2.2.2.1 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp so sánh giá tuyệt đối
Chỉ số giá BĐS do các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS và kinh doanh BĐS thực hiện thường sử dụng phương pháp so sánh giá của từng loại BĐS của từng dự án hoặc của từng khu vực thị trường theo các điểm khác nhau. Kết quả tính toán chỉ số giá BĐS dựa trên cơ sở khảo sát giá rao bán của chủ đầu tư hoặc giá giao dịch thực tế trên thị trường so sánh với giá của kỳ gốc dự kiến.
2.2.2.2 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp giá bình quân
Phương pháp giá bình quân được sử dụng khá phổ biến trong thời gian qua để xác định chỉ số giá BĐS. Theo đó, chỉ số lượng giao dịch BĐS và chỉ số giá BĐS giao dịch của từng loại BĐS được xác định trên cơ sở bình quân số học các số liệu thu thập về lượng giao dịch BĐS và giá giao dịch BĐS của từng loại BĐS của từng dự án; của một hoặc một số khu vực thị trường của địa phương. Phương pháp này
được hầu hết các tổ chức sử dụng để xác định chỉ số thị trường BĐS trong thời gian qua.
2.2.2.3 Chỉ số giá bất động sản xác định theo phương pháp kết hợp-điều chỉnh
Chỉ số giá BĐS xác định theo phương pháp quy định của Bộ Xây dựng là phương phápbình quân (số học và gia quyền) kết hợp với kỹ thuật định giá, hiệu chỉnh giá BĐS. Theo đó, chỉ số giá giao dịch BĐS được tính toán dựa trên việc phân chia khu vực theo địa giới hành chính (cấp quận) của từng thành phố để tính toán tổng hợp chỉ số BĐS chung cho từng khu vực là từng quận tương ứng với tỷ trọng là các gía trị giao dịch của từng phân khúc thị trường BĐS và được tổng hợp cho toàn thành phố cũng theo nguyên tắc đó. Giá giao dịch bình quân của phân loại BĐS tại thời điểm xác định trên cơ sở số liệu về giá giao dịch thành công thu thập được của BĐS thuộc cùng phân loại BĐS tại thời điểm so sánh sau khi được quy về dạng BĐS có đặc điểm tương tự với dạng BĐS được lựa chọn làm đại diện. Phương pháp quy đổi về dạng BĐS có đặc điểm tương tự với BĐS được lựa chọn làm đại diện trong phân loại BĐS thực hiện trên cơ sở kết quả hiệu chỉnh về giá sau phân tích, đánh giá các khác biệt về đặc điểm của BĐS. Các đặc điểm đưa vào phân tích là những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến giá giao dịch BĐS như vị trí, quy mô, trạng thái BĐS…Nghiệp vụ hiệu chỉnh giá BĐS thực hiện theo hình thức tỷ lệ phần trăm hoặc theo giá trị tuyệt đối của giá giao dịch BĐS. Nghiệp vụ hiệu chỉnh giá BĐS thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản do Bộ Tài Chính quy định và kinh nghiệm định giá BĐS của chuyên gia tính toán chỉ số.
Về bản chất, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo quy định của Bộ Xây dựng là sử dụng phương pháp tính số trung bình thích hợp kết hợp với kỹ thuật định giá, hồi quy giá BĐS theo một số đặc tính của BĐS. Do vậy phương pháp này có thể được xem như một dạng của phương pháp kết hợp-điều chỉnh đã được ứng dụng trên thế giới.