Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc tỉnh Thanh Hóa

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 8 1. Tính cấp thiết của đề tài: 8 2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu của đề tài: 9 2.1. Mục tiêu: 9 2.2. Yêu cầu: 11 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12 1.1. Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 12 1.1.1. Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất : 12 1.1.2. Ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. 14 1.2. Cơ sở pháp lý: 15 1.2.1. Các văn bản pháp lý. 15 1.2.2. Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất: 18 1.3. Cơ sở thực tiễn. 35 1.3.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN ở một số nước trên thế giới: 35 1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam: 38 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 41 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 41 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: 41 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 41 2.2. Nội dung nghiên cứu: 41 2.3. Phương pháp nghiên cứu: 41 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: 42 2.3.2. Phương pháp kế thừa: 42 2.3.3. Phương pháp xử lý số liệu: 42 2.3.4. Phương pháp so sánh: 42 2.3.5. Phương pháp đánh giá: 42 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội. 43 3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên. 43 3.1.2.Điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 47 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Hậu Lộc: 56 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 58 3.2.1.Hiện trạng sử dụng đất: 58 3.2.2. Tình hình quản lý Nhà Nước về đất đai tại địa bàn huyện Hậu Lộc trong những năm qua:……. 69 3.3. Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 79 3.3.1. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hậu Lộc: 79 3.3.2. Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Hậu Lộc ...84 3.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 101 3.4.1. Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc…………………………………………………………………………………….101 3.4.2. Những thuận lợi và khó khăn trong vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 103 3.5. Những nguyên nhân tồn đọng ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 105 3.6. Đề xuất những giải pháp đẩy nhanh công tác Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc. 107 3.6.1. Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ: 107 3.6.2.Giải pháp về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai: 108 3.6.3.Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai. 109 3.6.4. Giải pháp về mặt công nghệ. 109 3.6.5. Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân. 110 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111 TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập tại mái trường đại học Tài Nguyên và Môi Trường

Hà Nội, em đã được lĩnh hội và tiếp thu kiến thức cũng như nhiều kinh nghiệm quýbáu từ các thầy cô dạy dỗ, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến ban lãnh đạo nhàtrường, ban lãnh đạo khoa Quản lý đất đai cùng tất cả các thầy cô giáo giảng viên đãdày công dạy dỗ để em có được như ngày hôm nay

Đặc biệt, để hoàn thành được bài đồ án tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơntập thể các anh chị công tác tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất huyện Hậu Lộc trực thuộc phòng TàiNguyên và Môi Trường huyện Hậu Lộc đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thiện

đồ án Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô giáo Ths Vũ Lệ Hà – người đã trực tiếphướng dẫn và chỉ bảo tận tình, chi tiết cho em hoàn thành đồ án tốt nghiệp này Nhữngchỉ bảo, dạy dỗ của thầy cô cùng những người đi trước chính là hành trang mà em vinh

dự được mang theo trong suốt con đường phát triển của mình

Mặc dù đã cố gắng hoàn thiện tốt nhất bài đồ án tốt nghiệp này, tuy nhiên do kiếnthức còn nhiều hạn chế nên bài đồ án tốt nghiệp vẫn còn nhiều thiếu sót, vậy nên emkính mong các thầy cô giáo đóng góp ý kiến để em có thể hoàn thiện tốt hơn nữa

Em xin chân thành cảm ơn !

Hà Nội ngày 10 tháng 06 năm 2015 Sinh viên thực hiện

Trần Thị Hoa

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 8

1 Tính cấp thiết của đề tài: 8

2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu của đề tài: 9

2.1 Mục tiêu: 9

2.2 Yêu cầu: 11

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 12

1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.1.1.Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất : 12

1.1.2.Ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 14

1.2 Cơ sở pháp lý: 15

1.2.1.Các văn bản pháp lý 15

1.2.2.Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất: 18

1.3 Cơ sở thực tiễn 35

1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN ở một số nước trên thế giới: 35

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam: 38

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 41

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 41

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu: 41

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu: 41

2.3 Phương pháp nghiên cứu: 41

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: 42

2.3.2 Phương pháp kế thừa: 42

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu: 42

2.3.4 Phương pháp so sánh: 42

2.3.5 Phương pháp đánh giá: 42

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 43

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 43

3.1.2.Điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Hậu Lộc 47

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Hậu Lộc: 56 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Hậu Lộc 58

3.2.1.Hiện trạng sử dụng đất: 58

3.2.2 Tình hình quản lý Nhà Nước về đất đai tại địa bàn huyện Hậu Lộc trong những năm qua:…… 69

3.3 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc 79

3.3.1 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hậu Lộc: 79

3.3.2 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Hậu Lộc 84

3.4 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc 101

3.4.1 Đánh giá chung về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc……….101

3.4.2 Những thuận lợi và khó khăn trong vấn đề đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn

huyện Hậu Lộc 103

3.5 Những nguyên nhân tồn đọng ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai và tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc 105

3.6 Đề xuất những giải pháp đẩy nhanh công tác Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc 107

3.6.1 Giải pháp về công tác xây dựng đội ngũ cán bộ: 107

3.6.2.Giải pháp về tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai: 108

3.6.3.Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 109

3.6.4 Giải pháp về mặt công nghệ 109

3.6.5 Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân 110

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 111

TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Phòng Tài Nguyên và Môi Trường

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng3.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hậu Lộc năm 2014 64

Bảng 3.2: Tình hình biến động đất nông nghiệp (giai đoạn 2010 - 2014) 69

Bảng 3.3: Tình hình biến động đất phi nông nghiệp (giai đoạn 2010 - 2014) 71

Bảng 3.4: Kết quả đo đạc, lập đồ địa chính trên địa bàn huyện Hậu Lộc: 76

Bảng 3.5 : Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hậu Lộc từ năm 1993-2003 92 Bảng 3.6: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất nông nghiệp cho các hộ gia đình huyện Hậu Lộc giai đoạn từ năm 2003 tính đến ngày 31/12/2014 94

Bảng 3.7 : Kết quả cụ thể cấp giấy chứng nhận của từng nhóm đất trong đất nông nghiệp huyện Hậu Lộc giai đoạn từ năm 2003 đến 31/12/2014 97

Bảng 3.8 Chi tiết về diện tích đất nông nghiệp còn lại trên địa bàn huyện Hậu Lộc 98

Bảng 3.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất ở của hộ gia đình cá nhân huyện Hậu Lộc giai đoạn từ năm 2003 đến ngày 31/12/2014 99

Bảng 3.10 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho đất kinh doanh trên địa bàn huyện Hậu Lộc từ năm 2003 đến ngày 31/12/2014 103

Bảng 3.11 : Thống kê số hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNỞ và các tài sản khác gắn liền với đất huyện Hậu Lộc 104

Biểu đồ 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện Hậu Lộc qua các năm 53Biểu đồ 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm của huyện Hậu Lộc 54Hình 3.1:Sơ đồ trình tự đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên địa bàn huyện Hậu Lộc 89Biểu đồ 3.3 : Tiến trình cấp giấy chứng nhận qua các năm tại huyện Hậu Lộc 108

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Vai trò và tầm quan trọng của đất đai đối với sự sống con người cũng như tất cảcác lĩnh vực đời sống xã hội chắc hẳn không một ai có thể phủ nhận nó Đất đai quantrọng và có sức ảnh hưởng vô cùng lớn

Đất đai là tài nguyên quý giá bậc nhất của một quốc gia Nhà máy, xí nghiệp, cáccông trình cơ sở hạ tầng phục vụ cho con người đều được đặt nền móng trên đất Đấtđai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, đất đai cung cấp nguồn nước cho sự sống, cung cấpnguồn nguyên vật liệu và khoáng sản, là không gian của sự sống đồng thời bảo tồnluôn cho sự sống Đất đai là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các công trình văn hóa

xã hội, an ninh quốc phòng

Hiện nay, cùng với tốc độ phát triển kinh tế cũng như vấn đề bùng nổ dân sốkhiến nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong các mốiquan hệđất đai,vì vậy đòi hỏi cần có sự quản lý ngày càng chặt chẽ; Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất càng được nângcao tầm quan trọng của nó hơn đối với việc sử dụng cũng như là quản lý quyền sửdụng đất Việc cấp giấy chứng nhận là điều rất cần thiết, qua đó Nhà nước nắm chắcquỹ đất, nhằm đưa đất đai vào sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm, kiểm soát đượcmọi việc mua bán, giao dịch trên thị trường, bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, bảo

vệ môi trường Thông qua công tác này, nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp chongười sử dụng đất cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, vì từ

đó chúng ta nắm bắt được rõ kết quả cũng như những thiếu sót, yếu kém trong việcthực hiện chức năng quản lý của ngành Từ đó rút ra được những kinh nghiệm để côngtác quản lý đất đai ngày càng nâng cao

Huyện Hậu Lộc - tỉnh Thanh Hóa là huyện ven biển đặc biệt có mật độ dân cưsinh sống khá cao, đây là một huyện đang phát triển của tỉnh Thanh Hóa, thu hút khánhiều sự đầu tư bên ngoài chính vì thế đòi hỏi vai trò quản lý trong lĩnh vực đất đaiphải được quan tâm mạnh mẽ

Công tác triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sỡ hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất được tiến hành đồng loạt trên địa bàn toàn huyện

cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu người dân và nhu cầu quản lý của Nhà nước, tuynhiên vẫn còn tồn tại nhiều mặt hạn chế cần phải lưu ý như :

Đất đai là vấn đề nhạy cảm, việc xác nhận diện tích để cấp giấy có nhiều mâuthuẫn trong các hộ gia đình nên gây cản trở lớn cho việc đăng ký, cấp giấy chứng nhậntrên địa bàn huyện Việc thay đổi các thủ tục hành chính, các văn bản pháp luật làmcông tác quản lý đất gặp nhiều khó khăn, bất cập do chưa nắm chắc những thay đổi đó.Trình độ dân trí ở một số nơi trên địa bàn huyện vẫn còn khá kém nên chưa nhận thức

rõ được vai trò, quyền lợi và nghĩa vụ khi đăng ký cấp giấy chứng nhận, gây ảnhhưởng lớn tới việc đăng ký kê khai diện tích đất được cấp giấy chứng nhận sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác găn liền với đất

Xuất phát từ tình hình thực tế trên, đồng thời được sự phân công của khoa Quản

lý đất đai- trường Đại học Tài Nguyên và Môi Trường Hà Nội, dưới sự chỉ bảo hướngdẫn nhiệt tình của Th.s Vũ Lệ Hà cùng sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi của phòngTài Nguyên Môi Trường huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa Em tiến hành thực hiện

nghiên cứu đồ án tốt nghiệp: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc - tỉnh Thanh Hóa”.

2 Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu của đề tài:

2.1 Mục tiêu:

- Thông qua việc nghiên cứu, đánh giá về công tác đăng ký đất đai, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấttìm ra những tồn tại hạn chế, thuận lợi khó khăn trong tiến trình cấp giấy chứng nhận

- Đề xuất các giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại và phát huy những mặttích cực để nhằm hoàn thiện hơn nữa trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trênđịa bàn huyện

2.2 Yêu cầu:

- Nghiên cứu, nắm vững hệ thống các văn bản pháp luật quy định về đăng ký đấtđai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khácgắn liền với đất của nhà nước nói chung và địa bàn huyện Hậu Lộc nói riêng

- Thu thập đầy đủ tài liệu về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyềnđất, quyền sởhữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện

- Tiếp cận công việc thực tế để nắm rõ quy trình, trình tự cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấtcủa hộ gia đình cánhân trên địa bàn toàn huyện

- Nguồn số liệu, tài liệu phải chính xác, khách quan, có độ tin cậy, phản ánhđúng quá trình thực hiện chính sách cấp GCN trên địa bàn huyện nghiên cứu

- Đưa ra những đề xuất và kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế hiện naytại địa phương

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1.1.1 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất :

1.1.1.1 Khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất:

Đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nướcthực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ( gọichung là người sử dụng đất ) Đó là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửađất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) cho những chủ sử dụng đất hợp pháp, xác lập mối quan hệpháp lý đầyđủgiữa Nhà nước với người sử dụng đất Đồng thời qua đó chính thức xác lập quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽtoàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.Đăng ký QSDĐ bao gồm hai loại đăng ký là đăng ký QSDĐ lần đầu và đăng kýbiến động về QSDĐ Cụ thể :

 Đăng ký QSDĐ lần đầu

Đăng ký QSDĐ lần đầu là việc đăng ký QSDĐ thực hiện đối với thửa đất chưađược cấp giấy chứng nhận Như vậy, theo quy định tại khoản 3 Điều 95 của Luật ĐấtĐai 2013 thì đăng ký QSDĐ lần đầu được thực hiện trong các trường hợp:

- Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng

- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký

- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký

- Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

 Đăng ký biến động QSDĐ.

Đăng ký biến động về QSDĐ là thực hiện đối với một thửa đất đã xác định mộtchế độ SDĐ cụ thể, sự thay đổi bất kì nội dung nào liên quan đến QSDĐ hay chế độSDĐ đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc của đăng

ký biến động xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định của phápluật

Đăng ký biến động về QSDĐ được thực hiện đối với thửa đất đã cấp giấy chứngnhận QSDĐ có thay đổi về nội dung đã ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ Theo Khoản

4 Điều 95 Luật Đất Đai 2013, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đãđược cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụngđất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên

- Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất

- Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký

- Chuyển mục đích sử dụng đất

- Có thay đổi thời hạn sử dụng đất

- Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sanghình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê, từ hình thức Nhà nước giaođất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất, từ thuê đất sang giao đất có thutiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chungcủa vợ và chồng

- Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sửdụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất

- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kếtquả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềncông nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quannhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai,quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi

hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phùhợp với pháp luật.

- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề

- Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

1.1.1.2 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất :

GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợiích hợp pháp của người sử dụng đất

GCNQSDĐ,QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý xácnhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất Quá trình tổ chứcthực hiện việc cấp GCNQSDĐ là quá trình xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giảiquyết mọi quan hệ về đất đai theo pháp luật

GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất là một tài liệu quantrọng trong hồ sơ địa chính, do cơ quan quản lý đất đai Trung ương phát hành mẫuthống nhất trong toàn quốc cho mọi loại đất

1.1.2 Ý nghĩa của việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đấtcho người sử đụng đất hợp pháp và thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết đến từngthửa đất trên phạm vi lãnh thổ xã, phường, thị trấn trong cả nước Điều đó có ý nghĩarất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để Nhà nước nắm chắc tình hình

sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quyđịnh pháp luật , đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý và tiết kiệm, có hiệuquả cao nhất

 Đối với người sử dụng đất :

- Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất được thể hiện thông quagiấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền của

mình như : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặngcho, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất.

- Được pháp luật bảo hộ khi người khác xâm phạm hoặc khi xảy ra tranh chấp.Đồng thời thông qua việc thực hiện kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất yêu cầu người sửdụng đất thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và sử dụng đất đúngpháp luật

- Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất

 Đối với Nhà nước:

- Giúp nhà nước thực hiện tốt vai trò quản lý đất đai của mình

- Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất doNhà nước ban hành vì vậy nó là công cụ giúp Nhà nước quản lý đất đai có khoa học vàhiệu quả Thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khácgắn liền với đất Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ về mặt hình thể, diện tích, chủ sửdụng đến từng thửa đất

- Giấy chứng nhận QSDĐ, QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất làcông cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý đất đai đặc biệt là quá trìnhkiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất

- Là cơ sở để Nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện trongcác lĩnh vực về đất đai, là căn cứ để Nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất khi giải phóng mặt bằng

- Là cơ sở để Nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị trường bất độngsản

1.2. Cơ sở pháp lý:

1.2.1 Các văn bản pháp lý.

Để thực hiện mục tiêu đề ra, Nhà nước đã xây dựng một cơ sở cho công tác quản

lý sử dụng đất Cơ sở này dựa trên đặc điểm riêng: Kinh tế - xã hội, chế độ chính trị…

từng bước xây dựng một hệ thống các văn bản pháp luật quy định rõ ràng cụ thể, tạonên khung pháp lý cho các lĩnh vực liên quan đến đất đai thực hiện theo, đảm bảođúng đường lối, chính sách mà Nhà nước đã đề ra, đúng theo quy hoạch kế hoạch sửdụng đất và mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.

Có thể thấy rằng, cơ sở khoa học của công tác quản lý và sử dụng đất được thểhiện thông qua những quy định trong hệ thống các văn bản pháp luật của nhà nước, cụthể như sau:

- Điều 19 – 20 trong Hiến Pháp 1980 và điều 17 – 18 trong Hiến Pháp 1992 củaNước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định về chế độ ruộng đất, cho đếnHiến Pháp 2013 thể hiện ở điều 53, 54: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân donhà nước thống nhất quản lý” Sau đó tiếp tục thể hiện tại điều 1 Luật Đất Đai 1988

và Luật Đất Đai 1983

- Quyết định 201- CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng chính phủ về thống nhấtquản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước Quyết địnhnày đã nêu lên 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có nội dung đăng kýđất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Luật Đất Đai đầu tiên của Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã đượccông bố ngày 08/01/1988, Luật đã quy định rõ chế độ quản lý sử dụng đất đai, tráchnhiệm và quyền lợi của người sử dụng đất Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý –

Hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1 trong 7 nội dung quản lýnhà nước về đất đai được quy định tại điều 9

- Ngày 14/07/1993, Luật Đất Đai 1993 đã được quốc hội khóa IX thông qua Vàmột lần nữa công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được khẳngđịnh là một trong bảy nội dung quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai

- Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa Chínhhướng dẫn về việc đăng ký đất đai, cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trong quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề bất cập,

do đó ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất Đai 2003 trên nềntảng Luật Đất Đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất Đai 1993, năm

1998 và 2001 Tại khoản 2 điều 6 đã nêu rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đaitrong đó ghi rõ “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất” là nghĩa vụ quyền lợi của các chủ sử dụng và các cơquan nhà nước làm công tác quản lý nhà nước về đất đai

Kèm theo Luật Đất Đai 2003 là một loạt các văn bản nhà nước được ban hànhnhằm hướng dẫn và thi hành Luật Đất Đai như:

- Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về hướng dẫnthi hành luật đất đai năm 2003, cụ thể hóa những quy định trong Luật Đất Đai

- Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và MôiTrường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồhiện trạng sử dụng đất

- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên và MôiTrường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nghị định 84/2007/NĐCP ngày 25/05/2007 của Chính Phủ ban hành quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất vàgiải quyết về khiếu nại đất đai

- Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài Nguyên vàMôi Trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

- Nghị định 88/2009/N Đ - CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ ban hành về cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài Nguyên và MôiTrường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sảngắn liền với đất

Mới đây nhất là sự đổi mới của Hiến Pháp và đi cùng theo đó là sự thay đổi củahàng loạt các văn bản pháp luật trong đó có Luật Đất Đai 2013 và các văn bản dướiluật đi kèm nhằm hướng dẫn thực hiện thi hành Luật Đất Đai 2013:

-Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật ĐấtĐai 2013

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính

Ngoài ra, còn có hàng loạt các văn bản khác của chính phủ, các thông tư của BộTài Nguyên và Môi Trường, thông tư liên tịch của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường …nhằm hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai Thông qua các văn bản này, các cơ quan quản

lý của nhà nước đã định hướng đúng cho việc quản lý đất đai, qua đó thiết lập một cơchế quản lý đất đai và thống nhất từ Trung ương đến địa phương, đảm bảo đất đai sửdụng hợp lý, tiết kiệm, bền vững và đạt hiệu quả cao

1.2.2 Một số quy định hiện hành về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất:

1.2.2.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và các tài sản khác gắn liền với đất:

Theo điều 98 của Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc cấp giấy chứng nhận QSDĐ,QSHNƠ và các tài sản khác gắn liền với đất như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụngnhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì đượccấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắnliền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chungnhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có

chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàcấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu cóyêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đấtkhông thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợnghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhậnGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợhoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêucầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệughi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận

đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tạithời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sửdụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu

đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diệntích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đấttại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơndiện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn(nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất Đai 2013

1.2.2.2 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất:

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và cáctài sản khác gắn liền với đất được quy định một cách cụ thể và rõ ràng tại Điều 105Luật Đất Đai 2013 như sau :

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư,

tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trườngcùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất

- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụngđất ở tại Việt Nam

- Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiệncác quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấplại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sởhữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quyđịnh của Chính Phủ

1.2.2.3 Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất :

a Điều kiện được chứng nhận quyền sử dụng đất:

 Đối với hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư:

Điều kiện để hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất được chứngnhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có các giấy tờ chứng minh việc sử dụng đấtđược quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai 2013 như sau:

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy

tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tàisản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhànước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miềnNam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước cóthẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắnliền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ởtrước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sửdụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước theo quy định của pháp luật

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấpcho người sử dụng đất

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theoquy định của Chính phủ

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việcchuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngàyLuật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theoquy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phảinộp tiền sử dụng đất.

 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kếtquả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơquan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đượccấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thìphải thực hiện theo quy định của pháp luật

 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từđường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất

đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sửdụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trong trường hợp hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư mà không có một trong các loại giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất thì điều kiện để chứng nhận quyền

sử dụng đất được thể hiện như sau:

Theo Điều 101 Luật Đất Đai 2013 :

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thihành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất Đai 2013, có hộ

khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,vùng có điềukiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đấtxác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vàkhông phải nộp tiền sử dụng đất.

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều

100 của Luật Đất Đai 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng

7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xãxác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chitiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo:

Điều kiện để chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo được quyđịnh tại Điều 102 Luật Đất Đai 2013 như sau:

 Tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụngđúng mục đích

 Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtđược giải quyết như sau:

- Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúngmục đích, cho mượn, cho thuê trái pháp luật, diện tích đất để bị lấn, bị chiếm

- Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đã sử dụng làm đất ở cho Ủy ban nhândân cấp huyện để quản lý; trường hợp đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đãđược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất ở được cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với

thủy sản, làm muối đã được Nhà nước giao đất mà doanh nghiệp đó cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng một phần quỹ đất làm đất ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì phảilập phương án bố trí lại diện tích đất ở thành khu dân cư trình Ủy ban nhân dân cấptỉnh nơi có đất phê duyệt trước khi bàn giao cho địa phương quản lý

 Đối với tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đấtquy định tại Điều 56 của Luật Đất Đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh làmthủ tục ký hợp đồng thuê đất trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Được Nhà nước cho phép hoạt động

 Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của phápluật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứngnhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

 Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựngtheo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thìphải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhậndiện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình vànay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định

số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ởhoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng

7 năm 1994

- Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết

- Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mànhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghịquyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất

do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách vềquản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm

1991, Nghị quyết số 755/2005/NQTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy banThường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhàđất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xãhội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã

có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩmquyền theo quy định của pháp luật

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng

7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải cóhợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhànước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật

- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trongnhững giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghitên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhậnthừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan vàphải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho,

đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quanthì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi,nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong nhữnggiấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở khôngphù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy bannhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này

- Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy địnhtại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhândân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, đượcxây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợpquy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchchi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của phápluật Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở vềsau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộctrường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch nhưtrường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 Trường hợp nhà ở thuộcđối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quanquản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó

 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải cócác giấy tờ sau:

- Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở hoặc được

sở hữu nhà ở thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Một trong các giấy tờ của bên chuyển quyền quy định tại Khoản 1 và Khoản

3 Điều này

 Tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự ánđầu tư, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ theo quy định sau:

- Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh thì phải có một trongnhững giấy tờ về dự án phát triển nhà ở để kinh doanh (quyết định phê duyệt dự ánhoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư).

- Trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở hoặc được sở hữu nhà ởthông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có giấy tờ về giao dịch

đó theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Trường hợp nhà ở đã xây dựng không phù hợp với giấy tờ quy định tại Điểm

a và Điểm b Khoản này thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyềncấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy tờ không ảnh hưởngđến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan cóthẩm quyền phê duyệt (nếu có)

 Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thìngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp táckinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà

ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ

về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

 Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở:

Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sởhữu theo quy định sau đây:

 Hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư phải có một trong cácloại giấy tờ sau:

- Giấy phép xây dựng công trình đối với trường hợp phải xin phép xây dựngtheo quy định của pháp luật về xây dựng

Trường hợp công trình đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấpthì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhậndiện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình vànay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp quacác thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng.

- Giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quyđịnh của pháp luật đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định

- Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giảiquyết được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật

- Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cómột trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này mà trên giấy tờ

đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kếcông trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 có chữ ký của các bên có liênquan và được Ủy ban nhân dân từ cấp xã trở lên xác nhận; trường hợp mua, nhận tặngcho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không

có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế có chữ ký của các bên

có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vềthời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế công trình xây dựng đó

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu công trình có một trongnhững giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, và d Khoản này mà hiện trạng công trìnhkhông phù hợp với giấy tờ đó thì phần công trình không phù hợp với giấy tờ phải được

Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm e Khoản này

- Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy địnhtại các Điểm a, b, c và d Khoản này thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhậncông trình đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và công trìnhđược xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phùhợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quyhoạch xây dựng

Trường hợp công trình hoàn thành xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 thìphải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về công trình xây dựng khôngthuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như

trường hợp xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; trường hợp công trình thuộcđối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quanquản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại công trình đó.

 Trường hợp chủ sở hữu công trình xây dựng không đồng thời là người sửdụng đất thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu công trình theo quy định tạiKhoản 1 và Khoản 2 Điều này, phải có văn bản chấp thuận của người sử dụng đấtđồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy địnhcủa pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai

 Chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng:

Chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng mà vốn để trồng rừng, tiền đã trả choviệc nhận chuyển nhượng rừng hoặc tiền nộp cho Nhà nước khi được giao rừng có thutiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước và có một trong các giấy tờ sau đây thìđược chứng nhận quyền sở hữu:

 Giấy chứng nhận hoặc một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định này mà trong đó xác định Nhà nước giao đất, chothuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để trồng rừng sản xuất

 Giấy tờ về giao rừng sản xuất là rừng trồng

 Hợp đồng hoặc văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối vớirừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định củapháp luật

 Bản án, quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng đã có hiệulực pháp luật

 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư không có giấy tờ quyđịnh tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà đã trồng rừng sản xuất bằng vốn của mìnhthì phải được Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận có đủ điều kiện được công nhậnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai

 Đối với tổ chức trong nước thực hiện dự án trồng rừng sản xuất bằng nguồnvốn không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải có quyết định phê duyệt dự ánhoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư để trồng rừng sản xuất theoquy định của pháp luật về đầu tư.

 Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài thực hiện dự án trồng rừng sản xuất thì phải có quyết định phê duyệt dự ánhoặc quyết định đầu tư dự án hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư đểtrồng rừng sản xuất theo quy định của pháp luật về đầu tư

 Trường hợp chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người

sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này,phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng

đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ

về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

1.2.2.4 Trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất:

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 19/05/2014 của Chính phủquy định thực hiện chi tiết một số điều của Luật Đất Đai 2013 đã nêu rõ trình tự, thủtục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàcác tài sản khác gắn liền với đất, làm căn cứ cho các cơ quan chức năng và Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất thực hiện và hoàn thành việc cấp GCN

Có thể được khái quát như sau:

 Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký:Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất là hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơtại VPĐKQSDĐ hoặc UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Hồ sơ đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắnliền với đất gồm có:

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sửdụng đất.

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có

sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở,công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xâydựng)

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảmnghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

 UBND xã, phường, thị trấn tiếp nhận hồ sơ của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có trách nhiệm:

- Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nộidung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của LuậtĐất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụngđất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

- Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sảngắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quyđịnh tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấpquyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lậptài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp vớiquy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa cóxác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đođạc bản đồ

- Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc ,

Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích

đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụngđất nộp (nếu có).

- Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạngtranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã vàkhu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giảiquyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng kýđất đai

 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc như sau :

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Vănphòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xácnhận và công khai kết quả theo quy định

- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản

đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đãthay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếucó)

- Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước,

cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ởnước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tưcách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ

- Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xácnhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký

- Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiệntrạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghịđịnh 43/2014/NĐ-CP thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tàisản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối vớitài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đấtđai

- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địachính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

- Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơquan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộcđối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật;chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổsung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp,trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dâncấp xã để trao cho người được cấp

 Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyếtđịnh cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất saukhi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai

Một cách khái quát, trình tự thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất được miêu tả ởhình 1.2 dưới đây :

Hình 1.1: Sơ đồ khái quát trình thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Nếu đăng ký đất đai, tài sản: xác nhận

hiện trạng sử dụng đất,tài sản trên đất,

nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tình trạnh

tranh chấp đất, tranh chấp tài sản, sự phù

hợp quy hoạch

+ Thông báo cho VPĐKQSDĐ trích đo

địa chính với những nơi chưa có bản đồ

địa chính, gửi hồ sơ lên VPĐKQSDĐ

+ Công bố công khai kết quả kiểm tra tại

VPĐKQSDĐ có trách nhiệm:

+ Kiểm tra hồ sơ,xác nhận xem hồ sơ có

đủ điều kiện hay không

+Cập nhật thông tin vào dữ liệu đất đai.+Chuẩn bị hồ sơ kèm trích lục bản đồ địa chính trình cơ quan cấp trên

+ Trao GCN cho người nộp hồ sơ.+Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế

Phòng Tài Nguyên và Môi Trường có trách nhiệm:

+Kiểm tra hồ sơ , trình UBND cấp huyện ký quyết định

+ Gửi hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKQSDĐ

Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng

ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyểnsang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấyđược cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm traGCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua

Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc:

- GCN được đảm bảo bởi Nhà nước

- Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi

- Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu

về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài

- GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng

- Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo

- Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng

- Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàngcập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng

1.3.1.2 Tại Anh:

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tàisản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòngchính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đềutrên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàntoàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ vềđăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phảiđăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp phápcủa chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký.

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng

ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữliệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đấtđai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vịđăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạngthông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sởhữu chung, đồng sở hữu )

sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kíđược bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượnghoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồngmua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo Về mặt thao tác thìngười mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng

kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian

Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theonguyên tắc ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống

đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫnphải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗxem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không.

1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hìnhthành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản;

- Hồ sơ gốc;

- Bảng tra cứu

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland đểcho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờphải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữmột thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ thẩm tra.Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền(official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ

1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam:

1.3.2.1 Kết quả đạt được của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước trước khi có Luật Đất Đai 2003:

Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện từ năm 1990 theo quyđịnh của Luật Đất Đai 1988 và Quyết định số 201 QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việccấp giấy chứng nhận Song những năm trước khi có Luật Đất Đai 1993, kết quả cấpgiấy chứng nhận đã đạt được chưa đáng kể, phần lớn các địa phương mới triển khai thíđiểm hoặc chưa thực hiện cấp giấy chứng nhận tạm thời cho hộ gia đình, cá nhân sửdụng đất nông nghiệp

Từ khi có Luật Đất Đai 1993, việc cấp giấy chứng nhận mới được các địaphương coi trọng và triển khai mạnh, song do còn nhiều khó khăn về các điều kiệnthực hiện ( chủ yếu là thiếu kinh phí, lực lượng chuyên môn thiếu năng lực ) và cònnhiều vướng mắc trong các quy định về cấp giấy chứng nhận nên tiến độ công tác nàytrong cả nước còn chậm, kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất đến hết năm 2004của cả nước như sau:

- Đất sản xuất nông nghiệp cấp được 12.194.911 giấy với diện tích 7.011.454 ha

- Đất lâm nghiệp cấp được 764.449 giấy với diện tích 5.408.182 ha

- Đất ở đô thị cấp được 1.973.358 giấy với diện tích 31.275 ha

- Đất ở nông thông cấp được 8.205.878 giấy với diện tích 235.372 ha

- Đất chuyên dùng cấp được 38.845 giấy với diện tích 233.228

1.3.2.2 Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn cả nước từ khi có Luật Đất Đai 2003 cho đến 31/12/2014:

Luật Đất Đai 2013 thay thế cho Luật Đất Đai 2003 mới đi vào thi hành từ ngày1/7/2014, như vậy cho đến nay , kể từ khi Luật Đất Đai 2003 ra đời, suốt 10 qua chođến khi có Luật Đất Đai 2013 thay thế, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo luậtĐất Đai 2003 đã đạt được nhiều thành tựu to lớn

Sự hình thành hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, cùng với sự quantâm chỉ đạo và hỗ trợ kinh phí của Trung ương, sự quan tâm đầu tư kinh phí của cácđịa phương mà việc đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đã được đẩy mạnh Theo kết quả tổng kết Luật Đất Đai 2003, cả nước đã

đo đạc lập bản đồ địa chính đạt 74,9% tổng diện tích tự nhiên và đã cấp Giấy chứngnhận đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diệntích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6 % diện tích Trong đó, việc cấp Giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấttrong hơn 01 năm qua, cả nước đã cấp được 1.348.152 giấy với diện tích 898.030 ha .Việc lập hồ sơ địa chính đã được các địa phương quan tâm, chú trọng thực hiện,kết quả đến nay đã có trên 70% số xã, phường, thị trấn đã xây dựng được hồ sơ, sổsách địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai

Ngay sau khi Luật Đất Đai 2013 có hiệu lực thi hành, Bộ TN&MT, UBND cáctỉnh, thành phố đã thường xuyên theo dõi tình hình triển khai để kịp thời hướng dẫn,giải quyết nhằm mục tiêu cơ bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất theo yêu cầu của Quốchội

Cụ thể,trong năm 2014 cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN với tổng diện tích22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp GCN

Bên cạnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mụctiêu cũng được khẩn trương thực hiện Số xã, phường, thị trấn đã hoàn thành và đượctích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện là 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,68%.Một số tỉnh, huyện đã cơ bản hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huyhiệu quả tích cực cho công tác quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (cả tỉnh),Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã)…

Qua các kết quả đạt được, nhìn chung công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đang

thành quả đáng ghi nhận trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Sự thay đổi cácvăn bản luật cho thấy sự đổi mới dần trong công tác quản lý cũng như sử dụng, các thủtục hành chính dần được đơn giản hóa trong nhiều khâu giúp các địa phương thực hiệncác công việc cũng như thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được giảm tải,nâng cao hiệu quả công việc, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu:

- Nghiên cứu về thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đấttrên địa bàn huyện Hậu Lộc

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi thời gian: tính đến ngày 31/12/2014.

- Phạm vi không gian: tiến hành trên địa bàn huyện Hậu Lộc- Tỉnh Thanh Hóa

2.2 Nội dung nghiên cứu:

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội địa bàn huyện Hậu Lộc

- Nghiên cứu quy trình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tạihuyện Hậu Lộc

- Điều tra số liệu về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của hộ giađình, cá nhân tại huyện Hậu Lộc

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân trênđịa bàn huyện Hậu Lộc

- Phân tích khó khăn, thuận lợi, nguyên nhân ảnh hưởng đến tình hình đăng kýđất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sảnkhác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh tiến độ đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắnliền với đất của hộ gia đình cá nhân cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương