CÁC yếu tố ẢNH HƯỞNG tới QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ đối với NGƯỜI có THU NHẬP THẤP tại các NGÂN HÀNG THƯƠNG mại cổ PHẦN NHÀ nước TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING --- HOÀNG XUÂN LÂM CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ P

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING

-

HOÀNG XUÂN LÂM

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ

ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ NƯỚC

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG

MÃ SỐ: 60.34.02.01

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014

BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH-MARKETING

-

HOÀNG XUÂN LÂM

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI QUYẾT ĐỊNH CHO VAY MUA NHÀ

ĐỐI VỚI NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Tài Chính – Ngân Hàng

Mã số: 60.34.02.01

Hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN XUÂN TRƯỜNG

TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2014

NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

Tp HCM, ngày …… tháng …… năm 2014

Người hướng dẫn khoa học

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Câu hỏi nghiên cứu 3

1.4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 3

1.5 Phương pháp nghiên cứu 4

1.6 Ý nghĩa của đề tài 5

1.7 Bố cục nghiên cứu 5

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 7

2.1 Tổng quan về người có thu nhập thấp, nhà ở của người có thu nhập thấp 7

2.1.1 Khái niệm về thu nhập 7

2.1.2 Người có thu nhập thấp 8

2.1.3 Nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp 10

2.1.4 Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp 12

2.2 Cho vay mua nhà thu nhập thấp 13

2.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp 14

2.2.2 Đặc điểm cho vay mua nhà thu nhập thấp 14

2.2.3 Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước 15

2.3 Các mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định cho vay tại ngân hàng 16

2.3.1 Mô hình 5C 16

2.3.2 Mô hình CAMPARI 19

2.3.3 Mô hình quyết định tín dụng 20

2.4 Tình hình, các nghiên cứu trước đây về vấn đề cho vay đối với người có thu nhập thấp………… 21

2.5 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng tới việc cho vay mua nhà đối với người có thu nhập vừa và thấp tại các ngân hàng thương mại 26

2.6 Thực trạng cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng

trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 27

2.6.1 Mục tiêu, định hướng phát triển nhà ở, cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 27

2.6.2 Thực trạng cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 29

CHƯƠNG 3 THIẾT KẾ , QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 35

3.1 Thiết kế nghiên cứu 35

3.2 Quy trình nghiên cứu 36

3.3 Nghiên cứu sơ bộ 37

3.3.1 Thiết kế nghiên cứu định tính 37

3.3.2 Kết quả nghiên cứu định tính 38

3.3.3 Mô hình nghiên cứu đề xuất và các giả thuyết nghiên cứu 39

3.3.4 Xây dựng thang đo 42

3.3.5 Thiết kế nghiên cứu sơ bộ định lượng 44

3.3.6 Kiểm định thang đo trong nghiên cứu sơ bộ 46

3.3.7 Phân tích nhân tố EFA trong nghiên cưu sơ bộ 46

3.4 Thiết kế nghiên cứu chính thức 49

3.4.1 Chọn mẫu và thu thập số liệu 50

3.4.2 Phương pháp phân tích dữ liệu 51

CHƯƠNG 4 KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH ĐỀ XUẤT 54

4.1 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 54

4.2 Thống kê mô tả các dự liệu định lượng……… 55

4.3 Kết quả phân tích nhân tố 55

4.4 Kết quả kiểm định thang đo 58

4.5 Phân tích tương quan 59

4.6 Điều chỉnh mô hình nghiên cứu đã đề xuất 60

4.7 Kiểm định các giả thiết nghiên cứu 63

4.7.1 Xây dựng phương trình của mô hình hồi quy bội và các giả định 63

4.7.2 Kiểm dịnh dộ phù hợp của mô hình hồi quy bội 64

4.7.3 Kiểm dịnh các giả thuyết nghiên cứu 66

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

5.1 Kết luận 71

5.2 Kiến nghị 71

5.2.1 Đối với người có thu nhập thấp 72

5.2.2 Đối với ngân hàng 73

5.2.3 Đối với cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, chủ đầu tư 76

5.3 Các điểm mới và giới hạn của đề tài 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ANOVA : Analysis of Variance – Phân tích phương sai

EFA : Exloratory Factor Analysis – Phân tích nhân tố khám phá

KMO : Kaiser – Myer – Olkin – Hệ số dùng xem xét sự thích hợp

NHTMNN : Ngân hàng thương mại nhà nước

Sig : Significance Level – Mức ý nghĩa

SPSS : Statistical Package for Social Sciences – Phần mềm xử lý thống

kê dùng trong các ngành xã hội

TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

VIF : Variance Inflation Factor – Hệ số phóng đại phương sai

DANH MỤC BẢNG - HÌNH

Trang

BẢNG

Bảng 2.1 Kết quả triển khai chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở trên địa bàn TP HCM

tới ngày 30/06/2014 33

Bảng 3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các NHTMNN 42

Bảng 3.2 Kết quả phân tích nhân trong nghiên cứu sơ bộ 48

Bảng 3.3 Các biến quan sát của nhóm yếu tố thuộc về năng lực khách hàng và nhóm yếu tố thuộc về phương án cho vay sau khi điều chỉnh 49

Bảng 4.1 Đặc điểm của mẫu nghiên cứu 54

Bảng 4.2 Kết quả phân tích nhân tố 57

Bảng 4.3 Hệ số Cronbach’s Alpha của các khái niệm nghiên cứu 58

Bảng 4.4 Sự tương quan giữa các khái niệm nghiên cứu trong mô hình quyết định cho vay của các NHTM NN đối với người có thu nhập thấp tại địa bàn TP HCM 60

Bảng 4.5 Thang đo các biến trong mô hình hồi quy bội 62

Bảng 4.6 Bảng tóm tắt mô hình 65

Bảng 4.7 Bảng ANOVA trong kiểm định F 65

Bảng 4.8 Hiện tuợng đa cộng tuyến: Ðánh giá giá trị dung sai và VIF 66

Bảng 4.9 Bảng kiểm định giả thuyết 67

HÌNH Hình 2.1 Mô hình 5C 18

Hình 2.2 Mô hình quyết định tín dụng 21

Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 36

Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu đề xuất 40

Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu sau khi điều chỉnh 60

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của mỗi con người Đó là nơi mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất, nơi tái tạo sức lao động, là tổ ấm của mỗi gia đình Vì vậy vấn đề nhà ở là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu đối với tất cả các quốc gia trên toàn thế giới Tuy nhiên, để mua được một căn nhà đòi hỏi con người cần có những điều kiện nhất định, đặc biệt là về nguồn vốn Theo ông Michael Fratantoni, Phó chủ tịch nghiên cứu kinh tế của Hiệp hội ngân hàng cho vay thế chấp tại Mỹ thì có đến 64% những người mua nhà cần sự hỗ trợ vốn từ các tổ chức tín dụng

Ở Việt Nam hiện nay, khi thu nhập bình quân của người dân chưa cao, thì việc sở hữu một căn nhà dù to dù nhỏ ở những thành phố lớn luôn là mơ ước của một bộ phận lớn cán bộ công nhân viên chức và nhân dân lao động Nước ta đang trong tiến trình hội nhập và phát triển, đô thị hoá tăng nhanh dẫn tới sự phân hoá giữa người nghèo và người giàu lại càng trở nên khá rõ rệt Những người có thu nhập thấp đang phải đương đầu với vấn đề thiếu nhà ở hoặc cư trú trong các khu nhà tồi tàn, chật chội, hệ thống hạ tầng quá tải do họ không có khả năng về kinh tế

để tự cải thiện chỗ ở của mình

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, du lịch, văn hoá, giáo dục lớn nhất nước, quá trình đô thị hoá mạnh mẽ và tốc độ phát triển kinh tế cao đã tạo ra

sự bùng nổ dân số của Thành phố Dân số gia tăng đã, đang và sẽ tạo ra những thách thức lớn về nhà ở, đặc biệt là nhu cầu nhà ở của những đối tượng có thu nhập thấp Cũng giống như các thành phố lớn khác, giải quyết vấn đề nhà ở không chỉ nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân Thành phố mà còn là yếu tố liên quan mật thiết đến các vấn đề chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, môi trường sống và mỹ quan đô thị

Bài toán nhà ở cho người có thu nhập thấp luôn được Chính phủ đặt ra và

cố gắng tìm những lời giải đúng nhất, hiệu quả cho từng giai đoạn phát triển Một trong những giải pháp được đưa ra nhằm hỗ trợ cả nước nói chung và Thành phố

Hồ Chí Minh nói riêng đó là gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà dành cho người có thu nhập thấp

Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được bắt đầu triển khai từ ngày 1 tháng 6 năm

2013 nhưng cho tới nay đối tượng tiếp cận được vốn vay ( kể cả đối tượng người mua nhà thu nhập thấp và các doanh nghiệp) theo như công bố của Bộ Xây Dựng thì tính đến đầu tháng 6/2014, tổng số tiền năm Ngân hàng đã cam kết cho vay là 3.954,4 tỷ đồng, đạt 13,2% so với tổng nguồn vốn,và tổng số tiền đã giải ngân là 2.156,3 tỷ đồng, mới chỉ đạt 7.2% tổng giá trị của gói hỗ trợ này Sở dỹ việc triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng vẫn còn nhỏ giọt bởi không chỉ người dân mà bản thân các ngân hàng còn nhiều lúng túng trong việc xác định khái niệm đối tượng được tham gia gói vay này và các thủ tục, hồ sơ cần chứng minh, cung cấp còn rất nhiều khó khăn

Do vậy tìm ra một giải pháp đồng bộ về chính sách, đặc biệt là vấn đề hỗ trợ vốn vay mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp hiện đang là một trong những vấn đề cấp thiết Xuất phát từ các vấn đề thực tiễn đó, tác giả đã quyết định chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người

có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM” làm luận văn nghiên cứu

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Để khám phá được những yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM, đề tài sẽ tập trung nghiên cứu ba mục tiêu chính, cụ thể như sau:

 Xác định các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM

 Mô hình hoá, đo lường các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM

 Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển đi đôi với kiểm soát, đảm bảo

an toàn tín dụng khi cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp trên địa bàn

TP HCM

1.3 Câu hỏi nghiên cứu

Để giải quyết mục tiêu đặt ra, đề tài sẽ tập trung trả lời cho các câu hỏi sau: (1) Những yếu tố nào ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người

có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM ?

(2) Mô hình nào thể hiện, đo lường được các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM?

(3) Để phát triển đi đôi với kiểm soát được rủi ro cho vay mua nhà đối với người có thấp tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM thì cần những giải pháp nào?

1.4 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua

nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM

 Đối tượng khảo sát: tác giả tiến hành khảo sát 300 cán bộ, chuyên viên, nhân viên đang công tác tại 5 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn

hàng Công thương Việt Nam; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam; Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long

 Phạm vi nghiên cứu:

Không gian nghiên cứu: tập trung vào các chi nhánh, phòng giao dịch của

các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước hoạt động trên địa bàn TP HCM

Thời gian nghiên cứu: tiến hành khảo sát từ tháng 5/2014 đến hết tháng

8/2014; dữ liệu thứ cấp được thu thập trong giai đoạn từ năm 2008 đến hết tháng 8/2014

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng:

Phương pháp định tính: xây dựng và hoàn thiện bảng câu hỏi, khám phá các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM Nghiên cứu được thực hiện thông qua phỏng vấn sâu các cán bộ quản lý tín dụng và các giám đốc đang công tác tại các chi nhánh của 5 Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP.HCM

Phương pháp định lượng: điều tra trực tiếp bằng bảng câu hỏi khảo sát các cán bộ, chuyên viên, nhân viên đang công tác tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM (bảng câu hỏi được phát đến 300 cán bộ, chuyên viên, nhân viên, trong đó có 276 phiếu trả lời hợp lệ) Kết quả thu về được đưa vào phần mềm SPSS 22.0 để xử lý (phân tích nhân tố, phân tích Cronbach’s alpha và phân tích hồi quy) để tìm những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM

Ngoài ra, đề tài cũng kết hợp các phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, suy diễn, quy nạp cùng với các phương pháp chuyên gia để có thể đạt được các kết quả tốt nhất trong quá trình nghiên cứu

1.6 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu xác định được các yếu tố ảnh hưởng tới quyết định cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM, trên cơ sở đó đề tài sẽ đóng góp vào thực tiễn phát triển tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP.HCM thông qua đề xuất một số giải pháp hỗ trợ từ phía Chính phủ, Ngân hàng, chủ đầu

tư và các ban ngành có liên quan tạo điều kiện tài chính cho người dân có khả năng

sở hữu một căn nhà phù hợp, góp phần to lớn vào quá trình phát triển đô thị, nâng cao giá trị đời sống vật chất và tinh thần cho người dân Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu có thể làm cơ sở nghiên cứu cho những đề tài liên quan đến phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở thu nhập thấp nói riêng trong thời gian tới

1.7 Bố cục nghiên cứu

Đề tài được bố cục theo 5 chương như sau:

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu

Cung cấp những thông tin tổng quan về đề tài, những lý do tác giả chọn đề tài, các vấn đề, mục tiêu cần nghiên cứu cũng như ý nghĩa của đề tài

Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu

Trình bày về cơ sở lý thuyết , mô hình nghiên cứu về các yếu tố quyết định cho vay, thực trạng cho vay đối với người có thu nhập thấp của các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trên địa bàn TP HCM, từ đó tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương này trình bày những phương pháp nghiên cứu và cách thức đề tài

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Trình bày kết quả, thảo luận và đưa ra lời giải thích, cách thức xử lý số liệu cho các phương pháp nghiên cứu, phân tích dữ liệu được sử dụng trong bài nghiên cứu này

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Chương này trình bày những đề xuất, kiến nghị một số giải pháp nhằm phát triển cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại TP HCM Nêu lên những hạn chế của đề tài và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan về người có thu nhập thấp, nhà ở của người có thu nhập thấp 2.1.1 Khái niệm về thu nhập

Thu nhập là tiền bạc, của cải vật chất mà một người thu được, kiếm được

từ một công việc nào đó trong một khoảng thời gian nhất định (thường được tính theo giờ, tháng hoặc năm) để tích lũy,chi dùng cho cuộc sống

Theo các nhà kinh tế, thu nhập được chia thành thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên

Thu nhập thường xuyên: được hiểu là các khoản thu nhập phát sinh

thường xuyên, có tính chất đều đặn và ổn định trong năm và có thể dự tính được, gao gồm: Các khoản thu nhập dưới các hình thức: tiền lương, tiền công, tiền thù lao; Các khoản thu nhập dưới hình thức là các khoản thưởng mang tính chất tiền lương, tiền công bằng tiền, bằng hiện vật từ các nguồn khác nhau của người lao động làm việc tại các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các thành phần kinh tế, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức quốc tế tại Việt Nam; Các khoản thu nhập của các cá nhân do tham gia hiệp hội kinh doanh, hội đồng quản trị; Các khoản thu nhập của các cá nhân do tham gia hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ không thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp;

Thu nhập không thường xuyên: là các khoản thu nhập phát sinh theo từng

lần, từng đợt riêng lẻ, không có tính chất đều đặn, bao gồm:

Thu nhập về chuyển giao công nghệ theo từng hợp đồng như: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các đối tượng sở hữu công nghiệp; chuyển giao thông qua việc mua, bán, cung cấp bí quyết kỹ thuật, phương án công nghệ, nhãn hiệu hàng hóa, thực hiện các dịch vụ hỗ trợ và tư vấn công nghệ, chuyển giao việc

sử dụng hoặc quyền sử dụng các thiết bị công nghiệp, thương nghiệp hoặc khoa học

Thu nhập về quà biếu, qùa tặng bằng hiện vật do các tổ chức, cá nhân từ nước ngoài gửi về cho cá nhân Việt Nam dưới mọi hình thức

Thu nhập về tiền bản quyền các tác phẩm văn học nghệ thuật; thu nhập về thiết kế kỹ thuật xây dựng, thiết kế kỹ thuật công nghiệp và dịch vụ khác…

2.1.2 Người có thu nhập thấp

Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng Bởi lẽ, việc xác định thu nhập của một người thuộc nhóm nào không hẳn dựa vào thu nhập mà phải đặt mức thu nhập đó trong từng điều kiện sống, từng hộ gia đình, từng địa phương… và tùy thuộc đối tượng hàng hóa mà họ tiêu dùng Trong quan hệ mua bán hàng hóa thông thường có thể họ là người có thu nhập khá, thậm chí là cao, nhưng trong quan hệ mua bán trao đổi hàng hóa đặc biệt – nhà đất – thì họ là nhóm có thu nhập thấp Chính vì vậy, có nhiều quan điểm khác nhau về mức thu nhập thấp, dưới đây là một số khái niệm cơ bản về người có thu nhập thấp

 Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và Chương trình Phát triển Liên Hiệp quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là có thu nhập trên ngưỡng nghèo

và thuộc mức thu nhập trung bình trở xuống Ngoài ra, hai tổ chức trên có một cách định nghĩa khác về người có thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng…

 Là những người có mức thu nhập tương đối ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở nhưng cần sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng Những người có thu nhập thấp thường chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích chật hẹp, diện tích dưới 4

m2/ đầu người ( Viện nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng, 2012)

Thực tế tại Việt Nam, cụm từ thu nhập thấp là một khái niệm để hình dung một cách tương đối về đối tượng có thu nhập chưa cao trong xã hội Không có văn

bản nào định nghĩa cụ thể thế nào là thu nhập thấp, mức chuẩn của thu nhập thấp

là bao nhiêu Khái niệm này được hiểu một cách chung chung trong phát biểu định tính, không cần định lượng Nhưng khi đưa vào áp dụng một quy chuẩn để cho vay theo Thông tư 07/2013/TT-BXD và Thông tư 11/2013/TT-NHNN thì gặp rất nhiều lúng túng, mặc dù đã có thông tư quy định cụ thể về đối tượng và điều kiện cho vay vốn

Theo tổng hợp của tác giả có hai phương án xác định mức thu nhập thấp thuộc diện được mua nhà ở xã hội:

 Theo khoản 2 điều 38 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định: đối tượng được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước là những người có mức thu nhập bình quân hàng tháng dưới mức thu nhập bình quân của địa phương theo quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố

Theo quy định của UBND TP.HCM thì hộ nghèo là những hộ dân có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú KT3 tại Thành phố, có mức thu nhập bình quân từ 1 triệu đồng/người/tháng (từ 12 triệu đồng/người/năm) trở xuống, áp dụng cho giai đoạn 2011 – 2015

Năm 2013, thu nhập bình quân của người dân sống tại khu vực TP.HCM đạt mức 4.500 USD/người/năm, tương đương 7,8 triệu đồng/người/tháng

Vì vậy, nếu căn cứ theo quan điểm của UNDP, người có thu nhập thấp sống tại khu vực TP.HCM là người có thu nhập từ 1 – 7,8 triệu đồng/người/tháng

 Theo quy định tại khoản 4 điều 14 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010: các đối tượng thuộc diện được mua, được thuê mua nhà ở xã hội

có mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân

Hiện tại mức nộp thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam là thu nhập từ trên 9 triệu đồng/ tháng

Do vậy theo thông tư này thì người có thu nhập thấp là những người có thu nhập từ 9 triệu đồng/ tháng trở xuống

Theo các nguồn số liệu tổng hợp, tại các đô thị lớn như TP HCM, người dân

có mức thu nhập từ 1 – 6 triệu đồng, thậm chí không đủ chi tiêu cho nhu cầu ăn uống để tồn tại, việc tích lũy, để mua nhà là quá tầm Người muốn tích lũy để mua nhà ít nhất phải có thu nhập đạt từ 6 – 9 triệu đồng thì mới đủ trang trải chi phí sinh hoạt và một phần thu nhập còn lại để tích lũy

Tuy nhiên, theo quan điểm của đề tài, người có thu nhập thấp là những người có thu nhập ổn định, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện sống nhưng vẫn cần sự hỗ trợ từ nhiều phía như Chính phủ, NHTM và các tổ chức có liên quan, đặc biệt là nguồn vốn vay dài hạn với mức lãi suất, phương thức trả nợ linh hoạt (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay)

2.1.3 Nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp

Khái niệm nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở thu nhập thấp bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc…

NOXH là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng theo cơ chế, chính sách phát triển nhà ở, cho các đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, công nhân làm việc tại các doanh nghiệp không thuộc các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao được thuê, thuê mua, nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở, ổn định cuộc sống, yên tâm công tác

NOXH là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà những dự án xây dựng nhà ở được chính quyền cùng với sự ủng hộ của những nhà hảo tâm nhằm xây dựng để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những người thu nhập thấp thông qua hình thức Nhà nước xây dựng rồi cho thuê hoặc bán cho những đối tượng này với giá ưu đãi

Tại Việt Nam, khái niệm NOXH lần đầu tiên được đề cập tại Luật Nhà ở năm 2005, là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng cho các đối tượng như cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích dưới 8m2 sàn/người hoặc có nhà ở nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát, thuê hoặc thuê mua

Tại một số văn bản pháp lý quy định về nhà ở và Quyết định số 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển NOXH tại khu vực

đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi

“nhà ở cho người thu nhập thấp” nhưng nội dung quy định mang tính tương đồng giữa hai tên gọi này

Ngoài NOXH, nhà ở thương mại giá rẻ cũng được Nhà nước, các nhà đầu

tư quan tâm, hỗ trợ và phát triển để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp Nhà ở thương mại giá rẻ là một loại hình nhà ở được lưu thông tự do trên thị trường nhà ở, việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù nào của Nhà nước Người mua, kể cả người có thu nhập thấp, nếu có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn Để có được giá rẻ thì những căn nhà này thường có diện tích tương đối nhỏ (thường từ 40 đến 60

m2)

Theo Thông tư 07/2013/TT-BXD ngày 15/05/2013 của Bộ Xây Dựng và Thông tư 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 của Ngân hàng Nhà nước đối với

những người có thu nhập thấp nếu mua, thuê nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2/căn và có giá bán từ dưới 15 triệu đồng/m2 cũng sẽ được hỗ trợ vay vốn

từ gói 30.000 tỷ đồng

Vì vậy, trong bài nghiên này, nhà ở thu nhập thấp sẽ bao gồm nhà ở xã hội

và nhà ở thương mại giá rẻ có diện tích nhỏ hơn 70 m2/căn và có giá bán từ dưới

15 triệu đồng/m2 Đối tượng mua là người có thu nhập ổn định ở mức trung bình

và thấp, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện sống nhưng không có khả năng mua được nhà cần sự hỗ trợ từ nhiều phía đặc biệt là Nhà nước

2.1.4 Đặc điểm nhà ở cho người có thu nhập thấp

Phân khúc thị trường này chủ yếu cung cấp nhà ở cho người có thu nhập ở mức trung bình và thấp Vì vậy, vấn đề họ quan tâm chủ yếu là nhà có giá rẻ, hợp

lý thường có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, hình thức, kiến trúc, nội thất khá đơn giản, không quá phức tạp, không sử dụng các thiết bị đắt tiền như thang máy, các thiết bị vệ sinh cao cấp, các dịch vụ tiện ích xa xỉ (hồ bơi, sân tennis…) nhưng vẫn đảm bảo những tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cần thiết

Thứ hai, diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp Theo Tổng hiệp hội Xây dựng Việt Nam, diện tích sàn xây dựng phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của người có thu nhập thấp từ 30 – 45 m2/căn

Thứ ba, được giảm hoặc miễn một số các loại thuế (cho chủ đầu tư) như thuế đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, được hỗ trợ vốn xây dựng, một phần tiền đền bù giải tỏa (nếu có) Ngoài ra, Chính phủ ban hành một số chính sách hỗ trợ người mua như giảm thuế giá trị gia tăng, khống chế giá bán của chủ đầu tư… Vì vậy, giá nhà ở cho người có thu nhập thấp thường rẻ hơn so với NOTM và được hỗ trợ vay vốn trả chậm từ 10 – 15 năm với lãi suất thấp

Thứ tư, người mua có thể có quyền sở hữu theo luật định Nhà nước quy định về thời gian chuyển nhượng và đối tượng được sang nhượng là Chủ đầu tư

hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Ở một số nước như Hàn Quốc, do được nhiều ưu đãi nên không được tự do mua bán, sang nhượng

2.2 Cho vay mua nhà thu nhập thấp

2.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp

Trong hoạt động kinh doanh ngân hàng, tín dụng được định nghĩa là quan

hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vốn từ ngân hàng cho khách hàng trong một khoảng thời hạn nhất định cùng với một khoản phí nhất định

Hoạt động tín dụng được xem là hoạt động kinh doanh mang lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng, thường đối với hầu hết các ngân hàng, dư nợ tín dụng chiếm đến hơn ½ tổng tài sản và thu nhập từ hoạt động tín dụng chiếm khoảng từ 50% đến hơn 70% tổng thu nhập của ngân hàng Vì tín dụng là khoản mục sinh lợi chủ yếu trong hoạt động ngân hàng nên đây cũng chính là khoản mục rủi ro chủ yếu của các NHTM

Ngân hàng cung cấp nhiều loại tín dụng cho nhiều đối tượng khác hàng với những mục đích sử dụng khác nhau Nhiều tài liệu phân loại tín dụng ngân hàng dựa vào một số các tiêu chí khác nhau, tổng qua, tín dụng ngân hàng có thể chia thành các loại sau:

Dựa vào mục đích cho vay: cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh; cho vay tiêu dùng cá nhân, cho vay bất động sản, cho vay nông nghiệp, cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu

Dựa vào thời hạn tín dụng: cho vay ngắn hạn (dưới 1 năm); cho vay trung hạn (từ 1 đến 5 năm); cho vay dài hạn (trên 5 năm);

Dựa vào phương thức cho vay: cho vay theo món, cho vay theo hạn mức Dựa vào phương thức hoàn trả nợ vay: Cho vay trả nợ một lần khi đáo hạn; Cho vay nhiều kỳ hạn trả nợ - trả góp; Cho vay trả nợ nhiều lần nhưng không có

kỳ hạn nợ cụ thể;

Trong đó, cho vay bất động sản được định nghĩa là những khoản cho vay được đảm bảo bằng bất động sản, bao gồm tín dụng ngắn hạn với các hoạt động cho vay sửa chữa, xây dựng nhà và cho vay dài hạn với hoạt động cho vay để mua đất đai, nhà cửa, căn hộ, trang trại

Cho vay mua nhà ở là khoản cho vay bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ, được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo

Với những định nghĩa như trên,có thể thấy cho vay mua nhà đối với người

có thu nhập thấp là khoản cho vay bất động sản nhằm hỗ trợ vốn cho người có thu nhập thấp mua nhà để ở với thời hạn vay vốn tương đối dài

2.2.2 Đặc điểm cho vay mua nhà thu nhập thấp

Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp có những đặc điểm, đặc trưng, do tính chất đặc biệt của người đi vay và hàng hoá bất động sản mang lại như:

 Quy mô của từng hợp đồng vay thường nhỏ, lượng khách hàng là rất lớn nên chi phí tổ chức, quản lý cho vay cao, lợi nhuận thấp Đây là sản phẩm chịu

sự giám sát cũng như hỗ trợ của chính phủ Vì vậy, lãi suất cho vay đối với sản phẩm này thường thấp hơn và biên lợi nhuận cũng thấp hơn so với cho vay tiêu dùng và cho vay trong lĩnh vực thương mại, công nghiệp

 Khách hàng vay là những người có thu nhập thấp nên việc chứng minh tài chính thường rất khó Nếu như các doang nghiệp có bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh để chứng minh nguồn thu nhập và chi tiêu của mình, những cá nhân có thu nhập cao có tài sản tích luỹ thì người có thu nhập thấp muốn chứng minh tài chính của mình thường phải dựa vào tiền lương và cả sự suy đoán chứ không có bằng chứng rõ ràng

 Đây là loại hình cho vay thường có rủi ro cao hơn so với các sản phẩm cho vay khác Như ta đã biết,người có thu nhập thấp thường không có tài sản

tích luỹ và nguồn trả nợ chủ yếu từ lương, điều này phụ rất nhiều vào cá nhân người vay, xuất phát từ rủi ro chủ quan từ phía người đi vay chịu ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp của các yếu tố khách quan như rủi ro về mất việc làm, bệnh tật, tai nạn, chết, các sự cố xảy ra trong gia đình tuy nhiên vì số lượng khách hàng rất nhiều nên những rủi ro này được phân tán, không tập trung vào một đầu mối, do

đó giảm được những tổn thất lớn cho ngân hàng

 Tư cách, phẩm chất của khách hàng vay thường rất khó xác định, chủ yếu dựa vào cách đánh giá, cảm nhận và kinh nghiệm của cán bộ ngân hàng và nơi làm việc của người có thu nhập thấp

2.2.3 Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước

Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước là ngân hàng thương mại có vốn của Nhà nước chiếm đa số Việc tổ chức hoạt động, kinh doanh, bên cạnh mục tiêu lợi nhuận còn tham gia thực hiện mục tiêu kinh tế của Nhà nước Quản trị Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước là Hội đồng quản trị do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước bổ nhiệm, miễn nhiệm sau khi có thoả thuận với Ban Tổ Chức – Cán bộ của Chính phủ Điều hành hoạt động của Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước

là Tổng giám đốc Giúp việc cho Tổng giám đốc có các Phó Tổng giám đốc, Kế toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ

Trong hệ thống Ngân hàng ở Việt Nam hiện nay có sáu ngân hàng được xếp vào loại Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước, bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank); Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank); Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV); Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam ( Vietcombank); Ngân hàng Phát triển Nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long (MHB); Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam

Tuy nhiên theo quy định của thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15 tháng

05 năm 2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thì gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng sẽ được triển khai tại các Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước trong đó không

cứu đề tài này Ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước chỉ bao gồm năm ngân hàng là: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), Ngân hàng

Phát triển Nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long (MHB)

2.3 Các mô hình lý thuyết liên quan đến quyết định cho vay tại ngân hàng 2.3.1 Mô hình 5C

Theo Peavlere Rosmary (2013), 5C- là viết tắt của Capacity, Capital, Collateral, Character, Conditions Đây là một trong những nhóm chỉ số quan trọng khi tiến hành thẩm định tín dụng một hợp đồng vay vốn

Capacity-Cash flow (Năng lực của khách hàng Xem xét nghề nghiệp, mức

thu nhập của khách hàng để phán quyết xem khách hàng có khả năng trả nợ cho ngân hàng hay không) Năng lực được coi là yếu tố quan trọng nhất trong 5C Năng lực là khả năng hoàn trả khoản vay cùng với lãi suất theo một lịch trình cụ thể Nó phụ thuộc vào hai yếu tố : năng lực tài chính của khách hàng và khả năng tạo ra lợi nhuận ròng phục vụ cho việc hoàn trả tín dụng Để đánh giá khả năng tài chính của khách hàng, tổ chức tín dụng thường tìm kiếm các dữ liệu tài chính từ khách hàng, trong trường hợp cho vay cá nhân, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải trình bày chi tiết về thu nhập, chi phí và giá trị tích luỹ để phục vụ cho việc hoàn trả nợ vay Tổ chức tín dụng cũng tìm kiếm chi tiết thông tin về tài sản

“Có” và tài sản “Nợ” hiện tại của khách hàng Tài sản có bao gồm: tài sản, lượng tiền đầu tư vào cổ phiếu, các quỹ và những khoản tiền gửi có kỳ hạn Tài sản nợ bao gồm các khoản vay chưa trả và thẻ tín dụng

Capital (Vốn tự có của khách hàng Xem xét khách hàng hiện tại có những

khoản thu tích luỹ để tham gia phương án hay không, tỷ lệ tham gia như thế nào…) Đây chính là số vốn khách hàng tham gia vào phương án Ngân hàng cũng nhìn nhận vốn tự có như là chỉ báo của mức độ cam kết cũng như mức rủi ro của khách hàng đối với phương án đầu tư của mình, Ngân hàng sẽ yên tâm hơn nếu

khách hàng có vốn tham gia vào dự án đủ lớn, điều này cho thấy sự tự tin và cam kết của người đi vay đối với phương án triển khai, càng nhiều vốn tự có thì người

đi vay càng ít khả năng từ bỏ phương án nếu gặp phải tình trạng khó khăn Các tổ chức tín dụng thường xác lập một mức đóng góp tối thiểu vào dự án.Thậm chí trong những khoản vay cá nhân để mua nhà, ngân hàng cũng thường đòi hỏi ít nhất 20% tiến đóng góp của khách hàng trong tổng số tiền mua nhà Vốn này có thể được tích luỹ trong quá trình làm việc trước đây của khách hàng

Collateral (Tài sản đảm bảo nợ vay Xem xét khách hàng có tài sản đảm

bảo hay không và khả năng thanh lý tài sản mà khách hàng dùng để thế chấp hay cầm cố như thế nào) Tài sản đảm bảo được biết đến như là nguồn trả nợ thứ hai Khi mà khoản vay không được hoàn trả bởi nguồn trả nợ thứ nhất, các tổ chức tín dụng sẽ lấy quyền sở hữu của các khoản thế chấp, chuyển nhượng nó và sử dụng phần tiền thu được để trừ vào khoản nợ chưa trả Theo nghĩa đen của từ colatteral

là “ đi kèm theo”, tức nói đến tính an toàn kèm theo khoản vay nợ Việc xử lý tài sản thế chấp của khách hàng khi khách hàng bị phá sản hoặc mất khả năng chi trả

nợ Ngân hàng được đảm bảo quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp của khách hàng trước các chủ nợ khác Ngân hàng cũng có thể yêu cầu khách hàng sử dụng các tài sản cá nhân khác ngoài tài sản hình thành từ phương án vay làm tài sản thế chấp Một số ngân hàng có thể yêu cầu có bảo lãnh cùng với tài sản đảm bảo Bảo lãnh

là hình thức bên thứ ba ký bảo lãnh cam kết thanh toán nếu người vay không trả được nợ

Character (Tư cách của khách hàng vay vốn Xem xét sự trung thực, ý

thức trách nhiệm và sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng) Là ấn tượng chung khách hàng để lại đối với ngân hàng Ấn tượng này có thể là khá chủ quan Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, đối với nhiều ngân hàng, thái độ của khách hàng quyết định liệu một khoản vay nhỏ có được phê duyệt hay không Những người có tư cách tốt, sẽ nỗ lực đến cùng để hoàn trả nợ vay, đồng thời sẵn lòng hợp tác cũng như công khai với ngân hàng nếu cá nhân đang gặp khó khăn về tài chính Không

tư cách của khách hàng là yếu tố bên trong, có thể được thể hiện thông qua nhiều khía cạnh như trách nhiệm, đạo đức, danh tiếng, dữ liệu quá khứ của người đi vay, lịch sử giao dịch tại các tổ chức tín dụng…

Conditions (Các điều kiện khác - Xem xét những yếu tố kinh tế và hoàn

cảnh môi trường có ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng như: sự ổn định của nền kinh tế, ổn định nghề nghiệp của khách hàng,…) Việc quyết định cho vay thường dựa vào việc phân tích các nhân tố bên trong cũng như bên ngoài Đối với những khoản vay càng rủi ro thì các điều kiện vay và thời hạn vay cần được xem xét phức tạp hơn Xem xét các điều kiện và nhân tố bên ngoài có thể ảnh hưởng đến tình hình công việc và nguồn thu nhập của người đi vay, từ đó ảnh hưởng như thế nào đến khả năng hoàn trả nợ cho khoản vay Các yếu tố cần được xem xét như :Tình hình nền kinh tế hiện tại cũng như trong tương lai, chính sách của nhà nước….Bên cạnh đó cũng cần phải xem xét các yếu tố bên trong như :tình trạng nguồn vốn của ngân hàng, chi phí sử dụng vốn, đội ngũ nhân sự, trang thiết

bị hiện tại của ngân hàng….( Hình 2.1)

Character

2.3.2 Mô hình CAMPARI

Ken Brown & Perter Moles (2012), Mô hình CAMPARI - là viết tắt của

Character, Ability, Means, Purpose, Amount, Repayment, Insurance

Character: đặc tính, nhân cách của khách hàng (như mô hình 5C)

Ability: Năng lực của khách hàng (như mô hình 5C)

Margin: (Lợi nhuận biên mà khách hàng mang lại) Đây là khoản lợi

nhuận thu được của tổ chức tín dụng khi thực hiện cấp phát tín dụng, bao gồm lợi nhuận thu được từ lãi vay, lợi nhuận từ các dịch vụ khác như : chuyển tiền, dịch vụ thẻ… hoặc lợi ích từ mối quan hệ của khách hàng vay

Lợi nhuận biên là một trong những tiêu chí mà tổ chức tín dụng đánh giá xem xét rất kỹ khi quyết định cấp tín dụng hay không, lợi nhuận biên sẽ quyết định kết quả kinh doanh của các tổ chức tín dụng Có những khoản vay có lãi suất thấp nhưng thu được phí dịch vụ cao hoặc từ đó có thể tìm kiếm được nhiều khách hàng tiềm năng khác thì các tổ chức tín dụng vẫn quyết định cho

vay

Purpose: (Mục đích vay vốn) Mục đích vay vốn phải phù hợp với quy định

của pháp luật, phù hợp với chủ trương phát triển của cơ quan Nhà nước và đồng thời phải phù hợp với định hướng ngành nghề, chỉ tiêu về dư nợ vay theo mục đích của mỗi Tổ chức Tín dụng

Amount: (Số tiền vay) Số tiền vay phải phù hợp với quy định về giới hạn

cấp tín dụng đối với khách hàng và nhóm khách hàng liên quan theo quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng như những quy định về hệ số an toàn vốn tối thiểu Bên cạnh đó số tiền vay phải cũng phải phù hợp với nhu cầu vốn mà khách hàng còn thiếu để triển khai dự án, cũng như phù hợp với giá trị tài sản thế chấp

Repayment: (Khả năng hoàn trả của khách hàng) Trong hoạt động kinh

doanh của mình vấn đề làm cho các ngân hàng lo ngại là các khoản nợ quá hạn, các khoản vay không có khả năng thu hồi Vì vậy các tổ chức tín dụng luôn tập trung vào việc đánh giá khả năng trả nợ trong tương lai của khách hàng Khả năng

trả nợ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như khả năng tạo ra thu nhập , chi phí, nhân thân, tài sản đảm bảo

Insurance: (Các khoản đảm bảo cho tín dụng) Là việc tổ chức tín dụng

áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn, quyết định việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản (Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay; Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba; Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay) hoặc cho vay không có bảo đảm.Khách hàng vay được tổ chức tín dụng lựa chọn cho vay không có bảo đảm bằng tài sản, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay, tổ chức tín dụng phát hiện khách hàng vay vi phạm cam kết trong hợp đồng tín dụng, thì tổ chức tín dụng có quyền áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản hoặc thu hồi nợ trước hạn Bên cạnh đó các tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ khi khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đã cam kết

2.3.3 Mô hình quyết định tín dụng

Theo Lê Văn Tề (2009), quyết định tín dụng là quyết định cho vay hoặc

từ chối đối với một hồ sơ vay vốn của khách hàng Đây là khâu cực kỳ quan trọng trong quy trình tín dụng vì nó ảnh hưởng đến uy tín và hiệu quả hoạt động tín dụng của ngân hàng

Cơ sở để ra quyết định tín dụng trước hết dựa vào thông tin thu thập và

xử lý hồ sơ tín dụng do giai đoạn trước chuyển sang, kế đến, dựa vào những thông tin khác hoặc thông tin cập nhật hoá có liên quan, thông tin đa dạng từ nhiều nguồn khác nhau đã được cập nhật hoá, đặc biệt là các thông tin đáng tin cậy từ các công ty nghiên cứu thị trường, chính sách tín dụng của ngân hàng, các quy định về hoạt động tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, nguồn vốn của ngân hàng, kết quả thẩm định các hình thức bảo đảm tiền vay để ra quyết định tín dụng, có cho khách hàng vay hay không (Hình 2.2)

Hình 2.2 Mô hình quyết định tín dụng 2.4 Tình hình, các nghiên cứu trước đây về vấn đề cho vay đối với người có

TNT

Giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu của Chính phủ, đặc biệt tại các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh

Chính Phủ cũng đã đưa các chương trình hành động và thực hiện như gói

hỗ trợ 30,000 tỷ của Ngân hàng nhà nước cấp vốn cho các NH TMCP NN để phục vụ cho người có thu nhập thấp vay vốn mua nhà ở, hay việc thành lập các quỹ tín dụng phát triển nhà ở…tuy nhiên những chương trình này vẫn chưa đạt được hiệu quả cao

Vì vậy, nhiều nghiên cứu và giải pháp đã được giới học thuật đề xuất nhằm thúc đẩy phát triển cho vay mua nhà ở cho người có thu nhập thấp như những bài nghiên cứu của tác giả Trần Hà Kim Thanh (2011), Trần Thị Kim Oanh (2013), Nguyễn Thị Ngọc Thảo (2013), Đường Thị Thanh Hải (2014)

Quyết định tín dụng

Trần Hà Kim Thanh (2011), Trần Thị Kim Oanh (2013), đã nêu lên thực trạng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại TP HCM trong giai đoạn 2009 – 2011; tác giả đã tiến hành phân tích mẫu khảo sát tại 132 chi nhánh của NHTM cổ phần, 36 chi nhánh của NHTM quốc doanh, 6 chi nhánh ngân hàng nước ngoài và đi đến kết luận có bốn nhóm nhân tố chính tác động đến việc quyết định cho vay của các NHTM đối với người có thu nhập thấp đó là [1] nhóm yếu tố đánh giá tác động của các yếu tố bên ngoài, [2] nhóm yếu tố đánh giá năng lực, nguồn lực của NHTM, [3] nhóm yếu tố đánh giá nhận thức của ngân hàng về khả năng trả nợ của khách hàng, [4] nhóm các yếu tố đánh giá giá trị khoản vay Mỗi nhóm gồm một tập hợp các biến khác nhau, trong đó:

Nhóm tác động của các yếu tố bên ngoài bao gồm : điều kiện của nền kinh tế (thu nhập bình quân, tình trạng lạm phát, tỷ lệ thất nghiệp, cơ hội việc làm …), chế độ ưu đãi, chính sách của Chính phủ (chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, thủ tục hành chính…), quy định, quản lý nhà nước trong hoạt động ngân hàng (chính sách tài chính tiền tệ, lĩnh vực cho vay…) ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng, khả năng cho vay của NHTM

Nhóm yếu tố đánh giá năng lực, nguồn lực của NHTM bao gồm: khả năng về nguồn vốn (nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy động, nguồn vốn vay khác), chi phí sử dụng vốn, đội ngũ nhân sự, công nghệ quản lý và các quy định cho vay của ngân hàng thể hiện khả năng, năng lực của NHTM NHTM có khả năng, năng lực càng cao thì khả năng cho vay và khả năng mở rộng hoạt động tín dụng, phát triển sản phẩm mới càng cao

Nhóm yếu tố đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng: thể hiện khả năng hoàn trả nợ vay của khách hàng, bao gồm thu nhập, tính ổn định của thu nhập, nghề nghiệp, khả năng tích lũy và hoàn trả nợ vay, uy tín của người vay… ảnh hưởng đến quyết định, xu hướng cho vay của NHTM đối với khách hàng có thu nhập thấp

Nhóm các yếu tố đánh giá giá trị khoản vay bao gồm: quy mô khoản vay,

tỷ lệ cho vay, kỳ hạn vay, lãi suất vay, giá trị tài sản đảm bảo, tính thanh

khoản, pháp lý, khả năng sử lý tài sản đảm bảo Những nhân tố này thể hiện khả năng sinh lời trong hoạt động tín dụng của NHTM Để xem xét, đánh giá hiệu quả một sản phẩm tín dụng, ngân hàng cần nhiều yếu tố khác nhau, các yếu tố đo lường giá trị của khoản vay có thể là đo lường khả năng sinh lời hoặc rủi ro của sản phẩm tín dụng đó (thời hạn càng dài thì rủi ro càng cao, lãi suất cao thì khả năng sinh lời cao, quy mô khoản vay càng lớn thì khả năng sinh lời càng lớn …) Theo nguyên tắc, sản phẩm tín dụng có lợi nhuận cao và rủi ro thấp thì hấp dẫn các NHTM phát triển, mở rộng

Nguyễn Thị Ngọc Thảo (2013), trên cơ sở triển khai khảo sát nghiên cứu

200 khách hàng đã vay vốn mua nhà tại các NHTM trên địa bàn TP HCM, tác giả đã đi đến kết luận rằng :

(i) Hiện nay, khách hàng đối tượng thu nhập thấp trên địa bàn TP HCM chưa thể tiếp cận dễ dàng các gói cho vay mua nhà ở của các ngân hàng Đối với các đối tượng có thu nhập dưới 10 triệu/tháng sẽ gặp nhiều rào cản trong việc vay vốn ở các tổ chức tài chính, bao gồm việc thiếu hiểu biết hoặc thông tin nên dẫn đến thiếu tin tưởng vào các chính sách có thể nhận được

(ii) Kết quả nghiên cứu cho thấy có 8 nhân tố tác động đến khả năng vay mua nhà ở của đối tượng có thu nhập thấp trên địa bàn TP HCM, cụ thể:

Các yếu tố về tuổi, nghề nghiệp, thu nhập của đối tượng thu nhập thấp và các quy định của ngân hàng, chủ đầu tư, mức giá bất động sản có tác động tích cực đến khả năng tiếp cận vốn vay

Ngược lại yếu tố như chi tiêu của khách hàng, số người phụ thuộc trong gia đình khách hàng có tác động tiêu cực tới khả năng tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng

Đường Thị Thanh Hải (2014), cho rằng cho người có thu nhập thấp vay chịu sự tác động của 3 yếu tố chính là yếu tố ngân hàng, yếu tố khách hàng và yếu tố ngoài ngân hàng

Yếu tố ngân hàng bao gồm: chiến lược kinh doanh; các chính sách, quy định của ngân hàng; chất lượng cán bộ tín dụng; công tác thông tin; công nghệ của ngân hàng

Chiến lược kinh doanh: Đây là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng Chiến lược kinh doanh liên quan đến khả năng cạnh tranh thành công trên thị trường Nó liên quan đến các quyết định chiến lược về lựa chọn sản phẩm, đáp ứng nhu cầu khách hàng, giành lợi thế cạnh tranh so với các đối thủ, khai thác và tạo ra các cơ hội mới… Dựa trên cơ sở một chiến lược kinh doanh được xác lập, ngân hàng sẽ chuyển nó thành hành động, lập ra những kế hoạch, bộ phận cho từng thời kỳ đảm bảo cho những mục tiêu đã đề ra; đặc biệt có kế hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả cho vay như: kế hoạch tăng trưởng tín dụng, kế hoạch marketing, chính sách nhân sự…

Các chính sách, quy định của ngân hàng: Đó là chính sách chăm sóc khách hàng trước và sau khi cho vay; Các quy định về lãi suất và phí tín dụng cao hay thấp, có linh hoạt và phù hợp với thu nhập hiện có của người dân hay không; Các quy định về thời hạn tín dụng và kỳ hạn nợ, tài sản đảm bảo, phương thức giải ngân và thanh toán, thủ tục xin vay vốn có phức tạp hay đơn giản, thời gian thẩm định hồ sơ vay vốn kéo dài bao lâu…

Chất lượng cán bộ tín dụng: Cán bộ tín dụng là người trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hàng các thủ tục vay vốn, thực hiện thu thập và xử lý thông tin về khách hàng để đưa ra quyết định cho vay hay không cho vay, cũng như là người thực hiện giám sát sau khi cho vay

và thu nợ Do đó, mỗi cán bộ tín dụng phải có trình độ chuyên môn, khả năng nghiệp vụ, khả năng phân tích, đánh giá, có trách nhiệm trong công việc trên cơ

sở lựa chọn được những khách hàng có đủ năng lực pháp lý, có đủ năng lực tài chính, có tư cách đạo đức tốt… Nhờ có những cán bộ như vậy, các khoản cho vay diễn ra an toàn và hiệu quả hơn, hoạt động cho vay cũng nhanh chóng và thuận tiện hơn

Công tác thông tin: Trên cơ sở nguồn thông tin nhận được, ngân hàng thực hiện phân tích tín dụng để đánh giá khả năng hiện tại và tiềm năng của khách hàng về sử dụng vốn, cũng như khả năng hoàn trả vốn vay cho ngân hàng Ngân hàng sẽ tìm kiếm những tình huống có thể dẫn đến rủi ro cho ngân hàng và tiên lượng khả năng kiểm soát của ngân hàng về các rủi ro đó, dự kiến các biện pháp phòng ngừa và hạn chế thiệt hại có thể xảy ra Từ đó làm cơ sở

để ra quyết định tín dụng, chấp thuận hay không chấp thuận cho vay

Công nghệ của ngân hàng: Công nghệ hiện đại giúp cho ngân hàng cung cấp dịch vụ hiện đại, phong phú phục vụ nhu cầu ngày càng lớn và đa dạng của khách hàng Trong khi đó, đặc thù của hoạt động cho vay khách hàng cá nhân là giao dịch với số lượng khách hàng đông và đa dạng, ngân hàng phải thực hiện một số lượng lớn các hợp đồng cho vay Do đó, hệ thống công nghệ của ngân hàng hiện đại vừa tiết kiệm được thời gian công sức của cán bộ tín dụng, vừa nhằm hạn chế tối đa sự nhầm lẫn, sai sót trong quá trình giao dịch với khách hàng

Yếu tố khách hàng bao gồm: năng lực tài chính của khách hàng; nhu cầu, thói quen và đạo đức khách hàng

Năng lực tài chính của khách hàng: Với mỗi cán bộ tín dụng vấn đề quan tâm đầu tiên về khách hàng của mình là khả năng trả nợ Một khoản vay vốn được ngân hàng chấp nhận khi khách hàng đáp ứng đầy đủ những yêu cầu về năng lực tài chính đủ lớn và lành mạnh để thực hiện nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng cần xem xét kỹ lưỡng những nguồn trả nợ nghi ngờ về tính lành mạnh hoặc nguồn đủ mạnh nhưng không ổn định

Nhu cầu, thói quen và đạo đức khách hàng: Ngoài những nhân tố trên còn

kể đến nhân tố khách quan bên ngoài ngân hàng cũng ảnh hưởng tới quyết định cho vay khách hàng cá nhân, đó là đạo đức khách hàng Nếu như khách hàng là người có ý thức trả nợ tốt, rủi ro tín dụng thấp thì sẽ kích thích ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay, các quy định cũng sẽ không quá khắt khe

Yếu tố ngoài ngân hàng bao gồm: đặc điểm thị trường nơi ngân hàng hoạt động; môi trường kinh tế, chính trị

Đặc điểm thị trường nơi ngân hàng hoạt động: Nếu là thành thị hoặc nơi tập trung đông dân cư, có mức thu nhập khá, trình độ học vấn cao thì nhu cầu vay của khách hàng cá nhân sẽ tăng cao hơn so với các vùng nông thôn, hẻo lánh nơi mà người nông dân quanh năm chỉ biết tới đồng ruộng

Môi trường kinh tế, chính trị: Môi trường kinh tế, chính trị có ảnh hưởng tới hoạt động cho vay của khách hàng cá nhân Nếu nền kinh tế phát triển tốt, thu nhập bình quân đầu người cao và môi trường chính trị ổn định thì hoạt động cho vay đối với khách hàng cá nhân cũng sẽ diễn ra thông suốt, phát triển vững chắc và hạn chế rắc rối xảy ra Nếu môi trường có sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng để dành khách hàng thì hoạt động cho vay của ngân hàng gặp nhiều khó khăn

2.5 Tổng hợp và phân nhóm các yếu tố ảnh hưởng tới việc cho vay mua nhà đối với người có thu thấp tại các NH TM CP NN

Bất kỳ một NHTM nào muốn đạt được mục tiêu kinh doanh đều hướng đến việc hoạch định một chính sách tín dụng thích hợp cho ngân hàng của mình để xác định phương hướng sử dụng các nguồn lực hiện có trong điều kiện tác động của các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh nhằm tạo ra tài sản có chất lượng cao và ít rủi ro (Lê Văn Tề, 2009) Mục tiêu của ngân hàng thường phải đạt đến là lợi nhuận

và mở rộng quy mô kinh doanh, do vậy chính sách tín dụng có thể thay đổi để phù hợp với môi trường kinh doanh

Xét về mặt chiến lược, quyết định phát triển một sản phẩm tín dụng, đặc biệt những sản phẩm dành cho các đối tượng có thu nhập thấp của ngân hàng phải thu hút được khách hàng, duy trì và phát triển được khách hàng để mở rộng quy

mô Do đó, khi xây dựng chính sách tín dụng dành cho người có thu nhập thấp, các ngân hàng cần phải phân tích đầy đủ các yếu tố có liên quan từ thị trường bất động sản, chính sách của chính phủ, nguồn lực ngân hàng, nghiên cứu về đối tượng

khách hàng, đặc tính của sản phẩm cũng như đánh giá mức độ tiềm năng của thị trường nhằm đạt được hiệu quả cao nhất

Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng đối với người có thu nhập thấp được tổng hợp từ các lý thuyết về tín dụng có thể phân thành bốn nhóm như sau:

Nhóm các yếu tố bên ngoài: các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh tác

động đến hoạt động của Ngân hàng như điều kiện nền kinh tế, chính sách của chính phủ…

Nhóm các yếu tố bên trong: các yếu tố thuộc về nguồn lực của ngân hàng

như nguồn vốn, các khoản ký thác, đội ngũ nhân sự,…

Nhóm các yếu tố thuộc về năng lực của khách hàng: các yếu tố đánh giá đối

tượng khách hàng và khả năng hoàn trả của khách hàng bao gồm tuổi tác, nghề nghiệp, thu nhập, trạng thái nhà ở, kinh nghiệm nghề nghiệp, thời gian cư trú…

Nhóm yếu tố thuộc về giá trị khoản vay: các yếu tố mang thuộc tính của sản

phẩm tín dụng để xác định khả năng sinh lợi của khoản vay như quy mô khoản vay, hạn mức, loại hình, kỳ hạn, lãi suất…

2.6 Thực trạng cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

2.6.1 Mục tiêu, định hướng phát triển nhà ở, cho vay mua nhà đối với người

có thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020

Trên cở sở nội dung Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ

về “ Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn 2030 ”, ngày 20/10/2012 Bộ Xây dựng và UBND TP HCM ký kết chương trình phối hợp hành động triển khai thực hiện nội dung phát triển nhà ở của Thành phố Theo đó, Bộ Xây dựng và UBND TP HCM đã thống nhất kế hoạch thực hiện như sau:

Mục tiêu

 Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của người dân, tạo động lực phát triển bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

 Mở rộng khả năng huy động vốn đầu tư của các thành phần kinh tế

và của xã hội tham gia phát triển nhà ở

 Tiếp tục thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp và các đối tượng khác) mua hoặc thuê nhà phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng

 Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân, từ đó từng bước phát triển kinh tế, hạ tầng, thay đổi bộ mặt đất nước

Định hướng phát triển

 Giai đoạn từ năm 2012 đến năm 2015, TP.HCM phấn đấu thực hiện xây dựng tối thiểu đạt khoảng 2,700 nghìn m2 sàn NOXH (mỗi năm khoảng 675 nghìn m2 sàn) Tuy nhiên, nhà ở đô thị đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp , đây là bài toán khó liên quan đến việc phát triển kinh tế  xã hội Vì vậy, cần

có những hướng cụ thể để phát triển nhà ở riêng cho đối tượng này

 Tạo lập quỹ đất sạch để xây dựng NOXH, sử dụng tối đa quỹ đất công để phát triển NOXH Đây cũng là chìa khoá để giảm thiểu giá nhà ở

 Phân khúc nhà ở cho từng đối tượng với từng mức thu nhập khác nhau của các tầng lớp dân cư

 Phát triển đồng bộ với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phù hợp với quy hoạch được cơ quan thẩm quyền phê duyệt nhằm góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở và phát triển đô thị bền vững

 Phát triển thị trường vốn cho sự phát triển nhà ở: Nhu cầu vốn cho nhà ở cho người có thu nhập thấp từ nay đến 2020 là rất lớn Thành phố khuyến

khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn vốn từ nhân dân, mở ra nhiều nguồn vốn khác như Quỹ đầu tư phát triển nhà ở, Quỹ tín thác BĐS, Quỹ tiết kiệm, nguồn vốn từ nước ngoài đặc biệt là nguồn vốn tín dụng ngân hàng

2.6.2 Thực trạng cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp tại các ngân hàng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Các chính sách khuyến khích cho vay mua nhà của Chính phủ

Trong những năm qua, Chính phủ đã nỗ lực ban hành và triển khai nhiều chính sách, khuyến khích các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp Những chính sách này đã mở ra cơ hội cho người có thu nhập thấp trên toàn quốc nói chung và trên địa bàn TP.HCM nói riêng có khả năng tiếp cận nhà ở phù hợp với mình Những chính sách cụ thể như sau:

Thứ nhất, quy định về đối tượng, điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà

ở thu nhập thấp

Các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp là các cán bộ, công chức, viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước; công nhân làm việc tại khu công nghiệp

và người có TNT tại khu vực đô thị theo quy định của UBND thành phố nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích dưới 5 m²/người; có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa bàn có mức thu nhập thấp, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở; phải có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị nhà ở

Thứ hai, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian thẩm định,

phê duyệt đầu tư

Đối với những khu vực đã có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư chỉ cần lập báo cáo nghiên cứu khả thi và được miễn cấp giấy phép xây dựng

Khuyến khích các hộ gia đình có đất xây chung cư mini, căn hộ khép kín, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m2, có thể chuyển quyền sử dụng đất cho người mua mà không phải thông qua các sàn giao dịch

Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch và chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan, địa phương rà soát tất cả các

dự án phát triển nhà ở, giải quyết nhanh chóng các thủ tục cho phép chuyển đổi từ

dự án NOTM sang nhà ở thu nhập thấp

Thứ ba, ban hành các chính sách nhằm khuyến khích các doanh nghiệp

kinh doanh BĐS hạ giá bán, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có khả năng sở hữu nhà ở

Hỗ trợ về nguồn vốn đầu tư: Nhà nước hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí cũng như huy động nguồn vốn từ nhiều phía trong và ngoài nước, đẩy nhanh tiến độ giải ngân, tiến độ thực hiện của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định

cư, nhà ở thu nhập thấp

Ưu đãi về tiền sử dụng đất, chi phí đền bủ giải phóng mặt bằng, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp: Quy định giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp

Thứ tư, chính sách về quy mô, kiến trúc nhà ở:

Đối với những địa phương có nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp thì UBND tỉnh xem xét, quyết định yêu cầu chủ đầu tư dự án phát triển NOTM, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên có trách nhiệm dành 20% diện tích đất xây dựng dành cho quỹ đất phát triển nhà ở thu nhập thấp

Diện tích sàn mỗi căn hộ chung cư nhà ở thu nhập thấp không quá 70 m², không khống chế số tầng, chủ đầu tư được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ

số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành

Thứ năm, quy định giá bán, cho thuê và thuê mua:

Đối với dự án đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách được xác định trên cơ

sở khung giá cho thuê nhà ở thu nhập thấp do UBND cấp tỉnh ban hành

Đối với dự án đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách thì lợi nhuận định mức của chủ đầu tư là 10% không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước; thời gian thu cho thuê, mua trả chậm từ 10 - 20 năm

Ngoài ra, trong cuộc họp Quốc hội khóa XIII ngày 19/06/2013 đã thông qua

về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp và hỗ trợ trực tiếp cho các đối tượng thu nhập thấp như áp dụng thuế suất 5% thuế giá trị gia tăng đối với nhà ở thu nhập thấp, giảm 50% thuế giá trị gia tăng đối với NOTM có diện tích sàn dưới 70 m2 và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2

Các chính sách khuyến khích cho vay mua nhà của Ủy ban nhân dân Thành phố

Thứ nhất, hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân Nhà nước

hỗ trợ cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu chế xuất và khu công nghiệp được vay vốn từ nguồn vốn kích cầu, vốn vay ưu đãi lãi suất thấp theo điều kiện, quy hoạch cụ thể của Quỹ đầu tư phát triển đô thị thành phố về xây dựng nhà lưu trú cho công nhân

Thứ hai, hỗ trợ nguồn vốn, kinh phí đầu tư nhà ở cho người có thu nhập

thấp UBND Thành phố quyết định thành lập Quỹ phát triển nhà ở, vốn điều lệ ban đầu là 1,000 tỷ đồng, hoạt động theo nguyên tắc hoàn vốn và không vì mục tiêu lợi nhuận, đảm bảo bù đắp chi phí đối với các chương trình nhà ở cho đối tượng này tại thành phố

Theo số liệu báo cáo của HOF, đến 11/10/2012, Quỹ đã giải quyết cho hơn 1,000 cán bộ công chức, viên chức Thành phố vay tiền để tạo lập nhà ở với tổng số

tiền giải ngân trên 300 tỷ đồng; tài trợ cho vay 09 dự án xây dựng nhà tái định cư, nhà ở thu nhập thấp với tổng số tiền giải ngân là 317 tỷ đồng; triển khai chương trình cho vay sửa chữa, cải tạo nhà ở cho hơn 4,726 hộ với tổng số tiền trên 69 tỷ đồng Mặc dù số lượng cán bộ, công chức và các dự án được vay vốn từ Quỹ ngày càng tăng nhưng vẫn còn quá khiêm tốn so với nhu cầu về nhà ở hiện nay

Thứ ba, quy định cụ thể hơn về điều kiện được thuê và thuê mua nhà ở thu

nhập thấp Quyết định 86/2008/QĐ-UB của UBND đã ban hành một cách cụ thể

về vấn đề xác định điều kiện được thuê và thuê mua là những hộ gia đình có mức thu nhập bình quân hàng tháng không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê NOXH

Thực trạng cho vay mua nhà ở cho người có thu nhập thấp tại TP HCM

Theo điều tra của VietRees, trong 150 người có nhu cầu mua nhà thì trong

đó có hơn 87.2% người có nhu cầu mua nhà để ở và hơn 70% người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là những cán bộ, công chức nhà nước

Chính vì vậy, năm 2004, Quỹ phát triển nhà ở TP HCM được thành lập nhằm hỗ trợ những người có thu nhập thấp là cán bộ, công chức, viên chức thuộc các Sở, Ban, Ngành, Quận, Huyện, cơ quan hành chính – sự nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách thành phố Từ khi thành lập đến nay, Quỹ đã giải ngân cho 1.900 lượt người dân có thu nhập thấp vay vốn để tạo lập nhà ở với tổng số tiền trên 610 tỷ đồng (trong đó, riêng năm 2013 giải ngân 164 tỷ đồng và 07 tháng đầu năm 2014 đã giải ngân cho vay đạt 98 tỷ đồng) Tuy nhiên gói hỗ trợ của Quỹ phát triển nhà ở TP HCM cũng chỉ rành riêng cho những đối tượng có hộ khẩu tại

TP HCM và là cán bộ, công chức, viên chức thuộc các Sở, Ban, Ngành, Quận, Huyện, cơ quan hành chính – sự nghiệp thuộc khu vực hưởng lương từ ngân sách thành phố, có thời gian công tác tại cơ quan, đơn vị từ 03 năm liên tục trở lên Nên vẫn chưa đáp ứng được hết nhu cầu về nhà ở của đối tượng thu nhập thấp nói chung