3. Quyền của chủ thể đối với BĐS: - Đối với đất đai: + Sở hữu vĩnh viễn. + Thuê theo hợp đồng. + Quyền sử dụng đất. - Đối với các cơng trình: + Sở hữu vĩnh viễn. + Thuê theo hợp đồng. I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS (Quyền của chủ thể đối với BĐS)
4. Đặcđiểm của thị trường BĐS:
a. Cĩ sự cách biệt giữa hàng hĩa và địa điểm giaodịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm dịch => Việc giao dịch thương qua 3 khâu: đàm phán tại địa điểm giao dịch, kiểm tra thực tế BĐS, đăng ký pháp lý => giao dịch BĐS thường kéo dài, cĩ thể cĩ sựthayđổi trong lúcđàm phán => nguycơ định giá sai sốlớn.
b. Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.Nguyên nhân: do cĩ sự khác biệt giữa các vùng, Nguyên nhân: do cĩ sự khác biệt giữa các vùng, miền.
=> Khi định giá phải xem xét các điều kiện kinh tế, vănhĩa, xã hội của vùng gắn với BĐS đĩ.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
c. Thị trường BĐS là một dạng điển hình của
thị trường khơng hồn hảo:
Nguyên nhân: thơng tin về BĐS và thị trường
BĐS khơng phổ biến, tiêu chí đánh giá BĐS chỉ
mang tính tương đối, khơng sẵn các BĐS để
so sánh, số lượng cung và cầu cĩ giới hạn,
người mua và người bán thường cĩ ít kinhnghiệm. nghiệm.
=> Giá BĐS khơng phải là mức giá cạnh tranh.=> việc gặp gỡ giữa người mua và người bán => việc gặp gỡ giữa người mua và người bán
thường phải thơng qua mơi giới chuyênnghiệp. nghiệp.
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
d. Cung về BĐS chậm co giãn khi giá thayđổi:theo kinhtế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên, tế học, khi cầu thay đổi sẽ làm giá thay đổi. Tuy nhiên, trên thị trường BĐS do cung thường nhỏ hơn cầu, vi vậy cung khơng thể phản ứng một cách nhanh chĩng và tương ứng với cầuđược. Vì vậy, cầnlưuý:
- Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột, sẽ dễ dàng dẫn đến các cơnsốt giá BĐS.
- Nhà nước cần cĩ phải cĩ các chính sách ổn định, dài hạn đối với BĐS và cơng khai các chính sách này nhằm ổnđịnh thị trường BĐS.
- TĐV cần phải cĩ sựcân nhắc, thận trọng đến đặcđiểm của thị trườngđể ước tính giá tài sản một cách hợp lý.
e. Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự
kiểm sốt của nhànước
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
(Đặc điểm của thị trường BĐS)
5. Phân loại thị trường BĐS:
a. Căn cứ vào mức độ kiểm sốt của nhà nước: thị trường chính thức vs phi chính thức.
b. Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường: thị trường đất đai, thị trường xây dựng các cơng trình BĐS để bán hoặc cho thuê, thị trường bán hoặc cho thuê lại. c. Căn cứ vào loại hàng hĩa BĐS trên thị trường: thị
trường đất đai, thị trường nhà ở, BĐS cơng nghiệp, BĐS dùng cho văn phịng, cơng sở, BĐS dùng trong dịch vụ.
d. Căn cứ vào tính chất giao dịch: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, giao dịch BĐS dùng để thếchấp, bảo hiểm, giao dịch BĐS dùng đểgĩp vốn, liên doanh
I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS1. Phươngpháp so sánh. 1. Phươngpháp so sánh. 2. Phươngpháp đầu tư. 3. Phươngpháp chi phí. 4. Phươngpháp thặng dư. Việc lựa chọnphươngphápđịnh giá BĐS cụthể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơbản:
- Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào.
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của việcđịnh giá
1. Cơsởlý luận:
Xây dựng trên nguyên tắc thay thế: một người mua thận trọng sẽkhơng bỏra một số tiền nàođĩ nếu anh ta chi ra ít tiền hơn mà vẫn cĩ được tài sản tương đươngthay thế.
2. Cáctrường hợp áp dụng:
- Các BĐS cĩ tính đồng nhấtnhư: các căn hộ, chung cư, dãy nhà được xây dựng thống nhất cùng kiểu, các phân xưởng và nhà xây dựng trên cùng mảnh đất …
- Các mảnh đất nằm trên cùng con đường, khu vực, khu dân cư.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
3. Kỹthuật định giá:
-Bước 1:Tìm kiếm và tập hợp thơng tin về BĐS cầnthẩmđịnh (BĐS mục tiêu) và các BĐS so sánh. Các