Bài giảng định giá tài sản (đại học thủy lợi)

MÔN HỌC ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN CHƯƠNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN Đất đai Nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền với nhà ở,cơng trình xây dựng Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định Theo điều 181 Bộ Luật dân GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Đặc điểm BĐS Cố định vị trí Tính ảnh hưởng lẫn Tính bền vững Đặc điểm Có giá trị lớn Tính khan GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Phân loại BĐS Theo đặc tính vật chất: Đất đai: đất đai tự nhiên GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn Phân loại BĐS Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc: nhà cửa, hệ thống điện nước GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Phân loại BĐS Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn lâu năm, GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Phân loại BĐS Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất gồm đất đai cơng trình kiến trúc Cơng trình kiến trúc: Đất đai: Nhà dùng cho th bán Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại Khách sạn văn phịng cho th Nhóm đất nơng nghiệp Nhóm đất phi nơng nghiệp Nhóm đất chưa sử dụng Cơng trình kiến trúc khác GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Quyền chủ thể BĐS Đối với đất đai Đối với cơng trình Sở hữu vĩnh viễn Thuê theo hợp đồng Quyền sử dụng đất Sở hữu vĩnh viễn Thuê theo hợp đồng GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 1.2 Thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nơi diễn hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, chấp,chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật pháp luật GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 10 3.3.3 Các bước thực Ước tính riêng giá trị mảnh đất thuộc BĐS Uớc tính chi phí xây dựng hành với cơng trình đất Uớc tính mức độ giảm giá cơng trình xét ngun nhân Uớc tính giá trị cơng trình xây dựng Ước tính giá trị BĐS mục tiêu (đất cơng trình xây dựng đất) GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 53 3.3.4 Mơ hình Giá trị ước tính = BĐS mục tiêu Giá trị đất + Chi phí cơng trình xây dựng đất Áp dụng phương pháp so sánh phương pháp khác GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 54 3.3.4 Mơ hình Chi phí cơng trình xây = dựng đất Chi phí xây dựng cơng trình đất để thay cho cơng trình Sự giảm giá tích luỹ gồm Sự giảm giá - tích luỹ •Giảm giá lỗi thời tự nhiên •Giảm giá lỗi thời chức •Giảm giá lỗi thời bên ngồi GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 55 Ước tính chi phí xây dựng Phương pháp1: Thống kê chi tiết người xây dựng Chi phí trực tiếp xác định dựa vào việc tổng hợp chi phí hạng mục Chi phí gián tiếp tính dựa vào tỷ lệ % so với chi phí trực tiếp GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 56 Ước tính chi phí xây dựng Phương pháp 2: Phương pháp khảo sát số lượng Theo phương pháp chi phí trực tiếp xác định dựa vào việc tổng hợp kết đấu thầu hạng mục cịn chi phí gián tiếp tính phương pháp thống kê chi tiết nhà xây dựng GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 57 Ước tính chi phí xây dựng Phương pháp 3: So sánh thị trường Theo phương pháp chi phí xây dựng xác định cách lấy đơn giá tính theo m2 sàn xây dựng nhũng cơng trình có kết cấu tương tự cơng trình cần TĐG nhân (x) với diện tích sàn thực tế xây dựng cơng trình GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 58 Ước tính phần giảm giá tích luỹ Lỗi thời chức năng: Căn vào chi phí khắc phục lỗi thời mặt chức để xác định Lỗi thời bên ngồi: Căn vào tình hình thị trường để xác định Lỗi thời tự nhiên gồm phương pháp Dựa vào tỷ trọng kết cấu Phương pháp tuổi vòng đời Phương pháp chiết trừ GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 59 Phương pháp dựa vào tỷ trọng giá trị kết cấu Chất lượng cịn lại = cơng trình xây dựng ∑( tỷ trọng giá trị kết cấu x thứ i) Chất lượng cịn lai kết cấu thứ i) ∑ tỷ trọng giá trị kết cấu thứ i GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 60 Ví dụ Tính giá trị cịn lại cơng trình nhà với số liệu sau phận tỷ trọng Giá trị cịn lại Móng 15% 80% Tường 25% 82% Sàn 25% 80% Trần 10% 75% Mái 8% 70% Cửa 12% 81% GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 61 Ví dụ Chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng 15x80 + 25x82 +25x80 + 10x75 + 8x70 + 12x81 = 15+25+25+10+8+12 = GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 62 Phương pháp tuổi vòng đời Tuổi đời hiệu %hao mòn = Tuổi đời kinh tế X100% Trong đó: •Tuổi đời hiệu •Tuổi đời kinh tế GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 63 Cơng trình hồn thành xây dựng vào năm 1990, đưa vào sử dụng có hiệu từ năm 1991 đến thời điểm TĐG năm 2005 Cơng trình theo tính tốn nhà kỹ thuật tồn đến năm 2030, theo tính tốn nhà kinh tế cơng trình sử dụng đến năm 2025 Yêu cầu: xác định tuổi thọ vật lý, tuổi thọ kinh tế, tuổi hiệu quả, tuổi thực & hao mịn cơng trình GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế tốn 64 3.3.5 Ưu nhược điểm phương pháp Ưu điểm Sử dụng để TĐG BĐS dùng cho giao dịch mục đích riêng biệt Sử dụng khơng có chứng thị trường để so sánh, thiếu sở dịng lợi ích tương lai mà BĐS mang lại GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 65 3.3.5 Ưu nhược điểm phương pháp Nhược điểm Chi phí khơng phải lúc đồng hay phù hợp với giá trị Phương pháp sử dụng phương pháp cộng tới tổng nhều phận chưa với giá trị toàn Yêu cầu TĐV kỹ thuật phải có nhiều kinh nghiệm GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 66 Quy trình thẩm định giá BĐS Xác định vấn đề Lên kế hoạch thẩm định Thu thập tài liệu Vận dụng phân tích tài liệu Chuẩn bị báo cáo TĐG Báo cáo TĐG GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 67 ... động sản tài sản không di dời bao gồm: Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác pháp luật quy định Theo điều 181 Bộ Luật dân GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán Đặc điểm BĐS Cố định. .. ĐỊNH GIÁ BĐS VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BĐS 2.1 Thẩm định giá BĐS Là uớc tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ ràng điều kiện thị trường định. .. VỀ BẤT ĐỘNG SẢN TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN GV: Trịnh Thị Thanh Loan - BM Kế toán 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN Đất đai Nhà ở,cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể tài sản gắn liền