5. Bố cục đề tài
3.2.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở
Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình và Thông tƣ số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 3 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng sẽ ra quyết định chỉ đạo để giải quyết những khó khăn trong việc xây dựng và sửa chữa nhà ở. Theo đó, những nội dung quan trọng đƣợc đề cập đến là những khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, chủ đầu tƣ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử
50 Vietnamnet.vn: Nhà trong khu quy hoạch treo và thảm cảnh mua bán, http://doc-bao.timbds.com/tm/Nha- trong-khu-quy-hoach-treo-va-tham-canh-mua-ban-08 23479.html, [truy cập ngày 18 tháng 10 năm 2013]
dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở nếu có nhu cầu thì có thể đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Điều kiện ràng buộc là những trƣờng hợp này phải phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và các kiến trúc cảnh quan của khu vực đó. Nhƣ thế, ngƣời dân sống tại những khu vực “quy hoạch treo” đã có thể xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở của mình kiên cố hơn, nhƣng phải kèm theo điều kiện “chủ đầu tƣ phải cam kết và thực hiện tháo dỡ không điều kiện nhà ở, công trình khi Nhà nƣớc triển khai thực hiện quy hoạch” và “phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không đƣợc bồi thƣờng”.
Tuy nhiên, văn bản đƣa ra nhƣng việc áp dụng lại chỉ là giải pháp nhất thời, chỉ phần nào giúp ngƣời dân ổn định chỗ ở, vấn đề vẫn còn nhiều thiếu sót. Theo Luật Xây dựng hiện hànhthì đối với những công trình, nhà ở đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tƣ phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Đối với ngƣời dân, nhà cửa là một tài sản lớn, tiêu tốn nhiều tiền của, có lẽ khó có thể liều xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở bằng giấy phép xây dựng tạm để rồi có thể phải tự phá dỡ mà không đƣợc bồi thƣờng. Việc ban hành ra những quy định về xây dựng tạm “ra đời” đã giúp đƣợc ngƣời dân vùng “quy hoạch treo” có đƣợc chỗ ở vì “an cƣ thì mới lạc nghiệp”. Nhƣng những quyết định chỉ là những biện pháp giải quyết tạm thời không có tính bền vững và cũng chƣa giải quyết triệt để “vấn nạn quy hoạch treo”.
Để tháo gỡ vƣớng mắc này, trong dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội đã bổ sung các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm (Điều 80). Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, thì các công trình, nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng bốn điều kiện nữa để đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Đó là điều kiện: thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tƣ; phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Chủ đầu tƣ vẫn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn
tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn. Trƣờng hợp không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Nhƣng điểm mới của lần sửa đổi này là: trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trƣớc thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm thì Nhà nƣớc phải bồi thƣờng cho chủ đầu tƣ. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đang chờ đƣợc Quốc hội thông qua, vì nhìn chung những quy định này vẫn còn nhiều thiếu sót và chƣa đƣợc đại biểu Quốc hội đồng thuận cao.
Luật, Nghị định đều quy định đƣợc xây nhà tạm đối với chủ đầu tƣ có những giấy tờ hợp lệ cũng chính là đất phải đƣợc sử dụng đúng mục đích, nhƣng lại có những trƣờng hợp ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” trên cả mƣời năm, hai mƣơi năm, ngƣời dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất không đƣợc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Đó cũng là một trong những khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” khi quyết định đƣa ra nhƣng lại không thể áp dụng đƣợc.
Những khu vực “quy hoạch treo” từ ba năm đến năm năm thì nên hủy quy hoạch và nếu nhƣ quy hoạch đƣợc điều chỉnh thì phải đảm bảo tính khả thi trên thực tế, chính cơ quan điều chỉnh quy hoạch phải cam đoan và phải chịu trách nhiệm cá nhân về việc điều chỉnh đó. Về việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần sẽ gây tốn kém nguồn ngân sách nhà nƣớc và gây khó khăn cho ngƣời dân vùng quy hoạch dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang gây lãng phí nguồn tài nguyên quý giá vì “tất đất là tất vàng” nên việc hoang phí này là không chấp nhận đƣợc. Đối với những vùng đất bị bỏ hoang hóa lâu năm phải đƣợc Nhà nƣớc chú trọng giúp đỡ ngƣời dân cải tạo lại đất đai để họ tiếp tục canh tác trên mảnh đất đó. Hiện nay “Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã đƣợc vận hành đạt đƣợc 65% tính đến thời điểm cuối năm 2011. Nhƣ vậy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp chỉ trong một năm đã tăng cao tới 19 điểm so với 46% vào cuối năm 2010 theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đầu năm 2011. Trên thực tế, nhiều địa phƣơng giao nhiều đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp khiến các khu công nghiệp thừa diện tích. Chỉ tiêu Quốc hội cho phép là 44 nghìn ha vào năm 2010, các địa phƣơng đã giao tới 93 nghìn ha, vƣợt 211,36%, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng nhận định. Và chúng ta đang quy hoạch Khu
công nghiệp theo hƣớng dung nhiều vốn, nhiều đất nhƣng lại ít sử dụng lao động, điều đó dẫn đến bi kịch nông dân không biết phải làm gì khi đất bị lấy cho Khu công nghiệp. Quy hoạch nhƣ thế có hợp lý hay không?” 51
Nhƣ vậy, hằng năm hàng chục khu quy hoạch, dự án đƣợc phê duyệt, sau đó bỏ hoang trong khi ngƣời dân không đất sản xuất phải đi thuê đất để sản xuất. Vấn đề quyền lợi của ngƣời dân vùng này chƣa giải quyết lại tiếp tục gây khó khăn cho ngƣời dân vùng khác. Bên cạnh đó, cần quy định việc xử lí vi phạm cần mạnh hơn đối với những nhà đầu tƣ, cơ quan quản lý và phê duyệt quy hoạch, quy định rõ trách nhiệm từng ngƣời và mức xử phạt phải đƣợc nâng cao, tạo nên tính răng đe nhằm hƣớng tới lợi ích chung cho toàn xã hội.
3.2.3. Khó khăn trong sinh hoạt hàng ngày (đường sá, điện, nước, trường học, trạm y tế)
Nếu nhu cầu nhà ở là cấp thiết thì nhu cầu về điện, nƣớc sinh hoạt hằng ngày của ngƣời dân là rất cần thiết vì ngƣời dân không thể một ngày mà không sử dụng. Thế nhƣng, ở những khu vực “quy hoạch treo” thì vấn đề này lại gây khó khăn cho ngƣời dân, điện nƣớc bị cắt, đƣờng sá xuống cấp không đƣợc sửa chữa. Những nhu cầu thiết yếu hàng ngày còn không đƣợc cung cấp đầy đủ thì nói chi đến bệnh viện, trƣờng học. Vấn đề ở đây là các ngành dịch vụ nhƣ điện, nƣớc sẽ không dám bỏ tiền ra đầu tƣ phục vụ ngƣời dân vì sợ khi thực hiện quy hoạch sẽ bị tháo dỡ, phá hủy gây lãng phí. Không khó để nhìn thấy cảnh tƣợng ngƣời dân sống trong khu “quy hoạch treo” phải sống trong những điều kiện hết sức khó khăn: trẻ em đi học trên những con đƣờng gập ghềnh, nhất là vào mùa mƣa, đƣờng lầy lội. Không ai dám bỏ tiền ra để nâng cấp, vì đã vƣớng vào quy hoạch thì biết thời điểm nào tiến hành thực hiện. Các dịch vụ công cộng nhƣ bệnh viện, chợ, trƣờng học cũng không thể xây dựng. Đó là những thảm cảnh mà ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” phải gánh chịu. Nguồn nƣớc sạch không có, ngƣời dân phải bỏ tiền ra mua, số tiền chi trả lại rất lớn so với giá nƣớc quy định.
51 Doanh nhân và pháp luật: Nghịch lý “lắp đầy” khu công nghiệp,
http://doanhnhanphapluat.vn/index.php/van-de/766-nghich-ly-lp-y-khu-cong-nghiep.html, truy cập ngày 01 tháng 11 năm 2013
3.3. Những vi phạm thƣờng gặp của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch hoạch
3.3.1. Chuyển mục đích sử dụng trái với quy hoạch
Theo kết luận của Cục Đăng ký và Thống kê thì tình hình quản lý và sử dụng đất trên phạm vi cả nƣớc còn nhiều hạn chế, bất cập, nhất là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trái phép đã diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, đồng bằng sông Cửu Long và miền Đông Nam Bộ, họ đã tự ý chuyển đất trồng lúa nƣớc sang nuôi trồng thủy sản, lập vƣờn trồng cây ăn quả. 52
Phần lớn ngƣời dân chƣa ý thức tự giác chấp hành pháp luật, nhận thức của ngƣời dân còn thấp, vì những nguồn lợi nhất thời mà ngƣời dân đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Đó là với trƣờng hợp quy hoạch đang trong giai đoạn chuẩn bị thực hiện, còn đối với “quy hoạch treo” thì có rất nhiều trƣờng hợp do bức bách về nhà ở, thu nhập gia đình hoặc ý chí chủ quan của từng chủ đầu tƣ, vì vậy việc xử phạt ngƣời dân phải xem xét ý chí chủ quan của nhà đầu tƣ và nguyên nhân khách quan dẫn đến việc thực hiện đầu tƣ trái quy hoạch. Sống trong vùng “quy hoạch treo” ngƣời dân đã phải chịu nhiều thiệt thòi, việc ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thƣờng xuyên xảy ra.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, tùy theo mức độ và loại đất chuyển mục đích sẽ có mức phạt khác nhau, mức phạt tiền thấp nhất là hai trăm nghìn (200.000) đồng và cao nhất là năm trăm triệu (500.000.000) đồng. Ngoài ra ngƣời vi phạm còn phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu nhƣ trƣớc khi vi phạm. 53
Vấn đề đặt ra, nếu áp dụng đúng quy định, có vi phạm thì xử lý, nhƣng thực tế hiện nay vấn đề ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng vẫn đang còn tồn tại rất nhiều, công tác quản lý còn lõng lẽo, chƣa đƣợc siết chặt. Bất cập trong việc quy định biện pháp khắc phục là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu rất khó có thể áp dụng đƣợc, trƣờng hợp điển hình đối với đất chuyên trồng lúa nƣớc lại chuyển sang đất phi nông nghiệp thì không thể nào khôi phục lại hiện trạng ban đầu là đất chuyên
52
Thanh tra Việt Nam: Chống tham nhũng lãng phí đất đai, http://thanhtravietnam.vn/vi- VN/News/vandetrongtuan/2011/01/7751.aspx, [truy cập ngày 20 tháng 10 năm 2013]
53 Xem thêm tại Điều 8 Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
trồng lúa nƣớc đƣợc, vì đất chuyên trồng lúa nƣớc có đặc thù riêng về độ màu mỡ, phì nhiêu của đất.
Có nhiều trƣờng hợp ngƣời dân làm đơn xin phép đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất nhƣng cơ quan có thẩm quyền không giải quyết, dẫn đến việc ngƣời dân không hiểu đƣợc những quy định của pháp luật là nhƣ thế nào đúng quy hoạch hoặc sai quy hoạch. Đòi hỏi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải có biện pháp cụ thể cũng nhƣ giải quyết những yêu cầu của ngƣời dân. Ví dụ, đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nào đúng quy hoạch đƣợc duyệt và đúng hồ sơ, thủ tục thì ra tiến hành cho phép chuyển. Đơn xin chuyển mục đích sử dụng nào trái quy hoạch thì trả lại đơn cho ngƣời dân, phải tiến hành giải thích để ngƣời dân nắm rõ quy định. Trƣờng hợp nào ngƣời dân tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch thì phải xử lý kịp thời và đúng quy định.
3.3.2. Tự ý sửa chữa, xây dựng nhà ở, công trình
Từ việc “quy hoạch treo” kéo dài ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch không đƣợc sửa chữa, xây dựng nhà ở dẫn đến tình trạng tự ý xây dựng, sửa chữa nhà ở mà không xin phép chính quyền địa phƣơng. Vì ngƣời dân phải sống trong điều kiện sinh hoạt khó khăn, nhiều nhà với ba, bốn thế hệ cùng chung sống trong căn nhà cấp bốn, đặc biệt trong những điều kiện thời tiết khắc nghiệt nhƣ mƣa, lụt,…quá khó khăn vì nhà ở chật hẹp, nhiều hộ gia đình đã quyết định xây nhà không phép. Bên cạnh đó, việc do chƣa có cấm mốc lộ giới trên một số tuyến đƣờng ở những nơi có quy hoạch gây khó khăn cho ngƣời quản lý cũng nhƣ cho ngƣời dân khi không thể xác định là nhà đang xây có nằm trong quy hoạch hay không. Hơn nữa, nhiều tuyến đƣờng có quy hoạch đã lâu, nhƣng đến nay vẫn chƣa đƣợc xây dựng nên ngƣời dân thƣờng cơi nới nhà trên phần đất quy hoạch.
Việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong vùng đã công bố quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt nhƣng chƣa thực hiện thì chỉ đƣợc cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo thời hạn thực hiện quy hoạch. 54 Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp quy hoạch đã đƣợc công bố thì ngƣời dân chỉ đƣợc phép xây dựng, sửa chữa theo nội dung trong giấy phép xây dựng tạm đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp theo đơn xin của ngƣời dân. Ngoài ra, trƣờng hợp chủ đầu tƣ xây dựng công trình, nhà ở
54
riêng lẽ trên đất không đƣợc phép xây dựng thì bị xử phạt vi phạm hành chính và còn phải buộc tháo dỡ công trình đã xây dựng. Nếu không tự ý tháo dỡ thì bị cƣỡng chế tháo dỡ và chịu toàn bộ chi phí tháo dỡ. 55
Đó là thực tế mà ngƣời dân trong vùng quy hoạch hiện nay thƣờng mắc phải, điều quan trọng trong quản lý là phải nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của ngƣời dân, giúp ngƣời dân nhận ra những tác hại trong việc vi phạm xây dựng của mình. Bên cạnh đó, vấn đề đặt ra ở đây là cần phải giải quyết triệt để về quyền lợi của ngƣời dân nơi có quy hoạch và “quy hoạch treo” nhằm củng cố niềm tin của ngƣời dân vào quy hoạch.
3.4. Phƣơng hƣớng hoàn thiện nhằm bảo vệ ngƣời dân vùng quy hoạch hoạch
Ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch luôn đứng trƣớc những khó khăn về nhiều mặt. Quy hoạch đƣợc lập ra suy cho cùng cũng có mục đích duy nhất là phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, làm thế nào để bảo vệ ngƣời dân, khi vấn đề quy hoạch thƣờng đi kèm với những bất cập? Đòi hỏi phải có những phƣơng hƣớng hoàn thiện từ công tác lập đến khi công bố, tuyên truyền phục vụ cho việc thực hiện quy hoạch cũng nhƣ nâng cao nhận thức của ngƣời dân trong khi thực hiện quy hoạch
3.4.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phải phù hợp, khả thi
Hệ thống văn bản đƣợc cơ quan Nhà nƣớc ban hành đã nổ lực tập trung điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) với mƣời điều quy định cụ thể từ nguyên tắc lập, căn cứ lập, nội dung,