Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã sông công tỉnh thái nguyên giai đoạn 2011 2013

Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam - Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà nướ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu,

ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả

Hoàng Thị Quỳnh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này

Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Cô giáo: Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai trong suốt thời gian tôi học tập tại trường

Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Sông Công - tỉnh Thái Nguyên đã trực tiếp giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này

Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả

Hoàng Thị Quỳnh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Tổng quan về thị trường đất đai 3

1.1.1 Bất động sản 3

1.1.2 Thị trường bất động sản 4

1.1.3 Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của Việt Nam 5

1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 7

1.2.1 Giá đất 7

1.2.2 Các phương pháp định giá đất 8

1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu 9

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10

1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.3.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12

1.3.3 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 24

1.4 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới 26

1.4.1 Trung Quốc 26

1.4.2 Nhật Bản 28

1.4.3 Mỹ 30

1.5 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 32

1.5.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 33

1.5.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Tĩnh 35

1.5.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Nghệ An 36

1.5.4 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Giang 36

1.5.5 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 38

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁPNGHIÊN CỨU 41

2.1 Đối tượng nghiên cứu 41

2.2 Phạm vi nghiên cứu 41

2.3 Nội dung nghiên cứu 41

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sông Công 41

2.3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 41

2.3.3 Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án thành công trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 41

2.3.4 Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sông Công 41

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất 42

2.4 Phương pháp nghiên cứu 42

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 42

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 42

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 42

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 43

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44

3.1 Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu 44

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 44

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 48

3.1.3 Hiện trạng sử dụng và biến động các loại đất của thị xã Sông Công 52

3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 57

3.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở thị xã Sông Công 57

3.2.2 Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất 58

3.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 63

3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2013 68

3.3 Đánh giá kết quả đấu giá của một số dự án thành công trong công tác đấu giá QSDĐ tại thị xã Sông Công 83

3.3.1 Phiên đấu giá KDC A, đường Thống Nhất, phường Cải Đan – Năm 2011 83

3.3.2 Phiên đấu giá KDC TDP 4 – Mỏ Chè – năm 2013 85

3.4 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 88

3.4.1 Hiệu quả kinh tế 88

3.4.2 Hiệu quả xã hội - Môi trường 89

3.4.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất 91

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị xã Sông Công 93

3.5.1 Một số tồn tại của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công 93

3.5.2 Kiến nghị, đề xuất giải pháp khắc phục 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96

1 Kết luận 96

2 Kiến nghị 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

PHỤ LỤC 101

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 03 năm thực hiện Nghị định

17/2010/NĐ-CP tỉnh Bắc Giang 37

Bảng 1.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 03 năm thực hiện Nghị định 17/2010/NĐ-CP tỉnh Thái Nguyên 40

Bảng 3.1: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất 54

Bảng 3.2: Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Công từ năm 2011 đến năm 2013 69

Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 71

Bảng 3.4: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2011 73

Bảng 3.5: So sánh giữa giá sàn và giá Nhà nước năm quy định 2011 74

Bảng 3.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 76

Bảng 3.7: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2012 77

Bảng 3.8: So sánh giữa giá sàn và giá Nhà nước năm 2012 78

Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 79

Bảng 3.10: So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2013 81

Bảng 3.11: So sánh giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định năm 2013 82

Bảng 3.12: Kết quả đấu giá Khu A – KDC đường Thống Nhất – P Cải Đan năm 2011 84

Bảng 3.13: Giá sàn và bước giá của dự án KDC TDP4 - Mỏ Chè năm 2013 86

Bảng 3.14: Kết quả đấu giá KDC TDP 4 – Mỏ Chè – 2013 86

Bảng 3.15: Nguồn vốn đầu tư cơ sở hạ tầng từ thu tiền cấp Quyền sử dụng đất giai đoạn 2011- 2013 88

Bảng 3.16: Các trường hợp hủy kết quả trúng đấu giá do không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau đấu giá giai đoạn 2011 - 2013 92

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Sông Công năm 2013 53

Hình 3.2: Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Thái Nguyên 58

Hình 3.3: Khu A – KDC đường Thống Nhất 85

Hình 3.4: KDC TDP 4 – P Mỏ Chè 87

Hình 3.5 : Quảng trường thị xã Sông Công 89

Hình 3.6: Đài phun nước trước quảng trường thị xã Sông Công 90

Hình 3.7: Dự án KOSY - phường Thắng Lợi 91

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết

Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành

tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng

Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa

Thị xã Sông Công với vị thế là trung tâm công nghiệp phía nam của tỉnh Thái Nguyên, là một trong những địa bàn trọng điểm thu hút đầu tư của tỉnh Trong những năm gần đây, Thị xã Sông Công đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và

đang là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước

và nhân dân

Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác

đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi đã nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thị xã Sông Công - Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011-2013"

2 Mục đích nghiên cứu

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn và một số dự án trọng điểm của thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên làm cơ sở đề xuất giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

3 Yêu cầu của đề tài

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Các giải pháp phải đảm bảo tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực tế

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh

tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước

ta Tại Điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai với ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.1.1 Bất động sản

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật

cổ La mã tức là phân loại tài sản thành "Bất động sản" và "Động sản" Như vậy bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai như công trình xây dựng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được xác định

Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy, nên Bộ luật Dân sự năm 2005 đã quy định: " Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định" (Điều 174)

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa bất động sản Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hòa các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn

ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại

đó, những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả

và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Công ty Cổ phần truyền thông BĐS REDVIET, 2011)

1.1.3 Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa của Việt Nam

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; Thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp

Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thị trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất, khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt động theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theo Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất, đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sau đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai là một yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng hơn tại thời điểm 1993

từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về đất đai đã xóa bỏ cơ chế "xin - cho" về đất, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu

cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản gần như không còn Thị trường bất động sản đã " hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý luận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay

"thị trường đất đai" cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn

tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch

Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàm lượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Giá đất

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không áp dụng giá này cho

giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ

và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ

1.2.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương

tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để

so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

1.2.2.2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

1.2.2.3 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

1.2.2.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 quy định tại Điều 58 như sau:

1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

b Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

đ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

4 Việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu

Các văn bản hướng dẫn thi hành

Triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số

114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo các giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 30/8/2005 về ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thuê mặt nước Nghị định số

05/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản

Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá; Đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 17/2005/TT-BTC

về hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ; Quyết định

số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 về ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Thông tư 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động, đăng ký hoạt động tư vấn

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong

việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò to lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh (ví dụ: vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan

các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (Ví dụ: các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền)) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào từng

mục đích sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của

vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được

đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Yếu tố về điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình

dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương

mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có

ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010)

Theo đó, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá Quyết định số 137 QĐ – UB ngày 9/9/2005 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi: “Đấu giá quyền

sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu

tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố”

1.3.2 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản:

Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, cho đến ngày 19/12/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành điều 454 về Quy chế bán đấu giá tài sản

Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2006) Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ điều 454 đến điều 459 quy định về Đấu giá tài sản

Để triển khai thi hành bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân

về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 ban hành trước đó Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số điều của Nghị định 05/2005/NĐ-CP

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ Luật dân sự năm 2005; Luật Thương mại năm 2005; Luật quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008; Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002; Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông

tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30 tháng 10 năm 2007 về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

Ngày 04/03/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP

về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2010) thay thế Nghị định

số 05/2005/NĐ-CP Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số

137/2010/ TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản

Thông tư số 23/2010/TT – BTP quy định chi tiết các Điều 6, Điều 7, Điều

11 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ thể trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện chưa rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất, hiệu quả các quy định mới về bán đấu giá tài sản trong phạm vi toàn quốc

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động bán đấu giá tài sản

1.3.2.2 Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

a, Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự

- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất

Người bán quyền sử dụng đất: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể

là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước Theo quy định của BLDS 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và điều 106), những chủ thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức bán đấu giá Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp quyền sử dụng đất nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá quyền sử dụng đất không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể là người khác, tùy thuộc vào mối quan hệ giữa những người đó với nhau (chẳng hạn người nhận thế chấp quyền sử dụng đất có quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất theo thỏa thuận từ trước

Người bán đấu giá quyền sử dụng đất: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất Người bán đấu giá quyền sử dụng đất có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc họ cũng có thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên Ở nước ta hiện nay, người bán đấu giá quyền sử dụng đất thường

là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp) hoặc UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND Trong một số trường hợp người BĐG QSDĐ đồng thời là người bán QSDĐ

Người tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất: là những người tham gia thị trường BĐG QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản Họ có thể là một trong những người mua QSDĐ trong tương lai

Người mua quyền sử dụng đất: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Trong phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được QSDĐ

Ngoài những chủ thể trên đây, trong BĐG QSDĐ còn có một số chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý đất đai và cấp GCN QSDĐ

- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất

Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng

Mục đích của việc bán đấu giá quyền sử dụng đất là những lợi ích mà các bên hướng tới trong quá trình giao dịch Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSDĐ bao gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc có trong hợp đồng) như đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải có trong hợp đồng) như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp…

- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không

bị ép buộc hoặc lừa dối

- Hình thức của hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bán đấu giá bắt buộc phải được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có quyền sử dụng đất

Tại phiên đấu giá, mọi hoạt động đấu giá bắt buộc phải được lập thành văn bản Nếu văn bản BĐG đã được thành lập mà người mua quyền sử dụng đất

từ chối mua thì số tiền mà họ đã đặt trước đó không được lấy lại, coi như phải đền bù cho vi phạm của mình; ngoài ra họ có thể phải chịu trách nhiệm thêm những phí tổn về việc tổ chức BĐG theo quy định của Ban tổ chức bán đấu giá Dựa trên văn bản bán đấu giá đã được lập, người mua quyền sử dụng đất trở thành chủ sử dụng đối với thửa đất mà họ đã trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Người bán đấu giá phải có nghĩa vụ nhanh chóng thực hiện các thủ tục pháp

lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua theo quy định của pháp luật về trước bạ và đăng ký quyền sử dụng đất

b, Quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Điều 456 với tiêu đề “Bán đấu giá tài sản” Điều luật này không quy định thế nào là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình thức vốn “sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản chung: Phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác và pháp luật có quy định khác

- Điều 457 về “thông báo bất động sản tài sản” Trong điều luật này quy định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian, địa điểm số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá Việc thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy ngày đối với

động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải có sự thông báo công khai về tài sản bán đấu giá

Khoản 2 điều luật này còn quy định thêm đối với những người “có liên quan đến tài sản bán đấu giá” phải được thông báo công khai về việc bán đấu giá

để tham gia định giá khởi điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- Điều 458 về “thực hiện bán đấu giá” Điều luật này quy định khá chi tiết trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong sáu nội dung cụ thể:

Thứ nhất, về công bố giá khởi điểm (giá sàn): vấn đề này được thực hiện

khi bán đấu giá, người bán đấu giá phải có nghĩa vụ công bố giá khởi điểm

Thứ hai, “trình tự bán đấu giá” Khoản 2 điều luật này đưa ra quy định

về giá cả làm căn cứ để xác định chủ thể của quan hệ hợp đồng bán đấu giá tài sản: người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm coi là chấp nhận giao kết hợp đồng

Thứ ba, “thủ tục bán đấu giá tài sản” Khoản 3 của điều luật quy định bắt

buộc phải được lập thành văn bản nhưng không xác định hình thức đó là gì: có cần chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không

Thứ tư, “thời hạn thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản được quy định tại

khoản 4 của điều luật: thời hạn giao tài sản bán đấu giá và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản

Thứ năm, “trách nhiệm rủi ro trong bán đấu giá tài sản”, khoản 5 của điều

luật quy định rõ: người bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản bán đấu giá Quy định nhằm xác định trách nhiệm của người mua trong việc giám định về chất lượng của tài sản và chủ động định giá tài sản trong quá trình tham gia đấu giá

Thứ sáu, “hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá tài sản” Trong trường hợp mua

cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá coi như là không thành Quy định này phù hợp với truyền thống hoạt động bán đấu giá và thực tiễn pháp luật của nhiều nước trên thế giới

- Điều 459 về “bán đấu giá bất động sản” BLDS 2005 quy định khá chi tiết đối với loại tài sản đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể sau đây:

Thứ nhất, về địa điểm tổ chức tại nơi có bất động sản hoặc nơi khác do

người bán đấu giá xác định Quy định này xuất phát từ đặc tính chuyên biệt của bất động sản (không di rời được trong không gian) làm cho các bên có thể xác định được chất lượng của tài sản một cách thuận lợi khi trực tiếp quan sát nó Ngoài ra có thể thuận lợi cho việc tổ chức BĐG BĐS, pháp luật còn cho phép người bán đấu giá được lựa chọn về địa điểm bán đấu giá, quy định như vậy là phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức và thực hiện BĐG BĐS

Thứ ha, thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá Khoản 2 điều luật quy

định: Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp trước một khoản tiền đảm bảo cho việc tham gia bán đấu giá Danh sách những người mua được thông báo công khai tại nơi

bán đấu giá

Quy định như trên tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá khi

đã hội tụ đủ những người cần thiết cho việc tham gia bán đấu giá Tuy vậy, danh sách những người tham gia bán đấu giá không được quy định rõ là niêm yết công khai ở mức độ như thế nào, vì vậy tạo ra những bất cập khi những người tham gia bán đấu giá có thể biết trước về nhau, họ có thể không vô tư và khách quan khi trả giá nếu đã có sự bàn bạc với nhau từ trước

Thứ ba, cách thức thanh toán khi thực hiện Hợp đồng BĐG BĐS Tại

khoản 3 và khoản 4 của điều luật quy định: nếu người tham gia BĐG BĐS mua được tài sản (người trả mức giá cao nhất) thì sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên tổ chức BĐG số tiền đã trả giá, khoản tiền đặt trước được khấu trừ vào nghĩa

vụ thanh toán; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả số tiền đó Đối với người bán đấu giá, phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt trước cho những người khác đăng ký mua mà không mua được tài sản

Thứ tư, về văn bản của Hợp đồng BĐG được quy định tại khoản 5, bắt

buộc phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký, nếu pháp luật có quy định

Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy BLDS 2005 mặc dù đã có những quy định về BĐG TS nói chung và BĐG BĐS nói riêng trong đó có quyền

sử dụng đất còn thiếu và chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm còn khá lỏng trong pháp luật về BĐG, dẫn đến hậu quả là các chủ thế tham gia hoạt động BĐG TS vận dụng không thống nhất trong tổ chức và thực hiện pháp luật về BĐG Vì vậy cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với BLDS 2005 để phù hợp với thực tiễn cuộc sống

c, Quy định của Luật Đất đai 2003 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Tại điều 58, Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể như sau:

+ Các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất: Nhà nước giao đất

có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định

+ Ngoài các trường hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất trên đây, khoản 2 của điều 58 còn quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

+ Về giá cả trong đấu giá quyền sử dụng đất, khoản 3 của điều luật này quy định mức “giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất Đây là cơ sở giúp cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương

+ Khoản 4 điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá

Như vậy, điều luật này cũng đã đề cập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như BLDS 2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng

các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này

d, Quy định của Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Nghị định của Chính phủ số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 về bán đấu giá tài sản (sau này được thay thế bằng Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản) và quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 về việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã đề cập đến một số vấn đề cơ bản sau:

- Về nguyên tắc bán đấu giá: Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích

hợp pháp các bên (Điều 3, Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005) Việc quy

định nguyên tắc này về cơ bản thống nhất với nguyên tắc của BLDS 2005 (từ điều 4 đến Điều 13) và nguyên tắc về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122 BLDS 2005); đồng thời nó cũng thể hiện được nét đặc thù của hình thức mua bán tài sản này Tuy nhiên, Điều 3 của Nghị định 05/2005 không nói đến nguyên tắc trực tiếp, dễ dẫn đến việc hiểu là việc BĐG có thể thực hiện được

Điều 13 của Nghị định này quy định những người không được tham gia đấu giá bao gồm: Người không có năng lực hành vi dân sự; người làm việc trong trong Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoặc Hội đồng BĐG TS đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản hoặc cha, mẹ, con của những nghười đó; người có tài sản bán đấu giá; người không có quyền mua tài sản BĐG theo quy định của pháp luật

Với những quy định đó nhằm đảm bảo tính vô tư, khách quan trong quá trình tổ chức và thực hiện BĐG QSDĐ Tuy nhiên các điều luật trên lại không quy định rõ ràng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý những đối tượng không đủ tư cách tham gia bán đấu giá

- Các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất:

So với các quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, điều 3 của Quyết định 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 31/8/2005 về việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất quy định cụ thể hơn về các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất, đó là: đấu giá nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh… Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó (Điều 4)

Với quy định trên đây, Nhà nước đã mở ra cơ chế trao quyền rộng hơn cho các địa phương (UBND cấp tỉnh) trong việc quyết định mục đích đưa các thửa đất vào hoạt động bán đấu giá phù hợp với lợi ích của địa phương, đồng thời phát huy khả năng tự chủ của địa phương trong việc khai thác lợi ích từ đất đai Tuy nhiên, quy định trên cũng tạo ra sự “quá đà” của một số địa phương trong việc đưa đất đai vào đấu giá một cách tùy tiện, tạo ra sự lộn xộn trong quản lý đất đai, không đạt được lợi ích thiết thực từ BĐG QSDĐ

- Về điều kiện các thửa đất được tổ chức BĐG (Điều 5):

Đất đã có quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai và xây dựng; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng; đất đã có phương án bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đây là một quy định mới của văn bản pháp luật này so với các văn bản khác về BĐG; quy định này cho thấy Nhà nước đã quan tâm sâu sắc tới công tác quản lý đất đai, nhất là vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải

phóng mặt bằng và đền bù giải tỏa, nhằm bảo vệ được các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời quản lý được trật tự trong công tác xây dựng và phát triển hạ tầng cơ sở ở mỗi địa phương

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục BĐG TS

và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động BĐG TS

Nghị định 17/2010/ NĐ-CP quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp

dụng trình tự, thủ tục BĐG TS bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản Nhà nước, tài

sản là quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn BĐG TS thuộc sở hữu của mình thông qua tổ chức BĐG TS chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP cũng được áp dụng

Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên

Nghị định 05 quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương xứng với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng đại học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua đào tạo, bồi dưỡng)

Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

So với Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP còn bổ sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên

Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản

Nghị định xác định rõ hơn các tổ chức BĐG TS chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ BĐG TS và doanh nghiệp BĐG TS Ngoài các tổ chức BĐG

TS chuyên nghiệp, còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng BĐG TS cấp huyện được thành lập để thực hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do

cơ quan tịch thu từ cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính HĐBĐG TS trong trường hợp đặc biệt để BĐG TS Nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức BĐG TS chuyên nghiệp thực hiện việc BĐG.Với quy định rõ ràng như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng BĐG TS tràn lan ở các địa phương

Tăng mức tiền đặt trước

Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định, người tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường hợp tiền đặt cọ quá nhỏ dẫn đến bỏ cuộc Vì vậy, Nghị định 17/2010/NĐ-CP nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối tiểu là 1% và tối đa không quá 15%) nhằm khắc phục tình trạng những người tham gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích vụ lợi Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn đảm bảo phù hợp với thực tiễn của từng địa phương

Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản

Nghị định 05/2005/NĐ-CP quy định, trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này

từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất

bằng giá khởi điểm Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành và khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá

Tuy nhiên, quy định này bị lợi dụng trên thực tế, có tình trạng cố tình trả giá rất cao, được tuyên bố là người mua được tài sản rồi lại từ chối mua để người liền kề mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch Ngoài ra, khả năng cuộc bán đấu giá không thành rất cao vì người trả giá liền kề có thể không đồng ý mua

Nghị định 17/2010/NĐ-CP đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc hơn Cụ thể, người từ chối mua tài sản không được hoàn trả tiền đặt trước

và khoản tiền này thuộc về người có tài sản bán đấu giá Đồng thời, tài sản chỉ được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua

1.3.3 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả (Nguyễn Tân Thịnh 2012)

Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện

trong bồi thường giải phóng mặt bằng

Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát

từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển

nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất

và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có

dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so

bì dẫn tới khiếu kiện

Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người

có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này

sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch

Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”

trong giao đất, cho thuê đất

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh – quân đỏ… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền

và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các

dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

1.4 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới

1.4.1 Trung Quốc

Từ ngày 01/07/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh,

5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Kông) Luật quản lý Bất động sản của Trung Quốc (được Quốc hội khóa 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua, Chủ tịch nước công bố theo lệnh

số 24 có hiệu lực thi hành từ 1/1/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp Huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của

theo quy định của Chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp Huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp Huyện, Thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của Chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp Huyện, Thị thực hiện, UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Theo quy định của Luật đấu giá tài sản nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định

Đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá (Điều 14) và phải đáp ứng

được những điều kiện sau (Điều 15):

- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá;

- Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên;

- Có tư cách đạo đức tốt

Những người đã bị sa thải và những người mà Thẻ đấu giá viên bị tịch thu dưới năm năm, những người đang thi hành án hình sự về những tội do cố ý sẽ không được làm Đấu giá viên

Những người đủ tiêu chuẩn trên phải vượt qua cuộc thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức, nếu đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội cấp chứng chỉ Đấu giá viên

Về trình tự, thủ tục mở phiên đấu giá:

Cuộc bán đấu giá tài sản sẽ do đấu giá viên chủ trì Người bán đấu giá tài sản phải công bố nội quy bán đấu giá và những vấn đề cần thiết khác trước khi tiến hành bán đấu giá Khi điều hành cuộc bán đấu giá, người bán đấu giá phải tiến hành lập biên bản bán đấu giá Người lập biên bản và đấu giá viên ký vào biên bản Khi cuộc đấu giá thành thì người mua được tài sản mới ký vào biên bản

Nếu tài sản đấu giá đòi hỏi phải thực hiện các thủ tục như thay đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu và giấy chuyển quyền sở hửu theo quy định thì trên cơ

sở văn bản bán đấu giá tài sản và các tài liệu khác có liên quan, người ủy quyền bán đấu giá tài sản và người mua được tài sản phải thực hiện các thủ tục cần thiết

Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản:

Cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản thống nhất trên toàn quốc chịu trách nhiệm trực tiếp trước chính phủ.Sở Công nghiệp và Thương mại cấp giấy phép kinh doanh trong lĩnh vực đấu giá tài sản cho doanh nghiệp Hiệp hội bán đấu giá tài sản là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân và là tổ chức tự quản trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, giám sát các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản và đấu giá viên Hiệp hội có quyền tổ chức các kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên, cấp chứng chỉ đấu giá viên (Điều 17)

1.4.2 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà

án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản thể hiện ở sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng,

Hình 1.1: Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

đấu giá

Quảng cáo bất

động sản

Lựa chọn bắt động sản

Làm thủ tục

tham gia

Điều tra bắt động sản

Mở phiên đấu giá

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

Bỏ giá cho bất động sản

1.4.3 Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở nên

vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó

Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán bất động sản qua đấu giá không Cái nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại cuộc đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đó gần như là họ đặt giá vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị Đơn giản là người mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu mình đưa ra giá thấp Còn người bán thì nhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ đánh giá nào Đấy là khó khăn duy nhất đặt ra cho người bán - người mua, tức những người trực tiếp tham gia thị trường đấu giá bất động sản

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc, và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất