5. Kết cấu của đề tài
2.5.6.Bồi thƣờng đất trong trƣờng hợp diện tích đo đạt thực tế khác với diện tích gh
ghi trên tờ về quyền sử dụng đất
Trên thực tế trong thu hồi đất không tránh khỏi những trường hợp khi đo đạc diện tích đất thực tế để bồi thường khác với diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể diện tích đo đạc thực tế có thể nhỏ hơn hoặc lớn hơn với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất và nguyên nhân có thể do việc kê khai; đo đạc thiếu chính xác; do nhận chuyển nhượng; do khai hoang hoặc do lấn chiếm. Do đó, để bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi thì tại Điều 47 Nghị định 84/2007/NĐ-CP có quy định việc bồi thường khi có sự khác nhau giữa diện tích đất đó đạt thực tế với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể:
- Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
- Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
- Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
- Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có.
81
Điểm d khoản 3 Điều 9 của Quy đinh về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 35/QĐ-UBND ngày 28 tháng 5 năm 2010 của UBND thành phố Hồ Chí Minh.
82Điểm c khoản 3 Điều 6 của Quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ ban hành kèm theo Quyết định 12/2010/QĐ-UBND ngày 4 tháng 02 năm 2010 của UBND thành phố Cần Thơ.
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 57 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang 2.5.7. Xử lý các trƣờng hợp về bồi thƣờng đất
Bồi thường đất ở đối với những người đồng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi sẽ được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bồi thường đất ở của nhà chung cư có đồng quyền sử dụng thì UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường.
Diện tích đất ở không được bồi thường hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi
thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở
Khi Nhà nước thu hồi đất ở mà người sử dụng đất không được bồi thường hoặc diện tích đất ở còn lại nhỏ hơn hạn mức giao đất ở tại địa phương thì được xử lý theo quy định tại Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, cụ thể:
-Đối với trường hợp diện tích đất ở còn lại của người sử dụng đất sau khi Nhà nước thu hồi nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của địa phương, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn83.
-Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi ở nào khác thì được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới; người được thuê nhà hoặc mua nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định84.
Tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường
Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng nếu phải di dời đến cơ sở mới thì được hỗ trợ bằng tiền theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường đất bị thu hồi do tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả85
. 83 Khoản 1 Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 84 Khoản 2 Điều 14 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. 85Điều 17 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 58 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP VỀ BỒI THƢỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
Trong Chương này người viết nêu lên những kết quả đạt được cũng như những hạn chế trong công tác thực thi những quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất trong những năm gần đây. Bên cạnh đó, kết hợp với việc tích những quy định của pháp luật về bồi thường đất ở Chương 2, người viết đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định về bồi thường đất hiện nay nhằm góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất.
3.1. Thực trạng của công tác bồi thƣờng đất trong những năm gần đây
Trong những năm gần đây, quá trình thu hồi đất để phục vụ cho những mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đặc biệt là thu hồi đất để phụ vụ cho mục đích phát triển kinh tế đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng và diện tích đất thu hồi ngày càng tăng, theo Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003, sau gần 7 năm thực hiện, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha, trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp. Gắn liền với quá trình thu hồi đất thì công tác bồi thường, trong đó bồi thường về đất luôn được Nhà nước quan tâm và không ngừng ban hành, sửa đổi mới những quy định nhằm đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng những quy định công tác bồi thường đất, đặc biệt trong những năm gần đây bên cạnh đạt được những kết quả nhất định cũng còn tồn tại những hạn chế nhất định, cụ thể:
3.1.1. Những kết quả đạt đƣợc trong công tác bồi thƣờng về đất trong những năm gần đây năm gần đây
Công tác bồi thường đất trong những năm gần đây đạt được những kết quả đáng ghi nhận. Những quy định của pháp luật về bồi thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được sửa đổi, bổ sung theo hướng hoàn thiện hơn từ Nghị định 197/2004/NĐ-CP đến các Nghị định 17/2006/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 123/NĐ-CP và đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời đã giải quyết được nhiều tồn tại, vướng mắc trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Theo kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc hợp đánh giá kết quả thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì những quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP “là phù hợp với thực tiễn, đã cơ bản giải quyết được những khó khăn, vướng mắc của người dân và nhà đầu tư trong lĩnh vực thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm được lợi ích của người bị thu hồi đất, được đông đảo người dân và doanh nghiệp đồng tình ủng hộ và
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 59 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
thực hiện nghiêm. Thực hiện Nghị định đã góp phần ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; giảm dần tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư86”. Cụ thể những kết quả đạt được trong bồi thường về đất được thể hiện ở một số mặt cơ bản sau:
Các quy định về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng được quy định cụ thể, đa dạng theo hướng tách biệt. Các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ đất được quy định tách biệt và mức hỗ trợ được nâng cao hơn từ Nghị định 197/2004/NĐ-CP đến Nghị định 69/2009/NĐ-CP, cụ thể đối với đất nông nghiệp có sự tách biệt giữa việc bồi thường với hỗ trợ và mức hỗ trợ ngày càng cao87 từ đó, có thể thấy Nhà nước đã đánh giá được tầm quan trọng của việc hỗ trợ đối với người có đất bị thu hồi. Bên cạnh đó, thì trình tự thủ tục bồi thường về đất được quy định rõ ràng hơn tạo thuận lợi cho quá trình bồi thường diễn ra nhanh chóng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được quy định ngày càng phù hợp hơn với nền kinh tế thì trường. Hiện tại, những văn bản dưới luật như Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP đã cụ thể hóa nguyên tắc giá đất tính tiền bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận. Điều đó thể hiện pháp luật đất đai nói chung, những quy định về giá đất nói riêng đã được chú ý xây dựng cho phù hợp với quy luật nền kinh tế thị trường. Đồng thời, các địa phương khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ trong thu hồi đất đã chủ động điều chỉnh lại giá đất cho phù hợp khi có biến động giá đất trên thị trường. Đặc biệt, những quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định xác định lại giá đất không bị giới hạn bởi khung giá đất của Chính phủ khi có sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, với quy định này thì giá đất tăng gấp nhiều lần và mang lại ích cho người có đất bị thu hồi cũng như tạo thuận lợi cho công tác thu hồi đất trên thực tế.
Công tác tổ chức thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có sự chuyển biến tích cực. Sự chuyển biến trong công tác bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được thể hiện ở hoạt động ban hành văn bản tại các địa phương nhằm quy định cụ thể những quy định pháp luật Trung ương về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, trong đó có bồi thường về đất. Hiện nay, hầu như các địa phương trên cả nước đều ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể các quy định trung ương về thu hồi, bồi
86
Xem thêm Thông báo số 17/TB-VPCP ngày 22 tháng 2 năm 2011 của Văn phòng Chính phủ thong báo kết luận của phó thủ tướng Hoàng Trung Hải tại cuộc họp đánh giá kết quả thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ.
87
Ví dụ: tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định mức hỗ trợ đối với đất nông nghiệp (đất vườn, ao) trong khu dân cư là từ từ 20% đến 50% đến Nghị định 69/2009/NĐ-CP mức hỗ trợ được quy định cao hơn từ 30% đến 70%.
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 60 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
thường, hỗ trợ và tái định cư. Từ những văn bản do chính các địa phương ban hành cho thấy công tác bồi thường đất được các địa phương quan tâm và tiến hành phù hợp hơn với thực tế.
Với quy định chủ đầu tư có thể tự xin thỏa thuận với người sử dụng đất đã góp phần giảm sức ép cho cơ quan nhà nước trong quá trình thu hồi, bồi thường đất. Với cơ chế này có thể có thể giúp cho chủ đầu tư tự thỏa thuận để nhận đất sớm từ người sử dụng đất mà không phải trông chờ vào việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất để giao lại, từ đó thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chống. Còn người dân có thể nhận được tiền bồi thường cao, bởi giá đất bồi thường trong trường hợp này là giá do các bên thỏa thuận không phải phụ thuộc vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.
Tuy nhiên, những quy định của pháp luật về bồi thường đất cũng như việc áp dụng những quy định này trên thực tế còn những hạn chế nhất định. Chính những hạn chế đó khiến cho nhiều người có đất bị thu hồi gặp rất nhiều khó khăn sau khi bị thu hồi đất và dẫn đến vấn đề khiếu nại, khiếu kiện tăng cao.
3.1.2. Những hạn chế trong bồi thƣờng đất
3.1.2.1. Những hạn chế về giá đất tính tiền bồi thường
Giá đất tính tiền bồi thƣờng còn thấp
Theo nguyên tắc khi Nhà nước thu hồi đất người có đất bị thu hồi có đủ điều kiện để bồi thường sẽ được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất để bồi thường sẽ được Nhà nước bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất. Với quỹ đất ngày càng hạn hẹp thì phần lớn khi thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi chủ yếu nhận bồi thường bằng tiền. Hiện tại, giá đất tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi căn cứ vào giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm. Tuy nhiên, giá đất tính tiền bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định thấp hơn nhiều so với giá đất chuyển nhượng trên thị trường, theo nhận định của đại diện Tổng cục Quản lý đất đai (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường) tại Hội thảo về giá đất tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh thì bảng giá đất hầu hết tại các địa phương chỉ bằng từ 30% đến 60% so với giá thị trường88. Mặc dù, hiện nay pháp luật quy định nếu giá đất do UBND cấp tỉn ban hành tại khi bồi thường mà chưa sát với thị trường thì phải xác định lại cho phù, nhưng giá đất xác định lại trong nhiều trường hợp vẫn còn thấp mà nguyên nhân chủ yếu do còn nhiều bất cập trong vấn đề xác định giá đất tính tiền bồi thường đất, cụ thể do sự biến động của giá đất trên thị trường ảnh hưởng đến giá đất tính tiền bồi thường:
88
Hữu Ký: Còn về bất cập về giá đất, http://hn.24h.com.vn/tai-chinh-bat-dong-san/con-nhieu-bat-cap-ve-gia-dat- c161a564570.html, [ truy cập ngày 17- 10- 2013].
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 61 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
Thứ nhất, theo nguyên tắc khi ban hành giá đất thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào
phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định. Có thể thấy khung giá đất do Chính phủ đưa ra hiện tại có biên độ quá rộng, không được điều chỉnh thường xuyên. Trong khi đó, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường luôn có sự biến động theo hướng tăng. Chính vì thế, dẫn đến tình trạng khung giá đất do Chính phủ quy định là chưa sát với thị trường, còn về phía UBND cấp tỉnh cho dù ban