2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương ựấu giá ở Việt Nam
ạ Quá trình khai thác quỹ ựất trong cơ chế giao ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ựịnh của Luật đất ựai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ựất ựai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDđ trên thị trường. đất ựai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ựất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai ựoạn này, giá ựất không ựược ựề cập ựến, làm cho quan hệ ựất ựai không vận ựộng theo hướng tắch cực, ựất ựai không ựược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phắ, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát ựược.
Luật đất ựai 1993 ra ựời với những quy ựịnh mới cho phép người SDđ ựược quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDđ ựó tạo ra cơ sở pháp lý và ựặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BđS chắnh thức ở nước tạ điều ựó ựã tạo bước chuyển
biến tắch cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDđ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDđ với nhau, bước ựầu hình thành việc ựấu giá quyền SDđ.
Chắnh sách SDđ phải trả tiền là chắnh sách tiến bộ, phù hợp với ựường lối ựổi mới quản lý ựất ựai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ựất, huy ựộng ựược vốn ựể ựầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá ựất nước. Mặt khác, với chắnh sách giao ựất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ựược sự công bằng giữa người SDđ với nhau, giữa người trực tiếp lao ựộng sản xuất với người SDđ vào mục ựắch kinh doanh. Nguồn tài nguyên ựất ựai ựược xác ựịnh từ giá trị sẽ giúp phần tác ựộng tới ý thức, trách nhiệm từ phắa người SDđ, ựất ựai sẽ ựược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDđ tại các ựịa phương ựó chứng minh tắnh ựúng ựắn, hợp lý của chắnh sách SDđ có thu tiền sử dụng.
Với chủ trương Ộđổi ựất lấy CSHTỢ của Chắnh phủ, nhiều tỉnh, huyện ựã chủ ựộng tiến hành giao ựất có thu tiền sử dụng nhằm huy ựộng nguồn vốn ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ựịa phương. Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại ựây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT ựó ựược nhân rộng trên phạm vi cả nước. đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ựất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện ựại hoá. Dưới hình thức giao ựất có thu tiền sử dụng, nhiều ựịa phương ựó huy ựộng ựược nguồn thu lớn cho ngân sách, ựầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ựường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ựời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ựó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn.
Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ ựất ựể xây dựng CSHT tại các ựịa phương ựược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ựầu tư có năng lực tài
chắnh nhận làm các công trình. Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ựất cho nhà ựầu tư theo khối lượng thi công ựược nghiệm thụ
- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ựầu tư vừa có năng
lực tài chắnh, vừa có năng lực thi công ựể trực tiếp xây dựng công trình. Sau khi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ựất cho nhà ựầu tư theo khối lượng thi công ựược nghiệm thụ
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ựầu tư nộp một khoản
tiền vào ngân sách Nhà nước ựể ựầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ựầu tư bằng quỹ ựất ựược Chắnh phủ cho phép và theo tổng mức ựầu tư ựược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà ựầu tư một diện tắch ựất có giá trị tương ứng ựể thanh toán. Với số tiền thu ựược, UBND tỉnh tự tổ chức ựầu tư xây dựng công trình.
Tuy nhiên, cùng với những biến ựộng về giá cả ựất ựai trên thị trường BđS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh, chắnh sách giao ựất ựể tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ựó bộc lộ những hạn chế, nhược ựiểm nhất ựịnh, vắ dụ như bảng giá ựất ựó ựược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ựất do Nhà nước ựặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ựô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chắnh sự chênh lệch về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh với giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ựất ựai làm phát sinh ra những khoản ựịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ựược dẫn ựến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh ựó, Nhà nước mới chỉ chú ý ựến giao mà chưa chú ý ựến kiểm soát, ựặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn ựến không huy ựộng ựược tối ựa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ựất khi Nhà nước giao ựất chênh lệch quá lớn so với giá ựất trên thị trường ựã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách. [34, 38]
b. Chủ trương ựấu giá ựất ựược hình thành
Giao ựất có thu tiền sử dụng với mục ựắch nhằm khai thác quỹ ựất, tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT mặc dù ựó phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian quạ Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ựộng của giá cả ựất ựai trên thị trường BđS, cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng ựó bộc lộ những nhược ựiểm hạn chế nhất ựịnh.
Cơ chế ựấu giá quyền SDđ tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT ựược áp dụng thắ ựiểm tại một số ựịa phương ựó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ựiểm, hạn chế của cơ chế giao ựất có thu tiền sử dụng. để cụ thể hóa ựiều ựó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chắnh ựó ban hành Quyết ựịnh số 22/2003/Qđ-BTC về cơ chế tài chắnh trong việc sử dụng quỹ ựất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ựó quy ựịnh rõ cơ chế tài chắnh áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ ựất xây dựng CSHT là phải thực hiện ựấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ựấu giá ựất ựối với quỹ ựất dùng ựể tạo vốn.
Từ ựó ựến nay, công tác ựấu giá quyền SDđ ựược coi là một giải pháp hữu hiệu ựáp ứng ựược yêu cầu của công tác quản lý và SDđ trong giai ựoạn hiện nay, ựảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ựất tạo vốn ựầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28].
c. Quy ựịnh về ựấu giá ựất theo Luật đất ựai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật đất ựai năm 2003, tại chương II, mục 6 có quy ựịnh tài chắnh về ựất ựai và giá cả, mục 7 quy ựịnh về quyền SDđ trong thị trường BđS ựã nêu rõ:
- Giá ựất ựảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDđ thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDđ thực tế thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp.
Bên cạnh ựó, Luật đất ựai năm 2003 có quy ựịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ựất ựể thuận lợi trong giao dịch quyền SDđ; Bổ sung quy ựịnh về ựấu giá quyền SDđ và ựấu thầu dự án trong ựó có quyền SDđ; Bổ sung các biện pháp ựể Nhà nước quản lý ựất ựai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BđS...
để cụ thể hóa Luật đất ựai năm 2003, Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP ra ựời và tại chương VI, từ ựiều 59 ựến ựiều 67 có quy ựịnh về quyền SDđ trong thị trường BđS.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDđ, tài sản gắn liền với ựất ựược qui ựịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ựăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BđS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDđ, dịch vụ bán ựấu giá BđS thành lập.
đến nay một số ựịa phương ựã xác ựịnh ựược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BđS nên ựang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất ựể ựưa Sàn giao dịch BđS sớm ựi vào hoạt ựộng.
Cho tới nay công tác ựấu giá quyền SDđ ựó ựược thực hiện rộng khắp trên ựịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ựất bằng ựấu giá ựất vẫn còn mới và chưa ựược hướng dẫn cụ thể nhưng các ựịa phương ựó tiến hành thực hiện khá tốt và ựem lại những hiệu quả nhất ựịnh cho ựịa phương. [10, 45] 2.4.3. đặc ựiểm giá ựất trong thực hiện ựấu giá quyền SDđ
ạ định giá ựất
Giá ựất là sự ựiều tiết mối quan hệ giữa ựất ựai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá ựất chịu tác ựộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầụ Nhà nước ựiều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng quyền SDđ theo giá cả, nhưng giá ựất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ựất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ựịnh giá ựất cần phải xem xét ựầy ựủ các yếu tố chi phối ựó. [33].
đất ựai là một tài sản ựặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trắ ựịa lý, sự ựầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ựất ựai còn chịu sự chi phối và tác ựộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hộị Vì vậy, ựịnh giá ựất chỉ có thể là sự ước tắnh về giá trị mà không thể tắnh ựúng, tắnh ựủ như ựịnh giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ựất cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân thuê ựất ựể sử dụng vào mục ựắch xác ựịnh. Người ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất có quyền chuyển ựổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền SDđ. [25, 28] Vì vậy, ựịnh giá ựất ựược hiểu là "sự ước tắnh về giá trị của quyền SDđ bằng hình thái tiền tệ cho một mục ựắch ựó ựược xác ựịnh, tại một thời ựiểm xác ựịnh". [18]
b. Những yếu tố cơ bản xác ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền SDđ
Khi xác ựịnh giá ựất ựể ựấu giá phải ựảm bảo lợi ắch của hai phắa là Nhà nước và người tham gia ựấu giá, giá ựất tắnh ựược phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của ựất. đất ựai dùng vào các mục ựắch khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ựất bao gồm các yếu tố sau: [33, 18]
- Vị trắ của khu ựất:
Vị trắ là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ựịnh giá ựất, vắ dụ trong cùng một loại ựường phố của một loại ựô thị thì giá ựất ở những vị trắ mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trắ trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trắ ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mạị.. sẽ có giá cao hơn các vị trắ ở xa trung tâm (cùng ựặt tại vị trắ mặt tiền) hoặc cùng ở mặt ựường phố, nhưng vị trắ ở gần khu sản xuất có các khắ ựộc hại thì giá ựất sẽ thấp hơn các vị trắ tương tự nhưng ựặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác ựịnh giá ựất, ựiều quan trọng là phải xác ựịnh vị trắ ựất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ựến giá ựất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng ựầu tư CSHT
Một khu ựất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ựược ựầu tư xây dựng CSHT, khu ựất sẽ có những hạn chế nhất ựịnh trong việc xác ựịnh giá ựất. Ngược lại, một khu vực ựược ựầu tư CSHT như hệ thống ựường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ựồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện ựại, ựiện sinh hoạt, ựiện sản xuất qui mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ựối với ựời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ựất và tác ựộng trực tiếp ựến giá ựất.
- điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có ựiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là ựiều kiện có sức thu hút dân cư ựến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ựất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xắ nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư ựến ựây ắt dẫn ựến giá ựất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục ựắch và yêu cầu khác nhau
Một lô ựất nếu dùng ựể sử dụng cho các mục ựắch khác thì giá ựất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục ựắch ựó và ựất ựai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, ựó là tắnh không ựồng nhất, sự cố ựịnh về vị trắ, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác ựịnh như nhà ở có nghĩa là sự ựầu tư không hoàn toàn bất biến.
c. Các phương pháp ựịnh giá ựất trong ựấu giá quyền SDđ ở nước ta
Trên lý thuyết có nhiều phương pháp ựịnh giá ựất ựể thực hiện ựấu giá quyền SDđ, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp::
phương pháp ựịnh giá trong ựó người ựịnh giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường ựể sau ựó bằng quy trình so sánh, dự tắnh giá trị của tài sản cần ựịnh giá.
- Phương pháp thặng dư:
đây là phương pháp thẩm ựịnh giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm ựịnh giá ựược xác ựịnh căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tắnh của sự phát triển giả ựịnh của tài sản (tổng doanh thu) trừ ựi tất cả các chi phắ phát sinh ựể tạo ra sự phát triển ựó.
- Phương pháp chiết trừ:
Phương pháp này còn ựược gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng hoặc phương pháp chi phắ. Theo phương pháp này giá trị của ựất ựược bổ sung các khoản chi phắ thay thế hoặc cải tạo của những công trình ựó trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BđS cần ựịnh giá.
- Phương pháp thu nhập:
Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp ựầu tư. đây là phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ước tắnh giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản ựó sẽ ựem lại hoặc có khả năng sẽ ựem lạị Giá trị tài sản ựược ước tắnh bằng việc vốn hoá thu nhập ước tắnh trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng.
Trong việc sử dụng các phương pháp trên ựể tiến hành ựịnh giá ựất,
