5. Bố cục đề tài
1.2.2.4. “Quy hoạch treo” đang chờ đầu tư
Có những nguyên nhân khác nhau làm cho nhà đầu tƣ không dám đảm nhận thực hiện các dự án. Việc lập quy hoạch đòi hỏi phải hợp lý, cũng nhƣ xem xét tới khả năng đầu tƣ. Khi một nơi chỉ thích hợp làm nông nghiệp lại quy hoạch làm khu công nghiệp, khu đô thị, chủ đầu tƣ phải bỏ ra một ngồn vốn lớn và đòi hỏi phải có năng lực cao. Do vậy, khu quy hoạch đó sẽ bị “treo” đến bao giờ thì không ai biết. Cũng nhƣ việc quy hoạch đƣợc giao cho nhà đầu tƣ giải phóng mặt bằng, ở những nơi có quỹ đất không sạch, đòi hỏi nhà đầu tƣ phải bỏ ra số vốn rất lớn, có khi lên đến tiền tỷ, nhà đầu tƣ cũng sẽ quan ngại và không dám đầu tƣ vào, vì giải phóng xong cũng không có đủ tiền đầu tƣ tiếp.
1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo”
Tình trạng “quy hoạch treo” tràn lan tại các địa phƣơng nhƣ hiện nay bắt nguồn từ các nguyên nhân khác nhau. Tuy nhiên, có thể nhìn nhận một vài nguyên nhân chính:
Thứ nhất, cơ chế tổ chức bộ máy, đội ngũ các cấp chính quyền làm công tác quy hoạch địa phƣơng chƣa có sự đồng bộ, số lƣợng, chất lƣợng chƣa đảm bảo, chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu, nhiệm vụ đặt ra. Đã có không ít quy hoạch đƣợc lập do ý chí chủ quan của nhà lãnh đạo, theo phong trào mà không căn cứ vào các tiêu chí
về vị trí, môi trƣờng,… Thậm chí việc thay đổi lãnh đạo địa phƣơng theo mỗi nhiệm kỳ cũng là nguyên nhân dẫn đến “quy hoạch treo”.
Thứ hai, công tác lập quy hoạch tại các đô thị còn thiếu hiệu quả dẫn đến chất lƣợng của nhiều đồ án quy hoạch không bảo đảm tính dự báo, không khả thi trong thực hiện, dẫn đến phải điều chỉnh và dự án “treo” trong thời gian dài. Bên cạnh đó, các dự án quy hoạch không tính hết các yếu tố về môi trƣờng, cảnh quan, giao thông nên có nhiều dự án mới đƣợc duyệt vài năm đã bộc lộ những bất hợp lý về hiệu quả kinh tế - xã hội nên không thể thực hiện. Nhiều quy hoạch chi tiết phải điều chỉnh nhiều lần gây tốn kém kinh phí và mất niềm tin của nhân dân.
Thứ ba, việc triển khai đầu tƣ tại địa phƣơng chƣa đông bộ, gây bất cập trong
khai thác, vận hành. Điển hình nhƣ các khu đô thị chỉ tập trung đầu tƣ nhà ở, không đầu tƣ đồng bộ công trình dịch vụ hạ tầng xã hội nhƣ trƣờng học, bệnh viện, chợ,… Nhiều khu đô thị mới sau khi đầu tƣ xây dựng xong không đƣợc tiếp nhận quản lý kịp thời, gây khó khăn cho việc khai thác, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Tiến độ triển khai công trình không đƣợc thực hiện đúng kế hoạch. Tình trạng trên đã gây lãng phí đầu tƣ, tác động tiêu cực đến không gian đô thị, ảnh hƣởng đến điều kiện sống của dân cƣ. Nhiều quy hoạch của các đô thị không hoàn thành đúng thời hạn, không đáp ứng yêu cầu chất lƣợng, làm ảnh hƣởng đến quản lý xây dựng và thu hút đầu tƣ của các địa phƣơng.
Thứ tư, công tác quản lý quy hoạch sau khi phê duyệt còn nhiều yếu kém, dẫn đến tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, làm tăng chi phí bồi thƣờng nên nhà đầu tƣ không còn khả năng thực hiện hoặc lo ngại không tiếp tục thực hiện. Việc kêu gọi đầu tƣ các dự án phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết. Nhƣng trong quá trình lập quy hoạch chi tiết, các cơ quan quản lý Nhà nƣớc thƣờng chú trọng nhiều đến nội dung quản lý, thiếu đánh giá về tính kinh tế đảm bảo thực thi quy hoạch. Do đó các đồ án sau khi đƣợc phê duyệt không có điều kiện triển khai gây ra tình trạng “quy hoạch treo”.
Thứ năm, trong quá trình thực hiện quy hoạch, lợi ích của ngƣời dân – chính quyền – nhà đầu tƣ vẫn chƣa đƣợc hài hòa, dẫn đến sự thiếu tham gia của cộng đồng vì ngƣời dân không đƣợc thụ hƣởng từ quy hoạch, dự án. Do đó, khiến cho quy hoạch khó đi vào thực tiễn cuộc sống.
Thứ sáu, thêm vào đó là việc lấy ý kiến ngƣời dân chỉ chú trọng hình thức và nếu có lấy ý kiến cũng chỉ làm cho đủ thủ tục. Dần dần, ngƣời dân quên đi quyền mà mình đáng lẽ đƣợc hƣởng và cần phát huy tốt hơn.
1.3. Khái niệm về quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân có đất bị thu hồi
1.3.1. Khái niệm chung về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
1.3.1.1. Những quyền cơ bản của người sử dụng đất 20
- Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất21
. Đây là quyền quan trọng nhất của ngƣời sử dụng đất và cũng là nghĩa vụ trƣớc nhất mà Nhà nƣớc phải thực hiện khi họ nhận bàn giao đất trên thực địa.
- Đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; đƣợc hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
- Đƣợc quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất còn đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Tuy nhiên, ngƣời sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện đƣợc quy định.
1.3.1.2. Những nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất 22
- Phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; phải làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất;
20 Xem thêm tại Điều 105 và Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
21 Tên gọi này có từ Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, đƣợc quy định lần đầu tiên tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
22
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.
- Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trƣờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất.
- Khi có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất thì phải chuyển giao đất lại cho Nhà nƣớc theo quy định về thu hồi đất.
1.3.2. Quyền và nghĩa vụ cơ bản của người bị thu hồi đất trong quá trình thực hiện quy hoạch trình thực hiện quy hoạch
Là tập hợp tất cả các quyền và nghĩa vụ của công dân đƣợc quy định trong Hiến pháp và pháp luật đƣợc áp dụng trong lĩnh vực quy hoạch, thể hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quy hoạch đƣợc thực hiện và đáp ứng nhu cầu của Nhà nƣớc và công dân.
1.3.2.1. Quyền của công dân trong quy hoạch
- Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của công dân là tập hợp các quyền của ngƣời dân đƣợc quy định trong Hiến pháp và pháp luật nhằm bảo đảm lợi ích hợp pháp của họ khi bị thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.
- Quyền đƣợc biết quy hoạch là các quyền mà ngƣời dân đƣợc biết chi tiết về dự án quy hoạch.
- Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch là quyền của ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch tham gia đóng góp ý kiến vào dự án quy hoạch.
- Quyền đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là tập hợp các quyền mà ngƣời bị thu hồi đất đƣợc hƣởng để ổn định đời sống, sản xuất khi di chuyển sang nơi khác.
- Quyền khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện là các quyền mà khi ngƣời sống trong vùng quy hoạch phát hiện những quyết định hành chính, hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
1.3.2.2. Nghĩa vụ của công dân trong quy hoạch
- Nghĩa vụ tuân thủ quy hoạch là khi bản đồ án quy hoạch xây dựng đƣợc công bố và có hiệu lực ngƣời dân phải đảm bảo di dời khi đã đƣợc đền bù theo pháp luật, không đƣợc cản trở việc thực hiện quy hoạch.
- Nghĩa vụ xin cấp Giấy phép xây dựng là việc công dân khi xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà và công trình phải xin Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Nghĩa vụ giao lại đất khi Nhà nƣớc tiến hành thu hồi đất.
- Nghĩa vụ trong khiếu nại, khiếu kiện là việc ngƣời dân bị thu hồi đất phải tuân thủ quyết định giải quyết về khiếu nại hoặc khiếu kiện theo quy định.
Chƣơng 2
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƢỜI DÂN TRONG KHU QUY HOẠCH
“Địa linh sinh nhân kiệt” đất đai và con ngƣời vốn có mối quan hệ mật thiết với nhau và thật vậy, một quốc gia muốn tồn tại và đƣợc công nhận thì phải có cả lãnh thổ và dân số. Trong đó dân số có giá trị quyết định cho việc phát triển hay kém phát triển của một quốc gia. Vì thế, ngƣời dân càng phải biết tầm quan trọng của mình nhƣ thế nào và từ đó bản thân họ phải có nghĩa vụ đối với đất nƣớc ra sao. Quy hoạch cũng thế, quy hoạch nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống vật chất cũng nhƣ tinh thần của ngƣời dân. Vì vậy, ngƣời dân càng phải biết quyền và nghĩa vụ của mình nhƣ thế nào khi có đất quy hoạch.
2.1. Quyền chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch
Quyền chung của ngƣời sử dụng đất đƣợc Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định cụ thể, theo đó ngƣời sử dụng đất có các quyền chung sau đây: Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Để thực hiện các quyền này, đòi hỏi ngƣời sử dụng đất phải có đủ các điều kiện đƣợc quy định. 23 Dự thảo Luật đất đai đang chú trọng vấn đề này, có thể nhìn thấy trong Dự thảo nhiều điều của nghị định đã đƣợc luật hóa, nhằm kiểm soát chặt việc thực hiện của ngƣời sử dụng đất.
23
2.1.1. Đối với các quyền về sử dụng đất 24
Vấn đề về quyền sử dụng đất của ngƣời dân đƣợc quy định tại Điều 105, 106 của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Ngoài ra chƣa văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh về quyền chung của ngƣời sử dụng đất trong quy hoạch. Vì vậy, ngƣời viết xin đƣa ra văn bản chỉ đạo của địa phƣơng, đơn cử là Chỉ thị của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ với nội dung nhƣ sau:
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân vùng quy hoạch phù hợp với chức năng đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền duyệt thì ngƣời dân đƣợc thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng nhƣ quy hoạch đã đƣợc duyệt.
Nhƣng nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân vùng quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt thì không đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch đƣợc thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003, cơ bản nhƣ sau:
- Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 25
- Đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Đƣợc thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Đối với việc xây dựng công trình 26
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì đƣợc phép xây dựng công trình theo các chỉ tiêu kĩ thuật của quy hoạch đƣợc duyệt nhƣ: lộ giới, chỉ giới xây dựng, tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng và điều không thể thiếu là phải đƣợc sự cho phép của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền (bằng văn bản).
24 Chỉ thị 18/2005/CT-UBND ngày 20 tháng 9 năm 2005 của UBND thành phố Cần Thơ về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ
25 Tên gọi này đƣợc sử dụng vì khi Chỉ thị 18/2005/CT-UBND ra đời lúc này chƣa có quy định về tên gọi mới 26 Chỉ thị 18/2005/CT-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 20 tháng 9 năm 2005 về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân không phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt thì sẽ đƣợc cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo quy định của Luật Xây dựng.
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân nằm trong khu vực có dự án đƣợc công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch thì đƣợc phép tồn tại theo hiện trạng; nếu chủ công trình có nhu cầu thì đƣợc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhƣng không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình.
Từ việc quy định những quyền chung của ngƣời sử dụng đất dựa trên cơ sở là Luật Đất đai, quyền của ngƣời có đất quy hoạch đƣợc quy định từ rất nhiều văn bản luật khác nhau từ quyền đƣợc biết thông tin quy hoạch, quyền đƣợc góp ý kiến quy hoạch, cụ thể nhƣ sau:
2.2. Quyền của ngƣời dân có đất quy hoạch
2.2.1. Quyền được biết quy hoạch xây dựng
Ngoài những quyền chung của ngƣời sử dụng đất thì ngƣời dân có đất quy hoạch còn có các quyền sau: “ Công dân có quyền tự do ngôn luận, tự do báo chí; có quyền đƣợc thông tin; có quyền hội họp, lập hội, biểu tình theo quy định của pháp