1. Trang chủ
  2. » Kinh Tế - Quản Lý

bài giảng định giá tài sản

73 463 1

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

THÔNG TIN TÀI LIỆU

Thông tin cơ bản

Định dạng
Số trang 73
Dung lượng 4,33 MB

Nội dung

bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản bài giảng định giá tài sản

Trang 1

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Th.S Hứa Thanh Xuân

Phần dành cho đơn vị

• Tài liệu tham khảo:

- Investment valuation- Tools and Techniques

for Dertermining the Value of any Asset; Aswath

Damodaran.

- Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị

doanh nghiệp; TS Nguyễn Minh Hoàng; NXB

Thống kê, 2006.

- Bất cứ tài liệu nào liên quan đến công tác định

giá.

• Hình thức đánh giá: 30% điểm bài tập hoặc báo

cáo nhóm, 70% điểm thi kết thúc môn.

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Trang 2

NỘI DUNG MÔN HỌC

• Chương 1: Triết lý cơ bản của việc định giá

• Chương 2: Tổng quát về các phương pháp

• Chương 6: Cơ sở lý thuyết của các phương

pháp xác định giá trị doanh nghiệp.

Chương 1: GIỚI THIỆU CÔNG TÁC

ĐỊNH GIÁ

• Bất kỳ tài sản nào đều có giá trị của nó

Nguyên tắc đầu tư: hiểu rõ giá trị và

nguồn hình thành giá trị của tài sản.

• Nội dung chương: trình bày triết lý cơ

bản và tổng quát về công tác định giá

Trang 3

TRIẾT LÝ CƠ BẢN CỦA VIỆC ĐỊNH

GIÁ

• Quan điểm cũ: định giá dựa vào việc một

nhà đầu tư nào đó đồng ý mua tài sản ở

một mức giá xác định.

• Quan điểm mới: hầu hết các loại tài sản

tài chính đều mang lại dòng tiền ròng.

=> định giá phải phản ánh được dòng tiền

do tài sản đó tạo ra.

NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ

• V ấn đề 1: Định giá là công việc vừa mang tính

khoa học, vừa mang tính nghệ thuật.

Định giá vừa mang tính định lượng, vừa mang tính

định tính

• V ấn đề 2: Định giá sẽ mang tính khách quan nếu

mô hình định giá mang tính định lượng.

Kết quả cuối cùng của định giá là xác định chính xác

giá trị tài sản, nên việc đưa các số liệu vào mô hình

phải đảm bảo chính xác, khách quan, ít sai lệch

Trang 4

• V ấn đề 3: Nếu muốn quá trình định giá được chuẩn bị

thật hoàn thiện và khoa học thì sẽ tốn rất nhiều thời

gian và chi phí, hoặc thậm chí sẽ không thể thực hiện

được.

Vì bất kỳ mô hình nào cũng cần phải có các dữ kiện,

thông tin cần thiết (thông tin về chính loại tài sản đó nói

riêng và thị trường nói chung), mà nội dung các thông tin

này thì có thể thay đổi liên tục

• V ấn đề 4: Giá trị tài sản được ước tính sẽ chính xác

nếu mô hình định giá là phù hợp?

Bất kỳ kết quả định giá nào đều đi kèm với khả năng sai

số Mức độ sai số phụ thuộc vào chính loại tài sản cần

Mô hình càng phức tạp, kết quả càng chính xác, tuy

nhiên cần lưu ý đến các nguyên tắc sau khi lựa chọn mô

hình:

- Không nên sử dụng quá nhiều dữ liệu trong mô hình

nếu không thực sự cần thiết

- Cần có sự cân bằng giữa mức độ chi tiết của mô hình

với chi phí cho việc định giá

- Mô hình không làm công việc định giá, mà chính các

TĐV làm điều này

NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)

Trang 5

• V ấn đề 6: Sự cần thiết của định giá phải đi kèm giả

thuyết là thị trường không hiệu quả

Nếu thị trường hiệu quả, giá cả chính là giá trị tốt nhất

của tài sản => không cần phải thực hiện công việc định

giá

• V ấn đề 7: Kết quả cuối cùng của định giá là điều

quan trọng; qui trình định giá thì không quan trọng.

=> Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục

tiêu tìm ra kết quả ước lượng chính xác

=> Việc thực hiện qui trình định giá cũng là nhằm mục

tiêu giúp TĐV xác định các yếu tố này thực sự ảnh

hưởng đến giá trị TS

NHỮNG VẤN ĐỀ TỔNG QUÁT VỀ

CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ (tt)

Câu hỏi ôn tập

1 Giá trị của 1 tài sản dựa trên:

a Giá trị hiện tại của các dòng tiền tạo ra bởi tài sản đó.

b Là giá trị được gán ghép bởi các nhà đầu tư.

c Xác định bởi cung và cầu.

d Thường dựa trên sự ước lượng của 1 chủ thể nào

đó,chịu ảnh hưởng bởi cảm tính của các chuyên gia.

e Tất cả các câu trên đều đúng

2 Giá trị của 1 cổ phiếu được định giá là $15 Giá thị

trường là $25 Sự khác biệt này được giải thích bởi:

a Thị trường không hiệu quả, nên cổ phiếu này được

bán quá cao.

b Là do sự lựa chọn mô hình không phù hợp.

c Sai số khi thu thập dữ liệu tính toán.

d Cả a, b, c đều đúng

Trang 6

3 Giá trị của một tài sản:

a Giá trị hiện tại của các dòng tiền mà tài sản

đó mang lại trong tương lai.

b Chịu ảnh hưởng bởi ý kiến của các nhà đầu

tư.

c Chịu ảnh hưởng cung và cầu trên thị trường.

d Chỉ là giá trị ước tính, có thể có sự khác biệt

về kết quả giữa các TĐV.

e Các câu trên đều đúng.

Câu hỏi ôn tập

Trang 7

Phương pháp chiết khấu dịng tiền

dịng tiền:

Giá trị của bất kỳ tài sản nào cũng sẽ là giá

trị hiện tại của dịng tiền mà tài sản đĩ tạo ra

trong tương lai.

2 Cơng thức cơ bản của phương pháp CKDT

t

t

) r 1 (

CF

trị Giá

3 Phân loại phương pháp CKDT:

a Định giá trị vốn cổ phần.

b Định giá doanh nghiệp

c Giá trị hiện tại điều chỉnh

=>Dịng ti ền dùng để chiết khấu và mức

chiết khấu cũng sẽ khác nhau đối

với mỗi mơ hình

Phương pháp chiết khấu dịng tiền

Trang 8

1 t

t

e) k 1 (

CSH của

CF hữu

sởõ chủ vốn của

trị

Giá

b Định giá trị cho tồn doanh nghiệp

c Phương pháp APV

Giá trị của DN = Giá trị của DN 100%

vốn CSH + PV của lợi ích của thuế + CP

t

) WACC 1

(

t

DN với

đối CF DN

của trị

Giá

Trang 9

Ví dụ minh hoạ

1.603,008 1.603,008

Giá trị các năm sau đó

883,49 800

83,49 5

116,2 40

76,2 4

108 40

68 3

100 40

60 2

90 40

50 1

CF cho DN Lãi sau thuế

CF cho vốn CSH Năm

Yêu cầu: Xác định giá trị vốn chủ sở hữu và tính giá trị

doanh nghiệp biết rằng chi phí sử dụng vốn CSH là

13.625% và chi phí sử dụng nợ là 10%, thuế suất thuế

TNDN là 50%

Mô hình tổng dòng tiền và dòng tiền

thặng dư.

Mô hình chiết khấu dòng tiền thông thường định

giá của một tài sản bằng cách ước lượng giá trị

hiện tại của tất cả dòng tiền được tạo ra bởi tài

sản đó bằng hệ số chiết khấu hợp lý

Mô hình thu nhập thặng dư (dòng tiền thặng dư):

chỉ có những dòng tiền vượt mức sinh lợi tối

thiểu mới đựơc xem như tạo ra giá trị, và giá trị

hiện tại của những dòng tiền này sẽ được cộng

vào tài sản được đầu tư để ước tính giá trị

Trang 10

Ví dụ

• Gi ả sử 1 tài sản trị giá 100 triệu USD và được mong đợi

tạo ra dòng tiền sau thuế là vĩnh viễn mỗi năm 12 triệu

USD Giả đinh rằng chi phí sử dụng vốn đối với tài sản

này là 10%

• Theo phương pháp tổng dòng tiền:

Giá trị của TS = $12 triệu / 0.1 = $120 triệu

• Theo mô hình thu nh ập thặng dư:

TN thặng dư = Dòng tiền tạo ra – CP sử dụng vốn x Vốn đầu

a Công ty đang trong giai đoạn lỗ: thu nhập và dòng tiền có thể là số

âm => giá trị âm.

b Doanh nghiệp có hoạt động mang tính chu kỳ: thu nhập và dòng tiền

không ổn định, sẽ tăng trong giai đoạn phát triển và giảm trong giai

đoạn khủng hoảng

Giải pháp: làm phẳng dòng tiền trước khi thực hiện định giá.

c Doanh nghiệp có những tài sản dôi dư hoặc tài sản sử dụng chưa tối

ưu => làm giảm giá trị ước tính.

Giải pháp: định giá tài sản này một cách riêng biệt

d Các bằng sáng chế, quyền sở hữu trí tuệ.

Giải pháp: định giá các loại tài sản này theo giá thị trường hoặc theo

mô hình định giá quyền chọn.

e Có sự thay đổi trong cấu trúc các DN: các DN này thường bán một

số tài sản, mua một số tài sản, thay đổi cấu trúc vốn và chính sách

cổ tức => ước tính lại dòng tiền, hệ số chiết khấu sau mỗi lần thay

đổi

f DN tư nhân: vấn đề lớn nhất là xác định hệ số chiết khấu tương ứng

Trang 11

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TƯƠNG ĐỐI

1 Khái niệm.

2 Giả thuyết

3 Phân loại mô hình so sánh tương đối.

4 Ưu điểm và hạn chế của phương pháp

so sánh tương đối

Phương pháp so sánh tương đương

tế

1 Khái niệm:

Giá trị của 1 tài sản được rút ra từ mức giá của 1 hoặc

1 vài tài sản được so sánh với điều kiện các tài sản

này phải có những nét tương đồng với nhau như thu

nhập, dòng tiền, giá trị sổ sách hay doanh thu

Ví dụ: Định giá dựa trên việc so sánh PE (giá/thu

nhập), giá/ giá sổ sách và giá/doanh thu Ngoài ra,

giá/dòng tiền, giá/ cổ tức

Trang 12

Phương pháp so sánh tương đương

Phân loại mô hình so sánh tương đối

1 So sánh dựa trên các chỉ số cơ bản hay so sánh giá

trị tổng quát:

a So sánh dựa trên các chỉ số căn bản: theo phương

pháp chiết khấu dòng tiền, giá trị của TS phụ thuộc vào

tốc độ tăng trưởng của thu nhập, của dòng tiền, tỷ lệ chi

trả cổ tức và rủi ro Thực hiện phương pháp này, TĐV

sẽ tiến hành so sánh các chỉ tiêu này giữa các tài sản

với nhau, sau đó, áp dụng phương pháp chiết khấu

dòng tiền sẽ xác định giá trị tài sản cần định giá

Ưu điểm: cho thấy mối quan hệ giữa các giá trị và các

đặc điểm của doanh nghiệp, và cho phép chúng ta tra

cứu giá trị thay đổi như thế nào khi các đặc điểm này

thayđổi

Trang 13

b So sánh giá trị tổng quát:

Thực hiện theo phương pháp này, TĐV sẽ xác

định các điểm tương đồng và khác biệt giữa tài

sản cần định giá với các tài sản khác (so sánh

theo chiều ngang), hoặc với chính loại tài sản

đó trong quá khứ (so sánh theo chiều dọc).

Tuy nhiên, việc xác định điểm khác biệt và

tương đồng giữa các loại tài sản ảnh hưởng

bởi chủ quan của TĐV, vì vậy đòi hỏi TĐV phải

có nhiều kinh nghiệm

Phân loại mô hình so sánh tương đối

2 So sánh theo chiều ngang và so sánh theo chiều

dọc:

So sánh theo chiều ngang: so sánh đặc điểm của

doanh nghiệp cần định giá với các doanh nghiệp khác

cùng nhóm ngành Ví dụ: so sánh tỷ số giá trên thu

nhập của một công ty phần mềm với tỷ số giá trên thu

nhập của các công ty phần mềm khác

So sánh theo chiều dọc: so sánh đặc điểm của

doanh nghiệp đó ở các mốc thời gian khác nhau

Ví dụ: năm 2006, tốc độ phát triển dòng tiền là 106%,

giá trị của doanh nghiệp lúc đó là 1.1 tỷ Năm 2009,

nếu tốc độ phát triển của dòng tiền là 110%, thì giá trị

Phân loại mô hình so sánh tương đối

Trang 14

Ưu điểm và hạn chế của PP so sánh

tương đối

Ưu điểm: đơn giản, dễ tiến hành, đặc biệt trong

trường hợp có nhiều tài sản tương đồng được tham

gia mua bán, traođổi trên thị trường

Nhược điểm:

1 Trong trường hợp đặc biệt, không xác định được

các doanh nghiệp so sánh, hoặc doanh nghiệp cần

định giá tạo ra doanh thu thấp, không có doanh thu,

hay thu nhập âm chẳng hạn, áp dụng phương pháp

này làđiều không dễ

2 Việc lựa chọn các tài sản so sánh, xác định điểm

tương đồng và khác biệt tuỳ vào chủ quan của người

10.6 Software Publishing

37.8 Oracle

30 Novell

27.4 Microsoft

24.1 Lotus Development

18 Computer Associaté

32.8 Broderbund

20.4 Autodesk

23.2 Adobe systems

P/E Doanh nghiệp

Nếu loại 2 DN có PE thấp nhất ra khỏi nhóm so sánh => PE trung bình 27.

Trang 15

Phương pháp định giá quyền chọn

• Phương pháp định giá quyền chọn áp dung

trong trường hợp dòng tiền là kết quả của các

sự kiện không chắc chắn sẽ xảy ra, tương tự

như các quyền chọn

• Chẳng hạn, giá trị của tài sản vượt quá giá trị

ban đầu trong quyền chọn mua, hoặc ít hơn

giá trị ban đầu đối với quyền chọn bán Vì vậy,

mô hình định giá này được áp dụng đối với các

loại tài sản có tính chất tương tự như quyền

chọn.

Quyền chọn bán

Giá thực hiện Điểm hoà vốn

Điểm hoà vốn Quyền chọn mua

Trang 16

• Phân lo ại mô hình định giá quyền chọn:

- Tài sản được định giá là tài sản thực hay là tài sản tài chính.

- Tài sản được định giá có được mua bán trên thị trường hay

không?

Ứng dụng và hạn chế:

Ứng dụng:

- Đựơc sử dụng đối với tài sản tài chính, các loại chứng khoán.

- Hoặc đối với các loại tài sản có những điểm tương đồng với

quyền chọn

Hạn chế:

- Khó thực hiện đối với các loại tài sản không được mua bán

trên thị trường.

- Các yếu tố trong mô hình định giá quyền chọn phải được giả

định là không thay đổi => đây là điều không thực tế.

• Dòng tiền ròng vs thu nhập ròng ?

• Hệ số chiết khấu r ?

• Mối quan hệ giữa giá trị hiện tại (PV) và

giá trị tương lai (FV)?

• Công thức định giá cổ phiếu?

• Công thức định giá trái phiếu?

Phần tham khảo

Trang 17

Phần tham khảo

Công thức tính giá trị hiện tại (PV), giá trị tương lai (FV):

- Lãi được tính mỗi năm 1 lần:

Định giá trái phiếu:

- Trái phiếu có kỳ hạn được hưởng lãi định kỳ:

n

)k1(

MVV

MV )

m / k 1 (

m /

) m / k 1 (

m / )

m / k

Trang 18

1 Một nhà đầu tư dự định đầu tư vào trái phiếu vĩnh cửu Với

trái phiếu này, mỗi năm người này sẽ tiền lãi là $50, với tỷ

suất lợi nhuận mà người này kỳ vọng là 12%, hãy xác định

giá trị trái phiếu?

2 Anh Thành dự định đầu tư vào trái phiếu chính phủ với thông

Giá trái phiếu sẽ là bao nhiêu nếu:

a Được định giá vào ngày 21/10/2008

b Được định giá vào ngày 12/05/2011

Biết rằng lãi được tính mỗi năm 1 lần và tỷ suất lợi nhuận nhà

đầu tư yêu cầu là 12%

Phần tham khảo

3 Giả sử, NH Đầu tư và phát triển Việt Nam phát hành

trái phiếu không trả lãi định kỳ, có thời hạn là 10 năm

và mệnh giá là $1000 Nếu tỷ suất lợi nhuận mà nhà

đầu tư kỳ vọng là 10%, vậy trái phiếu này nên được

bán với giá bao nhiêu?

4 Trái phiếu do tập đoàn dầu khí phát hành có mệnh giá

$1000, kỳ hạn 12 năm, trả lãi bán niên với lãi suất

10% Vậy trái phiếu này được bán với giá bao nhiêu

nếu nhà đầu tư kỳ vọng mức tỷ suất lợi nhuận là 14%

khiđầu tư vào trái phiếu này?

Phần tham khảo

Trang 19

Định giá cổ phiếu:

• Mô hình chi ết khấu cổ tức:

+ Cổ tức cố định:

g k

D g

k

) g 1 ( D V

e e

1 0

D

V  0

Định giá cổ phiếu theo tỷ số PE:

V = (Lợi nhuận kỳ vọng) x PE bình quân của ngành

công ty nàyđược kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6%

mãi mãi trong tương lai Vậy giá cổ phiếu là bao

nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là

14%?

công ty nàyđược kỳ vọng có tốc độ tăng trưởng 6%

trong 5 năm đầu, sau đó tốc độ tăng trưởng của cổ

tức chỉ còn 5% mãi mãi Vậy giá cổ phiếu là bao

nhiêu nếu tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nhà đầu tư là

14%?

3 Công ty A kỳ vọng lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu là $3

trong năm tới và tỷ số PE bình quân ngành là 15

Vậy giá cổ phiếu sẽ là bao nhiêu?

Phần tham khảo

Trang 20

CHƯƠNG 3: KHÁI NIỆM CƠ BẢN

TRONG ĐỊNH GIÁ

NỘI DUNG CHƯƠNG:

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và thẩm

định giá.

Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí.

Giá trị thị trường và phi thị trường.

Các y ếu tố ảnh hưởng giá trị TS.

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

1 Tài sản:

• Theo từ điển Tiếng Việt:

Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có

giá trị đối với chủ sở hữu.

• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế:

Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm

soát, là kết quả của những hoạt động trong

quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế

trong tương lai có thể được dự kiến trước

một cách hợp lý

Trang 21

• Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam: Tài

sản là một nguồn lực:

(a) Doanh nghiệp kiểm soát được; và

(b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong

tương lai cho doanh nghiệp.

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

• Phân loại tài sản:

- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố

Trang 22

1.1 Tài sản cố định (TSCĐ) và tài sản lưu động (TSLĐ):

- TSLĐ: là loại tài sản không sử dụng lâu dài trong doanh

nghiệp hoặc được luân chuyển thường xuyên: hàng tồn

kho, nợ phải trả, tiền mặt tại quỹ, tiền gởi ngân hàng, đầu tư

ngắn hạn

- TSCĐ: là TS được sử dụng với thời gian dài hơn, như:

+ Bất động sản, nhà xưởng, trang thiết bị

+ Đầu tư dài hạn, bằng phát minh, sáng chế, tác quyền …

Câu hỏi: Có trường hợp nào BĐS được xem như TSLĐ

không?

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

1.2 Động sản và bất động sản (BĐS):

Theo điều 182, Bộ luật dân sự Việt Nam, năm 95:

1 Bất động sản: là các tài sản không di dời được:

a Đất đai.

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể

cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây

dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d Các tài sản khác do pháp luật qui định.

2 Động sản là những tài sản không phải BĐS.

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

Trang 23

2 Quyền sở hữu: Bao gồm quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng và quyền định đoạt.

• Quyền chiếm hữu: là quyền được nắm giữ,

quản lý tài sản.

• Quyền sử dụng: quyền khai thác những công

dụng hữu ích của tài sản, quyền được hưởng

lợi ích mà tài sản mang lại.

• Quyền định đoạt: quyền được chuyển giao sự

sở hữu, trao đổi, biếu, tặng, cho, cho vay…

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

3 Giá trị:

Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

(IVSC): giá trị (value) được định nghĩa là số

tiền ước tính của hàng hóa và dịch vụ tại một

thời điểm nhất định.

Giá trị sử dụng: mỗi một tài sản có một giá trị

chủ quan đối với một người nào đó đang nắm

quyền sở hữu và sử dụng tài sản.

Giá trị tài sản: là biểu hiện bằng tiền về những

lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể

nào đó tại một thời điểm nhất định.

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

Trang 24

4 Thẩm định giá:

Theo điều 4, Pháp lệnh giá Việt Nam ngày

08/05/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá

hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với

thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định

theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ

quốc tế

Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ

tin cậy cao nhất về lợi ích tài sản có thể mang

lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất

định

I Tài sản, quyền sở hữu, giá trị và

thẩm định giá.

II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

1 Ý nghĩa của giá trị:

Tính chủ quan: cùng một tài sản, nhưng

với các cá nhân khác nhau sẽ có mục

đích sử dụng khác nhau => lợi ích tài

sản mang lại sẽ khác nhau => giá trị tài

sản mang lại cũng sẽ khác nhau.

• Tính khách quan: khi giao dịch mua

bán, trao đổi tài sản được thực hiện,

giá trị tài sản trở nên khách quan

Trang 25

Tóm lại, quan điểm về ý nghĩa giá trị tài sản có

thể được xem xét từ 02 góc độ:

• Ý nghĩa chủ quan: là sự đánh giá chủ quan

của mỗi người về giá trị tài sản Phương pháp

định giá điển hình là: chiết khấu dòng tiền, định

giá quyền chọn, chi phí thay thế…

• Ý nghĩa khách quan: sự công nhận của thị

trường về giá trị tài sản Phương pháp điển

điển hình là: phương pháp so sánh, phương

pháp PE…

II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

2 Đặc tính của giá trị: bất kỳ hàng hóa, dịch vụ nào

để có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc tính:

• Hữu ích: thể hiện ở khả năng cung cấp dịch vụ

hoặc làm thỏa mãn nhu cầu của con người Mức

độ hữu ích càng cao, giá trị tài sản càng lớn

• Khan hiếm: mức độ khan hiếm của hàng hóa càng

cao, giá trị TS càng lớn

• Có nhu cầu: nhu cầu về mặt kinh tế, có nghĩa là

người có nhu cầu phải có khả năng về mặt tài

chính để thỏa mãn nhu cầu đó

• Có thể chuyển giao được: có thể chuyển quyền sở

hữu và kiểm soát tài sản từ chủ thể này sang chủ

thể khác

II Ý nghĩa và đặc tính của giá trị

Trang 26

III Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí

1 Giá trị (value): là biểu hiện bằng tiền về

những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ

thể nào đó tại một thời điểm nhất định.Theo

IVSC, đây là thuật ngữ mang tính giả thiết,

chưa phát sinh trên thực tế.

2 Giá cả (price): theo IVSC, là số tiền được yêu

cầu, được đưa ra hoặc được chi trả cho một

hàng hóa hoặc dịch vụ nhất định

3 Chi phí (cost): theo IVSC, là số tiền cần có để

tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa, dịch vụ.

So sánh giá trị, giá cả và chi phí:

- Chi phí: thể hiện yếu tố đầu vào của người mua

III Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí

Trang 27

IV Giá trị thị trường và phi thị trường

1 Khái niệm thị trường:

Theo tiêu chuẩn của IVCS: thị trường là

một môi trường, trong đó hàng hóa,

dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa

người bán và người mua thông qua cơ

chế giá.

`

2 Phân loại thị trường: Theo kinh tế học:

+ Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: là thị trường mà

người bán và người mua không có khả năng ảnh

hưởng đến sự thay đổi giá cả thị trường

+ Thị trường độc quyền hoàn toàn: là thị trường chỉ

tồn tại một nhà cung cấp duy nhất cho 1 loại sản

phẩm

+ Thị trường cạnh tranh: tồn tại nhiều nhà cung ứng

những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau,

cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình

+ Thị trường độc quyền nhóm: tồn tại một số lượng

nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định

IV Giá trị thị trường và phi thị trường

Trang 28

3 Cung, cầu và sự hình thành giá cả thị

trường:

IV Giá trị thị trường và phi thị trường

Q

P0

Q0

P0

SD

Cácđiểm cần lưu ý từ quan hệ cung cầu:

1 Với những tài sản có thị trường trao đổi thì giá trị của

chúng biểu hiện thông qua giá cả

2 Giá cả của hàng hóa tỷ lệ thuận với lượng cầu và tỷ

lệ nghịch với lượng cung

3 Giá trị tài sản được ươc tính có thể khác với giá cả

Trang 29

4 Giá trị thị trường: là số tiền trao đổi

được ước tính về tài sản vào thời điểm

thẩm định giá, giữa một bên là người

bán sẵn sàng bán với một bên là người

mua sẵn sàng mua, sau một quá trình

tiếp thị công khai, mà tại đó các bên

hành động một cách khách quan, hiểu

biết và không bị ép buộc.

IV Giá trị thị trường và phi thị trường

5 Giá trị phi thị trường:

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của

một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố

chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa

vào khả năng có thể mua bán tài sản trên

thị trường.

IV Giá trị thị trường và phi thị trường

Trang 30

V Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị

tài sản

Các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản: yếu tố chủ

quan và yếu tố khách quan

1 Yếu tố chủ quan: mục đích của việc định giá:

tài sản

theo hợp đồng

Trang 31

CHƯƠNG 4: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ

BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ.

I Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu

quả nhất (highest and best use).

II Nguyên tắc thay thế.

III Nguyên tắc ước tính các khoản thu

nhập trong tương lai.

Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài

sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho

phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào

nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau,

nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều

kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định

được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình

huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và

không khả thi về tài chính

Trang 32

II NGUYÊN TẮC THAY THẾ

• Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá

trị của tài sản không vượt quá chi phí để có

một tài sản tương đương.

• Tài sản tương đương (tài sản thay thế): là tài

sản có thể có được bằng cách mua trên thị

trường hay bỏ tiền ra để xây dựng mới.

• Thực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm

được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất

của các tài sản tương tự, gần với thời điểm

thẩm định, làm cơ sở để so sánh.

III NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC

KHOẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI

• Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản

được quyết định bởi các khoản thu nhập mà

tài sản đó mang lại trong tương lai.

• Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng

tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho

chủ sở hữu trong tương lai.

• Yêu cầu: TĐV phải ước tính được tất cả các

khoản thu nhập từ tài sản phát sinh trong

tương lai

Trang 33

IV NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP

hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc

vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm

cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi là

bao nhiêu.

Ví dụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán

với giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì

được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200

triệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ

2 Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị

tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể.

3 Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận

có thể không phải là giá trị toàn bộ tài sản,

nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là

hiệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp

và không có sự đóng góp của bộ phận đó

trong tài sản.

IV NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP

Trang 34

V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU

• Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị

trường về giá trị tài sản

- Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả

là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá

trị hàng hóa

- Tuy nhiên, trong các thị trường khác, giá cả

có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị

thực Do đó, cần phân tích tác động của cung

cầu đến giá trị tài sản cần thẩm định.

• Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị

trường, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của

cung-cầu thị trường Do đó, TĐV cần đánh giá

được tác động của yếu tố này trong quá khứ

và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương

lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị

trường hay phi thị trường.

• Nguyên tắc cung cầu còn là cơ sở của các

nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay thế,

nguyên tắc ước tính thu nhập tương lai …

V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU

Trang 35

3 Quyền của chủ thể đối với BĐS.

4 Đặc điểm của thị trường BĐS.

5 Phân loại thị trường BĐS.

II CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS

(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)

1 Đặc điểm chủ yếu của BĐS:

- C ố định về vị trí: giá trị của BĐS gắn liền với từng vị

trí cụ thể

- Tính b ền vững: BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền

vững cao, do đó:

+ Khi ĐTXD phải tính dự tính tuổi thọ kinh tế để tránh

đầu tư lãng phí hoặc phải đầu tư nhiều lần

+ Cần xem xét tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi

thọ nào ngắn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS

+ Cần phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với

chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS

để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý

Trang 36

- Tính khác bi ệt: giữa các BĐS đều có sự khác

biệt đáng lưu ý, có thể khác nhau về vị trí, về

kết cấu, về kiến trúc, về quyền sử dụng… Khi

định giá, TĐV cần chú ý tính khác biệt này để

điều chỉnh giá cho hợp lý.

- Tính khan hi ếm: diện tích đất tự nhiên là có

giới hạn, do đó sẽ tạo ra tính khan hiếm cho

(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các BĐS thường

có tác động qua lại với nhau và có ảnh hưởng

đến các hoạt động KT-XH, vì vậy:

+ Cần có sự thống nhất về quản lý BĐS của

nhà nước.

+ Khi đầu tư xây dựng BĐS phải tính đến

những ảnh hưởng của nó đến các công trình

khác.

+ Khi định giá, phải tính đến khả năng ảnh

hưởng nếu có những công trình khác ra đời.

I TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS

(Đặc điểm chủ yếu của BĐS)

Ngày đăng: 10/10/2015, 14:53

TỪ KHÓA LIÊN QUAN

TRÍCH ĐOẠN

TÀI LIỆU CÙNG NGƯỜI DÙNG

TÀI LIỆU LIÊN QUAN

w