Luận văn thạc sĩ nghiên cứu các yếu tố kinh tế và tài chính ảnh hưởng đến giá căn hộ tại TP hồ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING PHẠM THỊ GIANG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI TP HCM Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 TP Hồ Chí Minh, năm 2014 BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING PHẠM THỊ GIANG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: VS.TSKH NGUYỄN VĂN ĐÁNG TP Hồ Chí Minh, năm 2014 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu yếu tố kinh tế tài ảnh hưởng đến giá hộ thành phố Hồ Chí Minh cơng trình nghiên cứu than đúc kết từ q trình học tập nghiên cứu tơi suốt thời gian qua Tôi xin cam đoan số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình nghiên cứu khác TP Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 10 năm 2014 Tác giả luận văn Phạm Thị Giang i LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Tài Chính – Marketing, Khoa Đào tạo sau đại học truyền đạt kiến thức làm tảng cho thực luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Viện sĩ Tiến sĩ khoa học Nguyễn Văn Đáng tận tình hướng dẫn bảo để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ Sau Tôi xin chân thành cảm ơn đến người bạn, đồng nghiệp tận tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian qua người giúp trả lời bảng khảo sát làm nguồn liệu cho việc phân tích cho kết nghiên cứu luận văn thạc sĩ ii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh GDP: Tổng sản phẩm quốc nội GNP: Tổng sản phẩm quốc dân BĐS: Bất động sản KCN: Khu công nghiệp USD: Dollar Mỹ VND: Việt Nam đồng CSTT: Chính sách tiền tệ DN: Doanh nghiệp DNNN: Doanh nghiệp nhà nước TCTD: Tổ chức tín dụng NHNN: Ngân hàng nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại OMO: Thị trường mở IMF: Quỹ tiền tệ quốc tế VAMC: Công ty khai thác quản lý tài sản Dấu “ ” (chấm) Dấu phân cách thập phân kết chạy SPSS iii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Tiêu chí đánh giá thang đo nhân tố 34 Bảng 2.1: Tăng trưởng kinh tế giới 2011 – 2013 (%) 36 Bảng 2.2: Tăng trưởng kinh tế chia theo khu vực giai đoạn 2011-2013 37 Bảng 2.3: Lạm phát TP.HCM nước năm 2011-2013 48 Bảng 2.4: Tốc độ tăng GDP CPI giai đoạn 2007 - 2013 50 Bảng 4.1: Tổng hợp Cronbach Alpha hệ số tương quan biến 70 Bảng 4.2: Tổng hợp kết phân tích nhân tố khám phá cho biến quan sát 73 Bảng 4.3: Kết phân tích hồi qui (tổng hợp mơ hình) 76 Bảng 4.4: Kết phân tích hồi qui (ANOVA) 77 Bảng 4.5: Kết phân tích hệ số hồi qui 77 Bảng 4.6: Tổng hợp kết thống kế với thủ tục Explore 79 iv DANH MỤC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ Hình 1.1: Biểu đồ tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam giai đoạn 2007 – 2013 20 Hình 1.2: Biểu đồ số CPI Việt Nam giai đoạn 2007 - 2013 22 Hình 1.3: Biểu đồ tốc độ dân cư thị hóa 23 Hình 1.4: Biểu đồ lãi suất năm 2011 đến tháng năm 2013 26 Hình 1.5: Thuyết nhu cầu cấp bậc Maslow (1954) 30 Hình 1.6: Đề xuất mơ hình nghiên cứu 33 Hình 2.1: Các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản 39 Hình 2.2: Biểu đồ thể số giá năm 2011 ảnh hưởng đến giá hộ 49 Hình 2.3: Biểu đồ diễn biến lãi suất huy động cho vay trung bình năm 2011 (%) 52 Hình 2.4: Biểu đồ diễn biến lãi suất huy động cho vay trung bình năm 2012 (%) 53 Hình 3.1: Quy trình thực nghiên cứu 62 Hình 4.1: Mơ hình nghiên cứu thức 74 v DANH MỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC A: PHIẾU KHẢO SÁT 96 PHỤ LỤC B: KẾT QUẢ PHÂN TÍCH TỪ PHẦN MỀM SPSS 98 B.1 Phân tích độ tin cậy Cronbach Alpha 98 B.2 Phân tích nhân tố 105 B.3 Ma trận tương quan biến nhân tố biến phụ thuộc 110 B.4 Phân tích hồi qui tuyến tính (Phương pháp Enter) 111 B.5 Thống kê mô tả với thủ tục Explore 112 B.6 Kiểm định Independent Samples, K Independent Samples 116 PHỤ LỤC MÔ TẢ C 119 vi MỤC LỤC Trang Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Danh mục ký hiệu chữ viết tắt iii Danh mục bảng biểu iv Danh mục hình vẽ, đồ thị v Danh mục phụ lục vi LỜI MỞ ĐẦU 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng nghiên cứu 3.2 Phạm vị nghiên cứu PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 6.2 Khoa học 6.3 Thực tiễn KẾT CẤU LUẬN VĂN KẾT LUẬN CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1 Khái niệm thị trường 1.1.2 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản 10 1.1.4 Nhà chung cư (căn hộ) 16 vii KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Approx Chi-Square Bartlett's Test of Sphericity df Sig .773 812.958 120 000 Communalities Initial Extraction GDP1: Thu nhập bình quân đầu người thành phố tăng trưởng ổn định ảnh hưởng đến giá hộ GDP2: Thu nhập bình quân đầu người thành phố việc mua bán hộ có mối quan hệ tương đồng GDP3: Mục tiêu tăng thu nhập bình quân đầu người mà thành phố đề góp phần phát triển thị trường hộ GDP4: Thu nhập người dân thành phố tăng nhu cầu hộ tăng LP1: Giá loại hàng hóa tăng tác động đến giá hộ LP2: Chi phí (vật tư, nhân cơng xây dựng) tăng ảnh hưởng đến cung thị trường hộ LP3: Khi gía hàng hóa ổn định làm cho thị trường hộ phát triển LP4: Khi giá hàng hóa tăng mức hợp lý điều kiện cần thiết để thúc đẩy kinh tế tăng trưởng thị trường hộ phát triển LS1: Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng có ảnh hưởng tích cực đến thị trường hộ LS2: Khi ngân hàng nhà nước thay đổi lãi suất có tác động đến thị trường hộ LS3: Lãi suất cho vay dự án ngân hàng có ảnh hưởng đến phát triển số lượng hộ LS4: Lãi suất cho vay ngân hàng thấp người dân mua hộ CS1: Các dự án đô thị thành phố phát triển nhanh ảnh hưởng đến giá hộ CS2: Chính sách phát triển nhà xã hội thành phố ảnh hưởng đến giá hộ CS3: Chính sách thuế nhà nước tác động mạnh đến giá hộ CS4: Chính sách cho phép người nước ngồi mua nhà Việt Nam có ảnh hường đến giá hộ Extraction Method: Principal Component Analysis 106 1.000 595 1.000 627 1.000 659 1.000 618 1.000 635 1.000 782 1.000 477 1.000 581 1.000 498 1.000 510 1.000 578 1.000 690 1.000 500 1.000 517 1.000 749 1.000 686 Component Initial Eigenvalues Total 10 11 12 13 14 15 16 4.481 2.262 1.776 1.184 908 760 744 633 609 565 522 379 353 315 276 233 Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Loadings % of Cumulative Variance % 28.006 14.138 11.099 7.400 5.677 4.749 4.649 3.958 3.808 3.530 3.259 2.370 2.204 1.971 1.723 1.458 28.006 42.144 53.243 60.643 66.320 71.069 75.718 79.676 83.483 87.013 90.273 92.643 94.848 96.819 98.542 100.000 Total Rotation Sums of Squared Loadings % of Cumulative Total Variance % 4.481 2.262 1.776 1.184 28.006 14.138 11.099 7.400 28.006 42.144 53.243 60.643 % of Cumulative Variance % 2.583 2.535 2.464 2.121 16.143 15.842 15.398 13.259 16.143 31.986 47.384 60.643 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Transformation Matrix Component 554 448 061 774 -.804 276 -.206 353 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization 107 566 -.244 522 -.590 416 -.582 065 696 Rotated Component Matrixa CS3: Chính sách thuế nhà nước tác động mạnh đến giá hộ CS4: Chính sách cho phép người nước ngồi mua nhà Việt Nam có ảnh hường đến giá hộ CS2: Chính sách phát triển nhà xã hội thành phố ảnh hưởng đến giá hộ CS1: Các dự án đô thị thành phố phát triển nhanh ảnh hưởng đến giá hộ GDP3: Mục tiêu tăng thu nhập bình quân đầu người mà thành phố đề góp phần phát triển thị trường hộ GDP2: Thu nhập bình quân đầu người thành phố việc mua bán hộ có mối quan hệ tương đồng GDP4: Thu nhập người dân thành phố tăng nhu cầu hộ tăng GDP1: Thu nhập bình quân đầu người thành phố tăng trưởng ổn định ảnh hưởng đến giá hộ LP2: Chi phí (vật tư, nhân công xây dựng) tăng ảnh hưởng đến cung thị trường hộ LP1: Giá loại hàng hóa tăng tác động đến giá hộ LP4: Khi giá hàng hóa tăng mức hợp lý điều kiện cần thiết để thúc đẩy kinh tế tăng trưởng thị trường hộ phát triển LP3: Khi gía hàng hóa ổn định làm cho thị trường hộ phát triển LS3: Lãi suất cho vay dự án ngân hàng có ảnh hưởng đến phát triển số lượng hộ LS4: Lãi suất cho vay ngân hàng thấp người dân mua hộ LS2: Khi ngân hàng nhà nước thay đổi lãi suất có tác động đến thị trường hộ LS1: Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng có ảnh hưởng tích cực đến thị trường hộ Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations 108 Component 851 790 689 629 775 772 769 745 856 782 673 635 747 736 666 632 Component Score Coefficient Matrix GDP1: Thu nhập bình quân đầu người thành phố tăng trưởng ổn định ảnh hưởng đến giá hộ GDP2: Thu nhập bình quân đầu người thành phố việc mua bán hộ có mối quan hệ tương đồng GDP3: Mục tiêu tăng thu nhập bình quân đầu người mà thành phố đề góp phần phát triển thị trường hộ GDP4: Thu nhập người dân thành phố tăng nhu cầu hộ tăng LP1: Giá loại hàng hóa tăng tác động đến giá hộ LP2: Chi phí (vật tư, nhân cơng xây dựng) tăng ảnh hưởng đến cung thị trường hộ LP3: Khi gía hàng hóa ổn định làm cho thị trường hộ phát triển LP4: Khi giá hàng hóa tăng mức hợp lý điều kiện cần thiết để thúc đẩy kinh tế tăng trưởng thị trường hộ phát triển LS1: Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng có ảnh hưởng tích cực đến thị trường hộ LS2: Khi ngân hàng nhà nước thay đổi lãi suất có tác động đến thị trường hộ LS3: Lãi suất cho vay dự án ngân hàng có ảnh hưởng đến phát triển số lượng hộ LS4: Lãi suất cho vay ngân hàng thấp người dân mua hộ CS1: Các dự án đô thị thành phố phát triển nhanh ảnh hưởng đến giá hộ CS2: Chính sách phát triển nhà xã hội thành phố ảnh hưởng đến giá hộ CS3: Chính sách thuế nhà nước tác động mạnh đến giá hộ CS4: Chính sách cho phép người nước ngồi mua nhà Việt Nam có ảnh hường đến giá hộ Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores 109 Component 006 309 -.055 -.034 -.011 327 -.071 008 -.120 330 -.040 335 -.082 066 034 015 -.057 -.083 391 -.081 -.020 -.083 415 -.096 -.023 -.016 278 -.023 -.010 294 -.074 037 061 -.042 -.082 317 -.154 058 -.022 370 -.096 042 -.088 420 076 -.023 -.101 369 254 -.079 291 005 -.063 -.026 387 -.068 330 065 -.027 002 -.143 001 -.086 007 Component Score Covariance Matrix Component 1.000 000 000 000 000 1.000 000 000 000 000 1.000 000 000 000 000 1.000 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization Component Scores B.3 Ma trận tương quan biến nhân tố biến phụ thuộc Correlations Y GDP LP 683** 488** 483** 000 000 000 000 150 150 150 150 150 552** 304** 067 302** 000 416 000 Pearson Correlation GDP Sig (2-tailed) N 150 150 150 150 683** 304** 420** 329** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 N 150 150 150 150 150 488** 067 420** 314** Sig (2-tailed) 000 416 000 N 150 150 150 150 150 483** 302** 329** 314** Sig (2-tailed) 000 000 000 000 N 150 150 150 150 Pearson Correlation LS Pearson Correlation CS 000 150 Pearson Correlation LP Sig (2-tailed) N CS 552** Pearson Correlation Y LS ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) 110 000 150 B.4 Phân tích hồi qui tuyến tính (Phương pháp Enter) Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed Method CS, GDP, LS, LPb Enter a Dependent Variable: Y b All requested variables entered Model Summaryb Model R R Adjusted Std Error of Change Statistics DurbinSquare R Square the Estimate R Square F df1 df2 Sig F Watson Change Change Change 824a 680 671 33602 680 76.880 145 000 1.547 a Predictors: (Constant), CS, GDP, LS, LP b Dependent Variable: Y ANOVAa Model Sum of Squares df Mean Square F Sig Regression 34.722 8.680 76.880 000b Residual 16.372 145 113 Total 51.093 149 a Dependent Variable: Y b Predictors: (Constant), CS, GDP, LS, LP Coefficientsa Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std Error Beta (Constant) -.127 234 GDP 329 047 359 LP 362 047 422 LS 225 051 236 CS 143 046 162 a Dependent Variable: Y 111 t -.544 7.032 7.665 4.426 3.082 Sig .588 000 000 000 002 Collinearity Statistics Tolerance VIF 849 730 777 803 1.178 1.370 1.287 1.246 B.5 Thống kê mô tả với thủ tục Explore Giới tính Giới tính Case Processing Summary Cases Valid Missing N Percent N Percent 150 100.0% 0.0% Total N Percent 150 100.0% Descriptives Giới tính Mean 95% Confidence Interval for Mean 5% Trimmed Mean Median Variance Std Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Lower Bound Upper Bound Statistic 47 39 55 46 00 251 501 1 135 -2.009 Std Error 041 Tests of Normality Kolmogorov-Smirnova Shapiro-Wilk Statistic df Sig Statistic df Sig Giới tính 358 150 000 635 150 000 a Lilliefors Significance Correction 112 198 394 Độ tuổi Độ tuổi Case Processing Summary Cases Valid Missing N Percent N Percent 150 100.0% 0.0% Total N Percent 150 100.0% Descriptives Độ tuổi Mean 95% Confidence Interval for Mean 5% Trimmed Mean Median Variance Std Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Lower Bound Upper Bound Statistic 1.53 1.40 1.65 1.47 1.00 587 766 1.045 -.489 Std Error 063 Tests of Normality Kolmogorov-Smirnova Shapiro-Wilk Statistic df Sig Statistic df Sig Độ tuổi 394 150 000 668 150 000 a Lilliefors Significance Correction 113 198 394 Nghề nghiệp Nghề nghiệp Case Processing Summary Cases Valid Missing N Percent N Percent 150 100.0% 0.0% Total N Percent 150 100.0% Descriptives Nghề nghiệp Mean 95% Confidence Interval for Mean 5% Trimmed Mean Median Variance Std Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Lower Bound Upper Bound Statistic Std Error 2.49 057 2.38 2.61 2.49 2.00 480 693 208 198 -.190 394 Tests of Normality Kolmogorov-Smirnova Shapiro-Wilk Statistic df Sig Statistic df Sig Nghề nghiệp 288 150 000 820 150 000 a Lilliefors Significance Correction 114 Số năm sống làm việc thành phố Hồ Chí Minh Case Processing Summary Cases Valid Missing N Percent N Percent Số năm sống làm việc 150 100.0% 0.0% Total N Percent 150 100.0% Descriptives Số năm sống làm việc Mean 95% Confidence Interval for Mean 5% Trimmed Mean Median Variance Std Deviation Minimum Maximum Range Interquartile Range Skewness Kurtosis Lower Bound Upper Bound Tests of Normality Kolmogorov-Smirnova Statistic df Sig Số năm sống 282 150 làm việc a Lilliefors Significance Correction 000 115 Statistic Std Error 2.55 092 2.37 2.74 2.56 2.00 1.269 1.126 180 198 -1.421 394 Shapiro-Wilk Statistic df Sig .811 150 000 B.6 Kiểm định Independent – Samples, K Independent – Samples Giới tính Ranks Giới tính Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ N Mean Rank Sum of Ranks Nam 80 76.38 6110.00 Nu 70 74.50 5215.00 Total 150 Test Statisticsa Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ Mann-Whitney U 2730.000 Wilcoxon W 5215.000 Z -.320 Asymp Sig (2-tailed) 749 a Grouping Variable: Giới tính Độ tuổi Ranks Độ tuổi Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ N Mean Rank 25 - 30 tuoi 96 76.10 31 - 40 tuoi 29 67.69 tren 40 tuoi 25 82.24 Total 150 Test Statisticsa,b Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ Chi-Square 2.300 df Asymp Sig .317 a Kruskal Wallis Test 116 Test Statisticsa,b Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ Chi-Square 2.300 df Asymp Sig .317 a Kruskal Wallis Test b Grouping Variable: Độ tuổi Nghề nghiệp Ranks Nghề nghiệp Y: Khi kinh tế phát triển, việc thực thi sách tài tốt có ảnh hưởng đến việc mua bán hộ N Mean Rank DN/ NQL 85.00 CB CNV NN 72 76.61 NV VP, CN TT 61 72.20 Khac 10 81.00 Total Test Statisticsa,b 150 Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ Chi-Square df Asymp Sig 1.321 724 a Kruskal Wallis Test b Grouping Variable: Nghề nghiệp Số năm sống làm việc thành phố Hồ Chí Minh Ranks Số năm sống làm việc Y: Kinh tế thành phố phát triển it hon nam việc thực thi sách tài chinh ổn từ - 10 nam định có ảnh hưởng đến giá hộ tu 11 - 15 nam tren 15 nam Total 117 N Mean Rank 27 78.81 62 76.18 12 60.00 49 76.61 150 Test Statisticsa,b Y: Kinh tế thành phố phát triển việc thực thi sách tài chinh ổn định có ảnh hưởng đến giá hộ Chi-Square 2.558 df Asymp Sig .465 a Kruskal Wallis Test b Grouping Variable: Số năm sống làm việc 118 PHỤ LỤC MƠ TẢ C Mơ tả mẫu khảo sát Mẫu phân chia theo giới tính Nữ 46.7% Nam 53.3% Phân tích mẫu theo độ tuổi 120 100 96 Số người 80 60 40 29 25 31-40 tuổi > 40 tuổi 20 25-30 tuổi 119 Phân tích mẫu theo khu vực làm việc 80 72 70 61 60 50 40 30 20 10 10 NQL/DN CB CNV nhà nước NV VP - CN tư nhân Khác Số năm sống làm việc 70 62 60 49 50 40 30 27 20 12 10 năm từ - 10 năm 120 từ 11 - 15 năm 15 năm ... GIANG NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN: VS.TSKH NGUYỄN VĂN... TRẠNG CÁC YẾU TỐ KINH TẾ VÀ TÀI CHÍNH ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 2.1.1 Tổng quan tình hình kinh tế giới Kinh tế giới... triển thị trường KẾT LUẬN Đề tài nghiên cứu yếu tố kinh tế tài ảnh hưởng đến giá hộ TP Hồ Chí Minh xác định rõ mục tiêu kết nghiên cứu Thông qua việc phân tích yếu tố ảnh hưởng đến thị trường thực