5. Kết cấu của đề tài
3.2.1. xuất sửa đổi nguyên tắc trong bồi thƣờng về đất
Đề xuất sử đổi nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP
Theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì “Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện […] thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ”. Thông qua câu chữ của quy định về nguyên tắc bồi thường đất này có thể hiểu theo hướng:
+ Nếu người sử dụng đất được bồi thường về đất sẽ không được hỗ trợ, chỉ khi nào không được bồi thường về đất thì mới được hỗ trợ. Trong khi đó, theo định của pháp về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì người bị thu hồi đất ngoài việc được bồi thường về đất còn được hỗ trợ còn đối với những trường hợp không được bồi thường về đất thì tùy trường hợp mà được xem xét hỗ trợ.
+ Luật quy định khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất đủ điều kiện thì được bồi thường, trong trường hợp người có đất bị thu hồi mà không đang sử dụng đất mặc dù đủ điều kiện cũng không được bồi thường về đất có được bồi thường hay không. Trên thực tế thì người có đất bị thu hồi không phải lúc nào sử dụng mảnh đất mà mình có quyền sử dụng, ví dụ họ có thể cho người khác thuê đất. Nhưng theo quy định khi bồi thường đất nếu người có đất bị thu hồi có đầy đủ điều kiện sẽ được bồi thường không cần phân biệt người đó có đang sử dụng đất hay không.
Do đó, với nguyên tắc tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP là chưa phù hợp có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau trên thực tế. Chính vì lý do đó, người viết đề xuất sửa đổi nguyên tắc tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP như sau: “Nhà nước thu hồi đất của người có đất bị thu hồi đủ điều kiện […] thì được bồi thường và hỗ trợ; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ”.
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 70 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
Đề xuất sửa đổi nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ về đất tại khoản 2 Điều 14
Nghị định 69/2009/NĐ-CP
Theo nguyên tắc tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì:
Thứ nhất, thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP là giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Với cách xác định này thì người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt thòi, bởi giá đất tính tiền bồi thường là giá do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm, nhưng từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến thời điểm bồi thường cách khoảng thời gian khá dài. Trên thực tế, có những dự án khoảng cách từ thời thu hồi đất đến thời điểm bồi thường trong vòng một năm, có những dự án thì thời gian này có thể kéo dài nhiều năm và giá đất hằng năm do UBND cấp tỉnh ban hành hằng năm luôn thay đổi theo hướng năm sau cao hơn năm trước. Từ đó, dẫn đến tại thời điểm bồi thường thì giá đất đã tăng cao nhưng người có đất bị thu hồi lại nhận tiền bồi thường theo giá lúc thời điểm có quyết định thu hồi và đó cũng chính một trong những lý do mà người có đất bị thu hồi nhận tiền bồi thường thấp và dẫn đến việc nại, khiếu kiện. Chính vì thế, người viết đề xuất sửa đổi thời điểm xác định giá đất tính tiền bồi thường tại khoản 2 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP theo hướng: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm bồi thường”.
Thứ hai: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng nếu không có đất bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Với nguyên tắc này thì có thể hiểu khi thu hồi đất thì Nhà nước ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích chỉ khi nào không có đất để bồi thường thì mới áp dụng hình thức bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng trên thực tế khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi chủ yếu nhận bồi thường bằng tiền, bởi quỹ đất tại các địa phương sử dụng vào việc bồi thường ngày càng hạn hẹp. Bên cạnh đó, hiện nay khi Nhà nước thu hồi đất ở thì hình thức bồi thường bằng đất không được ưu tiên, Nhà nước chỉ bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư chỉ áp đối với người có đất bị thu hồi mà phải di chuyển chuyển chỗ ở; phần đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ để ở và không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn và việc quy định bồi thường đối với đất ở như vậy là hoàn toàn hợp lý, bởi bởi nếu khi thu hồi đất ở mà ưu tiên cho việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư cho tất cả những người có đất ở bị thu hồi có thể sẽ không đủ diện tích đất ở để bồi thường. Do đó, với quy định bồi thường đất ở, nhà ở tái định cư hiện nay nhằm đảm bảo cho người có đất bị thu hồi mà không còn chỗ ở có thể tạo lập chỗ ở mới sau khi thu hồi đất. Từ đó, cho thấy nguyên tắc ưu tiên bồi thường bằng đất không còn phù hợp với thực tế hiện nay,
GVHD: Trần Vang Phủ Trang 71 SVTH: Lƣơng Hoàng Sang
theo người viết nguyên tắc này cần được sửa đổi theo hướng vẫn giữ nguyên hai hình thức bồi thường đất hiện nay nhưng không ưu tiên cho hình thức bồi thường bằng đất thay vào đó nên quy định theo hướng Nhà nước có quyền lựa chon một trong hai hình thức để bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cụ thể: “Khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm thanh toán tiền bồi thường”.
Thứ ba, với cách tính tiền khi có sự chênh lệch giữa tiền bồi thường, hỗ trợ và tiền sử dụng đất ở mới và tiền mua nhà ở tái định cư thì người có đất bị thu hồi sẽ chịu thiệt thòi nhiều hơn90
. Chính vì vậy, để bảo được quyền lợi cho người có đất bị thu hồi, người viết đề xuất khi bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư mà có sự chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch về giá trị đó sẽ được thanh toán bằng tiền, cụ thể:
- Trường hợp tiền bồi thường đất lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch đó.
- Trường hợp tiền bồi thường đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người sử dụng đất phải nộp phần chênh lệch đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP.