2.2.1.1 Chỉ số thị trường bất động sản do các tổ chức của thị trường xác định
Các tổ chức tư vấn BĐS, môi giới BĐS, tài chính BĐS, kinh doanh BĐS đã tiến hành việc thu thập thông tin dữ liệu, tính toán xác định một số chỉ số liên quan đến diễn biến thị trường BĐS; cụ thể là:
- Chỉ số giá BĐS VietRees do công ty tư vấn BĐS VietRees cung cấp thể hiện sự thay đổi giá BĐS trung bình của các dự án, căn hộ và đất nền dự án thuộc phạm vi thu thập của công ty tại từng mốc thời gian và tại từng khu vực cụ thể. Thông tin giao dịch BĐS được thu thập bao gồm: giá gốc, giá bán ra lần đầu
của chủ đầu tư, giá chuyển nhượng trên thị trường. Giá gốc, giá bán ra lần đầu được thu thập từ các chủ đầu tư. Giá chuyển nhượng trên thị trường được thu thập từ các sàn giao dịch, văn phòng giao dịch và thông tin trên tạp chí, báo các loại. Phương pháp tính toán chỉ số giá BĐS VietRess đã sử dụng là phương pháp giá bình quân. Chỉ số giá BĐS VietRess được xây dựng chủ yếu cho thị trường BĐS của TP.Hồ Chí Minh và được công bố hàng tháng [29, tr.45].
- Chỉ số giá BĐS Savills (SPPI) do công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam công bố hàng tháng đối với phân khúc là BĐS nhà ở và văn phòng làm việc. Chỉ số SPPI được xây dựng và tính toán dựa trên nguồn thông tin của hơn 200 dự án nhà ở trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, hơn 160 dự án nhà ở trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại Thành phố Hà Nội và khoảng gần 180 dự án văn phòng làm việc của cả hai thành phố. Chỉ số SPPI được xác định trên cơ sở thông tin từ “rổ” dự án cố định và được so sánh hàng quý. Phương pháp xác định chỉ số giá BĐS SPPI là phương pháp bình quân số học thông thường. Việc công bố chỉ số giá BĐS SPPI được thực hiện thông qua các báo cáo hàng quý kèm theo nhận định, đánh giá diễn biến của thị trường BĐS. Từ quý IV năm 2012, công ty Savills Việt Nam đã công bố chỉ số SPPI theo hệ chỉ số giá [29, tr. 46].
- Công ty Vinaland xây dựng chỉ số giá BĐS thị trường Thành phố Hồ Chí Minh theo hình thức là trị số tuyệt đối của mức giá BDS. Theo đó, giá BĐS được thu thập và công bố cho loại BĐS là căn hộ và đất nền dự án. Các căn hộ được chia thành 3 mức giá: Từ 1,2 nghìn USD/ m2 trở xuống, từ 1,2 ÷ 3,0 nghìn USD/ m2 trở lên. Đối với đất nền dự án chia thành 4 mức giá: Từ 1,2 nghìn USD/ m2 trở xuống, từ 1,2 ÷ 2,0 nghìn USD/ m2, từ 2,0 ÷ 3,0 nghìn USD/ m2 và từ 3,0 nghìn USD/ m2 trở lên. Chỉ số giá BĐS của Vinaland được xây dựng trên cơ sở thu thập mức giá từ chủ đầu tư của các dự án tiêu biểu ở các khu đô thị mới của các quận 2, 9,7,…của Thành phố Hồ Chí Minh [29, tr. 48].
cách kết hợp các giá trị của các căn hộ và nhà ở trong thời gian trung bình là 45 ngày. Biểu đồ MV BDSI thể hiện sự thay đổi chỉ số BĐS với mỗi điểm thay đổi tính theo tuần. Số điểm thay đổi sẽ hiển thị màu đỏ (giảm) hay xanh (tăng) (tương tự như bảng điện tử của thị trường chứng khoán). Chỉ số được xác định theo phương pháp bình quân số học đơn giản trên cơ sở dữ liệu thu thập tại các dự án ở các quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh [29, tr. 48].
- Công ty kinh doanh BĐS SacomReal tập trung thu thập thông tin liên quan đến giá BĐS để công bố. Các thông tin liên quan đến giá BĐS gắn liền với các thông số cụ thể của BĐS và thông tin liên hệ giao dịch. Về bản chất, đây là giá BĐS phục vụ mục đích môi giới, tư vấn giao dịch BĐS [29, tr. 49].
2.2.1.2 Chỉ số thị trường bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước xác định
Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố chỉ số đánh giá thị trường BĐS của 04 thành phố là Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Cần Thơ. Theo quy định của Thông tư, các chỉ số cần phải công bố thí điểm là những chỉ tiêu có tính chất cá biệt để phản ánh diễn biến của giá giao dịch BĐS (chỉ số giá BĐS) và phản ánh mức độ giao dịch trên thị trường BĐS (chỉ số lượng BĐS giao dịch). Các loại BĐS lựa chọn để xây dựng chỉ số bao gồm các loại căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền để kinh doanh và văn phòng để cho thuê.
Thông tư cũng đã quy định chỉ số được xây dựng và công bố lần đầu vào quý III/2011 trên cơ sở so sánh với thời điểm gốc là quý I/2011 vớitần suất công bố chỉ số theo quý. Thông tư đã hướng dẫn nội dung các biểu mẫu để thu thập thông tin, phương thức thu thập thông tin (thông qua chế độ báo cáo và khảo sát trực tiếp từ thị trường) và địa chỉ để thu thập thông tin (sàn giao dịch BĐS, tổ chức công chứng, cơ quan quản lý đăng ký BĐS, cơ quan quản lý thuế BĐS…) làm cơ sở cho việc tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS.
Theo quy định của thông tư, thành phố Hà Nội đã tổ chức việc xây dựng và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS. Theo đó, thành phố Hà Nội đã
ký hợp đồng với tổ chức tư vấn BĐS tiến hành thu thập dữ liệu, tính toán xác định được một loại chỉ số là chỉ số giá căn hộ chung cư (bao gồm chung cư cao cấp, chung cư trung cấp và chung cư bình dân). Chỉ số giá căn hộ chung cư được công bố lần đầu từ thời điểm quý II/2012 trên phạm vi 09 quận và 01 huyện của thành phố Hà Nội. Chỉ số giá căn hộ chung cư được tính toán riêng rẽ theo thị trường BĐS của từng quận.
Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội [48], [49].
Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
Thành phố Đà Nẵng đã tổ chức thuê tổ chức tư vấn BĐS (Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên thẩm định giá và dịch vụ tài chính Đà Nẵng) thực hiện nhiệm vụ xây dựng, tính toán xác định chỉ số thị trường BĐS. Đơn vị tư vấn BĐS đã hoàn thành việc xác định chỉ số giá của phân khúc thị trường là đất nền và nhà ở riêng lẻ theo từng quý của năm 2011 và năm 2012. Tuy nhiên, các cơ
quan quản lý của TP. Đà Nẵng chưa hoàn thành việc thẩm định kết quả tính toán chỉ số nên đến nay chưa công bố chỉ số thị trường BĐS của TP. Đà Nẵng.
Thành phố Hồ Chí Minh và Cần Thơ mới chỉ tiến hành ở bước thống nhất về mặt nhận thức, chủ trương (có sự chỉ đạo, giao nhiệm vụ từ UBND Thành phố cho các sở, ban ngành có liên quan); lập kế hoạch, tìm kiếm nguồn kinh phí và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn BĐS để triển khai thu thập thông tin, số liệu và bước đầu thực hiện việc tính toán, xác định một số chỉ số thị trường BĐS. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện nay, các thành phố trên cũng chưa công bố chỉ số thị trường BĐS trên địa bàn của thành phố.
Ngoài các thông tin liên quan đến thị trường BĐS do các cơ quan quản lý nhà nước công bố nêu trên, Tổng cục Thống kê cũng đã công bố các dữ liệu về giá nhà và giá vật liệu xây dựng trong hệ thống cơ sở dữ liệu thống kê quốc gia. Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cũng đã có những phân tích, đánh giá về tình hình phát triển thị trường BĐS, thị trường vốn, thị trường tiền tệ và diễn biến giá cả của BĐS theo các thời kỳ.