5. Bố cục đề tài
2.1. Quyền chung của ngƣời sử dụng đất quy hoạch
Quyền chung của ngƣời sử dụng đất đƣợc Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định cụ thể, theo đó ngƣời sử dụng đất có các quyền chung sau đây: Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất còn có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Để thực hiện các quyền này, đòi hỏi ngƣời sử dụng đất phải có đủ các điều kiện đƣợc quy định. 23 Dự thảo Luật đất đai đang chú trọng vấn đề này, có thể nhìn thấy trong Dự thảo nhiều điều của nghị định đã đƣợc luật hóa, nhằm kiểm soát chặt việc thực hiện của ngƣời sử dụng đất.
23
2.1.1. Đối với các quyền về sử dụng đất 24
Vấn đề về quyền sử dụng đất của ngƣời dân đƣợc quy định tại Điều 105, 106 của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009). Ngoài ra chƣa văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh về quyền chung của ngƣời sử dụng đất trong quy hoạch. Vì vậy, ngƣời viết xin đƣa ra văn bản chỉ đạo của địa phƣơng, đơn cử là Chỉ thị của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ với nội dung nhƣ sau:
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân vùng quy hoạch phù hợp với chức năng đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền duyệt thì ngƣời dân đƣợc thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng nhƣ quy hoạch đã đƣợc duyệt.
Nhƣng nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân vùng quy hoạch không phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt thì không đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch đƣợc thực hiện các quyền theo quy định tại Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003, cơ bản nhƣ sau:
- Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 25
- Đƣợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Đƣợc thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Đối với việc xây dựng công trình 26
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì đƣợc phép xây dựng công trình theo các chỉ tiêu kĩ thuật của quy hoạch đƣợc duyệt nhƣ: lộ giới, chỉ giới xây dựng, tầng cao xây dựng, mật độ xây dựng và điều không thể thiếu là phải đƣợc sự cho phép của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền (bằng văn bản).
24 Chỉ thị 18/2005/CT-UBND ngày 20 tháng 9 năm 2005 của UBND thành phố Cần Thơ về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ
25 Tên gọi này đƣợc sử dụng vì khi Chỉ thị 18/2005/CT-UBND ra đời lúc này chƣa có quy định về tên gọi mới 26 Chỉ thị 18/2005/CT-UBND của UBND thành phố Cần Thơ ngày 20 tháng 9 năm 2005 về tổ chức lập, thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và quản lý đô thị theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Cần Thơ
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân không phù hợp với chức năng sử dụng đất của quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt thì sẽ đƣợc cấp Giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo quy định của Luật Xây dựng.
Nếu mục đích sử dụng đất của ngƣời dân nằm trong khu vực có dự án đƣợc công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch thì đƣợc phép tồn tại theo hiện trạng; nếu chủ công trình có nhu cầu thì đƣợc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhƣng không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn công trình.
Từ việc quy định những quyền chung của ngƣời sử dụng đất dựa trên cơ sở là Luật Đất đai, quyền của ngƣời có đất quy hoạch đƣợc quy định từ rất nhiều văn bản luật khác nhau từ quyền đƣợc biết thông tin quy hoạch, quyền đƣợc góp ý kiến quy hoạch, cụ thể nhƣ sau:
2.2. Quyền của ngƣời dân có đất quy hoạch
2.2.1. Quyền được biết quy hoạch xây dựng
Ngoài những quyền chung của ngƣời sử dụng đất thì ngƣời dân có đất quy hoạch còn có các quyền sau: “ Công dân có quyền tự do ngôn luận, tự do báo chí; có quyền đƣợc thông tin; có quyền hội họp, lập hội, biểu tình theo quy định của pháp luật”. 27
Cũng đồng nghĩa với việc quy hoạch đƣợc đƣa ra thì ngƣời dân cần đƣợc biết “ Ủy ban nhân dân các cấp phải công bố rộng rãi quy hoạch chi tiết xây dựng trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý để tổ chức, cá nhân trong khu vực quy hoạch biết, kiểm tra và thực hiện” 28
Ngoài ra, cơ quan quản lý về xây dựng chịu trách nhiệm cung cấp thông tin, chứng chỉ quy hoạch xây dựng cho các chủ đầu tƣ xây dựng công trình khi có nhu cầu đầu tƣ xây dựng trong phạm vi đƣợc phân cấp quản lý.
Việc cung cấp thông tin đƣợc thực hiện dƣới các hình thức sau đây:
- Công khai đồ án quy hoạch xây dựng bao gồm: sơ đồ, mô hình, bản vẽ quy hoạch xây dựng;
- Giải thích quy hoạch xây dựng;
27 Điều 69 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi, bổ sung năm 2001 28
- Cung cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng. Chứng chỉ quy hoạch xây dựng bao gồm các thông tin về sử dụng đất; các quy định về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, về kiến trúc, về an toàn phòng chống cháy nổ; bảo vệ môi trƣờng và các quy định khác theo quy hoạch chi tiết quy hoạch xây dựng.
Có nhiều cách để giúp ngƣời dân tiếp cận đƣợc với quy hoạch xây dựng nhƣ qua phƣơng tiện thông tin đại chúng; qua băng rôn, áp phích và những hình thức khác.
2.2.1.1. Qua phương tiện thông tin đại chúng
Những phƣơng tiện thông tin đại chúng đƣợc xem là quan trọng nhất nhƣ sách, báo, tạp chí, đài truyền hình, đài truyền thanh, trang thông tin điện tử của địa phƣơng. Ngày nay các phƣơng tiện thông tin đại chúng trở nên rất phổ biến, ngƣời dân có thể tiếp cận thông tin bất cứ lúc nào và bất cứ nơi đâu. Vì vậy, để thông tin đƣợc đƣa nhanh đến ngƣời dân, các cơ quan có trách nhiệm phải thƣờng xuyên cập nhật thông tin, truyền tải thông tin một cách chính xác và nhanh nhất. Quy hoạch gắn liền với quyền và lợi ích chính đáng của ngƣời dân nên việc ngƣời dân đƣợc biết thông tin quy hoạch là điều tất yếu. Tuy nhiên, các thông tin đƣợc cung cấp trên phƣơng tiện thông tin đại chúng vẫn chỉ là những thông tin cơ bản, vì vậy, muốn biết rõ hơn về thửa đất của mình có nằm trong vùng quy hoạch hay không ngƣời dân cần phải đến cơ quan quản lý đất đai của địa phƣơng mình. Pháp luật cũng có quy định về các trƣờng hợp bị nghiêm cấm trong quy hoạch, trong đó có “ Từ chối cung cấp thông tin, trừ trƣờng hợp thông tin thuộc bí mật nhà nƣớc; cung cấp sai thông tin về quy hoạch đô thị” 29. Bên cạnh đó, cơ quan quản lý nhà nƣớc về quy hoạch còn phải “Tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật và thông tin về quy hoạch đô thị” 30. Tuy nhiên, do chƣa có văn bản nào hƣớng dẫn rõ về việc ngƣời dân đƣợc biết thông tin và việc xin cung cấp thông tin về quy hoạch nên dẫn đến nhiều bất cập, có nơi ngƣời dân đến cơ quản lý của địa phƣơng xin đƣợc thông tin về quy hoạch rất dễ dàng, có nơi thì đòi hỏi phải có hồ sơ, thủ tục rờm rà gây khó khăn cho ngƣời dân.
29
Khoản 7 Điều 16 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 30 Khoản 5 Điều 13 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009
2.2.1.2. Qua băng rôn, áp phích
Những mô hình, bản vẽ của từng đồ án xây dựng phải đƣợc trƣng bày thƣờng xuyên, liên tục tại những nơi công cộng mà ngƣời dân dễ nhìn thấy nhất nhƣ: những khu quy hoạch, hay những tuyến đƣờng mà ngƣời dân thƣờng đi qua,… Nhƣng việc treo băng rôn, áp phích chỉ mang tính hình thức, chƣa phát huy đƣợc tác dụng cho việc công bố quy hoạch nhƣ:
- Có nhiều trƣờng hợp quy hoạch đƣợc duyệt nhƣng cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền lại không thực hiện công bố, công khai quy hoạch hoặc thực hiện công bố, công khai không kịp thời, đầy đủ.
- Những đồ án thƣờng có tính chất phức tạp, chú thích không rõ ràng làm cho ngƣời xem khó hiểu, hoặc đƣợc treo cao quá so với tầm nhìn của ngƣời xem.
- Quy hoạch phải đƣợc công bố, công khai trong suốt kỳ quy hoạch, nhƣng rất nhiều nơi đồ án quy hoạch chỉ đƣợc treo trong một thời gian ngắn lại gỡ xuống.
Đó là một trong những trƣờng hợp điển hình cho công tác công khai quy hoạch, gây ảnh hƣởng đến quyền lợi của ngƣời dân. Đa số ngƣời dân địa phƣơng không hiểu biết nhiều về quy hoạch, cũng nhƣ kiến thức pháp luật vẫn còn nhiều hạn chế, do đó, bao giờ ngƣời chịu thiệt thòi nhiều nhất vẫn là ngƣời dân trong vùng quy hoạch.
2.2.1.3. Qua những hình thức khác
Ngoài các hình thức công bố qua phƣơng tiện thông tin đại chúng và qua băng rôn, áp phích, thì ngƣời dân còn đƣợc biết thông tin quy hoạch qua các hình thức nhƣ: Hội nghị công bố quy hoạch xây dựng có sự tham gia của đại diện các tổ chức, cơ quan có liên quan, Mặt trận Tổ quốc, đại diện nhân dân trong vùng quy hoạch, các cơ quan thông tấn báo chí. Tuy nhiên hình thức công bố này vẫn chƣa thật sự đem lại hiệu quả, bởi ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch thì đông và cũng là đối tƣợng chịu ảnh hƣởng trực tiếp, nhƣng khi tiến hành hội nghị để công bố quy hoạch thì chỉ có sự tham gia của đại diện ngƣời dân, con số đó quá ít, làm cho hình thức tuyên truyền không thật sự hiệu quả. Với hình thức công bố quy hoạch bằng bản đồ quy hoạch xây dựng, quy định về quản lý quy hoạch xây dựng có thể in ấn để phát hành rộng rãi hoặc với hình thức giải thích trực tiếp. Tuy nhiên, hình thức giải thích trực tiếp ít đƣợc chú trọng vì hình thức này tốn nhiều thời gian, cũng có
trƣờng hợp ngƣời có thẩm quyền giải thích lại không tuân thủ theo quy định, giải thích không rõ ràng hoặc có thái độ thiếu lịch thiệp gây khó khăn cho ngƣời dân. Ngoài ra, ngƣời có yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch có thể làm đơn yêu cầu bằng văn bản, thời gian cung cấp thông tin khi có yêu cầu bằng văn bản tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ khi có yêu cầu và ngƣời có yêu cầu cung cấp thông tin bằng văn bản phải chịu toàn bộ chi phí về tài liệu thông tin do mình yêu cầu.
2.2.2. Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân có đất quy
hoạch 31
Mỗi quy hoạch đƣợc lập ra cần phải tính đến quyền lợi của ngƣời dân, nếu phƣơng án quy hoạch trái với lợi ích của đa số ngƣời dân thì quy hoạch đó sẽ không khả thi ngay từ lúc đầu. Tuy nhiên qua khảo sát của ngƣời viết thì văn bản trung ƣơng chƣa điều chỉnh vấn đề này nên ngƣời viết phải căn cứ vào công văn, chỉ thị của văn bản địa phƣơng, thực tế đã đƣợc áp dụng đó là Công văn 01 hƣớng dẫn liên ngành Xây dựng và Tài nguyên & Môi trƣờng trên địa bàn Thành phố Cần Thơ. Theo đó, ngƣời dân địa phƣơng có đất quy hoạch thì quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân dần dần bị thu hẹp từ khi có quy hoạch đƣợc duyệt cho đến khi có chủ đầu tƣ.
Lợi ích của ngƣời dân có vị trí nhà, đất từ khi chƣa có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000)
Thứ nhất, về đất đai, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai quy định nhƣ sau: Quyền chung của ngƣời sử dụng đất là “Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”. Bên cạnh đó, ngƣời sử dụng đất còn đƣợc hƣởng các quyền nhƣ: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh,
31 Công văn 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ, ngày 27 tháng 5 năm 2008 về việc hƣớng dẫn một số nội dung về việc thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất và đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật và Ủy ban nhân dân địa phƣơng, cụ thể nhƣ sau:
Đối với đất ở thì hộ gia đình có nhu cầu về đất ở. Đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất tối đa bằng hạn mức đất ở tại địa phƣơng.
Đối với đất phi nông nghiệp (đất chuyên dùng sản xuất kinh doanh) đƣợc chuyển mục đích theo dự án, phƣơng án sản xuất kinh doanh. Vị trí đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất phải có cơ sở hạ tầng phục vụ để đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, bao gồm: đƣờng giao thông, có đủ điều kiện để đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc vào khu đất chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, về xây dựng công trình, chủ đầu tƣ đƣợc xem xét cấp giấy phép xây dựng chính thức trên cơ sở tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành và các quy định khác liên quan đến việc xây dựng (nhƣ hành lang bảo vệ đƣờng bộ, hành lang an toàn đƣờng sông, khu vực khống chế chiều cao quanh sân bay…) trên khu đất đã đƣợc chuyển mục đích phù hợp với chức năng của công trình xây dựng.
Lợi ích của ngƣời dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000)
- Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt nhƣng chƣa có nhà đầu tƣ:
Về đất đai, đƣợc thực hiện đầy đủ các quyền theo Luật Đất đai đƣợc xem xét chuyển mục đích sự dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất của quy hoạch đƣợc duyệt. Trƣờng hợp tách thửa, phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định