- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu
tương tự gần đây nhất.
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
b. Xác định giảm giá dựa trên giá thị trường: được áp dụng để ước tính tổng mức giảm giá, khơng phân biệt nguyên nhân. Dễdàngđược thực hiện khiước tính giá trị BĐS mà thị trường đã tồn tại nhiều BĐS tương tự đượcđánh giá.
Ví dụ: Một trung tâm giải trí 5 nămtuổi cĩ diện tích đất là 3.000m2, diện tích xây dựng là 10.000m2. Chi phí xây dựng hiện hành được ước tính là 1.500 USD/m2. Tuổi thọkinh tế của các cơng trình xây dựng là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước cho thuê 50 nămvới giá 2.000 USD/m2.
Yêu cầu: ước tính giá trị của Trung tâmđểlập báo cáo tài chính CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS (3. Phương pháp chi phí) - Giá trịthị trường củađất trống: 3.000 m2x 2.000 USD/m2= 6.000.000 USD - Chi phí hiện hành của các cơng trình: 10.000 m2x 1.500 USD/m2= 15.000.000 USD
- Mức giảm giá của cơng trình xây dựng: (5/50) x 15.000.000 USD = 1.500.000 USD
- Giá trịcịn lại của cơng trình:
15.000.000 USD – 1.500.000 USD = 13.500.000 USD- Giá trịthị trường của BĐS: - Giá trịthị trường của BĐS:
6.000.000 USD + 13.500.000 USD = 19.500.000 USD
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
9. Ưu, nhượcđiểm:
Ưu:
- Được sử dụng khi khơng cĩ các bằng chứng thị trường thích hợpđểso sánh.
- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch và mụcđích riêng biệt.
Nhược:
- Định giá cũng phảicăncứvào dữliệu thị trường. - Chi phí khơng bằng giá trị và khơng tạo ra giá trị.
- Việc ước tính các khoản mục giảm giá chủ quan và tương đối khĩ khi thực hiện.
- TĐV phải cĩ nhiều kinh nghiệm và thành thạo về kỹthuật xây dựng.
- Phương pháp này ít được sử dụng cho mục tiêuđịnh giá quan trọng
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS
(3. Phương pháp chi phí)