quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch thực trạng và giải pháp

TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA LUẬT BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH LUẬN VĂN TỐT NHIỆP CỬ NHÂN LUẬT Khóa 2010-2014 Đề tài: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI DÂN TRONG KHU QUY HOẠCH THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Giảng viên hƣớng dẫn: TS. PHAN TRUNG HIỀN Bộ môn: Luật Hành chính Sinh viên thực hiện: VÕ THỊ MỸ NHIÊN MSSV: 5105891 Lớp: Luật Hành chính Khóa 36 Cần Thơ, tháng 11 năm 2013 Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên ngƣời viết xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến quý thầy cô trƣờng Đại học Cần Thơ, quý thầy cô Khoa Luật, những ngƣời đã truyền thụ kiến thức chuyên ngành cho ngƣời viết trong gần bốn năm học vừa qua. Đặc biệt, ngƣời viết xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến thầy hƣớng dẫn – Tiến sĩ Phan Trung Hiền. Thầy đã tận tình giúp đỡ, cung cấp những kiến thức quý báu và hƣớng dẫn ngƣời viết trong suốt quá trình làm luận văn. Mặc dù đã có những cố gắng, tuy nhiên vẫn không tránh khỏi những thiếu sót, do vậy ngƣời viết rất mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp của quý thầy - thành viên Hội đồng bảo vệ Luận văn. Ngƣời viết xin chân thành cảm ơn. Sinh viên thực hiện Võ Thị Mỹ Nhiên GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn Tốt nghiệp Cử nhân Luật: “ Quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân trong khu quy hoạch treo - Thực trạng và giải pháp” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu độc lập và nghiêm túc của chính bản thân tôi. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có trích nguồn rõ ràng từ các website, các công trình nghiên cứu. Sinh viên thực hiện Võ Thị Mỹ Nhiên GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………….............................................................................. GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp MỤC LỤC  LỜI NÓI ĐẦU…………………………………………………………………Trang 1. Lý do chọn đề tài…………………………………………………………………1 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài………………………………………………………2 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài……………………………………………….............2 4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài………………………………………................2 5. Bố cục đề tài………………………………………………………………………3 Chƣơng 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH VÀ VẤN ĐỀ “QUY HOẠCH TREO”……………………………………………………………….........4 1.1. Khái quát chung về quy hoạch…………………………………………………4 1.1.1. Quy hoach, kế hoạch sử dụng đất…………………………………………...4 1.1.1.1. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất………………………………..5 1.1.1.2. Lấy ý kiến của người dân có đất……………………………………………..7 1.1.1.3. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…………………………………..8 1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng……………………………………………8 1.1.2.1. Quy hoạch đô thị……………………………………………………………..9 1.1.2.2. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn………………………………12 1.2. Khái quát về “quy hoạch treo”…………………………………………........14 1.2.1. Khái niệm “quy hoạch treo”………………………………………………..14 1.2.2. Phân loại “quy hoạch treo”………………………………………...…........15 1.2.2.1. “Quy hoạch treo” đã được công bố quy hoạch, nhưng không thu hồi đất, không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cư……………………………...16 1.2.2.2. “Quy hoạch treo” đang chờ giao đất………………………………………16 1.2.2.3. “Quy hoạch treo” đang chờ vốn……………………………………….......17 1.2.2.4. “Quy hoạch treo” đang chờ đầu tư…………………………………….......17 1.2.3. Những nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo”…………………………...17 1.3. Khái niệm về quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất bị thu hồi…………19 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 1.3.1. Khái niệm chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất………….19 1.3.1.1. Những quyền cơ bản của người sử dụng đất………………………………19 1.3.1.2. Những nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất………………………........19 1.3.2. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của người bị thu hồi đất trong quá trình thực hiện quy hoạch……………………………………………………………………...20 1.3.2.1. Quyền của công dân trong quy hoạch……………………………………...20 1.3.2.2. Nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch…………………………………...21 Chƣơng 2. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI DÂN TRONG KHU QUY HOẠCH…………………………………………………………………………….22 2.1. Quyền chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch…………………………….22 2.1.1. Đối với các quyền sử dụng đất………………………………………………23 2.1.2. Đối với việc xây dựng công trình……………………………………………23 2.2. Quyền của ngƣời dân có đất quy hoạch………………………………..........24 2.2.1. Quyền được biết quy hoạch xây dựng………………………………………24 2.2.1.1. Qua phương tiện thông tin đại chúng………………………………………25 2.2.1.2. Qua băng rôn, áp phích…………………………………………………….26 2.2.1.3. Qua những hình thức khác…………………………………………………26 2.2.2. Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân…………………………….27 2.2.3. Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng…………………………30 2.2.3.1. Quyền được đóng góp ý kiến trực tiếp………………………………...........30 2.2.3.2. Quyền được đóng góp ý kiến bằng văn bản…………………………...........30 2.2.4. Quyền được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…………………………………………………………………….31 2.2.4.1. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…………………………32 2.2.4.2. Quyền được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất………………………………33 2.2.4.3. Quyền được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…………………………34 2.2.5. Quyền được khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện……………………………..........34 2.2.5.1. Khái niệm về khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện…………………………………35 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 2.2.5.2. Đối tượng khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện……………………………………35 2.2.5.3. Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khiếu nại, khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai……………………………..36 2.3. Nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch…………………………37 2.4. Nghĩa vụ của ngƣời dân có đất quy hoạch…………………………………..38 2.4.1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng………………………………………………38 2.4.2. Phải giao lại đất khi Nhà nước triển khai quy hoạch………………………39 Chƣơng 3. VẤN ĐỀ “QUY HOẠCH TREO” VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT………………………………………………………………………….........40 3.1. Thực trạng “quy hoạch treo” ở nƣớc ta hiện nay…………………………...40 3.2. Những khó khăn của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo”………41 3.2.1. Khó khăn trong việc tách hộ, tách thửa chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất……………………………………………………………….................41 3.2.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở………………………........42 3.2.3. Khó khăn trong sinh hoạt hằng ngày (đường sá, điện, nước, trường học, trạm y tế)…………………………….............................................................................45 3.3. Những vi phạm thƣờng gặp của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch………………………………………………………………………………..46 3.3.1. Chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch…………...46 3.3.2. Tự ý sửa chữa, xây dựng nhà ở, công trình………………………………...47 3.4. Phƣơng hƣớng hoàn thiện………………………………………………........48 3.4.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phải phù hợp, khả thi……………………...48 3.4.2. Nâng cao chế tài trong xử lí vi phạm nhằm khắc chế “quy hoạch treo”………………………………………………………………………………..50 3.4.3. Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật………………………………………………………………………..................50 3.4.4. Hướng dẫn người dân về khiếu nại, khiếu kiện đúng pháp luật…………..51 3.4.5. Các giải pháp khác…………………………………………………………..52 GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp KẾT LUẬN…………………………………………………………………………55 TÀI LIỆU THAM KHẢO GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là đối tƣợng của các mối quan hệ sản xuất trong các lĩnh vực sử dụng đất đai. Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội, nó gắn chặt chẽ với quá trình phát triển kinh tế xã hội. Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập với nền kinh tế thế giới nên vấn đề quy hoạch cho sự phát triển đất nƣớc là một quy luật tất yếu khách quan. Tuy nhiên, không phải quy hoạch nào cũng mang tính bền vững, đứng trƣớc những quy hoạch thiếu bền vững, ngƣời dân phải đối diện với những khó khăn lớn, quyền lợi của ngƣời dân bị ảnh hƣởng trực tiếp. Quy hoạch nhằm hƣớng tới mục tiêu làm cho đời sống ngƣời dân đƣợc tốt hơn, phát triển kinh tế, làm giàu cho đất nƣớc nhƣng mặt trái của quy hoạch chính là “quy hoạch treo” làm cho ngƣời dân không thoát khỏi đói nghèo, đời sống bấp bênh và trong sinh hoạt hàng ngày cũng gặp không ít khó khăn, vất vả. Có thể thấy, tình trạng phổ biến hiện nay của các “quy hoạch treo” là xuất hiện những ruộng đồng bỏ hoang, ngƣời dân không có đất canh tác, nhà cửa xuống cấp không dám sửa chữa…. Bên cạnh đó, trình độ hiểu biết pháp luật của ngƣời dân còn kém, đứng trƣớc những khó khăn do “quy hoạch treo” gây ra nhƣng ngƣời dân không biết họ phải làm gì, khiếu nại, khiếu kiện thế nào, đó là vấn đề tồn tại lớn hiện nay, khi mà tình trạng “quy hoạch treo” vẫn còn tồn động, không dứt điểm. Không kể đến việc đùn đẩy trách nhiệm của các cơ quan ban ngành có thẩm quyền, đơn khiếu nại của ngƣời dân cũng bị “treo” từ năm này qua năm khác. Hệ thống văn bản pháp luật quy định còn chƣa rõ ràng, chồng chéo dẫn đến tình trạng áp dụng pháp luật mỗi nơi mỗi khác cũng là nguyên nhân lớn dẫn đến quyền lợi của ngƣời dân bị ảnh hƣởng tiêu cực. Thời gian qua, khi còn ngồi trên ghế nhà trƣờng, thông qua việc tiếp cận pháp luật ngƣời viết đƣợc biết pháp luật đặt ra nhằm bảo vệ ngƣời dân, nhƣng ngƣời dân vùng quy hoạch đƣợc bảo vệ đến mức nào, hiệu quả bảo vệ ra sao khi những năm qua “quy hoạch treo” không hề chấm dứt. Chính vì vậy, có thể thấy rằng “quy hoạch treo” còn tồn tại thì quyền lợi của ngƣời dân còn bị ảnh hƣởng. Thấy đƣợc tính chất quan trọng của vấn đề, cũng nhƣ muốn tìm hiểu rõ hơn, ngƣời viết đã chọn đề tài GVHD: TS. Phan Trung Hiền 1 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp cho khóa luận văn tốt nghiệp của mình “Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch - Thực trạng và giải pháp” 2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài Quy hoạch vốn rất cần thiết cho sự phát triển kinh tế - xã hội của một đất nƣớc. Bên cạnh đó, quy hoạch cũng phải chú trọng đến quyền lợi của ngƣời dân trong vùng quy hoạch cũng nhƣ gắn liền với nghĩa vụ của họ. Vì vậy mục tiêu nghiên cứu của đề tài: “Quyền và nhĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch -Thực trạng và giải pháp” thông qua đó để ta thấy đƣợc ngƣời dân trong vùng quy hoạch có những quyền và nghĩa vụ gì, cũng nhƣ biết đƣợc những khó khăn mà “quy hoạch treo” gây ra, để từ đó đƣa ra nhũng giải pháp nhằm nâng cao vai trò, hiểu biết của ngƣời dân đối với quy hoạch. 3. Phạm vi nghiên cứu đề tài Trong đề tài nghiên cứu vấn đề “ Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch - Thực trạng và giải pháp”, ngƣời viết đã đƣa ra khái niệm về “quy hoạch treo”, vì “quy hoạch treo” chỉ là thuật ngữ báo chí, chƣa một văn bản nào quy định thế nào là “quy hoạch treo”. Ngƣời viết đã tập trung nghiên cứu về những quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân trong khu quy hoạch, bên cạnh đó cũng đƣa ra những khó khăn mà “quy hoạch treo” gây ra cho ngƣời dân. Qua việc phân tích những vấn đề trên ngƣời viết còn đƣa ra những giải pháp cần thiết, cụ thể khắc phục và hạn chế “quy hoạch treo” góp phần nâng cao hiệu quả quản lý quy hoạch, cải thiện đời sống nhân dân, tạo cho ngƣời dân có niềm tin vào cơ quan quản lý nhà nƣớc. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Trong bài luận văn này ngƣời viết sử dụng một số phƣơng pháp sau đây: Phƣơng pháp sƣu tầm tài liệu: Với phƣơng pháp này đã giúp ngƣời viết tìm hiểu đƣợc rất nhiều xung quanh đề tài này nhƣ: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đât, “quy hoạch treo”, những quyền khiếu nại, khiếu kiện của ngƣời dân và những khó khăn của ngƣời dân vùng “quy hoạch treo”. Phƣơng pháp thu thập và xử lí thông tin, tổng hợp dữ liệu: Đây là phƣơng pháp cần thiết và quan trọng trong nghiên cứu. Phƣơng pháp này giúp ngƣời viết GVHD: TS. Phan Trung Hiền 2 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp đánh giá chính xác sự vật hiện tƣợng đảm bảo chính xác trong nghiên cứu. Trƣớc khi nghiên cứu đề tài, ngƣời viết đã tiến hành thu thập tƣ liệu, tài liệu có liên quan đến đối tƣợng từ những nguồn khác nhau nhƣ sách, báo, tạp chí các loại, truyền hình, truy cập Internet…để bổ sung cho các vấn đề nghiên cứu đƣợc hoàn chỉnh hơn. Ngoài ra, ngƣời viết còn sử dụng một số phƣơng pháp phân tích luật viết nhƣ phƣơng pháp phân tích câu chữ, diễn dịch, liệt kê…để từ đó làm nổi bật thêm vấn đề. 5. Bố cục đề tài Để thuận lợi cho việc tra cứu, tìm hiểu nội dung bài luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm ba chƣơng: Chương 1. Khái quát chung về quy hoạch và vấn đề “quy hoạch treo”. Trong chƣơng này ngƣời viết sẽ nêu những khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn và tìm hiểu về “quy hoạch treo” là nhƣ thế nào, những nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo” nhƣ hiện nay. Chương 2. Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch. Trong chƣơng này ngƣời viết xin trình bày quyền và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất và cũng từ đó tìm hiểu vầ quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất trong quy hoạch nhƣ thế nào. Khi đất bị “vƣớng” quy hoạch thì ngƣời dân nơi đây có những quyền gì bên cạnh nghĩa vụ phải thực hiện. Chương 3. Vấn đề “quy hoạch treo” và một số giải pháp đề xuất. Trong chƣơng này ngƣời viết sẽ đƣa ra một số thực trạng của “quy hoạch treo”, những ảnh hƣởng của “quy hoạch treo” đối với đời sống ngƣời dân, để từ đó đề xuất một số giải pháp cũng nhƣ phƣơng hƣớng hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quy hoạch, hạn chế sự xuất hiện của “quy hoạch treo”. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 3 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Chƣơng 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH VÀ VẤN ĐỀ “QUY HOẠCH TREO” Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập vào nền kinh tế thế giới, để bắt kịp xu hƣớng chung ngoài việc chú trọng phát triển nền kinh tế - xã hội, vấn đề quy hoạch để định hƣớng cho tƣơng lai còn quan trọng hơn rất nhiều. Trong đó phải kể đến là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng liên kết các vùng với nhau tạo nên sự phát triển, bên cạnh đó chú trọng hơn việc phát triển các đô thị lớn nhỏ, điểm dân cƣ nông thôn…tạo đà cho sự phát triển đồng bộ của một quốc gia. Vì thế, việc định hƣớng cho tƣơng lai là hoàn toàn hợp lý và cần thiết. 1.1. Khái quát chung về quy hoạch, khu quy hoạch Đất đai là nguồn tƣ liệu sản xuất không thể thay thế và đặc biệt quan trọng, chính vì vậy đòi hỏi phải có một phƣơng pháp, một cái nhìn tổng thể cho việc định hƣớng phát triển dài hạn sau này, có thể gọi theo đúng từ ngữ chuyên môn đó là quy hoạch. Quy hoạch là việc phân bố, sắp xếp, nhằm định hƣớng cho việc phát triển trong tƣơng lai, là lộ trình của các hoạt động chính để đạt đƣợc mục tiêu rõ ràng, chú trọng tổ chức không gian trên cơ sở khai thác, phát huy tiềm năng, lợi thế tại một phạm vi không gian nhất định và theo thời gian xác định. Việc xây dụng đƣợc một quy hoạch hoàn chỉnh và hợp lý đóng vai trò rất lớn trong việc sử dụng có hiệu quả nguồn tài nguyên đất, để làm đƣợc điều đó ta cần phải có quy hoạch. 1.1.1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất là sự tính toán, phân bố sử dụng đất cụ thể về số lƣợng, chất lƣợng, vị trí để sử dụng vào từng nhóm mục đích nhất định nhằm khai thác tối ƣu hiệu quả kinh tế của đất và bảo đảm các vấn đề về an ninh, quốc phòng, môi trƣờng và văn hóa, bản sắc… Hiểu cách khác, quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biên pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nƣớc về tổ chức, sử dụng đất đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả cao thông qua việc phân phối và phân phối lại quỹ đất trong cả nƣớc. Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc GVHD: TS. Phan Trung Hiền 4 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp trung ƣơng, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là mƣời năm. 1 Kế hoạch sử dụng đất là việc xác định biện pháp, thời gian để sử dụng đất theo quy hoạch nhằm chi tiết hóa nội dung của quy hoạch sử dụng đất. Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nƣớc, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phƣờng, thị trấn là năm năm.2 Chƣa có văn bản nào quy định thế nào là khu quy hoạch, nhƣng từ khái niệm quy hoạch, có thể hiểu: Khu quy hoạch là khu vực giới hạn khoảng không gian mà trong đó quy hoạch đƣợc lập ra và phải tuân theo nội dung của quy hoạch đã công bố. Khu quy hoạch có diện tích lớn hay nhỏ tùy thuộc vào từng quy hoạch cụ thể. 1.1.1.1. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 3 Về thực chất quy hoạch sử dụng đất chính là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất đồng thời thực hiện việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mang tính định hƣớng cho cả một quá trình phát triển lâu dài, là cơ sở khoa học của cả quá trình quản lý và sử dụng đất. Vì vậy, khi xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cơ quan có trách nhiệm phải thể hiện đầy đủ các căn cứ có tính định hƣớng cho việc thực thi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. - Phải dựa vào chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả nƣớc, quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phƣơng. Có thể nói đây là căn cứ quan trọng mà ngƣời lập quy hoạch sử dụng đất phải xem xét trƣớc hết. - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nƣớc; điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và nhu cầu của thi trƣờng. Quy hoạch đƣợc đƣa ra đòi hỏi phải phù hợp với đặc điểm phát triển của nơi đó, cũng nhƣ việc xem xét nhu cầu của thị trƣờng, biết nhìn nhận trƣớc xem với tốc độ phát triển nhƣ thế thì thị trƣờng sẽ cần thay đổi theo hƣớng nào, để từ đó xây dụng đƣợc một quy hoạch phù hợp và hoàn thiện nhất. 1 Khoản 1 Điều 24 Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Khoản 2 Điều 24 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 3 Xem thêm tại Điều 22 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 2 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 5 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất. Để lập đƣợc một quy hoạch sử dụng đất không thể bỏ qua việc đánh giá tổng quan cũng nhƣ có cái nhìn bao quát về tình hình sử dụng đất, dựa vào đó mới xét xem đất đó đƣợc đƣa vào sử dụng với mục đích nhƣ thế có hợp lý chƣa? Có đem lại hiệu quả nhƣ mong muốn không? Nếu không, cần phải thay đổi theo hƣớng nào? Đó là một căn cứ không thể thiếu choviệc lập quy hoạch sử dụng đất. - Định mức sử dụng đất; - Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; - Căn cứ cuối cùng ta cần xem xét đó là kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc. Việc xem xét nhƣ thế có ý nghĩa quan trọng để từ đó phát huy những mặt tích cực và khắc phục, sửa chữa những mặt còn tồn tại, yếu kém góp phần tạo nên một quy hoạch theo hƣớng hoàn thiện hơn. Để lập đƣợc một kế hoạch sử dụng đất hoàn thiện, đòi hỏi trƣớc tiên phải có quy hoạch sử dụng đất. Từ những căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất ta cụ thể hóa để tạo nên những căn cứ chi tiết góp phần nâng cao hiệu quả cho một quy hoạch, kế hoạch dài hạn phù hợp với từng thời kỳ phát triển. - Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt. Đây là căn cứ quyết định trực tiếp đến việc có thể xây dựng đƣợc một kế hoạch sử dụng đất hay không. Vì quy hoạch sử dụng đất đƣợc duyệt là cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất là chi tiết hóa của quy hoạch sử dụng đất. - Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nƣớc. Kế hoạch sử dụng đất lập ra không thể không xem xét tới việc nó có phù hợp với nền kinh tế của đất nƣớc cũng nhƣ sự phát triển của xã hội hay không. Vì suy cho cùng, kế hoạch sử dụng đất, mục đích cuối cùng cũng là giúp phát triển kinh tế - xã hội, làm giàu cho đất nƣớc. - Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ; kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trƣớc. Cũng nhƣ quy hoạch sử dụng đất, việc xem xét đến nhu cầu của ngƣời sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để từ đó phân bố sao cho phù hợp, tránh tình trạng đất đai sử dụng không đúng mục đích, không hợp lý. Từ những sai lầm, hạn chế của kỳ kế hoạch sử dụng đất trƣớc GVHD: TS. Phan Trung Hiền 6 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp mà biết cách khắc phục, để từng bƣớc xây dựng đƣợc một kế hoạch sử dụng đất theo hƣớng hoàn thiên. - Khả năng đầu tƣ thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất. Giả sử đất đã đƣa vào kế hoạch là xây dựng một khu công nghiệp nhƣng do nhiều nguyên nhân khác nhau nhƣ nguồn vốn không có, quỹ đất không sạch,… làm cho việc đầu tƣ thực hiện dự án không thể tiến hành, kế hoạch sử dụng đất đó xem nhƣ đã không thành công và bất hợp lý. 1.1.1.2. Lấy ý kiến của người dân có đất 4 Nhà nƣớc ta là Nhà nƣớc của dân, do dân và vì dân 5 nên mọi vấn đề đều phải lấy dân làm gốc, nhất là trong lĩnh vực liên quan đến quyền lợi trực tiếp của ngƣời dân nhƣ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - là việc mà ngƣời dân cần biết và có quyền tham gia đóng góp ý kiến. Bên cạnh đó, việc lấy ý kiến ngƣời dân còn đóng một vai trò quan trọng góp phần xây dựng đƣợc một quy hoạch, kế hoạch hợp lý, hiệu quả. Lấy ý kiến ngƣời dân là quá trình cơ quan quản lý thăm dò xem ngƣời dân nghĩ gì, mong muốn nhƣ thế nào, có đồng tình với những ý định mà cơ quan Nhà nƣớc đƣa ra hay không.  Việc lấy ý kiến với mục đích: - Để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sát với thực tế, có tính khả thi cao, nhằm hạn chế “quy hoạch treo”, “dự án treo”; - Phát huy tính dân chủ để xã hội là của dân, do dân và vì dân đƣợc đúng nghĩa hơn; - Thể hiện tính công khai rộng rãi để ngƣời dân biết họ có đƣợc quyền và nghĩa vụ gì khi đất quy hoạch. Và cũng nhờ vào tính công khai mà không chỉ những ngƣời dân có đất quy hoạch mà kể cả những ngƣời có liên quan về công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trƣờng biết họ đƣợc đền bù những tổn thất nào vào quy hoạch đó. 4 Vấn đề lấy ý kiến ngƣời dân khi thực lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết đƣợc ghi nhận tại khoản 5 Điều 24 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 5 Điều 2 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 7 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 1.1.1.3. Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 6 Trong thời hạn không quá ba mƣơi ngày làm việc, kể từ ngày đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định hoặc xét duyệt, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đƣợc công bố công khai theo quy định. Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn có trách nhiêm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết của địa phƣơng tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã. Cơ quan quản lý đất đai các cấp có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phƣơng tại trụ sở cơ quan và trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng. Việc công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý đất đai đƣợc thực hiện trong suốt thời gian của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có hiệu lực. Từ đó ngƣời dân địa phƣơng sẽ có cơ hội đƣợc tiếp cận đầy đủ mọi thông tin để họ đƣợc biết và thực hiện tốt quy hoạch. Qua đó, các cơ qua nhà nƣớc cũng phần nào thể hiện rõ hơn sự công khai, minh bạch của mình, đảm bảo đƣợc tính dân chủ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 1.1.2. Khái quát về quy hoạch xây dựng Quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian đô thị và điểm dân cƣ nông thôn, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trƣờng sống thích hợp cho ngƣời dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng các mục tiêu kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trƣờng. Quy hoạch xây dựng đƣợc thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm sơ đồ, bản vẽ và thuyết minh. 7 Có nhiều loại quy hoạch xây dựng: quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn nhƣng quy hoạch xây dụng vùng không trực tiếp ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời dân và cũng không phải là cơ sở để thu hồi. 6 Xem thêm tại Điều 28 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 27 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 7 Khoản 9 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 8 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 1.1.2.1. Quy hoạch đô thị Đô thị là khu vực tập trung dân cƣ sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phƣơng bao gồm: nội thành, ngoại thành của thành phố, nội thị, ngoại thị của thị xã, thị trấn. 8 Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trƣờng sống thích hợp cho ngƣời dân sống trong đô thị, đƣợc thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị. 9 Từ những định nghĩa trên cho ta thấy quy hoạch đô thị chiếm giữ một vị trí khá quan trọng cho việc xây dựng nên một đô thị, nó không chỉ tác động đến các cơ quan quản lý mà còn ảnh hƣởng đến những nhà lập quy hoạch và những ngƣời dân trong diện đất có quy hoạch.  Phân loại quy hoạch đô thị Luật xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 phân quy hoạch đô thị thành hai loại: quy hoạch chung xây dựng đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị. Theo Luật quy hoạch đô thị năm 2009 ta bắt gặp cũng quy hoạch đô thị nhƣng ở đây quy hoạch đô thị đƣợc chia ra làm ba loại, đó là: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đô thị. Tuy nhiên, từ khi Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 ra đời thì những quy định liên quan đến quy hoạch xây dựng đô thị nằm trong Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã đƣợc điều chỉnh bởi Luật Quy hoạch đô thị năm 2009. - Quy hoạch chung là việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững. 10 Quy hoạch chung đƣợc lập cho thành phố trực thuộc trung ƣơng, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và đô thị mới. 8 Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 10 Khoản 7 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 9 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 9 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lƣới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung. 11 Quy hoạch phân khu đƣợc lập cho các khu vực trong thành phố, thị xã và đô thị mới. - Quy hoạch chi tiết là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất; bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. 12 Quy hoạch chi tiết đƣợc lập cho khu vực yêu cầu phát triển, quản lý đô thị hoặc nhu cầu đầu tƣ xây dựng.  Lấy ý kiến người dân về quy hoạch chi tiết đô thị Quy hoạch đô thị phải lấy ý kiến ngƣời dân vì xây dựng đô thị mới nhằm mục đích phục vụ cho nhân dân. Vì vậy, lợi ích này gắn liền với mỗi ngƣời dân nơi quy hoạch nên việc lấy ý kiến về quy hoạch đô thị là hết sức cần thiết.  Trách nhiệm lấy ý kiến Trong việc lập quy hoạch chi tiết đô thị, tổ chức tƣ vấn thiết kế quy hoạch phải phối hợp với chính quyền địa phƣơng lấy ý kiến ngƣời dân trong khu vực quy hoạch. Theo hƣớng dẫn của Bộ Xây dựng, phạm vi lấy ý kiến là các cá nhân, cộng đồng dân cƣ nằm trong phạm vi quy hoạch và những khu vực xung quanh khu đất quy hoạch, bị ảnh hƣởng trực tiếp của việc thực hiện trực tiếp quy hoạch về điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, môi trƣờng. Các ý kiến đóng góp phải đƣợc tổng hợp đầy đủ, có giải trình, tiếp thu và báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét trƣớc khi quyết định phê duyệt. Theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, nội dung lấy ý kiến là tất cả nội dung nghiên cứu của nhiệm vụ và đồ án quy hoạch đô thị đƣợc thể hiện thông qua thuyết minh và hồ sơ bản vẽ kèm theo. Luật không quy định tỷ lệ % ý kiến đồng ý để làm cơ sở quyết định phê duyệt. Tuy nhiên, cấp có thẩm quyền phê duyệt có trách nhiệm xem xét, cân nhắc các ý kiến, tỷ lệ đồng thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của các cơ quan chức năng để quyết định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo 11 12 Khoản 8 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Khoản 9 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 10 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp các nguyên tắc và yêu cầu đối với các quy hoạch đô thị quy định tại Điều 5, 6 của Luật Quy hoạch đô thị; đảm bảo tính khả thi, hài hòa giữa lợi ích nhà nƣớc và cộng đồng.13  Hình thức lấy ý kiến và thời gian lấy ý kiến 14 Việc lấy ý kiến của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đƣợc thực hiện thông qua hình thức gởi hồ sơ, tài liệu hoặc tổ chức hội nghị, hội thảo. Cơ quan, tổ chức đƣợc lấy ý kiến có trách nhiệm phải trả lời bằng văn bản. Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cƣ về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chung đƣợc thực hiện thông qua lấy ý kiến của cộng đồng dân cƣ bằng hình thức phát biểu, điều tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cƣ có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cƣ theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ ở cơ sở. Lấy ý kiến của cộng đồng dân cƣ về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đƣợc thực hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trƣng bày công khai hoặc giới thiệu phƣơng án quy hoạch trên phƣơng tiện thông tin đại chúng. Đối với cơ quan thì thời gian lấy ý kiến ít nhất là mƣời lăm ngày, đối với tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cƣ thời gian lấy ý kiến ít nhất là ba mƣơi ngày.  Công bố công khai quy hoạch đô thị Việc công bố quy hoạch đô thị đƣợc quy định chi tiết theo từng nội dung nhƣ sau:  Thời hạn và hình thức công bố 15 Trong thời hạn ba mƣơi ngày, kể từ ngày đƣợc duyệt, đồ án quy hoạch đô thị phải đƣợc công bố công khai bằng các hình thức sau đây: Trƣng bày thƣờng xuyên, liên tục bản vẽ, mô hình tại trụ sở cơ quan quản lý nhà nƣớc các cấp có liên quan về quy hoạch đô thị, trung tâm triển lãm và thông tin về quy hoạch đô thị và tại khu vực đƣợc lập quy hoạch; Thông tin trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng; In ấn thành ấn phẩm để phát hành rộng rãi. 13 Công văn số 86/BXD-KTQH ngày 18 tháng 8 năm 2011 Hƣớng dẫn lấy ý kiến cá nhân và cộng đồng dân cƣ về quy hoạch đô thị 14 Điều 21 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 15 Khoản 1 Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 11 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp  Nội dung công bố và cách thức triển khai 16 Nội dung công bố công khai gồm các nội dung cơ bản của đồ án và quy định quản lý theo đồ án quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị đã đƣợc ban hành, trừ những nội dung liên quan đến quốc phòng, an ninh, bí mật quốc gia. Cơ quan quản lý quy hoạch đô thị có trách nhiệm cập nhật đầy đủ tình hình triển khai thực hiện đồ án quy hoạch đô thị đã đƣợc phê duyệt để cơ quan có thẩm quyền kịp thời công bố công khai cho các cá nhân biết và giám sát việc thực hiện quy hoạch.  Chủ thể có trách nhiệm công bố 17 Ủy ban nhân dân thành phố, thị xã, thị trấn công bố công khai đồ án quy hoạch chung đƣợc lập cho thành phố, thị xã, thị trấn do mình quản lý. Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố trực thuộc trung ƣơng; Ủy ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đƣợc lập cho các khu vực thuộc phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý. 1.1.2.2. Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn là việc tổ chức không gian, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của điểm dân cƣ nông thôn. 18 Trên thực tế ở bất kỳ một xã hội nào cũng cần có những chính sách khuyến nông cụ thể và mang tính công bằng xã hội thì sẽ có khả năng thúc đẩy kinh tế nông thôn phát triển và nhƣ vậy sẽ tạo tiền đề kích cầu đối với ngƣời dân vùng nông thôn, tạo ra bƣớc phát triển bền vững ở nông thôn, làm cho ngƣời dân có đời sống ổn định, thu nhập cao hơn. Muốn đƣợc nhƣ vậy phải có chính sách đô thị hóa nông thôn tại chỗ, không chỉ tập trung đầu tƣ kết cấu hạ tầng, kỹ thuật ở các đô thị lớn và cực lớn kể cả các đô thị vừa mà còn dành một phần hợp lý quỹ đầu tƣ này cho các thị trấn. Khác với khu dân cƣ nông thôn, điểm dân cƣ nông thôn bao gồm cả khu dân cƣ nông thôn và cụm dân cƣ, tuyến dân cƣ nông thôn. Việc quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn cơ quan có nhiệm vụ lập phải dựa trên những căn cứ, nội dung cụ thể. Nhƣng việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần gây ảnh hƣởng đến đời sống ngƣời dân. 16 Khoản 2, 3 Điều 53 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Điều 54 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 18 Khoản 13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 17 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 12 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp  Điều chỉnh quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn 19 Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn đƣợc điều chỉnh khi có một trong các trƣờng hợp sau: - Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng đƣợc điều chỉnh; - Quy hoạch xây dựng vùng đƣợc điều chỉnh; - Các điều kiện về địa lý, tự nhiên có biến động. Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh và quy hoạch xây dựng điều chỉnh đối với các điểm dân cƣ nông thôn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.  Lấy ý kiến người dân có đất Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn phải bảo đảm giữ đƣợc những nét xây dựng cơ bản của địa phƣơng hiện nay, trên cơ sở tôn trọng lịch sử văn hoá và truyền thống của địa phƣơng, hƣớng tới xây dựng nông thôn mới văn minh hiện đại và bền vững. Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn phải phù hợp với đặc thù vùng, miền, phù hợp với quy hoạch của các huyện thị, bảo đảm sinh hoạt, đời sống nhân dân thuận lợi. Quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn phải bảo đảm tính dân chủ và công khai để mọi ngƣời dân trên phạm vi quy hoạch biết và tham gia ý kiến để quy hoạch xây dựng hợp lý hơn và đạt hiệu quả cao hơn. Việc thực hiện dân chủ công khai quy hoạch phải bảo đảm dân chủ thực sự, tránh hình thức áp đặt vì không ai hiểu địa bàn bằng ngƣời dân đang cƣ trú trên mảnh đất của địa phƣơng. Chỉ có làm tốt những vấn đề nêu trên thì mới tạo đƣợc sự đồng tình ủng hộ đóng góp của nhân dân đảm bảo cho quy hoạch có tính khả thi và thực hiện đúng tiến độ. Do đó, trong quá trình xây dựng quy hoạch nhất thiết phải cần tham khảo ý kiến của ngƣời dân, chính quyền địa phƣơng, các nhà chức trách ra quyết định phải chịu trách nhiệm với đại đa số ngƣời dân. Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cƣ về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn đƣợc thực hiện thông qua lấy ý kiến của cộng đồng dân cƣ bằng hình thức phát biểu, điều tra, phỏng vấn. Đại diện cộng đồng dân cƣ có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của cộng đồng dân cƣ theo quy định của pháp luật về thực hiện dân chủ 19 Điều 31 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 13 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp ở cơ sở. Và quy hoạch chi tiết điểm dân cƣ nông thôn đƣợc thực hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trƣng bày công khai hoặc giới thiệu phƣơng án quy hoạch trên phƣơng tiện thông tin đại chúng. 1.2. Khái quát về “quy hoạch treo” Trong sự phát triển kinh tế - xã hội, bất kể quốc gia nào, thời đại nào đều phải có những dự kiến mang tính định hƣớng phát triển cho tƣơng lai, hoặc là định hƣớng ngắn hạn hoặc định hƣớng dài hạn; và quy hoạch sử dụng đất là một trong những dự kiến định hƣớng này. Trong những dự kiến đó, có những dự kiến không thực hiện đƣợc với nhiều lý do khác nhau và nó đƣợc gắn với từ “treo”. Trong những năm gần đây cụm từ “quy hoạch treo” xuất hiện ngày càng nhiều trong dân gian và luôn đi kèm theo là cụm từ “vấn nạn quy hoạch”. “Quy hoạch treo” đã và đang gây nhiều bức xúc trong xã hội, tình trạng đơn thƣ khiếu nại, tố cáo kéo dài về “quy hoạch treo” nhiều vô kể. Đây là vấn đề làm đau đầu các cấp chính quyền và các nhà quản lý. Báo chí, các cơ quan thông tin và dƣ luận xã hội đã tốn không biết bao nhiêu giấy mực để bàn thảo, chất vấn vấn đề này. Tuy chính quyền các cấp đã có những quyết định nhằm giải quyết những vƣớng mắc nhất thời nhƣng các dịch vụ nhƣ cung cấp điện, cấp nƣớc vấn không dám đầu tƣ phục vụ nhân dân. Quy hoạch đem lại tƣơng lai tƣơi đẹp cho ngƣời dân, nhƣng với những “quy hoạch treo” nhƣ thế mới thật sự là vấn nạn với ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch. 1.2.1. Khái niệm “quy hoạch treo” Chƣa có văn bản nào định nghĩa thế nào là “quy hoạch treo”, ngƣời dân thƣờng dùng khái niệm “quy hoạch treo” để chỉ những trƣờng hợp một khu đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt sử dụng vào một hoặc nhiều mục đích cụ thể và đã công bố sẽ thu hồi đất nhƣng hết năm này sang năm khác vẫn không thực hiện, quy hoạch rồi bỏ đó không làm gì với diện tích đất đã công bố, trong khi ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch lại bị hạn chế, cấm đoán đối với chính tài sản mà họ có quyền “định đoạt”. Tại Khoản 3 Điều 29 của Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009: “ Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không đƣợc thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xét duyệt kế GVHD: TS. Phan Trung Hiền 14 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp hoạch đó phải đƣợc điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố”. Nhƣ vậy, những trƣờng hợp sau ba năm không thực hiện và cũng không điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch thì sẽ đƣợc xem là “quy hoạch treo”. Nhƣ vậy, có thể hiểu đối với các công trình, dự án đầu tƣ thuộc nguồn vốn ngân sách nhà nƣớc sau ba năm, kể từ ngày kế hoạch sử dụng đất đƣợc công bố mà chƣa đủ kinh phí để thực hiện thì đƣợc phép điều chỉnh. Đối với các công trình, dự án đầu tƣ khác mà không đủ kinh phí hoặc chƣa xác định đƣợc nhà đầu tƣ để thực hiện thì phải công bố hủy bỏ. Hiện nay, một số địa phƣơng không thực hiện việc công bố kế hoạch sử dụng đất hoặc có công bố nhƣng sau 3 năm kế hoạch sử dụng đất đó chƣa đƣợc thực hiện vẫn không tuyên bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ cho nhân dân biết, có trƣờng hợp lại thông báo bằng miệng với nhân dân về quy hoạch công trình này, dự án nọ... đều không theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Riêng Khoản 5 Điều 32 của Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì: “ Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng đƣợc duyệt trong thời hạn ba năm kể từ ngày công bố mà chƣa thực hiện hoặc thực hiện không đạt yêu cầu của quy hoạch chi tiết xây dựng đƣợc duyệt, thì ngƣời có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục và thông báo cho tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết. Trƣờng hợp quy hoạch chi tiết xây dựng không thể xây dựng đƣợc thì phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố lại theo quy định tại Khoản 2 Điều này”. 1.2.2. Phân loại “quy hoạch treo” Định nghĩa “quy hoạch treo” đã khó, việc phân loại “quy hoạch treo” lại không dễ chút nào, việc phân loại chỉ dựa trên thực tiễn xảy ra mà có thể phân loại thành bốn loại sau: Thứ nhất, “quy hoạch treo” đã đƣợc công bố quy hoạch nhƣng không thu hồi đất, không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cƣ. Ngƣời dân sống nơi “quy hoạch treo” không đƣợc sửa chữa, xây dựng, phải sử dụng đất đúng với quy hoạch. Thứ hai, “quy hoạch treo” đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhƣng việc thu hồi không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vƣớng một vài thửa, trong khi nhà đầu tƣ mỏi mắt chờ giao đất. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 15 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Thứ ba, “quy hoạch treo” đang chờ vốn là loại đã có chủ đầu tƣ nhƣng do những nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan mà không đủ nguồn vốn để tiếp tục đầu tƣ. Thứ tư, “quy hoạch treo” đang chờ đầu tƣ là loại quy hoạch đã có quyết định thu hồi đất, đƣợc giải phóng mặt bằng nhƣng lại để đất trống do chƣa tìm đƣợc chủ đầu tƣ. 1.2.2.1. “Quy hoạch treo” đã được công bố quy hoạch nhưng không thu hồi đất, không giải phóng mặt bằng, không có chỗ tái định cư Để một đất nƣớc phát triển thì việc lập quy hoạch xây dựng đô thị là điều không thể thiếu của mỗi quốc gia. Nhƣng để một quy hoạch đƣợc lập và xét duyệt, công bố là cả một giai đoạn dài sau đó. Do đó, để một quy hoạch đƣợc thực hiện nhƣ mong muốn, đòi hỏi nhà quản lý phải có những dự liệu hợp lý, đừng để quy hoạch bị “treo” một cách vô lý nhƣ vậy. 1.2.2.2. “Quy hoạch treo” đang chờ giao đất Đây là loại “quy hoạch treo” có thể nói ít gặp nhƣng không phải không có. Có nhiều nguyên nhân làm cho ngƣời sử dụng đất không chịu giao đất cho dự án. Chỉ xét riêng về các dự án do chủ đầu tƣ đứng ra thỏa thuận với ngƣời sử dụng đất thì vấn đề này đã có những mặt nhƣ sau: Việc thỏa thuận giữa chủ đầu tƣ và ngƣời sử dụng đất có ƣu điểm là không phải trải qua nhiều thủ tục tại nhiều cấp có thẩm quyền, việc chuyển nhƣợng cũng đơn giản, trong nhiều trƣờng hợp, thời gian giải phóng mặt bằng còn nhanh hơn phƣơng thức nhà nƣớc thu hồi đất rất nhiều. Tuy nhiên, xuất phát từ đặc thù của sự thỏa thuận là phải đƣợc sự chấp thuận của ngƣời sử dụng đất nên phƣơng án này có hạn chế rất lớn trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất không đồng ý chuyển nhƣợng hoặc đƣa ra một mức giá quá cao mà chủ đầu tƣ không thể chi trả đƣợc. Bên cạnh đó, có những trƣờng hợp sự chênh lệch trong giá trị lợi ích (tiền) mà ngƣời sử dụng đất nhận đƣợc từ phƣơng thức thỏa thuận thƣờng cao hơn, thậm chí cao hơn rất nhiều phƣơng thức nhà nƣớc thu hồi đất. Điều này dẫn đến sự so sánh giữa giá đất thỏa thuận và giá đất nhà nƣớc bồi thƣờng, giữa dự án này với dự án khác, gây bức xúc và không hợp tác của ngƣời sử dụng đất, đây cũng chính là một trong các nguyên nhân làm chậm tiến độ các dự án. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 16 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 1.2.2.3. “Quy hoạch treo” đang chờ vốn Quy hoạch là việc định hƣớng cho tƣơng lai không tránh khỏi sai sót nhƣng sai sót không đáng có là quy hoạch trong khi chƣa có nguồn vốn. Quy hoạch đƣợc lập ra, đòi hỏi nhà làm quy hoạch phải dự toán trƣớc những gì cần phải tiến hành, để tự đó dự trữ đƣợc nguồn vốn hoặc phải có khả năng điều động nguồn vốn hợp lý nhất. Vấn đề hiện nay không phải nhà đầu tƣ thiếu vốn vì những nguyên nhân khách quan mà hầu hết là thiếu vốn do đầu tƣ với hình thức đầu cơ đất để chuyển nhƣợng lại với giá cao hơn hoặc do đầu tƣ vào những dự án vƣợt quá khả năng tài chính hiện có. Đó là những thực tế xảy ra “quy hoạch treo” nhƣ hiện nay. Để khắc phục vấn đề này bằng cách một số nơi đã tổ chức kiểm tra năng lực tài chính của nhà đầu tƣ trƣớc khi đầu tƣ vào một công trình nào đó, nhƣng việc kiểm tra chỉ mang tính hình thức, chƣa thật sự khả thi. 1.2.2.4. “Quy hoạch treo” đang chờ đầu tư Có những nguyên nhân khác nhau làm cho nhà đầu tƣ không dám đảm nhận thực hiện các dự án. Việc lập quy hoạch đòi hỏi phải hợp lý, cũng nhƣ xem xét tới khả năng đầu tƣ. Khi một nơi chỉ thích hợp làm nông nghiệp lại quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị, chủ đầu tƣ phải bỏ ra một ngồn vốn lớn và đòi hỏi phải có năng lực cao. Do vậy, khu quy hoạch đó sẽ bị “treo” đến bao giờ thì không ai biết. Cũng nhƣ việc quy hoạch đƣợc giao cho nhà đầu tƣ giải phóng mặt bằng, ở những nơi có quỹ đất không sạch, đòi hỏi nhà đầu tƣ phải bỏ ra số vốn rất lớn, có khi lên đến tiền tỷ, nhà đầu tƣ cũng sẽ quan ngại và không dám đầu tƣ vào, vì giải phóng xong cũng không có đủ tiền đầu tƣ tiếp. 1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo” Tình trạng “quy hoạch treo” tràn lan tại các địa phƣơng nhƣ hiện nay bắt nguồn từ các nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, có thể nhìn nhận một vài nguyên nhân chính: Thứ nhất, cơ chế tổ chức bộ máy, đội ngũ các cấp chính quyền làm công tác quy hoạch địa phƣơng chƣa có sự đồng bộ, số lƣợng, chất lƣợng chƣa đảm bảo, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra. Đã có không ít quy hoạch đƣợc lập do ý chí chủ quan của nhà lãnh đạo, theo phong trào mà không căn cứ vào các tiêu chí GVHD: TS. Phan Trung Hiền 17 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp về vị trí, môi trƣờng,… Thậm chí việc thay đổi lãnh đạo địa phƣơng theo mỗi nhiệm kỳ cũng là nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo”. Thứ hai, công tác lập quy hoạch tại các đô thị còn thiếu hiệu quả dẫn đến chất lƣợng của nhiều đồ án quy hoạch không bảo đảm tính dự báo, không khả thi trong thực hiện, dẫn đến phải điều chỉnh và dự án “treo” trong thời gian dài. Bên cạnh đó, các dự án quy hoạch không tính hết các yếu tố về môi trƣờng, cảnh quan, giao thông nên có nhiều dự án mới đƣợc duyệt vài năm đã bộc lộ những bất hợp lý về hiệu quả kinh tế - xã hội nên không thể thực hiện. Nhiều quy hoạch chi tiết phải điều chỉnh nhiều lần gây tốn kém kinh phí và mất niềm tin của nhân dân. Thứ ba, việc triển khai đầu tƣ tại địa phƣơng chƣa đông bộ, gây bất cập trong khai thác, vận hành. Điển hình nhƣ các khu đô thị chỉ tập trung đầu tƣ nhà ở, không đầu tƣ đồng bộ công trình dịch vụ hạ tầng xã hội nhƣ trƣờng học, bệnh viện, chợ,… Nhiều khu đô thị mới sau khi đầu tƣ xây dựng xong không đƣợc tiếp nhận quản lý kịp thời, gây khó khăn cho việc khai thác, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tiến độ triển khai công trình không đƣợc thực hiện đúng kế hoạch. Tình trạng trên đã gây lãng phí đầu tƣ, tác động tiêu cực đến không gian đô thị, ảnh hƣởng đến điều kiện sống của dân cƣ. Nhiều quy hoạch của các đô thị không hoàn thành đúng thời hạn, không đáp ứng yêu cầu chất lƣợng, làm ảnh hƣởng đến quản lý xây dựng và thu hút đầu tƣ của các địa phƣơng. Thứ tư, công tác quản lý quy hoạch sau khi phê duyệt còn nhiều yếu kém, dẫn đến tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, làm tăng chi phí bồi thƣờng nên nhà đầu tƣ không còn khả năng thực hiện hoặc lo ngại không tiếp tục thực hiện. Việc kêu gọi đầu tƣ các dự án phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết. Nhƣng trong quá trình lập quy hoạch chi tiết, các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thƣờng chú trọng nhiều đến nội dung quản lý, thiếu đánh giá về tính kinh tế đảm bảo thực thi quy hoạch. Do đó các đồ án sau khi đƣợc phê duyệt không có điều kiện triển khai gây ra tình trạng “quy hoạch treo”. Thứ năm, trong quá trình thực hiện quy hoạch, lợi ích của ngƣời dân – chính quyền – nhà đầu tƣ vẫn chƣa đƣợc hài hòa, dẫn đến sự thiếu tham gia của cộng đồng vì ngƣời dân không đƣợc thụ hƣởng từ quy hoạch, dự án. Do đó, khiến cho quy hoạch khó đi vào thực tiễn cuộc sống. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 18 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Thứ sáu, thêm vào đó là việc lấy ý kiến ngƣời dân chỉ chú trọng hình thức và nếu có lấy ý kiến cũng chỉ làm cho đủ thủ tục. Dần dần, ngƣời dân quên đi quyền mà mình đáng lẽ đƣợc hƣởng và cần phát huy tốt hơn. 1.3. Khái niệm về quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất bị thu hồi 1.3.1. Khái niệm chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 1.3.1.1. Những quyền cơ bản của người sử dụng đất 20 - Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 21. Đây là quyền quan trọng nhất của ngƣời sử dụng đất và cũng là nghĩa vụ trƣớc nhất mà Nhà nƣớc phải thực hiện khi họ nhận bàn giao đất trên thực địa. - Đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; đƣợc hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. - Đƣợc quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất còn đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Tuy nhiên, ngƣời sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện đƣợc quy định. 1.3.1.2. Những nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất 22 - Phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; phải làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; 20 Xem thêm tại Điều 105 và Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Tên gọi này có từ Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, đƣợc quy định lần đầu tiên tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22 Xem thêm tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 21 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 19 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. - Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất. - Khi có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải chuyển giao đất lại cho Nhà nƣớc theo quy định về thu hồi đất. 1.3.2. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của người bị thu hồi đất trong quá trình thực hiện quy hoạch Là tập hợp tất cả các quyền và nghĩa vụ của công dân đƣợc quy định trong Hiến pháp và pháp luật đƣợc áp dụng trong lĩnh vực quy hoạch, thể hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quy hoạch đƣợc thực hiện và đáp ứng nhu cầu của Nhà nƣớc và công dân. 1.3.2.1. Quyền của công dân trong quy hoạch - Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân là tập hợp các quyền của ngƣời dân đƣợc quy định trong Hiến pháp và pháp luật nhằm bảo đảm lợi ích hợp pháp của họ khi bị thu hồi đất để thực hiện quy hoạch. - Quyền đƣợc biết quy hoạch là các quyền mà ngƣời dân đƣợc biết chi tiết về dự án quy hoạch. - Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch là quyền của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch tham gia đóng góp ý kiến vào dự án quy hoạch. - Quyền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là tập hợp các quyền mà ngƣời bị thu hồi đất đƣợc hƣởng để ổn định đời sống, sản xuất khi di chuyển sang nơi khác. - Quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện là các quyền mà khi ngƣời sống trong vùng quy hoạch phát hiện những quyết định hành chính, hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 20 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 1.3.2.2. Nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch - Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch là khi bản đồ án quy hoạch xây dựng đƣợc công bố và có hiệu lực ngƣời dân phải đảm bảo di dời khi đã đƣợc đền bù theo pháp luật, không đƣợc cản trở việc thực hiện quy hoạch. - Nghĩa vụ xin cấp Giấy phép xây dựng là việc công dân khi xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà và công trình phải xin Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật. - Nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất. - Nghĩa vụ trong khiếu nại, khiếu kiện là việc ngƣời dân bị thu hồi đất phải tuân thủ quyết định giải quyết về khiếu nại hoặc khiếu kiện theo quy định. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 21 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Chƣơng 2 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI DÂN TRONG KHU QUY HOẠCH “Địa linh sinh nhân kiệt” đất đai và con ngƣời vốn có mối quan hệ mật thiết với nhau và thật vậy, một quốc gia muốn tồn tại và đƣợc công nhận thì phải có cả lãnh thổ và dân số. Trong đó dân số có giá trị quyết định cho việc phát triển hay kém phát triển của một quốc gia. Vì thế, ngƣời dân càng phải biết tầm quan trọng của mình nhƣ thế nào và từ đó bản thân họ phải có nghĩa vụ đối với đất nƣớc ra sao. Quy hoạch cũng thế, quy hoạch nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống vật chất cũng nhƣ tinh thần của ngƣời dân. Vì vậy, ngƣời dân càng phải biết quyền và nghĩa vụ của mình nhƣ thế nào khi có đất quy hoạch. 2.1. Quyền chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch Quyền chung của ngƣời sử dụng đất đƣợc Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định cụ thể, theo đó ngƣời sử dụng đất có các quyền chung sau đây: Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Để thực hiện các quyền này, đòi hỏi ngƣời sử dụng đất phải có đủ các điều kiện đƣợc quy định. 23 Dự thảo Luật đất đai đang chú trọng vấn đề này, có thể nhìn thấy trong Dự thảo nhiều điều của nghị định đã đƣợc luật hóa, nhằm kiểm soát chặt việc thực hiện của ngƣời sử dụng đất. 23 Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 22 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 2.1.1. Đối với các quyền về sử dụng đất 24 Vấn đề về quyền sử dụng đất của ngƣời dân đƣợc quy định tại Điều 105, 106 của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Ngoài ra chƣa văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh về quyền chung của ngƣời sử dụng đất trong quy hoạch. Vì vậy, ngƣời viết xin đƣa ra văn bản chỉ đạo của địa phƣơng, đơn cử là Chỉ thị của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ với nội dung nhƣ sau: Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân vùng quy hoạch phù hợp với chức năng đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền duyệt thì ngƣời dân đƣợc thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng nhƣ quy hoạch đã đƣợc duyệt. Nhƣng nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân vùng quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt thì không đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch đƣợc thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003, cơ bản nhƣ sau: - Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 25 - Đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất; - Đƣợc thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn theo quy định của pháp luật. 2.1.2. Đối với việc xây dựng công trình 26 Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì đƣợc phép xây dựng công trình theo các chỉ tiêu kĩ thuật của quy hoạch đƣợc duyệt nhƣ: lộ giới, chỉ giới xây dựng, tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng và điều không thể thiếu là phải đƣợc sự cho phép của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền (bằng văn bản). 24 Chỉ thị 18/2005/CT-UBND ngày 20 tháng 9 năm 2005 của UBND thành phố Cần Thơ về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ 25 Tên gọi này đƣợc sử dụng vì khi Chỉ thị 18/2005/CT-UBND ra đời lúc này chƣa có quy định về tên gọi mới 26 Chỉ thị 18/2005/CT-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 20 tháng 9 năm 2005 về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ GVHD: TS. Phan Trung Hiền 23 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân không phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt thì sẽ đƣợc cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo quy định của Luật Xây dựng. Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân nằm trong khu vực có dự án đƣợc công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch thì đƣợc phép tồn tại theo hiện trạng; nếu chủ công trình có nhu cầu thì đƣợc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhƣng không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình. Từ việc quy định những quyền chung của ngƣời sử dụng đất dựa trên cơ sở là Luật Đất đai, quyền của ngƣời có đất quy hoạch đƣợc quy định từ rất nhiều văn bản luật khác nhau từ quyền đƣợc biết thông tin quy hoạch, quyền đƣợc góp ý kiến quy hoạch, cụ thể nhƣ sau: 2.2. Quyền của ngƣời dân có đất quy hoạch 2.2.1. Quyền được biết quy hoạch xây dựng Ngoài những quyền chung của ngƣời sử dụng đất thì ngƣời dân có đất quy hoạch còn có các quyền sau: “ Công dân có quyền tự do ngôn luận, tự do báo chí; có quyền đƣợc thông tin; có quyền hội họp, lập hội, biểu tình theo quy định của pháp luật”. 27 Cũng đồng nghĩa với việc quy hoạch đƣợc đƣa ra thì ngƣời dân cần đƣợc biết “ Ủy ban nhân dân các cấp phải công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết xây dựng trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý để tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết, kiểm tra và thực hiện” 28 Ngoài ra, cơ quan quản lý về xây dựng chịu trách nhiệm cung cấp thông tin, chứng chỉ quy hoạch xây dựng cho các chủ đầu tƣ xây dựng công trình khi có nhu cầu đầu tƣ xây dựng trong phạm vi đƣợc phân cấp quản lý. Việc cung cấp thông tin đƣợc thực hiện dƣới các hình thức sau đây: - Công khai đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm: sơ đồ, mô hình, bản vẽ quy hoạch xây dựng; - Giải thích quy hoạch xây dựng; 27 28 Điều 69 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 Khoản 2 Điều 32 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 24 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Cung cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng. Chứng chỉ quy hoạch xây dựng bao gồm các thông tin về sử dụng đất; các quy định về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, về kiến trúc, về an toàn phòng chống cháy nổ; bảo vệ môi trƣờng và các quy định khác theo quy hoạch chi tiết quy hoạch xây dựng. Có nhiều cách để giúp ngƣời dân tiếp cận đƣợc với quy hoạch xây dựng nhƣ qua phƣơng tiện thông tin đại chúng; qua băng rôn, áp phích và những hình thức khác. 2.2.1.1. Qua phương tiện thông tin đại chúng Những phƣơng tiện thông tin đại chúng đƣợc xem là quan trọng nhất nhƣ sách, báo, tạp chí, đài truyền hình, đài truyền thanh, trang thông tin điện tử của địa phƣơng. Ngày nay các phƣơng tiện thông tin đại chúng trở nên rất phổ biến, ngƣời dân có thể tiếp cận thông tin bất cứ lúc nào và bất cứ nơi đâu. Vì vậy, để thông tin đƣợc đƣa nhanh đến ngƣời dân, các cơ quan có trách nhiệm phải thƣờng xuyên cập nhật thông tin, truyền tải thông tin một cách chính xác và nhanh nhất. Quy hoạch gắn liền với quyền và lợi ích chính đáng của ngƣời dân nên việc ngƣời dân đƣợc biết thông tin quy hoạch là điều tất yếu. Tuy nhiên, các thông tin đƣợc cung cấp trên phƣơng tiện thông tin đại chúng vẫn chỉ là những thông tin cơ bản, vì vậy, muốn biết rõ hơn về thửa đất của mình có nằm trong vùng quy hoạch hay không ngƣời dân cần phải đến cơ quan quản lý đất đai của địa phƣơng mình. Pháp luật cũng có quy định về các trƣờng hợp bị nghiêm cấm trong quy hoạch, trong đó có “ Từ chối cung cấp thông tin, trừ trƣờng hợp thông tin thuộc bí mật nhà nƣớc; cung cấp sai thông tin về quy hoạch đô thị” 29 . Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nƣớc về quy hoạch còn phải “Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật và thông tin về quy hoạch đô thị” 30 . Tuy nhiên, do chƣa có văn bản nào hƣớng dẫn rõ về việc ngƣời dân đƣợc biết thông tin và việc xin cung cấp thông tin về quy hoạch nên dẫn đến nhiều bất cập, có nơi ngƣời dân đến cơ quản lý của địa phƣơng xin đƣợc thông tin về quy hoạch rất dễ dàng, có nơi thì đòi hỏi phải có hồ sơ, thủ tục rờm rà gây khó khăn cho ngƣời dân. 29 30 Khoản 7 Điều 16 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Khoản 5 Điều 13 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 25 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 2.2.1.2. Qua băng rôn, áp phích Những mô hình, bản vẽ của từng đồ án xây dựng phải đƣợc trƣng bày thƣờng xuyên, liên tục tại những nơi công cộng mà ngƣời dân dễ nhìn thấy nhất nhƣ: những khu quy hoạch, hay những tuyến đƣờng mà ngƣời dân thƣờng đi qua,… Nhƣng việc treo băng rôn, áp phích chỉ mang tính hình thức, chƣa phát huy đƣợc tác dụng cho việc công bố quy hoạch nhƣ: - Có nhiều trƣờng hợp quy hoạch đƣợc duyệt nhƣng cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền lại không thực hiện công bố, công khai quy hoạch hoặc thực hiện công bố, công khai không kịp thời, đầy đủ. - Những đồ án thƣờng có tính chất phức tạp, chú thích không rõ ràng làm cho ngƣời xem khó hiểu, hoặc đƣợc treo cao quá so với tầm nhìn của ngƣời xem. - Quy hoạch phải đƣợc công bố, công khai trong suốt kỳ quy hoạch, nhƣng rất nhiều nơi đồ án quy hoạch chỉ đƣợc treo trong một thời gian ngắn lại gỡ xuống. Đó là một trong những trƣờng hợp điển hình cho công tác công khai quy hoạch, gây ảnh hƣởng đến quyền lợi của ngƣời dân. Đa số ngƣời dân địa phƣơng không hiểu biết nhiều về quy hoạch, cũng nhƣ kiến thức pháp luật vẫn còn nhiều hạn chế, do đó, bao giờ ngƣời chịu thiệt thòi nhiều nhất vẫn là ngƣời dân trong vùng quy hoạch. 2.2.1.3. Qua những hình thức khác Ngoài các hình thức công bố qua phƣơng tiện thông tin đại chúng và qua băng rôn, áp phích, thì ngƣời dân còn đƣợc biết thông tin quy hoạch qua các hình thức nhƣ: Hội nghị công bố quy hoạch xây dựng có sự tham gia của đại diện các tổ chức, cơ quan có liên quan, Mặt trận Tổ quốc, đại diện nhân dân trong vùng quy hoạch, các cơ quan thông tấn báo chí. Tuy nhiên hình thức công bố này vẫn chƣa thật sự đem lại hiệu quả, bởi ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch thì đông và cũng là đối tƣợng chịu ảnh hƣởng trực tiếp, nhƣng khi tiến hành hội nghị để công bố quy hoạch thì chỉ có sự tham gia của đại diện ngƣời dân, con số đó quá ít, làm cho hình thức tuyên truyền không thật sự hiệu quả. Với hình thức công bố quy hoạch bằng bản đồ quy hoạch xây dựng, quy định về quản lý quy hoạch xây dựng có thể in ấn để phát hành rộng rãi hoặc với hình thức giải thích trực tiếp. Tuy nhiên, hình thức giải thích trực tiếp ít đƣợc chú trọng vì hình thức này tốn nhiều thời gian, cũng có GVHD: TS. Phan Trung Hiền 26 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp trƣờng hợp ngƣời có thẩm quyền giải thích lại không tuân thủ theo quy định, giải thích không rõ ràng hoặc có thái độ thiếu lịch thiệp gây khó khăn cho ngƣời dân. Ngoài ra, ngƣời có yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch có thể làm đơn yêu cầu bằng văn bản, thời gian cung cấp thông tin khi có yêu cầu bằng văn bản tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ khi có yêu cầu và ngƣời có yêu cầu cung cấp thông tin bằng văn bản phải chịu toàn bộ chi phí về tài liệu thông tin do mình yêu cầu. 2.2.2. Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân có đất quy hoạch 31 Mỗi quy hoạch đƣợc lập ra cần phải tính đến quyền lợi của ngƣời dân, nếu phƣơng án quy hoạch trái với lợi ích của đa số ngƣời dân thì quy hoạch đó sẽ không khả thi ngay từ lúc đầu. Tuy nhiên qua khảo sát của ngƣời viết thì văn bản trung ƣơng chƣa điều chỉnh vấn đề này nên ngƣời viết phải căn cứ vào công văn, chỉ thị của văn bản địa phƣơng, thực tế đã đƣợc áp dụng đó là Công văn 01 hƣớng dẫn liên ngành Xây dựng và Tài nguyên & Môi trƣờng trên địa bàn Thành phố Cần Thơ. Theo đó, ngƣời dân địa phƣơng có đất quy hoạch thì quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân dần dần bị thu hẹp từ khi có quy hoạch đƣợc duyệt cho đến khi có chủ đầu tƣ.  Lợi ích của ngƣời dân có vị trí nhà, đất từ khi chƣa có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000) Thứ nhất, về đất đai, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai quy định nhƣ sau: Quyền chung của ngƣời sử dụng đất là “Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”. Bên cạnh đó, ngƣời sử dụng đất còn đƣợc hƣởng các quyền nhƣ: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, 31 Công văn 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ, ngày 27 tháng 5 năm 2008 về việc hƣớng dẫn một số nội dung về việc thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ GVHD: TS. Phan Trung Hiền 27 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất và đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật và Ủy ban nhân dân địa phƣơng, cụ thể nhƣ sau: Đối với đất ở thì hộ gia đình có nhu cầu về đất ở. Đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất tối đa bằng hạn mức đất ở tại địa phƣơng. Đối với đất phi nông nghiệp (đất chuyên dùng sản xuất kinh doanh) đƣợc chuyển mục đích theo dự án, phƣơng án sản xuất kinh doanh. Vị trí đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất phải có cơ sở hạ tầng phục vụ để đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, bao gồm: đƣờng giao thông, có đủ điều kiện để đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc vào khu đất chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ hai, về xây dựng công trình, chủ đầu tƣ đƣợc xem xét cấp giấy phép xây dựng chính thức trên cơ sở tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành và các quy định khác liên quan đến việc xây dựng (nhƣ hành lang bảo vệ đƣờng bộ, hành lang an toàn đƣờng sông, khu vực khống chế chiều cao quanh sân bay…) trên khu đất đã đƣợc chuyển mục đích phù hợp với chức năng của công trình xây dựng.  Lợi ích của ngƣời dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000) - Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt nhƣng chƣa có nhà đầu tƣ: Về đất đai, đƣợc thực hiện đầy đủ các quyền theo Luật Đất đai đƣợc xem xét chuyển mục đích sự dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất của quy hoạch đƣợc duyệt. Trƣờng hợp tách thửa, phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của địa phƣơng. Về xây dựng công trình, nếu phù hợp với quy hoạch: đƣợc xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch đƣợc duyệt. Nếu không phù hợp với quy hoạch: chủ đầu tƣ (chủ nhà) có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu xây dựng thì đƣợc xét cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn. Chủ đầu tƣ gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để đƣợc hƣớng dẫn và xem xét cấp giấy phép xây dựng. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 28 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đƣợc duyệt, đã có nhà đầu tƣ đang tổ chức triển khai thực hiện dự án, nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất: Về đất đai, đƣợc thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định tại Điều 105 và 106 của Luật Đất đai; ngƣời đang sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã đƣợc xác định nhƣng không đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất (nhƣng chuyển nhƣợng đƣợc, tặng cho đƣợc). Trƣờng hợp tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phƣơng. Về xây dựng công trình, đƣợc phép sửa chữa nhà và các công trình xây dựng hiện hữu nhƣng không làm thay đổi quy mô và cấp công trình; không đƣợc cơi nới, mở rộng diện tích, tăng thêm tầng cao. Chủ đầu tƣ trƣớc khi sửa chữa phải báo cho chính quyền địa phƣơng về nội dung sửa chữa và không phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng. Trƣờng hợp bị thiên tai hỏa hoạn thì đƣợc xây dựng lại nhà ở nhƣng không đƣợc vƣợt quy mô và cấp công trình trƣớc đó. Trƣờng hợp nhà đất tuy nằm trong khu vực đã có nhà đầu tƣ nhƣng theo quy hoạch đƣợc duyệt thuộc chức năng là đất tự cải tạo thì đƣợc cấp giấy phép xây dựng công trình theo quy định của quy hoạch đƣợc duyệt và phải thực hiện việc xin phép xây dựng theo quy định. Các trƣờng hợp nêu trên không áp dụng đối với trƣờng hợp các tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện các dự án đầu tƣ theo quy hoạch đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. - Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt, đã có nhà đầu tƣ đang triển khai và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền: Về đất đai, ngƣời dân phải giữ nguyên hiện trạng và mục đích sử dụng đất, không đƣợc đầu tƣ thêm cũng không đƣợc chuyển nhƣợng hay chuyển mục đích sử dụng đất. Về xây dựng công trình, không đƣợc cơi nới xây dựng mới, mở rộng diện tích; chỉ đƣợc sửa chữa nhỏ (nhƣ chống dột, chống sập, thay nền, vách ngăn…) và phải đƣợc Ủy banh nhân dân xã xác định là cấp thiết. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 29 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 2.2.3. Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng Ngƣời dân có quyền tham gia đóng góp ý kiến khi thực hiện quy hoạch, việc đóng góp ý kiến của ngƣời dân có ý nghĩa quan trọng, góp phần phát huy tính dân chủ trong xã hội, bên cạnh đó, ý kiến đóng góp của ngƣời dân là một phần không thể thiếu để làm nên một quy hoạch hợp lý. Vì suy cho cùng, quy hoạch đƣợc lập ra, mục đích duy nhất cũng là giúp phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lƣợng đời sống ngƣời dân. Việc lấy ý kiến quy hoạch đƣợc quy định tại khoản 5 Điều 28 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 20, Điều 21 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, ngƣời dân đƣợc quyền đóng góp ý kiến (thông qua việc đƣợc phát phiếu điều tra, phỏng vấn) đối với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đƣợc thể hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trƣng bày công khai và giới thiệu phƣơng án quy hoạch trên phƣơng tiện thông tin đại chúng. 2.2.3.1. Quyền được góp ý kiến trực tiếp Việc lấy ý kiến ngƣời dân khu quy hoạch đƣợc thực hiện trực tiếp thông qua việc lấy ý kiến đồ án quy hoạch. Các ý kiến đóng góp phải đƣợc tổng hợp đầy đủ, có giải trình, tiếp thu và báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét trƣớc khi quyết định phê duyệt. Việc tổ chức lấy ý kiến đƣợc nhiều nơi triển khai và thông qua nhiều hình thức khác nhau nhƣ tổ chức triển lãm trƣng bày các bản vẽ và thuyết minh nội dung đồ án, mô hình minh họa đồ án, video giới thiệu sản phẩm,… Ngƣời dân sẽ có cơ hội tiếp cận và đƣợc đóng góp ý kiến. Bên cạnh đó ngƣời dân còn có thể đóng góp ý kiến qua các cổng thông tin điện tử. 2.2.3.2. Quyền được góp ý kiến bằng văn bản Ngoài hình thức đóng góp ý kiến trực tiếp thì việc lấy ý kiến bằng văn bản cũng đƣợc xem là khá phổ biến. Việc đóng góp ý kiến bằng văn bản có những thuận lợi nhất định nhƣ ít tốn thời gian, ngƣời dân có thể mạnh dạn đóng góp ý kiến của mình. Tuy nhiên việc đóng góp ý kiến bằng văn bản thƣờng theo khuôn mẫu đã quy định nên ngƣời dân không thể tự chủ đƣợc ý kiến của mình. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra không phải là hình thức đóng góp ý kiến nào đƣợc áp dụng phổ biến mà là việc GVHD: TS. Phan Trung Hiền 30 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp đóng góp ý kiến đó có đƣợc ngƣời dân quan tâm không, có đem lại hiệu quả nhƣ mong muốn không hay chỉ lấy ý kiến cho đủ hình thức, đủ thủ tục. Việc đóng góp ý kiến của ngƣời dân ảnh hƣởng lớn đến quy hoạch, nên đối với bất kỳ quy hoạch nào cũng nên lấy ý kiến của nhiều ngƣời hơn là lấy ý kiến đại diện của một vài ngƣời, có nhƣ vậy việc lấy ý kiến mới mang tính khả thi và sẽ khách quan hơn. Nội dung lấy ý kiến phải tiến hành song song từng bƣớc tiến hành quy hoạch, vì ý kiến của ngƣời dân có thể làm thay đổi dự kiến ban đầu của nhà làm quy hoạch. Do đó, nếu xem nhẹ việc lấy ý kiến đóng góp của ngƣời dân sẽ dẫn đến nhiều vấn đề bất cập trong quy hoạch, trong đó có “quy hoạch treo”. Tuy nhiên, đối với trƣờng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì việc lấy lấy ý kiến thẩm định chỉ thực hiện đối với các cơ quan có liên quan đến diện tích các loại đất phải điều chỉnh.32 Vậy liệu ngƣời dân có đƣợc đảm bảo quyền lợi của mình không khi mà việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất suy cho cùng ngƣời chịu liên quan trực tiếp vẫn là ngƣời dân? 2.2.4. Quyền được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Bồi thƣờng là sự “đền trả lại” tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tƣơng xứng. Trong quy hoạch, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng với các quy định về “bồi thƣờng” là các quy định về hỗ trợ, tái định cƣ nhằm trợ giúp thêm cho ngƣời bị thu hồi đất để tái lập cuộc sống mới, để chuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế. Riêng tái định cƣ đặt ra với các chủ thể không còn đất để ở sau khi bị thu hồi đất nhằm tái lập nơi ở mới. Đây là những khái niệm đƣợc dùng trong các quy định pháp luật hiện hành, cụ thể nhƣ sau: - Bồi thường khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất. 33 32 Điểm g khoản 5 Điều 26 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 33 khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 31 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. 34 - Tái định cư là chính sách dành cho ngƣời dân không còn đất ở sau khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế dƣới một trong các hình thức: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. 35 2.2.4.1. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm bồi thƣờng về đất và bồi thƣờng về tài sản, vấn đề bồi thƣờng nào cũng phải tuân thủ theo các nguyên tắc cũng nhƣ phải đảm bảo một trong các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, nhìn chung thì nguyên tắc và điều kiện để đƣợc bồi thƣờng hiện nay còn nhiều vƣớng mắc, chƣa rõ ràng. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì “trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ” lại không quy định hỗ trợ nhƣ thế nào? Làm sao để đảm bảo việc xem xét hỗ trợ này có đƣợc thực hiện hay không? Giá đất để tính bồi thƣờng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm. 36 Giá này còn đƣợc gọi là “giá Nhà nƣớc” và phải đảm bảo nguyên tắc là “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. 37 Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, giá đất do Nhà nƣớc đƣa ra thƣờng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhƣợng thực tế. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến vấn đề này. Thứ nhất, khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời dân thƣờng có xu hƣớng khai thấp hơn so với giá trị thật của chuyển nhƣợng nhằm giảm đi khoản tiền đóng thuế. Do đó, việc căn cứ vào giá đất đƣợc khai thƣờng không chính xác và 34 khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 35 Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất 36 37 Xem thêm tại khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 32 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhƣợng thực tế. Thứ hai, quy định của pháp luật không rõ ràng, hiểu thế nào là sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng? Bao nhiêu mới đƣợc xem là “sát”? Lại tùy theo quan điểm của ngƣời áp dụng luật. Bên cạnh đó, một vấn đề cũng cần làm rõ, hiểu thế nào là “trong điều kiện bình thƣờng”? Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, có một điểm thay đổi về vấn đề này, dự thảo không sử dụng từ “sát” mà thay bằng “phù hợp”. Vấn đề vẫn đặt ra nhƣ vậy: Thế nào đƣợc xem là phù hợp? Bồi thƣờng về tài sản tùy theo mỗi hộ gia đình, có thể là: bồi thƣờng đối với nhà, công trình xây trên đất; bồi thƣờng đối với cây trồng, vật nuôi; bồi thƣờng về di chuyển mồ mã; bồi thƣờng cho ngƣời lao động do ngừng việc,… 2.2.4.2. Quyền được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất Với sự ra đời của Nghị đinh 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ thì việc tách biệt giữa bồi thƣờng và hỗ trợ là một trong những điểm mới trong việc Nhà nƣớc quản lý về đất đai. Vì trƣớc đây đa số ngƣời dân lầm tƣởng hỗ trợ cũng là bồi thƣờng nên họ cho rằng bồi thƣờng của Nhà nƣớc là chƣa thỏa đáng. Điểm nổi bật của Nghị định này là ngƣời dân bị thu hồi đất đƣợc hỗ trợ nhiều hơn so với quy định cũ: hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ ngƣời đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nƣớc; hỗ trợ đối với đất thu hồi mà không đủ điều kiện bồi thƣờng và các khoản hỗ trợ khác. Tuy nhiên nhìn chung mức hỗ trợ vẫn còn thấp so với thực tế. Về hỗ trợ di chuyển, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức hỗ trợ cụ thể cho địa phƣơng mình, vì vậy, quy định về mức hỗ trợ ở nhiều địa phƣơng không thống nhất, có địa phƣơng thì căn cứ vào phạm vi di chuyển để tính hỗ trợ (Bắc Giang,…), có địa phƣơng thì căn cứ vào loại nhà phải di chuyển để tính hỗ trợ (Tp. Cần Thơ,…), theo đó thì mức quy định cụ thể để tính hỗ trợ do Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định nhƣ sau: - Nhà lầu (không phân biệt sàn bê tông hay sàn ván): 7.000.000 đồng/hộ; - Nhà trệt (vách tƣờng): 5.000.000 đồng/hộ; GVHD: TS. Phan Trung Hiền 33 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Nhà còn lại: 3.000.000 đồng/hộ. 38 2.2.4.3. Quyền được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Suất tái định cƣ chỉ đặt ra đối với ngƣời dân không còn đất ở sau khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế. Tuy nhiên, nhìn chung hiện nay, vấn đề tái định cƣ vẫn đang gây ra nhiều bức xúc cho ngƣời dân, chất lƣợng nhà ở tại khu tái định cƣ tại nhiều nơi không đƣợc đảm bảo, trong khi đó một trong những điều kiện bắt buộc tại khu tái định cƣ là phải đƣợc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho ngƣời sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Bên cạnh đó, vấn đề thiếu đất để xây dựng khu tái định cƣ vẫn đang gây ra khó khăn nhất định. Tuy nhiên, dù trƣớc mắt vẫn còn nhiều bất cập, nhƣng khi tiến hành một dự án, quyền của ngƣời dân vẫn cần đƣợc đặt lên hàng đầu, phải làm sao cho ngƣời dân có thể ổn định đƣợc chỗ ở, có chỗ ở mới mong đƣợc cuộc sống ổn định. 2.2.5. Quyền được khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện Quyền khiếu nại, tố cáo là quyền Hiến định: “Công dân có quyền khiếu nại, tố cáo với cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền về những việc làm trái pháp luật của cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, đơn vị vũ trang nhân dân hoặc bất cứ cá nhân nào. Việc khiếu nại, tố cáo phải đƣợc cơ quan Nhà nƣớc xem xét và giải quyết trong thời hạn pháp luật quy định”. 39 Nhƣ vậy, Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 đã quy định khá rõ về quyền khiếu nại, tố cáo của công dân. Nhƣng ở từng lĩnh vực khác nhau sẽ có văn bản hƣớng dẫn chi tiết hơn. Đất đai gắn liền với đời sống ngƣời dân, cũng là một trong những lĩnh vực mà nhận đƣợc sự quan tâm nhiều nhất của các cấp chính quyền, vì vậy quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong vấn đề liên quan đến quy hoạch nói riêng của ngƣời dân cần đƣợc đảm bảo. Để biết đƣợc trình tự, thủ tục khiếu nại, tố cáo đầu tiên phải biết thế nào là khiếu nại, tố cáo và vấn đề khiếu kiện ra sao? 38 Quyết định 12/2010/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2010 V/v ban hành Quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ 39 Điều 74 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 34 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 2.2.5.1. Khái niệm về khiếu nại, tố cáo Khiếu nại là việc công dân, cơ quan, tổ chức hoặc cán bộ, công chức theo thủ tục do Luật này quy định đề nghị cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền xem xét lại quyết định hành chính, hành vi hành chính, hoặc quyết định kỷ luật cán bộ, công chức khi có căn cứ cho rằng quyết định hoặc hành vi đó trái pháp luật, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 40 Tố cáo là công dân theo Luật này quy định báo cho cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền biết về hành vi vi phạm pháp luật của bất cứ cơ quan, tổ chức, cá nhân nào gây thiệt hại lợi ích của Nhà nƣớc, quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức. 41 Từ khái niệm khiếu nại, tố cáo có thể đƣa ra khái niệm khiếu kiện đất đai nhƣ sau: “Khiếu kiện về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ việc khiếu nai, tố cáo của các cá nhân hoặc tổ chức (trong trƣờng hợp khiếu nại) nhằm hƣớng tới lợi ích của họ trong lĩnh vực đất đai.” 42 2.2.5.2. Đối tượng khiếu nại, khiếu kiện Đối tƣợng khiếu nại, khiếu kiện bao gồm các quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại, khiếu kiện, trừ các quyết định hành chính, hành vi hành chính thuộc phạm vi bí mật nhà nƣớc trong các lĩnh vực quốc phòng, an ninh, ngoại giao theo danh mục do Chính phủ quy định và các quyết định hành chính mang tính nội bộ của cơ quan tổ chức. Quyết định hành chính trong quản lý đất đai bị khiếu kiện bao gồm: - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, trƣng dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Quyết định bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng, tái định cƣ; - Cấp hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; - Quyết định gia hạn thời hạn sử dụng đất. 43 40 Khoản 1 Điều 2 Luật Khiếu nại năm 2011 Khoản 1 Điều 2 Luật Tố cáo năm 2011 42 Thông tin pháp luật dân sự: Khiếu kiện về đất đai – thực trạng, nguyên nhân và giải pháp, http: //sponere.gov.vn/home/dien-dan/467-khieu-kien-ve-dat-dai-thuc-trang-nguyen-nhan-va-giai-phap, [truy cập ngày 16 tháng 10 năm 2013] 43 Điều 162 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 41 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 35 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Luật Tố tụng hành chính năm 2010 đã có những quy định hoàn toàn mới: Cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền khởi kiện vụ án hành chính đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc trong trƣờng hợp không đồng ý với quyết định, hành vi đó hoặc đã khiếu nại với cơ quan có thẩm quyền giải quyết khiếu nại, nhƣng hết thời hạn giải quyết khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại mà khiếu nại không đƣợc giải quyết hoặc đã đƣợc giải quyết nhƣng không đồng ý với việc giải quyết khiếu nại về quyết định, hành vi đó. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của Luật Tố tụng hành chính. 2.2.5.3. Quyền và nghĩa vụ của người dân về khiếu nại, khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực đất đai Ngƣời khiếu nại phải là ngƣời có quyền, lợi ích hợp pháp chịu tác động trực tiếp bởi quyết định hành chính, hành vi hành chính mà mình khiếu nại. Ngƣời khiếu nại phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Ngƣời khiếu nại phải làm đơn khiếu nại và gửi đến đúng cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo thời hạn mà Luật Khiếu nại quy định. Ngƣời khiếu nại còn có các quyền đƣợc quy định nhƣ sau: - Tự mình khiếu nại; trƣờng hợp ngƣời khiếu nại chƣa thành niên, ngƣời bị tâm thần hoặc mắc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ đƣợc hành vi của mình thì ngƣời đại diện theo pháp luật của họ thực hiện quyền khiếu nại; trƣờng hợp ngƣời khiếu nại ốm đau, già yếu, có nhƣợc điểm về thể chất hoặc vì lý do khách quan khác mà không thể tự mình khiếu nại thì đƣợc ủy quyền cho cha, mẹ, vợ, chồng, anh, chị, em ruột, con đã thành niên hoặc ngƣời khác để khiếu nại; - Nhờ luật sƣ giúp đỡ về pháp luật trong quá trình khiếu nại. Biết các bằng chứng để làm căn cứ giải quyết khiếu nại; đƣa ra bằng chứng về việc khiếu nại và giải trình ý kiến của mình về bằng chứng đó; - Nhận văn bản trả lời về việc thụ lý để giải quyết khiếu nại; biết thông tin, tài liệu của việc giải quyết khiếu nại; nhận quyết định giải quyết khiếu nại. Đƣợc khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp đã bị xâm phạm, đƣợc bồi thƣờng thiệt hại theo quy định của pháp luật; GVHD: TS. Phan Trung Hiền 36 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Khiếu nại trực tiếp hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo và pháp luật về tố tụng hành chính. Rút khiếu nại trong quá trình giải quyết khiếu nại. Bên cạnh quyền đƣợc khiếu nại thì pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của ngƣời khiếu nại là: - Đơn khiếu nại phải đƣợc đến đúng ngƣời có thẩm quyền giải quyết. Trình bày sự việc một cách trung thực, cung cấp thông tin cho ngƣời giải quyết khiếu nại và chịu trách nhiệm về nội dung đã trình bày, tính chính xác của thông tin, tài liệu đó; - Chấp hành nghiêm chỉnh quyết định giải quyết khiếu nại đã có hiệu lực pháp luật. Đối với ngƣời tố cáo có các quyền nhƣ: việc giữ bí mật họ, tên, địa chỉ, bút tích và thông tin cá nhân khác là quyền đƣơng nhiên của ngƣời tố cáo và cơ quan nhà nƣớc có trách nhiệm bảo đảm quyền này cho ngƣời tố cáo. Trong trƣờng hợp ngƣời tố cáo muốn công khai thông tin cá nhân thì họ có thể chủ động hoặc báo cho cơ quan tổ chức có liên quan để công khai theo yêu cầu của họ. Ngoài quyền đƣợc yêu cầu thông báo kết quả giải quyết tố cáo còn đƣợc yêu cầu tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông báo về việc thụ lý giải quyết tố cáo, thông báo vụ việc tố cáo đƣợc chuyển sang cơ quan có thẩm quyền giải quyết, đƣợc quyền tố cáo tiếp, đƣợc khen thƣởng theo quy định của pháp luật. 2.3. Nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì ngƣời sử dụng đất có những nghĩa vụ chung là: “ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất có liên quan; tuân theo các GVHD: TS. Phan Trung Hiền 37 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”. 44 Ngƣời dân phải thực hiện đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt và các quy định hiện hành của Nhà nƣớc. Quyền của ngƣơi dân sử dụng đất trong quy hoạch thì rất nhiều nhƣng nghĩa vụ thì ít, điển hình nhất là phải tuân thủ quy hoạch và phải giao đất khi Nhà nƣớc triển khai quy hoạch. 2.4. Nghĩa vụ của ngƣời dân có đất quy hoạch 2.4.1. Phải tuân thủ quy hoạch Trên cơ sở hiến định: “Quyền của công dân không tách rời với nghĩa vụ của công dân”. Trong tất cả các lĩnh vực nói chung và lĩnh vực xây dựng nói riêng, ngoài những quyền đƣợc pháp định hóa, công dân còn phải tuân thủ một số nghĩa vụ nhất định. Đó là nghĩa vụ phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng “mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt” 45. Điển hình nhất là việc phải xin cấp giấy phép xây dựng mới hoặc cải tạo nâng cấp công trình (trừ những trƣờng hợp không phải xin giấy phép xây dựng theo luật định). Đối với ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch khi đồ án quy hoạch đƣợc công bố và có hiệu lực thì ngƣời sử dụng đất phải di dời khi đã đƣợc đền bù đúng pháp luật, không cản trở việc thực hiện quy hoạch, nếu có khiếu nại thì trong thời gian khiếu nại vẫn phải chấp hành việc di chuyển và giao lại đất đúng kế hoạch đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quy định. Nếu quy phạm các nghĩa vụ trong quy hoạch công dân phải chịu trách nhiệm hành chính theo Luật tố tụng hành chính năm 2010. Ngoài ra, còn có thể bị áp dụng các biện pháp khác nhƣ: buộc tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đối với trƣờng hợp sai nghiêm trọng, công dân còn có thể chịu trách nhiệm hình sự nhƣ “tội xâm phạm an toàn công cộng, trật tự công cộng” đƣợc quy định tại chƣơng XIX Bộ luật Hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009. 44 45 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 Khoản 5 Điều 11 Luật Xây dựng năm 2003 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 38 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 2.4.2. Phải giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch Ngƣời sử dụng đất phải có nghĩa vụ “giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất” 46 . Việc giao lại đất khi Nhà nƣớc triển khai quy hoạch không phân biệt là đất giao có thu tiền sử dụng đất hay không thu tiền sử dụng đất, nếu Nhà nƣớc cần sử dụng cho mục đích chung thì ngƣời dân phải giao đúng theo tiến độ và tùy trƣờng hợp có thể đƣợc bồi thƣờng hay hỗ trợ. Nhìn chung mỗi quy hoạch trƣớc khi đƣợc đƣa vào thực tiễn đều phải đƣợc phê duyệt nhằm đảm bảo lợi ích của ngƣời dân nhƣng khi đƣợc đƣa ra áp dụng thì vẫn còn xảy ra nhiều trƣờng hợp “quy hoạch treo”. Chƣơng 3 ngƣời viết sẽ tập trung về những ảnh hƣởng của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” và những giải pháp nhằm hạn chế tình trạng “quy hoạch treo”. 46 Khoản 7 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 39 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Chƣơng 3 VẤN ĐỀ “QUY HOẠCH TREO” VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT Quy hoạch với mục đích giúp phát triển đất nƣớc, phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đạt đƣợc, quy hoạch vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, đó là tình trạng “quy hoạch treo” diễn ra khá phổ biến gây ra nhiều khó khăn cho ngƣời dân. Mặc dù các cơ quan quản lý quy hoạch từ trung ƣơng đến địa phƣơng đã cố gắng tìm những giải pháp nhằm hạn chế “quy hoạch treo” nhƣng vẫn không giải quyết đƣợc tận gốc vấn đề. Rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo” trong đó có cả việc kém hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đã gây ra những khó khăn cho cơ quan quản lý và ngƣời dân. 3.1. Thực trạng “quy hoạch treo” ở nƣớc ta hiện nay Trong những năm qua, cụm từ “quy hoạch treo” đã trở nên nóng lên, không khó để tìm thấy những “quy hoạch treo” tràn lan trên khắp các tỉnh, thành phố. Khó có thể thống kê đầy đủ số lƣợng “quy hoạch treo” trên phạm vi cả nƣớc vì con số đó luôn có sự thay đổi hoặc do sự khai báo thiếu sót. Tính đến năm 2007 cả nƣớc có 1.649 quy hoạch với diện tích 344.665 hecta bị "liệt" vào tình trạng “quy hoạch treo”. Đây chủ yếu là các dự án, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đƣờng giao thông, công trình thuỷ lợi, công trình điện...); dự án, công trình xây dựng hạ tầng xã hội (trƣờng học, cơ sở y tế, cơ sở văn hoá, công trình thể dục - thể thao); dự án, công trình xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; dự án, công trình xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cƣ nông thôn và các dự án, công trình thuộc các phạm vi khác. 47 Tính đến cuối năm 2008, số lƣợng “quy hoạch treo” là 1.763 trƣờng hợp. 48 Bên cạnh “quy hoạch treo”, số lƣợng “dự án treo” cũng đang ở mức cao, số liệu từ Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cho thấy, đến 47 Vào “sổ đen” 1.694 khu vực “quy hoạch treo”, http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=20656&code=PHGMV20656, truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2013 48 1.763 trƣờng hợp quy hoạch treo, http://www.infotv.vn/bat-dong-san/tin-tuc/42935-1763-truong-hop-quyhoach-treo, truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 40 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp cuối năm 2012 cả nƣớc có khoảng 1.200 “dự án treo” với trên 13.000 hecta đất bỏ hoang. 49 Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, việc lãng phí đất đai cho những quy hoạch để dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang gây nhiểu bức xúc cho cơ quan chức năng cũng nhƣ ngƣời dân. Nhiều trƣờng hợp đất ngƣời dân đang canh tác lại bị thu hồi khi tiến hành quy hoạch. Quy hoạch đƣợc thực hiện thì không phải nói, điều đáng bàn ở đây là đất đai bị bỏ hoang, trong khi ngƣời dân không có đất canh tác. Nhiều trƣờng hợp quy hoạch không khả thi, gây lãng phí nguồn ngân sách, nguồn tài nguyên quý. Những năm gần đây, công tác rà soát, tháo gỡ các quy hoạch đang trong tình trạng “treo” đƣợc tăng cƣờng triển khai, có thể thấy đã thu lại nhiều kết quả tốt. Tuy nhiên, số lƣợng “quy hoạch treo” vẫn còn nhiều, gây ra nhiều khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch. 3.2. Những khó khăn của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” Nhìn chung những ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” gặp rất nhiều khó khăn từ việc tách hộ, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, xây dựng sửa chữa nhà ở đến việc nâng cấp đƣờng sá, ngoài ra còn nhiều khó khăn khác mà ngƣời dân sống trong bất kì khu “quy hoạch treo” nào cũng có thể gặp phải. 3.2.1. Khó khăn của người dân trong việc tách hộ, tách thửa, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất Ngƣời dân sống trong những khu “quy hoạch treo” hầu hết bị hạn chế về mọi mặt, từ việc xây dựng, sửa chữa, tách hộ, tách thửa, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đều bị cấm đoán, hạn chế. Điển hình có một bài báo đƣa tin: Tại Cù lao Ấp Doi Phƣờng 15, quận Gò Vấp thuộc khu quy hoạch công viên cây xanh từ năm 1998 dân cƣ ở đây muốn sửa chữa, xây dựng, mua bán và chuyển nhƣợng đều gặp khó khăn. Bà chủ nhà tiếp khách mãi nhƣng không bán đƣợc, lúc đầu khách vào xem bà còn đƣa giấy tờ nguồn gốc ra cho xem, nhƣng càng về sau thì: “Mua thì mua, không mua thì thôi nhà này trong khu quy hoạch treo đấy, khỏi cần coi giấy tờ”. Chƣa bán 49 1.200 dự án “treo” trên cả nƣớc, http://vneconomy.vn/20090526094810490P0C17/1200-du-an-treo-tren-canuoc.htm, truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 41 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp đã khó, kể cả bán rồi cũng chƣa chắc, căn nhà gần Chợ Cầu, phƣờng 14, Gò Vấp có diện tích 4m x 15m, khá xinh với một tấm đúc, nội thất khang trang. Khách đến nhà và đặt cọc 2 triệu, chủ nhà mừng khấp khởi bởi treo bảng hai tháng giờ đã có ngƣời mua. Hai ngày sau khách quay lại và chấp nhận mất tiền cọc chứ không mua nhà “nhất là loại nhà dính quy hoạch, chục ngƣời coi chƣa có một ngƣời quay lại lần hai”. 50 “Quy hoạch treo” đã dẫn đến tình trạng ngƣời dân không chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, việc tách hộ, tách thửa khi con cái ra riêng cũng không thể, thật khó giải quyết khi một căn nhà cấp bốn mà lại có ba đến bốn thế hệ cùng sống chung trong một không gian lụp xụp, chật hẹp. Tuy nhiên, “quy hoạch treo” cũng không có nghĩa là những khu đất nằm trong quy hoạch không thể chuyển nhƣợng đƣợc, có những trƣờng hợp cần chỗ ở, nhà đầu tƣ chấp nhận mua nhà trong khu quy hoạch. Thay vì tiền trọ hàng tháng phải trả thì chuyển nhƣợng có thể rẻ hơn và cũng không ít trƣờng hợp chủ đầu tƣ mua đất vì dự đoán sắp có quy hoạch, họ mua đất với cơ hội đƣợc bán lại với giá cao hơn nhằm hƣởng phần chênh lệch. Cũng không ít những nhà đầu tƣ phải “vỡ nợ” vì quy hoạch không đƣợc thực hiện hoặc chậm thực hiện. Một mảnh đất gần lộ giới, cùng đơn vị diện tích bán với giá vài trăm triệu là chuyện bình thƣờng, nhƣng cũng mảnh đất đó nếu vƣớng vào khu “quy hoạch treo” thì giá chỉ vài chục triệu cũng không có ngƣời mua. 3.2.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình và Thông tƣ số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 3 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng sẽ ra quyết định chỉ đạo để giải quyết những khó khăn trong việc xây dựng và sửa chữa nhà ở. Theo đó, những nội dung quan trọng đƣợc đề cập đến là những khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, chủ đầu tƣ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử 50 Vietnamnet.vn: Nhà trong khu quy hoạch treo và thảm cảnh mua bán, http://doc-bao.timbds.com/tm/Nhatrong-khu-quy-hoach-treo-va-tham-canh-mua-ban-08 23479.html, [truy cập ngày 18 tháng 10 năm 2013] GVHD: TS. Phan Trung Hiền 42 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở nếu có nhu cầu thì có thể đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Điều kiện ràng buộc là những trƣờng hợp này phải phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và các kiến trúc cảnh quan của khu vực đó. Nhƣ thế, ngƣời dân sống tại những khu vực “quy hoạch treo” đã có thể xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở của mình kiên cố hơn, nhƣng phải kèm theo điều kiện “chủ đầu tƣ phải cam kết và thực hiện tháo dỡ không điều kiện nhà ở, công trình khi Nhà nƣớc triển khai thực hiện quy hoạch” và “phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không đƣợc bồi thƣờng”. Tuy nhiên, văn bản đƣa ra nhƣng việc áp dụng lại chỉ là giải pháp nhất thời, chỉ phần nào giúp ngƣời dân ổn định chỗ ở, vấn đề vẫn còn nhiều thiếu sót. Theo Luật Xây dựng hiện hành thì đối với những công trình, nhà ở đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tƣ phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Đối với ngƣời dân, nhà cửa là một tài sản lớn, tiêu tốn nhiều tiền của, có lẽ khó có thể liều xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở bằng giấy phép xây dựng tạm để rồi có thể phải tự phá dỡ mà không đƣợc bồi thƣờng. Việc ban hành ra những quy định về xây dựng tạm “ra đời” đã giúp đƣợc ngƣời dân vùng “quy hoạch treo” có đƣợc chỗ ở vì “an cƣ thì mới lạc nghiệp”. Nhƣng những quyết định chỉ là những biện pháp giải quyết tạm thời không có tính bền vững và cũng chƣa giải quyết triệt để “vấn nạn quy hoạch treo”. Để tháo gỡ vƣớng mắc này, trong dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội đã bổ sung các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm (Điều 80). Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, thì các công trình, nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng bốn điều kiện nữa để đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Đó là điều kiện: thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tƣ; phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Chủ đầu tƣ vẫn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn GVHD: TS. Phan Trung Hiền 43 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn. Trƣờng hợp không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Nhƣng điểm mới của lần sửa đổi này là: trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trƣớc thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm thì Nhà nƣớc phải bồi thƣờng cho chủ đầu tƣ. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đang chờ đƣợc Quốc hội thông qua, vì nhìn chung những quy định này vẫn còn nhiều thiếu sót và chƣa đƣợc đại biểu Quốc hội đồng thuận cao. Luật, Nghị định đều quy định đƣợc xây nhà tạm đối với chủ đầu tƣ có những giấy tờ hợp lệ cũng chính là đất phải đƣợc sử dụng đúng mục đích, nhƣng lại có những trƣờng hợp ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” trên cả mƣời năm, hai mƣơi năm, ngƣời dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất không đƣợc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Đó cũng là một trong những khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” khi quyết định đƣa ra nhƣng lại không thể áp dụng đƣợc. Những khu vực “quy hoạch treo” từ ba năm đến năm năm thì nên hủy quy hoạch và nếu nhƣ quy hoạch đƣợc điều chỉnh thì phải đảm bảo tính khả thi trên thực tế, chính cơ quan điều chỉnh quy hoạch phải cam đoan và phải chịu trách nhiệm cá nhân về việc điều chỉnh đó. Về việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần sẽ gây tốn kém nguồn ngân sách nhà nƣớc và gây khó khăn cho ngƣời dân vùng quy hoạch dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang gây lãng phí nguồn tài nguyên quý giá vì “tất đất là tất vàng” nên việc hoang phí này là không chấp nhận đƣợc. Đối với những vùng đất bị bỏ hoang hóa lâu năm phải đƣợc Nhà nƣớc chú trọng giúp đỡ ngƣời dân cải tạo lại đất đai để họ tiếp tục canh tác trên mảnh đất đó. Hiện nay “Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã đƣợc vận hành đạt đƣợc 65% tính đến thời điểm cuối năm 2011. Nhƣ vậy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp chỉ trong một năm đã tăng cao tới 19 điểm so với 46% vào cuối năm 2010 theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đầu năm 2011. Trên thực tế, nhiều địa phƣơng giao nhiều đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp khiến các khu công nghiệp thừa diện tích. Chỉ tiêu Quốc hội cho phép là 44 nghìn ha vào năm 2010, các địa phƣơng đã giao tới 93 nghìn ha, vƣợt 211,36%, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng nhận định. Và chúng ta đang quy hoạch Khu GVHD: TS. Phan Trung Hiền 44 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp công nghiệp theo hƣớng dung nhiều vốn, nhiều đất nhƣng lại ít sử dụng lao động, điều đó dẫn đến bi kịch nông dân không biết phải làm gì khi đất bị lấy cho Khu công nghiệp. Quy hoạch nhƣ thế có hợp lý hay không?” 51 Nhƣ vậy, hằng năm hàng chục khu quy hoạch, dự án đƣợc phê duyệt, sau đó bỏ hoang trong khi ngƣời dân không đất sản xuất phải đi thuê đất để sản xuất. Vấn đề quyền lợi của ngƣời dân vùng này chƣa giải quyết lại tiếp tục gây khó khăn cho ngƣời dân vùng khác. Bên cạnh đó, cần quy định việc xử lí vi phạm cần mạnh hơn đối với những nhà đầu tƣ, cơ quan quản lý và phê duyệt quy hoạch, quy định rõ trách nhiệm từng ngƣời và mức xử phạt phải đƣợc nâng cao, tạo nên tính răng đe nhằm hƣớng tới lợi ích chung cho toàn xã hội. 3.2.3. Khó khăn trong sinh hoạt hàng ngày (đường sá, điện, nước, trường học, trạm y tế) Nếu nhu cầu nhà ở là cấp thiết thì nhu cầu về điện, nƣớc sinh hoạt hằng ngày của ngƣời dân là rất cần thiết vì ngƣời dân không thể một ngày mà không sử dụng. Thế nhƣng, ở những khu vực “quy hoạch treo” thì vấn đề này lại gây khó khăn cho ngƣời dân, điện nƣớc bị cắt, đƣờng sá xuống cấp không đƣợc sửa chữa. Những nhu cầu thiết yếu hàng ngày còn không đƣợc cung cấp đầy đủ thì nói chi đến bệnh viện, trƣờng học. Vấn đề ở đây là các ngành dịch vụ nhƣ điện, nƣớc sẽ không dám bỏ tiền ra đầu tƣ phục vụ ngƣời dân vì sợ khi thực hiện quy hoạch sẽ bị tháo dỡ, phá hủy gây lãng phí. Không khó để nhìn thấy cảnh tƣợng ngƣời dân sống trong khu “quy hoạch treo” phải sống trong những điều kiện hết sức khó khăn: trẻ em đi học trên những con đƣờng gập ghềnh, nhất là vào mùa mƣa, đƣờng lầy lội. Không ai dám bỏ tiền ra để nâng cấp, vì đã vƣớng vào quy hoạch thì biết thời điểm nào tiến hành thực hiện. Các dịch vụ công cộng nhƣ bệnh viện, chợ, trƣờng học cũng không thể xây dựng. Đó là những thảm cảnh mà ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” phải gánh chịu. Nguồn nƣớc sạch không có, ngƣời dân phải bỏ tiền ra mua, số tiền chi trả lại rất lớn so với giá nƣớc quy định. 51 Doanh nhân và pháp luật: Nghịch lý “lắp đầy” khu công nghiệp, http://doanhnhanphapluat.vn/index.php/van-de/766-nghich-ly-lp-y-khu-cong-nghiep.html, truy cập ngày 01 tháng 11 năm 2013 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 45 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 3.3. Những vi phạm thƣờng gặp của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch 3.3.1. Chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch Theo kết luận của Cục Đăng ký và Thống kê thì tình hình quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nƣớc còn nhiều hạn chế, bất cập, nhất là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trái phép đã diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ, họ đã tự ý chuyển đất trồng lúa nƣớc sang nuôi trồng thủy sản, lập vƣờn trồng cây ăn quả. 52 Phần lớn ngƣời dân chƣa ý thức tự giác chấp hành pháp luật, nhận thức của ngƣời dân còn thấp, vì những nguồn lợi nhất thời mà ngƣời dân đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Đó là với trƣờng hợp quy hoạch đang trong giai đoạn chuẩn bị thực hiện, còn đối với “quy hoạch treo” thì có rất nhiều trƣờng hợp do bức bách về nhà ở, thu nhập gia đình hoặc ý chí chủ quan của từng chủ đầu tƣ, vì vậy việc xử phạt ngƣời dân phải xem xét ý chí chủ quan của nhà đầu tƣ và nguyên nhân khách quan dẫn đến việc thực hiện đầu tƣ trái quy hoạch. Sống trong vùng “quy hoạch treo” ngƣời dân đã phải chịu nhiều thiệt thòi, việc ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thƣờng xuyên xảy ra. Việc chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, tùy theo mức độ và loại đất chuyển mục đích sẽ có mức phạt khác nhau, mức phạt tiền thấp nhất là hai trăm nghìn (200.000) đồng và cao nhất là năm trăm triệu (500.000.000) đồng. Ngoài ra ngƣời vi phạm còn phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu nhƣ trƣớc khi vi phạm. 53 Vấn đề đặt ra, nếu áp dụng đúng quy định, có vi phạm thì xử lý, nhƣng thực tế hiện nay vấn đề ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng vẫn đang còn tồn tại rất nhiều, công tác quản lý còn lõng lẽo, chƣa đƣợc siết chặt. Bất cập trong việc quy định biện pháp khắc phục là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu rất khó có thể áp dụng đƣợc, trƣờng hợp điển hình đối với đất chuyên trồng lúa nƣớc lại chuyển sang đất phi nông nghiệp thì không thể nào khôi phục lại hiện trạng ban đầu là đất chuyên 52 Thanh tra Việt Nam: Chống tham nhũng lãng phí đất đai, http://thanhtravietnam.vn/viVN/News/vandetrongtuan/2011/01/7751.aspx, [truy cập ngày 20 tháng 10 năm 2013] 53 Xem thêm tại Điều 8 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai GVHD: TS. Phan Trung Hiền 46 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp trồng lúa nƣớc đƣợc, vì đất chuyên trồng lúa nƣớc có đặc thù riêng về độ màu mỡ, phì nhiêu của đất. Có nhiều trƣờng hợp ngƣời dân làm đơn xin phép đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất nhƣng cơ quan có thẩm quyền không giải quyết, dẫn đến việc ngƣời dân không hiểu đƣợc những quy định của pháp luật là nhƣ thế nào đúng quy hoạch hoặc sai quy hoạch. Đòi hỏi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải có biện pháp cụ thể cũng nhƣ giải quyết những yêu cầu của ngƣời dân. Ví dụ, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nào đúng quy hoạch đƣợc duyệt và đúng hồ sơ, thủ tục thì ra tiến hành cho phép chuyển. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng nào trái quy hoạch thì trả lại đơn cho ngƣời dân, phải tiến hành giải thích để ngƣời dân nắm rõ quy định. Trƣờng hợp nào ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch thì phải xử lý kịp thời và đúng quy định. 3.3.2. Tự ý sửa chữa, xây dựng nhà ở, công trình Từ việc “quy hoạch treo” kéo dài ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch không đƣợc sửa chữa, xây dựng nhà ở dẫn đến tình trạng tự ý xây dựng, sửa chữa nhà ở mà không xin phép chính quyền địa phƣơng. Vì ngƣời dân phải sống trong điều kiện sinh hoạt khó khăn, nhiều nhà với ba, bốn thế hệ cùng chung sống trong căn nhà cấp bốn, đặc biệt trong những điều kiện thời tiết khắc nghiệt nhƣ mƣa, lụt,…quá khó khăn vì nhà ở chật hẹp, nhiều hộ gia đình đã quyết định xây nhà không phép. Bên cạnh đó, việc do chƣa có cấm mốc lộ giới trên một số tuyến đƣờng ở những nơi có quy hoạch gây khó khăn cho ngƣời quản lý cũng nhƣ cho ngƣời dân khi không thể xác định là nhà đang xây có nằm trong quy hoạch hay không. Hơn nữa, nhiều tuyến đƣờng có quy hoạch đã lâu, nhƣng đến nay vẫn chƣa đƣợc xây dựng nên ngƣời dân thƣờng cơi nới nhà trên phần đất quy hoạch. Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt nhƣng chƣa thực hiện thì chỉ đƣợc cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch. 54 Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp quy hoạch đã đƣợc công bố thì ngƣời dân chỉ đƣợc phép xây dựng, sửa chữa theo nội dung trong giấy phép xây dựng tạm đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp theo đơn xin của ngƣời dân. Ngoài ra, trƣờng hợp chủ đầu tƣ xây dựng công trình, nhà ở 54 Khoản 3 Điều 62 Luật Xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 47 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp riêng lẽ trên đất không đƣợc phép xây dựng thì bị xử phạt vi phạm hành chính và còn phải buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng. Nếu không tự ý tháo dỡ thì bị cƣỡng chế tháo dỡ và chịu toàn bộ chi phí tháo dỡ. 55 Đó là thực tế mà ngƣời dân trong vùng quy hoạch hiện nay thƣờng mắc phải, điều quan trọng trong quản lý là phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân, giúp ngƣời dân nhận ra những tác hại trong việc vi phạm xây dựng của mình. Bên cạnh đó, vấn đề đặt ra ở đây là cần phải giải quyết triệt để về quyền lợi của ngƣời dân nơi có quy hoạch và “quy hoạch treo” nhằm củng cố niềm tin của ngƣời dân vào quy hoạch. 3.4. Phƣơng hƣớng hoàn thiện nhằm bảo vệ ngƣời dân vùng quy hoạch Ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch luôn đứng trƣớc những khó khăn về nhiều mặt. Quy hoạch đƣợc lập ra suy cho cùng cũng có mục đích duy nhất là phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, làm thế nào để bảo vệ ngƣời dân, khi vấn đề quy hoạch thƣờng đi kèm với những bất cập? Đòi hỏi phải có những phƣơng hƣớng hoàn thiện từ công tác lập đến khi công bố, tuyên truyền phục vụ cho việc thực hiện quy hoạch cũng nhƣ nâng cao nhận thức của ngƣời dân trong khi thực hiện quy hoạch 3.4.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phải phù hợp, khả thi Hệ thống văn bản đƣợc cơ quan Nhà nƣớc ban hành đã nổ lực tập trung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) với mƣời điều quy định cụ thể từ nguyên tắc lập, căn cứ lập, nội dung, cách thức, thẩm quyền phê duyệt và việc tổ chức thực hiện của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nghị định 181/2004/NĐ-CP NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai cũng quy định mƣời tám điều cụ thể hóa về việc thi hành luật Đất đai liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tiếp đến là sự ra đời của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy 55 Xem thêm tại Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 về Quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị và Nghị định 121/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, nghị định có hiệu lực ngày 30 tháng 11 năm 2013 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 48 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ có tám điều sửa đổi, bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy định thì nhiều nhƣng thực tế cho thấy việc áp dụng lại không đem lại nhiều hiệu quả. Bất cập trong công tác lập quy hoạch vẫn còn tồn động nhiều. Đáng kể nhất trong việc quy hoạch chƣa hợp lý ở đây là tình trạng lấp đầy các khu công nghiệp vẫn còn rất thấp so với chỉ tiêu mà quy hoạch đề ra, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ, đến cuối năm 2010, cả nƣớc có 260 khu công nghiệp đƣợc thành lập với tổng diện tích 71,300 hecta. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp mới chỉ đạt 46%. 56 Đến cuối năm 2012, có 178 khu công nghiệp đã đƣa vào hoạt động, với diện tích 47.300 hecta, đã cho thuê khoảng 25.000 hecta, tỷ lệ lấp đầy 63%. 57 Mặc dù tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trong những năm vừa qua có chuyển biến theo hƣớng tích cực nhƣng nhìn chung diện tích đất bỏ hoang chƣa đƣa vào sử dụng vẫn còn nhiều, gây nên tình trạng lãng phí đất đai. Liệu quy hoạch nhƣ thế đã khả thi, phù hợp chƣa? Bên cạnh đó, quy hoạch đều hƣớng vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Nhƣng việc quy hoạch sân golf trong những năm qua đã đi ngƣợc với chiều hƣớng phát triển kinh tế - xã hội. Trong khi ngƣời dân không có đất canh tác, đất trồng lúa lại bị thu hồi để chuyển sang quy hoạch làm sân golf. Quy hoạch lại không đƣợc triển khai, đất lại bị hoang hóa, gây nên nhiều bức xúc cho ngƣời dân. Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất đang ƣu tiên bảo vệ quỹ đất chuyên trồng lúa nƣớc, vì vấn đề an ninh lƣơng thực luôn cần đƣợc chú trọng, khi diện tích đất lúa chuyển sang sản xuất phi nông nghiệp thì khả năng quay trở lại là rất khó, trong khi quỹ đất để khai hoang, mở rộng diện tích đất trồng lúa để bù đắp vào diện tích đất lúa đã mất đi là rất hạn chế và tốn kém. Nhƣ vậy, đòi hỏi việc lập sử dụng đất phải kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nƣớc, ngƣời đang sử dụng đất, cộng đồng dân cƣ và các nhà đầu tƣ. Cần có đội ngũ lập quy hoạch chuyên trách, có trình độ chuyên môn và kỷ thuật cao, am hiểu về quy hoạch cũng nhƣ có cái nhìn tổng thể về tình hình phát triển chung của đất nƣớc. 56 Theo Báo lao động: Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp mới đạt 46%, http://laodong.com.vn/kinh-doanh/tyle-lap-day-cua-cac-khu-cong-nghiep-moi-dat-46-30577.bld, truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2013 57 Theo Báo Hà Nội mới: Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 63%, http://anoimoi.com.vn/Tin-tuc/Kinhte/573742/ty-le-lap-day-cac-khu-cong-nghiep-dat-63- , truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2013 GVHD: TS. Phan Trung Hiền 49 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Có nhƣ vậy quy hoạch mới có khả thi và khi áp dụng vào thực tiễn, không còn quy hoạch manh mún, không đồng bộ nhƣ hiện nay. Công tác quy hoạch cần hơn nữa sự giám sát của các cơ quan chức năng và ngƣời dân trên cả nƣớc thông qua hệ thống giám sát, đánh giá trong từng quy hoạch chi tiết và trong bất cứ quy hoạch chung hay chi tiết đều chú trọng đến quyền lợi của ngƣời dân và phải đặt lợi ích của ngƣời dân lên hàng đầu và một đều thật sự cần thiết đó là cái tâm của ngƣời làm quy hoạch. 3.4.2. Nâng cao chế tài trong xử lý vi phạm nhằm khắc chế “quy hoạch treo” Với số lƣợng “quy hoạch treo” còn tồn tại nhiều nhƣ hiện nay cần lắm những chế tài đủ mạnh. Tuy nhiên, chỉ có một vài tỉnh đƣợc xem là có biện pháp xử lý mạnh đối với “quy hoạch treo”, “dự án treo” nhƣ: Đà Nẵng, Huế, Bình Thuận, Kiên Giang,…đối với những dự án chậm thực hiện cơ quan có thẩm quyền sẽ thống nhất lại lần cuối cam kết tiến độ thực hiện dự án và những thủ tục có liên quan khác, nếu không sẽ tiến hành thu hồi dự án. Riêng đối với chủ đầu tƣ sẽ chịu trách nhiệm bằng cách bị phạt tiền và đồng thời nếu gây ảnh hƣởng nghiêm trọng thì “treo” giấy phép, hoặc nghiêm trọng hơn nữa thì thu hồi giấy phép hoạt động và nếu đƣợc phép hoạt động lại thì phải xem xét kỹ hơn đối với chủ đầu tƣ này và từng trƣờng hợp có thể quy định sự ảnh hƣởng của dự án nhƣ thế nào đƣợc xem là nghiêm trọng. Bên cạnh việc xử lý nhà đầu tƣ thì càng xử lý mạnh hơn nữa đối với cán bộ trực tiếp phê duyệt dự án và bản thân họ phải chịu trách nhiệm cá nhân về những đồ án mà họ đã duyệt. Đối với những dự án chƣa có chủ đầu tƣ, địa phƣơng có trách nhiệm tìm chủ đầu tƣ, trong tƣ thời hạn hai năm chẳng hạn, nếu vẫn chƣa có chủ đầu tƣ thì tiến hành thu hồi đất trả lại cho ngƣời dân tiếp tục canh tác. Kiên quyết không để đất bỏ trống biến thành những bãi rác, những nơi trú ngụ của côn trùng và từng địa phƣơng phải chịu trách nhiệm trƣớc việc rà soát của mình đối với cấp trên trực tiếp. 3.4.3. Tuyên truyền, giáo dục, thuyết phục người dân trong việc tìm hiểu pháp luật Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng chỉ đạo các cơ quan, tổ chức, báo đài có liên quan lập kế hoạch và thƣờng xuyên tuyên truyền, phổ GVHD: TS. Phan Trung Hiền 50 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp biến, giáo dục pháp luật về đất đai với những nội dung thiết thực, hình thức phải phù hợp với từng đối tƣợng và điều kiện thực tế của từng địa phƣơng. Biểu dƣơng những nơi làm tốt, phê phán những nơi chậm trễ, trì trệ, kịp thời rà soát phát hiện những sai phạm đƣa ra công luận các vi phạm, càng lên án hơn nữa đối với những hành vi lợi dụng chức vụ, quyền hạn tham nhũng về đất đai hoặc hành vi nhũng nhiễu, thiếu trách nhiệm trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai. Phổ biến trên các phƣơng tiện thong tin đại chúng nhƣ: báo, đài truyền thanh, đài truyền hình, trụ sở Ủy ban nhân dân, cổng thong tin của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (www.monre.gov.vn) các trình tự, thủ tục hành chính liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, những trƣờng hợp không đƣợc chuyển nhƣợng. Những hiểu biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, điểm dân cƣ nông thôn và cần phải biết quyền và nghĩa vụ của mình nhƣ thế nào khi đất quy hoạch. Khi khiếu nại thì khiếu nại ai, khiếu nại ở đâu, hồ sơ khiếu nại bao gồm những giấy tờ nào và những quyền cơ bản mà ngƣời khiếu nại đƣợc hƣởng là gì…chịu trách nhiệm gì khi khiếu nại không đúng với sự thật xảy ra trên thực tế. Đặc biêt, công tác tuyên truyền cần đƣợc đẩy mạnh hơn nữa đối với những vùng sâu, vùng xa, những vùng có điều kiện kinh tế khó khăn và đặc biệt khó khăn, những vùng dân tộc ít ngƣời. Do đó cần hơn những sách, báo bằng tiếng dân tộc với đội ngũ cán bộ đầy nhiệt huyết trong công tác tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đất đai. Vì phổ biến pháp luật có vai trò quan trọng, ngƣời dân hiểu luật thì sẽ hạn chế phần nào những hành vi vi phạm. Nhƣng để ngƣời dân tự ý thức là cả một quá trình lâu dài, đòi hỏi sự bề bỉ nêu gƣơng của các cấp lãnh đạo hiện nay và đội ngũ kế thừa. 3.4.4. Hướng dẫn người dân về khiếu nại, khiếu kiện đúng pháp luật Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai không chỉ tăng về số lƣợng mà tính chất cũng ngày càng gay gắt và phức tạp hơn điều đó đã gây áp lực lớn cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc. Tuy nhiên hiện nay vấn đề giải đáp thắc mắc cho ngƣời dân còn quá yếu kém chƣa thể hiện đƣợc sự nhiệt tâm, tận tình của cán bộ và yếu kém cả về kiến thức pháp luật dẫn đến nhiều vụ sai phạm ảnh hƣởng đến ngƣời dân. Cơ quan chính quyền các địa phƣơng cần xem lại việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện đất GVHD: TS. Phan Trung Hiền 51 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp đai, chƣa đúng trách nhiệm, thẩm quyền, giải quyết khiếu nại kéo dài khiến cho ngƣời dân mất lòng tin vào cơ quan Nhà nƣớc. Khiếu nại trực tiếp còn không đƣợc giải quyết thì “khiếu nại giấy tờ” biết đến bao giờ. Khi đất đai là tƣ liệu sản xuất cần thiết trong đời sống ngƣời dân thì việc thu hồi đất ảnh hƣởng trực tiếp đến ngƣời dân cũng phải đƣợc xem xét cẩn trọng. Ngƣời dân thƣờng ít phản đối quy hoạch hay nói đúng hơn là ngƣời dân không phản đối quy hoạch. Tuy nhiên, đối với những quy hoạch chậm thực hiện, nhất là tình trạng quy hoạch đã có chủ đầu tƣ nhƣng chủ đầu tƣ thực hiện chậm, hết thời gian thực hiện thì bị thu hồi dự án, giao cho chủ đầu tƣ khác và cứ nhƣ vậy thời gian kéo dài vô tận, ảnh hƣởng đến lợi ích của ngƣời dân, riêng chủ đầu tƣ thì không bị xử lý. Việt Nam là một nƣớc mà đa số ngƣời dân sống bằng nông nghiệp, nên khi quy hoạch cần có chiến lƣợc và tầm nhìn cho đất nông nghiệp, nông thôn, nông dân, việc làm ngƣời dân sau khi có đất bị thu hồi là điều quan trọng. Cần có những biện pháp để giúp ngƣời dân giải quyết việc làm, có thu nhập ổn định. Vấn đề khó khăn hiện nay là khắp nơi đều diễn ra đô thị hóa, đất của ngƣời dân bị thu hồi để làm khu công nghiệp, đô thị mới,… Ngƣời dân sẽ đƣợc nhận tiền bồi thƣờng nhƣng đa số lại không sử dụng khoản tiền đó một cách hợp lý, kéo theo nhiều hệ lụy xảy ra. Vấn đề cần đặt ra hiện nay là phải hƣớng dẫn ngƣời dân về khiếu nại, khiếu kiện đúng pháp luật và tiền bồi thƣờng phải sử dụng nhƣ thế nào cho hợp lý. 3.4.5. Các giải pháp khác Đối với những quy hoạch có thể thực hiện sớm thì tập trung nguồn nhân lực và kinh phí để thực hiện triệt để quy hoạch đó, không để kéo dài. Những quy hoạch xét cần nhƣng hiện tại vẫn chƣa đủ khả năng thực hiện thì cần phải điều chỉnh mốc thời gian thực hiện quy hoạch. Những quy hoạch không hợp lý, không khả thi thì đƣa ra quyết định hủy bỏ, đồng thời thông báo trên các phƣơng tiện thông tin đại chúng về việc điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch để ngƣời dân đƣợc biết. Thực hiện kiểm tra năng lực tài chính trƣớc khi chủ đầu tƣ, đầu tƣ dự án bằng những phƣơng thức khả thi. Bên canh việc đôn đốc sử dụng đất của các chủ đầu tƣ, kiên quyết thu hồi những dự án mà chủ đầu tƣ không đủ năng lực thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất để thực GVHD: TS. Phan Trung Hiền 52 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp hiện dự án đầu tƣ. Xử lý nghiêm những dự án đã đƣợc phê duyệt nhƣng chủ đầu tƣ thực hiện không đúng nhƣ dự án trình cơ quan phê duyệt. Phát huy cao hơn nữa vai trò của Tổ chức phát triển quỹ đất chủ động trong việc giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tƣ, khắc phục tình trạng giải phóng mặt bằng kéo dài ảnh hƣởng đến lợi ích ngƣời dân. Nâng cao hơn nữa vai trò của các tổ chức chính trị xã hội vận động ngƣời dân hợp tác trong việc lấy ý kiến, di dời, tuân thủ quy hoạch. Khi xây dựng các dự án quy hoạch cần đánh giá các yếu tố về môi trƣờng, giao thông, cảnh quan và những yếu tố tác động khác, từ đó xét đến tính khả thi của dự án, hạn chế việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần gây xáo trộn đời sống ngƣời dân. Mở các lớp giáo dục pháp luật hoặc đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên trách đảm nhiệm việc giải đáp thắc mắc của ngƣời dân hàng tuần, hàng tháng. Bên cạnh việc thiết lập những tủ sách pháp luật tại những nơi nhƣ trung tâm xã hoặc trụ sở thôn, ấp và quan trọng nhất phải hƣớng dẫn ngƣời dân thói quen đến để tìm hiểu pháp luật về quy hoạch. Việc đề cao dân trí ngƣời dân nông thôn, nhất là những vấn đề cần biết trong đời sống hàng ngày, liên quan đến lợi ích chính đáng của ngƣời dân. Đối với việc lấy ý kiến ngƣời dân phải thực hiện trên tinh thần có làm, làm phải hiệu quả đem lại sự đồng thuận trong dân. Ngƣời làm quy hoạch phải lắng nghe, tiếp thu ý kiến ngƣời dân bên cạnh việc giảng giải và phát huy quyền đƣợc đóng góp ý kiến của ngƣời dân. Việc tiếp thu ý kiến của ngƣời dân không phải là những việc “làm cho có” mà phải tiếp thu những ý kiến hay, những ý kiến đó phải đƣợc thực thi trên thực tế và khuyến khích ngƣời dân phát huy hơn nữa. Quy hoạch rất cần thiết nhằm định hƣớng cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc nói chung, những đô thị nói riêng và nhất là để thống nhất trong công tác quản lý. Nhƣng quy hoạch phải mang tính khoa học, khả thi, đảm bảo các nguồn lực thực hiện cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển, tránh quy hoạch duy ý chí, chỉnh sửa nhiều lần gây lãng phí công sức, tiền của của Nhà nƣớc và nhân dân. Nhìn chung “vấn nạn quy hoạch treo” vẫn đã và đang diễn ra trong xã hội hiện nay làm cho đời sống ngƣời dân, đặc biệt là ngƣời dân khu dân cƣ và ngƣời dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị ảnh hƣởng rất nhiều. Việc quản lý của cơ quan Nhà nƣớc chƣa GVHD: TS. Phan Trung Hiền 53 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp chặt chẽ dẫn đến tình trạng quản lý mỗi nơi mỗi khác gây bức xúc cho ngƣời dân địa phƣơng, cũng từ đó tạo nên tâm lý chống đối, sai phạm, không tin vào quy hoạch. Bên cạnh việc lấy lại lòng tin ở ngƣời dân cũng phải giáo dục pháp luật để ngƣời dân sống và làm việc theo pháp luật. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 54 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp KẾT LUẬN Đất đai là nguồn tƣ liệu sản xuất vô cùng quý giá và không thể thay thế đƣợc. Việc sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả là vấn đề đƣợc đặt ra hàng đầu. Quy hoạch là công cụ hữu hiệu nhất giúp Nhà nƣớc căn cứ vào đó để phân bổ đất đai một cách hợp lý. Quy hoạch suy cho cùng cũng có mục đích duy nhất là giúp phát triển kinh tế - xã hội, nhƣng khi tiến hành làm quy hoạch đòi hỏi cần phải đặt quyền và lợi ích của ngƣời dân lên trên hết. Phải chăng các nhà làm quy hoạch đã không làm đƣợc điều đó, mới dẫn đến mặc trái của quy hoạch – “quy hoạch treo” tồn tại nhiều nhƣ hiện nay? Hiện nay, trên khắp các tỉnh thành đều có bóng dáng của “quy hoạch treo”, đó là điều mà nhà làm quy hoạch cũng nhƣ ngƣời dân không hề mong muốn, nhƣng thực tế vẫn đang xảy ra trong xã hội chúng ta. Có rất nhiều nguyên nhân, nhƣng nguyên nhân đầu tiên là việc lập quy hoạch chƣa khả thi, chƣa có cơ sở khoa học, trình độ lập quy hoạch còn nhiều yếu kém chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu hiện nay. Việc thiếu trách nhiệm của ngƣời phê duyệt quy hoạch, quy hoạch manh mún, không đồng bộ… Bên cạnh đó, việc lấy ý kiến ngƣời dân khi lập quy hoạch vẫn còn mang tính hình thức, chƣa thật sự xem trọng ý kiến ngƣời dân, trình độ hiểu biết pháp luật của ngƣời dân vẫn còn thấp cũng là nguyên nhân làm cho quy hoạch chậm thực hiện, không đồng bộ. Do đó, đòi hỏi ngƣời dân cần phải biết quyền và nghĩa vụ của mình nhƣ thế nào trong vấn đề quy hoạch, để từ đó khắc phục những yếu kém, cũng nhƣ đảm bảo hơn nữa quyền lợi của ngƣời dân. Đứng trƣớc những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo”, các cơ quan quản lý luôn tìm cách tháo gỡ nhƣng vẫn không giải quyết đƣợc hết, việc giải quyết chỉ mang tính chất nhất thời, chƣa thể giải quyết triệt để. Bởi việc giải quyết đó không phải là vấn đề “ngày một, ngày hai”, cần đòi hỏi phải có những phƣơng hƣớng hoàn thiện và có sự phối hợp của các cơ quan chức năng cũng nhƣ của ngƣời dân. “Quy hoạch treo” còn tồn tại không chỉ ảnh hƣởng riêng đối với ngƣời dân mà còn cho cả xã hội và phát triển kinh tế. Hy vọng rằng trong thời gian sắp tới, tình trạng “quy hoạch treo” sẽ đƣợc hạn chế, đời sống nhân dân các vùng quy hoạch đƣợc ổn định và đem lại hiệu quả cao hơn trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội đất nƣớc. GVHD: TS. Phan Trung Hiền 55 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp TÀI LIỆU THAM KHẢO  Danh mục văn bản quy phạm pháp luật 1. Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001; 2. Luật xây dựng năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009; 3. Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010; 4. Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008; 5. Luật quy hoạch đô thị năm 2009; 6. Luật Tố tụng hành chính năm 2010; 7. Luật khiếu nại năm 2011; 8. Luật Tố cáo năm 2011; 9. Nghị quyết số 56/2010/QH12 ngày 24 tháng 11 năm 2010 của Quốc hội về việc thi hành Luật Tố tụng hành chính; 10. Nghị quyết số 02/2011/NQ-HĐTP ngày 29 tháng 7 năm 2011 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao về việc hƣớng dẫn thi hành một số quy định của Luật Tố tụng hành chính; 11. Nghị quyết số 01/2011/NQ-HĐTP ngày 29 tháng 7 năm 2011 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao về việc hƣớng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyêt số 56/2010/QH12 của Quốc hội; 12. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất; 13. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; 14. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nƣớc thành công ty cổ phần; 15. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; 16. Nghị định 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị; 17. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; 18. Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình; 19. Nghị định 83/2009/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2009 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình; 20. Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; 21. Nghị định 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị; 22. Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; 23. Thông tƣ 07/2008/TT-BXD ngày 26 tháng 3 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình; 24. Thông tƣ 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 3 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình; 25. Chỉ thị 18/2005/CT-UBND Cần Thơ ngày 20 tháng 9 năm 2005 về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý xây dựng theo quy hoạch trên địa bàn Thành phố Cần Thơ. GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp  Danh mục các văn bản khác 1. Công văn 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ, ngày 27 tháng 5 năm 2008 về việc hƣớng dẫn một số nội dung về thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng và quản lý đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ; 2. Công văn số 86/BXD-KTQH ngày 18 tháng 8 năm 2011 về việc hƣớng dẫn lấy ý kiến của cá nhân và cộng đồng dân cƣ về quy hoạch đô thị; 3. Dự thảo Luật đất đai sửa đổi; 4. Dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi.  Danh mục sách, báo, tập chí, giáo trình 1. TS. Võ Thị Kim Cƣơng: Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nxb. Xây dựng, 2004, tr.145; 2. Nguyễn Ngọc Điện: Giáo trình phương pháp phân tích luật viết, Nxb. Tƣ pháp, Hà Nội, 2006; 3. TS. Phan Trung Hiền: Để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp ngành luật, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009; 4. TS. Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật hành chính đô thị, nông thôn, lƣu hành nội bộ, 2011; 5. ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân: Giáo trình Luật đất đai, lƣu hành nội bộ, 2009  Danh mục các trang thông tin điện tử 1. Phan Trung Hiền, Trƣờng Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh: Quyền và nghĩ vụ của công dân trong quy hoạch xây dựng đô thị, http://www.hcmulaw.edu.vn/hcmulaw/index.php?option=com_content&view=articl e&catid=91:ctc20031&id=209:tc2003so1qvnvcdthhdt&Itemid=106 2. Tin mới: Dự thảo sữa đổi Luật đất đai: Đâu là điểm mới?, http://www.tinmoi.vn/du-luat-dat-dai-sua-doi-dau-la-diem-moi-011092142.html, [truy cập ngày 15 tháng 8 năm 2013]; 3. Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng: Vào “sổ đen” 1.694 khu vực “quy hoạch treo”,http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=20656 &code=PHGMV20656, [truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2013]; GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quyền và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 4. Trang thông tin kinh tế, tài chính và thị trƣờng chứng khoán: 1.763 trường hợp quy hoạch treo, http://www.infotv.vn/bat-dong-san/tin-tuc/42935-1763-truonghop-quy-hoach-treo, [truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013]; 5. Veconomy: 1.200 dự án “treo” trên cả nước, http://vneconomy.vn/20090526094810490P0C17/1200-du-an-treo-tren-canuoc.htm, [truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013]; 6. Thông tin pháp luật dân sự: Khiếu kiện về đất đai – thực trạng, nguyên nhân và giải pháp, http: //sponere.gov.vn/home/dien-dan/467-khieu-kien-ve-dat-daithuc-trang-nguyen-nhan-va-giai-phap, [truy cập ngày 16 tháng 10 năm 2013]; 7. Vietnamnet.vn: Nhà trong khu quy hoạch treo và thảm cảnh mua bán, http://doc-bao.timbds.com/tm/Nha-trong-khu-quy-hoach-treo-va-tham-canh-muaban-08 23479.html, [truy cập ngày 18 tháng 10 năm 2013]; 8. Thanh niên online: Khó xây nhà trong khu quy hoạch, http://www. Thanhnien.com.vn/pages/20101229/kho-xay-nha-trong-khu-quy-hoach.aspx, [truy cập ngày 18 tháng 10 năm 2013]; 9. Thanh tra Việt Nam: Chống tham nhũng lãng phí đất đai, http://thanhtravietnam.vn/vi-VN/News/vandetrongtuan/2011/01/7751.aspx, [truy cập ngày 20 tháng 10 năm 2013]; 10. An ninh thủ đô: Khiếu kiện về đất đai gia tăng và phức tạp, http://www.anninhthudo.Vn/Thoi-su/Khieu-kien-ve-dat-dai-gia-tang-va-phuctap/397683.antd, [truy cập ngày 22 tháng 10 năm 2013]; 11. Theo Báo lao động: Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp mới đạt 46%, http://laodong.com.vn/kinh-doanh/ty-le-lap-day-cua-cac-khu-cong-nghiep-moi-dat46-30577.bld, [truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2013]; 12. Theo Báo Hà Nội mới: Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 63%, http://anoimoi.com.vn/Tin-tuc/Kinh-te/573742/ty-le-lap-day-cac-khu-cong-nghiepdat-63- , [truy cập ngày 08 tháng 11 năm 2013]; 13. Dự thảo online: Luật Xây dựng sửa đổi, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.a spx?ItemID=785, [truy cập ngày 22 tháng 11 năm 2013]. GVHD: TS. Phan Trung Hiền SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên [...]... thực hiện quy hoạch Là tập hợp tất cả các quy n và nghĩa vụ của công dân đƣợc quy định trong Hiến pháp và pháp luật đƣợc áp dụng trong lĩnh vực quy hoạch, thể hiện các quy n và lợi ích hợp pháp của công dân nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quy hoạch đƣợc thực hiện và đáp ứng nhu cầu của Nhà nƣớc và công dân 1.3.2.1 Quy n của công dân trong quy hoạch - Quy n bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân là tập... về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cƣ nông thôn và tìm hiểu về quy hoạch treo” là nhƣ thế nào, những nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo” nhƣ hiện nay Chương 2 Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch Trong chƣơng này ngƣời viết xin trình bày quy n và nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất và cũng từ đó tìm hiểu vầ quy n và nghĩa vụ của ngƣời dân. .. là tập hợp các quy n của ngƣời dân đƣợc quy định trong Hiến pháp và pháp luật nhằm bảo đảm lợi ích hợp pháp của họ khi bị thu hồi đất để thực hiện quy hoạch - Quy n đƣợc biết quy hoạch là các quy n mà ngƣời dân đƣợc biết chi tiết về dự án quy hoạch - Quy n đóng góp ý kiến trong quy hoạch là quy n của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch tham gia đóng góp ý kiến vào dự án quy hoạch - Quy n đƣợc bồi thƣờng,... Nhiên Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Thứ sáu, thêm vào đó là việc lấy ý kiến ngƣời dân chỉ chú trọng hình thức và nếu có lấy ý kiến cũng chỉ làm cho đủ thủ tục Dần dần, ngƣời dân quên đi quy n mà mình đáng lẽ đƣợc hƣởng và cần phát huy tốt hơn 1.3 Khái niệm về quy n và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất bị thu hồi 1.3.1 Khái niệm chung về quy n và nghĩa vụ của người. .. Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp 1.3.2.2 Nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch - Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch là khi bản đồ án quy hoạch xây dựng đƣợc công bố và có hiệu lực ngƣời dân phải đảm bảo di dời khi đã đƣợc đền bù theo pháp luật, không đƣợc cản trở việc thực hiện quy hoạch - Nghĩa vụ xin cấp Giấy phép xây dựng là việc công dân khi xây dựng mới hoặc... chung của ngƣời sử dụng đất dựa trên cơ sở là Luật Đất đai, quy n của ngƣời có đất quy hoạch đƣợc quy định từ rất nhiều văn bản luật khác nhau từ quy n đƣợc biết thông tin quy hoạch, quy n đƣợc góp ý kiến quy hoạch, cụ thể nhƣ sau: 2.2 Quy n của ngƣời dân có đất quy hoạch 2.2.1 Quy n được biết quy hoạch xây dựng Ngoài những quy n chung của ngƣời sử dụng đất thì ngƣời dân có đất quy hoạch còn có các quy n. .. quả quy hoạch, hạn chế sự xuất hiện của quy hoạch treo” GVHD: TS Phan Trung Hiền 3 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp Chƣơng 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ QUY HOẠCH VÀ VẤN ĐỀ QUY HOẠCH TREO” Việt Nam đang trong thời kỳ hội nhập vào nền kinh tế thế giới, để bắt kịp xu hƣớng chung ngoài việc chú trọng phát triển nền kinh tế - xã hội, vấn đề quy hoạch. .. quy n sử dụng đất, quy n sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 22 Xem thêm tại Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 21 GVHD: TS Phan Trung Hiền 19 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quy n sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật - Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy. .. 8 Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Khoản 4 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 10 Khoản 7 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 9 GVHD: TS Phan Trung Hiền 9 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp - Quy hoạch phân khu là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lƣới công... thuận và báo cáo tổng hợp giải trình, tiếp thu của các cơ quan chức năng để quy t định phê duyệt nhiệm vụ và đồ án trên cơ sở đảm bảo 11 12 Khoản 8 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 Khoản 9 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 GVHD: TS Phan Trung Hiền 10 SVTH: Võ Thị Mỹ Nhiên Quy n và nghĩa vụ của người dân trong khu quy hoạch – Thực trạng và giải pháp các nguyên tắc và yêu cầu đối với các quy hoạch