhập để trả nợ vay mua nhà ở.
- Nhóm chỉ số phản ánh tính minh bạch của thông tin thị trường BĐS gồm: Tỉ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch; tỉ lệ cấp giấy chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng BĐS; tỉ lệ giao dịch BĐS chính thức, phi chính thức…vv.
1.2.3.2 Theo mức độ tổng hợp của chỉ số
- Chỉ số thị trường BĐS có tính chất cá thể, bao gồm:
+ Chỉ số giá nhà: Phản ánh diễn biến giá của các loại nhà ở căn hộ chung cư, nhà phố, nhà liền kề, nhà biệt thự (bao gồm cả giá thuê nhà và chi phí cho
nhà ở) của thời điểm này so với thời điểm khác và được sử dụng để phân tích, đánh giá diễn biến của giá nhà ở theo các thời kỳ làm sơ sở để hoạch định các chính sách quản lý nhà ở phù hợp với từng giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia. Thời điểm so sánh giá nhà thường được lựa chọn bao gồm thời điểm gốc và thời điểm so sánh. Thời kỳ để so sánh giá nhà tùy thuộc vào mục đích tính toán có thể gồm so sánh cho một giai đoạn (trong một số năm) hoặc so sánh trong một thời kỳ trong năm (tháng, quý, 6 tháng, năm). Số liệu sử dụng để tính toán dựa trên cơ sở số liệu thống kê từ các nguồn khác nhau.
+ Chỉ số giá BĐS: Phản ánh giá giao dịch của BĐS, giá thuê văn phòng làm việc, giá thuê mặt bằng kinh doanh... Đây là loại chỉ số để đo lường mức độ biến động ngoài giá nhà ở nhằm nhận biết diễn biến giá cả của các loại BĐS khác qua các thời kỳ.
+ Chỉ số lượng giao dịch BĐS: Phản ánh diễn biến lượng giao dịch của từng loại BĐS qua các thời kỳ được xác định trên cơ sở các số liệu thống kê và số liệu từ thực tế khối lượng giao dịch BĐS thành công trên thị trường.
- Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp: Là loại chỉ số phản ánh mức độ diễn biến tình hình phát triển của thị trường BĐS thông qua việc tổ hợp một số yếu tố của thị trường BĐS hay tổ hợp các chỉ số cá thể (chỉ số thành phần). Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp gồm có:
+ Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp cấp độ hẹp: Được xây dựng từ các quan sát chủ yếu của 03 yếu tố là giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và thời gian giao dịch BĐS thành công. Theo đó, chỉ số thị trường BĐS sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công nhiều. Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với cùng một tỷ lệ. Nếu nhìn nhận tình hình của thị trường chỉ đơn thuần căn cứ vào giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch hoặc số ngày giao dịch BĐS thành công thì có thể bỏ lỡ những thay đổi quan
trọng của các thành phần khác. Do vậy, chỉ số thị trường BĐS xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS.
+ Chỉ số thị trường BĐS có tính chất tổng hợp cấp độ rộng: Được xây dựng từ chuỗi các quan sát về nguồn cung cũng như khả năng cầu BĐS, sản lượng giao dịch BĐS, chỉ số giá tiêu dùng CPI, số lượng việc làm…vv.