động sản của thành phố Hà Nội
Chỉ số giá giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội được tiến hành theo các bước dưới đây:
Nguồn: Tổng hợp của NCS
Sơ đồ 2.1. Các bước xác định chỉ số giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội
Bước 1: Phân chia khu vực và lựa chọn căn hộ chung cư đại diện: Khu
vực thị trường BĐS được phân chia dựa trên kết quả phân tích mức độ phát triển của thị trường khu vực, quan sát mức độ giao dịch căn hộ chung cư của từng khu vực và đặc điểm địa giới hành chính của các đơn vị hành chính của thành phố Hà Nội. Kết quả quan sát tỷ lệ lượng giao dịch căn hộ chung cư của các khu vực theo địa giới hành chính trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn vừa qua được thể hiện ở bảng dưới đây:
Xây dựng dữ liệu so sánh
Tính toán chỉ số giá và lượng giao dịch căn hộ chưng cư
Phân chia khu vực và lựa chọn căn hộ
đại diện
Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội STT Quận/Huyện Tỷ lệ giao dịch (%) 1 Ba Đình 1,66 2 Đống Đa 2,02 3 Hai Bà Trưng 8,74 4 Cầu Giấy 7,63 5 Thanh Xuân 15,82 6 Tây Hồ 1,38 7 Từ Liêm 22,54 8 Hà Đông 23,01 9 Hoàng Mai 6,88 10 Thanh Trì 1,42 11 Long Biên 5,03 12 Đan Phượng 2,79 13 Các quận/huyện khác 0,63 Cộng 100
Nguồn: NCS tổng hợp từ báo cáo của Viện Kinh tế xây dựng năm 2013 [63].
Từ kết quả quan sát trên kết hợp với phân tích một số yếu tố tác động đến nhịp độ giao dịch căn hộ chung cư trong một số năm gần đây như vị trí khu vực của căn hộ; chất lượng, quy mô căn hộ; chất lượng hạ tầng của dự án; mật độ dân cư; mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội của khu vực; khoảng cách từ khu vực căn hộ đến các trung tâm khu vực, trung tâm của thành phố…, thị trường BĐS của thành phố Hà Nội được giới hạn trong khu các quận nội thành và được phân chia thành 04 khu vực để xây dựng chỉ số thị trường BĐS như sau:
Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội Thành phố Hà Nội
Khu vực 1 Khu vực 2 Khu vực 3 Khu vực 4
Hoàn Kiếm Tây Hồ Nam Từ Liêm Long Biên Ba Đình Cầu Giấy Bắc Từ Liêm Thanh Trì Đống Đa Thanh Xuân Hoàng Mai
Hai Bà Trưng Hà Đông
Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Căn hộ chung cư đại diện của các loại chung cư cho từng khu vực được lựa chọn từ kết quả điều tra căn cứ vào vị trí địa lý, quy mô, hiện trạng của căn hộ có khả năng giao dịch phổ biến trên thị trường của từng khu vực đã lựa chọn.
Bước 2: Xây dựng dữ liệu gốc: Để xây dựng cơ sở dữ liệu thời điểm gốc
(quý I năm 2011) về giá giao dịch và lượng giao dịch các loại căn hộ chung cư đại diện, luận án sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các nguồn sau:
- Số liệu liên quan đến nguồn thu thuế BĐS của Cục Thuế Hà Nội [63]; - Số liệu liên quan đến số lượng, giá trị giao dịch BĐS của Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội [50];
- Số liệu của kết quả xác định chỉ số thị trường BĐS do Sở Xây dựng Hà Nội thực hiện [48];
- Số liệu của một số báo cáo, công trình nghiên cứu có liên quan đến việc xác định chỉ số thị trường BĐS [2,29,37,63].
Bước 3: Xây dựng dữ liệu so sánh: Để xây dựng dữ liệu so sánh về giá
giao dịch và lượng giao dịch căn hộ chung cư tại các thời điểm tính toán, luận án sử dụng các dữ liệu thứ cấp từ các nguồn số liệu như đã sử dụng để xây dựng dữ liệu thời kỳ gốc. Thêm vào đó, luận án đã thực hiện điều tra một số đối tượng có liên quan. Các mẫu điều tra được lựa chọn ngẫu nhiên trên địa bàn 13 quận của thành phố Hà Nội. Số lượng mẫu điều tra là 150 mẫu, gồm nhà đầu tư kinh doanh BĐS (20 mẫu chiếm khoảng 13%), sàn giao dịch BĐS (39 mẫu
chiếm khoảng 26%), môi giới BĐS (26 mẫu chiếm khoảng 17%) và khách hàng (65 mẫu chiếm khoảng 44%). Chi tiết kết quả điều tra thu thập số liệu được trình bày trong phụ lục số 3.
Bước 4: Tính toán chỉ số: Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành
phố Hà Nội được tính toán theo mô hình dưới đây:
Nguồn: Tổng hợp của NCS.
Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội