5. Bố cục đề tài
2.2.1.3. Qua những hình thức khác
Ngoài các hình thức công bố qua phƣơng tiện thông tin đại chúng và qua băng rôn, áp phích, thì ngƣời dân còn đƣợc biết thông tin quy hoạch qua các hình thức nhƣ: Hội nghị công bố quy hoạch xây dựng có sự tham gia của đại diện các tổ chức, cơ quan có liên quan, Mặt trận Tổ quốc, đại diện nhân dân trong vùng quy hoạch, các cơ quan thông tấn báo chí. Tuy nhiên hình thức công bố này vẫn chƣa thật sự đem lại hiệu quả, bởi ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch thì đông và cũng là đối tƣợng chịu ảnh hƣởng trực tiếp, nhƣng khi tiến hành hội nghị để công bố quy hoạch thì chỉ có sự tham gia của đại diện ngƣời dân, con số đó quá ít, làm cho hình thức tuyên truyền không thật sự hiệu quả. Với hình thức công bố quy hoạch bằng bản đồ quy hoạch xây dựng, quy định về quản lý quy hoạch xây dựng có thể in ấn để phát hành rộng rãi hoặc với hình thức giải thích trực tiếp. Tuy nhiên, hình thức giải thích trực tiếp ít đƣợc chú trọng vì hình thức này tốn nhiều thời gian, cũng có
trƣờng hợp ngƣời có thẩm quyền giải thích lại không tuân thủ theo quy định, giải thích không rõ ràng hoặc có thái độ thiếu lịch thiệp gây khó khăn cho ngƣời dân. Ngoài ra, ngƣời có yêu cầu cung cấp thông tin về quy hoạch có thể làm đơn yêu cầu bằng văn bản, thời gian cung cấp thông tin khi có yêu cầu bằng văn bản tối đa là 20 ngày làm việc, kể từ khi có yêu cầu và ngƣời có yêu cầu cung cấp thông tin bằng văn bản phải chịu toàn bộ chi phí về tài liệu thông tin do mình yêu cầu.
2.2.2. Quyền bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân có đất quy
hoạch 31
Mỗi quy hoạch đƣợc lập ra cần phải tính đến quyền lợi của ngƣời dân, nếu phƣơng án quy hoạch trái với lợi ích của đa số ngƣời dân thì quy hoạch đó sẽ không khả thi ngay từ lúc đầu. Tuy nhiên qua khảo sát của ngƣời viết thì văn bản trung ƣơng chƣa điều chỉnh vấn đề này nên ngƣời viết phải căn cứ vào công văn, chỉ thị của văn bản địa phƣơng, thực tế đã đƣợc áp dụng đó là Công văn 01 hƣớng dẫn liên ngành Xây dựng và Tài nguyên & Môi trƣờng trên địa bàn Thành phố Cần Thơ. Theo đó, ngƣời dân địa phƣơng có đất quy hoạch thì quyền và nghĩa vụ của ngƣời dân dần dần bị thu hẹp từ khi có quy hoạch đƣợc duyệt cho đến khi có chủ đầu tƣ.
Lợi ích của ngƣời dân có vị trí nhà, đất từ khi chƣa có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000)
Thứ nhất, về đất đai, ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện tất cả các quyền theo quy định của Luật Đất đai quy định nhƣ sau: Quyền chung của ngƣời sử dụng đất là “Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ khi ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”. Bên cạnh đó, ngƣời sử dụng đất còn đƣợc hƣởng các quyền nhƣ: Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh,
31 Công văn 01/HDLN-XD-TN&MT Cần Thơ, ngày 27 tháng 5 năm 2008 về việc hƣớng dẫn một số nội dung về việc thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng và quản lý quy hoạch đô thị trên địa bàn thành phố Cần Thơ
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất và đƣợc Nhà nƣớc xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật và Ủy ban nhân dân địa phƣơng, cụ thể nhƣ sau:
Đối với đất ở thì hộ gia đình có nhu cầu về đất ở. Đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất tối đa bằng hạn mức đất ở tại địa phƣơng.
Đối với đất phi nông nghiệp (đất chuyên dùng sản xuất kinh doanh) đƣợc chuyển mục đích theo dự án, phƣơng án sản xuất kinh doanh. Vị trí đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất phải có cơ sở hạ tầng phục vụ để đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, bao gồm: đƣờng giao thông, có đủ điều kiện để đấu nối hệ thống cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc vào khu đất chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ hai, về xây dựng công trình, chủ đầu tƣ đƣợc xem xét cấp giấy phép xây dựng chính thức trên cơ sở tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành và các quy định khác liên quan đến việc xây dựng (nhƣ hành lang bảo vệ đƣờng bộ, hành lang an toàn đƣờng sông, khu vực khống chế chiều cao quanh sân bay…) trên khu đất đã đƣợc chuyển mục đích phù hợp với chức năng của công trình xây dựng.
Lợi ích của ngƣời dân có vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt (tỷ lệ 1/500, 1/2000)
- Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt nhƣng chƣa có nhà đầu tƣ:
Về đất đai, đƣợc thực hiện đầy đủ các quyền theo Luật Đất đai đƣợc xem xét chuyển mục đích sự dụng đất phù hợp với mục đích sử dụng đất của quy hoạch đƣợc duyệt. Trƣờng hợp tách thửa, phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của địa phƣơng.
Về xây dựng công trình, nếu phù hợp với quy hoạch: đƣợc xem xét cấp giấy phép xây dựng theo quy hoạch đƣợc duyệt. Nếu không phù hợp với quy hoạch: chủ đầu tƣ (chủ nhà) có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu xây dựng thì đƣợc xét cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn. Chủ đầu tƣ gửi hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để đƣợc hƣớng dẫn và xem xét cấp giấy phép xây dựng.
- Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đƣợc duyệt, đã có nhà đầu tƣ đang tổ chức triển khai thực hiện dự án, nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất:
Về đất đai, đƣợc thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định tại Điều 105 và 106 của Luật Đất đai; ngƣời đang sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng theo đúng mục đích đã đƣợc xác định nhƣng không đƣợc chuyển mục đích sử dụng đất (nhƣng chuyển nhƣợng đƣợc, tặng cho đƣợc). Trƣờng hợp tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng địa phƣơng.
Về xây dựng công trình, đƣợc phép sửa chữa nhà và các công trình xây dựng hiện hữu nhƣng không làm thay đổi quy mô và cấp công trình; không đƣợc cơi nới, mở rộng diện tích, tăng thêm tầng cao. Chủ đầu tƣ trƣớc khi sửa chữa phải báo cho chính quyền địa phƣơng về nội dung sửa chữa và không phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng.
Trƣờng hợp bị thiên tai hỏa hoạn thì đƣợc xây dựng lại nhà ở nhƣng không đƣợc vƣợt quy mô và cấp công trình trƣớc đó. Trƣờng hợp nhà đất tuy nằm trong khu vực đã có nhà đầu tƣ nhƣng theo quy hoạch đƣợc duyệt thuộc chức năng là đất tự cải tạo thì đƣợc cấp giấy phép xây dựng công trình theo quy định của quy hoạch đƣợc duyệt và phải thực hiện việc xin phép xây dựng theo quy định. Các trƣờng hợp nêu trên không áp dụng đối với trƣờng hợp các tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện các dự án đầu tƣ theo quy hoạch đã đƣợc cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất.
- Vị trí nhà, đất trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đƣợc duyệt, đã có nhà đầu tƣ đang triển khai và đã có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền:
Về đất đai, ngƣời dân phải giữ nguyên hiện trạng và mục đích sử dụng đất, không đƣợc đầu tƣ thêm cũng không đƣợc chuyển nhƣợng hay chuyển mục đích sử dụng đất.
Về xây dựng công trình, không đƣợc cơi nới xây dựng mới, mở rộng diện tích; chỉ đƣợc sửa chữa nhỏ (nhƣ chống dột, chống sập, thay nền, vách ngăn…) và phải đƣợc Ủy banh nhân dân xã xác định là cấp thiết.
2.2.3. Quyền đóng góp ý kiến trong quy hoạch xây dựng
Ngƣời dân có quyền tham gia đóng góp ý kiến khi thực hiện quy hoạch, việc đóng góp ý kiến của ngƣời dân có ý nghĩa quan trọng, góp phần phát huy tính dân chủ trong xã hội, bên cạnh đó, ý kiến đóng góp của ngƣời dân là một phần không thể thiếu để làm nên một quy hoạch hợp lý. Vì suy cho cùng, quy hoạch đƣợc lập ra, mục đích duy nhất cũng là giúp phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao chất lƣợng đời sống ngƣời dân.
Việc lấy ý kiến quy hoạch đƣợc quy định tại khoản 5 Điều 28 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Điều 20, Điều 21 của Luật Quy hoạch đô thị năm 2009, ngƣời dân đƣợc quyền đóng góp ý kiến (thông qua việc đƣợc phát phiếu điều tra, phỏng vấn) đối với quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết đƣợc thể hiện bằng phiếu góp ý thông qua hình thức trƣng bày công khai và giới thiệu phƣơng án quy hoạch trên phƣơng tiện thông tin đại chúng.
2.2.3.1. Quyền được góp ý kiến trực tiếp
Việc lấy ý kiến ngƣời dân khu quy hoạch đƣợc thực hiện trực tiếp thông qua việc lấy ý kiến đồ án quy hoạch. Các ý kiến đóng góp phải đƣợc tổng hợp đầy đủ, có giải trình, tiếp thu và báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét trƣớc khi quyết định phê duyệt.
Việc tổ chức lấy ý kiến đƣợc nhiều nơi triển khai và thông qua nhiều hình thức khác nhau nhƣ tổ chức triển lãm trƣng bày các bản vẽ và thuyết minh nội dung đồ án, mô hình minh họa đồ án, video giới thiệu sản phẩm,… Ngƣời dân sẽ có cơ hội tiếp cận và đƣợc đóng góp ý kiến. Bên cạnh đó ngƣời dân còn có thể đóng góp ý kiến qua các cổng thông tin điện tử.
2.2.3.2. Quyền được góp ý kiến bằng văn bản
Ngoài hình thức đóng góp ý kiến trực tiếp thì việc lấy ý kiến bằng văn bản cũng đƣợc xem là khá phổ biến. Việc đóng góp ý kiến bằng văn bản có những thuận lợi nhất định nhƣ ít tốn thời gian, ngƣời dân có thể mạnh dạn đóng góp ý kiến của mình. Tuy nhiên việc đóng góp ý kiến bằng văn bản thƣờng theo khuôn mẫu đã quy định nên ngƣời dân không thể tự chủ đƣợc ý kiến của mình. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra không phải là hình thức đóng góp ý kiến nào đƣợc áp dụng phổ biến mà là việc
đóng góp ý kiến đó có đƣợc ngƣời dân quan tâm không, có đem lại hiệu quả nhƣ mong muốn không hay chỉ lấy ý kiến cho đủ hình thức, đủ thủ tục.
Việc đóng góp ý kiến của ngƣời dân ảnh hƣởng lớn đến quy hoạch, nên đối với bất kỳ quy hoạch nào cũng nên lấy ý kiến của nhiều ngƣời hơn là lấy ý kiến đại diện của một vài ngƣời, có nhƣ vậy việc lấy ý kiến mới mang tính khả thi và sẽ khách quan hơn. Nội dung lấy ý kiến phải tiến hành song song từng bƣớc tiến hành quy hoạch, vì ý kiến của ngƣời dân có thể làm thay đổi dự kiến ban đầu của nhà làm quy hoạch. Do đó, nếu xem nhẹ việc lấy ý kiến đóng góp của ngƣời dân sẽ dẫn đến nhiều vấn đề bất cập trong quy hoạch, trong đó có “quy hoạch treo”. Tuy nhiên, đối với trƣờng hợp điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì việc lấy lấy ý kiến thẩm định chỉ thực hiện đối với các cơ quan có liên quan đến diện tích các loại đất phải điều chỉnh.32
Vậy liệu ngƣời dân có đƣợc đảm bảo quyền lợi của mình không khi mà việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất suy cho cùng ngƣời chịu liên quan trực tiếp vẫn là ngƣời dân?
2.2.4. Quyền được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cư
Bồi thƣờng là sự “đền trả lại” tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một cách tƣơng xứng. Trong quy hoạch, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Trong giải phóng mặt bằng, cùng với các quy định về “bồi thƣờng” là các quy định về hỗ trợ, tái định cƣ nhằm trợ giúp thêm cho ngƣời bị thu hồi đất để tái lập cuộc sống mới, để chuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế. Riêng tái định cƣ đặt ra với các chủ thể không còn đất để ở sau khi bị thu hồi đất nhằm tái lập nơi ở mới. Đây là những khái niệm đƣợc dùng trong các quy định pháp luật hiện hành, cụ thể nhƣ sau:
- Bồi thường khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất. 33
32
Điểm g khoản 5 Điều 26 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
- Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới. 34
- Tái định cư là chính sách dành cho ngƣời dân không còn đất ở sau khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế dƣới một trong các hình thức: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. 35
2.2.4.1. Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm bồi thƣờng về đất và bồi thƣờng về tài sản, vấn đề bồi thƣờng nào cũng phải tuân thủ theo các nguyên tắc cũng nhƣ phải đảm bảo một trong các điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, nhìn chung thì nguyên tắc và điều kiện để đƣợc bồi thƣờng hiện nay còn nhiều vƣớng mắc, chƣa rõ ràng. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì “trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ” lại không quy định hỗ trợ nhƣ thế nào? Làm sao để đảm bảo việc xem xét hỗ trợ này có đƣợc thực hiện hay không?
Giá đất để tính bồi thƣờng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng quy định đƣợc công bố công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.36 Giá này còn đƣợc gọi là “giá Nhà nƣớc” và phải đảm bảo nguyên tắc là “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. 37
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, giá đất do Nhà nƣớc đƣa ra thƣờng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhƣợng thực tế. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến vấn đề này. Thứ nhất, khi chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ngƣời dân thƣờng có xu hƣớng khai thấp hơn so với giá trị thật của chuyển nhƣợng nhằm giảm đi khoản tiền đóng thuế. Do đó, việc căn cứ vào giá đất đƣợc khai thƣờng không chính xác và
34 khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
35 Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về Bồi thƣờng, hỗ trợ, tái