Hiến pháp năm 1992 đã tạo điều kiện pháp lý để thị trường BĐS ra đời một cách hợp hiến và chính thức. Có thể coi đây như thời kỳ bắt đầu của thời kỳ sơ khởi của thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Trong thời gian 1991-1992, thị trường BĐS ở nước ta đã xuất hiện “cơn sốt nóng” đầu tiên sau nhiều năm hoạt
động không chính thức. Theo đó, đất đai từ chỗ không có giá trị đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, tỏ ra luôn kham hiếm và giá cả BĐS đã bị đẩy tăng cao, đặc biệt vào những năm 1991-1993. Sau thời kỳ này, thị trường BĐS bị trầm lắng trong một số năm tiếp theo. Hiến pháp 1992 công nhận chủ trương giao đất cho các tổ chức, cá nhân được sử dụng lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật. Với các đột phá về sở hữu tư nhân, về nền kinh tế hàng hóa và quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những căn cứ pháp lý cao để tạo điều kiện hình thành các yếu tố thị trường, các loại thị trường thành phần từ thấp đến cao của thị trường BĐS.
Cùng với sự thay đổi của Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993 ban hành đã góp phần hình thành tương đối đầy đủ những cơ sở pháp chủ yếu để thị trường BĐS phát triển. Như vậy, sau thời điểm năm 1992 được ghi nhận như là mốc thời gian đầu tiên của sự hình thành thị trường BĐS ta một cách chính thức trong hệ thống chính trị ở nước ta.
Sau giai đoạn này, thị trường BĐS phát triển với sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất, trong đó Nhà nước đóng vai trò là người cung chủ yếu, đã phát triển ở mức độ “nóng” trong một số năm tiếp theo. Mặc dù, trên thực tế, quan hệ giao cung-cầu quyền sử dụng đất chính thống chưa được Luật Đất đai năm 1993 khai thông. Chính vì vậy, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đã bổ sung quy các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Quan hệ cung-cầu về quyền sử dụng đất đã có các hình thức cụ thể để thực hiện, tạo ra một thị trường giao dịch quyền sử dụng đất, giao dịch BĐS với một diện mạo mới. Tuy nhiên, thị trường BĐS trong thời kỳ này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu thuộc về một số bất cập trong việc quy định giá đất, trong việc giao đất, thu hồi đất và hiện tượng chênh lệch địa tô lớn đã dẫn đến hiện tượng đầu cơ BĐS phát triển.
Kể từ năm 2003 đến nay, nền kinh tế của nước ta đã phát triển một số thị trường quan trọng như thị trường tài chính, thị trường tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ…Nhu cầu về BĐS
ngày càng gia tăng do đòi hỏi của nền kinh tế cần phải phát triển kết cấu hạ tầng, nhu cầu để cải thiện nhà ở của người dân tăng lên cùng với sự gia tăng của thu nhập, tích lũy vốn của các doanh nghiệp ngày một tăng thêm; trong khi đó, khả năng cung về BĐS cũng ngày một tăng thêm. Ngoài ra, đến năm 2003, nền kinh tế nước ta đã thoát ra khỏi khủng hoảng kinh tế, kinh tế có sự tăng trưởng khá nhanh, đời sống nhân dân được cải thiện. Những thành tựu đó đã tạo điều kiện quan trọng để thị trường BĐS của nước ta tiếp tục có bước phát triển mới.
Giai đoạn từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, vai trò quản lý nhà nước đối với đất đai ngày càng được khẳng định. Cùng với chính sách quản lý đất đai được hoàn thiện, chính sách tín dụng BĐS cũng đã phát huy vai trò đối với thị trường BĐS. Các hoạt động đi vay, thế chấp BĐS diễn ra ngày càng sôi động và thị trường BĐS đã dần trở lên phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Các chính sách điều chỉnh của hệ thống ngân hàng đối với tín dụng BĐS đã có tác động trực tiếp đến cung-cầu BĐS. Như vậy, nhân tố ngân hàng đã có ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường BĐS nói riêng và của cả hệ thống nền kinh tế nói riêng. Do vậy, để tránh ảnh hưởng đổ vỡ của hệ thống bên trong và bên ngoài của nền kinh tế đòi hỏi phải có có những giải pháp để hệ thống tín dụng BĐS phát triển bền vững.
2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam giai đoạn vừa qua