5. Kết cấu của đề tài
3.1.3. Giải pháp khắc phục những hạn chế trong giá đất tính tiền bồi thƣờng
Với cơ chế xác định giá đất tính tiền bồi thường như hiện nay còn nhiều bất cập chưa thật sự phù hợp với thực tế. Do đó,để góp phần hoàn thiện trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường, người viết đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế trong giá đất tính tiền bồi thường, cụ thể:
Bỏ quy định về khung giá đất do Chính phủ quy định
Khi ban hành bảng giá hằng năm dùng để tính tiền thu thuế, phí, tiền giao đất…, trong đó có tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với thực tế, khi mà đất đai đang trở thành loại tài sản có giá trong nền kinh tế thị trường như hiện nay. Tuy nhiên, có một vấn đề đặt ra là nếu thật sự các địa phương khi ban hành bảng giá đất tuân thủ triệt để các phương pháp xác định giá đất để đảm bảo giá đất sát với thị trường thì vẫn bị vướng bởi khung giá đất do Chính phủ quy định. Bởi khi ban hành bảng giá đất mặc dù thấy được giá đất do mình ban hành vẫn còn thấp chưa thật sự sát với giá chuyển nhượng
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 64 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
nhưng cũng không thể ban hành cao hơn được khi mà khung giá đất của Chính phủ quy định đối với loại đất đó cao cũng không được vượt mức quy định. Trong khi đó, khung giá đất do Chính phủ ban hành thấp hơn so với giá đất trên thị trường và không được điều chỉnh thường xuyên. Mặc dù, tại Điều 11 Nghị định 69/2009/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh xác định lại giá đất trong bồi thường sao cho phù hợp với giá thị trường và không giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định. Quy định này cũng chỉ là giải pháp nhất thời để giải quyết cho người có đất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường đất do UBND ban hành thấp hơn giá thị trường. Nhưng quy định này thực chất lại trái với khoản 3 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 cũng như vô hiệu hóa khung giá đất do Chính phủ quy định. Có thể thấy, pháp luật quy định khi UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phải tuân theo khung giá đất, khi mà giá đất do UBND ban hành thấp thì điều chỉnh lại mà không giới hạn bởi khung giá đất. Vậy nên chăng để cho UBND cấp tỉnh chủ động trong việc ban hành giá đất, cụ thể chỉ căn cứ vào phương pháp xác định giá đất do Chính phủ quy định để ban hành bảng có như thế thì UBND cấp tỉnh có thể ban hành giá đất cao hơn và đảm bảo cho giá đất khi ban hành được sát với thị trường hơn. Do đó, theo người viết giải pháp trước mắt là bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định.
Với việc quy định bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định, thì giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ cao hơn so với những bảng giá đất hiện nay tại các địa phương. Tuy nhiên, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm không chỉ dùng để tính tiền bồi thường không mà còn dùng vào những mục đích khác như tính tiền thuế, phí, tiền giao đất, cho thuê đất. Như vậy, nếu ban hành giá đất quá cao sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khác đối với đất đai của những người sử dụng đất khác. Chính vì thế, giải pháp kế tiếp trong vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thường là cần tách giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại.
Tách giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại
Hiện nay, bảng giá đất UBND cấp tỉnh ban hành dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và tính tiền để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai. Có thể thấy, người thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai thì mong muốn giá đất áp dụng để thực hiện nghĩa vụ tài chính thấp trong khi đó người có đất bị thu hồi lại muốn giá đất bồi thường lại cao. Như vậy, lợi ích mà hai nhóm người sử dụng đất hướng đến khi áp dụng giá đất do UBND cấp hành vào những mục đích này là khác nhau. Do vậy, khi ban hành giá đất thì UBND cấp tỉnh không thể vì lợi ích của một bên nào đó mà ban hành giá đất cao hoặc thấp, nhưng hiện tại khi ban hành giá đất phải tuân theo khung giá do Chính phủ vì thế hầu như các bản giá đất của các đại phương đều thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Chính vì thế,
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 65 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
muốn giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi sát với thị trường thì lợi ích của một bên là những người thực nghĩa vụ tài chính đối với đất đai cũng phải được tính đến. Chính vì lý do đó mà người viết đề ra giải pháp tách biệt giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thành hai loại, cụ thể:
Loại giá đất thứ nhất được ban hành để áp dụng riêng cho việc thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính đối với đất đai như tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất; các khoản thuế liên quan đến đất đai; thu phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai và tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đối với giá đất này có thể ban hành một lần để áp dụng cho nhiều năm và trong thời gian áp dụng nếu không sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường thị điều chỉnh lại cho phù hợp.
Loại giá đất thứ hai do UBND cấp tỉnh ban hành để áp dụng cho việc tính tiền giao đất, cho thuê đất, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án. Đối với giá đất này được xác định tại thời điểm thực hiện đối với từng dự án cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Trường hợp, giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định chưa sát với giá thị trường thì xác định lại cho phù hợp.
Với việc tách giá đất do UBND cấp tỉnh thành hai loại trên sẽ đảm giúp tiết kiệm chi phí xây dựng bảng giá đất hằng năm, mặc khác đảm bảo cho giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Giải pháp xác định giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường
Khi tiến hành thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi cho rằng giá đất bồi thường chưa sát với giá thị trường thì Nhà nước không có cơ sở để xác định lại giá thị trường do vấn đề xác định giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường là rất khó. Hiện nay, việc xác định giá đất trên thị trường chủ yếu căn cứ vào giá trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Tuy nhiên, giá đất trong các hợp đồng này không phản ánh chính xác giá đất thực tế đã chuyển nhượng. Bởi cơ chế tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay là giá đất do các bên thỏa thuận. Do đó, các bên thường cố ý khai giá trong hợp đồng thấp hơn giá đã thỏa thuận nhằm tránh thuế, có thể khai thấp hoặc bằng với giá do Nhà nước quy định. Chính vì thế, để có thể xác định giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì Nhà nước cần thay đổi cơ chế tính thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, cụ thể khi các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Nhà nước căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban hành để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất. Với cơ chế xác định giá tính thuế này thì các bên khi tiến hành giao dịch về quyền sử dụng đất có thể kê khai đúng với giá đã thỏa thuận bởi nếu có kê khai cao hơn giá Nhà nước hay kê khai thấp hơn so với giá Nhà nước thì
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 66 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
khi tính thuế vẫn căn cứ vào giá đất do Nhà nước ban hành. Như vậy, với giải pháp này có thể xác định được giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
Định giá đối với từng thửa đất cụ thể
Trên thực tế khi tiến hành định giá đất tại các địa phương chủ yếu là định giá đất theo từng tuyến đường cụ thể, theo đó đất trên cùng tuyến đường có cùng mức giá như nhau, ví dụ :trong Bảng giá đất năm 2013 ban hành kèm theo Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 26 tháng 12 năm 2012 về việc quy định mức giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố Cần Thơ quy định giá đất ở trên địa bàn quận Ninh Kiều đoạn đường từ Mậu thân đến Quốc lộ 91B là 12,600,000/m2. Với quy định này thì đối với những thửa đất nằm trên đoạn đường từ Mậu Thân đến Quốc lộ 91B đều áp dụng chung mức giá. Có thể thấy, trên cùng một tuyến đường nhưng từng thửa đất có vị trí khác nhau, có những thửa đất nằm sát với mặt lộ xét về vị trí sẽ có ưu thế hơn so với những thửa đất nằm phía sau của thửa nằm sát tuyến đường lớn hoặc những thửa đất nằm phía trong hẻm.Chẳng hạn về khả năng sinh lợi thì những thửa đất nằm gần với tuyến đường chính có điều kiện kinh doanh thuận lợi hơn. Do đó, nếu so sánh với giá chuyển nhượng trên thị trường thì những thửa đất nằm gần tuyến đường chính hoặc gần sát với mặt lộ sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất nằm trong và xa với tuyến đường chính. Nhưng Nhà nước khi định giá lại định chung một giá đất đối với những thửa đất trên cùng một tuyến đường. Với việc định giá như thể sẽ không công bằng đối với những người có đất bị thu hồi có đất nằm ở những vị trí khác nhau, từ đó dẫn đến việc so sánh giá đất của những người có đất bị thu hồi và khiếu nại, khiếu kiện đối với giá đất tính tiền bồi thường trong những trường hợp này.
Chính vì vậy, khi tiến hành xác định giá đất để tính tiền bồi thường thì UBND cấp tính cần căn cứ vào vị trí của từng thửa đất để tiến hành định giá, theo đó trên cùng một tuyến đường cần xác định vị trí của từng thửa đất cụ thể căn cứ vào kết cấu hạ tầng cũng như khả năng sinh lợi của từng thửa đất trên tuyến đường đó để tiến hành xác định giá bồi thường đối với từng thửa đất cụ thể.
Nhà nước chỉ tiến hành thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế khi cần
thiết
Trong thu hồi đất thì việc cân bằng lợi ích giữa các chủ thể trong thu hồi đất là rất quan trọng. Tuy nhiên, với quy định Nhà nước thu hồi đất để phục vào mục đích phát triển kinh tế thì lợi ích giữa chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi chưa chưa được cân bằng. Có thể thấy, thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế thì chủ đầu tư là chủ thể được lợi nhiều hơn, nhưng Nhà nước lại đứng ra thực hiện việc thu hồi đất để giao lại cho chủ đầu tư và khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất phải chấp nhận việc bồi thường với giá đất theo giá Nhà nước mà giá này thường thấp và chưa sát với
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 67 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
giá trên thị trường. Mặc dù, hiện nay pháp luật có quy định đối với các dự án phát triển kinh tế do Nhà nước thu hồi thì chủ đầu tư có thể xin tự thỏa thuận với người sử dụng đất, nhưng trên thực tế rất ích chủ đầu tư thực hiện việc thỏa thuận với người có đất bị thu hồi, bởi việc thỏa thuận với người sử dụng đất thì chi phí mà chủ đầu tư bỏ ra để thực hiện giải phóng mặt bằng cao và tốn nhiều thời gian và hầu như các chủ đầu tư đều trông chờ vào việc Nhà nước thu hồi và giao lại đất. Do đó,để cân đối lợi ích giữa chủ đầu tư và người có đất bị hồi cũng như đảm bảo giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường được sát với giá thì trường thì pháp luật cần quy định theo hướng “Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công còn đối với các dự án phát triển kinh tế thì bắt buộc các chủ đầu tư bước đầu phải tự thỏa thuận với người có đất bị thu hồi và Nhà nước chỉ tiến hành thu hồi đất đối với các dự án kinh tế khi cần thiết, cụ thể đối với các dự án phát triển kinh tế thì khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được với 2/3 người có đất bị thu hồi, đối với những người sử dụng đất còn lại không chấp nhận thỏa thuận thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất và giá đất áp dụng trong trường hợp này là giá đất mà chủ đầu tư đã thỏa thuận với những người sử dụng đất trước đó.”
Với đề xuất này có thể gặp hạn chế nhất định giả sử đối với dự án nào đó mà chủ đầu tư mặc dù đã đưa ra giá đất thỏa thuận đã cao và sát với giá thị trường, nhưng những người có đất bị thu hồi tại khu vực đó không chịu bàn giao đất cố ý đưa ra mức giá cao hơn hoặc cho rằng giá mà chủ đầu tư đưa ra chưa sát với thị trường làm cho việc thỏa thuận của chủ đầu tư với người sử dụng đất không đạt được gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Chính vì thế, để giải quyết thực tế có thể xảy ra như trên, người viết đề xuất thêm giải pháp cho trường hợp này, cụ thể: “Khi mà chủ đầu tư đưa ra mức giá thỏa thuận mà phần đông người sử dụng đất không đồng ý thì chủ đầu tư thuê tổ chức thẩm định giá đất tư nhân để thẩm định và phía người sử dụng đất cũng có quyền thuê tổ chức khác để định giá đất. Trường hợp giá đất thẩm định mà phù hợp với giá đất mà chủ đầu đưa ra (mức giá phù hợp có thể chênh lệch không nhiều so với giá đất mà chủ đầu tư đưa ra) thì người sử dụng đất phải chấp nhận giá đất mà chủ đầu tư đưa ra và tiến hành việc giao đất, nếu giá đất chưa phù hợp với giá đất thẩm định thì chủ đầu tư thỏa thuận lại hoặc lấy mức giá thẩm định làm mức giá thỏa thuận. Nếu người sử dụng đất vẫn không đồng ý bàn giao đất thì Nhà nước tiến hành việc thu hồi đất và mức giá bồi thường là mức giá do tổ chức thẩm định giá đất đưa ra.”
Xây dựng hệ thống dịch vụ thẩm định giá đất tư nhân
Hiện tại, trong vấn đề bồi thường đất thì phần lớn người có đất bị thu hồi không hài lòng với giá đất tính tiền bồi thường, bởi giá đất do nhà nước đưa ra còn thấp hơn so với giá đất trên thị trường. Từ đó,để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình nhiều người
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 68 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
có đất bị thu hồi đã tiến hành việc khiếu kiện đặc biệt trong đó là khiếu kiện về giá đất tính tiền bồi thường. Trong trường hợp này, để xác định giá định giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi có thỏa đáng hay không thì Tòa án tiến hành thẩm định lại giá đất và hiện tại cơ quan có thẩm quyền thẩm định giá đất là Sở Tài chính. Nhưng các thành viên của Hội đồng định giá đất thường áp dụng vào bảng giá đất do