đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận thanh xuân, thành phố hà nội

Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-HÌI -

NGUYỄN THỊ KIỀU THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP

HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-HÌI -

NGUYỄN THỊ KIỀU THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, LẬP

HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Tất cả các số

liệu trên địa bàn nghiên cứu của luận văn là trung thực, chưa từng được ai

công bố trong bất kỳ luận văn nào khác và xin cam đoan rằng các thông tin

trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực

hiện tốt luận văn này

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kiều Thu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn tốt nghiệp

này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn Quý thầy, cô

giáo Học viện Nông nghiệp Việt Nam và Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý

đào tạo đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều

kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường và viết luận văn

tốt nghiệp

Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng

dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người đã tận tình chu đáo hướng

dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới cán bộ các phòng, ban thuộc: Sở Tài

nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội, UBND - phòng Tài nguyên và Môi

trường - phòng Quản lý và đô thị quận Thanh Xuân, UBND các phường

Khương Đình, Hạ Đình, Thanh Xuân Bắc, Nhân Chính và nhân dân trên địa

bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu

Tôi xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên

giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày…… tháng…… năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Kiều Thu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu: 2

3 Yêu cầu của đề tài: 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính 17

1.2 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2003 19

1.2.1 Đăng ký đất đai 19

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 20

1.2.3 Hồ sơ địa chính 22

1.3 Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 24

1.3.1 Đăng ký đất đai: 24

1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 26

1.3.3 Hồ sơ địa chính 28

1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới 29 1.4.1 Các nước phát triển 29

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

1.4.2 Các nước trong khu vực 32

1.5 Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính ở Việt Nam 37

1.5.1 Kết quả Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính trên địa bàn cả nước 37

1.5.2 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội 40

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

2.1 Đối tượng nghiên cứu 43

2.2 Phạm vi nghiên cứu 44

2.3 Nội dung nghiên cứu 44

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh Xuân; 44

2.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân; 44

2.3.3 Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân; 44

2.3.4 Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân; 44

2.3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn 44

2.4 Phương pháp nghiên cứu 44

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 44

2.4.2 Phương pháp so sánh 45

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích 45

2.4.4 Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel 45

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 46

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Thanh Xuân 46

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 46

3.1.2 Điều kiện kinh tế và xã hội 49

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất quận Thanh Xuân 58

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 58

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 65

3.2.3 Đánh giá chung công tác quản lý nhà nước về đất đai 68

3.3 Kết quả thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân 70

3.3.1 Những căn cứ để quận thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính 70

3.3.2 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân 71

3.3.3 Thực trạng chưa được tháo gỡ trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 88

3.4 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân 90

3.4.1 Đánh giá kết quả đạt được 90

3.4.2 Nguyên nhân của những kết quả đạt được 92

3.4.3 Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân 93

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn quận Thanh Xuân 94

3.5.1 Giải pháp về tổ chức quản lý, tăng cường công tác QLNN về đất đai 94

3.5.2 Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ 95

3.5.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 96

3.5.4 Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 97

3.5.5 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân 97

3.5.6 Giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và ứng dụng công nghệ hỗ trợ công tác cấp GCN 97

KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 99

1 Kết luận 99

2 Kiến nghị 100

TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

PHỤ LỤC………98

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

15 TN&MT Tài nguyên và môi trường

16 UBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc hội

18 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.1 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN trên địa bàn Hà Nội năm 2013 40

3.1 Giá trị, cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 50

3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân qua một số năm 51

3.3 Tổng diện tích đất tự nhiên phân theo 11 phường 65

3.4 Hiện trạng sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2013 66

3.5 Kết quả thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ ở quận Thanh Xuân từ

năm 2006 - 2012 76

3.6 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Thanh Xuân từ ngày 01/01/2013 đến ngày 31/12/2013 77

3.7 Phân loại các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp GCN đất ở quận Thanh Xuân 81

3.8 Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức, cơ sở tôn giáo tại quận Thanh Xuân tính đến hết ngày 31/12/2013 83

3.9 Kết quả kê khai đăng ký, cấp GCN QSD đất theo Nghị định 61/CP trên địa bàn quận Thanh Xuân (đến tháng 12/2013) 85

3.10 Kết quả lập hồ sơ địa chính quận Thanh Xuân 87

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC HÌNH

3.1 Tình hình phát triển kinh tế quận Thanh Xuân 51

3.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận Thanh Xuân 52

3.3 Cơ cấu sử dụng đất quận Thanh Xuân năm 2013 67

3.4 Sơ đồ trình tự, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ quận Thanh Xuân 73

3.5 Các trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ ở 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài nguyên vô cùng quý giá Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội

Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh

tế mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội

Do là một yếu tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan

hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất

Trong khoảng 20 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh

tế thị trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị Người dân ngày càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự

ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá dẫn đến những khó khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản lý khó khăn thêm Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện tốt công tác đăng ký – cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính Quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội - được thành lập theo Nghị định

số 74/NĐ-CP ngày 22/11/1996 của Chính phủ, quận gồm 11 đơn vị hành chính cấp phường là: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân Trung,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Khương Đình, Nhân Chính, Phương Liệt, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Mai, Khương Trung, Thượng Đình (có 3 phường được thành lập từ các xã ngoại thành của 2 huyện Từ Liêm và Thanh Trì, còn lại là các phường cũ của quận Đống Đa chuyển sang)

Cùng với sự phát triển chung của đất nước, quận Thanh Xuân nằm trong khu vực phát triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây dựng, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất

Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những yêu cầu không thể thiếu Nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý

đất đai, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác Đăng ký đất

đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội”

2 Mục đích nghiên cứu:

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

3 Yêu cầu của đề tài:

- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách liên quan đến đề tài trên địa bàn nghiên cứu

- Những kiến nghị, đề xuất đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế của địa phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính

1.1.1 Cơ sở lý luận

1.1.1.1 Lịch sử công tác đăng ký đất đai,, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam

a) Thời kỳ trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa được bắt đầu làm

từ thế kỷ thứ VI trở lại đây và nổi bật nhất là:

- Thời kỳ Gia Long: Đất đai được quản lý bằng sổ địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền Và trong đó ghi rõ họ tên điền chủ, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế, được lập thành 3 bộ

để lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại Theo quy định mỗi năm tiểu tu một lần, 5 năm thì phải đại

tu một lần (Nguyễn Đình Đầu, 1994)

- Theo Nguyễn Đình Đầu (1994), dưới thời Minh Mạng: Sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã và tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên

cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng

- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau + Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Pháp đã tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa

và phác họa giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ Các loại bản đồ thời kỳ này được lập với nhiều tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10.000 (Nguyễn Thúc Bảo, 1985) Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng

+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản

đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ

Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ đã ban hành Nghị định số 1358 lập Sở Bảo tồn điền trạch, đến 14/10/1939 đổi thành Sở Quản thủ địa chính (Nguyễn Đức Khả, 2003)

Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), để thực hiện quản thủ địa chính phải tiến hành đo đạc giải thửa, lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu gồm các bước: Phân ranh giới xã; Phân ranh giới các thửa; Đo đạc lập bản đồ địa chính tỷ lệ l/2.000; Lập địa bộ danh sách các thửa đất

+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: theo Nguyễn Đức Khả (2003), do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ, sổ khai báo…

b) Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)

Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy (Mai Văn Phấn, Đào Xuân Phái, 2010) Cụ thể như sau:

- Chính sách ruộng đất của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam mà nội dung xuyên suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là ruộng đất về tay người cày, nhưng do chiến tranh kéo dài và ác liệt chính sách này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng

- Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), từ năm 1954 đến năm 1975, chính quyền Mỹ - Nguỵ chia miền Nam nước ta thành 3 miền: Nam phần, Trung phần và Cao nguyên trung phần

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Tổ chức và hoạt động quản thủ điền địa từ năm 1954 đến năm 1975

đã thay đổi theo 3 giai đoạn và áp dụng một số chính sách sau:

+ Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925: Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ Hệ thống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa

và xã sở tại Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc (Đặng Anh Quân, 2011)

+ Chế độ quản thủ điền địa: cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc Hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ

+ Giai đoạn 1960 – 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa Nha này có 11 nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu; tổ chức và điều hành tam giác đạc; lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ

và các văn kiện phụ thuộc

c) Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng Việt Nam (từ cách mạng tháng 8/1945 đến nay)

* Giai đoạn từ tháng 8/1945 – 1979:

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo (Nguyễn Đức Khả, 2003), thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn, có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như

độ chính xác thấp, do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính Ngày 31 tháng

12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp 1959 đã xác định 4 hình thức

sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 1l)

Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất, đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất

có nhiều biến động Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP quy định chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất, trong đó nêu rõ Tổng cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ, có trách nhiệm giúp HĐCP thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước

* Giai đoạn từ năm 1980 – 1988:

Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Hiến pháp 1980 Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng

lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp làm một,

đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù hợp Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác

* Giai đoạn từ năm 1988 – 1993:

Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp Luật Đất đai 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai như ở Quyết định số 201/CP năm 1980, nhưng có hoàn thiện hơn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Luật Đất đai 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Nam thành 5 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài

Tiếp đó, ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, kèm theo

đó là Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201 Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản

lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ

và được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước Ngày 12 tháng 5 năm 1993, Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã ban hành Quyết định số 77-QĐ- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Theo đó, Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản đồ địa giới hành chính các cấp của tỉnh Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp địa phương

Tuy vậy, Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại (Nguyễn Đức Khả, 2003)

* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời:

Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả" (Điều 18) Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai

1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai 1993

Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân

có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp

Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất và công tác cấp GCNQSDĐ được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997 tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT - TTg ngày 20/02/1998 và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2013 ra đời:

Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập cuối năm 2002 Ngày 11/11/2002, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT Để khắc phục những thiếu sót của Luật Đất đai 1993 (gồm cả Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001), thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QHll về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khoá XI (2002-2007), Quốc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai 1993 Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003

Kèm theo đây là một loạt các văn bản mới của Nhà nước được ban hành như: Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triển khai thi hành luật đất đai năm 2003; tiếp theo đó ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003

Luật Đất đai 2003 khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu", đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung

quản lý Nhà nước về đất đai trong Khoản 2, Điều 6 Quản lý Nhà nước về

đất đai

Từ năm 2003 đến trước ngày 01/7/2014, Chính phủ và Bộ TN&MT

đã có hàng loạt các văn bản, các thông tư dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thể hiện sự quan tâm, lựa chọn định hướng đúng đắn, nhất quán

và thống nhất về đường lối, chính sách của Đảng, nhà nước nhằm sử dụng đất đai ngày càng tiết kiệm và có hiệu quả để thúc đẩy quá trình phát triển của đất nước

Luật Đất đai 2003 được ban hành nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được

* Luật Đất đai 2013 ra đời:

Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều so với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003

Luật Đất đai 2013 có những điểm đổi mới căn bản sau đây:

Một là, các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được

tiếp thu để đưa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người dân được tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán bộ và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan;

Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi

mới nhất trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

dụng đất quốc phòng, an ninh; (g) Có quy định chính thức về giải pháp xử

lý "quy hoạch treo";

Ba là, cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến

bộ hơn Hiến pháp năm 2013 đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất

do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" (Khoản 3 Điều 54) Tiêu chí chung về phạm vi áp

dụng vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi mới quan trọng nhất

So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã loại hai nhóm dự án

ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự

án có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

Bốn là, luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật;

Năm là, thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được

sử dụng vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân Đối với các loại các trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài;

Sáu là, về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất

chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền

sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114) Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114) Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114);

Bảy là, thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất

rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn Luật Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50 năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một thủ tục nào Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nước;

Tám là, việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới và được Luật

Đất đai 2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64

Kèm theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước ban hành các văn bản mới để hướng dẫn thi hành như: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; tiếp theo

đó, ngày 19/5/2014, Bộ TN&MT có thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC…

1.1.1.2 Cơ sở lý luận

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Ngay từ bài học đầu tiên chúng ta đã được học “Việt Nam có rừng vàng biển bạc”, theo đó tài nguyên thiên nhiên nước ta rất phong phú và đa dạng Chính vì những quan điểm đó đã khiến cho việc khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên rơi vào tình trạng đáng báo động, trong đó có nguồn tài nguyên đất đai cũng đang rơi vào tình trạng bị khai thác, sử dụng một cách lãng phí, kém hiệu quả và nảy sinh nhiều tiêu cực, phức tạp, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và khối đại đoàn kết dân tộc Do đó, vấn đề đặt ra là công tác QLĐĐ phải đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, thực tế đất đai lại là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ thuộc vào con người triển khai sử dụng như thế nào

Trong những năm gần đây, dân số tăng nhanh cùng với việc Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, đặc biệt là việc gia nhập WTO Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ, đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất sao cho hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp Nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích sử dụng là rất lớn trong khi tổng quỹ đất sử dụng là có hạn, chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác dẫn

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

tới nhiều biến động, khó quản lý và phát sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp, đòi hỏi công tác QLĐĐ phải chặt chẽ, đồng bộ, đảm bảo cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc, bởi đây là công tác giúp Nhà nước ta QLĐĐ chi tiết đến từng thửa đất thông qua GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất, là công cụ để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng trong 13 nội dung QLNN về đất đai Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những khó khăn trên cả phương diện chủ quan lẫn khách quan

Thông qua công tác ĐKĐĐ, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập hệ thống HSĐC đầy đủ

và cấp GCNQSDĐ cho chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan

hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật

* Vai trò đối với nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu, thống nhất quản lý Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất;

- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;

- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất;

- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh;

- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch…

* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội

- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu

tư vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả;

- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện;

- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất…;

- Giảm các tranh chấp về đất đai

* Vai trò đối với các đối tượng khác

- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý HSĐC, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội;

- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch;

- GCNQSDĐ, tài sản gắn liền với đất là căn cứ để các ngân hàng,

tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai Từ năm 1993 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo ban hành hàng trăm văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản

lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục

đích và có hiệu quả” (Quốc hội, Hiến pháp 1992):

- Các văn bản do Nhà nước ở TW ban hành: Từ năm 1993 đến nay,

nhà nước ở TW đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản

lý và sử dụng đất đai, trong đó có Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết của UBTVQH, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ, 23 thông tư của các

bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành Ngoài ra còn nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật Dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

sự, Bộ luật Hình sự, Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất…

và các văn bản hướng dẫn thi hành (Phụ lục)

- Các văn bản quy định thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất, lập

HSĐC tại Hà Nội: Bên cạnh các văn bản do Nhà nước ở TW ban hành,

UBND Thành phố Hà Nội cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành (Phụ lục)

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai trong khu vực, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá Hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống pháp luật đất đai đã có nội dung kinh tế - xã hội phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

Đặc biệt, để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trong thời

kỳ công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã được ban hành có những quy định mới đề cập đến QSDĐ trong thị trường BĐS, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất, giải quyết vấn đề đòi lại đất do lịch sử để lại, làm rõ mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân với các quyền của người sử dụng đất, thành lập cơ quan dịch vụ công về đất đai như: tổ chức phát triển quỹ đất, VPĐKQSDĐ, tổ chức tư vấn về giá đất…

Kể từ năm 1993 đến nay, Hệ thống pháp luật đất đai nước ta đã có bước chuyển biến tích cực là không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất theo chiều dọc mà còn xác lập mối quan hệ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

giữa những người sử dụng đất với nhau, đó là các mối quan hệ mang tính chất dân sự, thương mại giữa những người sử dụng đất với nhau theo chiều ngang Tuy nhiên, hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nên không tránh khỏi trường hợp chồng chéo, thiếu đồng bộ; nhiều chính sách đã được ban hành chưa được tổ chức chỉ đạo, hướng dẫn và thi hành nghiêm túc

1.2 Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập

hồ sơ địa chính theo Luật Đất đai 2003

1.2.1 Đăng ký đất đai

Là thủ tục hành chính nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan

hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt,

nắm chắc toàn bộ đất đai theo luật ĐKĐĐ có 2 loại:

- Đăng ký ban đầu: Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ Mục đích giúp xác định chủ sử dụng

đất hợp pháp tiến đến cấp GCNQSDĐ Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp:

+ Được nhà nước giao đất, cho thuê đất

+ Người đang sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận

- Đăng ký biến động: Được thực hiện với người sử dụng đất đã được

cấp GCNQSDĐ hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ

hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại

1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

- Các trường hợp được Nhà nước cấp GCNQSDĐ:

+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê, thuê lại của người khác hoặc đất công ích

+ Người được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ

+ Người đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51 Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ

+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ chức

sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất

+ Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

+ Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

+ Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

- Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận do Bộ TN&MT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen

Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho

hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

1.2.3 Hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ

và cấp GCNQSDĐ

Hồ sơ địa chính hiện nay có 2 dạng: hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ

sơ địa chính dạng số Hồ sơ địa chính dạng giấy là loại hồ sơ được sử dụng phổ biến trong giai đoạn trước Hồ sơ địa chính dạng này gồm có: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận

Hồ sơ địa chính do Bộ TN&MT quy định và hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý Theo quy định hiện hành HSĐC có hai dạng là HSĐC dạng giấy

và HSĐC dạng số Tuy nhiên trong quá trình xây dựng HSĐC dạng số vẫn phải duy trì hệ thống HSĐC dạng giấy

Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;

- Người sử dụng thửa đất;

- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;

- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;

- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan;

* Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính:

- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã

- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành chính đã quy định

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất

* Trách nhiệm lập HSĐC:

- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc lập HSĐC

- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT triển khai việc lập HSĐC gốc và làm 02 bản sao để gửi VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT (đối với nơi có VPĐKQSDĐ) hoặc gửi phòng TN&MT (đối với nơi chưa có VPĐKQSDĐ)

và UBND cấp xã

* Trách nhiệm chỉnh lý và cập nhập HSĐC:

- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT chỉnh lý và cập nhập hồ sơ gốc

- VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chỉnh lý cập nhật bản sao HSĐC

- UBND xã, phường, thị trấn quản lý bản sao HSĐC, bản trích sao HSĐC

đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do VPĐKQSDĐ thuộc Sở

Tài nguyên và Môi trường gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao HSĐC

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

1.3 Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003

về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ

sơ địa chính

Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Luật Đất đai 2013 được quy định tại Chương 7 Đây là chương mới, gồm có 12 điều (từ Điều 95 đến Điều 106), quy định về 10 vấn đề: (1) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) Hồ sơ địa chính; (3) Giấy chứng nhận; (4) Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (GCN); (5) Các trường hợp được cấp GCN; (6) Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; (7) Cấp GCN cho

tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; (8) Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; (9) Cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất; (10) Thẩm quyền cấp GCN và việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp

Nội dung quy định ở phần này của Luật Đất đai 2013 cơ bản được kế thừa như quy định tại các điều từ 46 đến 52 của Luật Đất đai 2003; đồng thời Luật hóa một số nội dung quy định tại các Nghị định: Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Các trường hợp đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai; xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao mà giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở; Nghị định 84/2004/NĐ-CP: Xử lý trường hợp thay đổi diện tích đo đạc hiện trạng so với giấy tờ; Nghị định 88/2009/NĐ-CP: Nguyên tắc cấp GCN, việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp

Những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003:

1.3.1 Đăng ký đất đai:

- Quy định phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay được giao quản lý đất và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

tài sản gắn liền với đất;

- Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013)

mà không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003) như trước đây;

- Đăng ký đất đai: là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được giao đất để quản lý theo quy định Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 95);

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử: đăng ký điện tử

có giá trị pháp lý như đối với hình thức đăng ký trên giấy Việc thực hiện đăng ký bằng hình thức điện tử tới đây được thực hiện sau khi hoàn thiện

cơ sở dữ liệu đất đai (Khoản 2 Điều 95) Việc quy định hình thức này sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền

hà khi người dân trực tiếp đăng ký;

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 3,4 Điều 95) gồm: + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền

sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Điều 171)

- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95): + Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ);

+ Được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định; + Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có có quyết định xử lý theo quy định

- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 5 Điều 95):

+ Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

+ Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 5 Điều 95): kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký (để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…)

1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

* Nguyên tắc cấp GCN: cơ bản như quy định tại Luật Đất đai 2003,

có sửa đổi nguyên tắc cấp GCN đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất thì trên mỗi GCN cấp cho từng người ghi cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản với người khác (Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT) thì Luật Đất đai 2013 quy định trên mỗi GCN cấp cho từng người phải ghi đầy

đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 Điều 98)

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

* Về các trường hợp sử dụng đất được cấp Nhà nước cấp GCN: có sửa đổi một số nội dung đáng chú ý như sau:

- Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo:

+ Bỏ hai điều kiện: có văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo; có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo (Điểm b,c Khoản 4 Điều 51 Luật Đất đai 2003);

+ Bổ sung điều kiện đất không tranh chấp và đất không phải do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004 (Điểm b,c Khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2013)

- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (theo Điều 100 Luật Đất đai 2013):

+ Tại Khoản 1, bỏ điều kiện không tranh chấp (bỏ cụm từ “nay được

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp” theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003);

+ Đối với trường hợp có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính: là sổ lập trước ngày 15/10/1993 (Điểm b Khoản 1);

+ Thêm các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 do Chính phủ quy định (Điểm g Khoản 1)

Đây là điểm mới được kỳ vọng cùng với quy định về hạn mức đất ở sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, tồn đọng trong công tác cấp GCN hiện nay

* Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao: cơ bản như quy định tại điều 87, Luật Đất đai 2003 và Luật hóa Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; đặc biệt sửa đổi bổ sung khoản 5, Điều 103: trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức công nhận do UBND tỉnh quy định Trường hợp này theo quy định của Luật Đất đai

2003, diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao mới Nội dung này

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

là quy định mới mang tính đột phá, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất của cả nước nói chung cũng như thành phố Hà Nội nói riêng về hạn mức công nhận đất ở đã thực hiện theo quyết định 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành phố Hà Nội

* Thẩm quyền cấp GCN (Điều 105):

- Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên

và Môi trường cùng cấp cấp GCN mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền như quy định tại Khoản 3 Điều 52 Luật Đất đai 2003;

- Bổ sung quy định: cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người

sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ sẽ quy định khoản này

* Đính chính, thu hồi GCN đã cấp có các nội dung mới như sau: cơ quan có thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN

- Theo Khoản 1, Điều 42 Luật Đất đai 2003, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với GCN thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cấp, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với GCN do UBND cấp huyện cấp, tuy nhiên, theo khoản 1, Điều

106 Luật Đất đai 2013 cơ quan có thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN

- Quy định cụ thể các trường hợp đính chính, thu hồi GCN trong đó

bổ sung quy định không thu hồi GCN đã cấp trái pháp luật trong trường hợp người được cấp GCN đó đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

1.3.3 Hồ sơ địa chính

Về cơ bản thì các quy định về hồ sơ địa chính vẫn phù hợp với thông

tư 09/2007/TT-BTNMT, chỉ có một điểm mới đáng chú ý là theo quy định của Luật Đất đai 2013, Sổ Địa chính là ghi nhận tình trạng pháp lý về

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính mà không phải ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của thửa đất đó Do vậy trường hợp

có tên trong Sổ Địa chính lập theo Luật Đất đai 2013 là những trường hợp

đã thực hiện đăng ký đất đai chưa phải là đã đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ; khác với quy định về lập Sổ Địa chính theo Luật Đất đai 2003, có tên trong

sổ địa chính là những trường hợp đã được cấp GCN

1.4 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới

Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia

đó

1.4.1 Các nước phát triển

* Thụy Điển

Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), khi nghiên cứu về Chính sách

và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển thì pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển có một số điểm nổi bật:

Pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai

và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai gồm rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

được luật hoá

Thụy Điển là một trong những quốc gia có hệ thống ĐKĐĐ với thông tin đất đai điện tử hiệu quả trên thế giới Các phần mềm quản lý dữ liệu liên tục được cải tiến và nhiều kỹ thuật thông tin mới được ứng dụng thành công đã mang đến bộ mặt mới cho hệ thống ĐKĐĐ Thụy Điển

Hệ thống đăng ký BĐS được kết nối tới các cơ sở dữ liệu địa lý của Thụy Điển thông qua hệ thống tọa độ Các cơ sở dữ liệu địa lý có chứa các thông tin về địa hình, sử dụng đất, thủy văn, thực vật,… (Tommy Osterberg, 2010) Do vậy, ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền

mà Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch, về giá trị BĐS cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thường xuyên, liên tục trong sổ đăng ký BĐS với quy trình đăng kí, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ

Như vậy, với quá trình phát triển ít biến động, hầu hết các đơn vị đất đai ở Thụy Điển đều đã được đăng ký, thể hiện đầy đủ thông tin trong sổ Đăng ký bất động sản Trên cơ sở đó, hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai tại Thụy Điển đã được xây dựng thành công theo hướng tin học hóa Người có nhu cầu có thể tiếp cận thông tin đất đai qua mạng internet một cách dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện Không có những thủ tục hành chính rắc rối, phiền hà đối với người đăng ký Nhiều sản phẩm, dịch vụ được cung cấp bởi hệ thống đăng ký đất đai của Thụy Điển không chỉ đáp ứng được nhu cầu trong nước mà cả nhu cầu của nhiều nước trên thế giới

* Ôxtrâylia

- Đăng ký đất đai: cũng giống như Thụy Điển, Australia là một trong số các nước có hệ thống quản lý đất đai tốt nhất thế giới, trong đó tập trung vào các lĩnh vực: ĐKĐĐ, đo đạc và thành lập BĐĐC Tại Tây Australia, hệ thống