Slide bài giảng định giá tài sản

1.1.3 Phân loại tài sản Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân. Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa. Theo khả năng di dời: động sản và BĐS. Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lưu động

Häc viÖn tµi chÝnh

m«n häc

§Þnh gi¸ tµi s¶n

Ph¹m V¨n B×nh Phã Tr ëng Khoa Tµi chÝnh Doanh nghiÖp

Phã Tr ëng Bé m«n §Þnh gi¸ Tµi s¶n

Kết cấu môn học

Chươngư2

Địnhưgiáưbấtưđộngưsảnư

Chươngư3 Cácưphươngưphápư

địnhưgiáưdoanhưnghiệp

Chươngư1 Kháiưniệmưcơưbảnưvàư

nguyênưtắcưđịnhưgiáưtrongư

nềnưkinhưtếưthịưtrường

Mônưhọc

Định giá tài sản

Ch ơng 1: Khái niệm cơ bản và nguyên tắc

định giá trong nền kinh tế thị tr ờng

II Các nhân tố

ảnh h ởng đến giá trị tài sản

1.2 Quyền sở hữu

1.3 Giá trị

1.3 Giá trị

1.4 Thẩm định giá

1.4 Thẩm định giá

1.1 Tài sản

Theo nghĩa chung nhất: tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần (nguồn lực) có giá trị đối với chủ sở hữu.

Tài sản là nguồn lực do

doanh nghiệp kiểm soát , là

kết quả của những hoạt

1.1 Tài sản (tiếp)

1.1.3 Phân loại tài sản

- Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình.

- Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân.

- Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa.

- Theo khả năng di dời: động sản và BĐS

- Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và l u động

1.2 Quyền sở hữu

Quyền chiếm hữu: là quyền đ ợc

nắm giữ, quản lý tài sản.

Quyền sử dụng: là quyền khai thác

những công dụng hữu ích của tài sản,

quyền đ ợc h ởng những lợi ích mà tài sản

có thể mang lại.

Quyền định đoạt: là quyền chuyển

giao quyền sở hữu t à i sản hoặc từ bỏ

quyền sở hữu đó.

Nhận xét

Để đánh giá

đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, nhất thiết phải xét đến quyền của chủ thể

 Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

Nh vậy, giá trị TS

1.4 Định giá tài sản

Thẩm định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ ợc xác định rõ.

 Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị tr ờng tại một địa điểm, thời điểm nhất

định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.

Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào

đó tại một thời điểm nhất định

1.5 Gi¸ trÞ thÞ tr êng vµ gi¸ trÞ phi thÞ tr êng

1.5.2 Giá trị thị tr ờng

Giá trị thị tr ờng là số

tiền trao đổi ớc tính về

tài sản vào thời điểm

muasẵnưsàngưmuaTiếpưthịư

côngưkhai

1.5.2 Gi¸ trÞ thÞ tr êng (tiÕp)

1.5.3 Giá trị phi thị tr ờng

Giá trị phi thị tr ờng của tài sản là mức giá ớc tính đ ợc xác định theo những căn cứ

khác với giá trị thị tr ờng hoặc có thể đ ợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không

1.5.3 Giá trị phi thị tr ờng … (tiếp)

Giá trị để tính thuế

Giá trị tài sản chuyên dùng

Giá trị tài sản có thị tr ờng hạn chế

Giá trị TS

đang sử dụng

Cácưloạiưgiáưtrịư

phiưthịưtrường

II Các nhân tố ảnh h ởng đến giá trị tài sản

2.1 Mục đích của định giá tài sảN

- Chuyển giao quyền sở hữu

+ Giúp ng ời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đ ợc.

+ Để giúp cho ng ời mua quyết định giá mua.

+ Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản.

- Tài chính và tín dụng

+ Để biết giá trị tài sản dùng để cầm cố.

+ Để bảo hiểm tài sản.

- Cho thuê theo hợp đồng

Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê.

- Phát triển tài sản và đầu t

+ Để so sánh với tài sản đầu t khác.

+ Để quyết định khả năng thực hiện đầu t

2.1 Mục đích của định giá BĐS (tiếp)

- Định giá tài sản trong công ty

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá

trị thị tr ờng của số vốn mà công ty đầu t

+ Để hợp nhất, chia tách, giải thể.

+ Khi cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà n ớc.

- Các định giá theo luật pháp

+ Để tính thuế tài sản.

+ Để bồi th ờng.

+ Để phục vụ thi hành án.

2.2 Các yếu tố tác động

- Các yếu tố mang tính kinh tế Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra

đặc tính khách quan của giá trị Hay còn gọi là tính kinh tế của giá trị

tài sản Khi đó, giá trị tài sản tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu:

- Các yếu tố mang tính vật chất Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính

hữu dụng tự nhiên, vốn có của tài sản Thông th ờng thuộc tính hữu dụng

của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, giá trị

tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai thác

những công dụng của nó.

2.2 Các yếu tố tác động (tiếp)

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền

của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử

dụng Thông th ờng quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị

tài sản càng cao và ng ợc lại.

- Các yếu tố khác: tập quán dân c hay tâm lý tiêu dùng.

III Các nguyên tắc thẩm định giá cơ bản

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở của nguyên tắc:

Con ng ời luôn có xu h ớng tìm cách

khai thác một cách tối đa lợi ích của

tài sản

Nội dung của nguyên tắc:

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đ a lại các lợi ích khác nhau, nh ng gía trị của chúng đ ợc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đ ợc sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản

và những lợi ích của việc sử dụng đó

+ Thẩm định viên khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất

3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và … (tiếp)

Theo IVSC một TS coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Tài sản đ ợc sử dụng trong bối cảnh tự nhiên:

Tài sản sử dụng phải đ ợc phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc

dù không hẳn có tính pháp lý, song những quy ớc có tính thông

lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải đ ợc tôn trọng.

Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài

chính.

3.2 Nguyên tắc thay thế

Cơ sở của nguyên tắc:

Những ng ời mua thận trọng sẽ không

trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản

nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nh

ng vẫn có thể có một tài sản t ơng tự

nh vậy

Nội dung của nguyên tắc:

Giới hạn trên về giá trị (hay giá trị cao nhất) của một tài sản không v

ợt quá chi phí để có một tài sản t

ơng đ ơng.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải nắm đ ợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản t ơng tự, gần với thời điểm định giá

+ Thẩm định viên nhất thiết phải đ ợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích t ơng lai

Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản đ ợc quyết định

bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại

cho ng ời sử dụng

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến đ ợc các khoản lợi ích trong t ơng lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để

ớc tính giá trị tài sản.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Thẩm định viên phải dự kiến đ ợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản

+ Thẩm định viên phải thu thập những chứng cớ thị tr ờng gần nhất của các tài sản t ơng tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị của tài sản.

3.4 Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở của nguyên tắc:

Khi kết hợp với tài sản khác thì

tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng

giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo

lý thuyết hệ thống)

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó,

sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đ ợc cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.

3.5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc:

Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của

việc thẩm định giá trị tài sản là dựa

vào giá trị thị tr ờng Giá trị thị tr ờng

của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố

cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Thẩm định viên phải đánh giá đ ợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh h ởng của chúng trong t ơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đ ợc định giá trên cơ sở giá trị thị tr ờng hay giá trị phi thị tr ờng.

Phần 2: các ph ơng pháp định giá

Bất Động Sản

II Định giá BĐS và các nhân tố ảnh h ởng

1.1 Khái niệm BĐS

“ BĐS là các tài sản không di dời đ ợc bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả

các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

1.2 §Æc ®iÓm cña B§S

TÝnh ¶nh h ëng lÉn nhau

1.3 Phân loại BĐS

Theo khả năng phát triển và mục đích sử dụng Theo đặc tính vc

Theo đặc tính vật chất

Phân loại

- Đất đai

- Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình:

- Các tài sản khác gắn liền với

I Tæng quan vÒ b§S vµ ThÞ tr êng b®s (tiÕp)

2.1 Khái niệm thị tr ờng BĐS

 Thứ nhất, đồng nhất thị tr ờng BĐS với thị tr ờng nhà, đất

 Thứ hai, thị tr ờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển

nh ợng quyền sử dụng BĐS theo qui luật của thị tr ờng, có sự quản lý của nhà n ớc

 Thứ ba, thị tr ờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

 Thứ t , Thị tr ờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đ ợc thực hiện thông qua quan

hệ hàng hoá tiền tệ.

2.2 Đặc điểm của thị tr ờng BĐS

Phụ thuộc vào

sự kiểm soát của Nhà n ớc

Cung và cầu về

BĐS ít co dãn

Dạng điển hình

của TT không hoàn hảo

Thị tr ờng mang tính khu vực

Tách biệt giữa hàng hoá và

địa điểm giao dịch

Đặcưđiểmưcủa thịưtrườngưBĐS

ảnh h ởng đến giá trị

2 Các nhân tố

ảnh h ởng đến giá trị

II Định giá BĐS và các yếu tố

ảnh h ởng đến giá trị BĐS

1 định giá Bất Động Sản

Định giá BĐS là việc ớc tính bằng tiền về lợi ích mà BĐS mang lại

cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

(nhân tố chủ quan)

2.1 Mục đích định giá

(nhân tố chủ quan)

2.2 Các nhân tố ảnh h ởng (nhân tố khách quan)

2.2 Các nhân tố ảnh h ởng (nhân tố khách quan)

2 Các yếu tố ảnh h ởng đến giá trị bĐS

2.1 Mục đích của định giá Bất động sản

Tài chính

và tín dụng

Chuyển giao quyền sở hữu

Mụcưđíchưđịnhưgiá

bấtưđộngưsản

?

1 Ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (tiÕp)

1.3 Các b ớc tiến hành

B ớc 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS đ ợc giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá:

Đặc điểm pháp lý: của đất, công trình xây dựng…

Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích th ớc, qui mô lô đất; hình dáng;

vị trí lô đất; khả năng tiếp cận môi tr ờng xung quanh.

Các công trình xây dựng: là ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác (gara, nhà phụ, đ ờng đi, các bức t ờng xây, hàng rào, phong cảnh, cây xanh )

Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch.

Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị tr ờng: khả năng tài chính, ph ơng thức thanh toán và điều kiện ng ời bán tự nguyện và ng

ời mua tự nguyện

Qui hoạch…

 Nếu chất l ợng thông tin không tốt về những giao dịch t ơng tự sẽ

ảnh h ởng tới kết quả định giá.

 Các thông tin th ờng mang tính chất lịch sử: trong điều kiện thị tr

ờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.

 Chứa đựng yếu tố chủ quan, nhất là trong điều chỉnh thông số.

2 Ph ơng pháp thu nhập/lợi nhuận

2.1 Cơ sở lý luận 2.2 Các tr ờng hợp áp dụng 2.3 Các b ớc tiến hành

2.4 Các dạng định giá

2.5 ưu, nh ợc điểm

2.1 Cơ sở lý luận

 Dựa trên chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích t ơng lai:

 Ph ơng pháp này cho rằng giá thị tr ờng của một BĐS bằng với

giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng t ơng lai có thể

nhận đ ợc từ BĐS đó

2.2 Các tr ờng hợp áp dụng

 áp dụng cho định giá

trong lĩnh vực đầu t để lựa

chọn ph ơng án đầu t

 Định giá những BĐS mà

có thể dự tính đ ợc thu nhập

ròng các năm t ơng lai

2.3 Các b ớc tiến hành ph ơng pháp thu nhập

B ớc 1: ước tính thu nhập hàng năm của BĐS.

B ớc 2: ước tính chi phí tạo ra thu nhập hàng năm Trừ chi phí hàng năm khỏi thu nhập hàng năm ta đ ợc thu nhập thuần hàng năm.

B ớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán.

B ớc 4: ư áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.

- i: tỷ lệ vốn hoá (tỷ lệ chiết khấu, hoặc chi phí cơ hội của vốn)

- YP: (Year s Purchase) là nghịch đảo của i và đ ợc gọi là số ’

nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của 1 đồng vốn/năm.

i A

V = V = A ì YP

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với sở hữu có thời hạn

- Thu nhập không bằng nhau:

Trong đó:

+ V: giá trị của BĐS + At: thu nhập ròng năm t + T: giá trị năm n

+ t: năm th t (t=1,n) + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

A V

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với sở hữu có thời hạn (tiếp)

- Thu nhập bằng nhau:

Trong đó:

+ V: giá trị của BĐS + A: thu nhập ròng hàng năm

+ T: giá trị năm n + n: số năm hoạt động + i: tỷ lệ lãi đòi hỏi

n

n

i

T i

i A

V

) 1

(

) 1

(

1

+ +

+

−

2.4 Các dạng định giá bằng PP thu nhập (tiếp)

2.4.2 Đối với sở hữu có thời hạn (tiếp)

A V

A V

An

−

= + 1 n

V

2.5 u, nh ợc điểm của ph ơng pháp

- ưu điểm:

 Đơn giản, dễ hiểu, dễ áp dụng;

 Có độ chính xác t ơng đối cao khi có những chứng cứ về

các th ơng vụ có thể so sánh đ ợc để tìm thu nhập ròng.

- Nh ợc điểm:

 Phân tích các th ơng vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt.

 Mang những thông tin hạn chế về những giả định về

dòng tiền trong t ơng lai.

 áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định.

3 Ph ơng pháp chi phí giảm giá

3.1 Cơ sở lý luận

 Dựa trên nguyên tắc thay thế.

 Dựa trên giả định rằng giá trị của

BĐS cần định giá có thể đ ợc đo bằng

chi phí làm ra một BĐS t ơng tự

3 Ph ơng pháp chi phí giảm giá (tiếp)

3.2 Các tr ờng hợp áp dụng

Định giá các BĐS khó dự báo đ ợc

khả năng sinh lời, các BĐS không có

chứng cớ thị tr ờng;

Định giá cho mục đích bảo hiểm;

Định giá cho mục đích đấu thầu;

Th ờng đ ợc dùng có tính chất bổ

sung hoặc kiểm tra đối với các ph ơng

pháp định giá khác.

3 Ph ơng pháp chi phí giảm giá (tiếp)

3.3 Các b ớc thực hiện

B ớc 1- ư ớc tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi nh miếng

đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất

và tốt nhất.

B ớc 2- ư ớc tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại những công trình

hiện có trên miếng đất.

B ớc 3- ư ớc tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây

dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân

B ớc 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng

lại công trình hiện có trên miếng đất, chênh lệch thu đ ợc là giá trị hiện

tại của công trình

B ớc 5- Cộng giá trị (B ớc 1) với chi phí giảm giá (B ớc 4), sẽ đ ợc giá trị

ớc tính của BĐS cần định giá.