Bài giảng Định Giá Tài Sản

Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản Bài giảng Định Giá Tài Sản

1 Học viện tài môn học Định giá tài sản Kết cấu môn học Chươngư1 Khái niệm nguyên tắc định giá kinh tế thị trờng Mônưhọc Định giá tài sản Chươngư2 Định giá bất động sản Chươngư3 Các phơng pháp định giá doanh nghiệp Chơng 1: Khái niệm nguyên tắc định giá kinh tế thị trờng II Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị tài sản I Các khái niệm Chơng III Nguyên tắc định giá I Các khái niệm Các Các khái khái niệm niệm cơ bản 1.1 1.1 1.2 1.2 Tài Tài sản sản Quyền Quyền sở sở hữu hữu 1.3 1.3 Giá Giá trị trị 1.4 1.4 1.5 1.5 Gi Gi thÞ thÞ tr trêng êng Thẩm Thẩm định định giá giá& & gi gi phi phi TT TT 1.1 Tài sản 1.1.1 Khái niệm Tài sản nguồn lực doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tơng lai dự kiến trớc cách hợp lý "Tài sản: nguồn lực: + Doanh nghiệp kiểm soát đợc; + Dự tính đem lại lợi ích kinh tế t ơng lai cho doanh nghiệp Theo nghĩa chung nhất: tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu 1.1 Tài sản (tiếp) Thứưnhất Hữu hình vô hình 1.1.2 Đặc trng tài sản Thứ ba Mang lại lợi ích tơng lai Thứưhai Xác định chủ thể 1.1 Tài sản (tiếp) 1.1.3 Phân loại tài sản - Theo hình thái biểu hiện: tài sản hữu hình tài sản vô hình - Theo tính chất sở hữu: tài sản công cộng tài sản cá nhân - Theo khả trao đổi: hàng hóa phi hàng hóa - Theo khả di dời: động sản BĐS - Theo đặc điểm luân chuyển: tài sản cố định lu động 1.2 Quyền sở hữu Quyền chiếm hữu: quyền đ ợc nắm giữ, quản lý tài sản Quyền sử dụng: quyền khai Để đánh giá thác công dụng hữu ích mức độ lợi tài sản, quyền đợc hởng lợi Nhậ ích mà tài sản mang lại n Quyền định đoạt: quyn xét ích mà tài chuyn giao quyền sở hữu tài sản thiÕt ph¶i từ bỏ quyn s hu ó sản mang lại, xét đến quyền chủ thể 1.3 Giá trị Giá trị tài sản biểu Đợc đo đơn vị tiền tệ tiền lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời Xác định thời điểm định điểm định Nh vậy, giá trị TS Gắn liền với chủ thể Chịu tác động nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích khả khai thác chủ thể Tiêu chuẩn đánh giá 10 1.4 Định giá tài sản Thẩm định giá ớc tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích đà đợc xác định rõ Thẩm định giá việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trờng địa điểm, thời điểm định theo tiêu chuẩn Việt Nam thông lệ Quốc tế Thẩm định giá việc ớc tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 140 3.2.2.1 Phơng pháp định giá chứng khoán (tiếp) - Xác định giá trị cổ phiếu (tiếp) + Giả định 2: lợi tức cổ phiếu chi trả hàng năm tăng cách đặn theo tỷ lệ ổn định g ( với g < i), ta có: d1 PV0 = ig Xác định g: - Lấy khứ - Dự đoán: g = ROE x tỷ lệ lợi nhuận sau thuế tái đầu t 141 3.2.2.1 Phơng pháp định giá chứng khoán (tiếp) - Xác định giá trị cổ phiếu (tiếp) Tính thực tế công thức trên: Thứ nhất: Tăng cổ tức đặn xu hớng có thực nhiều doanh nghiƯp vµ mang tÝnh phỉ biÕn Thø hai: Phï hợp với doanh nghiệp xu hớng phát triển 142 3.2.2.1 Phơng pháp định giá chứng khoán (tiếp) - Xác định giá trị cổ phiếu (tiếp) + Giả định 3: lợi tức cổ phiếu chi trả hàng năm khác thời điểm n, từ n+1 trở giả thiết tăng với tốc độ g (với g < i): dt Pn PV0 = ∑ + t n (1 + i) ( + i ) t =1 n 143 3.2.2.1 Phơng pháp định giá chứng khoán (tiếp) * Ưu điểm nhợc điểm PP định giá chứng khoán - Ưu điểm + Đây mô hình tiếp cận trực tiếp khoản thu nhập dới hình thức lợi tức cổ phần để xác định giá trị cổ phiếu + Phơng pháp đặc biệt phù hợp với quan điểm nhìn nhận đánh giá giá trị DN nhà đầu t thiểu số + Thích hợp với DN có chứng khoán giao dịch thị tr ờng, xác định giá trị DN phơng pháp TS gặp nhiều khó khăn có giá trị TS vô hình đợc đánh giá cao 144 3.2.2.1 Phơng pháp định giá chứng khoán (tiếp) * Ưu điểm&nhợc điểm PP định giá chứng khoán (tiếp) - Nhợc điểm + Việc dự báo lợi tức cổ phần dễ dàng + Phụ thuộc vào sách phân chia lợi tức cổ phần tơng lai + Việc xác định tham số có tính thuyết phục không cao (t , xác định tham số i) 145 3.2.3ưPPưđịnhưlượngưGoodwillư(lợiưthếưthươngưmại) * Cơ sở lý ln VÝ dơ: DN A øng mét lỵng vốn 100 (đơn vị tiền tệ), thu khoản lợi nhuận 10 đơn vị tơng đơng với tỷ suất vốn 10% DN B ứng lợng vốn nh nhng thu đợc lợi nhuận 15 đơn vị, tỷ suất lợi nhuận vốn 15% Tại DN B ứng lợng vốn lại sinh đợc khoản lợi nhuận cao DN A? Có thể giải thích rằng: Vì DN B có vị trí kinh doanh tốt hơn, chất lợng sản phẩm cao hơn, trình độ quản lý giỏi hơn, mạng lới phân phối hàng hoá rộng lớn Đó tất yếu tố vô hình hội tụ lại đà làm nên khoản lợi nhuận v ợt trội (5 đơn vị tiền tệ) so với DN A Nếu nh 10% tỷ suất lợi nhuận trung bình thị tr ờng khoản lợi nhuận vợt trội so với mức trung bình mà DN B đà đạt đợc (5 = 15 -10) gọi siêu lợi nhuận 146 3.2.3ưPPưđịnhưlượngưGoodwillư(tiếp) * Cơ sở lý luận (tiếp) Giá trị DN không bao gồm giá trị tài sản hữu hình mà gồm giá trị tài sản vô hình Giá trị tài sản vô hình DN đợc tính giá trị khoản thu nhập tài sản vô hình tạo Tức giá trị khoản siêu lợi nhuận 147 3.2.3ưPPưđịnhưlượngưGoodwillư(tiếp) * Phơng pháp xác định Giá trị DN tổng giá trị tài sản hữu hình tài sản vô hình Vo= ANC + GW Trong đó: Vo : Giá trị DN n Bt r At ANC: Giá trị tài sản GW = GW: Giá trị tài sản vô h×nh (1 + i ) t ∑ t =1 Víi : Bt: Lợi nhuận năm t ( t =1,n ) At: Giá trị tài sản đa vào kinh doanh năm t r : Tỷ suất lợi nhuận "bình thờng" tài sản đa vào kinh doanh r.At: Lợi nhuận bình thờng tài sản năm t Bt - r.At: Siêu lợi nhuận năm t 148 3.2.3ưPPưđịnhưlượngưGoodwillư(tiếp) * Ưu điểm nhợc điểm phơng pháp - Ưu điểm + Là phơng pháp xác định DN bao gồm giá trị TSVH + Công thức (1.13) nh ®· chØ ra: V0 =ANC + GW = ANC + n Bt - r.At ∑ –––– t-1 (1+i)t GW ®· tạo nên lợi bù trừ sai sót xảy Vì, giá trị tài sản (ANC, At) đợc đánh giá cao lên làm giảm giá trị GW Ngợc lại, đánh giá thấp giá trị tài sản đợc bù đắp phần giá trị tăng lên GW 149 3.2.3ưPPưđịnhưlượngưGoodwillư(tiếp) * Ưu điểm nhợc điểm phơng pháp (tiếp) - Ưu điểm (tiếp) + Phơng pháp GW xác định giá trị DN sở có tính đến lợi ích ngời mua ngời bán + Với sở lý luận chặt chẽ, giá trị DN tính theo ph ơng pháp định lợng GW mang lại tin tởng vững 150 3.2.3ưPPưđịnhưlượngưGoodwillư(tiếp) * Ưu điểm nhợc điểm phơng pháp (tiếp) - Hạn chế + Lập luận siêu lợi nhuận thiếu sở để dự báo thời hạn (n) thiếu để xây dựng giả thuyết lợi nhuận tơng lai + Nó không tránh khỏi hạn chế phơng pháp giá trị tài sản phơng pháp hoá lợi nhuận + GW có biên độ dao động lớn trớc thay đổi nhỏ r 3.2.4.ưPPưđịnhưgiáưdựaưvàoưPERư(Priceưearningư ratio) 151 * Thực chất tỷ số PER: PP PER ớc lợng giá trị chứng khoán dựa nhận định sau: - Giá chứng khoán chịu tác động nhiều yếu tố khác Vì vậy, giá chứng khoán thờng không phản ánh giá trị DN đà phát hành - Nếu thị trờng chứng khoán hoàn hảo, tức thoả mÃn điều kiện: + Có vô số ngời mua ngời bán + Các loại chứng khoán thay đợc cho + Chứng khoán thông tin đợc lu thông tự + Ngời ta mua bán chúng vào lúc nơi + Mọi thành viên tham gia thị trờng nắm đợc điều kiện giao dịch mua bán chứng khoán Khi đó, giá chứng khoán phản ánh cung cầu tuý, đợc sử dụng để ớc lợng giá trị DN 152 3.2.4.ưPPưđịnhưgiáưdựaưvàoưPERư(tiếp) * Thùc chÊt cña tû sè PER (tiÕp): Cho n → ∞ , ta cã: P PER = = EPS i Tỷ số P/E đợc gọi tỷ số giá/thu nhập, cho biết thị trờng sẵn sàng trả giá cho đồng thu nhập đợc tạo DN Giá trị DN = Thu nhập dự kiến đạt đợc ì PER (quá khứ) 153 3.2.4.ưPPưđịnhưgiáưdựaưvàoưPERư(tiếp) * Những u điểm nhợc điểm phơng pháp PER - Ưu điểm + Cho kết nhanh chóng để định kịp thời + Phơng pháp PER dựa sở giá trị thị trờng cách so sánh trực tiếp 154 3.2.4.ưPPưđịnhưgiáưdựaưvàoưPERư(tiếp) * Những u điểm nhợc điểm phơng pháp PER (tiếp) - Nhợc điểm + Mang nặng tính kinh nghiệm + Dựa vào tỷ số PER giải thích đợc đồng lợi nhuận, nhng DN PER= 20, tức đợc trả với giá gấp 20 lần, với DN khác, thị trờng lại sẵn sàng trả tới 30 lần + Phơng pháp PER không đa đợc sở để nhà đầu t phân tích, đánh giá khả tăng trởng rủi ro tác động tới giá trÞ DN ... bất bất động động sản sản 36 I Tổng quan bĐS Thị trờng bđs 1 Bất Bất động động sản sản 1.1 1.1 Khái Khái niệm niệm 1.2 1.2 Đặc Đặc điểm điểm 1 .3 1 .3 Phân Phân loại loại 37 1.1 Khái niệm BĐS BĐS... nguyên tắc định giá: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đợc cộng giá trị tài sản riêng lẻ lại với 33 3. 5 Nguyên tắc cung cầu Cơ sở nguyên tắc: Căn chủ yếu phổ biến việc thẩm định giá trị tài sản... định giá + Thẩm định viên thiết phải đợc trang bị kỹ cách điều chỉnh khác biệt loại tài sản 31 3. 3 Nguyên tắc dự kiến khoản lợi ích tơng lai Cơ sở nguyên tắc: Giá trị tài sản đợc định lợi ích