bài giảng định giá tài sản

bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Th.S Hứa Thanh Xuân Phần dành cho đơn vị ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN • Tài liệu tham khảo: - Investment valuation- Tools and Techniques for Dertermining the Value of any Asset; Aswath Damodaran. - Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp; TS Nguyễn Minh Hoàng; NXB Thống kê, 2006. - Bất cứ tài liệu nào liên quan đến công tác định giá. • Hình thức đánh giá: 30% điểm bài tập hoặc báo cáo nhóm, 70% điểm thi kết thúc môn. 1 NỘI DUNG MÔN HỌC • Chương 1: Triết lý cơ bản của việc định giá. • Chương 2: Tổng quát về các phương pháp định giá cơ bản. • Chương 3: Các khái niệm cơ bản trong thẩm định giá • Chương 4: Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường. • Chương 5: Các phương pháp định giá bất động sản. • Chương 6: Cơ sở lý thuyết của các phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp. Chương 1: GIỚI THIỆU CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ • Bất kỳ tài sản nào đều có giá trị của nó. Nguyên tắc đầu tư: hiểu rõ giá trị và nguồn hình thành giá trị của tài sản. • Nội dung chương: trình bày triết lý cơ bản và tổng quát về công tác định giá 2 TRIẾT LÝ CƠ BẢN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ • Quan điểm cũ: định giá dựa vào việc một nhà đầu tư nào đó đồng ý mua tài sản ở một mức giá xác định. • Quan điểm mới: hầu hết các loại tài sản tài chính đều mang lại dòng tiền ròng. => định giá phải phản ánh được dòng tiền do tài sản đó tạo ra. NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ • Vấn đề 1: Định giá là công việc vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật. Định giá vừa mang tính định lượng, vừa mang tính định tính. • Vấn đề 2: Định giá sẽ mang tính khách quan nếu mô hình định giá mang tính định lượng. Kết quả cuối cùng của định giá là xác định chính xác giá trị tài sản, nên việc đưa các số liệu vào mô hình phải đảm bảo chính xác, khách quan, ít sai lệch. 3 NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt) • Vấn đề 3: Nếu muốn quá trình định giá được chuẩn bị thật hoàn thiện và khoa học thì sẽ tốn rất nhiều thời gian và chi phí, hoặc thậm chí sẽ không thể thực hiện được. Vì bất kỳ mô hình nào cũng cần phải có các dữ kiện, thông tin cần thiết (thông tin về chính loại tài sản đó nói riêng và thị trường nói chung), mà nội dung các thông tin này thì có thể thay đổi liên tục. • Vấn đề 4: Giá trị tài sản được ước tính sẽ chính xác nếu mô hình định giá là phù hợp? Bất kỳ kết quả định giá nào đều đi kèm với khả năng sai số. Mức độ sai số phụ thuộc vào chính loại tài sản cần được định giá. NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt) • Vấn đề 5: Mô hình định giá càng mang tính định lượng thì càng tốt? Mô hình càng phức tạp, kết quả càng chính xác, tuy nhiên cần lưu ý đến các nguyên tắc sau khi lựa chọn mô hình: - Không nên sử dụng quá nhiều dữ liệu trong mô hình nếu không thực sự cần thiết. - Cần có sự cân bằng giữa mức độ chi tiết của mô hình với chi phí cho việc định giá. - Mô hình không làm công việc định giá, mà chính các TĐV làm điều này. 4 NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt) • Vấn đề 6: Sự cần thiết của định giá phải đi kèm giả thuyết là thị trường không hiệu quả. Nếu thị trường hiệu quả, giá cả chính là giá trị tốt nhất của tài sản => không cần phải thực hiện công việc định giá • Vấn đề 7: Kết quả cuối cùng của định giá là điều quan trọng; qui trình định giá thì không quan trọng. => Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục tiêu tìm ra kết quả ước lượng chính xác. => Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục tiêu giúp TĐV xác định các yếu tố này thực sự ảnh hưởng đến giá trị TS. Câu hỏi ôn tập 1. Giá trị của 1 tài sản dựa trên: a. Giá trị hiện tại của các dòng tiền tạo ra bởi tài sản đó. b. Là giá trị được gán ghép bởi các nhà đầu tư. c. Xác định bởi cung và cầu. d. Thường dựa trên sự ước lượng của 1 chủ thể nào đó,chịu ảnh hưởng bởi cảm tính của các chuyên gia. e. Tất cả các câu trên đều đúng 2. Giá trị của 1 cổ phiếu được định giá là $15. Giá thị trường là $25. Sự khác biệt này được giải thích bởi: a. Thị trường không hiệu quả, nên cổ phiếu này được bán quá cao. b. Là do sự lựa chọn mô hình không phù hợp. c. Sai số khi thu thập dữ liệu tính toán. d. Cả a, b, c đều đúng. 5 Câu hỏi ôn tập 3. Giá trị của một tài sản: a. Giá trị hiện tại của các dòng tiền mà tài sản đó mang lại trong tương lai. b. Chịu ảnh hưởng bởi ý kiến của các nhà đầu tư. c. Chịu ảnh hưởng cung và cầu trên thị trường. d. Chỉ là giá trị ước tính, có thể có sự khác biệt về kết quả giữa các TĐV. e. Các câu trên đều đúng. CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ CƠ BẢN 1. Định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền 2. Phương pháp so sánh. 3. Phương pháp định giá theo quyền chọn 6 Phương pháp chiết khấu dòng tiền 1. Nguyên lý của phương pháp chiết khấu dòng tiền: Giá trị của bất kỳ tài sản nào cũng sẽ là giá trị hiện tại của dòng tiền mà tài sản đó tạo ra trong tương lai. 2. Công thức cơ bản của phương pháp CKDT n Giaù trò   t 1 CF t (1  r ) t Phương pháp chiết khấu dòng tiền 3. Phân loại phương pháp CKDT: a. Định giá trị vốn cổ phần. b. Định giá doanh nghiệp c. Giá trị hiện tại điều chỉnh =>Dòng tiền dùng để chiết khấu và mức chiết khấu cũng sẽ khác nhau đối với mỗi mô hình 7 a. Định giá trị vốn cổ phần n Giaù trò cuûa voán chuû sôûõ höõu   t 1 CF cuûa CSH (1  k e ) t • CF của CSHt: dòng tiền của chủ sở hữu ở giai đoạn t • ke : chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu. b. Định giá trị cho toàn doanh nghiệp n Giaù trò cuûa DN   t 1 CF ñoái vôùi DN (1  WACC ) t t c. Phương pháp APV Giá trị của DN = Giá trị của DN 100% vốn CSH + PV của lợi ích của thuế + CP phá sản (nếu có). 8 Ví dụ minh hoạ Năm CF cho vốn CSH Lãi sau thuế CF cho DN 1 50 40 90 2 60 40 100 3 68 40 108 4 76,2 40 116,2 5 83,49 800 883,49 Giá trị các năm sau đó 1.603,008 1.603,008 Yêu cầu: Xác định giá trị vốn chủ sở hữu và tính giá trị doanh nghiệp biết rằng chi phí sử dụng vốn CSH là 13.625% và chi phí sử dụng nợ là 10%, thuế suất thuế TNDN là 50%. Mô hình tổng dòng tiền và dòng tiền thặng dư. Mô hình chiết khấu dòng tiền thông thường định giá của một tài sản bằng cách ước lượng giá trị hiện tại của tất cả dòng tiền được tạo ra bởi tài sản đó bằng hệ số chiết khấu hợp lý Mô hình thu nhập thặng dư (dòng tiền thặng dư): chỉ có những dòng tiền vượt mức sinh lợi tối thiểu mới đựơc xem như tạo ra giá trị, và giá trị hiện tại của những dòng tiền này sẽ được cộng vào tài sản được đầu tư để ước tính giá trị 9 Ví dụ • Giả sử 1 tài sản trị giá 100 triệu USD và được mong đợi tạo ra dòng tiền sau thuế là vĩnh viễn mỗi năm 12 triệu USD. Giả đinh rằng chi phí sử dụng vốn đối với tài sản này là 10%. • Theo phương pháp tổng dòng tiền: Giá trị của TS = $12 triệu / 0.1 = $120 triệu • Theo mô hình thu nhập thặng dư: TN thặng dư = Dòng tiền tạo ra – CP sử dụng vốn x Vốn đầu tư = $12 – 0.10 x $100 = $2 triệu Giá trị của tài sản = PV của TN thặng dư + Vốn đầu tư = $2 / 0.10 + $100 triệu = $120 triệu => Giá trị của cả 02 phương pháp là như nhau. Hạn chế của phương pháp CKDT a. Công ty đang trong giai đoạn lỗ: thu nhập và dòng tiền có thể là số âm => giá trị âm. b. Doanh nghiệp có hoạt động mang tính chu kỳ: thu nhập và dòng tiền không ổn định, sẽ tăng trong giai đoạn phát triển và giảm trong giai đoạn khủng hoảng Giải pháp: làm phẳng dòng tiền trước khi thực hiện định giá. c. Doanh nghiệp có những tài sản dôi dư hoặc tài sản sử dụng chưa tối ưu => làm giảm giá trị ước tính. Giải pháp: định giá tài sản này một cách riêng biệt. d. Các bằng sáng chế, quyền sở hữu trí tuệ. Giải pháp: định giá các loại tài sản này theo giá thị trường hoặc theo mô hình định giá quyền chọn. e. Có sự thay đổi trong cấu trúc các DN: các DN này thường bán một số tài sản, mua một số tài sản, thay đổi cấu trúc vốn và chính sách cổ tức => ước tính lại dòng tiền, hệ số chiết khấu sau mỗi lần thay đổi. f. DN tư nhân: vấn đề lớn nhất là xác định hệ số chiết khấu tương ứng với rủi ro DN gánh chịu. 10 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TƯƠNG ĐỐI 1. 2. 3. 4. Khái niệm. Giả thuyết Phân loại mô hình so sánh tương đối. Ưu điểm và hạn chế của phương pháp so sánh tương đối Phương pháp so sánh tương đương • Là phương pháp được sử dụng nhiều nhất trong thực tế. 1. Khái niệm: Giá trị của 1 tài sản được rút ra từ mức giá của 1 hoặc 1 vài tài sản được so sánh với điều kiện các tài sản này phải có những nét tương đồng với nhau như thu nhập, dòng tiền, giá trị sổ sách hay doanh thu. Ví dụ: Định giá dựa trên việc so sánh PE (giá/thu nhập), giá/ giá sổ sách và giá/doanh thu. Ngoài ra, giá/dòng tiền, giá/ cổ tức. 11 Phương pháp so sánh tương đương 2. Giả thuyết: a. Giá thị trường là mức giá hợp lý nhất về mặt tổng quát. b. Nếu hiện tại giá thị trường là không hợp lý, sẽ có điều chỉnh về mức giá hợp lý. Phân loại mô hình so sánh tương đối 1. So sánh dựa trên các chỉ số cơ bản hay so sánh giá trị tổng quát: a. So sánh dựa trên các chỉ số căn bản: theo phương pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị của TS phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng của thu nhập, của dòng tiền, tỷ lệ chi trả cổ tức và rủi ro. Thực hiện phương pháp này, TĐV sẽ tiến hành so sánh các chỉ tiêu này giữa các tài sản với nhau, sau đó, áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền sẽ xác định giá trị tài sản cần định giá. Ưu điểm: cho thấy mối quan hệ giữa các giá trị và các đặc điểm của doanh nghiệp, và cho phép chúng ta tra cứu giá trị thay đổi như thế nào khi các đặc điểm này thay đổi. 12 Phân loại mô hình so sánh tương đối b. So sánh giá trị tổng quát: Thực hiện theo phương pháp này, TĐV sẽ xác định các điểm tương đồng và khác biệt giữa tài sản cần định giá với các tài sản khác (so sánh theo chiều ngang), hoặc với chính loại tài sản đó trong quá khứ (so sánh theo chiều dọc). Tuy nhiên, việc xác định điểm khác biệt và tương đồng giữa các loại tài sản ảnh hưởng bởi chủ quan của TĐV, vì vậy đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm. Phân loại mô hình so sánh tương đối 2. So sánh theo chiều ngang và so sánh theo chiều dọc: So sánh theo chiều ngang: so sánh đặc điểm của doanh nghiệp cần định giá với các doanh nghiệp khác cùng nhóm ngành. Ví dụ: so sánh tỷ số giá trên thu nhập của một công ty phần mềm với tỷ số giá trên thu nhập của các công ty phần mềm khác. So sánh theo chiều dọc: so sánh đặc điểm của doanh nghiệp đó ở các mốc thời gian khác nhau. Ví dụ: năm 2006, tốc độ phát triển dòng tiền là 106%, giá trị của doanh nghiệp lúc đó là 1.1 tỷ. Năm 2009, nếu tốc độ phát triển của dòng tiền là 110%, thì giá trị doanh nghiệp sẽ là bao nhiêu? 13 Ưu điểm và hạn chế của PP so sánh tương đối • Ưu điểm: đơn giản, dễ tiến hành, đặc biệt trong trường hợp có nhiều tài sản tương đồng được tham gia mua bán, trao đổi trên thị trường. • Nhược điểm: 1. Trong trường hợp đặc biệt, không xác định được các doanh nghiệp so sánh, hoặc doanh nghiệp cần định giá tạo ra doanh thu thấp, không có doanh thu, hay thu nhập âm chẳng hạn, áp dụng phương pháp này là điều không dễ. 2. Việc lựa chọn các tài sản so sánh, xác định điểm tương đồng và khác biệt tuỳ vào chủ quan của người định giá. 3. Giá thị trường của các doanh nghiệp so sánh cũng có khi có sự sai sót. Ưu điểm và hạn chế của PP so sánh tương đối • Ví dụ 2.2: Doanh nghiệp P/E Adobe systems 23.2 Autodesk 20.4 Broderbund 32.8 Computer Associaté 18 Lotus Development 24.1 Microsoft 27.4 Novell 30 Oracle 37.8 Software Publishing 10.6 System Software 15.7 Tỷ số PE trung bình 24 Nếu loại 2 DN có PE thấp nhất ra khỏi nhóm so sánh => PE trung bình 27. Nếu loại 2 DN có PE cao nhất ra khỏi nhóm so sánh => PE trung bình là 21 14 Phương pháp định giá quyền chọn • Phương pháp định giá quyền chọn áp dung trong trường hợp dòng tiền là kết quả của các sự kiện không chắc chắn sẽ xảy ra, tương tự như các quyền chọn. • Chẳng hạn, giá trị của tài sản vượt quá giá trị ban đầu trong quyền chọn mua, hoặc ít hơn giá trị ban đầu đối với quyền chọn bán. Vì vậy, mô hình định giá này được áp dụng đối với các loại tài sản có tính chất tương tự như quyền chọn. Mô hình định giá quyền chọn Điểm hoà vốn Giá thực hiện Quyền chọn bán Quyền chọn mua Điểm hoà vốn 15 Mô hình định giá quyền chọn • Phân loại mô hình định giá quyền chọn: - Tài sản được định giá là tài sản thực hay là tài sản tài chính. - Tài sản được định giá có được mua bán trên thị trường hay không? • Ứng dụng và hạn chế: Ứng dụng: - Đựơc sử dụng đối với tài sản tài chính, các loại chứng khoán. - Hoặc đối với các loại tài sản có những điểm tương đồng với quyền chọn Hạn chế: - Khó thực hiện đối với các loại tài sản không được mua bán trên thị trường. - Các yếu tố trong mô hình định giá quyền chọn phải được giả định là không thay đổi => đây là điều không thực tế. Phần tham khảo • Dòng tiền ròng vs thu nhập ròng ? • Hệ số chiết khấu r ? • Mối quan hệ giữa giá trị hiện tại (PV) và giá trị tương lai (FV)? • Công thức định giá cổ phiếu? • Công thức định giá trái phiếu? 16 Phần tham khảo Công thức tính giá trị hiện tại (PV), giá trị tương lai (FV): - Lãi được tính mỗi năm 1 lần: FV =PV * (1+r)t => PV =FV * (1+r)-t - Lãi được tính mỗi năm m lần: FV = PV * (1+r/m)mt => - Lãi được tính liên tục: FV = PV*ert => PV = FV * (1+r/m)-mt PV = FV*e-rt Phần tham khảo Định giá trái phiếu: - Trái phiếu vĩnh cửu: V = I / kd - Trái phiếu có kỳ hạn được hưởng lãi định kỳ: V I/m I/m I/ m MV   ...   2 mn (1  k d / m) (1  k d / m) (1  k d / m) (1  k d / m)mn - Trái phiếu có kỳ hạn không hưởng lãi định kỳ: V MV (1  k d )n 17 Phần tham khảo 1. 2. Một nhà đầu tư dự định đầu tư vào trái phiếu vĩnh cửu. Với trái phiếu này, mỗi năm người này sẽ tiền lãi là $50, với tỷ suất lợi nhuận mà người này kỳ vọng là 12%, hãy xác định giá trị trái phiếu? Anh Thành dự định đầu tư vào trái phiếu chính phủ với thông tin sau: - Mệnh giá: 500.000 đồng. - Lãi suất: 9%/năm - Thời hạn: 5 năm. - Ngày phát hành: 21/10/2007 - Ngày đến hạn: 21/10/ 2012 Giá trái phiếu sẽ là bao nhiêu nếu: a. Được định giá vào ngày 21/10/2008 b. Được định giá vào ngày 12/05/2011 Biết rằng lãi được tính mỗi năm 1 lần và tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư yêu cầu là 12% Phần tham khảo 3. Giả sử, NH Đầu tư và phát triển Việt Nam phát hành trái phiếu không trả lãi định kỳ, có thời hạn là 10 năm và mệnh giá là $1000. Nếu tỷ suất lợi nhuận mà nhà đầu tư kỳ vọng là 10%, vậy trái phiếu này nên được bán với giá bao nhiêu? 4. Trái phiếu do tập đoàn dầu khí phát hành có mệnh giá $1000, kỳ hạn 12 năm, trả lãi bán niên với lãi suất 10%. Vậy trái phiếu này được bán với giá bao nhiêu nếu nhà đầu tư kỳ vọng mức tỷ suất lợi nhuận là 14% khi đầu tư vào trái phiếu này? 18 Phần tham khảo Định giá cổ phiếu: • Mô hình chiết khấu cổ tức: + Cổ tức cố định: D V 0 ke + Tốc độ tăng trưởng của cổ tức là g: V  D0 (1  g) D1  ke g ke g • Định giá cổ phiếu theo tỷ số PE: V = (Lợi nhuận kỳ vọng) x PE bình quân của ngành Phần tham khảo 1. 2. 3. Năm trước công ty A trả cổ tức là 30.000. Cổ tức công ty này được kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6% mãi mãi trong tương lai. Vậy giá cổ phiếu là bao nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là 14%? Năm trước công ty A trả cổ tức là 30.000. Cổ tức công ty này được kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6% trong 5 năm đầu, sau đó tốc độ tăng trưởng của cổ tức chỉ còn 5% mãi mãi. Vậy giá cổ phiếu là bao nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là 14%? Công ty A kỳ vọng lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu là $3 trong năm tới và tỷ số PE bình quân ngành là 15. Vậy giá cổ phiếu sẽ là bao nhiêu? 19 CHƯƠNG 3: KHÁI NIỆM CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ • NỘI DUNG CHƯƠNG: I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. • Ý nghĩa và đặc tính của giá trị • Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí. • Giá trị thị trường và phi thị trường. • Các yếu tố ảnh hưởng giá trị TS. I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 1. Tài sản: • Theo từ điển Tiếng Việt: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. • Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể được dự kiến trước một cách hợp lý 20 I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. • Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài sản là một nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp. I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. • Phân loại tài sản: - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động. - Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hình và tài sản hữu hình. - Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản. - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân. 21 I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ): - TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn kho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư ngắn hạn. - TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như: + Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị. + Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền … Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ không? I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 1.2 Động sản và bất động sản (BĐS): Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95: 1. Bất động sản: là các tài sản không di dời được: a. Đất đai. b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. d. Các tài sản khác do pháp luật qui định. 2. Động sản là những tài sản không phải BĐS. 22 I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 2. Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. • Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản. • Quyền sử dụng: quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng lợi ích mà tài sản mang lại. • Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay… I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 3. Giá trị: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định. Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản. Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. 23 I. Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá. 4. Thẩm định giá: Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ quốc tế Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị 1. Ý nghĩa của giá trị: Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng với các cá nhân khác nhau sẽ có mục đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài sản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài sản mang lại cũng sẽ khác nhau. • Tính khách quan: khi giao dịch mua bán, trao đổi tài sản được thực hiện, giá trị tài sản trở nên khách quan. 24 II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có thể được xem xét từ 02 góc độ: • Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản. Phương pháp định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định giá quyền chọn, chi phí thay thế… • Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thị trường về giá trị tài sản. Phương pháp điển điển hình là: phương pháp so sánh, phương pháp PE… II. Ý nghĩa và đặc tính của giá trị 2. Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính: • Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người. Mức độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn. • Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng cao, giá trị TS càng lớn. • Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài chính để thỏa mãn nhu cầu đó. • Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. 25 III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí 1. Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Theo IVSC, đây là thuật ngữ mang tính giả thiết, chưa phát sinh trên thực tế. 2. Giá cả (price): theo IVSC, là số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho một hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định. 3. Chi phí (cost): theo IVSC, là số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ. III. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí So sánh giá trị, giá cả và chi phí: • Giống nhau: - Thể hiện bằng một số tiền nhất định. - Được sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa. • Khác nhau: - Giá trị: không nhất thiết hình thành, chỉ thể hiện số tiền ước tính. - Giá cả: phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa. - Chi phí: thể hiện yếu tố đầu vào của người mua. 26 IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 1. Khái niệm thị trường: Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường là một môi trường, trong đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người bán và người mua thông qua cơ chế giá. IV. Giá trị thị trường ` và phi thị trường 2. Phân loại thị trường: Theo kinh tế học: + Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: là thị trường mà người bán và người mua không có khả năng ảnh hưởng đến sự thay đổi giá cả thị trường. + Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường chỉ tồn tại một nhà cung cấp duy nhất cho 1 loại sản phẩm. + Thị trường cạnh tranh: tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trong đó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng một cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình. + Thị trường độc quyền nhóm: tồn tại một số lượng nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định. 27 IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 3. Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị trường: Q S D Q0 0 P0 P IV. Giá trị thị trường và phi thị trường Các điểm cần lưu ý từ quan hệ cung cầu: 1. Với những tài sản có thị trường trao đổi thì giá trị của chúng biểu hiện thông qua giá cả. 2. Giá cả của hàng hóa tỷ lệ thuận với lượng cầu và tỷ lệ nghịch với lượng cung. 3. Giá trị tài sản được ươc tính có thể khác với giá cả thị trường. 4. Giá cả hình thành tùy thuộc vào động thái của thị trường. 5. Đặc điểm của thị trường sẽ phản ánh giá cả được hình thành một cách bình đẳng hay không. 28 IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 4. Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi được ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. IV. Giá trị thị trường và phi thị trường 5. Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. 29 V. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan. 1. Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá: • Định giá TS nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản. • Định giá TS nhằm mục đích tài chính và tín dụng. • Định giá TS nhằm mục đích xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng. • Định giá TS nhằm mục đích phát triển tài sản và đầu tư. • Định giá TS trong doanh nghiệp. • Định giá TS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý. V. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản 2. Yếu tố khách quan: a. Nhóm yếu tố mang tính vật chất. b. Nhóm yếu tố về tình trạng pháp lý. c. Nhóm yếu tố mang tính kinh tế. d. Nhóm yếu tố khác. 30 CHƯƠNG 4: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ. I. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use). II. Nguyên tắc thay thế. III. Nguyên tắc ước tính các khoản thu nhập trong tương lai. IV. Nguyên tắc đóng góp. V. Nguyên tắc cung cầu. I. NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là gì? Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về tài chính. 31 II. NGUYÊN TẮC THAY THẾ • Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương đương. • Tài sản tương đương (tài sản thay thế): là tài sản có thể có được bằng cách mua trên thị trường hay bỏ tiền ra để xây dựng mới. • Thực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh. III. NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC KHOẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI • Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản được quyết định bởi các khoản thu nhập mà tài sản đó mang lại trong tương lai. • Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ sở hữu trong tương lai. • Yêu cầu: TĐV phải ước tính được tất cả các khoản thu nhập từ tài sản phát sinh trong tương lai. 32 IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 1. Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu. Ví dụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán với giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200 triệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ. IV. NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP 2. Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. 3. Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận có thể không phải là giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là hiệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp và không có sự đóng góp của bộ phận đó trong tài sản. 33 V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. - Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá trị hàng hóa. - Tuy nhiên, trong các thị trường khác, giá cả có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị thực. Do đó, cần phân tích tác động của cung cầu đến giá trị tài sản cần thẩm định. V. NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị trường, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của cung-cầu thị trường. Do đó, TĐV cần đánh giá được tác động của yếu tố này trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị trường hay phi thị trường. • Nguyên tắc cung cầu còn là cơ sở của các nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc ước tính thu nhập tương lai … 34 CHƯƠNG 5: CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I. 1. 2. 3. 4. 5. II. 1. 2. 3. 4. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS. Đặc điểm chủ yếu của BĐS. Phân loại BĐS. Quyền của chủ thể đối với BĐS. Đặc điểm của thị trường BĐS. Phân loại thị trường BĐS. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS Phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp đầu tư. Phương pháp chi phí. Phương pháp thặng dư TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) 1. Đặc điểm chủ yếu của BĐS: - Cố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. - Tính bền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, do đó: + Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần. + Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS. + Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý. 35 I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) - Tính khác biệt: giữa các BĐS đều có sự khác biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để điều chỉnh giá cho hợp lý. - Tính khan hiếm: diện tích đất tự nhiên là có giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho các BĐS => dễ dẫn đến tình trạng cung < cầu. - Có giá trị lớn: do chi phí đất đai và CP xây dựng các công trình là rất lớn => hoạt động KD BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm chủ yếu của BĐS) - Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng đến các hoạt động KT-XH, vì vậy: + Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của nhà nước. + Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến những ảnh hưởng của nó đến các công trình khác. + Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có những công trình khác ra đời. 36 I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) 2. Phân loại BĐS: a. Ý nghĩa của việc phân loại: - Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS, loại TS có giá trị lớn, một cách hợp lý và hiệu quả nhất về mặt KT-XH. - Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét các cơ hội đầu tư, đánh giá hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) b. Theo đặc tính vật chất: - Đất đai: đất đai tự nhiên, gồm đất trống và đất đang sử dụng. - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc: + Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời. + Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện, nước, điện thoại, cáp truyền hình … + Các TS khác không thể tách rời với công trình XD: điều hòa, quạt… - Các TS khác gắn liền với đất đai: Vườn cây, ao cá… 37 I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại BĐS) c. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất: - Đất đai: + Đất nông nghiệp. + Đất phi nông nghiệp. + Đất chưa sử dụng. - Công trình kiến trúc: + Nhà ở để cho thuê hoặc bán. + Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất. + Công trình kiến trúc có tính chất thương mại. + Khách sạn, văn phòng cho thuê. + Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, công viên. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Quyền của chủ thể đối với BĐS) 3. Quyền của chủ thể đối với BĐS: - Đối với đất đai: + Sở hữu vĩnh viễn. + Thuê theo hợp đồng. + Quyền sử dụng đất. - Đối với các công trình: + Sở hữu vĩnh viễn. + Thuê theo hợp đồng. 38 I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) 4. Đặc điểm của thị trường BĐS: a. Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS, đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài, có thể có sự thay đổi trong lúc đàm phán => nguy cơ định giá sai số lớn. b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực. Nguyên nhân: do có sự khác biệt giữa các vùng, miền. => Khi định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội của vùng gắn với BĐS đó. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo: Nguyên nhân: thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ mang tính tương đối, không sẵn các BĐS để so sánh, số lượng cung và cầu có giới hạn, người mua và người bán thường có ít kinh nghiệm. => Giá BĐS không phải là mức giá cạnh tranh. => việc gặp gỡ giữa người mua và người bán thường phải thông qua môi giới chuyên nghiệp. 39 I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Đặc điểm của thị trường BĐS) d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thay đổi: theo kinh tế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên, trên thị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy cung không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tương ứng với cầu được. Vì vậy, cần lưu ý: - Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn đến các cơn sốt giá BĐS. - Nhà nước cần có phải có các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trường BĐS. - TĐV cần phải có sự cân nhắc, thận trọng đến đặc điểm của thị trường để ước tính giá tài sản một cách hợp lý. e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Phân loại thị trường BĐS) 5. Phân loại thị trường BĐS: a. Căn cứ vào mức độ kiểm soát của nhà nước: thị trường chính thức vs phi chính thức. b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại. c. Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, BĐS công nghiệp, BĐS dùng cho văn phòng, công sở, BĐS dùng trong dịch vụ. d. Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng để góp vốn, liên doanh 40 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS 1. 2. 3. 4. Phương pháp so sánh. Phương pháp đầu tư. Phương pháp chi phí. Phương pháp thặng dư. Việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản: - Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào. - Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường. - Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 1. Cơ sở lý luận: Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta chi ra ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương thay thế. 2. Các trường hợp áp dụng: - Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, chung cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu, các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh đất … - Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực, khu dân cư. 41 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 3. Kỹ thuật định giá: - Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần thẩm định (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các thông tin cơ bản sau cần được thu thập: + Tình trạng vật chất của BĐS + Đặc điểm về mặt bằng. + Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan. + Đặc điểm về vị trí hay địa điểm. + Tình trạng pháp lý + Thời gian giao dịch. + Các điều khoản và điều kiện sử dụng. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) - Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. + Nguồn gốc các giao dịch thị trường. + Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường. - Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3 đến 6 BĐS so sánh). 42 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) - Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá của BĐS. Khi điều chỉnh cần lưu ý các vấn đề sau: • Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt. • Mỗi một sự điều chỉnh nên được chứng minh từ các bằng chứng thị trường. • Luôn đặt ra câu hỏi: những sự khác nhau nào là lý do chủ yếu cần đến sự khác nhau về giá trị của 02 BĐS. Có 02 phương pháp điều chỉnh: điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 4. Ví dụ: Giả định trong quá trình định giá khu đất ở (khu đất B) có diện tích 20.000m2 thuộc đô thị loại 2, cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề (khu đất A) có diện tích 25.000m2. Đây là khu đất có thể so sánh được với khu đất cần định giá Khu đất A đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở. Cuộc đấu giá này diễn ra trong thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được khi đấu giá khu A là 125 tỷ đồng tương đương giá /m2 là 5 triệu đồng. 43 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) Tiêu chí so sánh Giống nhau Khác nhau Khu A Khu B 5. Mặt tiền (m) 100 70 6. Chiều sâu khu đất 250 285.7 1 mặt giáp hẻm lớn Ko giáp hẻm - Bụi Ít bụi 1. Căn cứ pháp lý Có giấy chứng nhận QSD đất 2. Mục đích sử dụng 3. Vị trí đất Đô thị loại V Vị trí 1: đất có 1 mặt tiền liền cạnh với đường phố 4. Loại đường phố Loại 2 7. Kết cầu hạ tầng Đường giao thông 8. Môi trường: - Ồn ào 9. Tài sản trên đất Không 10. Tình trạng mua bán Tự nguyện CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng phương pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí Chiều rộng mặt tiền Chiều dài Giao thông Độ bụi Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm Ngắn hơn: 10 điểm Dài hơn: 9 điểm Thuận lợi: 10 điểm Kém thuận lợi: 8.5 điểm Bụi: 8 điểm Ít bụi hơn: 9 điểm Khu A Khu B Khu A Khu B Khu A Khu B Khu A Khu B 44 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) • Áp dụng phương pháp chuyên gia: mỗi điểm kém giảm 5% giá, mỗi điểm hơn tăng 5% giá. • Điều chỉnh giảm giá trị khu A: - Do chiều rộng: 2 x 5% x 125 tỷ = 12.5 tỷ. - Do chiều dài: 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ. - Giao thông: 1,5 x 5% x 125 tỷ = 9.375 tỷ. => Giá trị giảm: 28.125 tỷ. • Điều chỉnh tăng giá trị khu A: - Độ bụi: 1 x 5% x 125 tỷ = 6.25 tỷ. • Giá trị 1 m2 ở khu B = (125 - 28.125 + 6.25) tỷ /25,000 = 4.125 tr / m2 • Có thể chọn thêm một số khu đất khác để so sánh. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (1. Phương pháp so sánh trực tiếp) 5. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì chỉ dựa trên các giao dịch thị trường. - Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường vì dựa vào giá cả thị trường. - Là cơ sở của các phương pháp khác như: phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Nhược: - Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thi mới có thể so sánh được. - Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử. - Đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường 45 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) Tên gọi khác: phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập. 2. Cơ sở lý luận: xây dựng trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. 3. Điều kiện áp dụng: - Thích hợp đối với các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể được dự báo trước. - Thường được sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư. 1. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 4. Kỹ thuật định giá: định giá dựa vào thu nhập là chuyển hóa các dòng thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn ĐT: n CFt PV   t t 1 (1  r ) • Đối với BĐS có khoản thu đều đặn: PV  CF r PV: giá trị của tài sản định giá CF: dòng tiền ròng hàng năm. r: mức chiết khấu hàng năm • Đối với BĐS có khoản thu tăng đều đặn: PV  CF1 r k CF1 = CF0 (1 + k) CF0: dòng tiền ròng ở năm hiện hành. k: tỷ lệ tăng dòng tiền hàng năm 46 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 4. Ví dụ: Xác định giá cho 1ha đất trồng lúa biết ĐVT Chỉ tiêu Tổng sản lượng Giá bán bình quân Tổng doanh số bán 2006 2007 Bình quân 45,000 50,000 56,000 Đồng/kg 3,000 4,500 4,700 135,000,000 225,000,000 263,200,000 1,500 2,000 2,500 67,500,000 100,000,000 140,000,000 102,500,000 7.00% 7.50% 8.00% 7.50% Đồng Chi phí sản xuất Đồng/kg Tổng chi phí SX Đồng Mức chiết khấu % PV  2005 Kg 207,733,333 207,733,333  102,500,000  1,403,111,111 7.5% => Vậy giá trị ước tính là: 140,311 đồng / m2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 5. Trình tự thực hiện: Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp… Bước 3: Xác định mức chiết khấu phù hợp. Bước 4: Sử dụng công thức chiết khấu dòng tiền để tính giá trị của tài sản. 47 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (2. Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 6. Ưu, nhươc điểm: Ưu: - Đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. - Có thể đạt đọ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có được dự báo một cách chính xác. Nhược điểm: - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai. - Kết quả chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, do kết quả này có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số trong mô hình. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) Cơ sở xây dựng: Dựa trên nguyên tắc thay thế: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS tương đương 2. Điều kiện áp dụng: • Được áp dụng khi định giá các loại tài sản có mục đích sử dụng riêng biệt: nhà thờ, công viên, trường học… đặc biệt là các công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. • Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm. • Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu. • Là phương pháp cũng thường được dùng với tính chất bổ sung hoặc kiểm tra các phương pháp khác 1. • 48 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 3. Các bước tiến hành: Bước 1: Ước tính riêng giá trị đất trống của BĐS trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính các chi phí xây dựng mới hiện hành đối với các công trình hiện có trên đất. Bước 3: Ước tính số tiền giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân. Bước 4: Ước tính giá trị của công trình bằng cách lấy chi phí xây dựng mới (đã được ước tính ở bước 2) trừ cho số tiền giảm giá của công trình (ước tính ở bước 3). Bước 5: Giá trị của BĐS = giá trị của đất trống + giá trị của công trình CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 4. Các loại chi phí: a. Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó. b. Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành để xây dựng mới một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. => Trong 1 số trường hợp, nếu sử dụng chi phí tái tạo không hợp lý, TĐV có thể sử dụng chi phí thay thế để việc ước tính giá trị được chính xác hơn. 49 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 5. Các phương pháp ước tính chi phí: a. Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng: chi phí trực tiếp phát sinh ở từng hạng mục (từ nền móng cho đến khâu hoàn thiện trang trí) sẽ được ước tính + chi phí gián tiếp, như: chi phí quản lý xây dựng, quản lý tài sản, chi phí thiết kế, giám sát, lãi vay, thuế BĐS…+ lợi nhuận được ước tính. Ưu điểm: là phương pháp cho kết quả chính xác, thường được sử dụng đối với các công trình xây dựng có quy mô lớn. Nhược điểm: cần nhiều thời gian và công sức, TĐV phải có chuyên sâu về kỹ thuật mới có thể định giá chính xác CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) Ví dụ: ước tính chi phí xây dựng đối với công trình 1.000 m2 Hạng mục xây dựng A. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Chi phí trực tiếp Vệ sinh địa điểm Móng Tường Sàn Trần Mái Nguyên vật liệu Lao động Tổng cộng (USD) 30,000 1,000 15,000 5,000 2,000 2,000 5,000 B. Chi phí gián tiếp (5%) 1,500 C. Lợi nhuận (10%) 3,000 Giá trị công trình (A+B+C) Chi phí xây dựng 1m2 34,500 34.5 50 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương pháp này, chi phí cho mỗi đơn vị kết cấu xây dựng của công trình mục tiêu được xác định dựa trên đơn giá của công trình tương tự. Tổng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý và lãi. Ưu: đơn giản, có thể được tính toán một cách nhanh chóng, thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh với các phương pháp định giá khác. Nhược: thực tế, có rất ít các công trình giống nhau hoàn toàn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Vì vậy, nên tính toán đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu chuẩn, sau đó điều chỉnh về cho đơn giá của công trình mục tiêu. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 6. Các loại giảm giá đối với BĐS: - Giảm giá vs khấu hao: Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mòn TSCĐ được hạch toán trong quá trình kinh doanh. Giảm giá: của BĐS là hiện tượng mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế đối với BĐS đó tại thời điểm thẩm định. - Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao trong thời gian 10 năm. Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu hao là 2.4 triệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị trường được 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu. Chi phí thay thế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị trường đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là $3,000. 51 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) • Các loại giảm giá: - Giảm giá tự nhiên: + BĐS bị hư hỏng do cường độ sử dụng. + BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hóa chất… + BĐS bị hư hỏng do không biết cách dùng , do quản lý kém hoặc do sự phá hoại. - Giảm giá do lỗi thời chức năng: là hiện tượng giảm giá do sai sót trong thiết kế, thiếu sót hoặc thừa trong kết cấu, thiết bị sử dụng bị lỗi thời. - Giảm giá do lỗi thời bên ngoài: do các nguyên nhân thay đổi về môi trường. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 7. Tuổi thọ kinh tế của công trình: Tuổi thọ của BĐS có thể được phân loại như sau: - Tuổi thực: là thời gian đã sử dụng tính đến ngày định giá. - Tuổi thọ kỹ thuật: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt kỹ thuật. - Tuổi thọ kinh tế: là thời gian sử dụng tối đa xét về mặt hiệu quả kinh tế - Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại mà vẫn mang lại hiệu quả kinh tế. - Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả. Trong định giá, để xác định mức giảm giá, TĐV sẽ căn cứ vào tuổi thực và tuổi thọ kinh tế của BĐS 52 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) • Ví dụ: một công trình hoàn thành việc xây dựng năm 1995, đưa vào sử dụng có hiệu quả từ năm 1996 đến thời điểm định giá hiện tại (năm 2009). Theo tính toán của các nhà kỹ thuật, công trình này tồn tại đến năm 2035, nhưng theo ước tính của chuyên gia kinh tế, nó chỉ có ý nghĩa đến năm 2030. Chi phí thay thế công trình tính theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại là 100.000 USD. Yêu cầu: xác định các loại tuổi và mức giảm giá đối với công trình này. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) • • Các loại tuổi công trình: Tuổi thọ vật lý: 2035 – 1995 = 40 năm Tuổi thọ kinh tế: 2030 – 1996 = 34 năm. Tuổi hiệu quả: 2009 – 1996 = 13 năm. Tuổi thọ kinh tế còn lại: 2030 – 2009 = 21 năm. Tuổi thực: 2009 – 1995 = 14 năm. Mức giảm giá ước tính: 100.000 x (14 năm /34 năm) = 41.176 USD 53 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 8. Phương pháp xác định giảm giá: a. Phương pháp mang tính kỹ thuật: a.1 Giảm giá tự nhiên: a.1.1 Có thể sửa chữa được: TĐV điều tra chi tiết về công trình xây dựng, lập danh mục các hạng mục hư hỏng có thể sửa chữa, xét hiệu quả kinh tế của việc sửa chữa. Ước tính chi phí cho việc sửa chữa tại thời điểm hiện hành. a.1.2 Không sửa chữa được: TĐV dựa vào việc phân tích chi phí thay thế cho toàn bộ công trình và dựa vào tỷ lệ tuổi hiệu quả/tuổi kinh tế để chọn tỷ lệ giảm giá cho phù hợp. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) a.2 Giảm giá lỗi thời do chức năng: a.2.1 Có thể sửa chữa được: tiến hành như giảm giá tự nhiên. a.2.2 Không thể sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá do TĐV quyết định, dựa trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán tương tự đã xảy ra trong quá khứ. a.3 Giảm giá lỗi thời do bên ngoài: không sửa chữa được: tỷ lệ giảm giá được xác định dựa trên sự tham khảo các giao dịch, đàm phán tương tự gần đây nhất. 54 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) b. Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá, không phân biệt nguyên nhân. Dễ dàng được thực hiện khi ước tính giá trị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự được đánh giá. Ví dụ: Một trung tâm giải trí 5 năm tuổi có diện tích đất là 3.000m2, diện tích xây dựng là 10.000m2. Chi phí xây dựng hiện hành được ước tính là 1.500 USD/m2. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 năm với giá 2.000 USD/m2. Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâm để lập báo cáo tài chính CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) - Giá trị thị trường của đất trống: 3.000 m2 x 2.000 USD/m2 = 6.000.000 USD - Chi phí hiện hành của các công trình: 10.000 m2 x 1.500 USD/m2 = 15.000.000 USD - Mức giảm giá của công trình xây dựng: (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD - Giá trị còn lại của công trình: 15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD - Giá trị thị trường của BĐS: 6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD 55 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 9. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Nhược: - Định giá cũng phải căn cứ vào dữ liệu thị trường. - Chi phí không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. - Việc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và tương đối khó khi thực hiện. - TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹ thuật xây dựng. - Phương pháp này ít được sử dụng cho mục tiêu định giá quan trọng CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 1. Cơ sở xây dựng: chủ yếu dựa vào nguyên tắc đóng góp: giá trị của một BĐS được xác định trên cơ sở của sự chênh lệch trong trường hợp có sự hiện diện hay thiếu vắng của BĐS đó. 2. Điều kiện áp dụng: - Phù hợp khi dễ dàng xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. - Các yếu tố liên quan đến doanh thu, chi phí phải đạt độ tin cậy cao. - Có thể kết hợp các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất khi đánh giá các phương án sử dụng của BĐS 56 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 3. Các bước tiến hành: Bước 1: Xác định phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS cần định giá. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu của BĐS theo phương án trong bước 1 (có thể dùng phương pháp so sánh hay thu nhập). Bước 3: Tính tổng chi phí phát sinh của phương án: CP xây dựng, CP tài chính, CP khác có liên quan và lợi nhuận của nhà ĐT xây dựng. Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng doanh thu - tổng CP. Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị thặng dư và các yếu tố cấu thành giá vốn BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội để có BĐS cho việc phát triển) CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 4. Ví dụ: UBND tỉnh Cần Thơ vừa duyệt dự án của Công ty Nam Phát xây dựng 5 căn hộ trên diện tích đất 1500m2. Diện tích xây dựng mỗi căn là180m2 và sẽ được bán với giá 1 tỷ đồng. Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 5 căn này là 100 triệu đồng, chi phí quảng cáo và môi giới là 50 triệu. Yêu cầu: xác định giá trị mảnh đất, biết rằng: - Thời gian thực hiện và hoàn thành dự án là 1 năm. - Chi phí xây dựng 2 triệu/m2. - Công ty Nam Phát phải nộp tiền sử dụng đất là 4% giá đất. - Các khoản chi phí được tài trợ bằng tiền vay với lãi suất 10%/năm. - Chi phí xây dựng được tài trợ 2 lần. Mỗi lần ½ chi phí cần thiết. - Công ty kỳ vọng khoản lợi nhuận là 100 triệu cho mỗi căn nhà và tỷ suất lợi nhuận là 20% trên vốn đâu tư vào đất 57 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) - Doanh thu từ việc bán nhà: 5 tỷ. - Chi phí pháp lý và quảng cáo môi giới khi bán BĐS: 150 triệu. - Thu thuần về bán BĐS: 5.000 – 150 = 4.850 triệu. - Các chi phí phát triển: 2.435 triệu CP xây dựng: 5 x 180x 2 tr = 1.800 triệu. CP tài trợ: 900x10% + 900x10%x0.5 = 135 triệu Lợi nhuận được yêu cầu đối với 5 căn nhà: 500 triệu - Giá trị thặng dư (của đất) = 2.415 triệu CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) - Giá trị đất trống: X - CP pháp lý để có QSĐ: 0,04X - CP cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: (X+0,04X)x 10% = 0,104X - Tổng CP đầu tư vào đất = 1,144X - Lợi nhuận yêu cầu: 20% x 1,144X = 0,2288X - Giá trị ĐT vào đất trống: 1,3728X - Giá trị ước tính của đất: 2415 = 1,3728X => X = 1.759,2 triệu. - Tư vấn: Giá mua tối đa là 1.759,2 triệu. 58 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (4. Phương pháp thặng dư) 5. Ưu, nhược điểm: Ưu: - Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển. - Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Được sử dụng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án BĐS. Nhược: - Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất cho BĐS. - Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo giá thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán. - Không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ CHƯƠNG 6: CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GTDN I. GTDN VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GTDN. 1.1 Giá trị doanh nghiệp. 1.2 Giá trị doanh nghiệp vs giá bán doanh nghiệp 1.3 Nhu cầu xác định GTDN. II. CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GTDN. 2.1 Môi trường kinh doanh. 2.2 Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp. III. CÁC PHƯƠNG PHÁP CHỦ YẾU XÁC ĐỊNH GTDN 3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần. 3.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền tương lai. 3.3 Phương pháp định lượng Goodwill (lợi thế thương mại). 3.4 Phương pháp định giá dựa trên PE (price to earning) 59 GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1.1 Giá trị doanh nghiệp: Là sự biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tưtrong quá trình kinh doanh. Phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp phải dựa trên: + Đánh giá giá trị tài sản và giá trị của yếu tố tổ chức – các mối quan hệ. + Lượng hóa các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư. 1.2 Giá trị doanh nghiệp vs giá bán doanh nghiệp: Giá bán doanh nghiệp là giá hình thành trên thị trường GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP VÀ NHU CẦU XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1.3 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp: - Định giá doanh nghiệp xuất phát từ yêu cầu của hoạt động mua bán, sáp nhập, hợp nhất hoặc chia nhỏ doanh nghiệp. - Giá trị DN là loại thông tin quan trọng để các nhà quản trị phân tích, đánh giá trước khi ra các quyết định về kinh doanh và tài chính. - Giá trị DN là loại thông tin quan trọng trong quản lý kinh tế vĩ mô. 60 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. 2.1 Nhóm yếu tố thuộc môi trường kinh doanh: 2.1.1 Môi trường kinh doanh tổng quát: a. Môi trường kinh tế. b. Môi trường chính trị. c. Môi trường văn hóa, xã hội. d. Môi trường khoa học, công nghệ 2.1.2. Môi trường đặc thù a. Quan hệ giữa doanh nghiệp và khách hàng. b. Quan hệ giữa doanh nghiệp và nhà cung cấp. c. Các đối thủ cạnh tranh. d. Các cơ quan nhà nước. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. 2.2 Nhóm yếu tố thuộc chính bản thân doanh nghiệp: 2.2.1 Hiện trạng về tài sản của doanh nghiệp. 2.2.2 Vị trí kinh doanh 2.2.3 Uy tín kinh doanh. 2.2.4 Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động. 2.2.5 Năng lực quản trị kinh doanh. 61 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) 3.1.1 Công thức định giá: V0 = VT – VN Trong đó: V0: giá trị tài sản thuần thuộc về chủ doanh nghiệp. VT: tổng giá trị tài sản mà doanh nghiệp đang sử dụng vào SXKD. VN: giá trị các khoản nợ. V0: có thể được xác định theo giá trị sổ sách hay giá trị thị trường. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) Cách xác định V0: - Cách 1: Giá trị sổ sách của V0 = Tổng TS – Nợ phải trả Tài sản - Tài sản cố định - Tài sản lưu động - Đầu tư tài chính - Tài sản vô hình Tổng tài sản Nguồn vốn - Vốn lưu động - Nợ - Nguồn vốn khác - Vốn cổ phần Tổng nguồn vốn => Giá trị DN mang tính lịch sử, kết quả này chỉ dùng để tham khảo khi kết hợp phân tích cùng các phương pháp khác 62 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) - Cách 2: Xác định giá trị tài sản thuần theo giá thị trường: Theo cách này, tổng tài sản cũng được áp dụng theo giá trị thị trường qua các bước sau: + Bước 1: Loại khỏi danh mục đánh giá các TS không cần thiết hoặc không có khả năng đáp ứng các yêu cầu SXKD. + Bước 2: TSCĐ và TSLĐ là hiện vật thì xác định giá trị theo giá thị trường. + Bước 3: TS bằng tiền được xác định bằng cách kiểm quỹ, đối chiếu số dư trên tài khoản. + Bước 4: Khoản phải thu: cần loại ra những khoản mà DN ko có khả năng thu được. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) + Bước 5: đối với các khoản đầu tư bên ngoài DN: cần đánh giá một cách toàn diện giá trị đối với các DN hiện đang sử dùng VĐT đó. + Bước 6: Đối với các tài sản cho thuê và quyền thuê BĐS: áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền đối với thu nhập trong tương lai. + Bước 7: chỉ thừa nhận giá trị của TSVH được xác định trên sổ sách kế toán, ko tính đến các lợi thế thương mại của DN. => Giá trị DN = tổng tài sản – nợ - thuế điều chỉnh 63 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) 3.1.2 Ví dụ: bảng cân đối kế toán của DN X ngày 31/12/N Tài sản Số tiền A. TSLĐ & đầu tư ngắn hạn 1. Tiền 2. Chứng khoán ngắn hạn. 3. Khoản phải thu. 4. Hàng tồn kho B. TSCĐ & đầu tư dài hạn 1. Giá trị còn lại của TSCĐ. 2. TSCĐ đi thuê tài chính. 3. Đầu tư CK vào cty B (2200 cổ phiếu). 4. Góp vốn liên doanh. 5. TSCĐ cho thuê tài chính 500 30 120 100 250 1500 500 200 220 Tổng tài sản 2000 Nguồn vốn A. Nợ phải trả 1. Vay ngắn hạn 2. Các khoản phải trả 3. Vay dài hạn B. Nguồn vốn chủ sở hữu 1. Nguồn vốn kinh doanh 2. Lãi chưa phân phối Số tiền 600 160 40 400 1400 1250 150 400 180 Tổng nguồn vốn 2000 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) Khi thực hiện đánh giá lại tài sản của DN có những thay đồi sau: 1. Khoản phải thu không có khả năng đòi lại là 40 triệu. 2. NVL tồn kho chất lượng kém, ko sử dụng được là 30 triệu. 3. TSCĐ hữu hình theo giá thị trường tăng 150 triệu. 4. DN X phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu. Nhưng muốn thuê TSCĐ với điều kiện tương tự tại thời điểm hiện hành phải trả 25 triệu. 5. Giá cổ phiếu công ty B tại thời điểm đánh giá là 105 ngàn/cổ phiếu. 6. Vốn góp liên doanh đánh giá lại tăng 20 triệu. 7.Theo hợp đồng thuê cho TS, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm là 10 triệu. 8. Mức chiết khấu 20%/năm. 64 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) Dựa theo những thay đổi, giá trị của một số tài sản thay đổi như sau: - TSCĐ đi thuê tài chính: 20.96 triệu (bảng 1) - Chứng khoán đầu tư vào B: 2.200 x 105 ngàn/cổ phiếu = 231 triệu đồng. - Giá trị tài sản cho thuê theo hợp đồng: 48.70 triệu (bảng 2)  Tổng giá trị TS theo giá thị trường = 2000.66 triệu (bảng 3)  Giá trị TS thuần = 2000.66 – 600 = 1400.66 triệu CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) 3.1.3 Nhược điểm: 1. Phương pháp giá trị tài sản thuần đã không cung cấp và xây dựng được những cơ sở thông tin cần thiết để các bên có liên quan đánh giá về triển vọng sinh lời của doanh nghiệp. 2. Phương pháp này đã bỏ qua các yếu tố phi vật chất nhưng lại có giá trị rất lớn như: trình độ quản lý, trình độ công nhân, uy tín, thị phần của doanh nghiệp. 3. Trong một số trường hợp, xác định giá trị tài sản bằng phương pháp này sẽ trở nên rất phức tạp. 65 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 3.2.1 Phân loại phương pháp CKDT trong định giá DN: chiết khấu lợi nhuận, định giá chứng khoán, chiết khấu thu nhập. 3.2.2 Định giá chứng khoán: cổ phiếu, trái phiếu. 3.2.3 Chiết khấu lợi nhuận thuần. n Prt Công thức: V0   t 1 (1  i) - t Khấu hao TSCĐ cần phải được xem xét lại. Tiền lương của chủ DN tư nhân, tiền thưởng nếu các khoản lương, thưởng là khá lớn. Chi phí và thu nhập bất thường không được tính đến theo phương pháp này. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền) 3.2.4 Chiết khấu dòng tiền thuần. Chỉ tiêu 1 2 3 4 5 Giá trị cuối cùng 100 120 110 130 120 2. Tổng CP bằng tiền 60 65 60 60 70 3. Khấu hao 10 10 12 12 10 5 5 4 4 4 25 40 34 54 36 1. Doanh thu 4. Lãi vay 5. Thu nhập chịu thuế 6.25 10 8.5 13.5 9 7. Lợi nhuận thuần 18.75 30 25.5 40.5 27 8. Dòng tiền vào1 41 6. Thuế TNDN (25%) 33.75 45 41.5 56.5 9. Đầu tư vào TSCĐ 8 0 6 12 0 10. Chênh lệch VLĐ 6 5 5 0 10 19.75 40 30.5 44.5 31 310 12. Thừa số hiện tại hóa (10%) 0.9091 0.8264 0.7513 0.6830 0.6209 0.6209 13. Giá trị hiện tại 17.954 5 33.0579 22.9151 30.3941 19.248 6 192.486 11. Dòng tiền thuần 14. Giá trị hiện tại của dòng tiền (Giá trị DN)-VT 15. Nợ 16. Giá trị VCSH – V0 316.055768 10.4 305.655768 66 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.2 Phương pháp chiết khấu dòng tiền) • Dòng tiền vào = Lợi nhuận thuần + Khấu hao + Lãi vay (1-t) • Dòng tiền thuần = Dòng tiền vào – Đầu tư vào TSCĐ – Tăng vốn lưu động. • Vốn lưu động = Tiền mặt + Khoản phải thu + Tồn kho – Khoản phải trả. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp Goodwill) 3.3.1 Cơ sở lý luận: DN A và B đều có một lượng vốn đầu tư là 10 tỷ đồng cho cùng một lĩnh vực đầu tư. Tỷ suất lợi nhuận/vốn của A là 10% và của B là 15%. => DN B có vị trí kinh doanh tốt hơn, chất lượng sản phẩm cao hơn, trình độ quản lý giỏi hơn… => định giá dựa trên các yếu tố vô hình còn được gọi là phương pháp Goodwill. 67 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp Goodwill) 3.3.2 Phương pháp xác định (trên cơ sở thu nhập thặng dư): V0 = ANC + GW Trong đó: ANC: Giá trị tài sản thuần. GW: Giá trị tài sản vô hình, lợi thế thương mại. B  rA t GW   t (1  i)t Bt: Lợi nhuận năm t At: Giá trị TS đưa vào kinh doanh. r: tỷ suất sinh lợi “bình thường” của TS đưa vào kinh doanh. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp Goodwill) Các phương pháp kết hợp tham số theo mô hình Goodwill: Phương pháp r Bt At UEC WACC Lợi nhuận sau Tổng giá trị tài sản thuế trước lãi (nợ và VCSH) vay Anglo Saxons ke Lợi thuần CPNE (vốn thường xuyên cần thiết cho kinh doanh) Chi phí sử dụng vốn bình quân tính riêng cho các nguồn tài trợ trung và dài hạn Lợi nhuận sau thuế trước lãi vay trung và dài hạn nhuận Giá trị tài sản thuần được đánh giá lại Vốn thường xuyên được tài trợ bằng các nguồn ổn điịnh (trung và dài hạn) 68 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp Goodwill) Phương pháp kết hợp thực tế: + r: tỷ suất lợi nhuận trung bình hoặc 1/PE của các doanh nghiệp cùng nhóm ngành. + At: đánh giá lại theo giá thị trường như phương pháp tài sản thuần. + i: lãi suất trái phiếu chính phủ + tỷ lệ % bù đắp rủi ro + B: lợi nhuận sau thuế và lãi vay. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp Goodwill) Ví dụ: Số liệu của công ty Sơn Nam: Giá trị tài sản thuần của Sơn Nam được đánh giá là 100 tỷ đồng. Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn của 3 năm gần nhất là 20 tỷ, dự báo lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm trong 5 năm tới. Tỷ lệ chia cổ tức: 40% lợi nhuận thuần. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các DN cùng nhóm, ngành: 13%. Lãi suất trái phiếu chính phủ: 12%/năm, phần bù đắp rủi ro là 3%. Yêu cầu: xác định giá trị DN theo phương pháp Goodwill 69 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp Goodwill) Giá trị Goodwill của Sơn Nam: ST T Ký hiệu 0 1 Lợi nhuận thuần: tăng 1 10% Bt 20.00 22.00 24.20 26.62 29.28 32.21 Giá trị TS thuần: tăng 2 6%/năm At 100.0 106.0 112.36 119.10 126.25 133.82 RAt 13.00 13.78 14.61 15.48 16.41 17.40 Lợi nhuận do Goodwill 4 mang lại B-rAt 7.00 8.22 9.59 11.14 12.87 14.81 5 Thừa số HT hóa (15%) 1/(1+it) t 0.87 0.76 0.66 0.57 0.50 7.15 7.25 7.32 7.36 7.41 Chỉ tiêu Lợi nhuận bình thường 3 của TS (13%) Giá trị hiện tại của LN 6 từ GW 36.45 7 Giá trị DN (V0) 136.4 5 2 3 4 5 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp định giá dựa vào PE) 3.3.1 Điều kiện áp dụng: thị trường chứng khoán là thị trường hoàn hảo: - Có vô số người mua và người bán. - Các loại chứng khoán có thể được thay thế cho nhau. - Chứng khoán và thông tin được lưu thông tự do. - Nhà đầu tư có thể mua và bán bất kỳ lúc nào. - Mọi thành viên tham gia thị trường đều nắm được các điều kiện giao dịch mua bán. 70 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp định giá dựa vào PE) 3.3.2 Công thức xác định: GTDN = Lợi nhuận dự kiến đạt được x PE Giá trị PE được xác định theo các phương pháp sau: + PE được tính căn cứ số liệu quá khứ. + Nếu DN được định giá là một DN lớn, PE sẽ được công bố thường xuyên trên thị trường. + PE trung bình của các DN cùng nhóm ngành. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp định giá dựa vào PE) Ví dụ: Lợi nhuận thuần trung bình hàng năm trong quá khứ của DN X là 200.000 USD. DN X có 100.000 cổ phần. Giá bán cổ phần trên thị trường ở thời điểm hiện hành là 60 USD. Giả sử trong tương lai, DN này DN này sẽ đạt được lợi nhuận thuần bình quân hàng năm là 220.000 USD. Nếu giá bán cổ phần là 90USD. Cho biết mức giá này như thế nào so với giá trị thực của cổ phiếu? Theo số liệu phát sinh quá khứ, lợi nhuận/cổ phiếu là 2 USD => PE = 30. GTDN = 220.000 x 30 = 6.600.000 USD. => Giá trị thực/cổ phiếu = 6.600.000/100.000 = 66 USD => Giá bán 90 USD là quá cao so với giá trị thực. 71 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.3 Phương pháp định giá dựa vào PE) Có thể kết hợp phương pháp so sánh tương đối. Ví dụ: đánh giá DN X bằng cách so sánh với DN A, B, C. CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) - Bảng 1: Năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Giá thuê hiện hành trên thị trường 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 Giá thuê theo hợp đồng 20 20 20 20 20 20 20 20 20 20 Khoản tiền tiết kiệm 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 => Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: 20.96 triệu 72 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) • Bảng 2: Năm Giá thuê hiện hành trên thị trường Năm Giá thuê hiện hành trên thị trường 1 10 11 10 2 10 12 10 3 10 13 10 4 10 14 10 5 10 15 10 6 10 16 10 7 10 17 10 8 10 18 10 9 10 19 10 10 10 20 10 CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DN (3.1 Phương pháp giá trị tài sản thuần) Bảng 3: Tài sản Số tiền A. TSLĐ & đầu tư ngắn hạn 1. Tiền 2. Chứng khoán ngắn hạn. 3. Khoản phải thu. ($40.00) 4. Hàng tồn kho ($30.00) B. TSCĐ & đầu tư dài hạn 1. Giá trị còn lại của TSCĐ. $150.00 2. TSCĐ đi thuê tài chính. $20.96 3. Đầu tư CK vào cty B (2200 cổ phiếu). $11.00 4. Góp vốn liên doanh. $20.00 5. TSCĐ cho thuê tài chính Tổng tài sản tăng (giảm) ($131.30) $0.66 73 [...]... một giá trị chủ quan đối với một người nào đó đang nắm quyền sở hữu và sử dụng tài sản Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 23 I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá 4 Thẩm định giá: Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản. .. như quyền chọn Mô hình định giá quyền chọn Điểm hoà vốn Giá thực hiện Quyền chọn bán Quyền chọn mua Điểm hoà vốn 15 Mô hình định giá quyền chọn • Phân loại mô hình định giá quyền chọn: - Tài sản được định giá là tài sản thực hay là tài sản tài chính - Tài sản được định giá có được mua bán trên thị trường hay không? • Ứng dụng và hạn chế: Ứng dụng: - Đựơc sử dụng đối với tài sản tài chính, các loại chứng... I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá • Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài sản là một nguồn lực: (a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá • Phân loại tài sản: - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và tài sản lưu động - Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hình và tài. .. mua bán tài sản trên thị trường 29 V Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan 1 Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá: • Định giá TS nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu tài sản • Định giá TS nhằm mục đích tài chính và tín dụng • Định giá TS nhằm mục đích xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng • Định giá TS... định và tài sản lưu động - Theo hình thái biểu hiện: tài sản vô hình và tài sản hữu hình - Theo khả năng di dời: động sản và bất động sản - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân 21 I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá 1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ): - TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên:... ích của tài sản, quyền được hưởng lợi ích mà tài sản mang lại • Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay… I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá 3 Giá trị: Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một thời điểm nhất định Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có... nghĩa: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể 3 Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận có thể không phải là giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là hiệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp và không có sự đóng góp của bộ phận đó trong tài sản 33 V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU • Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của... Khái niệm: Giá trị của 1 tài sản được rút ra từ mức giá của 1 hoặc 1 vài tài sản được so sánh với điều kiện các tài sản này phải có những nét tương đồng với nhau như thu nhập, dòng tiền, giá trị sổ sách hay doanh thu Ví dụ: Định giá dựa trên việc so sánh PE (giá/ thu nhập), giá/ giá sổ sách và giá/ doanh thu Ngoài ra, giá/ dòng tiền, giá/ cổ tức 11 Phương pháp so sánh tương đương 2 Giả thuyết: a Giá thị... lại sẽ khác nhau => giá trị tài sản mang lại cũng sẽ khác nhau • Tính khách quan: khi giao dịch mua bán, trao đổi tài sản được thực hiện, giá trị tài sản trở nên khách quan 24 II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có thể được xem xét từ 02 góc độ: • Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan của mỗi người về giá trị tài sản Phương pháp định giá điển hình là:... với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó c Các tài sản khác gắn liền với đất đai d Các tài sản khác do pháp luật qui định 2 Động sản là những tài sản không phải BĐS 22 I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm định giá 2 Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt • Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản • Quyền sử dụng: quyền ... Quyền chọn mua Điểm hồ vốn 15 Mơ hình định giá quyền chọn • Phân loại mơ hình định giá quyền chọn: - Tài sản định giá tài sản thực tài sản tài - Tài sản định giá có mua bán thị trường hay khơng?... thuật Định giá vừa mang tính định lượng, vừa mang tính định tính • Vấn đề 2: Định giá mang tính khách quan mơ hình định giá mang tính định lượng Kết cuối định giá xác định xác giá trị tài sản, ... chuyển: tài sản cố định tài sản lưu động - Theo hình thái biểu hiện: tài sản vơ hình tài sản hữu hình - Theo khả di dời: động sản bất động sản - Theo tính chất sở hữu: tài sản cơng cộng tài sản cá