THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hà nội
Chuyên đề 2 Thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội lời mở đầu Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác động của nhiều thị trờng, trong đó thị trờng bất động sản (chủ yếu là thị trờng đất đai và các công trình gắn liền với đất), thị trờng vốn và thị trờng lao động luôn liên kết chặt chẽ và phụ thuộc lẫn nhau. Thị trờng bất động sản tác động rất lớn đến kinh tế xã hội và chất lợng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị tr- ờng bất động sản chịu tác động của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản, của quản lý quy hoạch; của việc cung cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về bất động sản. Nếu thị trờng đất đai và tài sản gắn liền với đất không đợc quản lý đúng đắn, có thể góp phần đáng kể vào 1 sự sụp đổ của thị trờng vốn và gây ra thất nghiệp trong thị trờng lao động, ảnh hởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội. Thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vợt ra ngoài tầm kiểm soát. Vậy, thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội hiện nay diễn biến nh thế nào ? Đây là câu hỏi lớn luôn đặt ra trong các cuộc họp, các cuộc hội thảo. Nhiệm vụ quan trọng hàng đầu là phải làm sao nêu lên chính xác thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội để từ đó rút ra đợc những giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh hoá thị trờng bất động sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô. Chuyên đề Thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội không năm ngoài mục đích đó. I. tổng quan về thị trờng bất động sản Hà Nội: 1.1. Khái niệm thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của các bên tham gia đợc thực hiện. Là địa điẻm tại đó ngời mua và ngời bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau. 1.2. Phân loại thị trờng bất động sản. Thị trờng bất động sản có thể đợc phân thành : thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở và các công trình gắn liền với đất, phục vụ cho các nhu cầu sản xuất, thơng mại (nhà xởng, mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, diện tích thơng mại). ở đây vai trò trung tâm thuộc về thị trờng đất đai. 1.3. Đặc điểm của thị trờng bất động sản. - Thị trờng bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nớc trong công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá. - Tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản hàng hoá. Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, t vấn, kiểm định, thanh toán . . .) 2 - Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, yếu tố đầu cơ trong thị trờng bất động sản luôn tồn tại khi có cơ hội. - Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh. - Thị trờng bất động sản còn chịu sự chi phối lớn bởi những hạn chế của các thị trờng khác, đặc biệt là thị trờng tài chính. - Các tổ chức sản xuất kinh doanh, một bộ phận dân c có nhu cầu đa bất động sản của mình tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách ngời mua, ngời bán, ng- ời cho thuê hoặc thuê, ngời giao hoặc nhận thừa kế, ngời thế chấp hoặc nhận thế chấp, ngời phát mãi Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nớc áp dụng đối với các đối tợng khác nhau nên thị trờng bất động sản bị chi phối nhiều về mặt xã hội, địa lý và cơ cấu. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ra những khác biệt làm giảm tính hiệu quả của thị trờng này. - Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi nền kinh tế suy giảm. - Thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt các yếu tố nh biến động chính trị, môi trờng xã hội, phong tục, tập quán, - ớc lệ cộng đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trờng. - Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều kiện những nớc cha trải qua kinh tế thị trờng và trình độ dân trí thấp. 1.4. Vai trò của thị trờng bất động sản Hà Nội. - Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai và các công trình gắn liền với đất. - Tạo sự kích thích cho đầu t vào bất động sản nh đất đai, nhà xởng v.v. và qua đó tác động tới tăng trởng kinh tế. - Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu t, sử dụng đất đai và các bất động sản khác. - Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trờng tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế. - Việc phát triển thị trờng bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và đợc phản ánh 3 đầy đủ vào chi phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế . - Các chỉ số thị trờng bất động sản (lợng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sản v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình các thị trờng khác nh thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao động v.v. và đợc phản ánh trong thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia. - Tăng trởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản nói chung và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trờng bất động sản phù hợp, tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận đợc. Đối với các nớc chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trờng thì thị trờng BĐS còn gắn liền với các chủ trơng chính sách lớn của Nhà n- ớc nh cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nớc; đảm bảo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm. II. thực trạng thị trờng bất động sản Hà Nội 2.1. Các quy định pháp luật của Nhà nớc liên quan tới thị trờng bất động sản 2.1.1. Giai đoạn trớc 1993: ở nớc ta, trớc thời kỳ đổi mới (1986), thị trờng bất động sản không tồn tại về mặt pháp lý. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhng với phạm vi và qui mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhợng nhà thuộc sở hữu t nhân gắn với khuôn viên đất để ở và sang nhợng nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc theo phơng thức hoả hồng nhng không có cơ sở pháp lý thích hợp. Sau năm 1986, khi đất nớc bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hình thành một thị trờng bất động sản là yếu tố khách quan. Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai thác đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến Pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chơng 57 điều đã đợc Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội. Nhiều vấn đề trớc đây cha có văn bản pháp qui nào đề cập một cách toàn diện và cụ thể, lần đầu tiên đợc điều chỉnh thông qua các qui phạm của Luật đất đai 1987. Trong đó quan trọng nhất là những qui định về những đối tợng đợc Nhà nớc 4 giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1); các nguyên tắc sử dụng đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc phân loại đất (Điều 8); đặc biệt Luật đã quy định một cách khá cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất (Chơng III, mục 5, Điều 48-49). Sau khi Luật đất đai đợc ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lợt ra đời từ các cơ quan Trung ơng cho đến các cơ quan địa phơng. Trung ơng Đảng cũng có một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử. Thí dụ nh Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân đợc Nhà nớc giao đất ổn định, lâu dài để sản xuất, bảo đảm cho ngời nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay nh các chỉ thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988, ). Chỉ tính sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 đợc công bố đến tháng 7/1993 đã có trên dới 45 văn bản của các cơ quan Trung ơng đợc ban hành liên quan đến việc quản lý và sử dụng các loại đất. Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân c có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập, Nhà nớc nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu t tăng nhanh, đặc biệt là đầu t nớc ngoài (kể từ khi có Luật đầu t nớc ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thơng mại và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn nh thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ chí Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nớc bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trơng Nhà nớc và nhân dân cùng làm, các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dân c, các doanh nghiệp nhà n- ớc cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trờng BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhợng nhà ở, nhà xởng cùng với quyền sử dụng đất. Trong điều kiện hệ thống pháp luật cha đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trờng càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vớng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết cha xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không đợc đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho thuê đất không đợc điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai cha rõ, cha có qui định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhợng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nớc. Cùng với yếu tố Nhà nớc giao 5 đất cho các doanh nghiệp quốc doanh để góp vốn liên doanh với nớc ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà cửa đợc phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, ngời lao động Việt Nam trở về nớc cùng với những khoản thu nhập có đợc. Trong bối cảnh nh vậy, thị trờng BĐS bùng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt tiêu cực mà cho đến nay vẫn cha giải quyết đợc nh giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nớc. Việc kiện tụng liên quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%). Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng đợc đầy đủ yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống và căn cứ vào Hiến pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chơng, 89 điều. 2.1.2. Giai đoạn 1993 đến nay : Từ 1993, thị trờng bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đ- ợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các nội dung của Luật này. Luật đất đai 1993, đã cụ thể hoá một bớc. Điều 18 Hiến pháp 1992, qui định hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất. Đất đai bắt đầu đợc xác đinh là loại tài sản có giá, và giá đó đợc thể hiện thông qua chuyển nh- ợng quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Bộ luật dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744). Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thị trờng bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hớng dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành các văn bản hớng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh mục các loại đất đợc Nhà nớc cho thuê và các loại đất đợc Nhà nớc giao đã tạo tâm lý không yên tâm đối với những ngời thuê đất. Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở đợc qui định trong các văn bản qui phạm pháp luật nh Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451) về hợp đồng mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 6 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản khác. Những quan hệ cơ bản đợc điều chỉnh bởi pháp luật gồm : quyền sở hữu nhà ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuê kinh doanh nhà ở. Trong số các văn bản hớng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CP ngày 13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nớc đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là một văn bản pháp qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trờng đất đai đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trờng BĐS thì Nghị định này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui định của Nghị định này, các doanh nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình trạng phá sản). Các doanh nghiệp không thế chấp đợc đất mà mình đã phải bỏ tiền ra để có tr- ớc đó, tam giác nợ đợc hình thành, thị trờng bị ngừng trệ. Tiếp đến là khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút lui hoặc không triển khai đợc, hàng loạt các doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng không có khả năng thanh toán, thị trờng BĐS nhanh chóng bị đóng băng. Từ 1998, sự phát triển của thị trờng BĐS đợc đánh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quan trọng là quyền của tổ chức và cá nhân đợc Nhà nớc cho thuê đất - Điều 78a và 78b) và các nghị định có liên quan đến triển khai (nh NĐ 17/1999/NĐ- CP, Nghị định 85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP và các văn bản mới về quản lý đầu t và xây dựng nh NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông t liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD- TCĐC và Thông t số 03/2000/TT-BXD ) và các văn bản pháp qui khác nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai đợc Quốc hội thông qua năm 2001. Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm : NĐ 25/1999/NĐ-CP về phơng thức trả nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi cha trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ- UBTVQH về giao dịch dân sự về nhà ở đợc xác lập trớc ngày 1/7/1991. 2.2. Thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội 2.2.1. Giai đoạn trớc 1993: Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9, thông qua ngày 12/08/1991 về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộc 7 Trung ơng, chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5 huyện: Hoài Đức, Phúc Thọ, Đan Phợng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây. Thành phố Hà Nội còn lại 4 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phờng, 12 thị trấn và 128 xã. Tổng diện tích đất tự nhiên là 92.056 ha, trong đó 44.412,5 ha đất nông nghiệp, chiếm 48,24% diện tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1 ha, chiếm 10,1% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng là 17.537,7 ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên. . . Từ năm 1993 trở về trớc, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức tạp và chồng chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý. Sở Quản lý ruộng đất là đơn vị quản lý đất ở các huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà ở khu vực nội thành; Sở Xây dựng và Kiến trúc s trởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đất thuộc các dự án đầu t phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổ chức làm trụ sở cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp, lâm nghiệp, mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của các nông, lâm trờng. Vì vậy, hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung một đầu mối, ngời sử dụng đất thì tự do xây dựng không có phép, không có quy hoạch . . . hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu. Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào đợc giao cụ thể nên việc quản lý Nhà nớc về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công, cấp đất trái thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra tràn lan ở nhiều địa phơng, cơ quan tổ chức. Cùng với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay, chuyển nhợng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và chính quyền các cấp không quản lý, thống kê và theo dõi đợc biến động. Những thông tin về bất động sản thờng không đầy đủ, thiếu độ tin cậy. Trớc năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nớc đầu t nhiều tỷ đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhng tình hình đợc cải thiện rất ít. Diện tích nhà mới xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới, do tốc độ tăng dân số quá nhanh. Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu ngời không tăng mà ngợc lại còn giảm. Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nớc không còn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở. Chính sách này là động lực để huy động vốn t nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Do đó, điều kiện nhà ở của một bộ phận dân c đã đợc cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những ngời có thu nhập cao, ngời thừa kế quyền sử dụng đất. Họ mua đất riêng, xây dựng nhà riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân c này, diện tích nhà ở trung bình có thể đạt 10-15 m 2 , thậm chí 20-30 m 2 /ngời, 8 Ngợc lại, điều kiện nhà ở của ngời dân có thu nhập thấp không những không đợc cải thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lợng và tiện nghi nhà ở. Một số gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở. Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội. Chất lợng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội đợc xây dựng vào những thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà đợc xây dựng trớc năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV đợc xây dựng bằng vật liệu tạm nh gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang đợc sử dụng. Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần đợc sửa sang chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%. 2.2.2. Giai đoạn 1993 đến nay: Nhằm tăng cờng hiệu quả công tác quản lý Nhà nớc về đất và nhà trên địa bàn Thành phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc s trởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nớc về đất đai trên địa bàn Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tớng Chính phủ ký Quyết định số 10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai Sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nhà nớc về đất đai, nhà cửa của Thành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất (nay là Sở Tài nguyên môi trờng và nhà đất). Đây là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về tài nguyên đất, tài nguyên nớc, tài nguyên khoáng sản, môi trờng, khí tợng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai và bớc đầu đạt những thành tựu nhất định trong các lĩnh vực : Một là, công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới. Sau khi đợc Thủ tớng Chính phủ chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2020 tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, 9 toàn Thành phố có 30 khu đô thị mới (1.443,05 ha) và 160 dự án đợc giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16 ha). Cụ thể nh sau: - Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới đợc giao đất, với diện tích 1.293,6321 ha. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới đợc giao đất với 149,4156 ha. - Năm 2005 và 2006: cha có dự án khu đô thị mới nào đợc thực hiện. - Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất. - Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở đợc giao đất. - Năm 2005: 299 dự án đợc giao đất, cho thuê đất. * Một số tồn tại và nguyên nhân trong việc triển khai các khu đô thị mới: - Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển các khu đô thị mới vẫn cha đồng bộ và đầy đủ. Do vậy, việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn. - Cha có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn hiện tợng xây dựng xôi đỗ trong các khu đô thị mới, cha tạo nhanh đợc các khu đô thị mới đồng bộ hoàn chỉnh. - Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố còn thiếu và cha đi trớc một bớc, đồng thời do nhiều đơn vị quản lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố. - Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn cha đợc quan tâm đúng mức. - Diện tích nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, đối tợng chính sách và nhà ở cho cán bộ nhân viên trong các khu đô thị mới đã đợc xác định và quy hoạch nhng cha có biện pháp hợp lý để thực hiện. - Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu t và thực hiện đầu t các khu đô thị mới còn rờm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng. Hai là, tình hình thực hiện chơng trình phát triển nhà ở : Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm đến vấn đề nhà ở cho những ngời trong diện chính sách, nh ngời có công với cách mạng, ngời có thu nhập thấp Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nớc xây dựng Chơng trình phát triển nhà ở. Ngày 20/05/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chơng trình số 12-CTr/TU về việc phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo mục tiêu cơ bản và những chính sách, biện pháp cụ thể nhằm thực 10 [...]... giao dịch bất động sản + ảnh hởng sự phát triển của nền kinh tế và tăng cờng GDP của thành phố III phơng hớng, giải pháp phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội 3.1 Mục đích quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội Thành phố cần xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo điều... Chủ động kiểm soát thị trờng bất động sản Tăng cờng vai trò quản lý Nhà nớc đối với các hoạt động của thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố; - Thực hiện xử lý sắp xếp và quản lý các bất động sản là nhà, đất thuộc tài sản công; bất động sản đô thị; bất động sản nhà ở - Xây dựng cơ chế và chính sách quản lý, cấp phép các hoạt động dịch vụ, môi giới, t vấn đầu t bất động sản, định giá BĐS trên địa. .. trờng Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội Thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng và thị trờng bất động sản cả nớc nói chung còn rất nhiều vấn đề tồn tại cần phải giải quyết Tuy nhiên, tồn tại lớn nhất hiện nay có thể dẫn đến nhiều hậu quả thiệt hại to lớn Chính vì vậy, việc đa ra các giải pháp trớc mắt để phát triển thị trờng bất động sản là hết sức cần thiết,s tiếp đến là thực hiện... phân tích thực trạng của thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội cho thấy những hậu quả trớc mắt và lâu dài nh sau: - Giao dịch bất động sản giảm sút mạnh, thị trờng bất động sản có chiều hớng đóng băng - Ngng đọng vốn vào các dự án bất động sản, nguồn vốn không lu thông đợc, nếu để tình trạng này kéo dài có thể dẫn đến một số doanh nghiệp bị phá sản - ảnh hởng môi trờng đầu t thành phố + Nhà nớc giảm... điều kiện cho thị trờng bất động sản phát triển lành mạnh - Xây dựng cơ chế tài chính hỗ trợ thị trờng bất động sản vận hành tốt - Tăng cờng công tác quản lý Nhà nớc về quy hoạch và tạo động lực để thị trờng bất động sản phát triển - Có cơ chế cung cấp thông tin liên quan đến thị trờng bất động sản và giải quyết nhanh các thủ tục hành chính 18 - Điều hành thị trờng bất động sản đi vào hoạt động chính... lâu dài để phát triển thị trờng ổn định và lành mạnh 3.3 Một số giải pháp cấp bách phát triển thị trờng Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà nội 3.3.1 Đối với bất động sản là nhà ở, đất ở thuộc t nhân: Hiện nay toàn Thành phố có 539.521 hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà ở, đất ở (có 424.413 trờng hợp đã đợc cấp GCN) Đây là một nguồn hàng hoá lớn tham gia vào thị trờng bất động sản nhng chủ yếu tồn... nhà Hà Nội) 2.3 Đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Hà Nội 2.3.1 Một số kết quả tích cực đã đạt đợc: - T khi xoá bỏ bao cấp đã tạo điều kiện cho nhiều thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản Tạo đợc nguồn thu lớn cho ngân sách thủ đô - Môi trờng pháp lý và cơ chế quản lý đã đợc hình thành và ngày càng hoàn thiện Nhà nớc đã quy định cụ thể giá các loại đất - Đã hình thành. .. địa bàn Thành phố 3.1.2 Một số nhiệm vụ lâu dài: - Nên hình thành đồng bộ các yếu tố cấu thành của thị trờng bất động sản - Hoàn thiện cơ chế chính sách, mô hình quản lý và phát triển thị trờng bất động sản theo quy định của Nhà nớc có tính đặc thù của Thủ đô, nhằm khuyến khích phát triển thị trờng và tăng cờng quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản 3.2 Một số giải pháp tổng thể phát triển thị. .. kinh tế của Thành phố hàng năm phải tiến hành lập kế hoạch và chủ động trong việc đầu t phát triển thị trờng bất động sản - Tăng cờng công tác quản lý các dự án đầu t trong quá trình triển khai đầu t xây dựng đảm bảo đúng quy hoạch, thiết kế, có chất lợng và đúng tiến độ - Tổ chức thống kê hàng năm để có số liệu đầy đủ về hiện trạng và biến động của thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, có biện... đổi đồng thời tiến hành khảo sát nhu cầu đối với từng loại bất động sản 3.4.4 Nhóm giải pháp về cung cấp dịch vụ cho khách hàng: - Ban hành quy chế cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản để phục vụ khách hàng Cho phép Trung tâm Giao dịch bất động sản Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất đợc lấy thông tin từ các hoạt động của giá sàn giao dịch trên địa bàn thành phố từ đó tổng hợp . đô. Chuyên đề Thực trạng thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội không năm ngoài mục đích đó. I. tổng quan về thị trờng bất động sản Hà Nội: 1.1. Khái niệm thị trờng bất động sản. Thị. phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Thành phố cần xây dựng một lộ trình tổng thể cho việc quản lý và phát triển thị trờng bất động sản trên địa bàn Thành phố, tạo. số giải pháp tổng thể phát triển thị trờng Bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Thị trờng bất động sản Thành phố Hà Nội nói riêng và thị trờng bất động sản cả nớc nói chung còn rất nhiều