Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác động của nhiều thị trường, trong đó thị trường bất động sản (chủ yếu là thị trường đất đai và các công trình gắn liền với đất

xã hội và chất lượng cuộc sống ở các đô thị Sự biến động của thị trường bất động sảnchịu tác động của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản, của quản lý quy hoạch;của việc cung cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tụccủa giao dịch về bất động sản Nếu thị trường đất đai và tài sản gắn liền với đất khôngđược quản lý đúng đắn, có thể góp phần đáng kể vào sự sụp đổ của thị trường vốn và gây

ra thất nghiệp trong thị trường lao động, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xãhội

Thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng,đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát

Vậy, thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay diễn biến như thế nào ? Đây làcâu hỏi lớn luôn đặt ra trong các cuộc họp, các cuộc hội thảo Nhiệm vụ quan trọng hàngđầu là phải làm sao nêu lên chính xác thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội để từ đórút ra được những giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động

sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô Chuyên đề “Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội” không năm ngoài mục đích đó

I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI:

1.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của các bêntham gia được thực hiện Là “địa điẻm” tại đó người mua và người bán bất động sản tácđộng qua lại lẫn nhau

1.2 Phân loại thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản có thể được phân thành : thị trường đất đai, thị trường nhà ở vàcác công trình gắn liền với đất, phục vụ cho các nhu cầu sản xuất, thương mại (nhàxưởng, mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, diện tích thương mại…) Ở đây vaitrò trung tâm thuộc về thị trường đất đai

1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước trong công tác qui hoạch, kếhoạch sử dụng đất, trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sảncủa công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá

- Tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản hàng hoá Đặc điểm này làm tăngthời gian và chi phí giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán )

- Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, yếu tố đầu cơ trong thị trường bất độngsản luôn tồn tại khi có cơ hội

- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu

tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh

- Thị trường bất động sản còn chịu sự chi phối lớn bởi những hạn chế của các thị trườngkhác, đặc biệt là thị trường tài chính

- Các tổ chức sản xuất kinh doanh, một bộ phận dân cư có nhu cầu đưa bất động sản củamình tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người cho

thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế chấp, ngườiphát mãi Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước

áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản bị chi phối nhiều vềmặt xã hội, địa lý và cơ cấu Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ranhững khác biệt làm giảm tính hiệu quả của thị trường này

- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nềnkinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm

- Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội Một mặtcác yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộngđồng v.v đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường

- Thị trường bất động sản một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điềukiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điềukiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp

1.4 Vai trò của thị trường bất động sản Hà Nội.

- Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đấtđai và các công trình gắn liền với đất

- Tạo sự kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng v.v và qua đótác động tới tăng trưởng kinh tế

- Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng lãnhthổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác

- Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hànghoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Việc phát triển thị trường bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ tạo điềukiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và được phản ánh đầy đủ vào

chi phí sản xuất Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳngtrong nền kinh tế

- Các chỉ số thị trường bất động sản (lượng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sảnv.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình các thị trường khác như thị trường hàng hóa,thị trường vốn, thị trường lao động v.v và được phản ánh trong thực trạng về tình hìnhtài chính của một quốc gia

- Tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản nóichung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng Cần có cơ chế phát triển thị trường bất động sản phùhợp, tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá

cả chấp nhận được

Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường thì thị trường BĐS còn gắn liền với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm

II THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

2.1 Các quy định pháp luật của Nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản

2.1.1 Giai đoạn trước 1993:

Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường bất động sản không tồn tại về mặtpháp lý Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui

mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất

để ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng nhưngkhông có cơ sở pháp lý thích hợp

Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiềuthành phần, nhu cầu về hình thành một thị trường bất động sản là yếu tố khách quan.Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai

thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến Pháp 1980,ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều đã được Quốc hội thôngqua Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đaitrên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội.

Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp qui nào đề cập một cách toàn diện và cụthể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các qui phạm của Luật đất đai 1987 Trong

đó quan trọng nhất là những qui định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sửdụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1); các nguyên tắc

sử dụng đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc phân loại đất (Điều 8);đặc biệt Luật đã quy định một cách khá cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất (Chương III, mục 5, Điều 48-49)

Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thihành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan Trung ương cho đến các cơquan địa phương Trung ương Đảng cũng có một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thihành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử Thí

dụ như Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh

tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay như các chỉ thị 33/CT-TW ngày

28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988, ) Chỉ tính sơ bộ từ khi Luật đất đainăm 1987 được công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dưới 45 văn bản của các cơ quanTrung ương được ban hành liên quan đến việc quản lý và sử dụng các loại đất

Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thunhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị;quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nướcngoài (kể từ khi có Luật đầu tư nước ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp,thương mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thànhphố Hồ chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việcNhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “Nhà nước và nhân dân

cùng làm”, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở Ngoàinhững giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là nhân tố tích cực trongquá trình này Giao dịch trên thị trường BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sangnhượng nhà ở, nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất

Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trườngcàng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đấtđai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới Giá đất tăngcao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao,cho thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việcchuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cảdoanh nghiệp Nhà nước Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốcdoanh để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đấtđai, nhà cửa được phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ởmức cao so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, người lao động Việt Nam trở vềnước cùng với những khoản thu nhập có được Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐSbùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phứctạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phichính qui, quĩ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo ra

sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước Việc kiệntụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%)

Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứngđược đầy đủ yêu cầu của thực tế Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống và căn cứvào Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thôngqua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều

2.1.2 Giai đoạn 1993 đến nay :

Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này được đánhdấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các

nội dung của Luật này Luật đất đai 1993, đã cụ thể hoá một bước Điều 18 Hiến pháp

1992, qui định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất Đất đai bắt đầu được xác đinh làloại tài sản có giá, và giá đó được thể hiện thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Tiếp đó, Bộ luật dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộgia đình và cá nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744) Tuy nhiên, Luật đất đai

1993 ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hànhcác văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tínhchất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993ban hành Việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thờigian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai Hơn nữa, việc không cụ thể hoákịp thời đối với danh mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đất được Nhànước giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những người thuê đất

Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở được qui định trong các văn bản qui phạmpháp luật như Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451) về hợp đồngmua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp lệnh nhà ở năm

1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/CP về quyền sởhữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản khác Những quan hệ cơ bảnđược điều chỉnh bởi pháp luật gồm : quyền sở hữu nhà ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuêkinh doanh nhà ở

Trong số các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CP ngày13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chứctrong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất Nghị định 18/CP là một văn bản phápqui có tính điều hành cao Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đất đaiđang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tớihạn chế đầu cơ về địa ốc Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trường BĐS thì Nghịđịnh này đã để lại một hậu quả lớn Với những qui định của Nghị định này, các doanhnghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng vềnguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phásản hoặc lâm vào tình trạng phá sản) Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà

mình đã phải bỏ tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừngtrệ Tiếp đến là khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm,các dự án hoặc rút lui hoặc không triển khai được, hàng loạt các doanh nghiệp bị rơi vàotình trạng không có khả năng thanh toán, thị trường BĐS nhanh chóng bị đóng băng

Từ 1998, sự phát triển của thị trường BĐS được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi,

bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quantrọng là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất - Điều 78a và 78b) vàcác nghị định có liên quan đến triển khai (như NĐ 17/1999/NĐ-CP, Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP và các văn bản mới vềquản lý đầu tư và xây dựng như NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông tưliên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC và Thông tư số 03/2000/TT-BXD ) và các vănbản pháp qui khác nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đaiđược Quốc hội thông qua năm 2001

Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm : NĐ 25/1999/NĐ-CP về phương thức trảnhà ở, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ-UBTVQH về giaodịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991

2.2 Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

2.2.1 Giai đoạn trước 1993:

Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9, thông qua ngày12/08/1991 về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương, chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5huyện: Hoài Đức, Phúc Thọ, Đan Phượng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây Thành phố

Hà Nội còn lại 4 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phường, 12 thị trấn và

128 xã Tổng diện tích đất tự nhiên là 92.056 ha, trong đó 44.412,5 ha đất nông nghiệp,chiếm 48,24% diện tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1 ha, chiếm 10,1% diện tích đất tựnhiên; đất chuyên dùng là 17.537,7 ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên

Từ năm 1993 trở về trước, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức tạp vàchồng chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý Sở Quản lý ruộng đất là đơn vị quản lý đất ởcác huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà ở khu vực nộithành; Sở Xây dựng và Kiến trúc sư trưởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đấtthuộc các dự án đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổchức làm trụ sở cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lýđất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của các nông,lâm trường Vì vậy, hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung một đầu mối, người sửdụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không có quy hoạch hồ sơ quản lý banđầu không có hoặc thiếu

Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào được giao cụ thể nên việcquản lý Nhà nước về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công, cấp đất tráithẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương, cơquan tổ chức Cùng với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay,chuyển nhượng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và chính quyền các cấp khôngquản lý, thống kê và theo dõi được biến động Những thông tin về bất động sản thườngkhông đầy đủ, thiếu độ tin cậy

Trước năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại Mỗi năm, Nhà nước đầu tư nhiều

tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhưng tình hình được cải thiện rất ít Diện tích nhà mớixây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới, do tốc độ tăng dân số quá nhanh Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu người không tăng mà ngược lại còn giảm

Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nước không còn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở Chính sách này là động lực để huy động vốn tư nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở

Do đó, điều kiện nhà ở của một bộ phận dân cư đã được cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những người có thu nhập cao, người thừa kế quyền sử dụng đất Họ mua đất riêng, xây dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở Đối với bộ phận dân cư này, diện tích nhà ở trung bình có thể đạt 10-15 m2, thậm chí 20-30 m2 /người,

Ngược lại, điều kiện nhà ở của người dân có thu nhập thấp không những không được cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lượng và tiện nghi nhà ở Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở.

Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội

Chất lượng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm Nhà ở Hà Nội được xây dựng vàonhững thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau Những ngôi nhà đượcxây dựng trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ Các ngôi nhàcấp IV được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được

sử dụng Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần đượcsửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%

2.2.2 Giai đoạn 1993 đến nay:

Nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất và nhà trên địa bàn Thànhphố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc sưtrưởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập

Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bànThành phố vào một đầu mối Ngày 29/01/1999 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai

Sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà cửa củaThành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất (nay là Sở Tài nguyên môi trường và nhàđất) Đây là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực hiện chức năngquản lý Nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môitrường, khí tượng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thànhphố Từ năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai và bước đầu đạt những thành tựunhất định trong các lĩnh vực :

Một là, công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới

Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chungThủ đô đến năm 2020 tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998; quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 tại Quyết định số 1447/QĐ-TTgngày 09/11/2001 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố tại Quyếtđịnh số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã tập trung đẩymạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thịmới trên địa bàn Thành phố Từ năm 1996 đến nay, toàn Thành phố có 30 khu đô thị mới(1.443,05 ha) và 160 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16ha) Cụ thể như sau:

- Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới được giao đất, với diện tích1.293,6321 ha

- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới được giao đất với 149,4156ha

- Năm 2005 và 2006: chưa có dự án khu đô thị mới nào được thực hiện

- Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở được giao đất

- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở được giao đất

- Năm 2005: 299 dự án được giao đất, cho thuê đất

* Một số tồn tại và nguyên nhân trong việc triển khai các khu đô thị mới:

- Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển các khu đôthị mới vẫn chưa đồng bộ và đầy đủ Do vậy, việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn

- Chưa có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn hiện tượng xây dựng “xôi đỗ” trong các khu đô thị mới, chưa tạo nhanh được các khu đô thị mới đồng bộ hoàn chỉnh

- Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố còn thiếu và chưa đi trước một bước, đồng thời do nhiều đơn vị quản lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố.

- Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn chưa được quan tâm đúng mức

- Diện tích nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách và nhà ở cho cán bộ nhân viên trong các khu đô thị mới đã được xác định và quy hoạch nhưng chưa có biện pháp hợp lý để thực hiện

- Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư các khu đô thị mới còn rườm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng

Hai là, tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở :

Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những người trong diện chính sách, như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp …

Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nước xây dựng Chương trình phát triển nhà ở Ngày 20/05/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chương trình số 12-CTr/TU về việc phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo mục tiêu cơ bản và những chính sách, biện pháp cụ thể nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của Thành phố Hà nội đến năm 2010 Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XIII đã xây dựng Chương trình 08–CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và phát triển đôthị Hà nội giai đoạn 2001 – 2005, đề ra chỉ tiêu cụ thể trong việc phát triển đô thị đến năm 2005, xây dựng mới 3 đến 3,5 triệu m2 nhà ở, bình quân đạt 7 – 7,5 m2 nhà ở /người (kết quả thực hiện năm 2005 là 1.5009.000m2, năm 2006 là 1.400.000m2)

* Về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở:

Chương trình phát triển nhà ở (Chương trình số 12-CTr/TU, ngày 20/05/1998) đã tạo ra nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong

việc xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới Đồng thời hoàn chỉnh hệthống hạ tầng đô thị Cơ cấu và phương thức đầu tư có sự thay đổi Tỷ trọng đầu tư xây dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, người dân tự đầu tư giảm xuống, thể hiện sự điều tiết, định hướng và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở Khai thác hiệu quả quỹ nhà, quỹ đất, từng bước hình thành thị trường bất động sản lành mạnh có sự quản lý của Nhà nước (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1)

Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển các mô hình xây dựng nhà cho các đối tượng chính sách thương binh, liệt sỹ, lão thành cách mạng, nhà cho người thu nhập thấp, nhà phục vụ công tác tái định cư giải phóng mặt bằng và các đối tượng có khó khăn về nhà ở Cụ thể, như sau :

- Thành phố đã hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách lão thành cách mạng, thương binh liệt sỹ, đã giải quyết hỗ trợ được 2.215 cụ trong tổng số 2.725 cụ, trong đó

có phần hỗ trợ bằng tiền, chuyển đổi từ các căn hộ chung cư không khép kín sang căn hộkhép kín Đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng quỹ đất, quỹ nhà cho các đối tượng chính sách, lão thành cách mạng được ở các biệt thự (không được tư nhân hoá) tại khu 5,2 ha – Yên Hoà - Cầu Giấy Đã xây dựng nhà cho gia đình thương binh, liệt sỹ thuê tại khu Hồ Việt Xô, Tương Mai với tổng số 250 căn hộ, diện tích là 12.000 m2

- Xây dựng nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp : Kết quả trong 3 năm 1998-2000 cácquận, huyện đã xây dựng 1.154 nhà tình thương với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng trong

đó ngân sách thành phố đã hỗ trợ 5,43 tỷ; số còn lại là sự đóng góp của các tổ chức và cánhân Sử dụng ngân sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp 90 căn hộ tại khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng, Cầu Giấy theo kế hoạch hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp số 2231/QĐ-UB ngày 03/04/2002 của UBND Thành phố

- Thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo 2 hình thức:

+ Huy động doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng nguồn vốn tự có (nhà 6 tầng 228 đường Láng)

+ 50 % quỹ nhà ở cao tầng được đầu tư xây dựng bán cho cán bộ công nhân viên các cơ quan, đoàn thể (1.100 đối tượng có khó khăn về nhà ở đã được mua).

- Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng :

Thành phố điều tiết 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà trong các dự án khu đô thị mới để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, phục vụ các nhu cầu phát triển của Thành phố Kết quả là từ năm 1996 đến 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất khoảng 1386 ha, thành phố điều tiết là 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải quyết được nhu cầu đáng

kể cho công tác tái định cư phục vụ phát triển của Thành phố

- Thành phố thí điểm hình thành khu Làng sinh viên Đầu tư xây dựng khu nhà ở với điều kiện ở và các dịch vụ tốt cho sinh viên thuê Giai đoạn 1 đã thực hiện được

42.789m2 sàn trên diện tích 1,99 ha đất, đang triển khai giai đoạn 2 với 32.164m2 sàn trên diện tích 1,44 ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh viên và chỉ hỗ trợ chứ không bao cấp

Ba là, công tác ban hành các văn bản pháp quy :

Triển khai Luật Đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội giao các Sở, Ngành cóliên quan tiến hành rà soát các văn bản pháp quy do Thành phố ban hành trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; đồng thời phê duyệt kế hoạch xây dựng văn bản pháp quy năm 2005 của thành phố theo Luật đất đai mới Cụ thể, đã rà soát 107 văn bản QPPL do UBND thành phố ban hành từ 01/01/1997 đến 31/12/2004; trong đó đã xác định được 29 văn bản hết hiệu lực thi hành phải huỷ bỏ; 47 văn bản cần sửa đổi, bổ sung theo Luật đất đai năm 2003; 31 văn bản còn hiệu lực thi hành

Bón là, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc bản đồ địa chính :.

- Đối với đất nông nghiệp, hết năm 2002 toàn Thành phố đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đã cấp được 177.633 giấy chứng nhận trên tổng số 194.719 trường hợp, đạt 91,22% Những trường hợp còn lại

thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất để triển khai các dự án xây dựng các khu đô thị.

- Đối với đất ở tư nhân, đã thực hiện cấp giấy chứng nhận đến ngày 31/10/2005 là 424.413 trường hợp (đạt 87,78%)

- Kết qủa bán nhà và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/CP : từ năm 1995 đến năm 2005 tổng số hộ đã mua nhà là 72.081 hộ và đã cấp được 69.998 giấy

CNQSDD (đạt 97,11%)

- Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức sử dụng đất phi nông nghiệp (kể cả đất quốc phòng, an ninh): đã cấp được cho 1.908 tổ chức trong tổng số 6.121 tổ chức,

- Từ năm 1992 đến 1999 Thành phố đã lập xong bản đồ gốc địa chính cho toàn

bộ 118 xã, thị trấn thuộc 5 huyện ngoại thành gồm 2960 mảnh tỷ lệ 1/500 (13.859ha),

2442 mảnh 1/1000 (45.727ha), 286 mảnh 1/2000 (21.412ha), 12 mảnh 1/5000 (5.179ha)

và 95 phường nội thành tỷ lệ 1/200 với diện tích 5.100ha, 2.015 tờ bản đồ

Năm là, công tác giao đất, cho thuê đất:

Từ năm 1995 đến 30/6/2005, Thành phố đã thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với 3.302 dự án đầu tư có sử dụng đất, với tổng diện tích 10.152,4 ha, trong đó:

- Từ năm 1995 đến hết năm 2003, có 2.609 dự án (chiếm 79%) đã thực hiện xongcông tác giải phóng mặt bằng và đã được bàn giao đất trên thực địa để xây dựng côngtrình, với tổng diện tích 7.512,42 ha (chiếm 73,99%); trong đó chỉ có 01 dự án xây dựngcông trình (Công ty xây dựng phát triển dân tộc và miền núi xây dựng trụ sở làm việc 0,4ha) Còn tồn đọng 55 dự án chưa triển khai hoặc chưa thực hiện xong công tác giảiphóng mặt bằng, với tổng diện tích 156,37 ha (có dự án được giao đất từ năm 1999,nhiều nhất là năm 2002 với 110 ha)

- Từ 01/01/2004 đến 30/6/2005, có 638 dự án, với 2.483,6 ha được giao đất, chothuê đất Trong đó có 149 dự án đã bàn giao đất trên thực địa với diện tích 269,43 ha,còn 489 dự án chưa thực hiện xong giải phóng mặt bằng.

- Các khu công nghiệp và cụm công nghiệp : đến 30/6/2005, Thành phố có 17 khu côngnghiệp và cụm công nghiệp được giao đất, với tổng diện tích là 1.000,08 ha, trong đó có

12 cụm công nghiệp và 05 khu công nghiệp (KCN Sài Đồng B, KCX Nội Bài, KCN Đài

Tư, KCN Thăng Long và KCN Sài Đồng A)

Các cụm công nghiệp có tổng diện tích 303,91 ha, đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuậtkhu vực nhưng vẫn chưa được hoàn thiện

Các khu công nghiệp có tổng diện tích 696,17 ha, đến nay mới chỉ có 377,04 ha đã đượckhai thác, với tỷ lệ lấp đầy hơn 90% Còn 02 khu công nghiệp là Sài Đồng A và Đài Tưhầu như chưa được đưa vào sử dụng, Thành phố đang đề nghị rút Giấy phép Đầu tư đốivới KCN Sài Đồng A

Sáu, về đấu giá quyền sử dụng đất:

Năm 2004, tại 07 quận, huyện đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của 12dự án,với tổng diện tích 32,3 ha đất, số tiền thu được là 2.208 tỷ đồng

Năm 2005, đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích 9,7ha, số tiền thu được là1.394 tỷ đồng

Bảy, về thu ngân nộp ngân sách:

Tổng số tiền lệ phí trước bạ nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất thu được qua việcchuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở (tư nhân) trên địa bàn Thành phố nhưsau:

Đơn vị tính:triệu đồng

Năm

Ngu

19.548,2 6

34.926,8 8

1.385,6 8

9.939,33 22.097,1

0

50.062,2

(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất - nhà Hà Nội)

2.3 Đánh giá thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội

- Đã lập được quy hoạch tổng thể phát triển đô thị của Thành phố đến năm 2020 (đãđược Bộ Chính trị thông qua và Thủ tướng Chính phủ phê duyệt) Đã lập và thực hiện kếhoạch sử dụng đất hàng năm Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố đến năm 2010

đã được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt Đối với việc triển khai kế hoạch sửdụng đất, hàng năm UBND Thành phố đã thu hồi hàng nghìn ha đất để triển khai các dự

án phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn

- Cơ bản đo vẽ xong bản đồ địa chính phục vụ chính quyền các cấp quản lý đất đai trênđịa bàn Thành phố.

- Cơ bản hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp chocác hộ gia đình, cá nhân Cấp 424.413 /539.521 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ởcho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở Bán nhà ở thuộc Sở hữu nhà nước và cấp GCNcho 84.218 hộ

- Từ năm 2002 đến nay đã triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất thu hàng nghìn

tỷ đồng cho ngân sách, phục vụ kịp thời đầu tư xây dựng hạ tầng đô thị Thủ đô

- Thành phố đã ban hành nhiều văn bản pháp quy dưới hình thức Chỉ thị, Kế hoạch,Quyết định; ban hành các quy định về công tác quản lý đất đai, xây dựng quy hoạch

- Hàng năm Thành phố đã chú trọng đầu tư quỹ nhà ở thành phố, nâng mức bình quânm2/đầu người từ 5,6m2/đầu người năm 1996 lên 7m2/đầu người năm 2004, năm 2005xây dựng thêm 1,5 triệu m2 nhà, năm 2006 xây dựng mới 1,4 triệu m2, dự kiến năm

2007 xây dựng 1,6 triệu m2 nhà

- Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý Nhà nước và thểchế kinh tế thị trường được từng bước hoàn thiện, phù hợp với yêu cầu hội nhập và pháttriển

- Thị trường quyền sử dụng đất hình thành, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực đấtđai, thúc đẩy kinh tế phát triển;

- Thu hút các thành phần kinh tế (trong và ngoài nước) tham gia vào đầu tư bất động sản

- Nhu cầu về đất đai, nhà ở, bất động sản khác tăng mạnh

- Cơ cấu tổ chức thị trường đựơc hình thành, các trung tâm môi giới BĐS, các sàn giaodịch BĐS, các công ty định giá BĐS phát triển mạnh góp phần tạo nên sự sôi động chothị trường