2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4.4. Thực trạng ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam
Hiện nay, việc ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ựến ựời sống
kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ựó là vấn ựề lớn trong ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam.
Theo quy ựịnh, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân ựều ựược phép tham gia ựấu giá quyền SDđ.Nếu ựược chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ ựược cấp quyết ựịnh giao hoặc cho thuê ựất (mà không phải lập lại dự án ựầu tư), ựược cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ựã ựược duyệt. Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền SDđ hoặc thuê ựất ựúng tiến ựộ quy ựịnh trong hồ sơ dự ựấu giá và kết quả trúng ựấu giá.
đấu giá quyền SDđ thông qua hình thức ựấu giá công khai có ưu ựiểm là, nó giúp lựa chọn ựược chủ thể có nhu cầu SDđ thực sự và ựảm bảo cho QSDđ ựược chuyển nhượng ựúng với giá trị thực của nó, tránh ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựaị Việc ựưa ựất ựai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế ựịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong ựó việc xác ựịnh giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền SDđ ựược xác ựịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDđ, quyền thuê ựất tại khu vực của các thửa ựất liền kề gần nhất có cùng mục ựắch sử dụng với thửa ựất ựấu giá.
Các chắnh sách ựấu giá quyền SDđ mới ựược triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước. Một số mô hình ựấu giá quyền SDđ ựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng... Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một số ựịa phương trong thời gian quạ
ạ đấu giá quyền SDđ ở thành phố Hà Nội
đấu giá quyền SDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của huyện Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp luật ựất ựai và các văn bản
quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 29/2011/Qđ-UBND ngày 14/9/2011 quy ựịnh việc ựấu giá quyền sử dụng ựất ựể giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất trên ựịa bàn thành phố Hà Nộị Quyết ựịnh này quy ựịnh chi tiết với các bước thực hiện cho việc ựấu giá quyền SDđ.
Bước 1: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng
ựối với dự án ựấu giá quyền sử dụng ựất.
đối với khu vực ựã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ựã ựược Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt theo thẩm quyền thì cơ quan quản lý Nhà nước về quy hoach có trách nhiệm trắch sao hồ sơ quy hoạch, cung cấp chỉ giới ựường ựỏ và các tài liệu, thông tin có liên quan về quy hoạch chi tiết khu ựất cho chủ ựầu tư làm căn cứ lập và triển khai thực hiện dự án theo quy ựịnh.
đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết ựược phân cấp như sau: - Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ ựạo lập và quyết ựịnh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 ựối với dự án ựầu tư xây dựng các khu chức năng ựô thị có quy mô trên 20 ha ựất ựối với khu vực ựô thị và trên 5 ha ựối với khu vực nông thôn; các dự án thuộc ựịa giới hành chắnh của nhiều quận, huyện.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ ựạo lập và quyết ựịnh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (hoặc lập bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc) ựối với dự án ựầu tư xây dựng các khu chức năng ựô thị (thuộc ựịa giới hành chắnh một quận, một huyện, một thị xã) có quy mô dưới 20ha ựất ựối với khu vực ựô thị và dưới 5ha ựối với khu vực nông thôn.
Bước 2: Chủ dự án lập dự án ựầu tư xây dựng CSHT trình Ủy ban nhân
dân thành phố hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt theo thẩm quyền; lập hồ sơ thu hồi ựất, bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy ựịnh.
Bước 3: Chủ dự án tiến hành xây dựng giá khởi ựiểm trình Sở Tài chắnh
hoặc UBND cấp huyện phê duyệt theo thẩm quyền. Trước khi bán hồ sơ mời ựấu giá, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng quy chế ựấu giá trình Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt. Thông báo công khai việc thuê tổ chức ựấu giá chuyên nghiệp ựể thực hiện ựấu giá quyền sử dụng ựất
Bước 4: Mở phiên ựấu giá ựược tiến hành sau khi ựã xác ựịnh ựược
danh sách người tham gia ựấu giá. Việc xét giá ựược tiến hành công khai, tại chỗ, ngay sau khi kết thúc việc bỏ phiếu ựấu giá trên cơ sở các phiếu dự ựấu giá hợp lệ có giá bỏ hợp lệ. Kết quả ựược xếp hạng theo giá bỏ từ cao xuống thấp. Việc ựấu giá có thể ựược tiến hành một vòng hoặc nhiều vòng cho ựến khi xác ựịnh ựược người bỏ giá cao nhất. Thiết lập Biên bản ựấu giá và phải có chữ ký của ựấu giá viên ựiều hành phiên ựấu giá, người ghi biên bản, một người tham gia ựấu giá, bên tổ chức ựấu giá và ựại diện Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có ựất. Ủy ban nhân dân Thành phố hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ựịnh công nhận kết quả trúng ựấu giá theo thẩm quyền. Căn cứ vào Quyết ựịnh công nhận kết quả ựấu giá của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận ựã nộp ựủ tiền sử dụng ựất của người trúng ựấu giá, cơ quan Tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, không phải ra Quyết ựịnh giao ựất, cho thuê ựất.
Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá quyền SDđ từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác ựấu giá như sau: Trong ựó năm 2003, thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷ ựồng. Năm 2010, số dự án tổ chức ựấu giá quyền SDđ là 33 dự án và ựấu giá ựất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền (dự kiến) thu ựấu giá quyền SDđ năm 2010 là 2.600 tỉ ựồng. Năm 2011, thành phố ựã tổ chức ựấu giá quyền SDđ tại 8 quận, huyện với diện tắch 3 ha, thu về 522,65 tỷ ựồng (ựạt 21% so với kế hoạch ựược ựề ra).
Năm 2012, trên ựịa bàn thành phố sẽ có 53 dự án ựủ ựiều kiện ựược ựưa ra ựấu giá quyền sử dụng ựất với tổng diện tắch ựất hơn 36ha, dự kiến thu về cho ngân sách khoảng 2.500 tỷ ựồng; trong ựó, khối quận, huyện 29 dự án; khối các sở, ngành 5 dự án và ựấu giá ựất, nhà khu vực nội thành 19 ựiểm.
b. Công tác ựấu giá quyền SDđ tại thành phố Hồ Chắ Minh
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chắnh trị, xã hội của khu vực phắa nam. Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ ựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ựồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ ựồng. để sử dụng nguồn thu ựó thành phố ựã quyết ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá quyền SDđ cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị từ ựất. Cụ thể như sau: ựể lại ựịa phương( quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ ựấu giá quyền SDđ tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷ ựồng, 50- 100 tỷ ựồng và 100-500 tỷ ựồng. Các quận, huyện ựược tự tổ chức ựấu giá với ựất công có diện tắch 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành).
để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chắ Minh ựã ban hành Quy chế ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất tại quyết ựịnh số 24/2010/Qđ-UBND. Theo quy chế này, các trường hợp ựấu giá là:
- Giao ựất có thu tiền SDđ:
+ đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia ựình, cá nhân;
+ đầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp ựất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp;
+ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + SDđ làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ SDđ vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị
- Cho thuê ựất ựể thực hiện dự án xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê do người Việt Nam ựịnh cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
- Giao ựất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền SDđ hoặc chuyển mục ựắch SDđ; trừ trường hợp không thay ựổi chủ SDđ.
- Cho thuê ựất bao gồm cả cho thuê ựất thuộc quỹ ựất nông nghiệp sử dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muốị
- Các trường hợp khác do UBND TP quyết ựịnh. Các thửa ựất ựược ựấu giá gồm:
- đã có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh hiện hành của pháp luật về ựất ựai, xây dựng. Trong trường hợp chưa có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của UBND TP ựối với từng thửa ựất.
- đất trống, ựã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Có phương án ựấu giá ựất ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh.
c. đấu giá quyền SDđ ở thành phố đà Nẵng
đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ, thành phố đà Nẵng cũng ựã ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ tại Quyết ựịnh số 29/Qđ- UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất, cụ thể:
ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội ựồng bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngàỵ
+ Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự ựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 ựồng/m2- mỗi người tham gia ựấu giá ựược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ựến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy ựịnh hô giá cách nhau 5 phút (Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá.
Hình thức ựấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô ựối với mỗi ựối tượng tham gia ựấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút. đối tượng hô giá lần ựầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi ựiểm, các lần hô tiếp theo không ựược thấp hơn giá hô trước ựó.
Sau khi ựối tượng tham gia ựấu giá hô giá, người ựiều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của ựối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giâỵ Sau khi người ựiều hành phiên ựấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có ựối tượng nào hô giá cao hơn thì ựối tượng vừa hô mức giá ựó trúng ựấu giá.
Nếu ngay ở lần ựầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người ựiều hành công bố bắt ựầu ựấu giá mà không có ựối tượng hô giá, thì phiên ựấu giá coi như không thành. Toàn bộ số tiền ựặt trước sẽ ựược sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội ựồng ựấu giá lập biên bản hủy phiên ựấu giá.
Tại phiên ựấu giá, nếu ựối tượng ựã hô giá cao hơn, sau ựó rút lại giá ựã hô thì việc ựấu giá ựược tổ chức lại ngay và bắt ựầu từ giá ựã hô trước ựó. Người rút lại giá không ựược tham gia phiên ựấu giá ựó và ựược mời ra khỏi phòng ựấu giá; ựồng thời không ựược trả lại tiền ựặt cược
- Sau khi việc bán ựấu giá kết thúc. Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản.
Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:
- Giá khởi ựiểm do UBND thành phố quy ựịnh giao ựộng từ 3.900.000- 5.330.000 ựồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 ựồng/m2 và giá ựất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 ựồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy ựịnh. Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Tiền ựặt trước: Trước khi tham gia ựấu giá, ựối tượng tham gia ựấu giá phải nộp một khoản tiền ựặt cược bằng 10% ựối với khu ựất (lô ựất) có tổng giá trị theo giá khởi ựiểm từ 2 tỷ ựồng trở xuống; nộp bằng 3%-5% ựối với khu ựất (lô ựất) có tổng giá trị theo giá khởi ựiểm trên 2 tỷ ựồng và giao cho Hội ựồng ựấu giá ựề xuất mức tỷ lệ cụ thể tùy theo tổng giá trị khu ựất (lô ựất) ựể trình Chủ tịch UBND huyện quyết ựịnh
- Phương thức thanh toán ựược thực hiện trong nhiều lần nhưng tối ựa không quá 45 ngày phải thanh toán xong.
d. Công tác ựấu giá quyền SDđ tại tỉnh Hà Nam
Trong những năm qua, việc ựấu giá quyền SDđ ựã ựược tỉnh Hà Nam thực hiện, tạo ựược nguồn thu ựáng kể cho ngân sách tỉnh, góp phần vào ựầu tư phát triển kinh tế, xã hội trong tỉnh. Tuy nhiên việc ựấu giá ựất ở hàng năm ựược ựiều tiết cho cả 3 cấp ngân sách. Trong khi ựó việc ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nhằm phát triển kinh tế, xã hội lại cần tập trung nguồn vốn lớn; hơn nữa một số ựịa phương khi ựấu giá ựất ở chưa có hạ tầng nên giá ựất ựưa ra thường không caọ.. Việc ựấu thầu quyền SDđ, ựấu thầu dự án có SDđ ựối với quỹ ựất ựược sử dụng ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng vừa ựảm
bảo cho công tác quản lý SDđ, khai thác có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng ựất ựai; ựồng thời việc sử dụng quỹ ựất ựể tạo vốn xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, các khu ựô thị mới cũng ựáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội hiện naỵ
Năm 2007, công tác ựấu giá quyền SDđ ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tại Hà Nam ựược thực hiện bắt ựầu từ việc ựấu thầu dự án có SDđ ựối với quỹ ựất ựược sử dụng của 15 dự án có tổng diện tắch ựất ựược ựấu thầu là 4,10 ha ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, dự kiến thu