Pháp luật về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở - Thực trạng và hướng hoàn thiện

Mục đích nghiên cứu: Luận văn về “Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở” nhằm đạt được các mục đích sau: Thứ nhất, phân tích, bình luận, làm sáng tỏ các quy định của pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LÊ HUYỀN LINH

PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC

THU HỒI ĐẤT Ở - THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2015

LỜI CẢM ƠN

Hoàn thành luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo Thạc sỹ Luật học, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới tiến sỹ Nguyễn Thị Nga, người đã hướng dẫn cho tôi đầy nhiệt tình, tận tâm và khoa học

Tôi vô cùng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo ở Trường Đại học Luật Hà Nội trong suốt khóa học vừa qua đã truyền đạt cho chúng tôi những kiến thức, những kinh nghiệm cần thiết và quý báu

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày 21 tháng 5 năm 2015

Người viết

Lê Huyền Linh

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

GPMB: Giải phóng mặt bằng

UBND: Ủy ban nhân dân

TĐC: Tái định cư

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài: 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài: 2

3 Mục đích nghiên cứu: 3

4 Phương pháp nghiên cứu: 3

5 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu: 4

6 Kết quả của luận văn: 4

7 Kết cấu của luận văn: 5

NỘI DUNG 6

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÁI ĐỊNH CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐÂT 6

1.1 Khái niệm và phân loại tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 6

1.2 Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 10

1.3 Pháp luật về tái định cư tại một số nước trên thế giới và một số gợi mở cho Việt Nam: 17

Kết luận chương 1 23

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở 24

2.1 Nội dung pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở 24

2.1.1 Nguyên tắc tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 24

2.1.2 Điều kiện để được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 25

2.1.3 Các hình thức tái định cư: 27

2.1.4 Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 28

2.1.5 Giải quyết khiếu nại, tố cáo về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 31 2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 32

2.2.1 Thực tiễn một số quận thuộc thành phố Hà Nội: 32

2.2.2 Thực tiễn tại Nghệ An: 38

2.2.3 Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh: 41

2.3 Đánh giá thực tiễn thi hành tái định cư: 44

2.3.1 Những kết quả đạt được: 44

2.3.2 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân: 46

Kết luận chương 2 51

CHƯƠNG 3 ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở 52

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở: 52

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:56 3.2.1 Sửa đổi quy định về Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế: 56

3.2.2 Sửa đổi quy định về giá đất: 58

3.3 Các giải pháp nhằm tổ chức thực thi có hiệu quả công tác hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở: 60

Kết luận chương 3 64

KẾT LUẬN 65

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 67

1

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Từ bao đời nay, nhân dân ta luôn tâm niệm “an cư rồi mới lạc nghiệp” Quan niệm này đã ăn sâu vào nếp sống, nếp nghĩ, vào tiềm thức của mỗi người Vấn đề đầu tiên mà người ta hướng tới khi muốn ổn định cuộc sống là nơi ở Nơi ở gắn liền với tập quán sinh hoạt, tập quán sản xuất, thậm chí gắn với cả truyền thống văn hóa của con người Đặc biệt là ở vùng nông thông – nơi mà văn hóa làng xã còn khá đậm nét

và sản xuất nông nghiệp vẫn là chủ yếu thì nơi ở có ý nghĩa đặc biệt quan trọng

Tuy nhiên, trong xu thế mở cửa hội nhập hiện nay, nơi ở của người dân có sự xáo trộn mạnh mẽ Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu đất đai cho việc đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế nói riêng và cho sự phát triển nói chung của cả nước là rất lớn, nhưng quỹ đất nhàn rỗi do Nhà nước quản lý không đáp ứng đủ những nhu cầu đó Bởi vậy, quỹ đất phục vụ cho công cuộc phát triển nói trên cần phải lấy từ nhiều nguồn, trong số

đó, có nhiều trường hợp Nhà nước phải thu hồi cả đất ở của người dân để lấy mặt bằng thực hiện dự án Thậm chí đối với một số dự án, số hộ phải di dời lên đến hàng nghìn hộ với vài chục nghìn nhân khẩu Đối với các dự án này, vấn đề TĐC cho người dân bị mất đất ở là một yêu cầu bức thiết, ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân Bởi lẽ, tách con người ra khỏi nơi ở truyền thống là tách họ ra khỏi cuộc sống thường nhật đã gắn bó với họ nhiều năm, có khi là cả cuộc đời, cả nhiều thế hệ Điều này có ảnh hưởng vô cùng to lớn, là bước ngoặt trong cuộc đời họ

Xuất phát từ tầm ảnh hưởng của vấn đề TĐC đối với người bị thu hồi đất, trong những năm qua chính sách và pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, TĐC luôn được Nhà nước quan tâm Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng, pháp luật về bồi thường, TĐC đã bộc lộ nhiều điểm vướng mắc Đây chính là một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến tình trạng công tác bồi thường, GPMB trên thực tế gặp phải rất nhiều khó khăn, gây bức xúc trong dư luận, gây tác động tiêu cực đến các lĩnh vực kinh tế, xã hội của đất nước Đề góp phần khắc phục tình trạng này, việc đi sâu tìm hiểu quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, TĐC là rất cần thiết; qua đó có thể phân tích được

2

thực trạng pháp luật, đồng thời đề xuất những phương hướng, giải pháp khắc phục

những hạn chế của pháp luật hiện hành Với những lý do đó, tôi chọn đề tài :“Pháp

luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở - Thực trạng và hướng hoàn thiện” làm

luận văn tốt nghiệp chương trình đào tạo thạc sỹ luật học

2 Tình hình nghiên cứu đề tài:

Đến nay, vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau Có thể đề cập đến một số

công trình, bài báo tiêu biểu như: Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu

hồi đất – Luận văn Thạc sỹ luật học của Nguyễn Vinh Diện – năm 2006; Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất – Luận văn Thạc sỹ luật

học của Nguyễn Duy Thạch – năm 2007; Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện – Đề tài nghiên cứu khoa

học cấp trường do tiến sỹ Nguyễn Thị Nga làm chủ nhiệm, năm 2013; Chính sách hỗ

trợ khi Nhà nước thu hồi đất của tác giả Trần Quang Huy đăng trên Tạp chí Luật học

số 10 năm 2010; Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với hai bài viết: Tương đồng và khác

biệt giữa pháp luật đất đai Singapore và pháp luật đất đai Việt Nam – gợi mở cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai, đăng trên Tạp chí Luật Học số

10 năm 2010 Hai bài viết của tiến sỹ Phan Trung Hiền với nhan đề: Pháp luật về thu

hồi đất khi thực hiện quy hoạch và chế định trưng dụng đất trong pháp luật Việt Nam

và bài: Quyền khiếu kiện khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư đăng trên Tạp chí Luật Hoc số 3 và số 7 năm 2011 Tác giả Nguyễn Thị

Nga với bài: Pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt

bằng và những vướng mắc nảy sinh trong quá trình áp dụng, đăng trên Tạp chí Luật

Học số 11 năm 2010 và bài viết: Những tồn tại, vướng mắc phát sinh trong quá trình

áp dụng bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đăng trên Tạp chí Luật Học số 5 năm

2011

Nhìn chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ở mức độ và phạm vi khác nhau Tuy nhiên, các bài viết mới chỉ dừng lại ở việc phân tích một khía cạnh khỏ trong toàn bộ chế định TĐC Đối với các

3

luận văn thạc sỹ, các khóa luận tốt nghiệp, đây là những công trình nghiên cứu công phu, có chất lượng Nhưng các công trình này chủ yếu đề cập đến việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó vấn đề TĐC chỉ là một phần nhỏ trong tổng thể công trình Một số công trình khác tuy đã trực tiếp nghiên cứu về TĐC, nhưng có nhiều quy định về TĐC được đề cập trong đó hiện nay đã bị bãi bỏ, sửa đổi,

bổ sung,… Bởi vậy việc nghiên cứu pháp luật về TĐC là rất cần thiết

3 Mục đích nghiên cứu:

Luận văn về “Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở” nhằm đạt được các mục đích sau:

Thứ nhất, phân tích, bình luận, làm sáng tỏ các quy định của pháp luật hiện hành

về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở;

Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành về TĐC

khi Nhà nước thu hồi đất ở trong thời gian qua để có những nhận định, đánh giá khách quan về những kết quả đã đạt được và những tồn tại, bất cập của vấn đề này;

Thứ ba, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện

hơn quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế

4 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn được thực hiện trên cơ sở các quan điểm của chủ nghĩa Mác – Leenin, các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xu thế hội nhập; nghiên cứu các quan điểm, các luận điểm của các chuyên gia khoa học pháp lý Việt Nam về các nội dung

có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến TĐC khi Nhà nước thu hồi đất – xem đó là

cơ sở phương pháp luận giải quyết những vấn đề thuộc nội dung của luận văn

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học, cụ thể như: phương pháp tổng hợp, phương pháp phân tích, đánh giá; phương pháp hệ thống; phương pháp lịch sử cụ thể; phương pháp thống kế; phương pháp so sánh luật học,…

để đảm bảo cho những lập luận của tác giả đưa ra có tính logic, chặt chẽ và thuyết phục

4

5 Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:

- Một số vấn đề lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước bao gồm Luật, pháp lệnh, Nghị định, Thông tư kể từ Luật Đất đai 2013 có hiệu lực;

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật về thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất

ở qua các vụ việc, tình huống cụ thể phát sinh ở một số địa bàn, khu vực được sự quan tâm đông đảo của người dân và các cấp, ngành;

Phạm vi nghiên cứu của đề tài là:

Đề tài tập trung nghiên cứu những quy định của pháp luật về TĐC, bao gồm các quy định trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

2013

Tuy nhiên, do đặc thù của công tác bồi thường, hỗ trợ, TĐC mà mỗi địa phương khác nhau có thể có các quy định không giống nhau về cùng một vấn đề Để làm rõ hơn khía cạnh này, luận văn tìm hiểu thực tiễn thực hiện pháp luật TĐC ở một số địa phương khác nhau trên cả nước Qua đó, làm rõ những ưu điệm cũng như những mặt còn hạn chế, vướng mắc của pháp luật, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam hiện hành

6 Kết quả của luận văn:

Luận văn đã giới thiệu các quy định của pháp luật về TĐC đối với người bị thu hồi đất ở một cách tổng hợp, toàn diện; làm sáng tỏ các vấn đề pháp lý liên quan đến vấn

đề TĐC Trên cơ sở đó, luận văn đã phân tích, luận giải những điểm tiến bộ, hợp lý cũng như những vấn đề còn vướng mắc trong quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về TĐC Đồng thời luận văn cũng tìm hiểu một số chính sách, pháp luật về TĐC của một số nước trên thế giới và rút ra kinh nghiệm cho thực tiễn xây dựng và hoàn thiện pháp luật về vấn đề này ở Việt Nam

Ngoài ra, luận văn còn tìm hiểu thực tiễn thực hiện công tác TĐC tại một số địa phương trên cả nước để rút ra những kinh nghiệm đối với việc áp dụng pháp luật vào

5

thực tiễn, đồng thời cũng kiểm chứng quy định của pháp luật về vấn đề này, qua đó,

có thể đề xuất những giải pháp để khắc phục những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại Như vậy, luận văn đã đóng góp cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn về công tác TĐC hiện nay, từ đó đề ra các giải pháp mang tính tham khảo cho việc sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành về TĐC

7 Kết cấu của luận văn:

Ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về tái định cư và pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở

6

NỘI DUNG

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ TÁI ĐỊNH CƯ VÀ PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.1 Khái niệm và phân loại tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

1.1.1 Khái niệm tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất :

Trong bối cảnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước hiện nay ở Việt Nam, TĐC cho người dân bị mất đất ở là một vấn đề rất bức thiết, được dư luận quan tâm Bởi vậy, thuật ngữ “TĐC” được nhắc đến nhiều trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như trong cuộc sống của người dân Nó cũng là một thuật ngữ pháp lý được đề cập nhiều trong các văn bản pháp luật, đặc biệt là văn bản pháp luật về đất đai Vậy “TĐC” là gì? “Từ điển Luật học”- cuốn sách giải thích trên khía cạnh pháp

lý về các thuật ngữ pháp lý thông dụng không đưa ra định nghĩa về “TĐC” Trong

“Đại từ điển Tiếng Việt” do Nguyễn Như Ý chủ biên cũng không giải thích thuật ngữ

về “TĐC” Tuy nhiên tác giả lại chỉ rõ: “tái: hai lần hoặc lần thứ hai; lại một lần nữa” [19, tr.1485]; “định cư: ở lại một nơi nhất định để sinh sống và làm ăn, phân biệt với

du cư” [19, tr.641] Như vậy, có thể hiểu TĐC là việc một lần nữa chuyển đến một nơi nhất định để sinh sống và làm ăn ổn định Có thể thấy cách hiểu về TĐC như trên không chỉ áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà còn áp dụng đối với một số trường hợp khác không liên quan đến thu hồi đất như TĐC cho đồng bào ít người sinh sống du canh du cư, hoặc TĐC tự phát của từng

người dân riêng lẻ

“TĐC” là một thuật ngữ được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản quy phạm pháp luật, bởi vậy các nhà làm luật đã có giải thích về thuật ngữ này tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ( sau đây gọi tắt là Nghị định 197/2004/NĐ-CP) Theo đó,

“người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải

di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

1 Bồi thường bằng nhà ở

2 Bồi thường bằng đất ở

7

3 Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới” ( Điều 4)

Có thể thấy, quy định trên mới chỉ dừng lại ở việc nêu ra các hình thức TĐC mà chưa chỉ rõ nội hàm của “TĐC” Trong thực tế, có một số tác giả đã đưa ra các định nghĩa khác nhau về TĐC Theo tác giả Nguyễn Quang Tuyến, “TĐC là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi

họ bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở” [32, tr42-46] Theo tác giả Trịnh Thị Hằng Nga, “TĐC là biện pháp nhằm ổn định, khôi phục đời sống cho các

hộ bị ảnh hưởng bởi dự án, khi mà đất định cư cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi không hết, mảnh còn lại không đủ điều kiện để ở lại nơi ở cũ, phải di chuyển đến nơi ở mới”

[28, tr.66] Theo quan điểm của Ngân hàng thế giới được ghi nhận trong Khung chính

sách TĐC thuộc khuôn khổ Dự án Quản lý thuỷ lợi phục vụ Phát triển nông thôn vùng

Đồng bằng sông Mê Kông ( MDWRM-RDP), “TĐC là thuật ngữ chung liên quan tới việc thu hồi và bồi thường cho tổn thất về tài sản khi có di dời, tổn thất đất, nhà ở, tài sản hoặc phương tiện sinh kế khác” [20, tr.5] Tuy nhiên, định nghĩa trên đã đưa ra cách hiểu khá rộng về TĐC, bao gồm cả công tác bồi thường do tổn thất nhà ở, tài sản hoặc phương tiện sinh kế khác Theo quan điểm của pháp luật Việt Nam, những công tác nêu trên thuộc về phạm vi bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất Như vậy, quan điểm của Ngân hàng thế giới và của pháp luật Việt Nam về nội hàm khái niệm

“TĐC” có điểm không tương đồng với nhau

Xem xét khái niệm TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, có thể thấy rất rõ TĐC là hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất của Nhà nước Nói cách khác, vấn đề TĐC chỉ đặt ra khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất của người sử dụng đất Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp cứ có hành vi thu hồi đất là phát sinh vấn đề TĐC Để công tác TĐC được tiến hành phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật, trong đó điều kiện về thu hồi đất là tiên quyết, quan trọng nhất

Khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất, bên cạnh việc tổ chức TĐC cho người dân không còn chỗ ở thì Nhà nước còn phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho

8

người sử dụng đất Như vậy, TĐC chính là một trong các công việc của hậu thu hồi đất

Từ những cơ sở trên, có thể đưa ra khái niệm về TĐC như sau: TĐC là một

trong các trách nhiệm của Nhà nước bố trí nơi ở mới cho người bị Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới TĐC

là hậu quả pháp lý của hành vi thu hồi đất của Nhà nước”

Từ khái niệm trên, có thể thấy TĐC có những đặc trưng cơ bản sau:

Thứ nhất, TĐC là việc giải quyết hậu quả pháp lý của một hành vi hành chính của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khi họ đưa ra quyết định thu hồi đất ở của người đang sử dụng đất mà nguyên nhân không do lỗi của người sử dụng đất gây ra

Thứ hai, về đối tượng, TĐC chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất ở

bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có chính sách TĐC đối với trường hợp đất bị sạt, lở, lún hoặc trong vòng có nguy cơ ô nhiễm môi trường Tuy nhiên, trường hợp này không thuộc trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế

Thứ ba, Nhà nước chỉ thực hiện TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở khi mục đích

của việc thu hồi của Nhà nước là sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và người có đất ở bị thu hồi phải đủ điều kiện TĐC theo quy định của pháp luật

Thứ tư, mục đích của TĐC là nhằm giải quyết chỗ ở mới cho người bị thu hồi đất

và phải di chuyển chỗ ở để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống và sinh hoạt Đây là mục đích xuyên suốt trong chính sách, pháp luật về TĐC Việc di chuyển chỗ ở đã tạo ra sự xáo trộn lớn trong cuộc sống của người dân bị thu hồi đất, thậm chí trong rất nhiều trường hợp nó đã tạo ra những bất lợi lớn cho người được TĐC khi chỗ ở mới không phù hợp với tập quán sinh hoạt, nghề nghiệp,… cũ của họ Bởi vậy,

để đảm bảo lợi ích cho những đối tượng được TĐC, Nhà nước phải giải quyết chỗ ở cho người có đất bị thu hồi để giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống và sinh hoạt

1.1.2 Phân loại TĐC:

9

TĐC là một chính sách nhất quán của Nhà nước được áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước Trên cơ sở các quy định của Nhà nước, các địa phương ban hành các quy định phù hợp với thực tế của địa phương mình Có thể nói, TĐC không phải

là một chính sách đơn nhất, áp dụng cứng nhắc ở mọi địa phương như nhau Bởi lẽ, ở các địa phương khác nhau có sự khác biệt rõ nét về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội…, dẫn đến việc giải quyết vấn đề nhà ở TĐC ở các địa phương là không giống nhau Trong quá trình tìm hiểu về TĐC, có thể nhận thấy một đặc thù là việc giải quyết TĐC ở đô thị có các hình thức đa dạng hơn so với ở khu vực nông thôn Ở khu vực đô thị, việc giải quyết TĐC có thể bằng nhiều hình thức khác nhau trong khi ở khu vực nông thôn hầu như chỉ áp dụng hình thức TĐC bằng đất ở Đối với đất đô thị, đất bị thu hồi là đất ở thì được bồi thường bằng tiền, nhà ở chung cư hoặc đất ở tại khu vực TĐC Diện tích bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương quy định, nhưng không được vượt quá diện tích đất bị thu hồi Mức tối đa được bồi thường bằng mức ở nơi ở mới do UBND cấp tỉnh phê duyệt Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích

bị thu hồi thì có thể bồi thường thêm một phần diện tích đất ở theo quỹ đất tại địa phương, phần còn lại bồi thường bằng tiền Đối với đất ở thuộc nội thành đô thị loại đặc biệt và loại 1 thì chủ yếu bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền, việc nhận nhà hay tiền do người bị thu hồi quyết định Ngoài ra, trong một số ít trường hợp người bị thu hồi đất cũng có thể được bồi thường bằng đất ở nếu như thỏa mãn điều kiện: có dự

án TĐC ở ngay trong khu vực thu hồi đất, TĐC ở các khu quy hoạch dân cư hoặc các khu dân cư khác thuộc nội đô thị đó đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đối với đất ở thu hồi tại các đô thị khác không thuộc loại đặc biệt và loại 1 thì được bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc nhà ở theo đề nghị của người có đất bị thu hồi Trong trường hợp trong nội đô thị không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng đất ở tại ngoại đô thị

Đối với khu vực nông thôn, TĐC chủ yếu thực hiện dưới hình thức TĐC bằng đất

ở Đó có thể là đất ở xen lẫn trong các khu dân cư hoặc cũng có thể là đất ở tập trung trong các khu TĐC được quy hoạch Chỉ trong trường hợp người bị thu hồi đất không

có nhu cầu nhận đất ở TĐC mà yêu cầu nhận bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

10

thì họ sẽ được đáp ứng Riêng đối với hình thức TĐC bằng nhà ở hầu như không được

áp dụng đối với việc TĐC ở khu vực nông thôn

Lý do dẫn đến tình trạng như trên xuất phát từ thực trạng quỹ đất ở hiện nay ở các địa phương Đối với khu vực đô thị, với việc gia tăng nhanh dân số thì nhu cầu về nhà

ở cũng tăng lên tương ứng, bởi vậy quỹ đất ở hạn hẹp tại khu vực đô thị không thể đáp ứng được nhu cầu đặt ra Bởi vậy, việc TĐC bằng đất ở là rất khó thực hiện, đặc biệt là tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1; giải pháp TĐC bằng nhà ở, nhất là nhà chung cư cao tầng là lựa chọn hợp lý Riêng đối với khu vực nông thôn, nơi mà quỹ đất ở về cơ bản có thể đáp ứng được yêu cầu TĐC thì việc TĐC bằng đất ở là chủ yếu được coi là một trong những lựa chọn khôn ngoan, bởi lẽ nó vừa giảm chi phí cho Nhà nước khi không phải xây dựng nhà ở TĐC, vừa đảm bảo hơn quyền lợi của người

có đất bị thu hồi

1.2 Pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở: 1.2.1.1 Khái niệm pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất:

Dưới góc độ luật học, nghiên cứu vấn đề TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở là nghiên cứu trên phương diện pháp lý các nghĩa vụ của nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân được giao đất trong việc trả lại giá trị quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất ở

Khái niệm pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật đất đai và các sách, tài liệu, công trình nghiên cứu chuyên ngành về đất đai Tuy nhiên, pháp luật đất đai lại không đưa ra định nghĩa hoặc giải thích thế nào là pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở Nghiên cứu, tìm hiểu nội dung chế định pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở cho thấy: Pháp luật TĐC là một bộ phận của pháp luật đất đai điều chỉnh các quan hệ liên quan đến thu hồi đất và việc giải quyết nơi ở cho người bị thu hồi đất (chỉ có người bị thu hồi đất mới liên quan đến giải quyết đất ở TĐC) Nhưng nói như vậy không có nghĩa là pháp luật về TĐC điều chỉnh tất cả các quan hệ kể trên Đối với nhóm quan hệ liên quan đến THĐ về nguyên tắc thuộc phạm vi điều chỉnh của phạm luật về THĐ nói chung Tuy nhiên, vấn đề TĐC là hậu quả pháp lý trực tiếp của THĐ,

Sở dĩ chúng ta xác định vị trí trên cho pháp luật về TĐC là bởi chế định này không những bù đắp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quyền lợi kinh tế họ mất đi khi thu hồi đất mà còn giúp đỡ họ trong việc tạo lập cuộc sống mới Pháp luật về TĐC đã tạo ra cơ sở pháp lý thống nhất cho việc thực hiện TĐC trên thực tế Thông qua việc quy định và tổ chức thực hiện công tác TĐC, Nhà nước đã thể hiện rõ sự quan tâm đến những đối tượng phải chịu thiệt thòi do hành vi thu hồi mang lại Đặc biệt đối với nhóm người phải di chuyển chỗ ở, khi mà di chuyển để sinh sống ở một nơi mới, với tập quán mới, cơ sở vật chất mới và điều kiện sống mới là những vấn đề luôn được người bị nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chổ ở quan tâm thì việc bố trí TĐC có thể đáp ứng được cơ bản nguyện vọng của người dân là một điều hết sức có ý nghĩa Khi đó, họ mới có thể yên tâm với cuộc sống mới, mới có thể lạc nghiệp sau khi được

an cư Với ý nghĩa như vậy, có thể hiểu khái niệm TĐC như sau: “Pháp luật về TĐC

khi Nhà nước thu hồi đất ở là một chế định cơ bản của pháp luật đất đai Việt Nam, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở, nhằm giải quyết hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của chủ đầu tư và của người bị thu hồi đất.”

Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở được thể hiện bằng việc Nhà nước sử dụng pháp luật tác động vào hành vi xử sự của các chủ thể quan hệ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở theo hướng: Đối với những hành vi xử sự của các chủ thể phù hợp với quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

ở, như hành vi thực hiện đúng trình tự, thủ tục TĐC,… thì pháp luật bảo vệ, tạo điều

12

kiện khuyến khích để nó phát triển; Đối với những hành vi xử sự của các chủ thể trái hoặc không phù hợp với quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở như áp dụng giá đất bồi thường không đúng pháp luật,… thì pháp luật xử lý, ngăn ngừa và tiến tới loại bỏ dần khỏi đời sống xã hội; qua đó, việc tuân thủ pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở được xác lập và thực hiện triệt để

1.2.1.2 Đặc điểm của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở:

Bên cạnh những đặc điểm chung của pháp luật, lĩnh vực pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở còn có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở chịu sự ảnh hưởng và chi

phối bởi hình thức sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện nên Nhà nước có quyền phân bổ và điều chỉnh đất đai cho các mục tiêu kinh tế, xã hội Do vậy, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người này để chuyển giao cho người khác Pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định quyền của Nhà nước có quyền ra quyết định thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết do nhu cầu của Nhà nước ngay cả khi người sử dụng đất đang khai thác và sử dụng Tuy nhiên, để tránh sự lạm quyền, độc quyền và tùy tiện trong TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở và thể hiện vai trò của Nhà nước là đại diện cho quyền lợi của toàn thể nhân dân, trong pháp luật hiện hành về vấn đề này đã quy định rõ, chi tiết cơ sở, căn cứ thu hồi đất, chính sách TĐC và cơ chế đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi

Thứ hai, pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở là một lĩnh vực pháp luật

nhạy cảm Nó thu hút sự quan tâm của mọi người dân trong xã hội, đặc biệt là những người dân bị thu hồi đất ở Các quy định về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở được ban hành phù hợp với thực tiễn, bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thì được họ đồng tình, ủng hộ; kết quả là việc thu hồi đất được thực hiện nhanh chóng, dứt điểm Ngược lại, các quy định về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở không phù hợp với thực tế, tác động tiêu cực đến tâm lý, suy nghĩ của người dân thì sẽ không nhận được sự đồng thuận, phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị - xã hội; hậu quả là việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn, phức tạp, thậm chí không thực hiện được

13

Thứ ba,pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở còn chịu nhiều tác động Do

đất đai có nguồn gốc phức tạp, chính sách, pháp luật đất đai ở mỗi thời kỳ lịch sử lại khác nhau; công tác quản lý đất đai bị buông lỏng trong một thời gian dài và việc quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa phát sinh nhiều vấn đề mới; nên các quy định của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất phải thường xuyên được rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi thực tiễn vận động, phát triển của đất nước

Bên cạnh đó, ở mỗi địa phương khác nhau, khi thực hiện việc TĐC đối với người

bị thu hồi đất ở thì bên cạnh việc tuân thủ pháp luật chung thì cần thiết phải chú trọng tới đặc điểm của yếu tố vùng miền, địa phương để có những định hướng, giải pháp phù hợp

Thứ tư, pháp luật TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở phải giải quyết hài hòa mâu

thuẫn giữa lợi ích “công” của Nhà nước, của xã hội và lợi ích “tư” của người sử dụng

đất trong thu hồi đất ở Điều này thể hiện khi thu hồi đất để sử dụng cho mục đích chung thì Nhà nước phải chú trọng bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất ở bị thu hồi, dựa trên cơ sở quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được pháp luật bảo hộ

1.2.2 Quá trình hình thành và phát triền của pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở:

1.2.2.1 Giai đoạn trước năm 2003:

Trong lịch sử lập pháp của nước ta, vấn đề thu hồi đất đã được quy định khá sớm tại một số văn bản như: Nghị định 151/TTg ngày 14/5/1959 của Hội đồng Chính phủ quy định về Thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất; Thông tư 1972/TTg ngày 11/1/1970 quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân xây dựng các vùng kinh tế, mở rộng thành phố… Những văn bản này đã bước đầu quy định về đền bù về đất và tài sản trên đất, về một

số biện pháp hỗ trợ khi Nhà nước trưng dụng đất Ngày 29/12/1987, Quốc hội khóa VIII thông qua Luật Đất đai, trong đó có quy định đền bù thiệt hại khi thu hồi đất Tuy nhiên, trong thời kỳ này, vấn đề TĐC chưa được đề cập đến

14

Năm 1992, Hiến pháp mới được ban hành thay thế Hiến pháp năm 1980 Lần đầu tiên vấn đề đền bù, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong văn bản có hiệu lực pháp lý cao nhất Để cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992, ngày 14/7/1993 Quốc hội khóa IX thông qua Luật Đất đai 1993 thay thế cho Luật Đất đai

1987 Với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, vấn đề TĐC chính thức được ghi nhận Thời gian sau đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp tục ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993, trong đó tiêu biểu như:

- Nghị định số 90-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (thay thế Nghị định số 90-CP ngày 17/8/1994);

- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;

- Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng đất đô thị

Trong giai đoạn này, pháp luật đã ghi nhận trách nhiệm của Nhà nước phải thực hiện TĐC do hậu quả của hành vi thu hồi đất cho các mục đích của Nhà nước, đồng thời cũng thể hiện trách nhiệm của Nhà nước với tư cách là Nhà nước đại diện cho ý chí và nguyện vọng của dân, bảo vệ quyền lợi cho người dân, trong đó có việc lo nơi

ăn, chốn ở để ổn định cuộc sống Tuy nhiên, thực hiện chính sách TĐC thế nào? Các phương thức cụ thể của TĐC ra sao? Quỹ đất nào cho việc thực hiện TĐC? Trách nhiệm giữa Nhà nước, nhà đầu tư đến đâu trong việc thực hiện TĐC cho người dân?

Về chất lượng TĐC thế nào để làm an lòng người dân thì pháp luật trong giai đoạn này còn nhiều vấn đề bỏ ngỏ, quy định khá mờ nhạt Vì vậy, mỗi địa phương thực hiện một cách khác nhau do điều kiện thực tế của từng địa phương mà không có một

15

quy trình và cách thức áp dụng thống nhất Theo đó mà quyền lợi đối với người dân cũng không được bảo đảm công bằng

1.2.2.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013:

Sau 10 năm thực hiện, các văn bản pháp luật trên đây như đã phân tích ở trên đã bộc lộ rất nhiều điểm vướng mắc, vấn đề TĐC còn quy định quá sơ sài Để đáp ứng những đòi hỏi đặt ra trong thời đại mới, việc sửa đổi những quy định không còn phù hợp là một điều tất yếu

Ngày 26/3/2003, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai mới thay cho Luật Đất đai 1993 Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại 4 điều, từ Điều 39 đến Điều 42 Luật Đất đai 2003 Sau khi Luật Đất đai

2003 ra đời, hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành các quy định của Luật này trong lĩnh vực bồi thường, TĐC được ban hành Các văn bản chính gồm có:

1 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai;

2 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất;

3 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại;

4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP của Chính phủ về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

5 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

6 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khắc phục những thiếu sót của luật trong giai đoạn 1993 – 2003, những văn bản pháp luật ban hành trong giai đoạn này đã quy định rõ ràng, chi tiết hơn trách nhiệm

16

của Nhà nước, chủ đầu tư trong việc thực hiện TĐC, quy định về chất lượng nhà ở TĐC và những chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí việc làm mới cho người dân có đất bị thu hồi Tuy nhiên, những quy định về giá đất,

cơ chế để thực thi pháp luật TĐC, giải quyết việc làm cho người dân ở vùng TĐC còn chưa được quan tâm đúng mức dẫn đến sự không hợp tác của người dân khi có đất bị thu hồi

1.2.2.3 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay:

Đặt trong mối quan hệ so sánh với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế – xã hội của đất nước và xu hướng hội nhập quốc tế, quy định của Luật Đất đai năm

2003 về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở không còn phù hợp: giá đất bồi thường còn

có một khoảng cách khá xa so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường; các vấn đề về TĐC cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề,… chưa quy định rõ ràng cơ chế thực hiện Điều này đặt ra yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung và pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở nói riêng Phúc đáp đòi hỏi của thực tiễn, ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 đã thông qua Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 2003 Để nhanh chóng triển khai đưa các quy định của Luật Đất đai 2013 đi vào cuộc sống, hàng loạt các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành như:

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

17

Các văn bản quy phạm pháp luật nói trên ra đời trên cơ sở kế thừa các quy định đã được ban hành trước đây về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở; đồng thời bổ sung các quy định mới nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở; đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất và lợi ích của Nhà nước, của xã hội

Pháp luật hiện hành về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Các nguyên tắc TĐC, đối tượng TĐC; các hình thức TĐC; điều kiện đối với các khu TĐC; trình tự thực hiện công tác TĐC; trách nhiệm của các cấp, các ngành và chủ đầu tư; giải quyết các khiếu kiện liên quan đến công tác TĐC…

1.3 Pháp luật về tái định cư tại một số nước trên thế giới và một số gợi mở cho Việt Nam:

1.3.1 Pháp luật về tái định cư tại một số nước trên thế giới:

1.3.1.1 Singapore

Chính phủ Singapore rất chú trọng đến việc giải quyết vấn đề TĐC cho người bị thu hồi đất ở Chính sách này được thực hiện gắn với việc bố trí nhà ở do Nhà nước xây dựng (gọi là nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện Cục phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác TĐC Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ Công tác TĐC ở Singapore được thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:

Thứ nhất, tiến hành các bước chuẩn bị thực hiện TĐC Các nhân viên của HDB

tiến hành điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ về hộ gia đình bị thu hồi đất ở trước khi thực hiện TĐC Việc điều tra nhằm thu thập, xác minh các thông tin sau: số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản… Bên cạnh đó, người bị thu hồi đất là cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp – thương mại,… cũng được điều tra cẩn thận để đưa vào danh sách đối tượng được hưởng chính sách TĐC Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo căn

cứ vững chắc cho quá trình thực hiện TĐC chính xác, công bằng

Thứ hai, điều kiện để được TĐC Người bị thu hồi đất ở muốn được TĐC tại các

căn hộ do HDB cung cấp phải thỏa mãn các điều kiện sau: Họ phải được Cơ quan

18

quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện TĐC được mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua và thuê nhà; được miễn thế chấp… Công tác TĐC được thực hiện trên cơ

sở có sự phân biệt đối với từng trường hợp cụ thể Người bị thu hồi đất ở là công dân Singapore được ưu tiên TĐC trong các căn hộ do HDB quản lý Trường hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được Nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền

Thứ ba, cung ứng nhiều loại nhà ở khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của đối

tượng thuộc diện TĐC Chương trình cung cấp nhà ở công có nhiều loại nhà ở nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân Các toà nhà cao tầng chủ yếu được HDB cung cấp trong việc TĐC Bên cạnh đó, loại căn hộ hạng sang hoặc loại căn hộ dành cho người già cũng được HDB cung cấp để đáp ứng nhu cầu phong phú của hầu hết người dân Singapore Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời; Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên mới được mua căn nhà thứ hai của HDB

Thứ tư, chính sách tài chính trong việc giải quyết nhà ở Chính phủ Singapore có

chính sách tài chính để hỗ trợ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân Việc huy động nguồn vốn để hỗ trợ việc phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân Việc huy động nguồn vốn để phát triển nhà ở được thực hiện thông qua các phương thức chủ yếu sau: HDB huy động vốn thông qua việc vay tiền của Nhà nước, của các ngân hàng hoặc tự phát hành trái phiếu sử dụng vào việc xây dựng các khu nhà ở mới Sau đó, HDB tiến hành bán cho người dân có nhu cầu về nhà ở để thu hồi vốn và hoàn trả lại vốn vay cho Nhà nước hoặc cho các ngân hàng; người dân mua nhà theo hình thức trả góp của HDB được Nhà nước hỗ trợ vốn, thông qua phát hành trái phiếu khi bạc từ Quỹ tiết kiệm trung ương; HDB vay vốn từ thị trường bốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác

1.3.1.2 Trung Quốc:

Nghiên cứu, tìm hiểu chính sách, pháp luật về bồi thường, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở của Trung Quốc có thể rút ra một số nội dung cơ bản sau đây:

- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền bồi thường do người

sử dụng đất trả Tiền bồi thường này bao gồm: lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi 70% lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước được giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào Ngân sách trung ương Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau đây: Tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về TĐC (Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp TĐC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây nhân với một hệ số do Nhà nước quy định); tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất (tiền này xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi

đất Ví dụ: ở Bắc Kinh, khoản tiền bồi thường hoa màu được tính bằng 6 – 10 lần sản

lượng trung bình của 3 năm trước đó cộng lại; tiền TĐC được xác định bằng 4 – 6 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước đó Tuy nhiên, tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của thửa đất đó)

- Về nguyên tắc bồi thường: Theo pháp luật Trung Quốc, khoản tiền bồi thường cho GPMB phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất ở có chỗ ở bằng hoặc cao hơn

so với nơi ở cũ Thực tế ở Bắc Kinh cho thấy, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm, họ có thể mua được căn hộ mới Còn đối với người dân thuộc khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền đó mua được 2 căn hộ ở cùng một nơi Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia đình sau khi được đền bù cũng không mua nổi một căn hộ để ở Những đối tượng trong diện giải phóng mặt bằng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

20

- Về cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá cả Giá xây lại nhà mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định căn cứ theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định Trợ cấp về giá cả cũng do chính quyền xác định Khoản tiền đền bù này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Người dân sẽ được nhận số tiền đó và có thể đi mua nhà trên thị trường Trường hợp Nhà nước có diện tích nhà TĐC thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã được nhận bồi thường

1.3.1.3 Hàn Quốc:

Đối với việc thu hồi đất ở, pháp luật đất đai Hàn Quốc đưa ra những cơ sở pháp lý

để xử lý vấn đề TĐC cho người bị mất nhà ở, theo đó:

- Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ TĐC

- Người được bồi thường trong trường hợp này là những người bị mất nơi cư trú

do việc thu hồi đất ở để xây dựng công trình công cộng

- Quy hoạch di dời (quy hoạch xây dựng khu TĐC) bao gồm hệ thống cơ sở hạ tầng đảm bảo cuộc sống của người dân như đường đi; cấp, thoát nước và các công trình công cộng,… có liên quan tới khu đất TĐC Chủ thực hiện dự án có trách nhiệm chi trả các chi phí của quy hoạch di dời

- Người bị thu hồi đất ở được ưu tiên mua đất TĐC với giá ưu đãi thấp hơn 80%

so với chi phí phát triển Diện tích mỗi mảnh đất TĐC rộng từ 165 m2 – 265 m2

- Ngoài ra, Hang Quốc cong có hai cơ chế pháp lý khi Nhà nước có quyền thu hồi đất, đó là: cơ chế tham vấn (thỏa thuận) và cơ chế cưỡng chế thu hồi Chủ yếu các trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Hàn Quốc đều được thực hiện theo cơ chế tham vấn do tạo được sự đồng thuận cao

Thứ nhất, cần quán triệt nguyên tắc người nào sử dụng đất thì người đó có trách

nhiệm bồi thường, để gắn quyền lợi được hưởng với trách nhiệm phải thực hiện và tạo nên một sự công bằng trong việc thu hồi đất, đây là điều mà các nước đã làm Mặt khác, trong khoản tiền bồi thường nên bao gồm hai loại tiền, được phân biệt một cách

rõ ràng, đó là: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước (để bù đắp cho những chi phí mà Nhà nước đã bỏ ra để trang trải cho các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, cải tạo bồi bổ đất đai, đặc biệt là đối với quốc gia có đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là chủ đại diện như ở Việt nam thì quy định đó rất cần thiết); các khoản trả cho người có đất bị thu hồi bao gồm tiền bồi thường về đất, tiền bồi thường tài sản trên đất và các khoản trợ cấp như trợ cấp về hoa màu trên đất đai, trợ cấp TĐC (đây có thể coi là cơ chế hỗ trợ của Nhà nước giống như ở Việt Nam Trung Quốc đã

có quy định rất rõ ràng và chặt chẽ về vấn đề này, đó là điều Việt nam chúng ta nên học hỏi

Thứ hai, Việt Nam cần xác định một số mô hình giá đất phù hợp nhằm xây dựng

một cơ quan định giá đất chuyên nghiệp, mang tính độc lập để làm việc một cách khách quan, chính xác Trong đó sẽ bao gồm các chuyên gia được đào tạo bài bản, có chứng chỉ chuyên môn về định giá đất để thực thi công việc hiệu quả, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất, góp phần hạn chế các khiếu kiện về bồi thường Vấn đề xác định giá đất bồi thường hay những chi phí bồi thường đã được Hàn Quốc và Singapore rất coi trọng, làm sao đảm bảo cao nhất quyền lợi cho người có đất bị thu

hồi Ví dụ: Ở Hàn Quốc, giá đất bồi thường không phải là giá đất do Nhà nước áp đặt

mà là giá đất do tổ chức tư vấn dịch vụ về định giá đất đưa ra, trên cơ sở đảm bảo sự hài hòa với mức giá đất theo khung giá đất công khai, chính thức của Chính phủ Việc xác định giá bồi thường được chủ thực hiện dự án thuê tổ chức tư vấn định giá đất độc

và Nhà nước sẽ trả tiền cho việc làm này

Thứ ba, mặc dù ở Hàn Quốc, đất đai thuộc sở hữu tư nhân, song do đất đai là loại

tài sản công, nếu đất được sử dụng vào mục đích chung như quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng… thì Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất Trong trường hợp này, quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai bị hạn chế thông qua việc pháp luật cho phép Nhà nước có quyền thu hồi đất Hàn Quốc đã xác lập hai cơ chế pháp lý khi Nhà nước có quyền thu hồi đất, đó là: cơ chế tham vấn (thỏa thuận) và cơ chế cưỡng chế thu hồi Do cơ chế tham vấn tạo sự đồng thuận cao hơn cơ chế cưỡng chế nên có tới 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo quy trình tham vấn và chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng biện pháp cưỡng chế Kinh nghiệm thu hồi đất của Hàn Quốc gợi mở cho Việt Nam đó là cần ưu tiên áp dụng cơ chế tham vấn nhằm tạo sự đồng thuận cao từ phí người sử dụng đất

Cơ chế tham vấn sẽ giúp Nhà nước và người sử dụng đất trao đổi, chia sẻ ý kiến, quan điểm của nhau để tìm ra “tiếng nói chung” trong việc xác định giá bồi thường Việc áp dụng cơ chế cưỡng chế là cần thiết trong trường hợp tham vấn mà các bên không đạt được sự thỏa thuận hoặc giải pháp có thể chấp nhận được về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở

Thứ tư, về cách thức thực hiện TĐC khi Nhà nước thu hồi đất ở: Pháp luật Việt

Nam hiện nay chưa có quy định về trợ cấp giá cả khi thực hiện TĐC, thường thì giá nhà TĐC sau khi thu hồi đất sẽ cao hơn rất nhiều so với giá Nhà nước khi thu hồi Chính vì vậy, cần giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải phóng mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về nhà ở Số tiền này được xác định bao gồm: Giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn; trợ cấp về giá Bên cạnh đó, cần chú trọng đến các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt của người dân tại khu TĐC thông qua quy định điều kiện khu TĐC phải bằng hoặc tốt

23

hơn nơi ở cũ Có như vậy mới tạo được sự đồng thuận của người dân trong việc chấp hành quyết định thu hồi đất và nhanh chóng bàn giao mặt bằng cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích chung

Kết luận chương 1

Trên đây, người viết đã tập trung phân tích, làm rõ các vấn đề lý luận chung nhất

về TĐC cho người dân bị thu hồi đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm: (i) Các vấn đề chung về TĐC; (ii) Pháp luật về TĐC khi Nhà nước thu hồi đất Qua việc phân tích này, người viết đã cố gắng làm rõ các vấn đề cơ bản về công tác TĐC – một phạm trù nghiên cứu mới mà chưa nhiều tác giả nghiên cứu một cách sâu sắc, toàn diện Đồng thời chúng tôi cũng đưa ra cái nhìn tổng quát về pháp luật TĐC qua các thời kỳ, qua đó thấy được nỗ lực của Nhà nước ta trong việc điều chỉnh các quan hệ đất đau nói chung và bồi thường, hỗ trợ, TĐC nói riêng; cũng như thấy được bước phát triển của pháp luật về TĐC

24

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở

2.1 Nội dung pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở

2.1.1 Nguyên tắc tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

Như đã đề cập trong chương 1, khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất sẽ làm phát sinh quan hệ bồi thường, hỗ trợ, TĐC giữa Nhà nước với người sử dụng đất Như vậy, bồi thường, hỗ trợ, TĐC là ba khâu “hậu thu hồi”, giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Bởi vậy, khi xây dựng pháp luật về thu hồi đất, bồi thường khi thu hồi đất, Nhà nước đã đề ra nguyên tắc chung cho bồi thường, hỗ trợ, TĐC Theo đó, khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải tuân theo những nguyên tắc sau:

Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện theo quy

định của pháp luật thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều kiện để được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ; trong trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Để được bồi thường, người có đất ở bị thu hồi phải đáp ứng đủ những điều kiện được quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 Việc bồi thường được xem như là sự bù đắp những tổn thất về lợi ích vật chất và tinh thần mà người sử dụng đất phải gánh chịu khi bị thu hồi đất Trong trường hợp đã được bồi thường, có thể họ vẫn được hỗ trợ thêm; mặt khác, trong trường hợp xét thấy người sử dụng đất không đủ điều kiện

để được bồi thường, thì với chính sách nhân đạo của Nhà nước ta, họ sẽ được xem xét

để hỗ trợ, đây được xem như là sự trợ giúp, động viên kịp thời của Nhà nước, giúp người bị thu hồi đất vượt qua những khó khăn, xáo trộn do bị thu hồi đất gây ra

Thứ hai, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được

bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Tình hình thực tiễn hiện nay dường như không đáp ứng được nguyên tắc bồi thường “đất bằng đất” Hiện tại, quỹ đất rất khan hiếm chính vì vậy việc bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng ở một số đô thị không được áp

25

dụng phổ biến Trong thực tế, không hề có cơ chế đảm bảo cho quy định này được thực hiện Do đó, quy định này mang tính hình thức hơn tính thực tiễn Trường hợp còn lại, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất Đây là phương thức được áp dụng chủ yếu

và chiếm ưu thế trong các phương thức bồi thường, nói một cách ngắn gọn thì đây là phương thức bồi thường “đất bằng tiền” Việc xác định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

Tuy nhiên, hiện nay giá đất mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định không hề sát với giá thị trường vì nhiều lý do: giá thị trường luôn biến đổi liên tục; thời gian để định giá rất dài do vậy thời điểm bắt đầu khảo sát giá và thời điểm công bố giá thì giá thị trường đã biến động rất nhiều Giá đất Nhà nước ban hành luôn có sự chênh lệch với giá thị trường Sự chênh lệch này không chỉ do nguyên nhân Nhà nước ban hành khung giá đất thấp mà còn do chính sách vĩ mô của Nhà nước điều tiết thị trường không hiệu quả để cho hoạt động đầu cơ đất đai đẩy giá đất cao hơn giá trị thực của đất đai Như vậy, để thực hiện tốt nguyên tắc này trên thực tế rất khó khăn

Thứ ba, trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước

Thứ tư, Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử

dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Hỗ trợ trong trường hợp TĐC gồm các khoản như: hỗ trợ khi di chuyển, ổn định cuộc sống Việc

di chuyển từ nơi ở cũ đến nơi ở mới sẽ phát sinh thiệt hại nhất định cho người bị thu hồi đất, do vậy, chủ thể bị thu hồi đất sẽ được nhận hỗ trợ di chuyển Nguồn kinh phí này do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể phù hợp với điều kiện của từng địa phương

2.1.2 Điều kiện để được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

26

Điều kiện để được bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được Luật Đất đai

2013 quy định tại Điều 75 Theo đó, những đối tượng đáp ứng đủ những điều kiện sau đây thì được bồi thường:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải

là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

27

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp

Nhà nước lấy điều kiện xem xét bồi thường để làm điều kiện cho TĐC bởi suy cho cùng TĐC cũng là một hình thức Nhà nước bồi thường, đó là lấy đất và nhà, sau

đó thực hiện hành vi "trả nhà và đất" khác

Với các điều kiện nêu trên cho thấy: Nhà nước lấy điều kiện người sử dụng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở xem xét để bồi thường và TĐC Tuy nhiên các điều kiện này được nới lỏng hơn, cụ thể và chi tiết hơn Theo đó, bên cạnh những chủ thể có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất được xem xét bồi thường, TĐC, thì người sử dụng đất nếu chứng minh được đất của mình có đủ cơ

sở để Nhà nước hợp thức hóa, xét để công nhận QSDĐ thì họ cũng được bồi thường

2.1.3 Các hình thức tái định cư:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, có 3 hình thức TĐC:

28

- Bồi thường bằng nhà ở: TĐC bằng nhà ở là hình thức khá phổ biến ở các khu

đô thị hiện nay Đây là việc người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng nhà ở mới do chủ đầu tư xây dựng Ưu điểm của hình thức này thể hiện

ở chỗ người dân khi nhận nhà TĐC có ngay nhà để ở mà không phải tự mình xây dựng Tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có nhiều mặt hạn chế, như: nhà xây dựng có thể không đúng với ý đồ của người dân, nhiều trường hợp chất lượng không đảm bảo…

- Bồi thường bằng giao đất ở mới: đây là hình thức người bị thu hồi đất được cấp một diện tích đất nhất định để tự mình xây dựng nhà ở Nếu lô đất được cấp nằm trong khu TĐC thì việc xây dựng nhà ở phải được thực hiện theo như thiết kế mẫu được đề ra nhằm đảm bảo quy hoạch Hình thức này được áp dụng khá phổ biến ở nông thôn, hoặc các đô thị mật độ dân cư không cao

Đối với hai hình thức TĐC nêu trên, pháp luật quy định “Nhà ở, đất ở TĐC phải được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được TĐC” (khoản 3 Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP) Quy định này xuất phát từ việc nhà làm luật nhận thức được “không thể có mô hình chung cho mọi đối tượng thụ hưởng suất nhà ở TĐC, bởi vì diện tích nhà đất bị thu hồi của các hộ gia đình không giống nhau, số nhân khẩu khác nhau, khả năng chi trả của từng gia đình khác nhau, nên nhà ở TĐC sẽ có quy mô diện tích khác nhau để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người bị thu hồi đất” [35, tr 32,33]

- Bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới: đây là hình thức TĐC duy nhất cho phép người dân được lựa chọn Hình thức TĐC này áp dụng trong trường hợp người

bị thu hồi đất không có nhu cầu được TĐC bằng nhà ở, hoặc đất ở mà muốn nhận tiền

để tự lo nơi ở cho mình Hình thức này cũng linh hoạt hơn cho người có đất bị thu hồi

vì nhu cầu về nhà ở của mỗi người là khác nhau, đối với những trường hợp không có nhu cầu TĐC bằng nhà ở, họ có thể lựa chọn hình thức này Bên cạnh đó, hình thức này còn có thể hạn chế được tình trạng thiếu nhà ở TĐC hoặc tình trạng chuyển nhượng nhà ở TĐC do không có nhu cầu nhưng vẫn lấy suất TĐC ở một số địa phương hiện nay

2.1.4 Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

và TĐC

Giai đoạn 1: Lập, thẩm định và phê duyệt phương án TĐC:

UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án TĐC trước khi thu hồi đất Khu TĐC tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Dự án TĐC được lập và phê duyệt độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC nhưng phải bảo đảm có đất ở, nhà ở tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất Khu TĐC được lập cho một hoặc nhiều dự án; nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác nhau phù hợp với các mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư

Đây là quy định mới so với luật cũ, đảm bảo được quyền lợi của người dân khi

bị thu hồi đất vì dự án TĐC được lập độc lập với phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC

và phải được lập trước khi thu hồi đất Quy định như vậy sẽ tránh được tình trạng người dân đã bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa có nhà ở TĐC, phải đi ở trọ, ở tạm gây bất bình cho người có đất bị thu hồi Quy định mới này đã gắn trách nhiệm của Nhà nước, chủ đầu tư phải đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất ở ngay khi bị thu hồi đất, người có đất bị thu hồi sẽ không phải đợi chờ nhà TĐC mà sẽ được thu xếp chỗ ở ngay khi bị thu hồi đất Việc pháp luật hiện hành đã bỏ quy định “nhà ở TĐC phải đảm bảo tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ trong Luật Đất đai 2003 mà thay vào đó là quy định mới nêu trên đảm bảo tối đa quyền lợi của người dân Người có đất bị thu hồi có thể trực tiếp kiểm tra, kiểm soát chất lượng của nhà TĐC có đúng với tiêu chuẩn, định mức dành cho họ hay không? Trong trường hợp người dân cảm thấy quyền lợi của mình bị xâm phạm như chất lượng nhà TĐC không được như mong muốn thì họ có thể phản hồi ngay và sẽ được giải quyết ngay Nếu như theo quy định của luật cũ thì việc người dân không đồng tình với chất lượng nhà ở TĐC và khiếu nại cũng chỉ

30

được giải quyết chậm trễ, giải quyết mang tính hình thức vì dù sao cũng là chuyện đã rồi Việc đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi chỉ mang tính hình thức Luật mới đã đưa quy định phải có đất ở, nhà ở TĐC trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất là nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của người dân

Giai đoạn 2: Công khai phương án TĐC và hoàn chỉnh:

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất Hình thức lấy ý kiến là:tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp xã, đại diện Ủy ban MTTQVN cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp

ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có

ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương

án trình cơ quan có thẩm quyền

Quy định về việc lấy ý kiến của người dân trong khu vực có đất bị thu hồi đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC đã đảm bảo được sự tham gia của người dân vào việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC Nếu như trước đây, người dân chỉ đóng góp ý kiến đồng ý, không đồng ý với phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC thì nay với hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân thì việc đóng góp ý kiến của người dân vào phương án sẽ được cụ thể, rõ ràng, việc trao đổi giữa các bên

về phương án hợp lý hơn, đảm bảo quyền lợi của người dân và tránh tình trạng người dân bị áp đặt ý chí dẫn đến sự không hợp tác trong quá trình thu hồi đất

Trên cơ sở ý kiến góp ý của các đối tượng có đất bị thu hồi, đại diện chính quyền, đoàn thể ở cơ sở, tổ chức bồi thường tiếp thu, hoàn chỉnh phương án chi tiết

31

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trình cơ quan chuyên môn thẩm định và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt

Giai đoạn 3: Phê duyệt phương án chi tiết và triển khai thực hiện:

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau: UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật đất đai năm 2013 quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian

bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt; trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện, nếu họ vẫn không chấp hành việc bàn giao đất thì bị cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai 2013

2.1.5 Giải quyết khiếu nại, tố cáo về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai nói chung và khiếu nại, tố cáo về bồi thường, hỗ trợ, TĐC mói riêng trong thời gian gần đây là một vấn đề nóng bỏng, thu hút được sự quan tâm của xã hội Việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, TĐC thực hiện theo Điều 204 Luật đất đai năm 2013, Điều

32

89, Điều 90 và Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 Theo đó, người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp đơn cho Chủ tịch UBND cấp huyện, tỉnh hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường theo đúng thẩm quyền giải quyết tranh chấp Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, một ban tham mưu sẽ thẩm tra, xác minh vụ việc, tiến hành thu thập, nghiên cứu hồ

sơ và trình Chủ tịch UBND các cấp hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, biên bản hòa giải, biên bản kiểm tra hiện trạng đất, biên bản làm việc với các bên tranh chấp, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến đất đai, các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp và báo cáo đề xuất, dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở:

2.2.1 Thực tiễn một số quận thuộc thành phố Hà Nội

a Quận Hai Bà Trưng

Trong năm 2014, Quận Hai Bà Trưng đã thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC với tất cả các dự án với số liệu như sau: Tổng diện tích đất thu hồi là 13.779,6m2; Tổng

số đơn vị, hộ gia đình được bồi thường, hỗ trợ và bồi thường, hỗ trợ bổ sung là 359 hộ; Tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ là 477,699 tỷ đồng; Tổng số hộ được tái định cư, điều chỉnh tái định cư là 243 hộ [39]

Tuy nhiên, đến nay, những hộ gia đình bị thu hồi đất vẫn chưa có nhà TĐC để sinh sống Thực trạng trên do một số nguyên nhân:

Thứ nhất, thủ tục hành chính còn rườm rà Tại mục 2 Điều 54 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành phố yêu cầu niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và quy chế bắt thăm căn hộ tái định

cư để nhân dân góp ý kiến Nội dung này hiện nay không thể thực hiện được vì Chủ đầu tư và UBND Quận không được quản lý quỹ nhà tái định cư mà do Sở Xây dựng