bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản
Trang 1ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Th.S Hứa Thanh Xuân
Phần dành cho đơn vị
• Tài liệu tham khảo:
- Investment valuation- Tools and Techniques
for Dertermining the Value of any Asset; Aswath
Damodaran.
- Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị
doanh nghiệp; TS Nguyễn Minh Hoàng; NXB
Thống kê, 2006.
- Bất cứ tài liệu nào liên quan đến công tác định
giá.
• Hình thức đánh giá: 30% điểm bài tập hoặc báo
cáo nhóm, 70% điểm thi kết thúc môn.
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
Trang 2NỘI DUNG MÔN HỌC
• Chương 1: Triết lý cơ bản của việc định giá
• Chương 2: Tổng quát về các phương pháp
• Chương 6: Cơ sở lý thuyết của các phương
pháp xác định giá trị doanh nghiệp.
Chương 1: GIỚI THIỆU CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ
• Bất kỳ tài sản nào đều có giá trị của nó
Nguyên tắc đầu tư: hiểu rõ giá trị và
nguồn hình thành giá trị của tài sản.
• Nội dung chương: trình bày triết lý cơ
bản và tổng quát về công tác định giá
Trang 3TRIẾT LÝ CƠ BẢN CỦA VIỆC ĐỊNH
GIÁ
• Quan điểm cũ: định giá dựa vào việc một
nhà đầu tư nào đó đồng ý mua tài sản ở
một mức giá xác định.
• Quan điểm mới: hầu hết các loại tài sản
tài chính đều mang lại dòng tiền ròng.
=> định giá phải phản ánh được dòng tiền
do tài sản đó tạo ra.
NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ
• V ấn đề 1: Định giá là công việc vừa mang tính
khoa học, vừa mang tính nghệ thuật.
Định giá vừa mang tính định lượng, vừa mang tính
định tính
• V ấn đề 2: Định giá sẽ mang tính khách quan nếu
mô hình định giá mang tính định lượng.
Kết quả cuối cùng của định giá là xác định chính xác
giá trị tài sản, nên việc đưa các số liệu vào mô hình
phải đảm bảo chính xác, khách quan, ít sai lệch
Trang 4• V ấn đề 3: Nếu muốn quá trình định giá được chuẩn bị
thật hoàn thiện và khoa học thì sẽ tốn rất nhiều thời
gian và chi phí, hoặc thậm chí sẽ không thể thực hiện
được.
Vì bất kỳ mô hình nào cũng cần phải có các dữ kiện,
thông tin cần thiết (thông tin về chính loại tài sản đó nói
riêng và thị trường nói chung), mà nội dung các thông tin
này thì có thể thay đổi liên tục
• V ấn đề 4: Giá trị tài sản được ước tính sẽ chính xác
nếu mô hình định giá là phù hợp?
Bất kỳ kết quả định giá nào đều đi kèm với khả năng sai
số Mức độ sai số phụ thuộc vào chính loại tài sản cần
Mô hình càng phức tạp, kết quả càng chính xác, tuy
nhiên cần lưu ý đến các nguyên tắc sau khi lựa chọn mô
hình:
- Không nên sử dụng quá nhiều dữ liệu trong mô hình
nếu không thực sự cần thiết
- Cần có sự cân bằng giữa mức độ chi tiết của mô hình
với chi phí cho việc định giá
- Mô hình không làm công việc định giá, mà chính các
TĐV làm điều này
NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)
Trang 5• V ấn đề 6: Sự cần thiết của định giá phải đi kèm giả
thuyết là thị trường không hiệu quả
Nếu thị trường hiệu quả, giá cả chính là giá trị tốt nhất
của tài sản => không cần phải thực hiện công việc định
giá
• V ấn đề 7: Kết quả cuối cùng của định giá là điều
quan trọng; qui trình định giá thì không quan trọng.
=> Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục
tiêu tìm ra kết quả ước lượng chính xác
=> Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục
tiêu giúp TĐV xác định các yếu tố này thực sự ảnh
hưởng đến giá trị TS
NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ
CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)
Câu hỏi ôn tập
1 Giá trị của 1 tài sản dựa trên:
a Giá trị hiện tại của các dòng tiền tạo ra bởi tài sản đó.
b Là giá trị được gán ghép bởi các nhà đầu tư.
c Xác định bởi cung và cầu.
d Thường dựa trên sự ước lượng của 1 chủ thể nào
đó,chịu ảnh hưởng bởi cảm tính của các chuyên gia.
e Tất cả các câu trên đều đúng
2 Giá trị của 1 cổ phiếu được định giá là $15 Giá thị
trường là $25 Sự khác biệt này được giải thích bởi:
a Thị trường không hiệu quả, nên cổ phiếu này được
bán quá cao.
b Là do sự lựa chọn mô hình không phù hợp.
c Sai số khi thu thập dữ liệu tính toán.
d Cả a, b, c đều đúng
Trang 63 Giá trị của một tài sản:
a Giá trị hiện tại của các dòng tiền mà tài sản
đó mang lại trong tương lai.
b Chịu ảnh hưởng bởi ý kiến của các nhà đầu
tư.
c Chịu ảnh hưởng cung và cầu trên thị trường.
d Chỉ là giá trị ước tính, có thể có sự khác biệt
về kết quả giữa các TĐV.
e Các câu trên đều đúng.
Câu hỏi ôn tập
Trang 7Phương pháp chiết khấu dịng tiền
dịng tiền:
Giá trị của bất kỳ tài sản nào cũng sẽ là giá
trị hiện tại của dịng tiền mà tài sản đĩ tạo ra
trong tương lai.
2 Cơng thức cơ bản của phương pháp CKDT
t
t
) r 1 (
CF
trị Giá
3 Phân loại phương pháp CKDT:
a Định giá trị vốn cổ phần.
b Định giá doanh nghiệp
c Giá trị hiện tại điều chỉnh
=>Dịng ti ền dùng để chiết khấu và mức
chiết khấu cũng sẽ khác nhau đối
với mỗi mơ hình
Phương pháp chiết khấu dịng tiền
Trang 81 t
t
e) k 1 (
CSH của
CF hữu
sởõ chủ vốn của
trị
Giá
b Định giá trị cho tồn doanh nghiệp
c Phương pháp APV
Giá trị của DN = Giá trị của DN 100%
vốn CSH + PV của lợi ích của thuế + CP
t
) WACC 1
(
t
DN với
đối CF DN
của trị
Giá
Trang 9Ví dụ minh hoạ
1.603,008 1.603,008
Giá trị các năm sau đó
883,49 800
83,49 5
116,2 40
76,2 4
108 40
68 3
100 40
60 2
90 40
50 1
CF cho DN Lãi sau thuế
CF cho vốn CSH Năm
Yêu cầu: Xác định giá trị vốn chủ sở hữu và tính giá trị
doanh nghiệp biết rằng chi phí sử dụng vốn CSH là
13.625% và chi phí sử dụng nợ là 10%, thuế suất thuế
TNDN là 50%
Mô hình tổng dòng tiền và dòng tiền
thặng dư.
Mô hình chiết khấu dòng tiền thông thường định
giá của một tài sản bằng cách ước lượng giá trị
hiện tại của tất cả dòng tiền được tạo ra bởi tài
sản đó bằng hệ số chiết khấu hợp lý
Mô hình thu nhập thặng dư (dòng tiền thặng dư):
chỉ có những dòng tiền vượt mức sinh lợi tối
thiểu mới đựơc xem như tạo ra giá trị, và giá trị
hiện tại của những dòng tiền này sẽ được cộng
vào tài sản được đầu tư để ước tính giá trị
Trang 10Ví dụ
• Gi ả sử 1 tài sản trị giá 100 triệu USD và được mong đợi
tạo ra dòng tiền sau thuế là vĩnh viễn mỗi năm 12 triệu
USD Giả đinh rằng chi phí sử dụng vốn đối với tài sản
này là 10%
• Theo phương pháp tổng dòng tiền:
Giá trị của TS = $12 triệu / 0.1 = $120 triệu
• Theo mô hình thu nh ập thặng dư:
TN thặng dư = Dòng tiền tạo ra – CP sử dụng vốn x Vốn đầu
a Công ty đang trong giai đoạn lỗ: thu nhập và dòng tiền có thể là số
âm => giá trị âm.
b Doanh nghiệp có hoạt động mang tính chu kỳ: thu nhập và dòng tiền
không ổn định, sẽ tăng trong giai đoạn phát triển và giảm trong giai
đoạn khủng hoảng
Giải pháp: làm phẳng dòng tiền trước khi thực hiện định giá.
c Doanh nghiệp có những tài sản dôi dư hoặc tài sản sử dụng chưa tối
ưu => làm giảm giá trị ước tính.
Giải pháp: định giá tài sản này một cách riêng biệt
d Các bằng sáng chế, quyền sở hữu trí tuệ.
Giải pháp: định giá các loại tài sản này theo giá thị trường hoặc theo
mô hình định giá quyền chọn.
e Có sự thay đổi trong cấu trúc các DN: các DN này thường bán một
số tài sản, mua một số tài sản, thay đổi cấu trúc vốn và chính sách
cổ tức => ước tính lại dòng tiền, hệ số chiết khấu sau mỗi lần thay
đổi
f DN tư nhân: vấn đề lớn nhất là xác định hệ số chiết khấu tương ứng
Trang 11PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TƯƠNG ĐỐI
1 Khái niệm.
2 Giả thuyết
3 Phân loại mô hình so sánh tương đối.
4 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp
so sánh tương đối
Phương pháp so sánh tương đương
tế
1 Khái niệm:
Giá trị của 1 tài sản được rút ra từ mức giá của 1 hoặc
1 vài tài sản được so sánh với điều kiện các tài sản
này phải có những nét tương đồng với nhau như thu
nhập, dòng tiền, giá trị sổ sách hay doanh thu
Ví dụ: Định giá dựa trên việc so sánh PE (giá/thu
nhập), giá/ giá sổ sách và giá/doanh thu Ngoài ra,
giá/dòng tiền, giá/ cổ tức
Trang 12Phương pháp so sánh tương đương
Phân loại mô hình so sánh tương đối
1 So sánh dựa trên các chỉ số cơ bản hay so sánh giá
trị tổng quát:
a So sánh dựa trên các chỉ số căn bản: theo phương
pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị của TS phụ thuộc vào
tốc độ tăng trưởng của thu nhập, của dòng tiền, tỷ lệ chi
trả cổ tức và rủi ro Thực hiện phương pháp này, TĐV
sẽ tiến hành so sánh các chỉ tiêu này giữa các tài sản
với nhau, sau đó, áp dụng phương pháp chiết khấu
dòng tiền sẽ xác định giá trị tài sản cần định giá
Ưu điểm: cho thấy mối quan hệ giữa các giá trị và các
đặc điểm của doanh nghiệp, và cho phép chúng ta tra
cứu giá trị thay đổi như thế nào khi các đặc điểm này
thayđổi
Trang 13b So sánh giá trị tổng quát:
Thực hiện theo phương pháp này, TĐV sẽ xác
định các điểm tương đồng và khác biệt giữa tài
sản cần định giá với các tài sản khác (so sánh
theo chiều ngang), hoặc với chính loại tài sản
đó trong quá khứ (so sánh theo chiều dọc).
Tuy nhiên, việc xác định điểm khác biệt và
tương đồng giữa các loại tài sản ảnh hưởng
bởi chủ quan của TĐV, vì vậy đòi hỏi TĐV phải
có nhiều kinh nghiệm
Phân loại mô hình so sánh tương đối
2 So sánh theo chiều ngang và so sánh theo chiều
dọc:
So sánh theo chiều ngang: so sánh đặc điểm của
doanh nghiệp cần định giá với các doanh nghiệp khác
cùng nhóm ngành Ví dụ: so sánh tỷ số giá trên thu
nhập của một công ty phần mềm với tỷ số giá trên thu
nhập của các công ty phần mềm khác
So sánh theo chiều dọc: so sánh đặc điểm của
doanh nghiệp đó ở các mốc thời gian khác nhau
Ví dụ: năm 2006, tốc độ phát triển dòng tiền là 106%,
giá trị của doanh nghiệp lúc đó là 1.1 tỷ Năm 2009,
nếu tốc độ phát triển của dòng tiền là 110%, thì giá trị
Phân loại mô hình so sánh tương đối
Trang 14Ưu điểm và hạn chế của PP so sánh
tương đối
• Ưu điểm: đơn giản, dễ tiến hành, đặc biệt trong
trường hợp có nhiều tài sản tương đồng được tham
gia mua bán, traođổi trên thị trường
• Nhược điểm:
1 Trong trường hợp đặc biệt, không xác định được
các doanh nghiệp so sánh, hoặc doanh nghiệp cần
định giá tạo ra doanh thu thấp, không có doanh thu,
hay thu nhập âm chẳng hạn, áp dụng phương pháp
này làđiều không dễ
2 Việc lựa chọn các tài sản so sánh, xác định điểm
tương đồng và khác biệt tuỳ vào chủ quan của người
10.6 Software Publishing
37.8 Oracle
30 Novell
27.4 Microsoft
24.1 Lotus Development
18 Computer Associaté
32.8 Broderbund
20.4 Autodesk
23.2 Adobe systems
P/E Doanh nghiệp
Nếu loại 2 DN có PE thấp nhất ra khỏi nhóm so sánh => PE trung bình 27.
Trang 15Phương pháp định giá quyền chọn
• Phương pháp định giá quyền chọn áp dung
trong trường hợp dòng tiền là kết quả của các
sự kiện không chắc chắn sẽ xảy ra, tương tự
như các quyền chọn
• Chẳng hạn, giá trị của tài sản vượt quá giá trị
ban đầu trong quyền chọn mua, hoặc ít hơn
giá trị ban đầu đối với quyền chọn bán Vì vậy,
mô hình định giá này được áp dụng đối với các
loại tài sản có tính chất tương tự như quyền
chọn.
Quyền chọn bán
Giá thực hiện Điểm hoà vốn
Điểm hoà vốn Quyền chọn mua
Trang 16• Phân lo ại mô hình định giá quyền chọn:
- Tài sản được định giá là tài sản thực hay là tài sản tài chính.
- Tài sản được định giá có được mua bán trên thị trường hay
không?
• Ứng dụng và hạn chế:
Ứng dụng:
- Đựơc sử dụng đối với tài sản tài chính, các loại chứng khoán.
- Hoặc đối với các loại tài sản có những điểm tương đồng với
quyền chọn
Hạn chế:
- Khó thực hiện đối với các loại tài sản không được mua bán
trên thị trường.
- Các yếu tố trong mô hình định giá quyền chọn phải được giả
định là không thay đổi => đây là điều không thực tế.
• Dòng tiền ròng vs thu nhập ròng ?
• Hệ số chiết khấu r ?
• Mối quan hệ giữa giá trị hiện tại (PV) và
giá trị tương lai (FV)?
• Công thức định giá cổ phiếu?
• Công thức định giá trái phiếu?
Phần tham khảo
Trang 17Phần tham khảo
Công thức tính giá trị hiện tại (PV), giá trị tương lai (FV):
- Lãi được tính mỗi năm 1 lần:
Định giá trái phiếu:
- Trái phiếu có kỳ hạn được hưởng lãi định kỳ:
n
)k1(
MVV
MV )
m / k 1 (
m /
) m / k 1 (
m / )
m / k
Trang 181 Một nhà đầu tư dự định đầu tư vào trái phiếu vĩnh cửu Với
trái phiếu này, mỗi năm người này sẽ tiền lãi là $50, với tỷ
suất lợi nhuận mà người này kỳ vọng là 12%, hãy xác định
giá trị trái phiếu?
2 Anh Thành dự định đầu tư vào trái phiếu chính phủ với thông
Giá trái phiếu sẽ là bao nhiêu nếu:
a Được định giá vào ngày 21/10/2008
b Được định giá vào ngày 12/05/2011
Biết rằng lãi được tính mỗi năm 1 lần và tỷ suất lợi nhuận nhà
đầu tư yêu cầu là 12%
Phần tham khảo
3 Giả sử, NH Đầu tư và phát triển Việt Nam phát hành
trái phiếu không trả lãi định kỳ, có thời hạn là 10 năm
và mệnh giá là $1000 Nếu tỷ suất lợi nhuận mà nhà
đầu tư kỳ vọng là 10%, vậy trái phiếu này nên được
bán với giá bao nhiêu?
4 Trái phiếu do tập đoàn dầu khí phát hành có mệnh giá
$1000, kỳ hạn 12 năm, trả lãi bán niên với lãi suất
10% Vậy trái phiếu này được bán với giá bao nhiêu
nếu nhà đầu tư kỳ vọng mức tỷ suất lợi nhuận là 14%
khiđầu tư vào trái phiếu này?
Phần tham khảo
Trang 19Định giá cổ phiếu:
• Mô hình chi ết khấu cổ tức:
+ Cổ tức cố định:
g k
D g
k
) g 1 ( D V
e e
1 0
D
V 0
• Định giá cổ phiếu theo tỷ số PE:
V = (Lợi nhuận kỳ vọng) x PE bình quân của ngành
công ty nàyđược kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6%
mãi mãi trong tương lai Vậy giá cổ phiếu là bao
nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là
14%?
công ty nàyđược kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6%
trong 5 năm đầu, sau đó tốc độ tăng trưởng của cổ
tức chỉ còn 5% mãi mãi Vậy giá cổ phiếu là bao
nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là
14%?
3 Công ty A kỳ vọng lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu là $3
trong năm tới và tỷ số PE bình quân ngành là 15
Vậy giá cổ phiếu sẽ là bao nhiêu?
Phần tham khảo
Trang 20CHƯƠNG 3: KHÁI NIỆM CƠ BẢN
TRONG ĐỊNH GIÁ
• NỘI DUNG CHƯƠNG:
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm
định giá.
• Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
• Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí.
• Giá trị thị trường và phi thị trường.
• Các y ếu tố ảnh hưởng giá trị TS.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1 Tài sản:
• Theo từ điển Tiếng Việt:
Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có
giá trị đối với chủ sở hữu.
• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:
Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm
soát, là kết quả của những hoạt động trong
quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế
trong tương lai có thể được dự kiến trước
một cách hợp lý
Trang 21• Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài
sản là một nguồn lực:
(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và
(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong
tương lai cho doanh nghiệp.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
• Phân loại tài sản:
- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố
Trang 221.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ):
- TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh
nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn
kho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư
ngắn hạn
- TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như:
+ Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị
+ Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền …
Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ
không?
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
1.2 Động sản và bất động sản (BĐS):
Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95:
1 Bất động sản: là các tài sản không di dời được:
a Đất đai.
b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây
dựng đó.
c Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d Các tài sản khác do pháp luật qui định.
2 Động sản là những tài sản không phải BĐS.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
Trang 232 Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt.
• Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ,
quản lý tài sản.
• Quyền sử dụng: quyền khai thác những công
dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng
lợi ích mà tài sản mang lại.
• Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự
sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay…
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
3 Giá trị:
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
(IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số
tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một
thời điểm nhất định.
Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị
chủ quan đối với một người nào đó đang nắm
quyền sở hữu và sử dụng tài sản.
Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những
lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
Trang 244 Thẩm định giá:
Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày
08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá
hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định
theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ
quốc tế
Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ
tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang
lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định
I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và
thẩm định giá.
II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
1 Ý nghĩa của giá trị:
Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng
với các cá nhân khác nhau sẽ có mục
đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài
sản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài
sản mang lại cũng sẽ khác nhau.
• Tính khách quan: khi giao dịch mua
bán, trao đổi tài sản được thực hiện,
giá trị tài sản trở nên khách quan
Trang 25Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có
thể được xem xét từ 02 góc độ:
• Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan
của mỗi người về giá trị tài sản Phương pháp
định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định
giá quyền chọn, chi phí thay thế…
• Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thị
trường về giá trị tài sản Phương pháp điển
điển hình là: phương pháp so sánh, phương
pháp PE…
II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
2 Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào
để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính:
• Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ
hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người Mức
độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn
• Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng
cao, giá trị TS càng lớn
• Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là
người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài
chính để thỏa mãn nhu cầu đó
• Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở
hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ
thể khác
II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị
Trang 26III Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
1 Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền về
những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ
thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Theo
IVSC, đây là thuật ngữ mang tính giả thiết,
chưa phát sinh trên thực tế.
2 Giá cả (price): theo IVSC, là số tiền được yêu
cầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho một
hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định
3 Chi phí (cost): theo IVSC, là số tiền cần có để
tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ.
So sánh giá trị, giá cả và chi phí:
- Chi phí: thể hiện yếu tố đầu vào của người mua
III Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí
Trang 27IV Giá trị thị trường và phi thị trường
1 Khái niệm thị trường:
Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường là
một môi trường, trong đó hàng hóa,
dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa
người bán và người mua thông qua cơ
chế giá.
`
2 Phân loại thị trường: Theo kinh tế học:
+ Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: là thị trường mà
người bán và người mua không có khả năng ảnh
hưởng đến sự thay đổi giá cả thị trường
+ Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường chỉ
tồn tại một nhà cung cấp duy nhất cho 1 loại sản
phẩm
+ Thị trường cạnh tranh: tồn tại nhiều nhà cung ứng
những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau,
cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình
+ Thị trường độc quyền nhóm: tồn tại một số lượng
nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
Trang 283 Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị
trường:
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
Q
P0
Q0
P0
SD
Cácđiểm cần lưu ý từ quan hệ cung cầu:
1 Với những tài sản có thị trường trao đổi thì giá trị của
chúng biểu hiện thông qua giá cả
2 Giá cả của hàng hóa tỷ lệ thuận với lượng cầu và tỷ
lệ nghịch với lượng cung
3 Giá trị tài sản được ươc tính có thể khác với giá cả
Trang 294 Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi
được ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người
bán sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình
tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu
biết và không bị ép buộc.
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
5 Giá trị phi thị trường:
Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của
một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố
chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa
vào khả năng có thể mua bán tài sản trên
thị trường.
IV Giá trị thị trường và phi thị trường
Trang 30V Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
tài sản
Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủ
quan và yếu tố khách quan
1 Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá:
tài sản
theo hợp đồng
Trang 31CHƯƠNG 4: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ
BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ.
I Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất (highest and best use).
II Nguyên tắc thay thế.
III Nguyên tắc ước tính các khoản thu
nhập trong tương lai.
Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài
sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho
phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản
Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau,
nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định
được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và
không khả thi về tài chính
Trang 32II NGUYÊN TẮC THAY THẾ
• Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá
trị của tài sản không vượt quá chi phí để có
một tài sản tương đương.
• Tài sản tương đương (tài sản thay thế): là tài
sản có thể có được bằng cách mua trên thị
trường hay bỏ tiền ra để xây dựng mới.
• Thực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm
được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
của các tài sản tương tự, gần với thời điểm
thẩm định, làm cơ sở để so sánh.
III NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC
KHOẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI
• Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản
được quyết định bởi các khoản thu nhập mà
tài sản đó mang lại trong tương lai.
• Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ sở hữu trong tương lai.
• Yêu cầu: TĐV phải ước tính được tất cả các
khoản thu nhập từ tài sản phát sinh trong
tương lai
Trang 33IV NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm
cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu.
Ví dụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán
với giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì
được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200
triệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ
2 Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị
tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ thể.
3 Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận
có thể không phải là giá trị toàn bộ tài sản,
nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là
hiệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp
và không có sự đóng góp của bộ phận đó
trong tài sản.
IV NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
Trang 34V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
• Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị
trường về giá trị tài sản
- Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả
là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá
trị hàng hóa
- Tuy nhiên, trong các thị trường khác, giá cả
có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị
thực Do đó, cần phân tích tác động của cung
cầu đến giá trị tài sản cần thẩm định.
• Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị
trường, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của
cung-cầu thị trường Do đó, TĐV cần đánh giá
được tác động của yếu tố này trong quá khứ
và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương
lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị
trường hay phi thị trường.
• Nguyên tắc cung cầu còn là cơ sở của các
nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay thế,
nguyên tắc ước tính thu nhập tương lai …
V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
Trang 353 Quyền của chủ thể đối với BĐS.
4 Đặc điểm của thị trường BĐS.
5 Phân loại thị trường BĐS.
II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
1 Đặc điểm chủ yếu của BĐS:
- C ố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể
- Tính b ền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền
vững cao, do đó:
+ Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh
đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần
+ Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi
thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS
+ Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với
chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS
để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý
Trang 36- Tính khác bi ệt: giữa các BĐS đều có sự khác
biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về
kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi
định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để
điều chỉnh giá cho hợp lý.
- Tính khan hi ếm: diện tích đất tự nhiên là có
giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường
có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng
đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:
+ Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của
nhà nước.
+ Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến
những ảnh hưởng của nó đến các công trình
khác.
+ Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh
hưởng nếu có những công trình khác ra đời.
I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)