Bài giảng định giá tài sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Tài liệu học tập Giáo trình Định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hoàng Bài giảng lớp Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản – Đoàn Văn Trường Pháp lệnh giá, 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ Tài Chính ban hành, Quyết định 206/2003/QĐ-BTC (thay 203/2009/TT-BTC hướng dẫn chế độ quản lý sử dụng trích khấu hao tài sản cố định); văn quy định khác có liên quan Website: thamdinhgia.org GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn NỘI DUNG CHÍNH Tổng quan thẩm định giá tài sản Các phương pháp TĐG bất động sản Các phương pháp TĐG máy móc thiết bị Các phương pháp TĐ giá trị doanh nghiệp GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Sơ lược phát triển dịch vụ TĐG Việt Nam • Từ năm 1945 – 1986: Kinh tế Việt Nam thực theo chế tập trung bao cấp Hầu khơng có thị trường đất đai, lao động tư liệu sản xuất Khái niệm giá mang tính danh nghĩa Chức đánh giá: vật tư Việc TĐG tài sản theo giá thị trường khơng xuất khơng có ý nghĩa GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Sơ lược phát triển dịch vụ TĐG Việt Nam Từ năm 1986 đến nay: nước ta chuyển kinh tế vận động theo chế thị trường Nhu cầu TĐG theo thị trường xuất ngày tăng; TĐG để mua bán, chấp, phát mãi, để cổ phần hóa, sáp nhập Năm 1997 Việt Nam nhập AVA (hiệp hội nhà TĐG ASEAN) Năm 1998 Việt Nam trở thành thành viên IVSC (ủy ban tiêu chuẩn TĐG quốc tế) Ban hành hàng loạt văn pháp luật phục vụ cho TĐG: pháp lệnh giá, tiêu chuẩn TĐG, hàng loạt quy định dịch vụ TĐG Việt Nam GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Các hiệp hội thẩm định giá Hiệp hội Năm thành lập Số tuổi Australia Newzealand 1910 1939 1981 103 74 32 1986 1992 2005 27 21 AVA (Hiệp hội nhà TĐG ASEAN) Indonesia Singapore Việt Nam GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Nhận xét Nghề TĐG VN nghề Dịch vụ TĐG cầu nhiều cung cịn hạn chế (thời điểm 6/2009 có khoảng 200 TĐV giá có chứng hành nghề số lượng tăng chậm) Vẫn hạn chế văn pháp quy hướng dẫn GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Yêu cầu tổ chức TĐG TĐV DN, tổ chức thẩm định gía thẩm định viên phải ln tơn trọng chấp hành luật pháp Nhà nước q trình hành nghề TĐV phải có đạo đức tốt, lực chuyên môn kinh nghiệm cần thiết để tiến hành TĐG tài sản GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Tiêu chuẩn đạo đức Độc lập Chính trực Khách quan Bí mật Cơng khai, minh bạch GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn Trình độ chun mơn Năng lực chun mơn tính thận trọng Tư cách nghề nghiệp Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 10 Câu hỏi Theo nguyên tắc phù hợp, xác định mức sử dụng tài sản tốt có hiệu cần phải xem xét: a) Phù hợp lơ đất cơng trình đất b) Phù hợp bất động sản môi trường xung quanh c) Phù hợp với quy hoạch khu vực d) Phù hợp với mục đích sử dụng e) Tất phương án GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 78 B A HiỆU SÁCH QUÁN KARAOKE TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán SỬ DỤNG A HAY SỬ DỤNG B LÀ PHÙ HỢP? 79 MỘT SỐ CÔNG THỨC TRONG TĐG 1.1 Lãi đơn Khi đầu tư vào khoản tiền, nhà đầu tư mong muốn nhận khoản thu nhập hàng năm theo lãi suất Lợi tức trả cho chủ dầu tư hàng năm khơng tích luỹ vào vốn để đầu tư tiếp Đó thực theo lãi đơn FVn = V0 x (1 + i x n) Trong đó: FVn : số tiền thu sau n năm V0 : Vốn đầu tư ban đầu i : tỷ lệ lãi ban đầu n : số năm GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 80 Ví dụ Có khoản tiền gửi ngân hàng 10 triệu đồng, kỳ hạn năm, nhận lãi hàng năm, lãi suất 10%/năm Tính tổng số tiền thu sau năm FVn = V0 x (1 + i x n) = 10 x (1 + 10% x 3) = 13 triệu GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 81 1.2 Lãi kép: Thay nhận khoản tiền thu nhập hàng năm , chủ đầu tư chọn cách cộng lãi vào số vốn đầu tư ban đầu để đầu tư tiếp Khoản lãi phát sinh lợi tức tích luỹ chu kỳ đầu tư Các tính gọi tính theo lãi kép FVn = V0 x (1 + i )n Trong đó: FVn : số tiền thu sau n năm V0 : Vốn đầu tư ban đầu i : tỷ lệ lãi ban đầu n : số năm GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 82 Có khoản tiền gửi ngân hàng 10 triệu đồng, kỳ hạn năm, nhận lãi gốc sau năm, lãi suất 10%/năm Tính tiền lãi nhận sau năm ( biết tiền lãi hàng năm cộng dồn vào tiền gốc) Năm Vốn đầu năm 10 Lãi suất 10% Lãi hàng Vốn cuối năm năm 11 10% 1,1 12,1 10% 1,21 13,31 GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 83 1.3 Cơng thức tính giá trị khoản tiền Giá trị khoản tiền giá trị khoản tiền phát sinh tương lai quy thời điểm theo tỷ lệ chiết khấu định PV = FV n x n (1+ i ) GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 84 Ví dụ: Tính giá trị khoản thu nhập 50.000.000 đồng nhận sau năm, biết lãi suất 10%/năm PV = 50x (1+10%) = 31,046trđ GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 85 1.4 Cơng thức tính gía trị chuỗi tiền tệ đồng phát sinh cuối kỳ ( ) − + i = Ax −n PV i GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 86 Ví dụ Tính giá trị khoản thu nhập 20.000.000 đồng nhận năm, suốt năm với lãi suất 10%/năm ( ) − + 10 % PV = 20 x = 63,40trđ −4 10% GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 87 1.5 Giá trị tương lai chuỗi tiền tệ đồng phát sinh cuối kỳ −1 ( ) + i A n FV n = GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn i 88 Ví dụ Một người gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng Cứ cuối năm gửi vào tài khoản 2.000 USD Sau 30 năm thu tiền, biết lãi suất 10%/năm GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 89 Ví dụ −1 ( ) + 10 % = 2.000x = 328.988,045USD 30 FV n 10% GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 90 Bài tập Một người cho vay số tiền triệu đồng, lãi suất 0,9%/tháng.Tiền lãi cộng vào tiền gốc Hỏi sau năm người thu số tiền (gốc + lãi) bao nhiêu? Một dự án có vốn đầu tư ban đầu 6.000$, lợi ích thu sau năm 10.000$ Biết lãi suất tiền gửi ngân hàng 9%/năm Bạn có nên đầu tư vào dự án không? Cho lãi suất ngân hàng 9%/năm Một cơng ty đề nghị bạn góp vốn 3.500$ vào đầu năm cam kết trả lãi hàng năm (vào cuối năm) 750$ năm Bạn có nên góp vốn hay khơng? GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 91 Bài tập Ơng A có số tiền triệu đồng gửi vào ngân hàng kỳ hạn năm, lãi suất 10%/năm, lĩnh vốn lãi vào cuối kỳ Tính tổng số tiền tích luỹ vào cuối kỳ Một người muốn có số tiền 80.520.550 USD vào năm tới Tính số tiền ông ta phải gửi vào ngân hàng thời điểm để có số tiền vào năm sau với lãi suất 10%/ năm Thu nhập cửa hàng thương mại hàng năm 100 triệu đồng Giả định cửa hàng hoạt động vô thời hạn Tính giá trị vốn có cuả cửa hàng với lãi suất 12,5 %/năm GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 92 ... Thẩm định giá việc : a) Xác định giá trị tiền tài sản b) Xác định giá trị tiền quyền sở hữu tài sản c) Xác định giá trị tiền cơng dụng tài sản d) Ước tính giá trị tiền tài sản quyền sở hữu tài sản. .. Chương Tổng quan thẩm định giá trị tài sản Các khái niệm thẩm định giá Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tài sản Các nguyên tắc thẩm định giá trị tài sản Các phép toán thẩm định giá GV: Trịnh Thị... Tổng quan thẩm định giá trị tài sản 1.1 Tài sản Các khái niệm thẩm định giá 1.2 Quyền sở hữu tài sản 1.3 Giá trị 1.4 Thẩm định giá GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 12 1.1 TÀI SẢN Theo chuẩn