sản khác gắn liền với đất
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, tặng cho, cho thuê, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
- Các trường hợp được Nhà nước cấp GCNQSDĐ:
+ Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê, thuê lại của người khác hoặc đất công ích.
+ Người được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
+ Người đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51 Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
+ Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 21
+ Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
- Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận do Bộ TN&MT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.
Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ:
Luật Đất đai 2003 quy định về thẩm quyền giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, được uỷ quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 22
1.2.3 Hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ.
Hồ sơ địa chính hiện nay có 2 dạng: hồ sơ địa chính dạng giấy và hồ sơ địa chính dạng số. Hồ sơ địa chính dạng giấy là loại hồ sơ được sử dụng phổ biến trong giai đoạn trước. Hồ sơ địa chính dạng này gồm có: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu Giấy chứng nhận.
Hồ sơ địa chính do Bộ TN&MT quy định và hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý. Theo quy định hiện hành HSĐC có hai dạng là HSĐC dạng giấy và HSĐC dạng số. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng HSĐC dạng số vẫn phải duy trì hệ thống HSĐC dạng giấy.
Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây: - Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
- Người sử dụng thửa đất;
- Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
- Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã thực hiện và chưa thực hiện;
- GCNQSDĐ, quyền và những hạn chế về quyền của người sử dụng đất; - Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liên quan;
* Nguyên tắc lập hồ sơđịa chính:
- Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã.
- Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành chính đã quy định.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 23
- Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất.
* Trách nhiệm lập HSĐC:
- Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức việc lập HSĐC.
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT triển khai việc lập HSĐC gốc và làm 02 bản sao để gửi VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT (đối với nơi có VPĐKQSDĐ) hoặc gửi phòng TN&MT (đối với nơi chưa có VPĐKQSDĐ) và UBND cấp xã.
* Trách nhiệm chỉnh lý và cập nhập HSĐC:
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT chỉnh lý và cập nhập hồ sơ gốc. - VPĐKQSDĐ thuộc phòng TN&MT và cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn chỉnh lý cập nhật bản sao HSĐC.
* Trách nhiệm quản lý HSĐC:
- VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường quản lý HSĐC gốc và các tài liệu có liên quan.
- VPĐKQSDĐ thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quản lý bản sao HSĐC và các tài liệu có liên quan.
- UBND xã, phường, thị trấn quản lý bản sao HSĐC, bản trích sao HSĐC đã được chỉnh lý, cập nhật và các giấy tờ kèm theo do VPĐKQSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường gửi đến để chỉnh lý, cập nhật bản sao HSĐC
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 24
1.3 Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơđịa chính
Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Luật Đất đai 2013 được quy định tại Chương 7. Đây là chương mới, gồm có 12 điều (từ Điều 95 đến Điều 106), quy định về 10 vấn đề: (1) Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; (2) Hồ sơ địa chính; (3) Giấy chứng nhận; (4) Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận (GCN); (5) Các trường hợp được cấp GCN; (6) Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; (7) Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất; (8) Việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao; (9) Cấp GCN đối với tài sản gắn liền với đất; (10) Thẩm quyền cấp GCN và việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp.
Nội dung quy định ở phần này của Luật Đất đai 2013 cơ bản được kế thừa như quy định tại các điều từ 46 đến 52 của Luật Đất đai 2003; đồng thời Luật hóa một số nội dung quy định tại các Nghị định: Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Các trường hợp đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai; xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao mà giấy tờ không ghi rõ diện tích đất ở; Nghị định 84/2004/NĐ-CP: Xử lý trường hợp thay đổi diện tích đo đạc hiện trạng so với giấy tờ; Nghị định 88/2009/NĐ- CP: Nguyên tắc cấp GCN, việc đính chính, thu hồi GCN đã cấp.
Những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003:
1.3.1Đăng ký đất đai:
- Quy định phạm vi đăng ký: thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả không đủ điều kiện cấp GCN) hay được giao quản lý đất và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 25
tài sản gắn liền với đất;
- Mục đích đăng ký: để “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013) mà không phải “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” (Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai 2003) như trước đây;
- Đăng ký đất đai: là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất hay được giao đất để quản lý theo quy định. Riêng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu (Khoản 1 Điều 95);
- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử: đăng ký điện tử có giá trị pháp lý như đối với hình thức đăng ký trên giấy. Việc thực hiện đăng ký bằng hình thức điện tử tới đây được thực hiện sau khi hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (Khoản 2 Điều 95). Việc quy định hình thức này sẽ góp phần tích cực vào cải cách hành chính và tránh được sách nhiễu phiền hà khi người dân trực tiếp đăng ký;
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (Khoản 3,4 Điều 95) gồm: + Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê;
+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề (Điều 171).
- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95): + Được ghi vào Sổ địa chính về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện trạng,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 26
nguồn gốc, thời điểm sử dụng, giấy tờ);
+ Được cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định; + Trường hợp không đủ điều kiện cấp GCN thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước có có quyết định xử lý theo quy định.
- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 5 Điều 95):
+ Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;
+ Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký (Khoản 5 Điều 95): kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính. Quy định này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký (để bảo hộ khi có bên thứ ba; xác định nghĩa vụ tài chính liên quan,…)
1.3.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
* Nguyên tắc cấp GCN: cơ bản như quy định tại Luật Đất đai 2003, có sửa đổi nguyên tắc cấp GCN đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Theo quy định tại Luật Đất đai 2003, trường hợp nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở tài sản gắn liền với đất thì trên mỗi GCN cấp cho từng người ghi cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản với người khác (Khoản 3 Điều 4 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT) thì Luật Đất đai 2013 quy định trên mỗi GCN cấp cho từng người phải ghi đầy đủ tên của những người có chung QSDĐ, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất (Khoản 2 Điều 98).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 27
* Về các trường hợp sử dụng đất được cấp Nhà nước cấp GCN: có sửa đổi một số nội dung đáng chú ý như sau:
- Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo:
+ Bỏ hai điều kiện: có văn bản đề nghị của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo; có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo (Điểm b,c Khoản 4 Điều 51 Luật Đất đai 2003);
+ Bổ sung điều kiện đất không tranh chấp và đất không phải do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau ngày 01/7/2004 (Điểm b,c Khoản 4 Điều 102 Luật Đất đai 2013).
- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ (theo Điều 100 Luật Đất đai 2013):
+ Tại Khoản 1, bỏ điều kiện không tranh chấp (bỏ cụm từ “nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp” theo Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003);
+ Đối với trường hợp có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính: là sổ lập trước ngày 15/10/1993 (Điểm b Khoản 1);
+ Thêm các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 do Chính phủ quy định (Điểm g Khoản 1).
Đây là điểm mới được kỳ vọng cùng với quy định về hạn mức đất ở sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, tồn đọng trong công tác cấp GCN hiện nay. * Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao: cơ bản như quy định tại điều 87, Luật Đất đai 2003 và Luật hóa Điều 45 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; đặc biệt sửa đổi bổ sung khoản 5, Điều 103: trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức công nhận do UBND tỉnh quy định. Trường hợp này theo quy định của Luật Đất đai 2003, diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức giao mới. Nội dung này
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 28
là quy định mới mang tính đột phá, hy vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc lớn nhất của cả nước nói chung cũng như thành phố Hà Nội nói riêng về hạn mức công nhận đất ở đã thực hiện theo quyết định 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành phố Hà Nội.
* Thẩm quyền cấp GCN (Điều 105):
- Quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp cấp GCN mà không yêu cầu phải quy định điều kiện ủy quyền như quy định tại Khoản 3 Điều 52 Luật Đất đai 2003;
- Bổ sung quy định: cơ quan Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp GCN đối với trường hợp đã có GCN mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN; Chính phủ sẽ quy định khoản này. * Đính chính, thu hồi GCN đã cấp có các nội dung mới như sau: cơ quan có thẩm quyền đính chính là cơ quan có thẩm quyền cấp GCN.
- Theo Khoản 1, Điều 42 Luật Đất đai 2003, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với GCN thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh cấp, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính