Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện duy tiên, tỉnh hà nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI NGUYỄN TUẤN BÌNH ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN, TỈNH HÀ NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành: Quản lý ñất ñai Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. CHU VĂN THỈNH HÀ NỘI - 2012 LỜI CAM ðOAN Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ học vị nào. Tôi xin cam ñoan rằng, giúp ñỡ cho việc thực luận văn ñã ñược cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn ñều ñã ñược rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày 12 tháng năm 2012 Học viên Nguyễn Tuấn Bình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… i LỜI CẢM ƠN Trong trình hoàn thành luận văn này, ñược quan tâm, giúp ñỡ quý báu tập thể thày cô giáo Tiểu ban Quy hoạch, thày cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñặc biệt giúp ñỡ, dẫn tận tình PGS.TS. Chu Văn Thỉnh, người hướng dẫn khoa học ñã giúp hoàn thành luận văn vấn ñề ñấu giá quyền sử dụng ñất. Tôi xin trân trọng cảm ơn giúp ñỡ ñồng chí lãnh ñạo UBND Phòng, Ban huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam ñã nhiệt tình giúp ñỡ thời gian ñiều tra số liệu có ý kiến ñóng góp quý báu cho luận văn tôi. Tôi xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp gia ñình ñã ñộng viên, khuyến khích giúp ñỡ thời gian học thực ñề tài. Tự ñáy lòng mình, xin chân thành cảm ơn ñối với quan tâm, giúp ñỡ, ñộng viên quý báu kịp thời ñó! Hà Nội, ngày 12 tháng năm 2012 Tác giả luận văn Nguyễn Tuấn Bình Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… ii MỤC LỤC Lời cam ñoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ tắt kí hiệu vi Danh mục bảng vii 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết ñề tài 1.2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài . 1.2.1. Ý nghĩa khoa học 1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn 1.3. Mục ñích - yêu cầu ñề tài . 1.3.1. Mục ñích . 1.3.2. Yêu cầu . 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Khái niệm bất ñộng sản thị trường bất ñộng sản . 2.1.1. Bất ñộng sản . 2.1.2. Thị trường bất ñộng sản 2.1.3. Một số khái niệm khác 2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất thị trường bất ñộng sản giới 2.2.1. Khái quát giá ñất giới 2.2.2. Khái quát ñịnh giá ñất BðS . 2.2.3. ðấu giá ñất số nước . 2.3. ðất ñai, nhà thị trường BðS Việt Nam . 12 2.3.1. Khái quát trình hình thành giá ñất nước ta . 12 2.3.2. Thực trạng thành tựu thị trường BðS Việt Nam . 14 2.3.3. ðánh giá nhu cầu BðS Việt Nam 16 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iii 2.4. Thực trạng ñấu giá quyền SDð Việt Nam 17 2.4.1. Những quy ñịnh pháp luật ñấu giá quyền SDð 17 2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá Việt Nam 19 2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất thực ñấu giá quyền SDð . 23 2.4.4. Thực trạng ñấu giá quyền SDð Việt Nam . 29 3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 3.1. ðối tượng phạm vi nghiên cứu . 38 3.1.1. ðối tượng nghiên cứu . 38 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 38 3.2. Nội dung nghiên cứu 38 3.2.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam . 38 3.3.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð ñịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 38 3.2.3. ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền SDð . 39 3.2.4. ðề xuất số giải pháp ñối với công tác ñấu giá quyền SDð . 39 3.3. Phương pháp nghiên cứu 39 3.3.1. Phương pháp kế thừa tài liệu liên quan . 39 3.3.2. Phương pháp ñiều tra, thu thập liệu 39 3.3.3. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu . 39 3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp . 40 3.3.5. Phương pháp chuyên gia . 40 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Khái quát ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Duy Tiên, 41 tỉnh hà nam . 41 4.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 41 4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48 4.1.3. Tình hình quản lý SDð 55 4.2. Khái quát công tác ñấu giá quyền SDð huyện Duy Tiên năm qua . 58 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… iv 4.2.1. Các văn ñấu giá quyền SDð 58 4.2.2. Quy chế ñấu giá quyền SDð . 59 4.3. Kết ñấu giá số dự án ñấu giá quyền SDð ñịa bàn huyện Duy Tiên 65 4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð thị trấn ðồng Văn 65 4.3.2. Dự án ñấu giá quyền SDð thị trấn Hòa Mạc 67 4.3.3. Dự án ñấu giá quyền SDð xã Duy Minh 69 4.3.4. Tổng hợp ñánh giá dự án ñấu giá quyền SDð . 70 4.4. ðánh giá công tác ñấu giá quyền SDð ñịa bàn huyện Duy Tiên 71 4.4.1. Ưu ñiểm hạn chế công tác ñấu giá quyền SDð 71 4.4.2. ðánh giá hiệu công tác ñấu giá quyền SDð . 76 4.5. Một số giải pháp công tác ñấu giá quyền SDð . 80 4.5.1. Giải pháp sách Nhà nước . 80 4.5.2. Giải pháp kỹ thuật 80 4.5.3. Giải pháp chế tài 81 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận 82 5.2. Kiến nghị 83 82 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 PHẦN PHỤ LỤC 89 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… v DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU Ký hiệu BðS CN-TTCN-XD Giải thích Bất ñộng sản Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp xây dựng CSHT Cơ sở hạ tầng ðVT ðơn vị tính GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với ñất GTSX Giá trị sản xuất NXB Nhà xuất SDð Sử dụng ñất UBND Ủy ban nhân dân Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… vi DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang 4.1. Quy mô tốc ñộ tăng trưởng GDP huyện Duy Tiên 48 4.2. Cơ cấu GDP Duy Tiên phân theo nhóm ngành kinh tế 49 4.3. Hiện trạng cấu SDð năm 2011 56 4.4. Biến ñộng SDð giai ñoạn 2000 - 2011 57 4.5. Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð thị trấn ðồng Văn 66 4.6. Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð thị trấn Hòa Mạc 68 4.7. Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð xã Duy Minh 70 4.8. Tổng hợp kết ñấu giá quyền SDð dự án 4.9. Chênh lệch giá ñất giá quy ñịnh giá trúng ñấu giá 77 4.10. Chênh lệch giá ñất giá thị trường giá trúng ñấu giá 78 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 708 vii 1. MỞ ðẦU 1.1. Tính cấp thiết ñề tài ðất ñai tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở không gian trình sản xuất, tư liệu sản xuất ñặc biệt nông nghiệp, thành phần quan trọng môi trường sống, ñịa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Trong trình ñổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường ñã bước ñược hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh hình thành xu hướng yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất sản phẩm ñầu trở thành hàng hoá, ñó có ñất ñai. ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ nghiệp công nghiệp hoá - ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Nhà nước ta ñã cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình thức thực tế ñó ñạt ñược số thành làm thay ñổi mặt số ñịa phương, trình thực ñó bộc lộ số khó khăn tồn việc ñịnh giá khu ñất chưa có sở; việc giao ñất, toán tiến hành không chặt chẽ . ðể khắc phục tồn ñó, năm gần ñây Nhà nước ñã có chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực hướng ñi cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh giá ñất theo thị trường ñó xích lại gần thông qua việc ñấu giá quyền SDð. Xuất phát từ vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh giá công tác ñấu giá quyền SDð số dự án ñịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam”. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 1.2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn ñề tài 1.2.1. Ý nghĩa khoa học Do có chênh lệch giá ñất quy ñịnh giá thị trường nên nhiều người ñã lợi dụng quy ñịnh chưa hoàn chỉnh pháp luật ñể liên kết, móc nối với số cán quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” Nhà nước núp danh nghĩa “dự án”. Thực chất vấn ñề ñem ñất Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân sở chênh lệch giá. Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền giao ñất hầu hết ñịa phương nước thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn nội lực to lớn gây nhiều hậu to lớn cho Nhà nước. Vì ñể tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất cho nhân dân, ñảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu SDð Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực thí ñiểm sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất. ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu cao, cần nghiên cứu sâu hơn, cách thức tổ chức thực ñấu giá ñất cho hợp lý. 1.2.1. Ý nghĩa thực tiễn Huyện Duy Tiên khu vực kinh tế trọng ñiểm tỉnh Hà Nam. Trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai mạnh, cần tiến hành nghiên cứu ñánh giá hiệu công tác ñấu giá qua dự án khác ñể ñề xuất góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày hoàn thiện ñem lại hiệu cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân sách ñịa phương. 1.3. Mục ñích - yêu cầu ñề tài 1.3.1. Mục ñích - Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao cho hộ gia ñình, cá nhân thông qua số dự án ñịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… tư xây dựng CSHT, áp dụng chế ñấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao ñất có thu tiền sử dụng. So với cách giao ñất có thu tiền thông thường giao ñất thông qua ñấu giá quyền sử dụng ñất có hiệu nhiều so với giao ñất có thu tiền trước ñây. Qua số liệu dự án ñã cho thấy hiệu cao từ 2,2 2,8 lần so với giao ñất thông thường, với dự án ñấu giá ñất ñã ñem lại nguồn thu cho ngân sách 28 tỷ ñồng so với số tiền thu ñược thực giao ñất theo cách giao ñất có thu tiền trước ñây. Bảng 4.9. Chênh lệch giá ñất giá quy ñịnh giá trúng ñấu giá ðơn vị tính: 1000 ñồng TT Khu ñất ñấu giá Ngày ñấu giá Diện tích (m ) Số tiền thu ñược sau ñấu giá Số tiền thu ñược giao Tăng ñất có thu tiền (Lần) SDð Thị trấn ðồng Văn 20/03/2011 4.075 18.340.000 6.420.000 2,8 Thị trấn Hòa Mạc 25/8/2011 1.135,7 5.565.720 2.498.540 2,2 Xã Duy Minh 14/7/2012 1.652 4.072.203 1.652.180 2,4 - ðối với người SDð ðất ñể ñấu giá ñất ñã ñược phê duyệt quy hoạch ñã ñược xây dựng sở hạ tầng ñầy ñủ; người mua ñược Nhà nước bảo ñảm tính pháp lý lô ñất. Nếu mua ñất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công ñể tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch ñất ñưa ñịnh, riêng ñối với ñất ñược ñem ñấu giá, yếu tố ñều ñược ñảm bảo. ðấu giá quyền SDð ñược tiến hành công khai, thu hút nhiều ñối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Trước ñấu giá ñược tiến hành, người tham gia ñấu giá ñược nghiên cứu hồ sơ ñấu giá, khảo sát thực Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 77 ñịa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực ñấu giá nên ñã nhìn nhận, ñánh giá giá trị thực tế mảnh ñất ñược ñem ñấu giá. Do vậy, tham gia họ chủ ñộng trả với giá họ ñã xác ñịnh thường ñưa giá thấp so với việc mua ñất theo cách thông thường thị trường. Không phí môi giới (hoa hồng) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường ñặt ra. Bảng 4.10. Chênh lệch giá ñất giá thị trường giá trúng ñấu giá ðơn vị tính: 1000 ðồng STT Khu ñất ñấu giá Giá trúng Giá thực tế Chênh lệch ñấu giá thị trường (Lần) Thị trấn ðồng Văn 18.340.000 20.868.206 1,12 Thị trấn Hòa Mạc 5.565.720 6.221.520 1,10 Xã Duy Minh 4.072.203 4.393.790 1,08 (Nguồn cung cấp: ðiều tra thực tế) ðấu giá quyền SDð thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDð ñặc biệt, ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñối tác giao dịch BðS. ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð thị trường không qua mặc mà thông qua chế ñấu giá công khai ñể ñịnh giá bán. Do vậy, người SDð không thêm tiền thuế chuyển quyền SDð. b. Hiệu xã hội Thị trường BðS huyện Duy Tiên giai ñoạn ñầu trình hình thành phát triển. Sự ñời hình thức ñấu giá góp phần làm sôi ñộng cho thị trường BðS, thúc ñẩy phát triển thị trường BðS huyện Duy Tiên nói riêng tỉnh Hà Nam nói chung. Tạo khu dân cư ñồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ñáp ứng ñược nhu cầu người dân, tạo ñiều kiện môi trường sống ổn ñịnh, phù hợp với quy hoạch chung. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 78 Như vậy, ñấu giá quyền SDð ñã góp phần làm phong phú cho hoạt ñộng thị trường BðS. Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết ñịnh giao ñất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BðS với tư cách bên ñối tác. Những yếu tố: giá bán mảnh ñất, người nhận ñược quyền SDð (mua ñược mảnh ñất) thị trường người tham gia ñịnh mà Nhà nước không cần can thiệp. ðấu giá ñất cách xã hội hoá ñể thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ ñất, quỹ nhà, từ ñó tạo ñược nguồn vốn ñể giải sách xã hội khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia ñình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá ñất ñược công bố ñấu giá quyền SDð loại bỏ tâm lý hoang mang, dao ñộng giá ñất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BðS, góp phần tạo bình ổn giá ñất ñai, tạo ñiều kiện cho thị trường BðS phát triển lành mạnh, bền vững. c. Hiệu ñối với công tác quản lý SDð Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, ñấu giá quyền SDð mang lại hiệu việc quản lý SDð, thể số nội dung sau: + Khai thác triệt ñể tiềm giá trị ñất, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, ñại hoá ñất nước. Có thể khẳng ñịnh ñấu giá quyền SDð biện pháp tích cực khai thác quỹ ñất hiệu quả. Kết thu ñược từ ñấu giá quyền SDð khẳng ñịnh vai trò ñất ñai kinh tế thị trường, thừa nhận ñất ñai, quyền SDð hàng hoá hoạt ñộng thị trường BðS. + ðấu giá quyền SDð sở, ñể Nhà nước ñịnh giá ñất, hình thành thị trường BðS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn ñịnh cho thị trường BðS. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 79 + ðấu giá quyền SDð, với phương thức, thủ tục tiến hành ñơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp ñất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của. + Thông qua ñấu giá quyền SDð, công tác cấp GCN quyền SDð triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi ñối với quan quản lý ñất ñai, tạo niềm tin ñối với người SDð. 4.5. Một số giải pháp công tác ñấu giá quyền SDð 4.5.1. Giải pháp sách Nhà nước - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách ñảm bảo ñồng bộ, thống nhất, ñồng thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn ñể thị trường phát triển. ðồng thời cần cải cách thủ tục hành chính, quy ñịnh rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân chế tài xử lý quy trình dự án. Kiên thu hồi dự án chậm triển khai, dự án chủ ñầu tư không ñủ lực theo quy ñịnh pháp luật. - ðẩy mạnh chương trình phát triển nhà xã hội theo quy ñịnh Luật nhà ñể cho ñối tượng cán công chức viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao ñộng khu công nghiệp, người có thu nhập thấp thuê mua. - Tập trung thực biện pháp ñể ñảm bảo tính công khai, minh bạch lành mạnh giao dịch thị trường BðS thông qua Sàn giao dịch, Trung tâm giao dịch BðS ñể ñối tượng có nhu cầu ñược tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế ñầu thu lời bất chính. 4.5.2. Giải pháp kỹ thuật - Nghiên cứu hoàn thiện sách quy chế ñấu giá quyền SDð, áp dụng thống phạm vi toàn quốc. - Giá ñất Nhà nước quy ñịnh cần ñủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, ñặc biệt cần sát giá thị trường. - Cần sớm có quy ñịnh chế ñịnh giá ñất thông qua doanh Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 80 nghiệp hoạt ñộng lĩnh vực ñịnh giá ñất cách ñộc lập ñược quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 4.5.3. Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu ñiều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan ñến ñấu giá quyền SDð thị trường BðS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BðS, ñồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường. - Có chế sử dụng nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð cách công khai, minh bạch hiệu quả. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 81 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận ðấu giá quyền SDð thực chất hình thức chuyển nhượng quyền SDð ñặc biệt, ñó Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên ñối tác giao dịch BðS. ðiểm khác biệt hình thức ñấu giá với hình thức chuyển nhượng quyền SDð thị trường không qua mặc mà thông qua chế ñấu giá công khai ñể ñịnh giá bán. Về mặt kinh tế: ðấu giá quyền SDð hình thức khai thác, SDð hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ ñầu tư nhằm huy ñộng tối ña nguồn thu cho ngân sách nhà nước, ñồng thời loại bỏ ñược yếu tố tiêu cực chế ”xin, cho” ñó tồn thời gian dài nhiều ñịa phương nước, thu hút ñược nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BðS. ðối với công tác quản lý Nhà nước: ðấu giá quyền SDð ñã tạo sức ép ñối với công tác quản lý quy hoạch SDð, qua ñó, chế, sách ñấu giá quyền SDð ñã bước ñược luật hoá ñược hướng dẫn ngày cụ thể. Hiệu ñấu giá quyền SDð ñã tác ñộng tới công tác quản lý ñất ñai cấp, dẫn tới việc quản lý ñất ñai ngày chặt chẽ hoàn thiện hơn. Về mặt xã hội: ðấu giá quyền SDð tạo nguồn thu cho phát triển lĩnh vực giáo dục, y tế ñịa phương. Góp phần giảm sức ép nhà ở, ñất ñối với xã hội, nguồn thu từ ñấu giá quyền SDð ñược trích phần ñể phát triển quỹ nhà xã hội, quỹ nhà cho thuê, . Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 82 5.2. Kiến nghị - Nghiên cứu ban hành ñồng văn pháp luật chế ñộ quản lý, SDð ñịa bàn tỉnh Hà Nam; ban hành quy chế ñấu giá quyền SDð thống toàn tỉnh Hà Nam nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, giúp người tham gia ñấu giá ñược dễ dàng tìm hiểu thông tin. - ðẩy mạnh xây dựng thị trường BðS lành mạnh ñịa bàn toàn tỉnh, có tổ chức chuyên hoạt ñộng lĩnh vực BðS, ví dụ trung tâm giao dịch BðS, bổ xung chức môi giới BðS tổ chức phát triển quỹ ñất. - ðể dự án ñấu giá quyền SDð ñịa bàn huyện Duy Tiên nói riêng ñịa bàn tỉnh Hà Nam nói chung ñạt hiệu kinh tế cao cần: + Nâng cao trình ñộ ñấu giá viên. + Xây dựng giá khởi ñiểm phải tiến sát giá chuyển nhượng thực tế thị trường ñiều kiện bình thường. + Hoàn thiện ñồng hạ tầng dự án trước ñấu giá, ñể tăng giá trị khu ñất ñấu giá; + ðối với dự án ñấu giá ñất cần ñược phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin ñại chúng ñể thu hút thêm nhiều nguời tham gia. - Thu hút tham gia ngân hàng vào dự án ñấu giá ñể chia sẻ khó khăn tài trước dự án hoàn thiện ñể ñấu giá. Ví dụ kêu gọi Ngân hàng cho vay tiền ñể thực khâu chuẩn bị dự án ñầu tư làm quy hoạch, làm hạ tầng. - Tạo quỹ ñất ñể thực ñấu giá + Kiểm tra rà soát tình hình SDð tổ chức, cá nhân, kiên Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 83 thu hồi diện tích ñất sử dụng không ñúng pháp luật ñể tạo quỹ ñất ñưa ñấu giá. + Di chuyển ñơn vị sản xuất gây ô nhiễm khỏi khu vực ñô thị có giá trị cao ñể lập quỹ ñất phát triển ñô thị. - Tăng cường công tác quản lý ñất ñai xây dựng ñể tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không ñúng quy hoạch khu vực dự án ñấu giá ñất ñã diễn thời gian qua. - Có chế phù hợp, tạo môi trường ñầu thuận lợi cho ñơn vị hoạt ñộng lĩnh vực ñất ñai nói chung BðS nói riêng. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt 1. Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm ñịnh giá, Chương trình ñào tạo Thẩm ñịnh giá giai ñoạn 1, Hà Nội. 2. Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phát triển thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội. 3. Bộ Tài (2003), Quyết ñịnh số 22/2003/Qð-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội. 4. Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất. 5. Bộ Tài (2005), Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác ñịnh giá thời ñiểm chuyển giao tài sản Nhà nước ñể bán ñấu giá, Hà Nội. 6. Bộ Tài (2008), Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3), Hà Nội. 7. Bộ Tài (2010), Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác ñịnh giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết, Hà Nội. 8. Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy ñịnh Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội. 9. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch ñầu tư - Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài (2003), Báo cáo hội thảo Phát triển quản lý thị trường BðS Việt Nam, Hà Nội. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 85 10. Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BðS, Hà Nội. 11. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật ðất ñai, Hà Nội. 12. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDð. 13. Chính phủ (2004), Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, Hà Nội. 14. Chính phủ (2005), Nghị ñịnh 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội. 15. Chính phủ (2007), Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa ñổi, bổ sung số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác ñịnh giá ñất khung giá loại ñất, Hà Nội. 16. Chính phủ (2010), Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 bán ñấu giá tài sản, Hà Nội. 17. Chương trình hợp tác Việt Nam - Thuỵ ðiển ñổi hệ thống ñịa CPLAR (2001), ðịnh giá ñất BðS khác, Tập giảng ñịnh giá ñất, Hà Nội. 18. Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch ñịnh sách sử dụng hợp lý quỹ ñất ñai”, ðề tài nghiên cứu khoa học ñộc lập cấp Nhà nước, Hà Nội. 19. Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn ñề lý luận khái niệm thị trường BðS, Hà Nội. 20. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình ðịnh giá ñất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội. 21. Khoa Luật - ðại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 86 pháp lý thị trường quyền SDð Việt Nam, Hà Nội. 22. Lưu Quốc Thái (2003), Vấn ñề bán ñấu giá quyền SDð ñể ñảm bảo nghĩa vụ, Tạp chí Khoa học pháp lý số 4/3003, Hà Nội. 23. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn ðình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BðS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội. 24. Nguyễn ðình Bồng (2005), “Nghiên cứu ñổi hệ thống quản lý ñất ñai ñể hình thành phát triển thị trường BðS Việt Nam”, ðề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội. 25. Phòng thống kê huyện Duy Tiên (2010), Niên giám năm 2009 huyện Duy Tiên, Hà Nam. 26. Quốc hội (1992), Hiến pháp 1992, Hà Nội. 27. Quốc hội (2001), Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25/12/2001 việc sửa ñổi, bổ sung số ñiều Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hà Nội. 28. Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội. 29. Quốc hội (2003), Luật ðất ñai 2003, Hà Nội. 30. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BðS, Hà Nội. 31. Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð thuê ñất, Hà Nội. 32. Trần Thế Ngọc (2001), Báo cáo quản lý phát triển thị trường BðS Huyện Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh. 33. Tôn Gia Huyên (2002, dịch), Lý luận ñịa ñại, Tập luận văn chữ Hán trường ðại học ðài Loan tháng 6/1999, Hà Nội. 34. Ủy ban nhân dân huyện Duy Tiên báo cáo quy hoạch SDð giai ñoạn 2001 - 2010 huyện Duy Tiên, Hà Nam. 35. Ủy ban nhân dân huyện Duy Tiên, Hà Nam (2010), Báo cáo kết kiểm kê ñất ñai năm 2010 huyện Duy Tiên, Hà Nam. Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 87 36. Viện nghiên cứu ðịa (2002), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài ðiều tra nghiên cứu xã hội học sách ñền bù giải phóng mặt tái ñịnh cư, Hà Nội. 37. Viện nghiên cứu ðịa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu ñề tài Nghiên cứu ñánh giá hiệu việc ñấu giá quyền SDð thành phố Hà Nội số ñịa phương phục vụ việc xây dựng Luật ðất ñai mới, Hà Nội. Các Website 38. Lê Nhung (2012), ðịnh giá ñất không ñược tù mù, xem http://vietnamnet.vn/vn/chinh-tri/88891/dinh-gia-dat-khong-duoc--tumu-.html, Website VietNamNet (ngày truy cập 17/9/2012). Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 88 PHẦN PHỤ LỤC Mặt quy hoạch phân lô Bản ñồ trạng sử dụng ñất Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 89 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 90 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 91 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp …………………… 92 [...]... ðánh giá hi u qu c a công tác ñ u giá quy n SDð t i m t s d án trên ñ a bàn huy n Duy Tiên - ð xu t m t s gi i pháp trong công tác ñ u giá quy n SDð góp ph n hoàn thi n trong công tác ñ u giá quy n SDð ñ a phương 1.3.2 Yêu c u - N m v ng các văn b n pháp lu t liên quan ñ n ñ u giá quy n SDð - S li u ñi u tra ph i khách quan và ñ m b o ñ tin c y - ðưa ra các ý ki n ñ m b o tính khách quan ñ i v i công. .. [20, 9] Trên th c t luôn t n t i 2 lo i giá ñ t: giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t th trư ng Giá ñ t th trư ng ñư c hình thành trên cơ s tho thu n thành c a bên s h u ñ t và các bên khác có liên quan (thư ng là các giao d ch thành công trên th c t ); Theo quy ñ nh, giá chuy n như ng quy n SDð th c t trên th trư ng trong ñi u ki n bình thư ng t i m t th i ñi m xác ñ nh là s ti n Vi t Nam tính trên m... u so v i giá trúng ñ u giá (có nh ng lô ñ t giá trúng ñ u giá b ng 5,4 l n giá sàn) d ðánh giá nh ng h n ch trong vi c quy ñ nh giá ñ t trong công tác ñ u giá quy n SDð hi n nay nư c ta Th c ch t c a vi c ñ u giá là nhà nư c giao quy n SDð ho c cho thuê ñ t v i phương th c ñ u giá công khai, công b ng cho m i t ch c, cá nhân (v i ñi u ki n ph i có phương án hi u qu , phù h p v i quy ho ch) Nh ñó, các... c nông nghi p …………………… 25 phương pháp ñ nh giá trong ñó ngư i ñ nh giá kh o sát giá bán các tài s n tương t trên th trư ng ñ sau ñó b ng quy trình so sánh, d tính giá tr c a tài s n c n ñ nh giá - Phương pháp th ng dư: ðây là phương pháp th m ñ nh giá mà giá tr th trư ng c a tài s n c n th m ñ nh giá ñư c xác ñ nh căn c vào giá tr v n hi n có b ng cách l y giá tr ư c tính c a s phát tri n gi ñ nh c... c năm 2003), nên các ñ a phương th c hi n công tác xác ñ nh giá sàn khi ñ u giá theo cách hi u, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác ñ nh giá sàn ñ u giá ñ u d a trên cơ s sau: - Căn c vào khung giá ñ t do Chính ph qui ñ nh (Ngh ñ nh 87/CP và Ngh ñ nh 17/CP), b ng giá ñ t do UBND t nh ban hành ñ i v i các khu v c có CSHT g n gi ng v i khu v c t ch c ñ u giá - Căn c vào m c ñ u tư xây d ng CSHT... cu c bán ñ u giá - Sàn giao d ch BðS là nơi di n ra các giao d ch BðS và cung c p các d ch v cho kinh doanh BðS 2.2 Giá ñ t, ñ nh giá ñ t và th trư ng b t ñ ng s n trên th gi i 2.2.1 Khái quát v giá ñ t trên th gi i H u h t nh ng nư c có n n kinh t th trư ng, giá ñ t ñư c hi u là bi u hi n m t giá tr c a quy n SDð Xét v phương di n t ng quát, giá ñ t là giá bán quy n s h u ñ t chính là m nh giá c a... c giao ñ t ho c cho thuê ñ t ( "giá ñ t trên th c t ' hay" giá ñ t th trư ng") Giá ñ t th trư ng là giá bán quy n s d ng c a m t m nh ñ t nào ñó có th th c hi n ñư c phù h p v i kh năng c a ngư i bán và ngư i mua quy n SDð trong m t th trư ng có s tác ñ ng c a quy lu t giá tr , quy lu t cung c u, quy lu t c nh tranh; Hai lo i giá ñ t là giá ñ t do nhà nư c quy ñ nh và giá ñ t th trư ng ñ u có m t trong... Tài chính quy ñ nh [15, 13] Giá ñ t Nhà nư c quy ñ nh trên cơ s giá th trư ng nh m ph c v cho các m c ñích thu thu và các m c ñích khác c a Nhà nư c Giá ñ t do Nhà nư c quy ñ nh ph i sát v i giá chuy n như ng quy n SDð th c t trên th trư ng trong ñi u ki n bình thư ng Trư ng ð i h c Nông nghi p Hà N i – Lu n văn th c sĩ khoa h c nông nghi p …………………… 7 C 2 lo i giá ñ t nói trên có quan h m t thi t và... khu ñ t - Giá ñ t chuy n như ng th c t c a th trư ng t i khu v c ñ u giá quy n SDð ho c khu v c lân c n T công th c tính giá kh i ñi m trên cho th y, phương pháp xác ñ nh giá kh i ñi m ñ t ch c ñ u giá ñã áp ng ñư c khá ñ y ñ yêu c u, ñư c các ñ a phương bư c ñ u áp d ng và ñó ñ t ñư c k t qu ñáng kích l Tuy nhiên, giá sàn xác ñ nh ñ ñưa ra ñ u giá v n th p hơn r t nhi u so v i giá trúng ñ u giá (có... ng ñ t là giá ñư c xác ñ nh sát v i giá chuy n như ng quy n s d ng ñ t th c t trên th trư ng trong ñi u ki n bình thư ng t i th i ñi m cơ quan nhà nư c có th m quy n quy t ñ nh ñ u giá quy n s d ng ñ t theo m c ñích s d ng m i c a th a ñ t và không ñư c th p hơn giá ñ t t i B ng giá ñ t do UBND c p t nh ban hành theo quy ñ nh pháp lu t; giá trúng ñ u giá là m c giá cao nh t tr cho th a ñ t; giá ñ t ñ . xã hội của huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 38 3.3.2. ðánh giá thực trạng ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 38 3.2.3. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð 39. ñấu giá quyền SDð 59 4.3. Kết quả ñấu giá tại một số dự án ñấu giá quyền SDð trên ñịa bàn huyện Duy Tiên 65 4.3.1. Dự án ñấu giá quyền SDð tại thị trấn ðồng Văn 65 4.3.2. Dự án ñấu giá quyền. ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền SDð tại một số dự án trên ñịa bàn huyện Duy Tiên. - ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần hoàn thiện trong công tác