pháp luật về bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất lý luận và thực tiễn

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT ------ LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Khóa: 36 (2010 – 2014) Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT - LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Giảng viên hướng dẫn: CN. Trần Vang Phủ Bộ môn: Luật Hành chính Sinh viên thực hiện: Lƣơng Hoàng Sang MSSV: 5106088 Lớp: Luật Hành chính - K36 Cần Thơ, tháng 11/2013 LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập tại Trƣờng Đại học Cần Thơ đến nay và đặc biệt trong học kì này để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình ngƣời viết nhận đƣợc sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiều từ gia đình, quý Thầy Cô và bạn bè. Với lòng biết ơn sâu sắc đó: Em xin gửi đến gia đình lòng biết ơn sâu sắc nhất từ trƣớc đến nay đã giúp đỡ và động viên em rất nhiều về mặt vật chất lẫn tinh thần. Em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy Cô trƣờng Đại học Cần Thơ, nhất là Thầy Cô Khoa Luật đã truyền đạt cho em những kiến thức trong suốt thời gian học tập tại trƣờng. Em xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Thầy Trần Vang Phủ, ngƣời đã hƣớng dẫn tận tình về kiến thức lẫn kinh nghiệm để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình. Em xin gửi lời cảm ơn đến anh, chị làm việc tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ đã cung cấp những tài liệu cần thiết để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Ngoài ra, em xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị, bạn bè trong nhà trọ và các bạn trong lớp Luật Hành chính khóa 36 đã chia sẽ nguồn tài liệu, kinh nghiệm và động viên em trong suốt thời gian qua. Cuối cùng, em xin gửi lời chúc sức khỏe đến gia đình; quý Thầy Cô; anh, chị và bạn bè. Đặc biệt, em gửi lời chức sức khỏe đến thầy Trần Vang Phủ và chúc Thầy thành công hơn nữa trong sự nghiệp của mình. Do hạn chế về mặt thời gian cũng nhƣ kiến thức của ngƣời viết nên trong quá trình nghiên cứu nên luận văn không tránh khỏi những thiếu xót. Do vây, rất mong nhận đƣợc những ý kiến góp từ quý Thầy Cô và bạn đọc để luận văn của ngƣời viết có thể hoàn thiện hơn. Cần Thơ, ngày tháng năm 2013 Sinh viên thực hiện Lương Hoàng Sang PHIẾU NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN   ........................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... Cần Thơ, ngày tháng năm 2013 Giảng viên hƣớng dẫn PHIẾU NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG   ............................................................................................................................ .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... .......................................................................................................................................... Cần Thơ, ngày tháng năm 2013 Thành viên hội đồng DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND Nghị định 181/2004/NĐ-CP Ủy ban nhân dân. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm Nghị định 188/2004/NĐ-CP 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định 197/2004/NĐ-CP Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Nghị định 17/2006/NĐ-CP Nghị định 84/2007/NĐ-CP Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển đổi công ty nhà nƣớc thành công ty cổ phần. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai. Nghị định 123/2007/NĐ-CP Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng tháng 11 năm 2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định 69/2009/NĐ-CP Thông tƣ 14/2009/TT-BTNMT Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ. Thông tƣ 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU ............................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................... 1 2. Đối tƣợng, mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 2 3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................ 2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2 5. Kết cấu của đề tài ................................................................................................... 2 CHƢƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI, BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ....................................................................................4 1.1. Khái quát chung về thu hồi, bồi thƣờng đất ...................................................... 4 1.1.1. Thu hồi đất....................................................................................................... 4 1.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất ............................................................................... 4 1.1.1.2. Cơ sở pháp lý của thu hồi đất .................................................................... 5 1.1.1.3. Thẩm quyền thu hồi đất ............................................................................. 6 1.1.1.4. Mục đích, ý nghĩa của thu hồi đất .............................................................. 8 1.1.2. Bồi thƣờng đất ................................................................................................ 10 1.1.2.1. Khái niệm bồi thường về đất...................................................................... 10 1.1.2.2.Phạm vi bồi thường về đất ......................................................................... 11 1.1.2.3. Chủ thể thực hiện nhiệm vụ bồi thường đất .............................................. 12 1.1.2.4. Vai trò, ý nghĩa của bồi thường đất ........................................................... 14 1.1.3. Đối tƣợng của thu hồi, bồi thƣờng đất và đối tƣợng chịu ảnh hƣởng bởi việc thu hồi đất ...................................................................................................................... 15 1.1.4. Chủ thể có đất bị thu hồi, bồi thƣờng và chủ thể chịu ảnh hƣởng bởi việc thu hồi đất ...................................................................................................................... 17 1.2. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất .......................................................... 18 1.2.1. Giai đoạn trƣớc năm 1993 .............................................................................. 18 1.2.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 ............................................................. 20 1.2.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ....................................................................... 21 CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ................................................................................. 25 2.1. Nguyên tắc trong bồi thƣờng đất ...................................................................... 25 2.2. Điều kiện để đƣợc bồi thƣờng về đất ................................................................ 28 2.3. Những trƣờng hợp không đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ........... 30 2.4. Giá đất tính tiền bồi thƣờng và chi phí đầu tƣ còn lại vào đất ......................... 31 2.4.1. Xác định giá đất tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất ....................... 32 2.4.2. Xác định giá đất trong trƣờng hợp chậm bồi thƣờng ....................................... 35 2.5. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nƣớc ................................................................................................................. 36 2.5.1. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất nông nghiệp .................................. 36 2.5.2. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nƣớc ........................................................... 40 2.5.3. Quy định pháp luật về bồi thƣờng đối với đất phi nông nghiệp là đất ở ........... 45 2.5.4. Bồi thƣờng, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cƣ và đất vƣờn, ao không đƣợc công nhận là đất ở ................................................................................ 52 2.5.5. Bồi thƣờng chi phí đầu tƣ còn lại vào đất ....................................................... 55 2.5.6. Bồi thƣờng đất trong trƣờng hợp diện tích đo đạt thực tế khác với diện tích ghi trên tờ về quyền sử dụng đất ..................................................................................... 56 2.5.7. Xử lý các trƣờng hợp về bồi thƣờng đất .......................................................... 57 CHƢƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP VỀ BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ......................58 3.1. Thực trạng của công tác bồi thƣờng đất trong những năm gần đây ............... 58 3.1.1. Những kết quả đạt đƣợc trong công tác bồi thƣờng về đất trong những năm gần đây ........................................................................................................................... 58 3.1.2. Những hạn chế trong bồi thƣờng đất ............................................................... 60 3.1.2.1. Những hạn chế về giá đất tính tiền bồi thường ......................................... 60 3.1.2.2. Xác định thời điểm bồi thường ................................................................. 62 3.1.3. Giải pháp khắc phục những hạn chế trong giá đất tính tiền bồi thƣờng ........... 63 3.2. Đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất ................................................................................................ 69 3.2.1. Đề xuất sửa đổi nguyên tắc trong bồi thƣờng về đất ....................................... 69 3.2.2. Đề xuất sửa đổi quy định bồi thƣờng đối với từng loại đất cụ thể ................... 71 3.2.3. Đề xuất sửa đổi cách xác định đất vƣờn, ao trong khu dân cƣ không đƣợc công nhận là đất ở ............................................................................................................ 74 3.2.4. Đề xuất bổ sung quy định bồi thƣờng về đất trong trƣờng hợp đất bị thu hồi đang có tranh chấp ................................................................................................... 74 3.2.5. Đề xuất bổ sung quy định về bồi thƣờng đất nông nghiệp .............................. 75 3.2.6. Bổ sung quy định pháp luật về bồi thƣờng đất khi chậm bồi thƣờng ............... 76 KẾT LUẬN .................................................................................................................. 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn LỜI NÓI ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm trở lại đây việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vào mục đích phát triển kinh tế đang diễn ra ở hầu như các địa phương trong cả nước. Đặc biệt đất nước ta đang trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phấn đấu đến năm 2020 về cơ bản trở thành nước công nghiệp hiện đại thì nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế là không tránh khỏi. Tuy nhiên, để có đất sử dụng cho những mục đích trên không còn cách nào khác buộc Nhà nước phải thực hiện việc thu hồi đất và hệ lụy là hàng loạt vấn đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đặt ra cho người có đất bị thu hồi, trong đó có bồi thường về đất. Chính vì vậy, để cho quá trình thu hồi đất diễn ra thuận lợi tạo quỹ đất trống để thực hiện nhanh các dự án cũng như bên cạnh bảo vệ được quyền lợi của chủ thể có đất bị thu hồi trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích của các bên trong quá trình thu hồi đất, thì Nhà nước ta đã ban hành nhiều quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà vấn đề bồi thường về đất luôn được Nhà nước quan tâm. Mặc dù vậy, những quy định này khi áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập và hạn chế nhất là bồi thường về đất, đây là vấn đề mà phần đông người có đất bị thu hồi không hài lòng bởi họ cho rằng việc bồi thường này là chưa thỏa đáng. Kết quả dẫn đến là tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án bị chậm lại và ảnh hưởng không ít đến các chủ đầu tư còn về phía người có đất bị thu hồi không chịu bàn giao đất và phát sinh khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo kết quả của buổi hợp trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội tại kì hợp thứ 3 Quốc hội khóa XIII của Tổng Thanh tra Chính phủ thì số vụ khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai từ tháng 09/2011 đến tháng 06/2012 chiếm 79% trong đó khiếu nại, tố cáo về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm hơn 50% trong tổng số 79%1. Chính vì thế, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó có bồi thường về đất trong giai đoạn hiện nay đang trở thành vấn đề nóng và đáng quan tâm trong xã hội. Với đề tài về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không còn là đề tài mới bởi trước đó đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về đề tài này. Tuy nhiên, đối với người viết đây luôn là vấn đề đang gây bức xúc nhiều trong xã hội cũng như đây là vấn đề mà người viết tâm đắc trong quá trình học của mình, đặc biệt khi hoàn thành xong học phần Luật hành chính đô thị nông thôn. Với mong muốn đó cũng như kế thừa những thành quả nghiên cứu trước đây, người viết chọn đề tài “Pháp luật 1 Văn phòng Quốc hội, bản tổng hợp thảo luận tại hội trường (buổi sáng ngày 13/06/2012). GVHD: Trần Vang Phủ Trang 1 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất- Lý luận và thực tiễn” để làm luận văn tốt nghiệp. 2. Đối tƣợng, mục tiêu nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu trong đề tài là các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích làm rõ các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất để tìm ra những điểm hạn chế và bất cập của các quy định pháp luật về bồi thường đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đất. 3. Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn, người viết chỉ tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đã đặt ra, trong luận văn người viết sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích, so sánh, đối chiếu, đánh giá, tổng hợp, quy nạp… Trong đó, người viết chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ các quy định của pháp luật về vấn đề thu hồi, bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước. 5. Kết cấu của đề tài Về mặt bố cục ngoài lời nói đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần kết luận, kết cấu của luận văn gồm 03 chương bao gồm: Chương 1: Khái quát chung về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất Nội dung chính của Chương 1 là nghiên cứu các vấn đề lý luận về công tác thu hồi, bồi thường đất để làm cở sở cho việc phân tích làm rõ các quy định pháp luật về bồi thường đất ở nội dung Chương 2. Bên cạnh đó, người viết còn nêu lên lược sử hình thành và phát triển các quy định về thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn cụ thể. Chương 2: Quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất Ở chương này người viết tập trung phân tích các quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Ngoài ra, trên cơ sở so sánh, đối chiếu với những quy định trước đây về bồi thường đất người viết đánh giá những điểm hạn chế và tiến bộ của các quy định pháp luật về bồi thường đất làm cơ sở để đề xuất một số giải pháp GVHD: Trần Vang Phủ Trang 2 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ở Chương 3. Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về bồi thường đất khi nhà Nhước thu hồi đất Chương này chủ yếu đề cập đến thực tế của công tác bồi thường đất trong những năm gần đây thông qua các số liệu thống kê, báo cáo, tạp chí, cũng như những tình huống thực tế trong các bài viết trên Internet…. Thông qua việc phân tích các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất ở nội dung Chương 1 và Chương 2, và với quan điểm, lập trường của cá nhân trong việc nhìn nhận và đánh giá vấn đề. Từ đó, người viết nêu lên những hạn chế, bất cập trong bồi thường về đất hiện nay và đề xuất một số giải giáp nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 3 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI, BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Nội dung của chương này là phân tích làm rỏ các vấn đề: khái niệm, cơ sở pháp lý; mục đích, ý nghĩa thu hồi, bồi thường đất; phạm vi bồi thường về đất; chủ thể, đối tượng chính và chủ thể, đối tượng chịu ảnh hưởng trong thu hồi, bồi thường đất. Đồng thời, người viết nêu lên lược sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn cụ thể. 1.1. Khái quát chung về thu hồi, bồi thƣờng đất 1.1.1. Thu hồi đất 1.1.1.1. Khái niệm thu hồi đất Đất đai là loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai lần đầu tiên được Nhà nước ta ghi nhận trong hiến pháp 1980 tại Điều 19 và chế định sở hữu này được tiếp tục khẳng định trong hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung 2001) tại điều 17 của Hiến pháp và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003. Với quy định này, thì Nhà nước trở thành chủ thể đại diện của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và chính vì thế mà Nhà nước có quyền định đoạt đối với đất đai. Trong số các quyền định đoạt2 mà luật định thì Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất, chính quyền này đã làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Do là chủ thể được Nhà nước giao cho quyền sử dụng đất nên trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải chấp hành đúng nghĩa vụ của mình trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai, ví dụ: sử dụng đúng mục đích đất đã giao không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất nếu chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Nếu như trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất không có nhu cầu sử dụng đất nữa hoặc có những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như sử dụng không đúng mục đích; cố ý hủy hoại đất; không thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai đối với Nhà nước… hoặc khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất của người đang sử dụng mà Nhà nước đã giao hoặc cho thuê và 2 Quyền định đoạt đối với đai của Nhà nước quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 4 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn tùy vào từng trường hợp cụ thể mà được Nhà nước bồi thường. Khác với việc giao đất, cho thuê đất là hình thức pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, thì việc thu hồi đất là hình thức chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Đây cũng là một trong những hình thức mà Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Như vậy, thu hồi đất ở đây là “Việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này ", cơ sở pháp lý của khái niệm thu hồi đất này được quy định tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003. Đây là khái niệm đầu tiên về thu hồi đất, bởi trước đây ở Luật Đất đai năm 1987 cũng như Luật Đất đai năm1993 mặc dù vấn đề thu hồi đất đã được đặt ra nhưng chưa có quy định nào nêu lên khái niệm thu hồi đất, đây là điểm mới của Luật Đất đai năm 2003. Như vậy, với khái niệm trên có thể rút ra một số đặc điểm trong thu hồi đất như sau: - Thu hồi đất được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Thu hồi đất thực hiện thông qua quyết định hành chính nhằm chấm dứt quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi. - Thu hồi đất ở đây là thu hồi lại quyền sử dụng đất mà người có đất bị thu hồi đang sử dụng hoặc là thu hồi lại đất mà đất này đã được Nhà nước trước đây giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý3. 1.1.1.2. Cơ sở pháp lý của thu hồi đất Chế định thu hồi đất là chế định quan trọng của ngành Luật Đất đai, khi áp dụng chế định này vào cuộc sống đã trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của người có đất bị thu hồi bởi khi thu hồi đất đồng nghĩa với việc sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của họ. Do đó, cần có cơ sở pháp lý cụ thể quy định về vấn đề này. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì cơ sở pháp lý cao nhất của việc thu hồi đất được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. Theo quy định tại điều này thì Nhà nước thu hồi đất nếu khi có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế hoặc người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai4 hay người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật5. Trong đó, thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là trường hợp đặc trưng nhất bởi người sử dụng đất không có lỗi, nhưng vì do Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất nên Nhà nước thu hồi lại đất và người bị thu hồi đất trong trường hợp này được bồi thường. Theo quy định của pháp 3 Đất được Nhà nước trước đây giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý là đất công ích 5% , đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất bãi bồi ven sông. 4 5 Người sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 3, 4, 6, 9, 10, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. Người sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại khoản 2, 5, 7, 8 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 5 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn luật hiện nay thì cơ sở pháp lý cao nhất cho việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia hoặc phát trển kinh tế chỉ có khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 và được cụ thể bởi một số điều khoản của Nghị định 181/2004/NĐ-CP (cụ thể tại Điều 36) và Nghi định 84/2007/NĐ-CP (Điều 34, 35). 1.1.1.3. Thẩm quyền thu hồi đất Cơ sở pháp lý quy định về thẩm quyền thu hồi đất ở nước ta hiện nay được quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về hai cơ quan nhà nước đó là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Trong đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Còn thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam6 thuộc về UBND cấp huyện và đặc biệt là các cơ quan này không được ủy quyền. Mặc dù luật đã quy định riêng biệt thẩm quyền thu hồi đất giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. Tuy nhiên, trong thực tế thu hồi đất có trường hợp Nhà nước ta thu hồi lại đất mà trên khu đất bị thu hồi có cả đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì thẩm quyền thu hồi đất thuộc về cơ quan nào. Để giải quyết thực tế này thì ngay khi ra đời Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai có quy định “Trong trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà trên khu đất bị thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất. Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân” (khoản 2 Điều 31 NĐ 181/2004/NĐ-CP). Như vậy, với quy định này thì thẩm quyền thu hồi đất đối với tổ chức thuộc về UBND cấp tỉnh. Còn đất của cá nhân, hộ gia đình thì bị thu hồi bởi hai quyết định đó là quyết định thu hồi đất của tổ chức, cá nhân trong cùng một quyết định của UBND cấp tỉnh và quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện trên cơ sở quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của UBND cấp tỉnh. Nhìn chung, quy định như thế chưa hợp lý bởi một thửa đất mà bị thu hồi đến hai lần và đây cũng là vấn đề khó cho những nguời khi làm công tác bồi thường, họ không biết phải căn cứ vào quyết định của UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện để thực hiện việc bồi thường bởi hai quyết định này đều hợp pháp. 6 Xem them khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 quy định đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 6 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Chính vì thế, để khắc phục tình trạng một thửa đất mà có quyết định thu hồi đến hai lần như trong trường hợp trên thì sau khi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ra đời đã đưa ra quy định để khắc phục hạn chế trên, cụ thể tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP có quy định “Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định”(Khoản 1 Điều 31 NĐ 69/2009/NĐ-CP). Như vậy, với quy định này thì thẩm quyền thu hồi đất được tách bạch rõ ràng phù hợp với tinh thần mà Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định trước đó. Với quy định của pháp luật về thẩm quyền thu hồi đất có thể thấy căn cứ mà luật xác định thẩm quyền thu hồi đất dựa vào đối tượng có đất bị thu hồi. Khác với quy định trước đây cụ thể ở Luật Đất đai năm 1993 căn cứ để xác định thẩm quyền thu hồi đất dựa vào chủ thể có thẩm quyền giao đất, theo đó thì “chủ thể nào có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền thu hồi đất”5. Với quy định này thì thẩm quyền thu hồi đất trước đây rộng hơn nhiều so với hiện nay. Bởi lẽ, thẩm quyền giao đất trước đây mà luật xác định rộng và khá phức tạp tùy vào mục đích sử dụng từng loại đất và từng đối tượng sử dụng đất mà có những chủ thể khác nhau có thẩm quyền giao đất, ví dụ: UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp cho tổ chức hoặc giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã; UBND cấp huyện giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; hoặc là Chính phủ quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án, giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,7. Do đó, trong trường hợp này UBND cấp tỉnh có thể giao đất cho tổ chức cũng có thể giao đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc Chính phủ cũng có thẩm quyền giao đất như vậy, khi thu hồi đất thì thẩm quyền thu hồi thuộc về các chủ thể này. Nếu xét về thẩm quyền thu hồi đất trước đây có lẽ khá đơn giản bởi chủ thể nào có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền thu hồi, nhưng phân tích kĩ ta thấy sẽ có nhiều hạn chế hơn so với những quy định hiện tại, bởi trước đây thì thẩm quyền giao đất rộng và phức tạp do vậy, khi thực hiện thu hồi đất gặp nhiều khó khăn. Từ đó, có thể thấy rằng quy định về thẩm quyền thu hồi đất hiện nay đơn giản và linh hoạt hơn, không cần biết đất trước đây đất được giao bởi cơ quan nào nhưng tại thời điểm thu hồi thì chỉ căn cứ vào đối tượng sử 7 Khoản 1, 2, 6 Điều 23 Luật Đất đai năm 1993( sửa đổi, bổ sung 2001). GVHD: Trần Vang Phủ Trang 7 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn dụng đất để xác định chủ thể có thẩm thu đất đây là quy định khá linh hoạt các nhà làm luật đã đặt ra. 1.1.1.4. Mục đích, ý nghĩa của thu hồi đất Hiện nay, cơ sở pháp lý của mục đích thu hồi đất được quy định tại Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003. Theo đó, Nhà nước thu hồi đất vào hai mục đích chính: Một là, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, trong đó : - Đất thu hồi để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm8: Đất cho các đơn vị đóng quân; đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; đất làm ga, cảng quân sự; đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; đất làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí; đất xây dựng nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý; đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh khác do Chính phủ quy định. - Đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm9: Đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo, sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. Hai là, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế trong các trường hợp : Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của Luật 10 Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu kinh tế quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong 8 Khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai năm 2003. Khoản 1 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 10 Khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. 9 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 8 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Ngoài ra, tại Điều 34, 35 Nghị định 84/2007/NĐ-CP còn quy định thêm các trường hợp Nhà nước thu đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế bao gồm11: Xây dựng các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế khu đô thị, khu dân cư nông thôn hay xây dựng các khu kinh tế tập trung có cùng chế độ sử dụng đất. Như vậy, Nhà nước tiến hành thu hồi đất nếu có nhu cầu sử dụng đất vào những mục đích trên. Tuy nhiên, đối với mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự án kinh tế nói trên, còn các dự án khác thì chủ đầu tư dự án phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất để thực hiện dự án. Mặc dù luật quy định vậy, tuy nhiên trên thực tế lại có những trường hợp dự án kinh tế không thuộc trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất nhưng Nhà nước vẫn thu hồi lại đất để giao, cho chủ đầu tư thuê, đó là thực tế mà khi ra đời Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã dành ra điều khoản quy định cho vấn đề này, cụ thể tại Điều 39 Nghị định 84/2004/NĐ-CP quy định “Trong trường hợp dự án đầu tư thuộc diện chủ đầu tư phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất về việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để giao hoặc cho nhà đầu tư thuê”. Theo quy định pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm những chủ thể mà Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử đụng đất hoặc là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Với quy định này thì Nhà nước trở thành chủ thể trung gian trong quá trình thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, bởi lẽ trường hợp này nhà đầu tư mặc dù thỏa thuận được với người sử dụng đất về việc chuyển nhượng, cho thuê hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng trên quy định của pháp luật thì nhà đầu tư không thể nhận chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này bởi người sử dụng đất trong trường hợp này không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hay góp vốn quyền sử dụng đất. Do đó, để giao đất cho nhà đầu tư chỉ còn cách người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và Nhà nước là chủ thể trung gian ở giữa thực hiện việc thu hồi đất và sau đó thực hiện việc giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất. Như vậy, đây có thể xem là trường hợp ngoại lệ trong quá trình thu hồi đất đối với các dự án kinh tế không thuộc trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất. 11 Xem cụ thể tại khoản 1, khoản 2 Điều 34 và khoản 1 Điều 35 Nghị định 84/2007/N Đ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 9 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Thu hồi đất có ý nghĩa quan trọng trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai, trước hết để sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả đòi hỏi nhà nước ta phải có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phù hợp. Khi quy hoạch, kế hoạch đất được duyệt thì khâu thu hồi đất giải phóng mặt bằng để có đất thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là rất quan trọng, việc thu hồi diễn ra nhanh hay chậm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Khi việc thu hồi đất diễn ra thuận lợi thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được triển khai nhanh chóng trên thực tế nhằm đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp và phát huy hết nguồn lợi mà đất đai mang lại trên định hướng mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đặt ra. Ngoài ra, việc thu hồi đất là cơ sở cho việc thực hiện các chính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Cuối cùng thu hồi đất vào các mục đích công và mục đích phát triển kinh tế góp phần xây dựng đồng bộ hạ tầng kĩ thuật và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân. Tuy nhiên, để hoạt động thu hồi đạt hiệu quả cao đòi hỏi cần có quy định cụ thể hơn nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi cũng như cần phải có chính sách bồi thường thỏa đáng cho người có đất bị thu hồi. 1.1.2. Bồi thƣờng đất 1.1.2.1. Khái niệm bồi thường về đất Vấn đề bồi thường trong thực tế được đặt ra khi có thiệt hại xảy ra, ở đây theo cách hiểu thông thường thì bồi thường là sự đền trả lại một cách tương xứng tất cả những thiệt hại mà một chủ thể này gây ra cho một chủ thể khác. Trong thu hồi đất cũng vậy khi Nhà nước thu hồi lại đất của người đang sử dụng đất cũng gây thiệt hại nhất định cho những chủ thể này, người sử dụng đất phải mất đi tư liệu sản xuất và chịu thiệt hại về những tài sản gắn liền với đất, do đó để đền trả lại những gì đã lấy đi của chủ thể này thì Nhà nước ta đã đặt ra vấn đề bồi thường khi thu hồi đất. Mặc dù vậy, hiện nay chưa có khái niệm cụ thể nào quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ có khái niệm chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, theo đó thì “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”. Với khái niệm này thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất một số đặc điểm sau: - Việc bồi thường được được Nhà nước tổ chức thực hiện. - Đối tượng được bồi thường là quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích đất bị thu hồi của người bị thu hồi. - Hình thức bồi thường ở đây là bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Ở đây, có thể thấy trong khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ đưa ra đối tượng được bồi thường là đất, cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất. Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi không những được bồi thường về đất mà GVHD: Trần Vang Phủ Trang 10 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn còn được bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất12. Ngoài ra, trong khái niệm bồi thường tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì hình thức bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi là giá trị quyền sử dụng đất, nhưng trong quy định về bồi thường đất thì ngoài hình thức bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất còn có hình thức bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng13. Như vậy, trên cơ sở phân tích khái niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, có thể đưa ra khái niệm bồi thường về đất, theo đó “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất hoặc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi”. 1.1.2.2. Phạm vi bồi thường về đất Bồi thường đặt ra Khi nhà nước thu hồi đất và ở phần lý luận về thu hồi đất đã được đề cập ở phần trước thì Nhà nước thu hồi lại đất của người đang sử dụng nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003. Tùy trong từng trường hợp thu hồi đất cụ thể sẽ được bồi thường về đất. Ở đây, phạm vi của bồi thường về đất chỉ đặt ra khi nào Nhà nước ta thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, còn các trường hợp còn lại thì khi thu hồi đất vấn đề bồi thường đất không được đặt ra. Còn phạm vi bồi thường về tài sản thì không những đặt ra đối với trường hợp thu hồi đất trên mà ngay cả khi Nhà nước thu hồi đất khi rơi vào các trường hợp quy định tại khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 200314. Còn khi Nhà nước thu hồi đất rơi vào các trường hợp còn lại tại khoản 4, 6, 7, 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì không được bồi thường về đất và tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế phạm vi bồi thường về đất còn đặt ra trong trường hợp Nhà nước không thu hồi đất của người sử dụng đất nhưng vẫn bồi thường về đất và những tài sản trên đất đó là trường hợp những chủ thể có đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn được quy định tại Điều 16 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể hơn tại Điều 8 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Như vậy, phạm vi bồi thường đất đặt ra trong hai trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế và trong trương hợp bồi thường đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng. Nhưng trong phạm vi nghiên cứu đề tài này thì người viết chỉ xét 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP có quy định cả về bồi thường đất ở chương II và bồi thường tài sản ở chương III. 13 Khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 43 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc bồi thường tài sản cho những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường về đất. 14 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 11 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đến phạm vi bồi thường đất trong trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. 1.1.2.3. Chủ thể thực hiện nhiệm vụ bồi thường đất Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương giao nhiệm vụ thực hiện việc bồi thường cho Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện thực hiện15. Hai chủ thể này có thể trực tiếp tự lập phương án bồi thường trợ, tái định cư hoặc thuê doanh nghiệp, tổ chức có chức năng thực hiện các dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp, tổ chức này không phải là chủ thể được giao nhiệm vụ thực hiện việc bồi thường mà là chủ thể được các tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thuê để lập phương án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; lập và thực hiện dự án xây dựng khu tái định cư; hay dịch vụ khác về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư16. Đối với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thuê tổ chức, doanh nghiệp này phải có văn bản đề nghị UBND cấp huyện quyết định việc thuê các doanh nghiệp, tổ chức thực hiện dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng17. Như vậy, ở đây có hai tổ chức trực tiếp làm nhiệm vụ bồi thường về đất, cụ thể: Một là Tổ chức phát triển quỹ đất: Đây là đơn vị sự nghiệp có thu, có tư cách pháp nhân được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện. Trong đó, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ. Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện là đơn vị trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Giám đốc Sở Nội vụ. Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh giao18. Hai là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thành lập ở cấp huyện do UBND cấp huyện thành lập đối với từng dự án cụ thể do lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch hội đồng. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm việc theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số, trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch hội đồng19. 15 Điều 25 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. khoản 1 Điều 23 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. 17 Điểm a khoản 2 Điều 23 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. 18 Khoản 2, 3 Điều 1 Thông tư liên tịch 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC. 19 Điều 40 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 16 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 12 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Tổ chức phát triển quỹ đất và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nhiệm vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng dự án sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận để lấy ý kiến của người có đất bị thu hồi và những người có liên quan sau đó trình cho những cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định và tiến hành việc chi trả bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Quy trình thực hiện việc bồi thường về đất của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường về đất được thể hiện cụ thể trong sơ đồ sau: Sơ đồ quy trình thực hiện bồi thường về đất của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường từ sau khi dự án được xét duyệt hoặc chấp thuận. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường1 Lập (1) Trước khi Phương án BTHTTĐC Lấy ý kiến (20 ngày) (2) Người có đất bị thu hồi và những người có liên quan Trình Trình Thẩm định Xem xét, điều chỉnh Không đồng ý (3) Đồng ý (3 ) Cơ quan Tài nguyên và Môi trường ở địa phương2 Chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất (4) (4) trình Phương án BTHTTĐC trình Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi (5) đất3 Không quá 05 ngày kể từ ngày ra quyết định thu hồi đất (6) Xét duyệt Phương án BTHTTĐC Không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được phương án BTHTTĐC đã xét duyệt (7) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã GVHD: Trần Vang Phủ Trang 13 Người có đất bị thu Công khai Phương án BTHTTĐC đã xét duyệt (8) SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Chỉ trả (9) Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Chú thích: 1 Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm: tổ chức phát triển quỹ đất và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư. 2 Cơ quan tài nguyên môi trường địa phương gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường và Phòng Tài nguyên và Môi trường. 3 Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện. - (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8), (9): Các bước thực hiện. 1.1.2.4. Vai trò, ý nghĩa của bồi thường đất Vấn đề thu hồi đất là tất yếu trong giai đoạn hiện nay để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Chính vì vậy, để quá trình thu hồi đất diễn ra nhanh chóng thì việc bồi thường có vai trò và ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với từng chủ thể trong thu hồi đất, bởi thúc đẩy quá trình thu hồi đất diễn ra nhanh hay chậm trên thực tế ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong thu hồi đất. Do đó, đối với từng chủ thể trong thu hồi đất mà việc bồi thường đất có vai trò, ý nghĩa nhất định, cụ thể:  Đối với Nhà nước Quy định việc bồi thường thỏa đáng trước hết giúp cho quá trình cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đạt hiệu quả cao, bởi đây là chủ thể đại diện toàn dân quản lý đối với đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với việc thu hồi đất. Như vậy, với việc bồi thường hợp lý giúp cho quá trình thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra đúng với mục đích mà Nhà nước đã đặt ra. Với quy định bồi thường hợp lý của Nhà nước giúp cho quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng tạo quỹ đất trống để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế. Một khi các công trình, dự án hoàn thành đi vào hoạt động sẽ mang đến lợi ích cho Nhà nước: Việc bồi thường thỏa đáng khi thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng góp giúp Nhà nước ta đạt được những mục tiêu về mục đích quốc phòng đã đặt ra góp phần giữ vững nền an ninh quốc gia. Bên cạnh việc bồi thường kèm theo các chính sách về hỗ trợ, tái định cư thể hiện được sự quan tâm của Nhà nước ta đối với người có đất bị thu hồi, tạo được sự tin tưởng của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta. Các dự án kinh tế khi hoàn thành đi vào động trước hết sẽ giúp Nhà nước giải quyết về việc làm cho người lao động trong nước nâng cao mức sống của người dân, các dự án mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Ngoài ra, việc thu hồi đất tạo quỹ đất trống xây dựng đồng bộ cở sở hạ tầng cùng với chính sách ưu đãi về đầu tư thu hút các nhà đầu tư vào các vùng có điều kiện kinh tế khó khăn tạo ra sự phát triển kinh tế đồng bộ giữa các địa phương. Từ GVHD: Trần Vang Phủ Trang 14 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đó, thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển, giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu phát triển kinh tế đã đề ra. Bên cạnh đó, còn đảm bảo trật trự trong xã hội, bởi việc bồi thường thỏa đáng sẽ làm giảm vấn đề khiếu nại, khiếu kiện của có đất bị thu hồi, các sự án kinh tế khi đi vào hoạt động sẽ giúp cho người có đất bị thu hồi có công ăn việc làm ổn định là giảm các vấn đề về tệ nạn xã hội.  Đối với chủ đầu tư Đây là chủ thể đạt được lợi ích về mặt kinh tế so với các chủ thể khác trong thu hồi đất, nhưng không thể phủ nhận vai trò của chủ thể này trong việc thúc đẩy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra trên thực tế. Để thực hiện dự án kinh tế chủ đầu tư nhận đất từ Nhà nước hoặc tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thỏa thuận với người sử dụng đất không phải lúc nào cũng dễ dàng bởi một số người yêu cầu giá thỏa thuận quá cao gây khó khăn cho chủ đầu tư. Do đó, phần lớn các chủ đầu tư đều trông chờ vào việc giao đất từ Nhà nước. Chính vì thế, với việc bồi thường thỏa đáng thúc đẩy quá trình thu hôi đất của Nhà nước diễn ra nhanh và chủ đầu tư sớm nhận đất từ Nhà nước để thực hiện nhanh các dự án kinh tế.  Đối với người có đất bị thu hồi Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn, mặc dù người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ được Nhà nước giao đất để sử dụng, và quyền sử dụng đối với đất đai được người sử dụng đất xem như tài sản lớn của họ, khi Nhà nước thu hồi lại đất họ mất đi tư liệu sản xuất quan trọng ảnh hưởng lớn về mặt kinh tế, mất chỗ ở, thậm chí còn bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất. Nhưng vì lợi ích chung của cộng đồng, vì mục đích phát triển kinh tế -xã hội mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra, họ sẵn sàng giao đi mảnh đất mình đang sử dụng để phục vụ cho các mục đích trên. Do đó, việc Nhà nước bồi thường cho những chủ thể có đất bị thu hồi trước hết coi như là sự đền trả lại những thiệt hại cho người có đất bị thu hồi, việc bồi thường này giúp ích cho họ có thể đảm bảo được cuộc sống, ổn định sản xuất sau khi thu hồi đất. Với số tiền được bồi thường hay việc bồi thường bằng đất của Nhà nước họ có thể có tư liệu để sản xuất trở lại hoặc có thể chuyển đổi nghề nghiệp và tạo lập một cuộc sống mới. 1.1.3. Đối tƣợng của thu hồi, bồi thƣờng đất và đối tƣợng chịu ảnh hƣởng bởi việc thu hồi đất Trong thu hồi đất tùy từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu hồi lại đất20. Do đó, quyền sử dụng đất và đất là đối tượng của thu hồi đất. Đối tượng của thu hồi đất là quyền sử dụng đất nếu như mà đất này trước đây đã được Nhà nước giao, cho thuê đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức… để sử dụng. Ngược lại, đối tượng của thu hồi đất ở đây là đất trong trường hợp là trước đây đất đã 20 Xem khái niệm thu hồi đất phân tích ở mục 1.1.Thu hồi đất. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 15 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn được Nhà nước giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý (đất công ích 5% hoặc đất rừng phòng hộ, đất bãi bồi ven sông được nhà nước giao cho UBND cấp xã quản lý hoặc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất sông ngòi, kênh rạch được giao cho tổ chức quản lý). Trong các đối tượng của thu hồi đất thì vấn đề bồi thường về đất chỉ được đặt ra khi Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất, bởi quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho người sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, khi đó đồng nghĩa với việc Nhà nước đã thừa nhận quyền năng của người sử dụng đất và quyền sử dụng đất trong trường hợp này được pháp luật công nhận là quyền tài sản và khi thu hồi lại quyền sử dụng đất đòi hỏi Nhà nước phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Đối với đất đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường thị trấn quản lý thì về mặt pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất, nhưng tài sản trên đất vẫn được bồi thường, bởi trong quá trình các chủ thể này quản lý, thì đất vẫn được đưa vào sử dụng, chẳng hạn UBND xã, phường, thị trấn được Nhà nước giao quản lý đất công ích 5% hoặc là đất bãi bồi ven sông, ven biển trong quá trình quản lý UBND cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê để sản xuất vào mục đích nông nghiệp. Trong quá trình các chủ thể này thuê đất để sản xuất đã đầu tư vào đất và tạo ra tài sản. Khi Nhà nước thu hồi lại đất đã gián tiếp gây thiệt hại về tài sản của chủ thể đã thuê đất do đó, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường về tài sản cho các chủ thể này. Như vậy, đối tượng trong thu hồi đất là quyền sử dụng đất và đất còn đối tượng được bồi thường về đất chỉ là quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi. Đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất là các tài sản gắn liền với đất. Sở dĩ nói tài sản gắn liền với đất là đối tưởng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất xuất phát từ lý do đó là trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất không ngừng đầu tư để tạo ra những tài sản trên đất như hoa màu, cây trái hay nhà cửa, các công trình xây dựng khác…. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất thì chỉ thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc là đất còn những tài sản trên đất không thuộc đối tượng mà Nhà nước phải thu hồi. Nhưng rõ ràng khi nhà nước thu hồi đất thì những tài sản này phải chịu ảnh hưởng, một số tài sản có thể di chuyển đến nơi khác được, còn những loại tài sản khác buộc phải phá vỡ. Do đó, đây là những đối tượng phải chịu ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất. Vậy câu hỏi lại đặt ra trong trường hợp này là tại sao không đưa những tài sản này vào nhóm đối tượng của thu hồi đất. Ở đây, không thể đưa những tài sản này vào đối tượng của thu hồi đất được vì những tài sản trên đất là thuộc sở hữu của người sử dụng đất nên không bị quốc hữu hóa trừ khi trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia thì Nhà nước trưng dụng hoặc trưng mua21, điều này đã được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992. Vì thế, tài sản trong trường hợp này Nhà nước không 21 Điều 23 Hiến pháp 1992. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 16 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn có quyền thu hồi, nhưng do khi thu hồi đất thì những tài sản gắn liền với đất buộc phải tháo dỡ. Chính vì vậy, tài sản gắn liền với đất chỉ có thể là đối tượng chịu ảnh hưởng của thu hồi đất. Do là đối tượng chịu ảnh hưởng trong quá trình thu hồi đất nên vấn đề bồi thường cũng được đặt ra đối với những tài sản này. Nhưng đây không phải là đối tượng chính trong thu hồi đất nên trong việc bồi thường cho những đối tượng này còn phải phụ thuộc vào đối tượng chính của thu hồi đất. Ở đây, tài sản này có được bồi thường hay không còn phải căn cứ vào đất có thuộc đối tượng được bồi thường hay không, nếu đất thuộc đối tượng được bồi thường thì tài sản trên đất cũng được bồi thường, còn đất không thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy trường hợp mà tài sản trên đất có thể được bồi thường hoặc được hỗ trợ22. Như vậy, tính chất pháp lý của đất sẽ quyết định tài sản trên đất có được bồi thường hay không. Nhưng theo người viết thì việc bồi thường về tài sản có phần chưa hợp lý, bởi tài sản gắn liền với đất là công sức mà người sử dụng đất đã đầu tư để có, nhưng chỉ vì đất không đủ điều kiện bồi thường mà tài sản không được bồi thường, như vậy là thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi. Phải chăng cần có quy định tách bạch giữ điều kiện về bồi thường đất và việc bồi thường tài sản trên đất. Theo đó, những tài sản trên đất mà đất không đủ điều kiện bồi thường thì vẫn phải bồi thường cho chủ sở hữu tài sản này (dĩ nhiên trừ trường hợp người sử dụng đất khi biết đất sắp phải thu hồi và cố ý tạo lập tài sản trên đất để được bồi thường). Như vậy, với quy định đó có thể bù đắp phần nào thiệt hại cho chủ thể có đất bị thu hồi, cũng như tạo sự đồng tình cao của người có đất bị thu hồi đối với quy định về bồi thường của Nhà nước tạo thuận lợi cho công tác thu hồi đất diễn ra nhanh chóng. 1.1.4. Chủ thể có đất bị thu hồi, bồi thƣờng và chủ thể chịu ảnh hƣởng bởi việc thu hồi đất Chủ thể có đất bị thu hồi là những chủ thể đang sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đây cũng chính là những chủ thể sử dụng đất mà khi Nhà nước thu đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được ghi nhận tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài chỉ dừng lại ở chủ thể có đất bị thu hồi, bồi thường về đất là cá nhân trong nước, hộ gia đình và tổ chức trong nước. Trong quá trình thu hồi đất bên cạnh chủ thể có đất bị thu hồi còn có một đối tượng mặc dù không có đất bị thu hồi nhưng lại bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất. Đó là đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất, những đối tượng này bao gồm những 22 Khoản 2 Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 17 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn người mượn, thuê đất của người khác để sử dụng, những người nhận khoán đất hay thuê đất công ích đã được Nhà nước giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý. Trên thực tế có thể thấy rằng không phải lúc nào khi Nhà nước thu hồi lại đất mà người đang trực tiếp khai thác lợi ích trên đất cũng là người có đất bị thu hồi. Những chủ thể này có thể đang sử dụng đất thuê lại, đất mượn của người khác để sản xuất hoặc là nhận khoán, thuê lại đất của những chủ thể được nhà nước giao đất để quản lý. Mặc dù những chủ thể này không phải là chủ sử dụng đất nhưng họ có quyền khai thác lợi ích trên đất mà mình đã được trao quyền bởi những chủ thể có quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền quản lý đối với đất và trong quá trình sử dụng họ có thể canh tác, đầu tư xây dựng trên đất để tạo ra tài sản. Khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến hệ quả là họ cũng bị thiệt thòi với những khoản đầu tư đã bỏ ra mà chưa thu hồi được và kể cả những tài sản trên đất. Do đây không phải là chủ thể có đất bị thu hồi nên vấn đề bồi thường về đất sẽ không được đặt ra. 1.2. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất Trong lịch sử hình thành và phát triển pháp luật đất đai, vấn đề thu hồi, bồi thường đất hình thành từ rất sớm. Tuy nhiên, tùy vào từng giai đoạn mà có những quy định khác nhau về vấn đề thu hồi, bồi thường đất. Trong phần lược sử hình thành các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất có thể tìm hiểu qua ba giai đoạn lịch sử đó là trước năm 1993, giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 và từ giai đoạn từ năm 2003 đến nay. 1.2.1. Giai đoạn trƣớc năm 1993 Trong giai đoạn này lịch sử hình thành các quy định về thu hồi, bồi thường đất có thể chia thành hai giai đọan :  Giai đoạn trƣớc năm 1980 Trong giai đoạn này khái niệm về thu hồi, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa được đặt ra nhưng đã hình thành nên khái niệm tịch thu, trung thu, trưng mua đất, thuật ngữ này lần đầu tiên được nêu lên trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Thuật ngữ tịch thu, trưng thu, trưng mua mặc dù có tên gọi khác với thu hồi đất nhưng xét về bản chất thì cũng giống như thu hồi đất ngày nay. Ở đây, việc trưng thu, trưng mua hay thu hồi đất đều nhằm mục đích hướng tới là lấy lại đất của người có đất để thực hiện vào mục đích nhất định. Trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 mục đích của việc tịch thu, trưng thu, trưng mua chỉ nhằm mục đích lấy lại ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia lại cho dân cày nghèo. Trong đó, trưng mua đất thì vấn đề bồi thường mới GVHD: Trần Vang Phủ Trang 18 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn được đặt ra, hình thức bồi thường ở đây bằng giá trị sản lượng trung bình của ruộng đất bị trưng mua23. Trong giai đoạn này đất đai chưa được xác lập là loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất trong thời kì này được coi là chủ sở hữu đối với đất đai. Do đó, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của công dân nên được Nhà nước ta đảm bảo điều này đã được ghi nhận tại Điều 12 Hiến pháp 194624, ngoài ra trong Hiến pháp 1959 tại Điều 14 còn có quy định bảo vệ quyền sở hữu đối với ruộng đất 25. Như vậy, trong giai đoạn này không xuất hiện thuật ngữ thu hồi, mà chỉ khi nào cần thiết thì Nhà nước thực hiện việc tịch thu, trưng mua hay trưng thu đất của người sử dụng đất. Nếu trong Luật Cải cách ruộng đất 1953 sử dụng thuật ngữ tịch thu, trưng thu, trưng mua đất nhằm mục đích thực hiện việc chia lại đất cho dân cày nghèo, thì đến năm 1959 khi mà Nghị định 151/1959 của Hội đồng Chính phủ ra đời quy định về việc tạm thời trưng dụng đất thì thuật ngữ trưng dụng đất được sử dụng để trưng dụng đất vào mục đích xây dựng các công trình công cộng của Nhà nước. Trưng dụng đất trong trường hợp này được Nhà nước bồi thường, hình thức bồi thường trong trường hợp này là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất khác cho người có ruộng đất bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất hoặc bồi thường bằng tiền, số tiền bồi thường ở đây bằng 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng26. Hình thức bồi thường khi Nhà nước trưng dụng trong giai đoạn này có nhiều đặc điểm tương đồng với thu hồi, bồi thường đất như hiện nay.  Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 Kể từ khi Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên Nhà nước ta xác lập quyền sở hữu đối với đất đai theo đó đất đai thuộc sở toàn dân27. Trên tinh thần Hiến pháp 1980 thì Luật Đất đai năm 1987 ra đời tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đối với đất đai, theo đó đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý28. Với chế định mới này người sử dụng đất từ chủ sở hữu đối với đất đai trở thành chủ thể có quyền chiếm hữu và sử dụng đối với đất, cùng với những quy định của Luật Đất đai năm 1987 đã hạn chế đi quyền năng của người sử dụng đất. Cũng từ giai đoạn này mà thuật ngữ thu hồi đất được sử dụng, bởi lẽ đất đai trong giai đoạn này không còn thuộc sở hữu riêng của cá nhân mà thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý nên khi 23 Điều 4 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. Điều 12 Hiến pháp 1946 quy định: Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo hộ. 25 Điều 14 Hiến pháp 1959 có quy định: Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo vệ quyền sở hữu ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân. 26 Khoản a, b Điều 6 Nghị định số 151- TTg của Hội đồng Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất. 27 Điều 19 Hiến pháp 1980. 28 Điều 1 Luật Đất đai năm1987. 24 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 19 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn cần thiết có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất. Tuy nhiên, trong giai đoạn này thì thuật ngữ bồi thường khi nhà nước trưng mua, trưng dụng đất được thay thế bởi thuật ngữ đền bù thiệt hại và bồi hoàn thành quả lao động khi Nhà nước thu hồi đất. Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 thì Nhà nước ta thực hiện việc thu hồi đất nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 14 Luật Đất đai năm 1987. Tuy nhiên, chỉ khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước mới đền bù thiệt hại và bồi hoàn thành quả lao động29, đây cũng là điểm khác so với quy định về thu hồi, bồi thường hiện nay, bởi trong giai đoạn hiện nay Nhà nước chỉ bồi thường cho người có đất bị thu hồi vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Nhìn chung vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thời kì này còn khá đơn giản, bởi người sử dụng đất chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai không được xem là loại tài sản có giá. Chính vì vậy, việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi lại đất cho người sử dụng đất giai đoạn này đơn giản chỉ bằng việc giao lại mảnh đất khác cho người có đất bị thu hồi và bồi hoàn lại thành quả lao động trên đất. Hình thức đền bù thiệt hại và bồi hoàn cho người có đất bị thu hồi chỉ mang tính chất tượng trưng. Nhìn chung, vấn đề thu hồi đất, trưng thu, trưng mua hay trưng dụng đất gắn với việc bồi thường, đền bù thiệt hại trước năm 1993 còn khá đơn giản, chưa thật sự trở thành vấn đề gây nhiều bức xúc như hiện nay, bởi lẽ đất đai thời kì này chưa phải là loại tài sản có giá trên thị trường cũng như kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời thì quyền của người sử dụng đất đã hạn chế hơn rất nhiều. 1.2.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 Những quy định về thu hồi, bồi thường đất giai đoạn này trở nên phức tạp hơn. Trên cơ sở Hiến pháp 1992 thì Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất, ở đây người sử dụng đất có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được quyền góp đất để sản xuất, kinh doanh.. . Chính vì vậy, đất đai trở thành tài sản có giá trên thì trường, do đó khi thu hồi đất đòi hỏi Nhà nước phải đền bù thiệt hại một cách tương xứng cho người có đất bị thu hồi. Để tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi, đền bù thiệt hại, Nhà nước đã ban hành hành Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sau đó được thay thế bởi Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ cũng quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Đây là những văn bản pháp lý cụ thể hóa các quy định về thu hồi đất, đền bù thiệt hại trong 29 Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 1987. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 20 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Luật Đất đai năm1993. Theo quy định tại những văn bản này thì khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì được đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất. Hình thức đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn này là giao đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở hoặc bằng tiền đối với đất, còn tài sản thì đền bù theo giá trị hiện có của tài sản. Với những quy định trên có thể thấy vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất giai đoạn này đã được quan tâm đến. Như vậy, với việc chuyển sang nền kinh tế thị trường cũng như việc ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 1993 đã làm cho đất đai trở nên có giá trên thị trường, đòi hỏi việc đền bù phải thỏa đáng. Chính vì vậy mà vấn đề thu hồi, đền bù đất đã trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất trở thành đã thành vấn đề đáng quan tâm trong xã hội, trong đó đặc biệt là đền bù về đất có phần chưa thỏa đáng đã làm cho vấn đề khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực này tăng lên đáng kể. 1.2.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay Cũng như trước đây, vấn đề thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất giai đoạn này thật sự đang trở thành vấn đề nóng và đáng quan tâm, đặc biệt kể từ khi ra đời Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã ghi nhận thêm trường hợp thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế. Các vấn đề về thu hồi, bồi thường đất tiếp tục được khẳng định trong Luật Đất đai năm 2003, tuy nhiên những quy định trong luật chỉ mang tầm khái quát chưa cụ thể hóa chi tiết về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Chính vì vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn để quy định cụ thể hơn, trước hết phải kể đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngay khi ra đời không những quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2003 mà còn quy định chi tiết mục đích thu hồi đất và hướng dẫn cách thức hướng dẫn giải quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất. Còn bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Tiếp sau đó, Nghi định 84/2007/NĐ-CP ra đời cũng dành nhiều quy định về vấn đề thu hồi, bồi thường đất. Đặc biệt là sự ra đời của Nghị định 69/2009/NĐCP đã bổ sung và khắc phục những thiếu xót trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà các nghị định trước đó gặp phải. Trên cơ sở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục ban hành Thông tư 19/2009/TT-BTNMT quy định chi thiết thêm về việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Với những quy định trong Luật Đất đai năm 2003 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành thì vấn đề thu hồi, bồi thường giai đoạn này có nhiều khác biệt so với trước đây. Hiện nay, thuật ngữ đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được thay thế bằng thuật ngữ bồi thường. Mục đích của việc thu hồi đất được mở rộng hơn trước nhiều, ở GVHD: Trần Vang Phủ Trang 21 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đây ngoài thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thu hồi đất còn nhằm vào mục đích phát triển kinh tế. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng đất hoặc bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất hoặc bằng nhà ở tái định cư và bồi thường bằng tiền đối với giá trị tài sản bị thiệt hại. Nhìn chung thu hồi, bồi thường đất hiện nay trở nên phức tạp và được Nhà nước đặc biệt quan tâm hơn, bằng chứng là Nhà nước ta không ngừng ban hành nhiều văn bản quy định về vấn đề này và không ngừng sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tế hơn. Tuy nhiên, những quy định hiện nay về thu hồi, bồi thường đất cũng không tránh khỏi những hạn chế nhất định, trong đó đặc biệt là quy định về giá đất tính tiền bồi thường còn nhiều bất cập làm cho vấn đề thu hồi, bồi thường đất trở thành vấn đề nan giải trong giai đoạn hiện nay. Để có cái nhìn cụ thể hơn về các quy định thu hồi, bồi thường đất trong từng giai đoạn, có thể so sánh vấn đề thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn trên cơ sở các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 qua bảng so sánh thông qua các tiêu chí so sánh cụ thể sau: Gai đoạn trƣớc Giai đoạn từ 1993 năm 1993 năm đến 2003 (Luật Đất đai năm 1987) (Luật Đất đai năm 1993) Giai đoạn từ năm 2003 đến nay (Luật Đất đai năm 2003) Thuật ngữ sử dụng Thu hồi đất, đền bù thiệt hại. Thu hồi đất, đền bù thiệt hại. Thu hồi đất, bồi thường. Cơ sở pháp lý của Khoản 8 Điều 14 Luật Đất đai năm Điều 27 Luật Đất Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm Giai đoạn Tiêu chí so sánh thu hồi đất 1987. Quy định tại khoản 5 Điều 49 Luật Đất đai năm 1987. Cơ sở pháp lý của bồi thƣờng đai năm 1993. 2003. Điều 27 và khoản 6 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993; Điều 42 Luật Đất đai năm 2003; Nghị định Nghị định 90/1994/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP 197/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2004/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP; Thông tư GVHD: Trần Vang Phủ Trang 22 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 14/2009/TTBTNMT Mục đích thu hồi đất Cần sử dụng đất Thu hồi đất sử cho nhu cầu của dụng Nhà nước hoặc xã hội. mục đích quốc phòng, an ninh, đích quốc phòng, an ninh, lợi ích lợi ích quốc gia, lợi ích công quốc gia, lợi ích công cộng, phát cộng. triển kinh tế. đất vào Thu hồi đất sử dụng vào mục Cơ quan Nhà nước Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thẩm quyền + UBND huyện: có quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền thu hồi đất đó. quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền thu hồi đất đó. cấp thẩm nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Thẩm quyền thu hồi đất + UBND cấp tỉnh: có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. Đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng khi thu hồi đất Đất và tài sản gắn Đất và tài sản gắn Đất và tài sản gắn liền với đất. liền với đất. liền với đất. Hình thức bồi + Đối với đất đền + Đối với đất được + Đối với đất được thƣờng bù bằng việc giao đền bù bằng đất có bồi thường bằng đất GVHD: Trần Vang Phủ Trang 23 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đất khác không nhất cùng mục đích sử có cùng mục đích thiết cùng mục đích dụng, bằng tiền sử dụng hoặc bồi sử dụng. hoặc bằng nhà ở. thường bằng tiền + Tài sản chủ yếu + Tài sản được đền đối với giá trị quyền bồi hoàn lại tài sản bù bằng tiền theo sử dụng đất bị thu trên đất. giá trị hiện có của hồi hoặc bồi thường bằng nhà ở tái định tài sản. cư. + Tài sản được bồi thường bằng tiền theo giá trị hiện. Bảng 1.1. So sánh các quy định về thu hồi, bồi thƣờng đất qua từng giai đoạn. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 24 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Trong nội dung chương này người viết tập trung phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi là cá nhân trong nước, hộ gia đình và tổ chức trong nước, cụ thể là các quy định về: Nguyên tắc; điều kiện được bồi thường đất; các trường hợp không được bồi thường về đất; giá đất tính tiền bồi thường và đặc biệt là các quy định của pháp luật về bồi thường đối với từng loại đất cụ thể. Ngoài ra, trên cơ sở đối chiếu, so sánh với các quy định trước đây về vấn đề bồi thường đất người viết đánh giá những điểm tiến bộ và hạn chế của những quy định hiện hành về bồi thường đất. 2.1. Nguyên tắc trong bồi thƣờng đất Nguyên tắc trong bồi thường đất là những tư tưởng chủ đạo xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì nguyên tắc bồi thường về đất được quy định tại Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, cụ thể: Nguyên tắc thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ. Với nguyên tắc này khẳng định điều tiên quyết đầu tiên trong bồi thường đất là điều kiện để được bồi thường về đất tức là người có đất bị thu hồi phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Nguyên tắc thứ hai trong bồi thường về đất là khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hay nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định: -Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 25 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn - Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền mua đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này30. Nguyên tắc này xác định hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng một trong các hình thức là bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng với đất đã bị thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. Với nguyên tắc này có thể thấy người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt thòi. Để thấy được với nguyên tắc này người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt thòi ta thấy tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm tiền bồi thường về đất, tài sản cùng các khoản hỗ trợ khác nhưng lại gộp chung để tính phần chênh lệch. Ngoài ra, trong khu tái định cư sẽ có nhiều mức đất, cấp nhà tái định cư khác nhau và giả sử người bị thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ mà khoản tiền này nhỏ hơn suất tái định cư31 tối thiểu thì theo quy định người có đất bị thu hồi sẽ được hỗ trợ khoản chênh lệch cho bằng suất tái định cư tối thiểu đó ( khoản 1 Điều 19 NĐ 69/NĐ-CP). Ở đây, nếu tính riêng khoản chênh lệch giữa tiền bồi thường về đất và tiền của một suất tái định cư tối thiểu thì rõ ràng người có đất bị thu được nhận khoản hỗ trợ cao hơn so với trường trường hợp gộp luôn cả tiền bồi thường, hỗ trợ để tính khoản chênh lệch so với suất tái định cư tối thiểu. Ví dụ: Ông A có đất bị thu hồi và ông A nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 25 triệu đồng (trong đó tiền bồi thường đất 20 triệu, tiền bồi thường tài sản và hỗ trợ là 5 triệu đồng) và tiền một suất nhà ở hay đất ở tối thiểu tại khu tái định cư có giá trị 30 triệu đồng. Như vậy, trong trường hợp này theo quy định của pháp luật ông A sẽ được nhận thêm khoản hỗ trợ là 5 triệu đồng phần chênh lệch giữa tiền bồi thường, hỗ trợ với khoản tiền suất tái định cư tối thiểu. Thế nhưng, nêu chỉ tính phần chênh lệch giữa tiền bồi thường về đất với suất tái định cư tối thiểu thì số tiền hỗ trợ mà người có đất bị thu hồi nhận được là 10 triệu đồng. Chính vì thế, để bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi thì ngày 29 tháng 01 năm 2010, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 310/BTNMT-TCQLĐĐ, theo quy định tại Công văn này thì Số tiền được bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP bao gồm: Tiền bồi thường về đất ở và tiền hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn ao không được công nhận là đất ở (nếu có). Với quy định này đã loại trừ khoản tiền bồi 30 Khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP có quy định hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương ứng với khoản chênh lệch đó. 31 Suất tái định cư ở đây được hiểu là diện tích đất ở hay diện tích nhà ở tại khu tái định cư. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 26 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn thường về tài sản, tiền hỗ trợ khác ra khỏi số tiền tính khoản chênh lệch khi thu hồi đất mà được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Tuy nhiên, theo người viết thì việc tính phần chênh lệch trong trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư vẫn không nên tính chung cả tiền hỗ trợ về đất mà chỉ tính riêng phần tiền bồi thường về đất ở. Trên thực tế số tiền bồi thường, hỗ trợ mà người có đất bị thu hồi thường rất thấp do đó, những khoản hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/ NĐ-CP là rất cần thiết cho người có đất bị thu hồi tạo lập cuộc sống mới sau khi thu hồi đất. Nguyên tắc thứ ba trong bồi thường đất đó là trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước. Nghĩa vụ tài chính đối với đất đai theo quy định tại nguyên tắc này bao gồm32: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Số tiền bồi thường hỗ trợ được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước không bao gồm tiền bồi thường tài sản, khoản tiền hỗ trợ (bao gồm tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm)33. Nhìn chung, nguyên tắc bồi thường về đất hiện nay tại Nghị định 69/2009/NĐCP so với nguyên tắc bồi thường về đất trước đây tại Nghị định 197/2007/NĐ-CP về cơ bản giống nhau đều xác định người có đất bị thu hồi có đủ điều kiện bồi thường về đất thì được bồi thường; xác định hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi và nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Nhưng với nguyên tắc bồi thường về đất hiện nay tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì hoàn thiện và đầy đủ hơn. Có thể thấy Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã xác định chi tiết cụ thể về nguyên tắc tính tiền chênh lệch khi bồi thường bằng việc giao đất mới, đất ở tái định cư hoặc bằng nhà ở tái định cư so với nguyên tắc bồi thường đất trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Ngoài ra, trong khoản thời gian áp dụng nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối về đất đai đối với Nhà nước kể từ khi Nghị định 197/2004/NĐ-CP được ban hành thì khoản tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính này bao gồm luôn cả khoản tiền bồi thường về tài sản, tiền hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Đến Nghị định 69/2009/ND-CP cũng như Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ra đời đã xác định lại nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ 32 33 Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Khoản 1 Điều 4 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 27 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo hướng có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi theo đó thì khoản tiền bồi thường về tài sản, hỗ trợ sẽ không được tính vào tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. 2.2. Điều kiện để đƣợc bồi thƣờng về đất Theo quy định pháp luật về bồi thường đất hiện nay thì người có đất bị thu hồi là cá nhân trong nước, hộ gia đình, tổ chức trong nước thỏa mãn một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP sẽ được Nhà nước bồi thường. Với những quy định trên có thể chia các điều kiện về bồi thường đất thành hai nhóm:  Điều kiện đƣợc bồi thƣờng về đất trong trƣờng hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc của đất Người sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau đây khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường34: -Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. - Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau: + Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. + Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất35. + Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. + Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật36. + Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng 34 Khoản 1, 2, 3, 4, 7, 11 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Xem thêm khoản 1 Điều 3 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. 36 Xem thêm khoản 2 Điều 3 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. 35 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 28 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đất37. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sử dụng đất hợp pháp mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp38. - Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành39. - Tổ chức sử dụng đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp hoặc quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đất đai và phải thuộc một trong các trường hợp sau đây40: + Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. + Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước. + Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.  Điều kiện bồi thƣờng trong trƣờng hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất Việc có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là căn cứ quan trọng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, bên cạnh đó pháp luật cũng quy định cho những người có đất bị thu hồi không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất vẫn được bồi thường nếu thỏa mãn những điều kiện mà pháp luật đặt ra trong từng trường hợp, cụ thể: - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp41. 37 Xem thêm khoản 3 Điều 3 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Khoản 4 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 39 Khoản 7 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 40 Khoản 11 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 41 Khoản 5 Điều 8 Nghị định 197/2004/N Đ-CP. 38 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 29 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng42. - Người đất sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường43. Đối với những trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 ngoài những điều kiện trên thì đất đang sử dụng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2004/NĐ-CP, cụ thể: + Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai. + Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý. + Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc. + Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng. + Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm. - Người sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất44. 2.3. Những trƣờng hợp không đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất Theo quy định pháp luật thì khi Nhà nước thu hồi đất nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 43 Luật Đất đai 2003 và Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐCP sẽ không được bồi thường về đất. Đó là những quy định chung của pháp luật tuy nhiên, đối với người có đất bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước để được bồi thường về đất thì không rơi vào một trong các trường hợp sau: - Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 Nghi định 197/2004/N Đ-CP45. 42 Khoản 9 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. 44 Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. 45 Khoản 1 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 43 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 30 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn - Đất mà người đang sử dụng do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước46. - Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước47. - Người có đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 200348. - Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất49. - Nhà nước thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi đang sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn50. Ngoài Điều 43 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì tại Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP còn quy định những trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cụ thể: - Đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp nhưng thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/NĐ-CP51. - Đất do lấn, chiếm hoặc được giao cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau52. 2.4. Giá đất tính tiền bồi thƣờng và chi phí đầu tƣ còn lại vào đất Trong thu hồi đất điều mà người có đất bị thu hồi mong muốn đó là được bồi thường một cách thỏa đáng. Hiện nay, Nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng một trong các hình thức giao đất mới hoặc bằng tiền nếu không có đất để bồi thường. Tuy nhiên, với quỹ đất hiện nay ngày càng hạn hẹp thì việc bồi thường bằng đất 46 Điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai năm 2003. Khoản 2 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 48 Điểm a khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 3 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 49 Điểm e khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai năm 2003. 50 Điểm b, g khoản 1 Điều 43 Luật Đất đai năm 2003. 51 Điểm d khoản 1 Điều 44 và điểm d khoản 1 Điều 45 Nghị định 181/NĐ-CP. 52 Khoản 2 Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. 47 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 31 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn là rất ít và hình thức bằng tiền trở nên phổ biến trong thu hồi đất hiện nay. Do đó, để việc bồi thường bằng tiền cho người có đất bị thu hồi được thỏa đáng thì giá đất tính tiền bồi thường rất quan trọng. Bởi xác định giá đất hợp lý đảm bảo cho tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi nhận được có thể tạo lập cuộc sống mới sau khi thu hồi đất, cũng như hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện trong thu hồi đất và thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng. 2.4.1. Xác định giá đất tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất  Khái quát chung về giá đất Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất”. Với khái niệm trên có thể xác định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Giá đất do Nhà nước quy định. Theo quy định pháp luật hiện nay thì UBND cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành giá đất53. Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ vào phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại54 do Chính phủ quy định để xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và phải đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. + Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. + Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau. - Giá đất hình thành trên trong quá trình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất hình thành trong giao các giao dịch về quyền sử dụng đất là giá đất mà người sử dụng đất thỏa thuận với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 giá đất còn được hình thành trong trường hợp do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất, giá này là giá trúng đấu giá hoặc giá trúng thầu những dự án có sử dụng đất. Như vậy, giá đất hình 53 Khoản 3 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003. Xem thêm Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về sử đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. 54 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 32 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn thành trong ba trường hợp: Do Nhà nước quy định, đấu giá quyền sử dụng đất và do thỏa thuận trong giao dịch về quyền sử dụng đất.  Xác định giá đất tính tiền bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất Giá đất dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất do Nhà nước ban hành cụ thể là do UBND cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hằng năm55. Bên cạnh đó, tại Điều 9 Nghị định 197/2009/NĐ-CP cũng xác định giá đất tính tiền bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích. Quy định này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, bởi giá đất mà UBND cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hằng năm đã được xác định trước đó và tính đến thời điểm thu hồi đất cách khoản thời gian khá dài trong khi đó giá đất trên thị trường luôn thay đổi liên tục theo hướng tăng. Vì vậy, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành và giá đất trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất và trong trường hợp này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi cho người có đất bị thu hồi đặc biệt những người có đất bị thu hồi đất về sau. Chính vì thể, để bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi thì tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã có quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường 56 thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Đây là quy định tiến bộ trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường khi có sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường để đảm bảo giá đất tính tiền bồi thường sát với giá thị trường. Tuy nhiên, quy định lại vẫn không đảm bảo được cho giá đất mà UBND cấp tỉnh điều chỉnh lại sát với giá thị trường do bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định tại Điều 15 Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, cụ thể “Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống; nếu tăng từ 20% trở lên so với giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng 55 Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003. Xem thêm khoản 2 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP có quy định cụ thể về giá chuyển nhượng quyền sử đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. 56 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 33 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn nhưng tỷ lệ điều chỉnh giá không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá được quy định tại khoản 2 Điều 6 của Nghị định này”. Với việc quy định như trên thì dù cho UBND cấp tỉnh có điều chỉnh tăng giá đất cũng không đảm bảo cho giá đất điều chỉnh lại sát với giá thị trường, bởi hạn chế bởi khung giá đất và khi điều chỉnh lại giá đất có tăng cũng không vượt quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất do Chính phủ quy định. Nhận thấy được hạn chế trên nên ngay khi Nghị định 69/2009/NĐ-CP cũng như Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ra đời đã xác định lại giá đất tính tiền bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm57. Trong trường hợp giá đất tại thời điểm thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp và giá đất xác định lại trong trường hợp này không bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định58. Quy định này có sự linh hoạt hơn so với quy định trước đó ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP cũng như Nghị định 17/2006/NĐ-CP trong việc xác định giá đất trong trường hợp có sự chênh lệch giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành với giá đất chuyển nhượng trên thị trường.  Lƣu ý: Việc xác định giá đất tính tiền bồi thường trên đây không áp dụng cho trường hợp Nhà nước thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế mà chủ đầu tư chủ động đề nghị thỏa thuận với người sử dụng đất quy định tại Điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Đề cập đến vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất thì trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần 7 trình Quốc hội thảo luận tại kì họp thứ 5, Quốc hội khóa XIII thì giá đất tính tiền bồi thường theo hướng khác so với hiện nay. Theo đó, giá đất tính tiền bồi thường trong dự thảo không còn căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm mà áp dụng giá đất riêng do UBND cấp tỉnh quyết định căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất và phương pháp xác định giá đất dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 59. Quy định tại dự thảo này có điểm tiến bộ hơn nhưng cũng có những hạn chế nhất định so với quy định về xác định giá đất tính tiền bồi thường hiện nay, cụ thể:  Điểm tiến bộ: Quy định về giá đất có sự tách biệt giữa việc xác định giá định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với bảng giá đất do UBND cấp 57 Khoản 1 Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Điều 11 Nghị định 69/2009/N Đ-CP. 59 Khoản 3 Điều 112 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần 7 tại kì họp thứ 5, Quốc hội khóa XIII. 58 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 34 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn tỉnh ban hành và giá đất do UBND cấp tính quyết định để tính tiền bồi thường không căn cứ vào quy định về khung giá đất. Với quy định này thì UBND cấp tỉnh có thể thể ban hành giá đất cao không bị giới hạn bởi khung giá đất và đảm bảo cho giá đất tính bồi thường sát với thị trường.  Điểm hạn chế: Với quy định về giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định không căn cứ vào khung giá đất thì UBND cấp tỉnh có thể chủ động hơn trong việc quyết định giá đất để đảm bảo giá đất tính tiền bồi thường có thể sát với thị trường. Nhưng giá đất trên thị trường thì luôn biến động do đó, có khi giá đất mà UBND cấp tỉnh quyết định sẽ không sát với thị trường thì không có cơ chế nào đảm bảo cho giá đất do UBND tỉnh quyết định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường, bởi trong quy định về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 3 Điều 112 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần 7 không có quy định xác định lại giá đất trong trường hợp giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quyết định không sát với với giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Như vậy, cơ chế xác định giá đất khi có sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước ban hành với giá đất trên thị trường là rất quan trọng không thể thiếu trong tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, cơ chế xác định lại giá đất này thật sự mang lại hiệu quả đòi hỏi những cơ quan, tổ chức có chức năng định giá đất thực hiện tốt công tác định giá đất trên thực tế để cho giá đất xác định lại phù hợp với giá chuyển nhường quyền sử dụng đất trên thị trường và đảm bảo được quyền lợi của người có đất bị thu hồi. 2.4.2. Xác định giá đất trong trƣờng hợp chậm bồi thƣờng Trên thực tế không phải lúc nào quá trình bồi thường đất cũng diễn ra thuận lợi, bởi trong quá trình bồi thường có nhiều vấn đề xảy ra có thể do lỗi của tổ chức làm nhiệm bồi thường hoặc người có đất bị thu hồi làm cho việc bồi thường đất diễn ra chậm và hậu quả dẫn đến là giá đất có sự chênh lệch giữa thời điểm thu hồi đất với thời điểm bồi thường đất. Chính vì thế, để đảm bảo cho giá đất tính tiền bồi đất thường tương xứng khi việc bồi thường chậm xảy ra do lỗi của cơ quan, tổ chức hay do lỗi của người có đất bị thu hồi, thì tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã quy định về giá đất tính tiền bồi thường trong trường hợp chậm bồi thường, cụ thể: - Nếu việc bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. - Ngược lại, nếu việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi GVHD: Trần Vang Phủ Trang 35 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. 2.5. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nƣớc 2.5.1. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất nông nghiệp Theo quy định của pháp luật thì đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước sử dụng khi thu hồi sẽ được bồi thường bao gồm: Đất trồng cây hằng năm, trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất làm muối và đất nông nghiệp khác do Chính phủ quy định. Hiện nay, cơ sở pháp lý cho việc bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước hiện nay được quy định tại các Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Điều 6 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Với những quy định trên có thể phân tích quy định việc bồi thường đất nông nghiệp của những chủ thể này theo hai trường hợp, cụ thể:  Bồi thƣờng đất nông nghiệp trong nƣớc trƣờng hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất  Bồi thường đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong nước Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng. Trong trường hợp thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định sau60: - Đối với diện tích đất vượt hạn mức do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường. - Còn diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định trên thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã, phường, thị trấn; nhận giao khoản của các nông, lâm trường quốc doanh hoặc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh nuôi tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước theo hợp đồng khoán thì sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường về chi phí đầu tư còn lại vào đất61. 60 61 Khoản 1, 2 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Khoản 3, 4 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và khoản 2 Điều 6 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 36 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Đối chiếu với quy định trước đây thì quy định hiện hành về bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP giống với quy định về bồi thường đất nông nghiệp ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP tại Điều 10. Nhưng ở Nghị định 69/2009/NĐ-CP có sự tách biệt giữa việc bồi thường và hỗ trợ đối với đất nông nghiệp thay vì quy định chung việc bồi thường và hỗ trợ vào chung như ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Ở đây, người viết thì đồng tình với quy định của pháp luật về bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.  Bồi thường đất nông nghiệp của tổ chức trong nước Cơ sở pháp lý quy định bồi thường đất nông nghiệp của tổ chức trong nước được quy định tại Điều 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, theo đó thì tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường trong trường hợp được Nhà nước giao đất đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Ngược lại, đối với đất nông nghiệp của tổ chức đang sử dụng được Nhà nước cho thuê hoặc giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất, nếu tiền chi phí đầu tư còn lại vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Ở đây, người viết đồng tình với quy định về bồi thường đất nông nghiệp của tổ chức trong trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất.  Bồi thƣờng đất nông nghiệp trong nƣớc trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất  Bồi thường đất nông nghiệp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 Hiện nay, quy định việc bồi thường đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định ở Nghị định 84/2007/NĐ-CP tại Điều 44, 45 theo đó, đất nông nghiệp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì sẽ được bồi thường theo quy định “Trường hợp đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp mà người đang sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai GVHD: Trần Vang Phủ Trang 37 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP”. Với quy định trên sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, có thể thấy: Thứ nhất, chủ thể được bồi thường về đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất chỉ là hộ gia đình, cá nhân còn tổ chức thì khi thu hồi đất nông nghiệp trong trường hợp này sẽ không được bồi thường. Theo quy định này đã hạn giới hạn đi chủ thể được bồi thường. Thứ hai, đối với hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường thì họ phải trực tiếp sản xuất trên mảnh đất nông nghiệp bị thu hồi. Ngược lại, nếu họ không trực tiếp sản xuất thì sẽ không được bồi thường. Trên thực tế không phải lúc nào người có đất cũng trực tiếp sản xuất trên đất mà mình có quyền sử dụng, họ có thể cho người khác mượn đất, thuê lại để sản xuất hoặc vì lý do nào khác mà tạm thời không sử dụng đất để sản xuất. Do vậy, quy định này đã hạn chế đi quyền được bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất trên mảnh đất nông nghiệp bị thu hồi. Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức theo hạn mức giao đất, còn đối với diện tích vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất cũng như không được bồi thường đối với các khoản chi phí đầu tư còn lại vào đất. Ở đây, người viết đồng tình với việc không bồi thường về đất đối với diện tích đất vượt hạn mức, bởi việc xác định nguồn gốc đất vượt hạn mức trong trường hợp này là rất khó, nếu bồi thường phần diện tích đất vượt hạn mức này sẽ không công bằng đối với những người có đất bị thu hồi khi rơi vào những trường hợp thu hồi đất vượt hạn mức quy định tại điểm b khoản 2 Điều 16 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Nhưng ngược lại thì người viết không đồng tình với quy định không bồi thường đối với các khoản chi phí đầu tư còn lại vào đất khi thu hồi đất vượt hạn mức sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, bởi trong quá trình sử dụng đất vẫn có trường hợp người sử dụng đất đã đầu tư để cải tạo lại đất hoặc những khoản đầu tư khác để phục vụ cho việc sản xuất mà đến thời điểm thu hồi đất họ chưa thu hồi lại được. Chính vì thế, theo người viết thì những khoản chi phí đầu tư còn lại vào đất cần phải được bồi thường cho người có đất bị thu hồi khi thu hồi đất vượt hạn mức trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Như vậy, đây là hạn chế trong quy định về bồi thường đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước. Theo người viết nếu đã có quy định nhằm bảo vệ cho người có đất bị thu hồi khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cũng nên quy định việc bồi thường giống như bồi thường đất trong trường hợp có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất để có thể bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 38 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn  Bồi thường đối với đất nông nghiệp giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 Theo quy định tại Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước đang sử dụng đất nông nghiệp được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường đối với diện tích và loại đất được giao. Với quy định này có thể thấy, khi thu hồi đất thì diện tích đất được bồi thường không phụ thuộc vào hạn mức giao đất mà căn cứ vào diện tích đất trước đây đã giao không đúng thẩm quyền. Chủ thể Trƣờng hợp bồi thƣờng đất nông nghiệp Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức trong nƣớc trong nƣớc - Diện tích đất được bồi - Bồi thường toàn bộ diện thường: tích đất bị thu hồi và chi phí + Bồi thường đối với toàn đầu tư vào đất còn lại nếu bộ diện tích bị thu hồi trong được Nhà nước giao đất đã hạn mức và diện tích đất nộp tiền sử dụng đất hoặc vượt hạn mức do được thừa nhận chuyển nhượng từ Trƣờng hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất kế, tặng cho, nhận chuyển người sử dụng đất hợp pháp nhượng, khai hoang theo quy hoạch được xét duyệt. + Đối với diện tích đất vượt hạn mức do nguyên nhân khác không được bồi mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Đất không có giấy tờ: -Điều kiện được bồi Trƣờng hợp không có thường: Đất sử dụng trước giấy tờ về quyền sử dụng ngày 01 tháng 7 năm 2004 đất được UBND cấp xã xác Không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng trước ngày nhận không có tranh chấp 01 tháng 7 năm 2004. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 39 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn và hộ gia đình, cá nhân phải Nhưng được bồi thường đối trực tiếp sản xuất nông với diện tích đất nông nghiệp. nghiệp giao không đúng - Diện tích đất được bồi thẩm quyền trước ngày 01 thường: tháng 7 năm 2004 và quy + Bồi thường đối với diện định bồi thường đất nông tích đất trong hạn mức. nghiệp giống với hộ gia + Đối với diện tích đất vượt đình, cá nhân. hạn mức không được bồi thường về đất lẫn chi phí đầu tư còn lại vào đất. Đất giao không đúng thẩm quyền: - Điều kiện bồi thường: Đất được giao trước ngày 01tháng 7 năm 2004 và đã nộp tiền sử dụng đất. - Diện tích đất được bồi thường: Đối với diện tích đất và loại đất được giao không đúng thẩm quyền. Bảng 2.1. So sánh quy định về bồi thƣờng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân với tổ chức trong nƣớc. 2.5.2. Quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nƣớc Cơ sở pháp lý hiện nay về bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được quy định tại Điều 11, 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và tại Điều 44, 45, 46 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Với cơ sở pháp lý này có thể phân tích những quy định bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành các trường hợp cụ thể sau:  Bồi thƣờng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất Đối với hộ gia đình, cá nhân: Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, cụ thể: - Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều GVHD: Trần Vang Phủ Trang 40 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo giá đất ở62. Đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh có nguồn gốc đất ở có thể là đất mà người sử dụng đất chuyển mục đích từ đất ở sang đất phi nông nghiệp khác hoặc là đất ở được hộ gia đình, cá nhân sử dụng để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh. Có thể thấy với câu chữ của điều luật thì khi Nhà nước thu hồi đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh chỉ được bồi thường bằng giá đất ở khi Nhà nước bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất, còn trong trường hợp bồi thường bằng đất thì đất được bồi thường là đất ở hay đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, ở đây luật chưa quy định cụ thể khi bồi thường đất. Ngoài ra, quy định chỉ dừng lại ở việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân dùng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh có nguồn gốc từ đất ở. Còn đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 66 Luật Đất đai năm 2003 không có nguồn gốc là đất ở thì trong quy định không đề cập đến việc bồi thường. Như vậy, câu chữ của luật quy định về bồi thường đất phi nông nghiệp tại Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP là chưa đầy đủ. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi đất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất63. Có thể thấy đất phi nông nghiệp do nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng có thể có thể là đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn cũng có thể là đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài64. Tuy nhiên, quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP chỉ quy định việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, còn đối với đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài do nhận thừ kế, tặng cho, chuyển nhượng thì không có quy định về việc bồi thường. Như vậy, với quy định trên thì việc bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia, đình cá nhân còn nhiều hạn chế bởi nếu căn cứ để bồi thường đúng như câu chữ quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của những hộ gia đình, cá nhân khi sử dụng đất trong trường hợp là đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh và đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài hoặc đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài do nhận thừ kế, tặng cho, 62 Khoản 1 Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 64 Ví dụ đất như đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh quy định tại khoản 4 Điều 66 Luật Đất đai năm 2003. 63 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 41 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn chuyển nhượng. Mặc dù vậy, nhưng trên thực tế khi thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nếu hộ gia đình, cá nhân nếu có đủ điều kiện được bồi thường về đất thì vẫn được bồi thường. Chính vì thế, cần có quy định đầy đủ hơn để tạo cơ sở pháp lý trong việc bồi thường đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Đối với tổ chức trong nước: Theo quy định tại điều 12 Nghị định 197/2004/NĐCP, thì tổ chức đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sẽ được bồi thường khi thu hồi đất, nếu đất được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Ngược lại, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức được Nhà nước cho thuê hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Đối với phần chi phí đầu tư vào đất còn lại sẽ được bồi thường nếu tiền chi phí đầu tư còn lại vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.  Bồi thƣờng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất  Bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Bên cạnh những quy định về việc bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức tại Điều 11, 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì tại Điều 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP cũng có những quy định dành riêng cho việc bồi thường đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Theo đó, thì đối với người sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003, được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp và không rơi vào một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP sẽ được bồi thường theo quy định: - Được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng bị thu hồi trong trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 199365. Còn đối với đất phi phi nông nghiệp không phải là đất ở sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 sẽ được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế bị thu hồi nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP. Giá đất tính tiền thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại66. 65 66 Điểm b khoản 1 Điều 44 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Điểm b khoản 1 Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 42 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn - Trong trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp67. Với quy định bồi thường đất nông nghiệp trong trường hợp này có thể thấy điểm hạn chế ở chỗ đối với đất nông nghiệp sử trên thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất nên sẽ được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp tại điểm c khoản 1 Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Nhưng theo quy định bồi thường đất nông nghiệp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì chủ thể được bồi thường chỉ có hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp còn đối với tổ chức và hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì sẽ không được bồi thường. Như vậy, có thể thấy quy định về bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điểm b khoản 1 Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP là hợp lý nhưng lại bị hạn chế bởi quy định về bồi thường đất nông nghiệp và quyền lợi của người có đất bị thu hồi bị ảnh hưởng rất nhiều. Theo người viết cần phải sữa đổi những quy định về bồi thường đối với đất nông nghiệp tại điểm c khoản 1 Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP để bảo vệ cho lợi ích của người có đất bị thu hồi.  Bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 Theo quy định tại Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường đối với diện tích đất được giao nếu người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất để được sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ thể Trƣờng hợp bồi thƣờng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở Trƣờng hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất 67 Tổ chức trong nƣớc Hộ gia đình, cá nhân - Bồi thường đối với toàn bộ diện - Bồi thường tích đất thực tế bị thu hồi. toàn bộ diện tích - Đối với đất phi nông nghiệp làm đất bị thu hồi và mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất chi phí đầu tư Điển b khoản 1 Điều 44 và điểm b khoản 1 Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 43 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn kinh doanh có nguồn gốc từ đất ở vào đất còn lại được bồi thường theo giá đất ở. nếu được Nhà - Đất phi nông nghiệp có thời hạn do nước giao đất đã nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng nộp tiền sử dụng cho được bồi thường theo giá đất phi đất hoặc nhận nông nghiệp. chuyển nhượng - Đối với đất do Nhà nước hoặc từ người sử dụng UBND cấp xã cho thuê chỉ không đất hợp pháp mà được bồi thường về đất chỉ được bồi tiền sử dụng đất thường chi phí đầu tư vào đất còn đã nộp, tiền trả lại. cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Đất không có giấy tờ: - Điều kiện được bồi thường: Đất sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp. - Bồi thường đất: + Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được bồi thường đối diện tích thực tế bị thu hồi. Trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đât Được bồi thường + Đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 giống như hộ gia năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 đình, cá nhân. năm 2004 được bồi thường đối với diện tích đất thực tế bị thu hồi nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp. + Đối với thửa đất phi nông nghiệp bị thu hồi có cả phần diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ theo quy định đối với đất nông nghiệp. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 44 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Đất giao không đúng thẩm quyền: - Điều kiện bồi thường: Đất được giao trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và đã nộp tiền sử dụng đất. - Bồi thường đất: Được bồi thường đối với diện tích đất được giao không đúng thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi đất. Bảng 2.2. So sánh quy định về bồi thƣờng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân với tổ chức trong nƣớc. 2.5.3. Quy định pháp luật về bồi thƣờng đối với đất phi nông nghiệp là đất ở Cơ sở pháp lý cho việc bồi thường đối với đất ở hiện nay được quy định tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, cụ thể:  Bồi thƣờng đối với đất ở khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất  Xác định diện tích đất ở được bồi thường Đối với đất ở có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xác định diện tích đất ở được bồi thường căn cứ vào diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Trong trường hợp đất vườn, ao để được bồi thường theo quy định đối với đất ở thì đất vườn, ao phải nằm trong thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư68 và diện tích đất ở được bồi thường đối với trường hợp có vườn, ao được xác định theo quy định sau69: - Đối với thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở. - Đất vườn, ao hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ là diện tích đất ở thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở theo giấy tờ đó. Trường hợp trên giấy tờ về quyền sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở theo hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp có sự chênh lệch giữa hạn mức công nhận đất ở tại địa phương với diện tích đất vườn, ao trên thực tế thì việc xác định diện tích đất ở theo quy định: 68 69 Khoản 1 Điều 87 Luật Đất đai năm 2003. Khoản 2,3, 4 Điều 87 Luật Đất đai năm 2003. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 45 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn + Đối với đất vườn, ao có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. + Trường hợp diện tích đất vườn, ao nhỏ hơn hạn mức công nhận mức đất ở tại địa phương diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở bằng toàn bộ diện tích của đất vườn, ao đó. Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở thì khi Nhà nước thu hồi mà người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở sẽ được bồi thường bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương70. Trong đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư khi người bị thu hồi đất rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 18 của Thông tư này, cụ thể: - Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư). - Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. Trường hợp được bồi thường bằng giao đất ở thì diện tích đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất để xem xét quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi. Với quy định về bồi thường đất ở có thể thấy quy định của luật ở đây chưa rõ ràng và chưa hợp lý, cụ thể: Thứ nhất, trên thực tế không phải lúc nào người có đất ở bị thu hồi cũng di chuyển chỗ ở, nhưng với quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì luật xác định khi thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở sẽ được bồi thường. Như vậy, có nghĩa là khi thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi không phải 70 Khoản 1 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 46 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn di chuyển chỗ ở thì việc bồi thường không đặt ra. Như vậy, có thể thấy câu chữ của luật là chưa rõ ràng và đầy đủ trong quy định về bồi thường đất ở. Thứ hai, quy định về bồi thường đất ở trái với nguyên tắc trong bồi thường đất. Trong nguyên tắc xác định hình thức ưu tiên để bồi thường cho người có đất bị thu hồi là bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu khi nào không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng trong quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì không ưu tiên việc bồi thường bằng ở mà việc bồi thường bằng đất ở có giới hạn chỉ áp dụng đối với những người bị thu hồi đất không còn chỗ ở trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc sau khi thu hồi đất diện tích đất còn lại không đủ để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không còn chỗ ở trong cùng xã phường, thị trấn. Điều này đồng nghĩa với việc khi thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi không thỏa mãn điều kiện để được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư thì chỉ nhận bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất ở. Ở đây, người viết đồng tình với quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TTBTNMT, bởi nếu khi thu hồi đất ở mà ưu tiên cho việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho tất cả những người có đất bị thu hồi có thể sẽ không đủ diện tích đất ở để bồi thường. Do đó, với quy định bồi thường đất ở tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi mà không còn chỗ ở có thể tạo lập chỗ ở mới sau khi thu hồi đất. Thứ ba, căn cứ vào câu chữ của quy định về bồi thường đất ở tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì rõ ràng chủ thể được bồi thường về đất ở mà điều luật hướng tới chỉ có hộ gia đình, cá nhân còn tổ chức thì quy định không đề cập đến việc bồi thường cho chủ thể này. Nhưng trên thực tế ngoài hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức cũng là chủ thể đang sử dụng đất ở bị thu hồi, ví dụ: một tổ chức nhận chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất ở của cá nhân nào đó để làm trụ sở giao dịch, khi Nhà nước thu hồi đất của tổ vẫn phải bồi thường đất ở cho tổ chức trong trường hợp này. Như vậy, với quy định về bồi thường đất ở tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT là chưa đầy đủ.  Bồi thƣờng đối với đất ở khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất  Bồi thường đất ở sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Đối với đất ở khi có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì rất dễ cho việc xác định đất đang sử dụng là đất ở. Tuy nhiên, đối với đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc căn cứ vào đâu để xác định đất đó là đất ở là rất khó. Nói như thế không có nghĩa là không bồi thường theo quy định đối với đất ở trong trường hợp thu hồi đất mà đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đối với đất ở. Hiện nay, để GVHD: Trần Vang Phủ Trang 47 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đảm bảo cho người có đất bị thu hồi được bồi thường theo quy định đối với đất ở thì căn cứ mà luật xác định đất ở khi không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đó là đất đang sử dụng mà trên đất đó có nhà ở, căn cứ xác định này được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Do đó, khi thu hồi đất mà đất không có giấy tờ chứng minh nguồn ngốc đất nhưng trên đất bị thu hồi có nhà ở thì được Nhà nước bồi thường nếu như đất bị thu hồi thỏa mãn điều kiện là đất đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không rơi vào một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và việc bồi thường được thực hiện theo quy định sau: -Trường hợp đất đang sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003 tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư71. -Trường hợp đất đang sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003 tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức phải nộp theo mức quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư72.  Bồi thường đất ở giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 Đối với đất ở giao được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất đã nộp tiền để sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, cụ thể: 71 72 Điểm a khoản 1 Điều 44 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Điểm a khoản 1 Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 48 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn - Đối với đất ở sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường đối với diện tích đất ở được giao không đúng thẩm quyền73. Với quy định này thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất ở giao không đúng thẩm quyền bị thu hồi mà không giới hạn bởi hạn mức giao đất ở. - Trường hợp thu hồi đất ở sử dụng từ ngày 15 tháng 10 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất ở đã được giao không đúng thẩm quyền nhưng diện tích bị thu hồi không vượt hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 Luật Đất đai năm 2003. Đối với diện tích đất ở khi thu hồi cũng được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP74. Quy định bồi thường trong trường hợp này là chưa hợp lý, có thể thấy phần diện tích đất được bồi thường trong hạn mức và phần diện tích vượt hạn mức đất ở được bồi thường trước đây đã được giao không đúng thẩm quyền và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất này. Tuy nhiên, quy định hiện nay thì đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì người sử dụng đất vẫn được bồi thường nhưng phải nộp lại tiền sử dụng đất như vậy, người sử dụng đất ở đây phải nộp tiền sử dụng đất đến hai lần đối với cùng một diện tích đất ở đã giao đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức. Như vậy, với quy định bồi thường đất ở giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Chủ thể Trƣờng hợp bồi thƣờng Tổ chức trong nƣớc Hộ gia đình, cá nhân đất ở - Được bồi thường đối với diện tích đất ở bị thu hồi trong đó: Trƣờng hợp có giấy về quyền sử dụng đất + Bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư khi hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc diện tích đất còn lại không đủ để ở 73 74 Được bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi. Khoản 1 Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 49 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn mà không còn chỗ ở nào khác trong cùng xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. + Đối với các trường hợp còn lại nhận bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. - Khi nhận bồi thường bằng đất ở thì diện tích đất nhận bồi thường không quá hạn mức giao đất ở tại địa phương, trường hợp đặc biệt được UBND cấp tỉnh xem xét giao thêm nhưng không vượt quá diện tích đất bị thu hồi. Đất không có giấy tờ: - Điều kiện bồi thường: Đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không rơi vào một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp. - Bồi thường đất: Trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng + Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được bồi đất thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, đối với diện tích ở vượt hạn Được bồi thường giống với hộ gia đình, cá nhân. mức và diện tích đất vườn, ao trên thửa đất có nhà ở thì được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẻ trong khu dân cư. + Đất sử dụng từ ngày 15 tháng GVHD: Trần Vang Phủ Trang 50 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp, đối với diện tích ở vượt hạn mức và diện tích đất vườn, ao trên thửa đất có nhà ở thì được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp. Đất giao không đúng thẩm quyền: - Điều kiện bồi thường: Đất được giao trước ngày 01 tháng 7 năm2004 và đã nộp tiền sử dụng đất. - Bồi thường đất: + Đất ở giao trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được bồi thường đối với diện tích đất ở được giao không đúng thẩm quyền bị thu hồi. + Đất ở giao từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được bồi thường đối với diện tích đất ở trong hạn giao đất ở. Đối với diện tích ngoài hạn mức cũng được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp. Bảng 2.3. So sánh quy định về bồi thƣờng đất ở của hộ gia đình, cá nhân với tổ chức trong nƣớc. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 51 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 2.5.4. Bồi thƣờng, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cƣ và đất vƣờn, ao không đƣợc công nhận là đất ở Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất thì bên cạnh được bồi thường về đất mà còn được hỗ trợ về đất, cụ thể: - Đối với đất vườn, trong cùng thử đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẽ; đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thong của hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất sẽ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, bên cạnh đó còn được hỗ trợ bằng 30% đến 70% giá đất ở của thửa đất đó và diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương75. Với quy định này sẽ có hạn chế ở điểm, cụ thể ở đây luật xác định đất vườn, ao để được bồi thường, hỗ trợ về đất thì đất này phải nằm trong cùng thửa đất có nhà ở, điều này đồng nghĩa với thửa đất có nhà ở này có thể là đất ở hoặc không phải là đất ở, nhưng trong quy định lại xác định giá đất hỗ trợ là giá đất ở của thửa đất đó. Như vậy, việc xác định giá đất hỗ trợ chỉ đúng khi trong trường hợp thu hồi đất vườn, ao nằm trên thửa đất ở có nhà ở, còn khi thu hồi đất vườn, ao nằm trên thửa đất có nhà ở mà thửa đất này không phải là đất ở thì không thể xác định giá đất ở để hỗ trợ trong trường hợp này. - Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn, thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% đến 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương76.Ở đây, quy định xác định giá đất để hỗ trợ là giá đất trung bình của khu vực có đất bị thu hồi, nhưng không phải lúc nào tại khu vực có đất bị thu hồi cũng có đất ở. Do đó, gây không ít khó khăn cho việc xác định giá đất ở trung bình để hỗ trợ, xuất phát từ lý do đó ngày 29 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn 310/BTNMT-TCQLĐ về việc giải quyết vướng mắt khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã giải quyết vấn đề này. Theo đó, giá đất trung bình để tính hỗ trợ cho đất nông nghiệp trong khu dân cư được xác định theo nguyên tắc trung bình cộng các mức giá đất ở trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành của khu vực có đất bị thu hồi. Trong trường hợp khu vực có đất bị thu hồi không có đất ở thì giá đất trung bình 75 76 Khoản 1 Điều 21 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 21 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 52 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn được xác định theo nguyên tắc trung bình cộng các mức giá đất ở trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành của xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi. Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì UBND cấp tỉnh có thể banh hành giá đất ở trung bình để tính hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi. Ví dụ: Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì giá đất ở trung bình được xác định là giá đất ở trung bình được xác định theo nguyên tắc trung bình cộng các mức giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành của khu vực thu hồi. Trường hợp khu vực thu hồi đất không có đất ở thì giá đất ở trung bình được xác định theo nguyên tắc trung bình cộng các mức giá đất ở trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành của xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi77. Còn trên địa bàn thành phố Cần Thơ thì giá đất ở trung bình của khu vực được xác định theo địa bàn xã, phường, thị trấn và bằng trung bình cộng của giá đất quy định đối với các vị trí của khu vực có đất ở bị thu hồi của các đường hoặc đường phố có tên trong xã, phường, thị trấn tại bảng giá đất do UBND thành phố ban hành hàng năm. Trường hợp trên địa bàn xã, phường, thị trấn không có đường, đường phố có tên trong bảng giá đất do UBND thành phố ban hành hàng năm thì xác định theo giá đất ở tại khu vực có đất ở bị thu hồi78. - Đối với tỷ lệ, diện tích đất được hỗ trợ và giá đất ở trung bình để tính tính hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với điều kiện thức tế tại địa phương79. Với quy định giao cho UBND cấp tỉnh xác định tỷ lệ hỗ trợ và diện tích đất được hỗ trợ sẽ không công bằng cho những người có đất bị thu hồi khi nhận hỗ trợ. Có thể thấy, Chính phủ không xác định cụ thể mức hỗ trợ cũng như diện tích hỗ trợ cụ thể mà giao cho UBND cấp tỉnh quyết định mức cụ thể dựa trên khoản hỗ trợ và diện tích do Chính phủ đưa ra, từ đó dẫn đến thực trạng ở những địa phương sẽ đưa ra tỷ lệ, diện tích hỗ trợ khác nhau, chẳng hạn Chính phủ quy định tỷ lệ hỗ trợ đối với đất vườn, ao không được công nhận là đất ở là 30% đến 70% và diện tích hỗ trợ là không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Như vậy, có những địa phương UBND cấp tỉnh có thể quy định mức hỗ trợ là 35% hoặc 70% và diện tích hỗ trợ có thể là bằng hạn mức giao đất ở hoặc bằng 05 lần hạn mức giao đất ở. Như thế, những người có đất bị thu hồi ở địa phương này có thể sẽ nhận hỗ trợ cao hơn hoặc thấp hơn nhiều lần so với những người có đất bị thu hồi ở những địa phương khác. Theo người viết nên quy định cụ thể 77 Khoản 2 Điều 22 của quy đinh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. 78 Khoản 8 Điều 10 của quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ ban hành kèm theo Quyết định 12/2010/QĐ-UBND ngày 4 tháng 02 năm 2010 của UBND thành phố Cần Thơ. 79 Khoản 3 Điều 21 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 53 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn mức hỗ trợ và diện tích được hỗ trợ cụ thể để đảm bảo công bằng cho những người có đất bị thu hồi. Với quy định hiện nay việc bồi thường, hỗ trợ đối với đất trong khu dân cư, đất vườn, ao có sự khác biệt so với Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì, cụ thể: -Cách xác định đất vườn, ao được hỗ trợ theo giá đất ở, tại Điều 43 Nghị định 84/2007/NĐ-CP căn cứ xác định đất vườn, ao được hỗ trợ theo giá đất ở là đất vườn, ao liền kề với đất ở trong khu dân cư, bao gồm các trường hợp: Đất vườn, ao tiếp giáp với thửa đất có nhà ở không được công nhận là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính phường, khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, dọc tuyến đường giao thông. Ngoài ra, đối với đất vườn, ao thực tế đang sử dụng trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ, nhà ở dọc kênh mương, nhà ở dọc tuyến đường giao thông không thuộc khu dân cư, phạm vi địa giới hành chính phường cũng được bồi thường. Trong khi đó, tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì lại giới hạn chỉ bồi thường đối với đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ở trong khu dân cư, còn đối với đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ở thuộc phạm vi địa giới hành chính phường hoặc ngoài khu vực khu dân cư sẽ không được bồi thường. - Cách tính tiền hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ở, tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP là giá đất ở liền kề còn hiện nay tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì có sự phân biệt giá đất ở để hỗ trợ giữa đất nông nghiệp (giá đất ở trung bình của khu vực có đất bị thu hồi) và đất vườn, ao (giá đất ở của thửa đất bị thu hồi). Bên cạnh đó, thì đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong phạm vi hành chính phường, khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn sẽ được hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất bị thu hồi còn đối với đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ở riêng lẻ, đất có nhà ở dọc kênh mương; đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, khu dân cư thì được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức diện tích giao đất ở. Trong khi đó, tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì quy định chung diện tích đất được hỗ trợ cho đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất vườn, ao không được công nhận đất ở là không quá 05 lần hạn mức giao diện tích giao đất ở tại địa phương. Ở đây, người viết đồng tình với cách tính hỗ trợ trong Nghị định 69/2009/NĐ-CP, bởi với quy định tại Nghi định 69/2009/NĐ-CP thì diện tích đất được hỗ trợ là như nhau đối với đất nông nghiệp, đất vườn, ao trong khu dân cư với đất nông nghiệp và đất vườn, ao trong khu vực khác mà không có sự phân biệt như ở Nghị định 84/2007/NĐ-CP, như vậy có thể tạo được sự công bằng cho những người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, với cách xác định giá đất tính tiền hỗ trợ tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP là giá đất ở liền kề, nhưng đặt trường hợp khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, khu dân cư mà không có đất ở liền kề thì không thể nào xác định được giá đất ở để tính tiền hỗ trợ. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 54 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 2.5.5. Bồi thƣờng chi phí đầu tƣ còn lại vào đất Khi nhà nước thu hồi đất bên người có đất bị thu hồi không nhũng được bồi thường về đất mà còn được bồi thường các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại. Ngoài ra, những chủ thể có đất bị thu hồi không được bồi thường về đất cũng được bồi thường khoản chi phí đầu tư vào đất nếu như tiền chi phí đầu vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Hiện nay, theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và khoản 2 Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì chi phí đầu tư còn lại vào đất là các khoản chi phí thực tế mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng. Theo đó, chi phí đầu tư còn lại vào đất được xác định là tổng chi phí thực tế hợp lý tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất. Những khoản chi phí được bồi thường khi Nhà nước thu hồi bao gồm: -Tiền thuê đất trả trước còn lại. Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất có thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất. - Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao, được thuê và phù hợp với mục đích sử dụng đất. - Các phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất, mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất mà chưa thu hồi được.  Lƣu ý: Đối với người có đất bị thu hồi đã được bồi thường về đất thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất80. Những khoản chi phí đầu tư còn lại vào đất để Nhà nước bồi thường thì đòi hỏi phải có đầy đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Trong trường hợp không có hồ sơ, chứng từ về chi phí đã đầu tư vào đất thì UBND cấp tỉnh quy định việc xác các khoản chi phí đầu tư còn lại vào đất. Mặc dù luật định như vậy, nhưng trên thực tế việc áp dụng quy định này trên thực tế chưa có sự đồng bộ giữa các địa phương, cụ thể như một số địa phương thì UBND cấp tỉnh không quy định việc xác định các khoản chi phí đầu tư vào đất mà quy định luôn mức bồi thường cụ thể hoặc không bồi thường cho các khoản đầu tư còn lại vào đất trong trường hợp không có hồ sơ, chứng từ về chi phí đã đầu tư vào đất. Ví dụ: Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có quy định nếu người bị thu hồi đất không có hồ sơ, chứng từ chứng minh chi phí đầu tư còn lại vào đất thì vẫn được bồi thường, theo đó thì UBND thành phố giao Hội đồng bồi thường của dự án căn cứ chi phí đầu tư vào đất còn lại của các trường hợp có hồ sơ, chứng từ chứng minh thực tế để xác định cụ thể từng trường hợp trình Ủy ban nhân dân quận - huyện xem xét, quyết 80 Điểm b khoản 2 Điều 5 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 55 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn định nhưng không quá năm trăm (500) triệu đồng/trường hợp. Trường hợp đặc biệt chi phí đầu tư vào đất lớn hơn năm trăm (500) triệu đồng/trường hợp, Ủy ban nhân dân quận - huyện báo cáo Hội đồng thẩm định bồi thường thành phố có ý kiến trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định81. Trong khi đó, trên địa bàn thành phố cần thơ thì quy định những chi phí không đủ hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh thì không được bồi thường82. 2.5.6. Bồi thƣờng đất trong trƣờng hợp diện tích đo đạt thực tế khác với diện tích ghi trên tờ về quyền sử dụng đất Trên thực tế trong thu hồi đất không tránh khỏi những trường hợp khi đo đạc diện tích đất thực tế để bồi thường khác với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể diện tích đo đạc thực tế có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất và nguyên nhân có thể do việc kê khai; đo đạc thiếu chính xác; do nhận chuyển nhượng; do khai hoang hoặc do lấn chiếm. Do đó, để bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi thì tại Điều 47 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định việc bồi thường khi có sự khác nhau giữa diện tích đất đó đạt thực tế với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể: - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế. - Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có. 81 Điểm d khoản 3 Điều 9 của Quy đinh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của UBND thành phố Hồ Chí Minh. 82 Điểm c khoản 3 Điều 6 của Quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ ban hành kèm theo Quyết định 12/2010/QĐ-UBND ngày 4 tháng 02 năm 2010 của UBND thành phố Cần Thơ. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 56 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 2.5.7. Xử lý các trƣờng hợp về bồi thƣờng đất  Bồi thường đất ở đối với những người đồng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bồi thường đất ở của nhà chung cư có đồng quyền sử dụng thì UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường.  Diện tích đất ở không được bồi thường hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở Khi Nhà nước thu hồi đất ở mà người sử dụng đất không được bồi thường hoặc diện tích đất ở còn lại nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì được xử lý theo quy định tại Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, cụ thể: -Đối với trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn83. -Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định84.  Tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng nếu phải di dời đến cơ sở mới thì được hỗ trợ bằng tiền theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường đất bị thu hồi do tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả85. 83 Khoản 1 Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. Khoản 2 Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 85 Điều 17 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 84 GVHD: Trần Vang Phủ Trang 57 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP VỀ BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT Trong Chương này người viết nêu lên những kết quả đạt được cũng như những hạn chế trong công tác thực thi những quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, kết hợp với việc tích những quy định của pháp luật về bồi thường đất ở Chương 2, người viết đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định về bồi thường đất hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. 3.1. Thực trạng của công tác bồi thƣờng đất trong những năm gần đây Trong những năm gần đây, quá trình thu hồi đất để phục vụ cho những mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đặc biệt là thu hồi đất để phụ vụ cho mục đích phát triển kinh tế đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng và diện tích đất thu hồi ngày càng tăng, theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003, sau gần 7 năm thực hiện, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha, trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp. Gắn liền với quá trình thu hồi đất thì công tác bồi thường, trong đó bồi thường về đất luôn được Nhà nước quan tâm và không ngừng ban hành, sửa đổi mới những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng những quy định công tác bồi thường đất, đặc biệt trong những năm gần đây bên cạnh đạt được những kết quả nhất định cũng còn tồn tại những hạn chế nhất định, cụ thể: 3.1.1. Những kết quả đạt đƣợc trong công tác bồi thƣờng về đất trong những năm gần đây Công tác bồi thường đất trong những năm gần đây đạt được những kết quả đáng ghi nhận. Những quy định của pháp luật về bồi thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được sửa đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện hơn từ Nghị định 197/2004/NĐ-CP đến các Nghị định 17/2006/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 123/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời đã giải quyết được nhiều tồn tại, vướng mắc trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc hợp đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì những quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP “là phù hợp với thực tiễn, đã cơ bản giải quyết được những khó khăn, vướng mắc của người dân và nhà đầu tư trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm được lợi ích của người bị thu hồi đất, được đông đảo người dân và doanh nghiệp đồng tình ủng hộ và GVHD: Trần Vang Phủ Trang 58 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn thực hiện nghiêm. Thực hiện Nghị định đã góp phần ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; giảm dần tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư86”. Cụ thể những kết quả đạt được trong bồi thường về đất được thể hiện ở một số mặt cơ bản sau:  Các quy định về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng được quy định cụ thể, đa dạng theo hướng tách biệt. Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ đất được quy định tách biệt và mức hỗ trợ được nâng cao hơn từ Nghị định 197/2004/NĐ-CP đến Nghị định 69/2009/NĐ-CP, cụ thể đối với đất nông nghiệp có sự tách biệt giữa việc bồi thường với hỗ trợ và mức hỗ trợ ngày càng cao87 từ đó, có thể thấy Nhà nước đã đánh giá được tầm quan trọng của việc hỗ trợ đối với người có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, thì trình tự thủ tục bồi thường về đất được quy định rõ ràng hơn tạo thuận lợi cho quá trình bồi thường diễn ra nhanh chóng.  Giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định ngày càng phù hợp hơn với nền kinh tế thì trường. Hiện tại, những văn bản dưới luật như Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã cụ thể hóa nguyên tắc giá đất tính tiền bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận. Điều đó thể hiện pháp luật đất đai nói chung, những quy định về giá đất nói riêng đã được chú ý xây dựng cho phù hợp với quy luật nền kinh tế thị trường. Đồng thời, các địa phương khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất đã chủ động điều chỉnh lại giá đất cho phù hợp khi có biến động giá đất trên thị trường. Đặc biệt, những quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định xác định lại giá đất không bị giới hạn bởi khung giá đất của Chính phủ khi có sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, với quy định này thì giá đất tăng gấp nhiều lần và mang lại ích cho người có đất bị thu hồi cũng như tạo thuận lợi cho công tác thu hồi đất trên thực tế.  Công tác tổ chức thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có sự chuyển biến tích cực. Sự chuyển biến trong công tác bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được thể hiện ở hoạt động ban hành văn bản tại các địa phương nhằm quy định cụ thể những quy định pháp luật Trung ương về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó có bồi thường về đất. Hiện nay, hầu như các địa phương trên cả nước đều ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể các quy định trung ương về thu hồi, bồi 86 Xem thêm Thông báo số 17/TB-VPCP ngày 22 tháng 2 năm 2011 của Văn phòng Chính phủ thong báo kết luận của phó thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ. 87 Ví dụ: tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định mức hỗ trợ đối với đất nông nghiệp (đất vườn, ao) trong khu dân cư là từ từ 20% đến 50% đến Nghị định 69/2009/NĐ-CP mức hỗ trợ được quy định cao hơn từ 30% đến 70%. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 59 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn thường, hỗ trợ và tái định cư. Từ những văn bản do chính các địa phương ban hành cho thấy công tác bồi thường đất được các địa phương quan tâm và tiến hành phù hợp hơn với thực tế.  Với quy định chủ đầu tư có thể tự xin thỏa thuận với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho cơ quan nhà nước trong quá trình thu hồi, bồi thường đất. Với cơ chế này có thể có thể giúp cho chủ đầu tư tự thỏa thuận để nhận đất sớm từ người sử dụng đất mà không phải trông chờ vào việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất để giao lại, từ đó thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chống. Còn người dân có thể nhận được tiền bồi thường cao, bởi giá đất bồi thường trong trường hợp này là giá do các bên thỏa thuận không phải phụ thuộc vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Tuy nhiên, những quy định của pháp luật về bồi thường đất cũng như việc áp dụng những quy định này trên thực tế còn những hạn chế nhất định. Chính những hạn chế đó khiến cho nhiều người có đất bị thu hồi gặp rất nhiều khó khăn sau khi bị thu hồi đất và dẫn đến vấn đề khiếu nại, khiếu kiện tăng cao. 3.1.2. Những hạn chế trong bồi thƣờng đất 3.1.2.1. Những hạn chế về giá đất tính tiền bồi thường  Giá đất tính tiền bồi thƣờng còn thấp Theo nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất người có đất bị thu hồi có đủ điều kiện để bồi thường sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất để bồi thường sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. Với quỹ đất ngày càng hạn hẹp thì phần lớn khi thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi chủ yếu nhận bồi thường bằng tiền. Hiện tại, giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi căn cứ vào giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm. Tuy nhiên, giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường, theo nhận định của đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường) tại Hội thảo về giá đất tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh thì bảng giá đất hầu hết tại các địa phương chỉ bằng từ 30% đến 60% so với giá thị trường88. Mặc dù, hiện nay pháp luật quy định nếu giá đất do UBND cấp tỉn ban hành tại khi bồi thường mà chưa sát với thị trường thì phải xác định lại cho phù, nhưng giá đất xác định lại trong nhiều trường hợp vẫn còn thấp mà nguyên nhân chủ yếu do còn nhiều bất cập trong vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thường đất, cụ thể do sự biến động của giá đất trên thị trường ảnh hưởng đến giá đất tính tiền bồi thường: 88 Hữu Ký: Còn về bất cập về giá đất, http://hn.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/con-nhieu-bat-cap-ve-gia-dat- c161a564570.html, [ truy cập ngày 17- 10- 2013]. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 60 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Thứ nhất, theo nguyên tắc khi ban hành giá đất thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định. Có thể thấy khung giá đất do Chính phủ đưa ra hiện tại có biên độ quá rộng, không được điều chỉnh thường xuyên. Trong khi đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường luôn có sự biến động theo hướng tăng. Chính vì thế, dẫn đến tình trạng khung giá đất do Chính phủ quy định là chưa sát với thị trường, còn về phía UBND cấp tỉnh cho dù ban hành giá đất có cao đến đâu thì cũng không vượt mức cao nhất của khung giá đất đối với từng loại đất cụ thể. Thứ hai, giá đất tính tiền bồi thường là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm. Theo quy định thì công tác điều tra khảo sát, thu thập thông tin để phục vụ cho việc xác định giá đất được thực hiện từ ngày 01 tháng 7 đến trước ngày 10 tháng 8 hàng năm 89. Cũng kể từ thời điểm này giá đất cũng được xác định, có thể thấy tại thời điểm này thì giá đất được xác định có thể là sát với giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, giá đất này được ban hành để áp dụng vào năm sau và với sự biến động của giá đất trên thị trường làm cho giá đất tăng cao do đó, sẽ dẫn đến tình trạng giá đất áp dụng tính tiền bồi thường sẽ có sự chênh lệch so với giá thị trường đặc biệt khi áp dụng giá đất để tính tiêng bồi thường đối với những người có đất bị thu hồi càng về sau.  Xác định giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường là rất khó khăn Theo nguyên tắc giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm dùng để tính tiền sử dụng đất, phí, lệ phí, tiền chuyển mục đích và tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất… phải ổn định và sát với thị trường trong điều kiện bình thường và theo Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP khi mà giá đất do UBND cấp tỉnh ban chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp. Trên thực tế, rất khó để xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, bởi giá đất luôn có sự thay đổi liên tục. Mặc khác, hiện tại cũng chưa có văn bản cụ thể nào hướng dẫn quy trình, cách thức xác định giá đất sát với thị trường. Bên cạnh đó, việc xác định giá đất chuyển nhượng trên thực tế thì chủ yếu căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên trong quá trình giao dịch quyền sử dụng đất, nhưng giá đất theo những hợp đồng chuyển nhượng thường được các bên khai thấp hơn giá đất chuyển nhượng trên thực tế để tránh các khoản phí, thuế phải đóng khi tiến hành giao dịch về quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật thì kể từ thời điểm có quy 89 Khoản 1 Điều 9 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn, xây dựng , thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 61 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn hoạch được xét duyệt thì mọi giao dịch về quyền sử dụng đất không được phép thực hiện. Nếu áp dụng đúng quy định này thì không có giao dịch nào được phép diễn ra trong thời gian thu hồi đất để thực hiện quy hoạch mà chỉ có những giao dịch diễn ra trước đó và giá đất tại thời điểm giao dịch này đã có sự chênh lệch so với giá đất hiện tại do giá đất luôn thay đổi theo từng thời điểm.  Có sự so sánh giữa giá đất tính tiền bồi thường Pháp luật hiện nay quy định hai cơ chế thu hồi đất đó là do Nhà nước thu hồi và do chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Với cơ chế thu hồi đất hiện này dẫn đến có sự so sánh giá đất tính tiền bồi thường giữa những người có đất bị thu hồi. Có thể nhận thấy rằng khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất thì áp dụng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất này thường thấp hơn so với giá thị trường. Trong khi đó, với cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thì giá đất này là giá do các bên thỏa thuận. Giả sử như tại khu vực nào đó có nhiều dự án cùng triển khai và đây là những án đều thuộc trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất. Nhưng một số chủ đầu tư nếu phải trông chờ vào việc Nhà nước thu hồi đất để giao lại thì tốn nhiều thời gian do đó, nhà đầu tư xin tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất trống thực hiện nhanh các dự án, còn những dự án còn lại sẽ trông chờ vào việc Nhà nước tiến hành thu hồi và giao lại đất. Ở đây, nhà đầu tư thỏa thuận với người có đất bị thu hồi vì muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, họ sẵn sàng thỏa thuận với mức giá cao hơn giá do Nhà nước quy định, thậm chí cao hơn giá trên thị trường. Còn những người có đất bị thu hồi thuộc những dự án do Nhà nước thu hồi thì nhận tiền bồi thường theo giá Nhà nước và thấp hơn so với những người có đất bị thu hồi khác, mặc dù đất có cùng mục đích sử dụng và điều kiện như nhau. Từ đó, dẫn đến việc người dân có sự so sánh giữa giá đất tính tiền bồi thường và hậu quả dẫn đến vẫn là tình trạng không chịu bàn giao mặt bằng. Bên cạnh đó, với nguyên tắc khi xác định giá đất các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng thì mức giá ngang nhau. Tuy nhiên, giá đất của các địa phương ban hành là khác nhau từ đó dẫn đến giá đối với đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có sự chênh lệch lớn. Đặc biệt khi thực hiện các dự án lớn mà phải thu hồi đất của những người có đất bị thu hồi giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố khi áp dụng giá đất của từng địa phương để bồi thường sẽ dẫn đến trường hợp người có đất bị thu hồi có sự so sánh về mức giá bồi thường. 3.1.2.2. Xác định thời điểm bồi thường Với cách xác định thời điểm bồi thường theo quy định trên thì người có đất bị thu hồi bị thiệt thòi rất lớn khi mà giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành để tính tiền bồi thường có hiệu lực áp dụng trong một năm. Có thể thấy, quy định hiện nay xác định giá GVHD: Trần Vang Phủ Trang 62 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn đất xác định để tính tiền bồi thường là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, nhưng khi căn cứ vào quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường được xác định kể từ khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, cụ thể tại Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP trong nội dung phương án bồi thường đã xác định luôn số tiền bồi thường, hỗ trợ, điều này đồng nghĩa với việc khi lập phương án chi tiết để bồi thường cho từng hộ cụ thể thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường căn cứ vào giá đất hiện tại để tính số tiền bồi thường cụ thể cho từng người có đất bị thu hồi. Như vậy, kể từ thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư đến thời điểm trả bồi thường cho người có đất bị thu hồi phải trải qua nhiều giai đoạn (như việc lấy ý kiến người có đất bị thu hồi, những người có liên quan đến việc thẩm định, phê duyệt và công bố phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư) và từng giai đoạn này cách một khoản thời gian khá dài, thậm chí có dự án lớn thì thời điểm kể từ khi lập phương án bồi thường đến thời điểm thu hồi đất đến thời điểm bồi thường kéo dài nhiều năm, đó là chưa kể đến việc chậm bồi thường. Trong khi đó, giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ thay đổi theo hằng năm theo hướng tăng. Từ đó, dẫn đến việc tại thời điểm trả bồi thường thì giá đất đã tăng cao nhưng người có đất bị thu hồi lại nhận số tiền bồi thường tại thời điểm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất này thường thấp hơn so với giá tại thời điểm nhận tiền bồi thường. Từ đó, dẫn đến việc người dân không chịu bàn giao đất làm cho quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và phát sinh nhiều vấn đề khiếu nại, khiếu kiện trong bồi thường về đất. 3.1.3. Giải pháp khắc phục những hạn chế trong giá đất tính tiền bồi thƣờng Với cơ chế xác định giá đất tính tiền bồi thường như hiện nay còn nhiều bất cập chưa thật sự phù hợp với thực tế. Do đó, để góp phần hoàn thiện trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường, người viết đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế trong giá đất tính tiền bồi thường, cụ thể:  Bỏ quy định về khung giá đất do Chính phủ quy định Khi ban hành bảng giá hằng năm dùng để tính tiền thu thuế, phí, tiền giao đất…, trong đó có tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với thực tế, khi mà đất đai đang trở thành loại tài sản có giá trong nền kinh tế thị trường như hiện nay. Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là nếu thật sự các địa phương khi ban hành bảng giá đất tuân thủ triệt để các phương pháp xác định giá đất để đảm bảo giá đất sát với thị trường thì vẫn bị vướng bởi khung giá đất do Chính phủ quy định. Bởi khi ban hành bảng giá đất mặc dù thấy được giá đất do mình ban hành vẫn còn thấp chưa thật sự sát với giá chuyển nhượng GVHD: Trần Vang Phủ Trang 63 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn nhưng cũng không thể ban hành cao hơn được khi mà khung giá đất của Chính phủ quy định đối với loại đất đó cao cũng không được vượt mức quy định. Trong khi đó, khung giá đất do Chính phủ ban hành thấp hơn so với giá đất trên thị trường và không được điều chỉnh thường xuyên. Mặc dù, tại Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh xác định lại giá đất trong bồi thường sao cho phù hợp với giá thị trường và không giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định. Quy định này cũng chỉ là giải pháp nhất thời để giải quyết cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường đất do UBND ban hành thấp hơn giá thị trường. Nhưng quy định này thực chất lại trái với khoản 3 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 cũng như vô hiệu hóa khung giá đất do Chính phủ quy định. Có thể thấy, pháp luật quy định khi UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phải tuân theo khung giá đất, khi mà giá đất do UBND ban hành thấp thì điều chỉnh lại mà không giới hạn bởi khung giá đất. Vậy nên chăng để cho UBND cấp tỉnh chủ động trong việc ban hành giá đất, cụ thể chỉ căn cứ vào phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định để ban hành bảng có như thế thì UBND cấp tỉnh có thể ban hành giá đất cao hơn và đảm bảo cho giá đất khi ban hành được sát với thị trường hơn. Do đó, theo người viết giải pháp trước mắt là bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định. Với việc quy định bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định, thì giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ cao hơn so với những bảng giá đất hiện nay tại các địa phương. Tuy nhiên, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm không chỉ dùng để tính tiền bồi thường không mà còn dùng vào những mục đích khác như tính tiền thuế, phí, tiền giao đất, cho thuê đất. Như vậy, nếu ban hành giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khác đối với đất đai của những người sử dụng đất khác. Chính vì thế, giải pháp kế tiếp trong vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thường là cần tách giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại.  Tách giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại Hiện nay, bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tính tiền để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Có thể thấy, người thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai thì mong muốn giá đất áp dụng để thực hiện nghĩa vụ tài chính thấp trong khi đó người có đất bị thu hồi lại muốn giá đất bồi thường lại cao. Như vậy, lợi ích mà hai nhóm người sử dụng đất hướng đến khi áp dụng giá đất do UBND cấp hành vào những mục đích này là khác nhau. Do vậy, khi ban hành giá đất thì UBND cấp tỉnh không thể vì lợi ích của một bên nào đó mà ban hành giá đất cao hoặc thấp, nhưng hiện tại khi ban hành giá đất phải tuân theo khung giá do Chính phủ vì thế hầu như các bản giá đất của các đại phương đều thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Chính vì thế, GVHD: Trần Vang Phủ Trang 64 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn muốn giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi sát với thị trường thì lợi ích của một bên là những người thực nghĩa vụ tài chính đối với đất đai cũng phải được tính đến. Chính vì lý do đó mà người viết đề ra giải pháp tách biệt giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại, cụ thể:  Loại giá đất thứ nhất được ban hành để áp dụng riêng cho việc thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính đối với đất đai như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất; các khoản thuế liên quan đến đất đai; thu phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đối với giá đất này có thể ban hành một lần để áp dụng cho nhiều năm và trong thời gian áp dụng nếu không sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thị điều chỉnh lại cho phù hợp.  Loại giá đất thứ hai do UBND cấp tỉnh ban hành để áp dụng cho việc tính tiền giao đất, cho thuê đất, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án. Đối với giá đất này được xác định tại thời điểm thực hiện đối với từng dự án cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Trường hợp, giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định chưa sát với giá thị trường thì xác định lại cho phù hợp. Với việc tách giá đất do UBND cấp tỉnh thành hai loại trên sẽ đảm giúp tiết kiệm chi phí xây dựng bảng giá đất hằng năm, mặc khác đảm bảo cho giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.  Giải pháp xác định giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường Khi tiến hành thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi cho rằng giá đất bồi thường chưa sát với giá thị trường thì Nhà nước không có cơ sở để xác định lại giá thị trường do vấn đề xác định giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường là rất khó. Hiện nay, việc xác định giá đất trên thị trường chủ yếu căn cứ vào giá trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Tuy nhiên, giá đất trong các hợp đồng này không phản ánh chính xác giá đất thực tế đã chuyển nhượng. Bởi cơ chế tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là giá đất do các bên thỏa thuận. Do đó, các bên thường cố ý khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá đã thỏa thuận nhằm tránh thuế, có thể khai thấp hoặc bằng với giá do Nhà nước quy định. Chính vì thế, để có thể xác định giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì Nhà nước cần thay đổi cơ chế tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, cụ thể khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Nhà nước căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban hành để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất. Với cơ chế xác định giá tính thuế này thì các bên khi tiến hành giao dịch về quyền sử dụng đất có thể kê khai đúng với giá đã thỏa thuận bởi nếu có kê khai cao hơn giá Nhà nước hay kê khai thấp hơn so với giá Nhà nước thì GVHD: Trần Vang Phủ Trang 65 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn khi tính thuế vẫn căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban hành. Như vậy, với giải pháp này có thể xác định được giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.  Định giá đối với từng thửa đất cụ thể Trên thực tế khi tiến hành định giá đất tại các địa phương chủ yếu là định giá đất theo từng tuyến đường cụ thể, theo đó đất trên cùng tuyến đường có cùng mức giá như nhau, ví dụ :trong Bảng giá đất năm 2013 ban hành kèm theo Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 26 tháng 12 năm 2012 về việc quy định mức giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố Cần Thơ quy định giá đất ở trên địa bàn quận Ninh Kiều đoạn đường từ Mậu thân đến Quốc lộ 91B là 12,600,000/m2. Với quy định này thì đối với những thửa đất nằm trên đoạn đường từ Mậu Thân đến Quốc lộ 91B đều áp dụng chung mức giá. Có thể thấy, trên cùng một tuyến đường nhưng từng thửa đất có vị trí khác nhau, có những thửa đất nằm sát với mặt lộ xét về vị trí sẽ có ưu thế hơn so với những thửa đất nằm phía sau của thửa nằm sát tuyến đường lớn hoặc những thửa đất nằm phía trong hẻm. Chẳng hạn về khả năng sinh lợi thì những thửa đất nằm gần với tuyến đường chính có điều kiện kinh doanh thuận lợi hơn. Do đó, nếu so sánh với giá chuyển nhượng trên thị trường thì những thửa đất nằm gần tuyến đường chính hoặc gần sát với mặt lộ sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất nằm trong và xa với tuyến đường chính. Nhưng Nhà nước khi định giá lại định chung một giá đất đối với những thửa đất trên cùng một tuyến đường. Với việc định giá như thể sẽ không công bằng đối với những người có đất bị thu hồi có đất nằm ở những vị trí khác nhau, từ đó dẫn đến việc so sánh giá đất của những người có đất bị thu hồi và khiếu nại, khiếu kiện đối với giá đất tính tiền bồi thường trong những trường hợp này. Chính vì vậy, khi tiến hành xác định giá đất để tính tiền bồi thường thì UBND cấp tính cần căn cứ vào vị trí của từng thửa đất để tiến hành định giá, theo đó trên cùng một tuyến đường cần xác định vị trí của từng thửa đất cụ thể căn cứ vào kết cấu hạ tầng cũng như khả năng sinh lợi của từng thửa đất trên tuyến đường đó để tiến hành xác định giá bồi thường đối với từng thửa đất cụ thể.  Nhà nước chỉ tiến hành thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế khi cần thiết Trong thu hồi đất thì việc cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong thu hồi đất là rất quan trọng. Tuy nhiên, với quy định Nhà nước thu hồi đất để phục vào mục đích phát triển kinh tế thì lợi ích giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi chưa chưa được cân bằng. Có thể thấy, thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế thì chủ đầu tư là chủ thể được lợi nhiều hơn, nhưng Nhà nước lại đứng ra thực hiện việc thu hồi đất để giao lại cho chủ đầu tư và khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất phải chấp nhận việc bồi thường với giá đất theo giá Nhà nước mà giá này thường thấp và chưa sát với GVHD: Trần Vang Phủ Trang 66 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn giá trên thị trường. Mặc dù, hiện nay pháp luật có quy định đối với các dự án phát triển kinh tế do Nhà nước thu hồi thì chủ đầu tư có thể xin tự thỏa thuận với người sử dụng đất, nhưng trên thực tế rất ích chủ đầu tư thực hiện việc thỏa thuận với người có đất bị thu hồi, bởi việc thỏa thuận với người sử dụng đất thì chi phí mà chủ đầu tư bỏ ra để thực hiện giải phóng mặt bằng cao và tốn nhiều thời gian và hầu như các chủ đầu tư đều trông chờ vào việc Nhà nước thu hồi và giao lại đất. Do đó, để cân đối lợi ích giữa chủ đầu tư và người có đất bị hồi cũng như đảm bảo giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường được sát với giá thì trường thì pháp luật cần quy định theo hướng “Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công còn đối với các dự án phát triển kinh tế thì bắt buộc các chủ đầu tư bước đầu phải tự thỏa thuận với người có đất bị thu hồi và Nhà nước chỉ tiến hành thu hồi đất đối với các dự án kinh tế khi cần thiết, cụ thể đối với các dự án phát triển kinh tế thì khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được với 2/3 người có đất bị thu hồi, đối với những người sử dụng đất còn lại không chấp nhận thỏa thuận thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất và giá đất áp dụng trong trường hợp này là giá đất mà chủ đầu tư đã thỏa thuận với những người sử dụng đất trước đó.” Với đề xuất này có thể gặp hạn chế nhất định giả sử đối với dự án nào đó mà chủ đầu tư mặc dù đã đưa ra giá đất thỏa thuận đã cao và sát với giá thị trường, nhưng những người có đất bị thu hồi tại khu vực đó không chịu bàn giao đất cố ý đưa ra mức giá cao hơn hoặc cho rằng giá mà chủ đầu tư đưa ra chưa sát với thị trường làm cho việc thỏa thuận của chủ đầu tư với người sử dụng đất không đạt được gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Chính vì thế, để giải quyết thực tế có thể xảy ra như trên, người viết đề xuất thêm giải pháp cho trường hợp này, cụ thể: “Khi mà chủ đầu tư đưa ra mức giá thỏa thuận mà phần đông người sử dụng đất không đồng ý thì chủ đầu tư thuê tổ chức thẩm định giá đất tư nhân để thẩm định và phía người sử dụng đất cũng có quyền thuê tổ chức khác để định giá đất. Trường hợp giá đất thẩm định mà phù hợp với giá đất mà chủ đầu đưa ra (mức giá phù hợp có thể chênh lệch không nhiều so với giá đất mà chủ đầu tư đưa ra) thì người sử dụng đất phải chấp nhận giá đất mà chủ đầu tư đưa ra và tiến hành việc giao đất, nếu giá đất chưa phù hợp với giá đất thẩm định thì chủ đầu tư thỏa thuận lại hoặc lấy mức giá thẩm định làm mức giá thỏa thuận. Nếu người sử dụng đất vẫn không đồng ý bàn giao đất thì Nhà nước tiến hành việc thu hồi đất và mức giá bồi thường là mức giá do tổ chức thẩm định giá đất đưa ra.”  Xây dựng hệ thống dịch vụ thẩm định giá đất tư nhân Hiện tại, trong vấn đề bồi thường đất thì phần lớn người có đất bị thu hồi không hài lòng với giá đất tính tiền bồi thường, bởi giá đất do nhà nước đưa ra còn thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Từ đó, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình nhiều người GVHD: Trần Vang Phủ Trang 67 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn có đất bị thu hồi đã tiến hành việc khiếu kiện đặc biệt trong đó là khiếu kiện về giá đất tính tiền bồi thường. Trong trường hợp này, để xác định giá định giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi có thỏa đáng hay không thì Tòa án tiến hành thẩm định lại giá đất và hiện tại cơ quan có thẩm quyền thẩm định giá đất là Sở Tài chính. Nhưng các thành viên của Hội đồng định giá đất thường áp dụng vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhưng giá này thường thấp hơn giá thị trường trong khi đó phía người có đất bị thu hồi cho rằng giá đất bồi thường còn thấp và đưa ra mức giá hợp lý thì Tòa án không có cơ sở để chấp nhận giá đất mà người có đất bị thu hồi đưa ra. Do đó, để đảm bảo cho giá đất tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất được thỏa đáng thì pháp luật cần cho phép thành lập các tổ chức thẩm định giá đất tư nhân. Nhà nước cần tạo môi trường pháp lý cho việc ra đời và hoạt động của những công ty thẩm định giá đất là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay để đảm bảo giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi được thỏa đáng và sát với giá thị trường. Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi không chấp nhận với giá đất do Nhà nước quy định thì người sử dụng đất có quyền thuê những tổ chức này định giá đất, nếu giá đất mà do tổ chức thẩm định giá đất tư nhân đưa ra hợp lý thì Tòa án có quyền lựa chọn giá đất này làm giá đất tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, các tổ chức dịch vụ thẩm định giá đất sẽ xác định lại giá đất khi mà chủ đầu tư không thỏa thuận với người sử dụng đất về giá đất tính tiền và giá đất do tổ chức này xác định lại dùng làm mức giá cho các bên trong tính tiền bồi thường.  Chấn chỉnh công tác định giá đất của các địa phương Hiện tại, giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi đều do từng địa phương quy định, cụ thể do UBND cấp tỉnh ban hành. Có thể thấy, dù pháp luật quy định cụ thể trong việc xác định giá đất, nhưng nếu như địa phương thực hiện không tốt những quy định đó trong quá trình định giá đất thì cũng vẫn còn tình trạng giá đất tại các địa phương ban hành không sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Do đó, việc chấn chỉnh công tác định giá đất tại các địa phương được xem là giải pháp cuối cùng góp phần hoàn thiện giá đất trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Để công tác định giá đất tại các địa phương đạt hiệu quả cao trước hết các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần sửa đổi, bổ sung những văn bản để giải quyết những vướng mắc, bất cập trong định giá đất, trong đó cần giải thích rõ ràng nguyên tắc xác định giá đất sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường tạo điều kiện cho các địa phương áp dụng chính xác và thống nhất. Bên cạnh đó, cần thường xuyên mở các lớp tập huấn, đào tạo để nâng trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác định giá đất tại các địa phương. Mà điều quan trọng hơn hết là những người khi thực hiện định giá đất cần phải tuyệt đối tuân thủ những quy định của pháp luật về định giá đất. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 68 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 3.2. Đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất Hiện tại, những quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được ban hành một cách tương đối có hệ thống bao gồm các văn bản luật và văn bản dưới luật. Tuy nhiên, nội dung một số quy định vẫn còn những hạn chế nhất định nên khi đưa vào áp dụng trên thực tế chưa đạt được những kết quả như mong muốn. Chính vì thế, những đề xuất sử đổi, bổ sung những quy định về bồi thường đất chưa hợp lý là rất cần thiết. 3.2.1. Đề xuất sửa đổi nguyên tắc trong bồi thƣờng về đất  Đề xuất sử đổi nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì “Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện […] thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ”. Thông qua câu chữ của quy định về nguyên tắc bồi thường đất này có thể hiểu theo hướng: + Nếu người sử dụng đất được bồi thường về đất sẽ không được hỗ trợ, chỉ khi nào không được bồi thường về đất thì mới được hỗ trợ. Trong khi đó, theo định của pháp về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì người bị thu hồi đất ngoài việc được bồi thường về đất còn được hỗ trợ còn đối với những trường hợp không được bồi thường về đất thì tùy trường hợp mà được xem xét hỗ trợ. + Luật quy định khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất đủ điều kiện thì được bồi thường, trong trường hợp người có đất bị thu hồi mà không đang sử dụng đất mặc dù đủ điều kiện cũng không được bồi thường về đất có được bồi thường hay không. Trên thực tế thì người có đất bị thu hồi không phải lúc nào sử dụng mảnh đất mà mình có quyền sử dụng, ví dụ họ có thể cho người khác thuê đất. Nhưng theo quy định khi bồi thường đất nếu người có đất bị thu hồi có đầy đủ điều kiện sẽ được bồi thường không cần phân biệt người đó có đang sử dụng đất hay không. Do đó, với nguyên tắc tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP là chưa phù hợp có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau trên thực tế. Chính vì lý do đó, người viết đề xuất sửa đổi nguyên tắc tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP như sau: “Nhà nước thu hồi đất của người có đất bị thu hồi đủ điều kiện […] thì được bồi thường và hỗ trợ; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ”. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 69 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn  Đề xuất sửa đổi nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Theo nguyên tắc tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì: Thứ nhất, thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Với cách xác định này thì người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt thòi, bởi giá đất tính tiền bồi thường là giá do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm, nhưng từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến thời điểm bồi thường cách khoảng thời gian khá dài. Trên thực tế, có những dự án khoảng cách từ thời thu hồi đất đến thời điểm bồi thường trong vòng một năm, có những dự án thì thời gian này có thể kéo dài nhiều năm và giá đất hằng năm do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm luôn thay đổi theo hướng năm sau cao hơn năm trước. Từ đó, dẫn đến tại thời điểm bồi thường thì giá đất đã tăng cao nhưng người có đất bị thu hồi lại nhận tiền bồi thường theo giá lúc thời điểm có quyết định thu hồi và đó cũng chính một trong những lý do mà người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường thấp và dẫn đến việc nại, khiếu kiện. Chính vì thế, người viết đề xuất sửa đổi thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP theo hướng: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm bồi thường”. Thứ hai: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Với nguyên tắc này thì có thể hiểu khi thu hồi đất thì Nhà nước ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích chỉ khi nào không có đất để bồi thường thì mới áp dụng hình thức bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng trên thực tế khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi chủ yếu nhận bồi thường bằng tiền, bởi quỹ đất tại các địa phương sử dụng vào việc bồi thường ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất ở thì hình thức bồi thường bằng đất không được ưu tiên, Nhà nước chỉ bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư chỉ áp đối với người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chuyển chỗ ở; phần đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ để ở và không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn và việc quy định bồi thường đối với đất ở như vậy là hoàn toàn hợp lý, bởi bởi nếu khi thu hồi đất ở mà ưu tiên cho việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho tất cả những người có đất ở bị thu hồi có thể sẽ không đủ diện tích đất ở để bồi thường. Do đó, với quy định bồi thường đất ở, nhà ở tái định cư hiện nay nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi mà không còn chỗ ở có thể tạo lập chỗ ở mới sau khi thu hồi đất. Từ đó, cho thấy nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất không còn phù hợp với thực tế hiện nay, GVHD: Trần Vang Phủ Trang 70 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn theo người viết nguyên tắc này cần được sửa đổi theo hướng vẫn giữ nguyên hai hình thức bồi thường đất hiện nay nhưng không ưu tiên cho hình thức bồi thường bằng đất thay vào đó nên quy định theo hướng Nhà nước có quyền lựa chon một trong hai hình thức để bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cụ thể: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm thanh toán tiền bồi thường”. Thứ ba, với cách tính tiền khi có sự chênh lệch giữa tiền bồi thường, hỗ trợ và tiền sử dụng đất ở mới và tiền mua nhà ở tái định cư thì người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt thòi nhiều hơn90. Chính vì vậy, để bảo được quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, người viết đề xuất khi bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch về giá trị đó sẽ được thanh toán bằng tiền, cụ thể: - Trường hợp tiền bồi thường đất lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó. - Trường hợp tiền bồi thường đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người sử dụng đất phải nộp phần chênh lệch đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP. 3.2.2. Đề xuất sửa đổi quy định bồi thƣờng đối với từng loại đất cụ thể  Đề xuất sửa đổi quy định bồi thường đất nông nghiệp Hiện tại, quy định về bồi thường đất nông nghiệp đã được quy định khá cụ thể và rõ ràng. Tuy nhiên, đối với quy định bồi thường đất nông nghiệp trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy định tại điểm c Điều 44 và điểm c Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã hạn chế đi quyền được bồi thường của người có đất bị thu hồi91. Ngoài ra, chủ thể được bồi thường đối với đất nông nghiệp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, quy định như vậy có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, cụ thể ở đây là bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất trên mảnh đất nông nghiệp bị thu hồi hay chỉ cần hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp có đất nông nghiệp bị thu hồi không phụ thuộc vào tại thời điểm thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân có đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp bị thu hồi hay không. Ví dụ: Ông A sống chủ yếu bằng sản xuất đất nông nghiệp, ông A có hai mảnh đất nông nghiệp ở xã A và xã B. Nhưng ông A chỉ trồng lúa trên đất nông nghiệp ở xã A, nhưng khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp tại xã B thì có được bồi thường hay 90 91 Xem lại Chương 2 mục 2.1. Nguyên tắc trong bồi thường đất ở trang 26, 27. Xem lại Chương 2 mục 2.5.1.Quy định pháp luật về bồi thường đất nông nghiệp ở trang 37, 38. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 71 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn không? nếu áp dụng theo đúng quy định thì ông A có thể được bồi thường do ông A đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp hoặc là ông A sẽ không được bồi thường do ông A không trực tiếp sản xuất trên mảnh đất nông nghiệp bị thu hồi tại xã B. Với quy định bồi thường đất nông nghiệp khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất còn ảnh hưởng đến những chủ thể có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, bởi trong quy định về bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điểm b Điều 44 và điểm b Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐCP có quy định “Trên thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có cả phần diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đất đó được bồi thường, hỗ trợ theo quy định đối với đất nông nghiệp”. Như vậy, đất nông nghiệp trong trường hợp này sẽ được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng quy định này lại hạn chế đi quyền được bồi thường của những người có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, thì quy định về bồi thường đất nông nghiệp khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất được bồi thường, hỗ trợ không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp, còn đối với diện tích đất vượt hạn mức thì luật không đề cấp gì thêm đến việc hỗ trợ hay bồi thường những chi phí đầu tư còn lại vào đất trong khi đó thì quy định về bồi thường đất nông nghiệp khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất vượt hạn mức lại được bồi thường những khoản chi phí đầu tư còn lại vào đất. Theo người viết nếu luật đã có quy định nhằm bảo vệ quyền lợi của người có đất nông nghiệp bị thu hồi mà không có giấy tờ về sử dụng đất mà có đủ điều kiện được bồi thường thì cũng nên quy định việc bồi thường giống như trường hợp khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Chính vì vậy, người viết đề xuất sửa đổi quy định về bồi thường đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điểm c Điều 44 và điểm c Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP theo hướng có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi, cụ thể : “Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích đất được bồi thường, hỗ trợ không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 69 Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại”. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 72 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn  Đề xuất sửa đổi quy định về bồi thường đối với đất nông nghiệp không phải là đất ở Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường về đất nếu có đủ điều kiện để được bồi thường. Tuy nhiên, với quy định tại Điều 11 nghị định 197/2004/NĐ-CP là chưa đầy đủ, cụ thể tại Điều này chỉ nêu lên trường hợp bồi thường đối với đất phi nông nghiệp có nguồn gốc là đất ở và đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế của của hộ gia đình, cá nhân mà quên đi việc bồi thường phi nông nghiệp khác của hộ gia đình, cá nhân92. Do vậy, để có quy định rõ ràng và cụ thể hơn về quy định bồi thường đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, người viết đề xuất sửa đổi quy định trên như sau: “Khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường bằng đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất phi nông nghiệp. Trường hợp đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh có nguồn gốc từ đất ở đã giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bồi thường theo giá đất ở. Đối với đất phi nông nghiệp do Nhà nước hoặc UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi đất chỉ được bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất”.  Đề xuất sửa đổi quy định bồi thường đối với đất ở Đối với quy định bồi thường về đất ở tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP là chưa đầy đủ, bởi quy định tại điều này chỉ hướng đến việc bồi thường đất ở cho người có đất bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở, còn đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thu hồi đất mà không phải di chuyển chỗ ở thì trong quy định không đề cấp đến. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật về bồi thường đất thì khi thu hồi đất thì nếu đủ điều kiện thì sẽ được bồi thường về đất. Bên cạnh đó, quy định về bồi thường đối với đất ở mà người sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 tại điểm b khoản 2 Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì người sử đất đã nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở giao không đúng thẩm quyền khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường. Tuy nhiên, đối với diện tích đất ở giao không đúng thẩm quyền vượt hạn mức thì số tiền bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất, có thể thấy diện tích đất ở vượt hạn mức được giao không đúng thẩm quyền trước đây thì người sử dụng đất phải nộp đến hai lần tiền sử dụng đất đối với cùng một diện tích đất ở. Chính vì lý do đó, đứng ở góc độ bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi, người viết đề xuất sửa đổi quy định pháp luật về bồi thường đất ở, cụ thể: 92 Xem lại Chương 2, mục 2.5.2. Quy định của pháp luật về bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức ở trang 41. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 73 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn - Hiện nay việc bồi thường đất ở có hai hình thức bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất và bằng đất ở, nhà ở tái định cư. Trong đó, người có đất bị thu hồi để được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư phải thỏa mãn điều kiện quy định tại Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT. Vì vậy, theo người viết cần sửa đổi quy định bồi thường đất ở tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP theo hướng: “Bồi thường bằng tiền đối với người có đất ở bị thu hồi mà không di chuyển chỗ ở hoặc di chuyển chỗ ở mà còn có đất ở khác trong địa bàn xã, phường thị trấn. Trường hợp người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở, diện tích đất ở còn lại không đủ điều kiện để ở mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi”. - Đối với đất ở được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, người viết đề xuất bồi thường đối với diện tích đất ở thực tế bị thu hồi, không phải trừ đi tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức đã giao không đúng thẩm quyền. 3.2.3. Đề xuất sửa đổi cách xác định đất vƣờn, ao trong khu dân cƣ không đƣợc công nhận là đất ở Với quy định tại Điều 21 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì đất vườn, ao không được công nhận là đất ở để được hỗ trợ đòi hỏi đất vườn, ao phải nằm trong thửa đất có nhà ở. Quy định này thì rất khó để xác định giá đất để tính tiền hỗ trợ, bởi thửa đất có nhà ở mà Điều 21 Nghị định 69/2009/NĐ-CP xác định có thể là đất ở cũng có thể không phải là đất ở. Giả sử nếu thu hồi đất vườn, ao trên thửa đất có nhà ở mà thửa đất này không phải là đất ở thì làm xác định được giá đất ở của thửa đất bị thu hồi để tính tiền hỗ trợ. Do đó, theo người viết cần xác định lại đối với đất vườn, ao không được công nhận là đất ở để được hỗ trợ thì đất vườn, ao phải nằm trong cùng thửa đất ở. 3.2.4. Đề xuất bổ sung quy định bồi thƣờng về đất trong trƣờng hợp đất bị thu hồi đang có tranh chấp Trong quá trình sử dụng đất tất yếu sẽ phát sinh nhiều vấn đề tranh chấp đất đai giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất, chẳng như tranh chấp về ranh đất hoặc tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất… Từ đó, dẫn đến tình trạng khi Nhà nước thu hồi đất không thể xác định được chủ thể được nhận tiền bồi thường. Hiện nay, quy định của pháp luật về bồi thường đất hiện nay chưa có quy định nào để giải quyết việc bồi thường đất khi rơi vào trường hợp này. Hướng giải quyết có thể đặt ra có thể là phải đợi kết quả giải quyết tranh chấp của Tòa án. Tuy nhiên, nếu phải đợi giải quyết tranh chấp đất đai để xác định chủ thể có quyền sử dụng đất sẽ ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, bởi quá trình giải quyết tranh chấp tốn nhiều thời gian. Chính vì lẽ đó, người GVHD: Trần Vang Phủ Trang 74 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn viết đề xuất bổ sung quy định pháp luật về bồi đất trong trường hợp có tranh chấp cụ thể: “Đối với đất tại thời điểm thu hồi mà có tranh chấp thì cơ quan tiến hành giải phóng mặt bằng vẫn tiến hành thu hồi đất và thanh toán số tiền bồi thường đối đối với phần diện tích đất không tranh chấp cho người có đất bị thu hồi. Đối với diện tích đất đang tranh chấp thì số tiền bồi thường về đất được tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường mở tài khoản gởi tại Ngân hàng. Sau khi có kết quả giải quyết của Tòa án thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thanh toán số tiền bồi thường và số tiền lãi tại Ngân hàng cho người có quyền sử dụng đất theo kết quả giải quyết của Tòa án”. 3.2.5. Đề xuất bổ sung quy định về bồi thƣờng đất nông nghiệp Theo quy định pháp luật hiện nay thì khi Nhà nước thu hồi đất nào thì sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất có cùng mục đích đối với đất bị thu hồi. Trên thực tế ở các vùng nông thôn người dân có thói quen sống định canh, định cư, họ tự xây nhà ở gắn liền với mảnh đất nông nghiệp đang trực tiếp sản xuất và đã đóng thuế nhà đất đối với diện tích đất nông nghiệp có nhà ở trong suốt thời gian từ khi xây dựng nhà ở. Vậy khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp này sẽ bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp hay đất ở đối với diện tích đất ở. Nếu áp dụng đúng quy định hiện hành thì người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp. Nhưng nếu bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp như vậy là không công bằng đối với người có đất bị thu, bởi lẽ từ thời điểm người có đất bị thu hồi tự xây dựng nhà để ở thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã tiến hành thu thuế nhà đất điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước đã ngầm thừa nhận diện tích đất xây dựng nhà trên đất nông nghiệp nông nghiệp là đất ở. Bên cạnh đó, việc người dân tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp cũng do công tác quản lý của Nhà nước đối với đất đai chưa tốt, bởi khi người dân sử dụng đất sai mục đích không kịp thời tiến hành xử lý lại còn tiến hành việc thu thuế nhà đất. Vậy tại sao không bồi thường theo quy định đối với đất ở. Tuy nhiên, đứng dưới góc độ khác thì nếu bồi thường theo quy định đất ở thì lại không công bằng cho những người có đất bị thu hồi đất khác, bởi đối với những người bị thu hồi đất ở thì đất này đã chuyển mục đích đúng quy định và giá trị giữa hai loại đất này khác nhau, nếu như bồi thường ngang nhau đối với đất nông nghiệp thì rõ ràng không công bằng dễ dẫn đến việc so sánh giữa những người có đất bị thu hồi và phát sinh nhiều vấn đề khiếu nại, khiếu kiện. Xuất phát từ thực trạng trên, để bảo vệ được quyền lợi cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi trong trường hợp trên đất có nhà ở ổn định đã đóng thuế nhà đất, cũng như tạo sự công bằng cho những người có đất ở khác bị thu hồi. Người viết đề xuất bổ sung quy định bồi thường đối với trường hợp thu hồi diện tích đất nông nghiệp có nhà GVHD: Trần Vang Phủ Trang 75 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn ở, theo đó: “Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà người dân tự ý xây dựng nhà để ở ổn định và đã đóng thuế nhà đất thì được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, người có đất bị thu hồi được hỗ trợ 50% giá đất ở đối với diện tích đất có nhà ở, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở tại địa phương”. 3.2.6. Bổ sung quy định pháp luật về bồi thƣờng đất khi chậm bồi thƣờng Đối với trường hợp chậm bồi thường do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra, thì theo quy định hiện nay thì người có đất bị thu hồi sẽ nhận tiền bồi thường theo giá đất cao nhất tại một trong hai thời điểm có quyết định thu hồi đất hoặc thời điểm trả tiền bồi thường. Có thể thấy, từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến thời điểm chậm trả tiền cách khoản thời gian. Trong khoản thời gian này nếu người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường đúng tiến độ thì với số tiền nhận được tại thời điểm có quyết định thu hồi đất, người có đất bị thu hồi có thể nhận chuyển nhượng đất mới để sản xuất hoặc có thể đầu tư và mang lại lợi nhuận hoặc chỉ đơn thuần người có đất bị thu gởi số tiền bồi thường tại Ngân hàng để nhận lãi suất. Trong khi đó, nếu với quy định hiện nay trong trường hợp chậm bồi thường do lỗi của cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thì người có đất bị thu hồi ưu tiên được bồi thường theo giá đất cao tại một trong hai thời điểm có quyết định thu hồi đất hoặc thời điểm trả tiền bồi thường mà quên đi khả năng sinh lợi của số tiền bồi thường về đất. Chính vì thế, người viết đề xuất bổ sung thêm quy định trong trường hợp chậm bồi thường do cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường gây ra thì bên cạnh người có đất bị thu hồi nhận việc bồi thường, thì người có đất bị thu hồi còn được thanh toán thêm khoản tiền bằng với mức lãi suất tại Ngân hàng thương mại trong khoản thời gian chậm bồi thường. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 76 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn KẾT LUẬN Với tốc độ phát triển kinh tế như hiện nay, thì việc chuyển đổi một phần diện tích đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và đặc biệt là mục đích phát triển kinh tế là tất yếu. Nhưng hiện nay phần lớn diện tích đất đai để phục vụ cho những mục đích trên phần lớn do hộ gia đình, cá nhân và tổ chức đang sử dụng. Do đó, việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho những mục đích trên là không tránh khỏi và thông qua những quy định của pháp luật về bồi thường đất Nhà nước đã bù đắp những tổn thất cho người có đất bị thu hồi và giải quyết những khó khăn sau khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi có thể ổn định cuộc sống sau khi thu hồi đất. Hiện tại, những quy định của pháp luật về bồi thường đất đã được ghi nhận tương đối có hệ thống và đồng bộ. Tuy nhiên, một số quy định của pháp luật về bồi thường đất vẫn còn những bất cập nhất định cũng như việc áp dụng những quy định này vào thực tế còn những hạn chế nhất định. Do đó, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữa trong công tác xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về bồi thường đất và áp dụng những quy định này vào thực tế khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể: Thứ nhất, những nguyên tắc trong bồi thường đất cần được ghi nhận lại theo hướng hoàn thiện hơn phù hợp với thực tế hiện nay, những nguyên tắc này cần quy định thiết thực tránh việc ban hành những quy định chỉ tồn tại về mặt pháp lý mà không có điều kiện áp dụng vào thực tế. Thứ hai, đối với những quy định trong bồi thường đối với từng loại đất cụ thể của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức phải được quy định cụ thể, rõ ràng hơn. Thứ ba, Cần xây dựng bảng giá các loại đất sát với giá thị trường tạo điều kiện thuận lợi trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng và hạn chế các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến tranh chấp bồi thường, cụ thể: - Tách giá giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại. - Loại bỏ khung giá đất của Chính phủ khi ban hành giá đất tính tiền bồi thường. - Cần định giá đối với từng thửa đất cụ thể khi Nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi. - Xây dựng hệ thống dịch vụ thẩm định giá đất tư nhân. - Nhà quy định bắt buộc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất và chỉ thực hiện thu hồi đất khi cần thiết đối với các dự án phát triển kinh tế. - Chấn chỉnh lại công tác định giá đất ở các địa phương. Nhà nước phải tạo điều kiện về vật chất lẫn pháp lý để cho công tác định giá đất được tiến hành chính xác, khách quan. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 77 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn Thứ tư, để công tác bồi thường đất thật sự đạt hiệu quả cao bên cạnh có những quy định hoàn chỉnh về việc bồi thường đất thì đòi hỏi những cán bộ làm công tác bồi thường phải có “cái tâm” trong việc thực thi những quy định của pháp luật này trên thực tế. Tóm lại, để công tác bồi thường đất trong thời gian sắp tới đạt được hiệu quả cao và đảm bảo lợi ích thiết thực cho người có đất bị thu hồi thì việc thực hiện tốt những giải pháp trên là điều quan trọng. Bên cạnh đó, thì các cấp chính quyền ở địa phương cần quan tâm hơn nữa đến công tác bồi thường đất và tuyên truyền, vận động người dân thực hiện tốt các quy định của pháp luật về bồi thường đất. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 78 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản pháp luật 1. Hiến pháp năm 1946. 2. Hiến pháp năm 1959. 3. Hiến pháp năm 1980. 4. Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001). 5. Luật Cải cách ruộng đất năm 1953. 6. Luật Đất đai năm 1987. 7. Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998, năm 2001). 8. Luật Đất đai năm 2003. 9. Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009. 10. Luật Nhà ở năm 2005. 11. Nghị định 151/TTg ngày 14 tháng 01 năm 1959 của Hội đồng Chính phủ quy định Thể lệ về tạm thời về trưng mua, trưng dụng ruộng đất. 12. Nghị định 90/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 13. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. 14. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. 15. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 16. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 17. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy định về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. 18. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 79 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 19. Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 20. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. 21. Thông tư liên tịch 01/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 8 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cơ cấu tổ chức và cơ chế tài chính của Tổ chức phát triển quỹ đất. 22. Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 8 tháng 01 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 23. Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 7 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 24. Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất. 25. Quyết định 36/2009/QĐ-UBND ngày 24 tháng 12 năm 2009 của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng về ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. 26. Quyết định 12/2010/QĐ-UBND ngày 4 tháng 2 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ. 27. Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 28. Quyết định 15/2011/QĐ-UBND ngày 6 tháng 5 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 4 tháng 2 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ. 29. Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 26 tháng 12 năm 2012 về việc quy định mức giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố Cần Thơ. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 80 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn  Danh mục dự thảo văn bản pháp luật 1. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần 7 trình Quốc hội thảo luận tại kì họp thứ 5, Quốc hội khóa XIII. 2. Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.  Danh mục sách báo, tạp chí 1. Châu Hoàng Thân: Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí khoa học Trường Đại học Cần Thơ, số 26, năm 2013, tr. 4754. 2. Nguyễn Thị Thanh Xuân: Giáo trình Luật Đất đai, Đại học Cần thơ, năm 2007, tr. 2 - 5. 3. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn, Đại học Cần Thơ, năm 2007, tr. 119 - 141. 4. Phan Trung Hiền: Cơ sở hiến định về thu hồi đất vì mục đích công cộng ở Việt Nam, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 128, năm 2008. 5. Trần Thị Thùy Trang: Trao đổi về giá đất trong bồi thường, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, kì 1, tháng 5/2013, tr. 27 - 28.  Danh mục trang thông tin điện tử 1. Văn phòng Quốc hội: Bản thảo luận tại hội trường (buổi sáng ngày 13/6/2012), https://www.google.com.vn/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=0 CCkQFjAA&url=http%3A%2F%2Fna.gov.vn%2Ftailieukyhop%2FKy3khoaXIII%2 FBienBan136s.doc&ei=BgNxUsLXE863kAWK9oDIAw&usg=AFQjCNHUKSyxn5KpScD9TK P5RJ7upRwUXA&sig2=zfpqL-n2BkRAY0PTQnmIFQ&bvm=bv.55617003,d.dGI, [truy cập ngày 10-7-2013]. 2. TS. Phan Trung Hiền: Hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư trong giai đoạn hiện nay, http://www.nclp.org.vn, [truy cập ngày13-7-2013]. 3. Minh Khuê: Thu hồi đất – vấn đề cũ nhưng vẫn nóng, http://phaply.net.vn/diendan/34416.html, [truy cập ngày 13-7-2013]. 4. PGS.TS. Trần Thị Minh Châu: Quan hệ lợi ích giữa các chủ thể kinh tế trong Luật Đất đai ở Việt Nam, http://www.tapchicongsan.org.vn/Home/kinh-te-thi-truong XHCN/2013/20676/Quan-he-loi-ich-giua-cac-chu-the-kinh-te-trong-Luat.aspx, [truy cập ngày 25-7-2013]. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 81 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang Pháp luật về bồi thƣờng đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất – Lý luận và thực tiễn 5. Vũ Văn Tiến: Cần có cơ chế đảm bảo tối đa quyền lợi cho người dân khi thu hồi đất, http://dantri.com.vn/tu-van-phap-luat/can-co-co-che-dam-bao-toi-da-quyen-loi- cho-nguoi-dan-khi-thu-hoi-dat-747179.htm, [truy cập ngày 5-8-2013]. 6. TS. Nguyễn Thị Nga: Những bất cập trong quy định bồi thường bằng tiền, http://daidoanket.vn/index.aspx?chitiet=46566&menu=1427&style=1, [truy cập ngày 28-8-2013]. 7. Nguyễn Phương Thảo: Những bất cập trong thu hồi đất và một số kiến nghị http://noichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/201308/nhung-bat-cap-trong-thu-hoi-dat-vamot-so-kien-nghi-291983/, [truy cập ngày 2-10-2013]. 8. Từ Nguyên: Không thể có chuyện khung giá đất bằng giá thị trường, http://vneconomy.vn/20130808124211982P0C17/khong-the-co-chuyen-khung-gia-datbang-gia-thi-truong.htm, [ truy cập ngày 12-10-2013]. 9. Hữu Ký: Còn về bất cập về giá đất, http://hn.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dongsan/con-nhieu-bat-cap-ve-gia-dat-c161a564570.html, [ truy cập ngày 17- 10- 2013]. GVHD: Trần Vang Phủ Trang 82 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang