5. Bố cục đề tài
3.2. Những khó khăn của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo ”
hoang. 49
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, việc lãng phí đất đai cho những quy hoạch để dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang gây nhiểu bức xúc cho cơ quan chức năng cũng nhƣ ngƣời dân. Nhiều trƣờng hợp đất ngƣời dân đang canh tác lại bị thu hồi khi tiến hành quy hoạch. Quy hoạch đƣợc thực hiện thì không phải nói, điều đáng bàn ở đây là đất đai bị bỏ hoang, trong khi ngƣời dân không có đất canh tác. Nhiều trƣờng hợp quy hoạch không khả thi, gây lãng phí nguồn ngân sách, nguồn tài nguyên quý.
Những năm gần đây, công tác rà soát, tháo gỡ các quy hoạch đang trong tình trạng “treo” đƣợc tăng cƣờng triển khai, có thể thấy đã thu lại nhiều kết quả tốt. Tuy nhiên, số lƣợng “quy hoạch treo” vẫn còn nhiều, gây ra nhiều khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch.
3.2. Những khó khăn của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” treo”
Nhìn chung những ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” gặp rất nhiều khó khăn từ việc tách hộ, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, xây dựng sửa chữa nhà ở đến việc nâng cấp đƣờng sá, ngoài ra còn nhiều khó khăn khác mà ngƣời dân sống trong bất kì khu “quy hoạch treo” nào cũng có thể gặp phải.
3.2.1. Khó khăn của người dân trong việc tách hộ, tách thửa, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất
Ngƣời dân sống trong những khu “quy hoạch treo” hầu hết bị hạn chế về mọi mặt, từ việc xây dựng, sửa chữa, tách hộ, tách thửa, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đều bị cấm đoán, hạn chế. Điển hình có một bài báo đƣa tin: Tại Cù lao Ấp Doi Phƣờng 15, quận Gò Vấp thuộc khu quy hoạch công viên cây xanh từ năm 1998 dân cƣ ở đây muốn sửa chữa, xây dựng, mua bán và chuyển nhƣợng đều gặp khó khăn. Bà chủ nhà tiếp khách mãi nhƣng không bán đƣợc, lúc đầu khách vào xem bà còn đƣa giấy tờ nguồn gốc ra cho xem, nhƣng càng về sau thì: “Mua thì mua, không mua thì thôi nhà này trong khu quy hoạch treo đấy, khỏi cần coi giấy tờ”. Chƣa bán
49 1.200 dự án “treo” trên cả nƣớc, http://vneconomy.vn/20090526094810490P0C17/1200-du-an-treo-tren-ca- nuoc.htm, truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013
đã khó, kể cả bán rồi cũng chƣa chắc, căn nhà gần Chợ Cầu, phƣờng 14, Gò Vấp có diện tích 4m x 15m, khá xinh với một tấm đúc, nội thất khang trang. Khách đến nhà và đặt cọc 2 triệu, chủ nhà mừng khấp khởi bởi treo bảng hai tháng giờ đã có ngƣời mua. Hai ngày sau khách quay lại và chấp nhận mất tiền cọc chứ không mua nhà “nhất là loại nhà dính quy hoạch, chục ngƣời coi chƣa có một ngƣời quay lại lần hai”. 50
“Quy hoạch treo” đã dẫn đến tình trạng ngƣời dân không chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, việc tách hộ, tách thửa khi con cái ra riêng cũng không thể, thật khó giải quyết khi một căn nhà cấp bốn mà lại có ba đến bốn thế hệ cùng sống chung trong một không gian lụp xụp, chật hẹp. Tuy nhiên, “quy hoạch treo” cũng không có nghĩa là những khu đất nằm trong quy hoạch không thể chuyển nhƣợng đƣợc, có những trƣờng hợp cần chỗ ở, nhà đầu tƣ chấp nhận mua nhà trong khu quy hoạch. Thay vì tiền trọ hàng tháng phải trả thì chuyển nhƣợng có thể rẻ hơn và cũng không ít trƣờng hợp chủ đầu tƣ mua đất vì dự đoán sắp có quy hoạch, họ mua đất với cơ hội đƣợc bán lại với giá cao hơn nhằm hƣởng phần chênh lệch. Cũng không ít những nhà đầu tƣ phải “vỡ nợ” vì quy hoạch không đƣợc thực hiện hoặc chậm thực hiện. Một mảnh đất gần lộ giới, cùng đơn vị diện tích bán với giá vài trăm triệu là chuyện bình thƣờng, nhƣng cũng mảnh đất đó nếu vƣớng vào khu “quy hoạch treo” thì giá chỉ vài chục triệu cũng không có ngƣời mua.
3.2.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở
Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình và Thông tƣ số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 3 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng sẽ ra quyết định chỉ đạo để giải quyết những khó khăn trong việc xây dựng và sửa chữa nhà ở. Theo đó, những nội dung quan trọng đƣợc đề cập đến là những khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, chủ đầu tƣ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử
50 Vietnamnet.vn: Nhà trong khu quy hoạch treo và thảm cảnh mua bán, http://doc-bao.timbds.com/tm/Nha- trong-khu-quy-hoach-treo-va-tham-canh-mua-ban-08 23479.html, [truy cập ngày 18 tháng 10 năm 2013]
dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở nếu có nhu cầu thì có thể đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Điều kiện ràng buộc là những trƣờng hợp này phải phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và các kiến trúc cảnh quan của khu vực đó. Nhƣ thế, ngƣời dân sống tại những khu vực “quy hoạch treo” đã có thể xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở của mình kiên cố hơn, nhƣng phải kèm theo điều kiện “chủ đầu tƣ phải cam kết và thực hiện tháo dỡ không điều kiện nhà ở, công trình khi Nhà nƣớc triển khai thực hiện quy hoạch” và “phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không đƣợc bồi thƣờng”.
Tuy nhiên, văn bản đƣa ra nhƣng việc áp dụng lại chỉ là giải pháp nhất thời, chỉ phần nào giúp ngƣời dân ổn định chỗ ở, vấn đề vẫn còn nhiều thiếu sót. Theo Luật Xây dựng hiện hànhthì đối với những công trình, nhà ở đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tƣ phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Đối với ngƣời dân, nhà cửa là một tài sản lớn, tiêu tốn nhiều tiền của, có lẽ khó có thể liều xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở bằng giấy phép xây dựng tạm để rồi có thể phải tự phá dỡ mà không đƣợc bồi thƣờng. Việc ban hành ra những quy định về xây dựng tạm “ra đời” đã giúp đƣợc ngƣời dân vùng “quy hoạch treo” có đƣợc chỗ ở vì “an cƣ thì mới lạc nghiệp”. Nhƣng những quyết định chỉ là những biện pháp giải quyết tạm thời không có tính bền vững và cũng chƣa giải quyết triệt để “vấn nạn quy hoạch treo”.
Để tháo gỡ vƣớng mắc này, trong dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội đã bổ sung các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm (Điều 80). Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, thì các công trình, nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng bốn điều kiện nữa để đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Đó là điều kiện: thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tƣ; phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Chủ đầu tƣ vẫn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn
tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn. Trƣờng hợp không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Nhƣng điểm mới của lần sửa đổi này là: trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trƣớc thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm thì Nhà nƣớc phải bồi thƣờng cho chủ đầu tƣ. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đang chờ đƣợc Quốc hội thông qua, vì nhìn chung những quy định này vẫn còn nhiều thiếu sót và chƣa đƣợc đại biểu Quốc hội đồng thuận cao.
Luật, Nghị định đều quy định đƣợc xây nhà tạm đối với chủ đầu tƣ có những giấy tờ hợp lệ cũng chính là đất phải đƣợc sử dụng đúng mục đích, nhƣng lại có những trƣờng hợp ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” trên cả mƣời năm, hai mƣơi năm, ngƣời dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất không đƣợc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Đó cũng là một trong những khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” khi quyết định đƣa ra nhƣng lại không thể áp dụng đƣợc.
Những khu vực “quy hoạch treo” từ ba năm đến năm năm thì nên hủy quy hoạch và nếu nhƣ quy hoạch đƣợc điều chỉnh thì phải đảm bảo tính khả thi trên thực tế, chính cơ quan điều chỉnh quy hoạch phải cam đoan và phải chịu trách nhiệm cá nhân về việc điều chỉnh đó. Về việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần sẽ gây tốn kém nguồn ngân sách nhà nƣớc và gây khó khăn cho ngƣời dân vùng quy hoạch dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang gây lãng phí nguồn tài nguyên quý giá vì “tất đất là tất vàng” nên việc hoang phí này là không chấp nhận đƣợc. Đối với những vùng đất bị bỏ hoang hóa lâu năm phải đƣợc Nhà nƣớc chú trọng giúp đỡ ngƣời dân cải tạo lại đất đai để họ tiếp tục canh tác trên mảnh đất đó. Hiện nay “Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã đƣợc vận hành đạt đƣợc 65% tính đến thời điểm cuối năm 2011. Nhƣ vậy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp chỉ trong một năm đã tăng cao tới 19 điểm so với 46% vào cuối năm 2010 theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đầu năm 2011. Trên thực tế, nhiều địa phƣơng giao nhiều đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp khiến các khu công nghiệp thừa diện tích. Chỉ tiêu Quốc hội cho phép là 44 nghìn ha vào năm 2010, các địa phƣơng đã giao tới 93 nghìn ha, vƣợt 211,36%, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng nhận định. Và chúng ta đang quy hoạch Khu
công nghiệp theo hƣớng dung nhiều vốn, nhiều đất nhƣng lại ít sử dụng lao động, điều đó dẫn đến bi kịch nông dân không biết phải làm gì khi đất bị lấy cho Khu công nghiệp. Quy hoạch nhƣ thế có hợp lý hay không?” 51
Nhƣ vậy, hằng năm hàng chục khu quy hoạch, dự án đƣợc phê duyệt, sau đó bỏ hoang trong khi ngƣời dân không đất sản xuất phải đi thuê đất để sản xuất. Vấn đề quyền lợi của ngƣời dân vùng này chƣa giải quyết lại tiếp tục gây khó khăn cho ngƣời dân vùng khác. Bên cạnh đó, cần quy định việc xử lí vi phạm cần mạnh hơn đối với những nhà đầu tƣ, cơ quan quản lý và phê duyệt quy hoạch, quy định rõ trách nhiệm từng ngƣời và mức xử phạt phải đƣợc nâng cao, tạo nên tính răng đe nhằm hƣớng tới lợi ích chung cho toàn xã hội.
3.2.3. Khó khăn trong sinh hoạt hàng ngày (đường sá, điện, nước, trường học, trạm y tế)
Nếu nhu cầu nhà ở là cấp thiết thì nhu cầu về điện, nƣớc sinh hoạt hằng ngày của ngƣời dân là rất cần thiết vì ngƣời dân không thể một ngày mà không sử dụng. Thế nhƣng, ở những khu vực “quy hoạch treo” thì vấn đề này lại gây khó khăn cho ngƣời dân, điện nƣớc bị cắt, đƣờng sá xuống cấp không đƣợc sửa chữa. Những nhu cầu thiết yếu hàng ngày còn không đƣợc cung cấp đầy đủ thì nói chi đến bệnh viện, trƣờng học. Vấn đề ở đây là các ngành dịch vụ nhƣ điện, nƣớc sẽ không dám bỏ tiền ra đầu tƣ phục vụ ngƣời dân vì sợ khi thực hiện quy hoạch sẽ bị tháo dỡ, phá hủy gây lãng phí. Không khó để nhìn thấy cảnh tƣợng ngƣời dân sống trong khu “quy hoạch treo” phải sống trong những điều kiện hết sức khó khăn: trẻ em đi học trên những con đƣờng gập ghềnh, nhất là vào mùa mƣa, đƣờng lầy lội. Không ai dám bỏ tiền ra để nâng cấp, vì đã vƣớng vào quy hoạch thì biết thời điểm nào tiến hành thực hiện. Các dịch vụ công cộng nhƣ bệnh viện, chợ, trƣờng học cũng không thể xây dựng. Đó là những thảm cảnh mà ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” phải gánh chịu. Nguồn nƣớc sạch không có, ngƣời dân phải bỏ tiền ra mua, số tiền chi trả lại rất lớn so với giá nƣớc quy định.
51 Doanh nhân và pháp luật: Nghịch lý “lắp đầy” khu công nghiệp,
http://doanhnhanphapluat.vn/index.php/van-de/766-nghich-ly-lp-y-khu-cong-nghiep.html, truy cập ngày 01 tháng 11 năm 2013
3.3. Những vi phạm thƣờng gặp của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch hoạch
3.3.1. Chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch
Theo kết luận của Cục Đăng ký và Thống kê thì tình hình quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nƣớc còn nhiều hạn chế, bất cập, nhất là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trái phép đã diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ, họ đã tự ý chuyển đất trồng lúa nƣớc sang nuôi trồng thủy sản, lập vƣờn trồng cây ăn quả. 52
Phần lớn ngƣời dân chƣa ý thức tự giác chấp hành pháp luật, nhận thức của ngƣời dân còn thấp, vì những nguồn lợi nhất thời mà ngƣời dân đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Đó là với trƣờng hợp quy hoạch đang trong giai đoạn chuẩn bị thực hiện, còn đối với “quy hoạch treo” thì có rất nhiều trƣờng hợp do bức bách về nhà ở, thu nhập gia đình hoặc ý chí chủ quan của từng chủ đầu tƣ, vì vậy việc xử phạt ngƣời dân phải xem xét ý chí chủ quan của nhà đầu tƣ và nguyên nhân khách quan dẫn đến việc thực hiện đầu tƣ trái quy hoạch. Sống trong vùng “quy hoạch treo” ngƣời dân đã phải chịu nhiều thiệt thòi, việc ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thƣờng xuyên xảy ra.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, tùy theo mức độ và loại đất chuyển mục đích sẽ có mức phạt khác nhau, mức phạt tiền thấp nhất là hai trăm nghìn (200.000) đồng và cao nhất là năm trăm triệu (500.000.000) đồng. Ngoài ra ngƣời vi phạm còn phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu nhƣ trƣớc khi vi phạm. 53
Vấn đề đặt ra, nếu áp dụng đúng quy định, có vi phạm thì xử lý, nhƣng thực tế hiện nay vấn đề ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng vẫn đang còn tồn tại rất nhiều, công tác quản lý còn lõng lẽo, chƣa đƣợc siết chặt. Bất cập trong việc quy định biện pháp khắc phục là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu rất khó có thể áp dụng đƣợc, trƣờng hợp điển hình đối với đất chuyên trồng lúa nƣớc lại chuyển sang đất phi nông nghiệp thì không thể nào khôi phục lại hiện trạng ban đầu là đất chuyên
52
Thanh tra Việt Nam: Chống tham nhũng lãng phí đất đai, http://thanhtravietnam.vn/vi- VN/News/vandetrongtuan/2011/01/7751.aspx, [truy cập ngày 20 tháng 10 năm 2013]
53 Xem thêm tại Điều 8 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
trồng lúa nƣớc đƣợc, vì đất chuyên trồng lúa nƣớc có đặc thù riêng về độ màu mỡ, phì nhiêu của đất.
Có nhiều trƣờng hợp ngƣời dân làm đơn xin phép đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất nhƣng cơ quan có thẩm quyền không giải quyết, dẫn đến việc ngƣời dân