5. Kết cấu của đề tài
2.5.3.Quy định pháp luật về bồi thƣờng đối với đất phi nông nghiệp là đất ở
Cơ sở pháp lý cho việc bồi thường đối với đất ở hiện nay được quy định tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP, cụ thể:
Bồi thƣờng đối với đất ở khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Xác định diện tích đất ở được bồi thường
Đối với đất ở có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xác định diện tích đất ở được bồi thường căn cứ vào diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Trong trường hợp đất vườn, ao để được bồi thường theo quy định đối với đất ở thì đất vườn, ao phải nằm trong thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư68 và diện tích đất ở được bồi thường đối với trường hợp có vườn, ao được xác định theo quy định sau69
:
- Đối với thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở.
- Đất vườn, ao hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai năm 2003 mà trong giấy tờ đó ghi rõ là diện tích đất ở thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở theo giấy tờ đó. Trường hợp trên giấy tờ về quyền sử dụng đất không ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở theo hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp có sự chênh lệch giữa hạn mức công nhận đất ở tại địa phương với diện tích đất vườn, ao trên thực tế thì việc xác định diện tích đất ở theo quy định:
68
Khoản 1 Điều 87 Luật Đất đai năm 2003. 69
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 46 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
+ Đối với đất vườn, ao có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
+ Trường hợp diện tích đất vườn, ao nhỏ hơn hạn mức công nhận mức đất ở tại địa phương diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở bằng toàn bộ diện tích của đất vườn, ao đó.
Đối với đất phi nông nghiệp là đất ở thì khi Nhà nước thu hồi mà người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở sẽ được bồi thường bằng việc giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương70. Trong đó, theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư khi người bị thu hồi đất rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 18 của Thông tư này, cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư).
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải di chuyển chỗ ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Trường hợp được bồi thường bằng giao đất ở thì diện tích đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất để xem xét quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
Với quy định về bồi thường đất ở có thể thấy quy định của luật ở đây chưa rõ ràng và chưa hợp lý, cụ thể:
Thứ nhất, trên thực tế không phải lúc nào người có đất ở bị thu hồi cũng di chuyển chỗ ở, nhưng với quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì luật xác định khi thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở sẽ được bồi thường. Như vậy, có nghĩa là khi thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi không phải
70
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 47 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
di chuyển chỗ ở thì việc bồi thường không đặt ra. Như vậy, có thể thấy câu chữ của luật là chưa rõ ràng và đầy đủ trong quy định về bồi thường đất ở.
Thứ hai, quy định về bồi thường đất ở trái với nguyên tắc trong bồi thường đất. Trong nguyên tắc xác định hình thức ưu tiên để bồi thường cho người có đất bị thu hồi là bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu khi nào không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng trong quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì không ưu tiên việc bồi thường bằng ở mà việc bồi thường bằng đất ở có giới hạn chỉ áp dụng đối với những người bị thu hồi đất không còn chỗ ở trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc sau khi thu hồi đất diện tích đất còn lại không đủ để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không còn chỗ ở trong cùng xã phường, thị trấn.Điều này đồng nghĩa với việc khi thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi không thỏa mãn điều kiện để được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư thì chỉ nhận bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất ở. Ở đây, người viết đồng tình với quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT- BTNMT, bởi nếu khi thu hồi đất ở mà ưu tiên cho việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho tất cả những người có đất bị thu hồi có thể sẽ không đủ diện tích đất ở để bồi thường. Do đó, với quy định bồi thường đất ở tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi mà không còn chỗ ở có thể tạo lập chỗ ở mới sau khi thu hồi đất.
Thứ ba, căn cứ vào câu chữ của quy định về bồi thường đất ở tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT thì rõ ràng chủ thể được bồi thường về đất ở mà điều luật hướng tới chỉ có hộ gia đình, cá nhân còn tổ chức thì quy định không đề cập đến việc bồi thường cho chủ thể này. Nhưng trên thực tế ngoài hộ gia đình, cá nhân thì tổ chức cũng là chủ thể đang sử dụng đất ở bị thu hồi, ví dụ: một tổ chức nhận chuyển nhượng nhà ở gắn liền với đất ở của cá nhân nào đó để làm trụ sở giao dịch, khi Nhà nước thu hồi đất của tổ vẫn phải bồi thường đất ở cho tổ chức trong trường hợp này. Như vậy, với quy định về bồi thường đất ở tại Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 7 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT là chưa đầy đủ.
Bồi thƣờng đối với đất ở khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Bồi thường đất ở sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với đất ở khi có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì rất dễ cho việc xác định đất đang sử dụng là đất ở. Tuy nhiên, đối với đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất thì việc căn cứ vào đâu để xác định đất đó là đất ở là rất khó. Nói như thế không có nghĩa là không bồi thường theo quy định đối với đất ở trong trường hợp thu hồi đất mà đất không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đối với đất ở. Hiện nay, để
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 48 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
đảm bảo cho người có đất bị thu hồi được bồi thường theo quy định đối với đất ở thì căn cứ mà luật xác định đất ở khi không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đó là đất đang sử dụng mà trên đất đó có nhà ở, căn cứ xác định này được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 44, 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Do đó, khi thu hồi đất mà đất không có giấy tờ chứng minh nguồn ngốc đất nhưng trên đất bị thu hồi có nhà ở thì được Nhà nước bồi thường nếu như đất bị thu hồi thỏa mãn điều kiện là đất đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không rơi vào một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và việc bồi thường được thực hiện theo quy định sau:
-Trường hợp đất đang sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003 tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư71.
-Trường hợp đất đang sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 là đất có nhà ở thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003 tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức phải nộp theo mức quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP. Đối với phần diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư72. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Bồi thường đất ở giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm
2004
Đối với đất ở giao được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất đã nộp tiền để sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường, cụ thể:
71
Điểm a khoản 1 Điều 44 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. 72
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 49 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
- Đối với đất ở sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường đối với diện tích đất ở được giao không đúng thẩm quyền73. Với quy định này thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất ở giao không đúng thẩm quyền bị thu hồi mà không giới hạn bởi hạn mức giao đất ở.
- Trường hợp thu hồi đất ở sử dụng từ ngày 15 tháng 10 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất ở đã được giao không đúng thẩm quyền nhưng diện tích bị thu hồi không vượt hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 Luật Đất đai năm 2003. Đối với diện tích đất ở khi thu hồi cũng được bồi thường nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP74. Quy định bồi thường trong trường hợp này là chưa hợp lý, có thể thấy phần diện tích đất được bồi thường trong hạn mức và phần diện tích vượt hạn mức đất ở được bồi thường trước đây đã được giao không đúng thẩm quyền và người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất này. Tuy nhiên, quy định hiện nay thì đối với diện tích đất ở vượt hạn mức thì người sử dụng đất vẫn được bồi thường nhưng phải nộp lại tiền sử dụng đất như vậy, người sử dụng đất ở đây phải nộp tiền sử dụng đất đến hai lần đối với cùng một diện tích đất ở đã giao đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức. Như vậy, với quy định bồi thường đất ở giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.
Trƣờng hợp bồi thƣờng đất ở
Hộ gia đình, cá nhân Tổ chức trong nƣớc
Trƣờng hợp có giấy về quyền sử dụng đất
- Được bồi thường đối với diện tích đất ở bị thu hồi trong đó: + Bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư khi hộ gia đình, cá nhân sau khi thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trong cùng xã, phường, thị trấn hoặc diện tích đất còn lại không đủ để ở
Được bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi. 73 Khoản 1 Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. 74 Khoản 2 Điều 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Chủ thể
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 50 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
mà không còn chỗ ở nào khác trong cùng xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
+ Đối với các trường hợp còn lại nhận bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. -Khi nhận bồi thường bằng đất ở
thì diện tích đất nhận bồi thường không quá hạn mức giao đất ở tại địa phương, trường hợp đặc biệt được UBND cấp tỉnh xem xét giao thêm nhưng không vượt quá diện tích đất bị thu hồi.
Trƣờng hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng
đất
Đất không có giấy tờ:
- Điều kiện bồi thường: Đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 không rơi vào một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp. - Bồi thường đất: + Đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, đối với diện tích ở vượt hạn mức và diện tích đất vườn, ao trên thửa đất có nhà ở thì được bồi thường theo quy định đối