5. Bố cục đề tài
2.4. Nghĩa vụ của ngƣời dân có đất quy hoạch
2.4.1. Phải tuân thủ quy hoạch
Trên cơ sở hiến định: “Quyền của công dân không tách rời với nghĩa vụ của công dân”. Trong tất cả các lĩnh vực nói chung và lĩnh vực xây dựng nói riêng, ngoài những quyền đƣợc pháp định hóa, công dân còn phải tuân thủ một số nghĩa vụ nhất định. Đó là nghĩa vụ phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng “mọi tổ chức, cá nhân phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt” 45. Điển hình nhất là việc phải xin cấp giấy phép xây dựng mới hoặc cải tạo nâng cấp công trình (trừ những trƣờng hợp không phải xin giấy phép xây dựng theo luật định).
Đối với ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch khi đồ án quy hoạch đƣợc công bố và có hiệu lực thì ngƣời sử dụng đất phải di dời khi đã đƣợc đền bù đúng pháp luật, không cản trở việc thực hiện quy hoạch, nếu có khiếu nại thì trong thời gian khiếu nại vẫn phải chấp hành việc di chuyển và giao lại đất đúng kế hoạch đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền quy định. Nếu quy phạm các nghĩa vụ trong quy hoạch công dân phải chịu trách nhiệm hành chính theo Luật tố tụng hành chính năm 2010. Ngoài ra, còn có thể bị áp dụng các biện pháp khác nhƣ: buộc tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu. Đối với trƣờng hợp sai nghiêm trọng, công dân còn có thể chịu trách nhiệm hình sự nhƣ “tội xâm phạm an toàn công cộng, trật tự công cộng” đƣợc quy định tại chƣơng XIX Bộ luật Hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009.
44 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009 45
2.4.2. Phải giao lại đất khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch
Ngƣời sử dụng đất phải có nghĩa vụ “giao lại đất khi Nhà nƣớc có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất” 46
. Việc giao lại đất khi Nhà nƣớc triển khai quy hoạch không phân biệt là đất giao có thu tiền sử dụng đất hay không thu tiền sử dụng đất, nếu Nhà nƣớc cần sử dụng cho mục đích chung thì ngƣời dân phải giao đúng theo tiến độ và tùy trƣờng hợp có thể đƣợc bồi thƣờng hay hỗ trợ.
Nhìn chung mỗi quy hoạch trƣớc khi đƣợc đƣa vào thực tiễn đều phải đƣợc phê duyệt nhằm đảm bảo lợi ích của ngƣời dân nhƣng khi đƣợc đƣa ra áp dụng thì vẫn còn xảy ra nhiều trƣờng hợp “quy hoạch treo”. Chƣơng 3 ngƣời viết sẽ tập trung về những ảnh hƣởng của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” và những giải pháp nhằm hạn chế tình trạng “quy hoạch treo”.
46
Chƣơng 3
VẤN ĐỀ “QUY HOẠCH TREO” VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỀ XUẤT
Quy hoạch với mục đích giúp phát triển đất nƣớc, phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đạt đƣợc, quy hoạch vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, đó là tình trạng “quy hoạch treo” diễn ra khá phổ biến gây ra nhiều khó khăn cho ngƣời dân. Mặc dù các cơ quan quản lý quy hoạch từ trung ƣơng đến địa phƣơng đã cố gắng tìm những giải pháp nhằm hạn chế “quy hoạch treo” nhƣng vẫn không giải quyết đƣợc tận gốc vấn đề. Rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng “quy hoạch treo” trong đó có cả việc kém hiểu biết của ngƣời dân về pháp luật đã gây ra những khó khăn cho cơ quan quản lý và ngƣời dân.
3.1. Thực trạng “quy hoạch treo” ở nƣớc ta hiện nay
Trong những năm qua, cụm từ “quy hoạch treo” đã trở nên nóng lên, không khó để tìm thấy những “quy hoạch treo” tràn lan trên khắp các tỉnh, thành phố. Khó có thể thống kê đầy đủ số lƣợng “quy hoạch treo” trên phạm vi cả nƣớc vì con số đó luôn có sự thay đổi hoặc do sự khai báo thiếu sót. Tính đến năm 2007 cả nƣớc có 1.649 quy hoạch với diện tích 344.665 hecta bị "liệt" vào tình trạng “quy hoạch treo”. Đây chủ yếu là các dự án, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật (đƣờng giao thông, công trình thuỷ lợi, công trình điện...); dự án, công trình xây dựng hạ tầng xã hội (trƣờng học, cơ sở y tế, cơ sở văn hoá, công trình thể dục - thể thao); dự án, công trình xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; dự án, công trình xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cƣ nông thôn và các dự án, công trình thuộc các phạm vi khác. 47
Tính đến cuối năm 2008, số lƣợng “quy hoạch treo” là 1.763 trƣờng hợp. 48
Bên cạnh “quy hoạch treo”, số lƣợng “dự án treo” cũng đang ở mức cao, số liệu từ Tổng cục Quản lý đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cho thấy, đến
47 Vào “sổ đen” 1.694 khu vực “quy hoạch treo”,
http://www.monre.gov.vn/v35/default.aspx?tabid=428&cateID=4&id=20656&code=PHGMV20656, truy cập ngày 10 tháng 10 năm 2013
48 1.763 trƣờng hợp quy hoạch treo, http://www.infotv.vn/bat-dong-san/tin-tuc/42935-1763-truong-hop-quy- hoach-treo, truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013
cuối năm 2012 cả nƣớc có khoảng 1.200 “dự án treo” với trên 13.000 hecta đất bỏ hoang. 49
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, việc lãng phí đất đai cho những quy hoạch để dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang gây nhiểu bức xúc cho cơ quan chức năng cũng nhƣ ngƣời dân. Nhiều trƣờng hợp đất ngƣời dân đang canh tác lại bị thu hồi khi tiến hành quy hoạch. Quy hoạch đƣợc thực hiện thì không phải nói, điều đáng bàn ở đây là đất đai bị bỏ hoang, trong khi ngƣời dân không có đất canh tác. Nhiều trƣờng hợp quy hoạch không khả thi, gây lãng phí nguồn ngân sách, nguồn tài nguyên quý.
Những năm gần đây, công tác rà soát, tháo gỡ các quy hoạch đang trong tình trạng “treo” đƣợc tăng cƣờng triển khai, có thể thấy đã thu lại nhiều kết quả tốt. Tuy nhiên, số lƣợng “quy hoạch treo” vẫn còn nhiều, gây ra nhiều khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng quy hoạch.
3.2. Những khó khăn của ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” treo”
Nhìn chung những ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” gặp rất nhiều khó khăn từ việc tách hộ, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, xây dựng sửa chữa nhà ở đến việc nâng cấp đƣờng sá, ngoài ra còn nhiều khó khăn khác mà ngƣời dân sống trong bất kì khu “quy hoạch treo” nào cũng có thể gặp phải.
3.2.1. Khó khăn của người dân trong việc tách hộ, tách thửa, chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất
Ngƣời dân sống trong những khu “quy hoạch treo” hầu hết bị hạn chế về mọi mặt, từ việc xây dựng, sửa chữa, tách hộ, tách thửa, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đều bị cấm đoán, hạn chế. Điển hình có một bài báo đƣa tin: Tại Cù lao Ấp Doi Phƣờng 15, quận Gò Vấp thuộc khu quy hoạch công viên cây xanh từ năm 1998 dân cƣ ở đây muốn sửa chữa, xây dựng, mua bán và chuyển nhƣợng đều gặp khó khăn. Bà chủ nhà tiếp khách mãi nhƣng không bán đƣợc, lúc đầu khách vào xem bà còn đƣa giấy tờ nguồn gốc ra cho xem, nhƣng càng về sau thì: “Mua thì mua, không mua thì thôi nhà này trong khu quy hoạch treo đấy, khỏi cần coi giấy tờ”. Chƣa bán
49 1.200 dự án “treo” trên cả nƣớc, http://vneconomy.vn/20090526094810490P0C17/1200-du-an-treo-tren-ca- nuoc.htm, truy cập ngày 11 tháng 10 năm 2013
đã khó, kể cả bán rồi cũng chƣa chắc, căn nhà gần Chợ Cầu, phƣờng 14, Gò Vấp có diện tích 4m x 15m, khá xinh với một tấm đúc, nội thất khang trang. Khách đến nhà và đặt cọc 2 triệu, chủ nhà mừng khấp khởi bởi treo bảng hai tháng giờ đã có ngƣời mua. Hai ngày sau khách quay lại và chấp nhận mất tiền cọc chứ không mua nhà “nhất là loại nhà dính quy hoạch, chục ngƣời coi chƣa có một ngƣời quay lại lần hai”. 50
“Quy hoạch treo” đã dẫn đến tình trạng ngƣời dân không chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, việc tách hộ, tách thửa khi con cái ra riêng cũng không thể, thật khó giải quyết khi một căn nhà cấp bốn mà lại có ba đến bốn thế hệ cùng sống chung trong một không gian lụp xụp, chật hẹp. Tuy nhiên, “quy hoạch treo” cũng không có nghĩa là những khu đất nằm trong quy hoạch không thể chuyển nhƣợng đƣợc, có những trƣờng hợp cần chỗ ở, nhà đầu tƣ chấp nhận mua nhà trong khu quy hoạch. Thay vì tiền trọ hàng tháng phải trả thì chuyển nhƣợng có thể rẻ hơn và cũng không ít trƣờng hợp chủ đầu tƣ mua đất vì dự đoán sắp có quy hoạch, họ mua đất với cơ hội đƣợc bán lại với giá cao hơn nhằm hƣởng phần chênh lệch. Cũng không ít những nhà đầu tƣ phải “vỡ nợ” vì quy hoạch không đƣợc thực hiện hoặc chậm thực hiện. Một mảnh đất gần lộ giới, cùng đơn vị diện tích bán với giá vài trăm triệu là chuyện bình thƣờng, nhƣng cũng mảnh đất đó nếu vƣớng vào khu “quy hoạch treo” thì giá chỉ vài chục triệu cũng không có ngƣời mua.
3.2.2. Khó khăn trong việc xây dựng, sửa chữa nhà ở
Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình và Thông tƣ số 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 3 năm 2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng sẽ ra quyết định chỉ đạo để giải quyết những khó khăn trong việc xây dựng và sửa chữa nhà ở. Theo đó, những nội dung quan trọng đƣợc đề cập đến là những khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền, chủ đầu tƣ có giấy tờ hợp pháp về quyền sử
50 Vietnamnet.vn: Nhà trong khu quy hoạch treo và thảm cảnh mua bán, http://doc-bao.timbds.com/tm/Nha- trong-khu-quy-hoach-treo-va-tham-canh-mua-ban-08 23479.html, [truy cập ngày 18 tháng 10 năm 2013]
dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở nếu có nhu cầu thì có thể đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Điều kiện ràng buộc là những trƣờng hợp này phải phù hợp với quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng và các kiến trúc cảnh quan của khu vực đó. Nhƣ thế, ngƣời dân sống tại những khu vực “quy hoạch treo” đã có thể xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở của mình kiên cố hơn, nhƣng phải kèm theo điều kiện “chủ đầu tƣ phải cam kết và thực hiện tháo dỡ không điều kiện nhà ở, công trình khi Nhà nƣớc triển khai thực hiện quy hoạch” và “phần xây dựng theo giấy phép xây dựng tạm thì không đƣợc bồi thƣờng”.
Tuy nhiên, văn bản đƣa ra nhƣng việc áp dụng lại chỉ là giải pháp nhất thời, chỉ phần nào giúp ngƣời dân ổn định chỗ ở, vấn đề vẫn còn nhiều thiếu sót. Theo Luật Xây dựng hiện hànhthì đối với những công trình, nhà ở đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm, khi Nhà nƣớc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện quy hoạch thì chủ đầu tƣ phải tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Đối với ngƣời dân, nhà cửa là một tài sản lớn, tiêu tốn nhiều tiền của, có lẽ khó có thể liều xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở bằng giấy phép xây dựng tạm để rồi có thể phải tự phá dỡ mà không đƣợc bồi thƣờng. Việc ban hành ra những quy định về xây dựng tạm “ra đời” đã giúp đƣợc ngƣời dân vùng “quy hoạch treo” có đƣợc chỗ ở vì “an cƣ thì mới lạc nghiệp”. Nhƣng những quyết định chỉ là những biện pháp giải quyết tạm thời không có tính bền vững và cũng chƣa giải quyết triệt để “vấn nạn quy hoạch treo”.
Để tháo gỡ vƣớng mắc này, trong dự thảo Luật Xây dựng (sửa đổi) trình phiên họp thứ 21 của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội đã bổ sung các quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm (Điều 80). Theo đó, ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định chung về cấp giấy phép xây dựng, thì các công trình, nhà ở riêng lẻ còn phải đáp ứng bốn điều kiện nữa để đƣợc cấp giấy phép xây dựng tạm. Đó là điều kiện: thuộc khu vực đã có quy hoạch xây dựng đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhƣng chƣa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền; phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tƣ; phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Chủ đầu tƣ vẫn phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn
tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn. Trƣờng hợp không tự phá dỡ thì bị cƣỡng chế phá dỡ và chủ đầu tƣ phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình. Nhƣng điểm mới của lần sửa đổi này là: trƣờng hợp Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện quy hoạch trƣớc thời hạn quy định trong giấy phép xây dựng tạm thì Nhà nƣớc phải bồi thƣờng cho chủ đầu tƣ. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đang chờ đƣợc Quốc hội thông qua, vì nhìn chung những quy định này vẫn còn nhiều thiếu sót và chƣa đƣợc đại biểu Quốc hội đồng thuận cao.
Luật, Nghị định đều quy định đƣợc xây nhà tạm đối với chủ đầu tƣ có những giấy tờ hợp lệ cũng chính là đất phải đƣợc sử dụng đúng mục đích, nhƣng lại có những trƣờng hợp ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” trên cả mƣời năm, hai mƣơi năm, ngƣời dân muốn chuyển mục đích sử dụng đất không đƣợc cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Đó cũng là một trong những khó khăn cho ngƣời dân sống trong vùng “quy hoạch treo” khi quyết định đƣa ra nhƣng lại không thể áp dụng đƣợc.
Những khu vực “quy hoạch treo” từ ba năm đến năm năm thì nên hủy quy hoạch và nếu nhƣ quy hoạch đƣợc điều chỉnh thì phải đảm bảo tính khả thi trên thực tế, chính cơ quan điều chỉnh quy hoạch phải cam đoan và phải chịu trách nhiệm cá nhân về việc điều chỉnh đó. Về việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần sẽ gây tốn kém nguồn ngân sách nhà nƣớc và gây khó khăn cho ngƣời dân vùng quy hoạch dẫn đến tình trạng đất đai bị bỏ hoang gây lãng phí nguồn tài nguyên quý giá vì “tất đất là tất vàng” nên việc hoang phí này là không chấp nhận đƣợc. Đối với những vùng đất bị bỏ hoang hóa lâu năm phải đƣợc Nhà nƣớc chú trọng giúp đỡ ngƣời dân cải tạo lại đất đai để họ tiếp tục canh tác trên mảnh đất đó. Hiện nay “Tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp của các khu công nghiệp đã đƣợc vận hành đạt đƣợc 65% tính đến thời điểm cuối năm 2011. Nhƣ vậy, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp chỉ trong một năm đã tăng cao tới 19 điểm so với 46% vào cuối năm 2010 theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ đầu năm 2011. Trên thực tế, nhiều địa phƣơng giao nhiều đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho các doanh nghiệp khiến các khu công nghiệp thừa diện tích. Chỉ tiêu Quốc hội cho phép là 44 nghìn ha vào năm 2010, các địa phƣơng đã giao tới 93 nghìn ha, vƣợt 211,36%, TS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng nhận định. Và chúng ta đang quy hoạch Khu
công nghiệp theo hƣớng dung nhiều vốn, nhiều đất nhƣng lại ít sử dụng lao động, điều đó dẫn đến bi kịch nông dân không biết phải làm gì khi đất bị lấy cho Khu công nghiệp. Quy hoạch nhƣ thế có hợp lý hay không?” 51