- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu
b. Phương pháp so sánh thị trường: theo phương pháp này, chi phí cho mỗiđơnvịkết cấu xây dựng của
cơng trình mục tiêu được xác định dựa trên đơn giá của cơng trìnhtươngtự.
Tổng CP = đơn giá x diện tích + chi phí thiết kê, quản lý và lãi.
Ưu: đơn giản, cĩ thể được tính tốn một cách nhanh chĩng, thường được sử dụng để đối chiếu, so sánh với cácphươngphápđịnh giá khác.
Nhược: thực tế, cĩ rất ít các cơng trình giống nhau hồn tồn về kiến trúc và chất lượng xây dựng để so sánh. Vì vậy, nên tính tốn đơn giá cho mỗi đơn vị kết cấu chuẩn, sau đĩ điều chỉnh về cho đơn giá của cơng trình mục tiêu. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) 6. Các loại giảm giáđối với BĐS: - Giảm giá vs khấu hao: Khấu hao: biểu hiện bằng tiền về mức độ hao mịn TSCĐ được hạch tốn trong quá trình kinh doanh.
Giảm giá: của BĐS là hiệntượng mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào, dẫn đến sự khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế đối với BĐS đĩ tại thờiđiểm thẩmđịnh. - Ví dụ: một xe máy lúc mua là 24 triệu, được khấu hao
trong thời gian 10 năm. Giả sử 1 năm sau: giá trị khấu hao là 2.4 triệu; nhưng xe máy này nếu bán trên thị trườngđược 20 triệu => mức giảm giá là 4 triệu.
Chi phí thay thế đối với một BĐS là $10,000, giá bán thị trường đối với BĐS tương tự $7,000 => mức giảm giá là $3,000.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
• Các loại giảm giá: - Giảm giá tựnhiên: + BĐS bị hưhỏng do cườngđộsửdụng. + BĐS bị hư hỏng do tác động của các yếu tố: thời gian sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm, hĩa chất… + BĐS bị hư hỏng do khơng biết cách dùng , do quản lý kém hoặc do sựphá hoại.
- Giảm giá do lỗi thời chức năng:là hiện tượng giảm giá do sai sĩt trong thiết kế, thiếu sĩt hoặc thừa trong kết cấu, thiết bị sửdụng bịlỗi thời.
- Giảm giá do lỗi thời bên ngồi: do các nguyên nhân thayđổi vềmơi trường.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)