Bài giảng Định giá tài sản _ Học viện Ngân hàng

Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Định giá Bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản: a. Bảo toàn tài sản. Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản: Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. b. Mua bán tài sản : Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường.Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế nào là phù hợp . c. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp. Cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước. Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh. Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp. Bán doanh nghiệp. Cho thuê. d. Chuyển nhượng bất động sản. e. Đinh giá làm cơ sở cho việc bồi thường: Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư . Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra. f. Định giá phục vụ việc thế chấp vay vốn : Do quy định của Ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp , tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay . Mục đích định giá là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Do đó việc định giá tài tản , bất động sản là cần thiết. g. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá. Khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước bắt buộc phải định giá tài sản theo quy định của Bộ Tài chính. Khi doanh nghiệp phát hành cổ phiếu ra công chúng . h. Hạch toán kế toán. Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên cần phải định giá tài sản trong đó có bất động sản. i. Thanh lý tài sản Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định gái tài sản, bất động sản làm cơ sở đặt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản

Trang 1

B

Bé é é m m m« « «nnnn ttttµ µµ µiiii chÝnh chÝnh chÝnh doanh doanh doanh nghi nghi nghiÖÖÖÖp p p Khoa Khoa

ttttµ µµ µiiii chÝnh chÝnh chÝnh H H Hä ä äc cc c vi vi viÖÖÖÖnnnn Ng Ng Ng© ©© ©nnnn hhhhµ µµ µng ng

M«n häc:

§Þnh gi¸ tµi s¶n

Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH

Häc viÖn ng©n hµnG

2

MÔN ðỊNH GIÁ TÀI SẢN

v ñịnh giá tài s n

b t ñ ng s n.

chuẩ ñịnh giá

3

4

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

1 ðối tượng ñịnh giá tài s n

2 ðịnh giá tài s n v sự c n thiết phải ñịnh giá tài s n

3 Cá khái niệm liên quan ñến giá trị tài s n

4 Phương pháp ñịnh giá tài s n

5

1 ðỐI TƯỢ NG ðỊNH GIÁ TÀI SẢN

ðối tượng ñịnh giá tài s n

Phân loại ñ i tượng ñịnh giá tài

s n

6

Khái niệm:

• Theo Viện Ngôn ngữ học

• Theo ñiều 163 của Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005

• Theo một số tài liệu nước ngoài

• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế

Trang 2

Thứ nhất : tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật

chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình

Thứ hai: khái niệm tài sản xác ñịnh cho một chủ

thể nhất ñịnh - ñặt dưới sự kiểm soát của một

chủ thể nào ñó

Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa những

lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể sở hữu

hoặc sử dụng chúng

8

PHÂN LOẠI TÀI SẢN

Theo hình thái biểu hiện: bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình

Theo tính chất sở hữu có: tài sản công cộng và tài sản cá nhân

Theo khả năng trao ñổi có: tài sản là hàng hóa

và tài sản không phải là hàng hóa

9

Theo công dụng và giá trị của tài sản ñược

chia thành tài sản cố ñịnh và tài sản lưu ñộng

Theo khả năng di dời thì tài sản ñược phân

thành ñộng sản và bất ñộng sản

→ Trong chuyên ngành thẩm ñịnh giá thì

ñối tượng của ñịnh giá tài sản ñược nhắc

ñến nhiều nhất bất ñộng sản và ñộng sản

PHÂN LOẠI T À I SẢN

10

2 ðỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ SỰ CẦN THIẾT PHẢI ðGTS

Giá trị tài s n

ðịnh giá tà i s n

Sự cần thiết phải ñịnh giá tài sản

11

ðịnh giá tài sản là gì

• Các cấp ñộ về ñịnh giá

• Một số cách hiểu về ñịnh giá tài sản

• Thống nhất cách hiểu ñịnh giá tài sản

Quy trình chung ñịnh giá tài sả n

12

tài sản

Xá ñịnh c c v n ñ

Phân tích tài liệ

Xá ñịnh giá trị tài s n c n ñịnh giá

Bá c o ñịnh giá

Trang 3

Sự cần thiết phải ñịnh giá

tài sản

Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về ñịnh giá tài

sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta

ðịnh giá tài sản là 1 nghề, sản phẩm của nền kinh

tế thị trường giống như nghề kế toán và kiểm

toán.

Xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới ñặc biệt

là việc gia nhập WTO ñòi hỏi.

14

3 CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN ðẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Phân biệt giá c v giá trị ị

Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị tài sản Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH

15

Giá trị thị trường và

phi thị trường

Thị trường và phân loại thị trường

Giá trị thị trường

Giá trị phi thị trường

16

Giá trị thị trường là s ti n trao ñ i ư c tính v tài s n v o thời ñiểm thẩm ñịnh giá, giữa một bên là người b n, s n s ng b n với một bên là

ti p thị công khai, mà tại ñ c c bên h nh

17

Giá trị phi thị trường là s ti n ư c tính c a

một ài s n dựa trên việ ñ nh giá y u tố chủ

quan c a giá trị nhiề hơn là dựa v o khả năng

c thể mua b n tài s n trên thị trường

18

Các yếu tố ảnh hưởng ñến

giá trị tài sản

Mục ñích ñịnh giá tà i s n

Cá y u tố khách quan

Trang 4

ðịnh giỏ tài s n chuyể giao quyề sở hữu

ðịnh giỏ tài s n cho mụ ủớch t n d ng

ðịnh giỏ tài s n cho mụ ủớch ủ u tư

ðịnh giỏ tài s n trong doanh nghiệ

ðịnh giỏ tài s n nhằm ủ p ứng c c yờu c u

c t nh phỏ lý

Copyright Bộ mụn TCDN - Khoa Tài chớnh - HVNH

20

Cỏc yếu tố khỏch quan

Cỏc yếu tố mang tớnh vật chất

Cỏc yếu tố về tỡnh trạng phỏp lý

Cỏc yếu tố mang tớnh kinh tế

Cỏc yếu tố khỏc

21

4 PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ

TÀI SẢN

Nguyên tắc định giá tài sản

Phương pháp định giá tài sản

22

Nguyờn tắc ủịnh giỏ tài sản

Nguyờn tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Nguyờn tắc thay thế

Nguyờn tắc dự kiến cỏc khoản lợi ớch tương lai

Nguyờn tắc ủúng gúp

Nguyờn tắc cung cầu Copyright Bộ mụn TCDN - Khoa Tài chớnh - HVNH

23

CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ

BẤT ðỘNG SẢN

24

NỘI DUNG NGHIấN CỨU

1 T ng quan v bất ủ ng s n

2 Cỏ phương phỏp ủịnh giỏ bất ủ ng

s n

Trang 5

Hiể u, ñ c ñiểm , phân loại v quyề lợi ñ i

với b t ñ ng s n

Thị trường b t ñ ng s n

26

Hiểu về bất ñộng sản

Bất ñ ng sả là các tài sả bao g m( theo ñiề

174 Luật Dân sự 2005):

• ðất ñai

• Nhà công trình xây dựng g n liề với ñ t, cả các tài sả g n liề với nhà công trình xây dựng ñ

• Các tài sả khác g n liề với ñ t ñai

• Các tài sả khác do phá luật quy ñịnh

Theo IVSC:

• Bất ñ ng sả bao g m ñ t ñai và tất cả mọi thứ

g n vững chắc và lâu d i với n

27

ðặc ñiểm bất ñộng sản

Tính c ñịnh v vị trí

Tính b n vững

Tính khá biệt

Tính khan hiếm

Có giá trị ớn

Tính ảnh hưởng lẫ nhau

28

Phân loại bất ñộng sản

Theo ñ c t nh v t chất

• ðất ñai: ñ t ñai tự nhiên

• Công trình kiế tr c và các tài sả g n liề với công trình kiế tr c

• Các tài sả khác g n liề với ñ t ñai

29

Quyền lợi ñối với bất ñộng sản

ðối với ñất ñai

• Sở hữu vĩnh viễn

• Thuê theo hợp ñồng

• Quyền sử dụng ñất

ðối với các công trình

• Sở hữu vĩnh viễn

• Thuê theo hợp ñồng

30

Thị trường bất ñộng sản

Hiểu về thị trường bất ñộng sản.

ðặc trưng của thị trường bất ñộng sản

Trang 6

ðặc trưng của thị trường

bất ñộng sản

Có sự cách biệt giữa hàng hóa và ñịa ñiểm

giao dịch

Mang tính khu vực

Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Cung BðS chậm co giãn khi giá cả thay ñổi

Hoạt ñộng của thị trường BðS phụ thuộc

vào sự kiểm soát của Nhà nước

32

2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ

BẤT ðỘNG SẢN

Phương pháp so s nh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thu nhập

33

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

TRỰC TIẾP

Cơ sở lý luậ

Cá bước ti n h nh

Cá y u tố c n ñiề chỉnh

Ví d

34

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

Cơ sở lý luậ n

Cá phương phá x c ñịnh chi phí

• Phương phá thống kê chi tiết

• Phương phá so sánh thị trường

Mức giả m giá t ch lũ

Ví d

35

Phân biệt

Tuổi thực thời gian ñã sử d ng ñ n ngày ñịnh giá

Tuổi thọ k thuật: thời gian sử d ng tối ña xét về

mặt k thuật

Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử d ng tối ña xét về mặt

kinh tế

Tuổi thọ kinh tế còn lại: thời gian sử d ng còn lại

phát huy ñược hiệ quả kinh tế

Tuổi hiệ quả: thời gian s.dụng thực tế có hiệ quả

36

PHƯƠNG PHÁP THĂNG DƯ

Ví d

Trang 7

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Cơ sở lý luậ

Ví d

Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 38

CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ

MÁY MÓC THIẾT BỊ

39

1 T ng quan v má móc thiết bị

2 Cá phương pháp ñịnh giá má móc,

thiết bị

40

THIẾT BỊ

Hiể , ñ c ñiểm, phân loại ñ i với má

mó , thiết bị

41

Hiểu về máy móc, thiết bị

Theo từ ñiể Tiếng Việt

• Má : Vật ñược chế tạ g m nhiề b phậ , thường là

phức tạ d ng ñ thực hiệ chính x c công việ chuyên

môn n o ó Cá b phậ c a má k t hợp theo một

trình tự nhất ñịnh c mối quan h h i hoà nhau

• Thiết bị: Tổ ng thể n i chung những má mó , ụng c ,

phụ tùng c n thiết cho một hoạt ñ ng n o ó

Theo IVSC:

• Những TSHH không c ñịnh bao g m dây chuyề s n

xuất, những má riêng biệt hoặ c c m má mó Một

c i má c chức năng c thể v thực hiệ một loại công

ðặc ñiểm MM, TB

Có thể di dời ñược

MM, TB thường ña d ng phong phú

Tuổi thọ MM, TB không d i

Thay ñ i chủ sở hữu d d ng

Trang 8

Phân loại MM, TB

Phân loại theo t nh chất ài sả :

2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

Phương phá so s nh trực ti p

Phương phá chi phí

Phương phá thu nhậ p

45

TRỰC TIẾP

Cơ sở lý luậ

Sử d ng công thức BERIM trong ñị nh giá

Ví d

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

Cơ sở lý luận

Các bước tiến hành

Ví dụ

47

PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Cơ sở lý luận

Chương 4

Trang 9

1 T ng quan v giá trị doanh nghiệp

2 Cá phương pháp ñịnh giá doanh

nghiệp

50

1 TỔNG QUAN VỀ GIÁ TRỊ

DOANH NGHIỆP

Giá trị doanh nghiệp

Các yếu tố tác ñộng tới giá trị doanh nghiệp

Quy trình ñịnh giá doanh nghệp

51

Doanh nghiệ v ñ c trưng của

doanh nghiệp

Hiểu giá trị doanh nghiệp

52

Doanh nghiệ là gì?

ðặ trưng doanh nghiệ

• Giống như các h ng h a thông thường khác

• Không có hai doanh nghiệ giống nhau hoà toà : mỗi doanh nghiệ là một ài sả duy nhất

• Doanh nghiệ là một thực thể hoạt ñ ng

• Doanh nghiệ hoạt ñ ng vì mục tiêu lợi nhuậ

53

Giá trị doanh nghiệ là sự biể hiệ b ng tiề về

mang lại cho các nhà ñ u tư trong quá trình kinh

doanh tại một thời ñiểm nhất ñịnh

Giá trị doanh nghiệ là mối quan tâm củ 3 chủ

thể : Nhà nước nhà ñ u tư và nhà quả trị DN

54

Cá y u tố thuộ v môi trường kinh doanh

Cá y u tố thuộ v n i tại doanh nghiệ

Trang 10

Các yếu tố thuộc về môi trường

kinh doanh

Môi trường kinh doanh tổng quát

• Môi trường kinh tế

• Môi trường chính trị

• Môi trường văn h a - xã h i

• Môi trường khoa h c công nghệ

Môi trường ñ c thù

• Quan h doanh nghiệ với khách h ng

• Quan h doanh nghiệ với nhà cung c p

• Cá hãng c nh tranh

• Cá cơ quan Nhà nước

56

Các yếu tố thuộc về nội tại

doanh nghiệp

Hiệ tr ng về tài sả trong doanh nghiệ

Vị trí kinh doanh

Uy t n kinh doanh

Trình ñ k thuật và tay nghề người lao ñ ng

Năng lực quả trị kinh doanh

57 Quy trình ñịnh giá doanh nghiệp

Xá ñị nh c c v n ñ

Phân tích tài liệ

Xá ñị nh giá trị tài s n c n ñịnh giá

Bá c o ñịnh giá

58

2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH

Phương phá giá trị tài s n

Phương phá dòng ti n chiết khấ u

Phương phá so s nh

59

Phương phá giá trị tài s n thuầ

Phương phá ñị nh lượng Goodwill

60

TÀI SẢN THUẦN

Ưu, nhược ñiểm

Ví d

Trang 11

PHƯƠNG PHÁP ðỊNH LƯỢNG

GOODWILL

Cơ sở lý luậ

Ưu, nhược ñiể m

Ví d

PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU

DÒNG TIỀN

Phương phá chiết khấ dòng c tức

Phương phá chiết khấ dòng ti n thuầ

63

PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU

Cơ sở lý luậ

Ưu, nhược ñiể m

Ví d

64

PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU DÒNG TIỀN THUẦN

Cá phương phá chiết khấ dòng ti n thuầ

Ví d

65

Cơ sở lý luận

Phương phá P/E

Ví dụ

66

Chương 5

TIÊU CHUẨN ðỊNH GIÁ

Trang 12

NỘI DUNG NGHIấN CỨU

1 Giới thiệu v tiờu chuẩn ủịnh giỏ IVSC

2 Giới thiệu v tiờu chuẩn ủịnh giỏ

ASEAN

3 Giới thiệu v tiờu chuẩn ủịnh giỏ Việt

Nam

68

BBBBộộộộ m m môôôônnnn ttttààààiiii chính chính chính doanh doanh doanh nghi nghi nghiệệệệpppp ch ch chúúúúcccc ccccáááácccc bbbbạạạạn n n ssssứứứứcccc kho kho khoẻẻẻẻ, h , h , hạạạạnh nh nh ph ph phúúúúcccc vvvvàààà th th thàààành nh nh đạ đạ đạt! t!

Định dạng
Số trang	12
Dung lượng	418,72 KB