1.1.3 Phân loại tài sản Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng và tài sản cá nhân. Theo khả năng trao đổi: hàng hóa và phi hàng hóa. Theo khả năng di dời: động sản và BĐS. Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định và lưu động
1 Học viện tài môn học Định giá tài sản Phạm Văn Bình Phó Trởng Khoa Tài Doanh nghiệp Phó Trởng Bộ môn Định giá Tài sản Kết cấu môn học Chươngư1 Kháiưniệmưcơưbảnưvàư nguyênưtắcưđịnhưgiáưtrongư nềnưkinhưtếưthịưtrường Mônưhọc Định giá tài sản Chươngư2 Địnhưgiáưbấtưđộngưsảnư Chươngư3 Cácưphươngưphápư địnhưgiáưdoanhưnghiệp Ch ơng 1: Khái niệm nguyên tắc định giá kinh tế thị tr ờng I Các khái niệm Chơng II Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị tài sản III Nguyên tắc định giá I Các khái niệm Các Các khái khái niệm niệm cơ bản 1.1 1.1 1.2 1.2 1.3 1.3 Tài Tài sản sản Quyền Quyền sở sở hữu hữu Giá Giá trị trị 1.4 1.4 1.5 1.5 Gi Gi thị thị tr trờng ờng Thẩm Thẩm định định giá giá & & gi gi phi phi TT TT 1.1 Tài sản 1.1.1 Khái niệm Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tơng lai dự kiến trớc cách hợp lý Tài sản bao gm vt, tin, giy t có giá quyn tài sản Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu 1.1 Tài sản (tiếp) Thứưnhất Hữuưhìnhưhoặcưvôưhình 1.1.2 Đặc trng tài sản Thứ ba Mang lại lợi ích tơng lai Thứưhai Xácưđịnhưđốiưvớiư chủưthể 1.1 Tài sản (tiếp) 1.1.3 Phân loại tài sản - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản BĐS - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định lu động 1.2 Quyền sở hữu Quyền chiếm hữu: quyền đợc nắm giữ, quản lý tài sản Quyền sử dụng: quyền khai thác công dụng hữu ích tài sản, quyền đợc hởng lợi ích mà tài sản Nhận xét mang lại Quyền định đoạt: quyn chuyn giao quyn s hu tài sn hoc t b quyn s hu ó Để đánh giá mức độ lợi ích mà tài sản mang lại, thiết phải xét đến quyền chủ thể 1.3 Giá trị Đợc đo đơn vị tiền tệ Giá trị tài sản biểu tiền Xác định thời điểm định lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định Nh vậy, giá trị TS Gắn liền với chủ thể Chịu tác động nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá khoản thu nhập tiền 10 1.4 Định giá tài sản Thẩm định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đợc xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 138 tập Định giá tháp đôi VINCOM phục vụ công tác cổ phần hóa, biết: - Mảnh đất tọa lạc đất thuê 50 năm, triển khai dự án năm; - Diện tích sàn tháp là: 2.500m (tỷ lệ thuê 80%); - Mỗi tòa tháp cao 22 tầng; - Một tòa tháp cho BIDV thuê với đơn giá thuần: tr/m /năm; Một tòa tháp cho thuê th ơng mại, đơn giá thuần: 2,5tr/m /năm; - Tỷ suất lợi tức dịch vụ cho thuê văn phòng 12%/năm, lãi suất ngân hàng 10% 139 Bài tập Một trung tâm giải trí vận hành hiệu đ ợc năm, trung tâm cần đ ợc định giá cho mục đích báo cáo tài chính, biết: - Trung tâm giải trí có diện tích sàn 10.000 m diện tích đất 3.000 m - Chi phí xây dựng hành đ ợc ớc tính 1.800 USD/m - Tuổi kinh tế công trình trung tâm giải trí đ ợc ớc tính 50 năm - Một đất so sánh đ ợc bán với giá 2.000 USD/m 140 Bài tập Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất: nhà trệt, lầu, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 150m2/1 sàn - Hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44% Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250m giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá 2.250.000.000đ Theo quy định hành, để đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà n ớc quy định toàn diện tích + Giá đất quy định Nhà nớc vị trí 12.000.000đ/m + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tơng tự 4.000.000đ/m + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000đ 141 Bài tập Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Địa ốc Thế kỷ lên kế hoạch đấu giá lô đất rộng 1ha, với tỷ lệ đ ợc phép xây dựng 60% Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây toàn diện tích đ ợc phép xây dựng nhà chung c để bán hệ thống cửa hàng cho thuê Mỗi nhà cao 22 tầng, đó: - Tầng bãi gửi xe - Tầng hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê 2.000m - Các tầng lại hộ chung c để bán, tầng trung bình có 30 hộ Với c ơng vị nhà định giá chuyên nghiệp, bạn t vấn cho doanh nghiệp mức giá cao mà họ trả cho đất đai, biết: - Thời gian phát triển dự tính năm - Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng - Chi phí dọn dẹp mặt 100 triệu đồng - Chi phí đầu t xây dựng sở hạ tầng bình quân 0,2 triệu đồng/m 142 Bài tập (tiếp) - Chi phí xây dựng nhà mới: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 3,5 triệu đồng/m2 + Chi phí xây dựng gián tiếp 10% chi phí xây dựng trực tiếp - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng - Chi phí khác cho đất đai 4% giá đất đấu giá Các chi phí giá đất đấu giá đ ợc trang trải nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm (tính theo lãi đơn), riêng chi phí xây dựng nhà đ ợc vay nửa giai đoạn phát triển - Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi hoạt động xây dựng 10% chi phí phát triển phát sinh toàn lô đất 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất Tỷ suất sinh lời dịch vụ cho thuê bất động sản gửi xe 10% - Giá bán ớc tính hộ chung c 700 triệu đồng - Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,2 triệu đồng/m2/năm, bãi gửi xe thu 100 tr.đồng/năm/ nhà (đã trừ chi phí) giả sử khoản thu vô hạn - Tổng phí đại lý, quảng cáo bán cho thuê BĐS 500 tr.đồng 143 Bán,ư choư thuêư nhà Xâyư dựng Muaư đất 144 Bài tập Cần thẩm định giá BĐS, khu nhà x ởng có diện tích đất 8.000m , nhà x ởng có diện tích xây dựng 4.000m nhà t ờng gạch, kèo thép, mái tôn, láng xi măng, chất l ợng lại 30%, nằm khu dân c Đ ợc biết: Khu vực không đ ợc tiếp tục sản xuất Theo qui hoạch khu đất dự kiến xây dựng nhà cao tầng (cho phép 20 tầng), tỷ lệ sử dụng đất theo qui định 60%, dự án dự kiến thực năm 1.1 Năm thứ nhất: - Chi đầu t xây dựng hạ tầng bình quân: 400.000đ/m - Chi thiết kế, qui hoạch: tỷ đ - Chi xây dựng chung c bình quân 4,5trđ/m , dự kiến thực 40% tổng giá trị xây dựng - Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất - Chi phá dỡ nhà x ởng cũ: 100trđ, bán phế liệu thu hồi đ ợc 50trđ - Thu khách hàng 40% giá bán hộ, theo giá: từ tầng 10 trở xuống: 10trđ/m , từ tầng 11-15: 11trđ/m , từ tầng 16 trở lên: 12trđ/m (Ch a bao gồm thuế GTGT) 145 Bài tập 1.2 Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung c khối l ợng lại - Đầu năm thu tiếp khách hàng 30% giá bán hộ - Cuối năm thu nốt 30% lại giao hộ - Nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất Giá đất theo qui định Nhà n ớc khu đất 2trđ/m đất ở, 1,2trđ/m đất sx-kd phi nông nghiệp Đơn giá xây dựng nhà x ởng có kết cấu t ơng tự 1trđ/m Chi phí bán 1% doanh thu Lãi cho nhà đầu t 20% giá đất + chi phí đầu t hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà x ởng + tiền chuyển mục đích sử dụng đất Lãi suất chiết khấu 10% Dự kiến nhà đầu t dành tầng cho sinh hoạt chung, từ tầng trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng Bài tập 146 Cần thẩm định giá BĐS lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000m vùng ven đô, đ ợc phép chuyển sang đầu t khu dân c th ơng mại Dự kiến lô đất đ ợc phép đầu t kinh doanh BĐS, phần xây dựng chung c 10 tầng theo cấu 40% đất th ơng phẩm dùng cho phân lô bán nền, 60% dành cho xây dựng chung c Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50% Số diện tích đất đ ợc bán để xây dựng 20 liền kề 100m đất/nền xd biệt thự có diện tích đất 250m /nền C.phí đ.t hạ tầng t ơng đ ơng h.tầng khu vực bq: 200.000đ/m Chi phí quy hoạch: 300.000.000đ Chi phí bán: 1% doanh thu Chi phí xd chung c bình quân: 3.000.000đ/m Nhà đầu t phải vay ngân hàng 50% chi phí xd lãi suất 10%/năm Giá bán theo quy định Nhà n ớc địa điểm này: đất 800.000đ/m , đất nông nghiệp 72.000đ/m Giá bán hộ chung c ch a có thuế GTGT bình quân 4.000.000đ/m , tổng diện tích hộ bán đ ợc 75% tổng diện tích sàn xây dựng Giá bán đất theo thị tr ờng khu vực: loại 100m /nền 3.000.000đ/m , loại 250m /nền 2.700.000đ/m Lãi cho nhà đầu t 20% giá trị đất cộng chi phí đầu t hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng 147 Bài tập Công ty Bắc Nam có tài I Trích Bảng cân đối kế liệu sau: toán công ty ngày 31/12/N Đơn vị tính: triệu USD Tài sản A TSLĐ Đầu t ngắn hạn Tiền mặt Chứng khoán ngắn hạn Các khoản phải thu Hàng tồn kho B TSCĐ Đầu t dài hạn Giá trị lại TSCĐ HH TSCĐ thuê tài Dầu t chứng khoán vào công ty Hoàng Quân: (200.000 cổ phiếu) Góp vốn liên doanh TSCĐ cho thuê Tổng tài sản Số tiền Nguồn vốn 6.000 A Nợ phải trả 500 Vay ngắn hạn 1.000 Các khoản phải trả 3.000 Vay dài hạn 1.500 19.000 B Nguồn vốn chủ sở huu 8.000 Nguồn vốn kinh doanh 2.000 Lãi cha phân phối 2.000 5.000 2.000 25.000 Số tiền 9.000 2.000 1.000 6.000 16.000 14.500 1.500 Tổng nguồn vốn 25.000 148 II Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi nh sau: Kiểm quỹ tiền mặt thiếu 10 triệu USD không rõ nguyên nhân Một số khoản phải thu khả đòi đợc 100 triệu đồng; 200 triệu USD xác suất thu đợc 70%; số lại đợc xếp vào dạng khó đòi, công ty mua bán nợ sẵn sàng mua lại khoản với số tiền 40% giá trị Nguyên vật liệu tồn kho h hỏng 100 triệu USD; số lại phẩm chất, theo kết đánh giá lại giảm 30 triệu USD TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trờng tăng 300 triệu USD Công ty Bắc Nam phải trả tiền thuê TSCĐ 16 năm, năm 125 triệu USD Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tơng tự nh thời điểm hành thờng phải trả 150 triệu USD năm Giá chứng khoán công ty Hoàng Quân Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 15.000 USD/cổ phiếu Số vốn góp liên doanh đợc đánh giá lại tăng 1.000 triệu USD Theo hợp đồng thuê tài sản, ngời thuê phải trả dần 15 năm, năm trả lợng tiền 300 triệu USD Trong khoản nợ phải trả có 400 triệu USD nợ vô chủ Yêu cầu: Ước tính giá tr ị công ty Bắc Nam theo ph ơng pháp giá trị tài sản thuần, biết tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình thị tr ờng 15%/năm 149 Bài tập CôngưtyưHảiưĐăngưcóưtàiưliệuưsau: I.ưTríchưBảngưcânưđốiưkếưtoánưcủaưcôngưtyưngàyư31/12/N Đơn vị tính: triệu đồng Tài san Số tiền Nguồn vốn A TSLD&Dầu t NH 1.000 A Nợ phai tra Tiền mặt 169 Vay ngắn hạn Chứng khoán ngắn hạn 70 Vay dài hạn Các khoan phai thu 195 Hàng tồn kho 566 B TSCD Dầu t dài hạn 1.000 B Nguồn vốn chủ SH Giá trị lại TSCDHH 900 Nguồn vốn KD Dầu t tài dài hạn 100 Lãi cha PP Xây dựng dở dang - Tổng tài san 2.000 Tổng nguồn vốn Số tiền 1.160 310 850 840 700 140 2.000 150 Bài tập II Nguyên giá khấu hao luỹ kế nhóm tài sản cố định hữu hình đến ngày 31/12/N: Đơn vị tính: triệu đồng Nhóm TSCĐHH Nhà cửa, vật kiến trúc Nguyên giá 200 Khấu hao luỹ kế 70 Máy, thiết bị Phơng tiện vận tải 680 170 150 60 Dụng cụ quản lý TSCĐ hữu hình khác 150 50 50 20 1.250 350 Tổng cộng 151 Bài tập III Các chuyên gia định giá có báo cáo đánh giá giá trị lại TSCĐ hữu hình công ty Hải Đăng vào ngày 31/12/N: Hệ số đánh giá giá trị lại TSCĐ hữu hình nh sau: - Nhà cửa, vật kiến trúc: 0,85; Dụng cụ quản lý:0,85 ; Máy, thiết bị: 0,70 ; TSCĐ hữu hình khác: 0,90; Ph ơng tiện vận tải:0,752; Hệ số giá trị lại hàng tồn kho: 0,85 Xác suất thu đ ợc khoản nợ (khoản phải thu) công ty 70% Các tài sản khác không thay đổi IV Vốn kinh doanh lợi nhuận sau thuê công ty giai đoạn vừa qua nh sau: Đơn vị tính: triệu đồng N m N-4 N-3 N-2 N-1 N L i nhu n sau thu : 340 345 355 375 388 V n : 1.800 1.850 1.900 1.950 2.000 Yêu cầu: Ước tính giá trị công ty Hải Đăng, biết tỷ suất lợi nhuận sau thuế vốn kinh doanh bình quân doanh nghiệp ngành nghề hành 15%/năm 152 Bài tập Công ty Mai Hoa có vốn chủ ớc năm 1000 tỷ đồng, hệ số nợ 65% Tỷ suất lợi nhuận (sau thuế) vốn chủ năm : 15%, tỷ suất có tốc độ tăng 10%/năm, liên tục năm Từ năm thứ trở đI tốc độ 4%/năm Đ ợc biết tỷ suất lợi nhuận (sau thuế ) trung bình doanh nghiệp ngành 12%/năm tỷ suất biến động t ơng lai Chính sách phân phối lợi nhuận công ty năm tới dành 60% lợi nhuận sau thuế để chia cổ tức, từ năm thứ trở đI tỷ lệ 100% Biết tỷ suất hóa 8% , xác định giá trị công ty Mai Hoa theo ph ơng pháp định l ợng Goodwill? [...]... hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đợc mua bán trên thị trờng của tài sản đó 15 1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp) Giá trị để tính thuế Giá trị TS đang sử dụng Giá trị tài sản có thị trờng hạn chế Giá trị bảo hiểm Giá trị tài sản chuyên dùng Cácưloại giá trịư phiưthịưtrườ ng Giá trị đầu t Giá trị doanh nghiệp Giá trị đặc biệt Giá trị tài sản bắt buộc phải bán Giá trị thanh lý 16... đến giá trị tài sản Các Các nhân nhân tố tố ảnh ảnh h hởng ởng 2.1 2.1 Mục Mục đích đích định định giá giá 2.2 2.2 Các Các nhân nhân tố tố ảnh ảnh hhởng ởng 17 2.1 Mục đích của định giá tài sảN - Chuyển giao quyền sở hữu + Giúp ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc + Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua + Để thiết lập cơ sở cho sự đổi tài sản - Tài chính và tín dụng + Để biết giá trị tài sản. .. tắc trong định giá: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đợc cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau 27 3.5 Nguyên tắc cung cầu Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị tr ờng Giá trị thị tr ờng của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt... trong định giá: Thẩm định viên phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đợc định giá trên cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng 28 Phần 2: các ph ơng pháp định giá Bất Động Sản I Tổng quan về BĐS và thị trờng BĐS Phần 2 II Định giá BĐS và các nhân tố ảnh hởng đễn giá. .. sản dùng để cầm cố + Để bảo hiểm tài sản - Cho thuê theo hợp đồng Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điều khoản cho thuê - Phát triển tài sản và đầu t + Để so sánh với tài sản đầu t khác + Để quyết định khả năng thực hiện đầu t 18 2.1 Mục đích của định giá BĐS (tiếp) - Định giá tài sản trong công ty + Để lập báo cáo tài chính hàng năm của công ty, và xác định giá trị thị trờng của số vốn mà... là ớc tính giá trị của tài sản 26 3.4 Nguyên tắc đóng góp Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì Giá trị của một tài sản hay của một bộ tổng giá trị của nó sẽ cao hơn tổng phận cấu thành một tài sản phụ thuộc giá trị của các tài sản đơn lẻ (theo vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, lý thuyết hệ thống) sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi... mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ớc tính giá trị tài sản Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Thẩm định viên phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản + Thẩm định viên phải thu thập những chứng cớ thị trờng gần nhất của các tài sản tơng tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá. .. vốn có của tài sản Thông th ờng thuộc tính hữu dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản sẽ càng lớn Tuy nhiên, giá trị tài sản còn phụ thuộc vào khả năng của chủ thể trong việc khai thác những công dụng của nó 20 2.2 Các yếu tố tác động (tiếp) - Các yếu tố về tình trạng pháp lý Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của chủ thể đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá... sẵnưsàngưmua 13 1.5.2 Giá trị thị trờng (tiếp) ??? Ngời sẵn sàng mua Mặc cả Thấp Khoảng thơng lợng Cao Mặc cả Ngời sẵn sàng bán ??? 14 1.5.3 Giá trị phi thị trờng Giá trị phi thị tr ờng của tài sản là mức giá ớc tính đ ợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị tr ờng hoặc có thể đ ợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị tr ờng Việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ... định giá: + Thẩm định viên phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm định giá + Thẩm định viên nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản 25 3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản đ ợc quyết định bởi những lợi ... triển tài sản đầu t + Để so sánh với tài sản đầu t khác + Để định khả thực đầu t 18 2.1 Mục đích định giá BĐS (tiếp) - Định giá tài sản công ty + Để lập báo cáo tài hàng năm công ty, xác định giá. .. giá tài sản Thẩm định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đợc xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị... tài sản vào khả đợc mua bán thị trờng tài sản 15 1.5.3 Giá trị phi thị trờng (tiếp) Giá trị để tính thuế Giá trị TS sử dụng Giá trị tài sản có thị trờng hạn chế Giá trị bảo hiểm Giá trị tài sản