Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện duy tiên- tỉnh hà nam

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN - Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ YẾN NHUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN- TỈNH HÀ NAM

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đõ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Yến Nhung

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được

sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo: PGS-TS Nguyễn Thanh Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên

và Môi trường, Phòng Tài chính và Kế hoạch, các phòng, ban, ngành liên quan của huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn

Trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 05 tháng 4 năm 2016

Tác giả luận văn

Đặng Thị Yến Nhung

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ tắt và ký hiệu vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

Trích yếu luận văn ix

Thesis abstract xi

Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3

Phần 2 Tổng quan tài liệu 4

2.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 4

2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 4

2.1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 6

2.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 9

2.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 23

2.2.1 Tại Trung Quốc 23

2.2.2 Tại Nhật Bản 25

2.2.3 Tại Thái Lan 27

2.2.4 Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN 27

2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 28

2.3.1 Quá trình hình thành giá đất tại Việt Nam 28

2.3.2 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 29

Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 37

3.1 Địa điểm nghiên cứu 37

3.2 Thời gian nghiên cứu 37

3.3 Đối tượng nghiên cứu 37

3.4 Nội dung nghiên cứu 37

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 37

3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Duy Tiên 38

3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên 38

3.4.4 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Duy Tiên 38

3.4.5 Đánh giá công tác đấu giá QSD tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Duy Tiên 38

3.4.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Duy Tiên 38

3.5 Phương pháp nghiên cứu 38

3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 38

3.5.2 Phương pháp chọ điểm nghiên cứu 39

3.5.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39

3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp 40

3.5.5 Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính 41

Phần 4 Kết quả và thảo luận 42

4.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Duy Tiên 42

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Duy Tiên 46

4.2 Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên 53

4.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Duy Tiên 53

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Duy Tiên 57

4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 – 2014 58

4.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Duy Tiên 58

4.3.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Duy Tiên 60

4.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 64

4.3.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 - 2014 67

4.4 Kết quả đấu giá qsdđ tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện duy tiên 76

4.4.1 Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC mới thị trấn Hòa Mạc 76

4.4.2 Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Trác Văn 79

4.4.3 Kết quả đấu giá QSDĐ tại KDC xã Yên Nam 81

4.5 Đánh giá về công tác đấu giá qsd đất ở 3 dự án nghiên cứu 83

4.5.1 Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án 83

4.5.2 Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất ở 3 dự án 85

4.5.3 Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên 89

4.6 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSD đất trên địa bàn

huyện Duy Tiên 91

4.6.1 Giải pháp về công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 91

4.6.2 Giải pháp về chính sách đấu giá quyền sử dụng đất 91

4.6.3 Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 92

4.6.4 Giải pháp về tài chính 92

4.6.5 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá 93

Phần 5 Kết luận và kiến nghị 94

5.1 Kết luận 94

5.2 Kiến nghị 95

Tài liệu tham khảo 96

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU

Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Cơ cấu kinh tế huyện Duy Tiên giai đoạn 2001-2014 47

Bảng 4.2 Dân số huyện Duy Tiên giai đoạn 2010 – 2014 50

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên năm 2014 57

Bảng 4.4 Kết quả 4 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên từ năm 2011 đến năm 2014 68

Bảng 4.5 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 68

Bảng 4.6 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2011 69

Bảng 4.7 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 70

Bảng 4.8 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2012 71

Bảng 4.9 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 72

Bảng 4.10 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2013 73

Bảng 4.11 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 74

Bảng 4.12 So sánh giữa giá trúng đấu giá và giá sàn năm 2014 75

Bảng 4.13 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Hòa Mạc 77

Bảng 4.14 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Hòa Mạc 78

Bảng 4.15 Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất xã Trác Văn 80

Bảng 4.16 Tổng hợp kết quả đấu giá đất KDC xã Yên Nam 81

Bảng 4.17 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến lô thửa cho đấu giá quyền sử dụng đất 83

Bảng 4.18 Đánh giá về giá khởi điểm 84

Bảng 4.19 Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá 84

Bảng 4.20 Đánh giá sau khi trúng đấu giá 85

Bảng 4.21 Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá 85

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản 26

Hình 4.1 Sơ đồ hành chính huyện Duy Tiên 42

Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Hà Nam 60

Hình 4.3 Khu dân cư tại thị trấn Hòa Mạc 79

Hình 4.4 Khu dân cư tại xã Yên Nam 83

Hình 4.5 Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Duy Tiên 88

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Đặng Thị Yến Nhung

Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên

địa bàn huyện Duy Tiên- tỉnh Hà Nam

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan, tại Ban Quản lý các dự án đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Duy Tiên làm điểm nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 100 hộ gia đình tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án đấu giá đất KDC của các

xã, thị trấn trên địa bàn huyện Duy Tiên

- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp xếp tập hợp số liệu điều tra thứ cấp, sơ cấp theo nội dung nghiên cứu để làm rõ thực trạng các vấn đề nghiên cứu Tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Duy Tiên

Kết quả chính và kết luận

1 Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

2 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu huyện Duy Tiên

3 Đánh giá chung về công tác đấu giá QSDĐ của 03 dự án trên địa bàn huyện Duy Tiên

4 Đánh giá ý kiến các hộ gia đình tham gia công tác đấu giá QSDĐ về công tác đấu giá QSDĐ huyện Duy Tiên tại 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Duy Tiên

5 Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

6 Huyện Duy Tiên có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Bắc và các huyện trong tỉnh Chính vì vậy, công tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương

7 Trong những năm gần đây từ năm 2011 - 2014, huyện Duy Tiên tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với tổng diện tích đấu giá là 187.936 m2, số tiền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng cộng 314.791 tỷ đồng

8 Qua việc đánh giá 03 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá quyền sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và được người tham gia đấu giá đánh giá cao

9 Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các văn bản pháp luật của Nhà Nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Hà Nam về quy chế đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy trình, thủ tục và hình thức đấu giá

10 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ của huyện Duy Tiên: Điều tra, xác định nhu cầu SDĐ, đưa ra phương án giảm bớt thủ tục hành chính, tăng cường công tác kiểm tra năng lực tài chính của người tham gia đấu giá Phổ biến rộng rãi thông tin về các dự án đấu giá nhằm thu hút người tham gia đấu giá

THESIS ABSTRACT

Author: Dang Thi Yen Nhung

Thesis title: Evaluation of land use right auction in several projects Duy Tien district, Ha Nam province

Major: Land management Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA) Research objectives:

-Reviews the work results of the auction of land use of Duy Tien district, Ha Nam Province

-Propose a number of solutions to improve the effectiveness of the work of land-use rights auction of the Duy Tien district Township, Ha Nam Province

Research and methods:

Theses have used the following research methodologies:

-Data collection methods, secondary materials: collect the documents related

to the work of land valuation, land prices and auctions of land use in professional departments involved, project management at auctions of land use Duy Tien district

Ha Nam Province

-Research: point selection method in the range of research topics, on the basis

of the figures were statistics and based on the selection criteria of geographical location, socio-economic conditions, the number of participants on the project bidding, MCL high, I select 3 land auction project N0 of the commune, the Duy Tien district as research

-The method of primary data collection: the investigation of household 100 participated in the work of land use rights auction in 03 land auction project N0 of the communes on the Duy Tien district

-Statistical methods, analysis, comparison and synthesis of data: statistics, arranged set of secondary survey data, according to the content of primary research to clarify the current status of research issues Synthesis, processing and analysis of data collected by the Excel software, and analysis of the influence factors to the price of the auction on QSDĐ

Main findings and conclucions:

1 Overview and general assessment of natural conditions, economic - social situation of management and use of land in Duy Tien district, Ha Nam province

2 Auction Results LUR in 03 research projects Duy Tien district

3 General assessment of the work of the 03 auction LUR projects Duy Tien district

4 Review the household is involved in the work auction auction LUR LUR Duy Tien district in 03 projects of the KDC land auctions communes and towns in the districts of Duy Tien

5 Propose a number of measures to strengthen land use rights auctions Duy Tien district, Ha Nam province

6 Duy Tien district has a favorable position, is an important traffic hub (roads, waterways) frozen north to the provinces and districts Therefore, the management of the land has always been the level of interest, especially the work of land use right auction because this is a major source of revenue for local budgets

7 In recent years in 2011-2014, Duy Tien district hold an auction of land use rights for a total area of 187,936 m2 auctioned, the proceeds paid to the state budget a total of 314,791 billion

8.Qua evaluating 03 projects KDC land auction of communes, town land use right auction can be seen above, the work of an auction in the province and was quite successful auction participants rated high

9 Auction Board performs pretty well the laws of the State, the Government and the Henan Provincial People's Committee on the regulation of land use right auction should have created better conditions for the auction participants understand the process, procedures and forms of auctions

10 propose some solutions to improve the quality of the work of the land use right auction Duy Tien: Investigate, identify needs SDD, make plans to reduce administrative procedures, strengthen inspection financial capacity of participants in the auction Wide dissemination of information about the project in order to attract the auction participate in the auction

PHẦN 1 MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá

- hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT Hình thức này trong thực tế

đó đạt được một số thành quả như làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đó bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền SDĐ Công tác đấu giá quyền SDĐ đó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS

Huyện Duy Tiên đang là địa bàn mở rộng các khu công nghiệp có vốn đầu tư của nước ngoài Để đáp ứng nhu cầu phát triển của huyện, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, huyện Duy Tiên thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của huyện, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc xác định giá các khu đất dự án và việc giao đất chưa có cơ sở chặt chẽ, thậm chí gây thất thoát ngân sách nhà nước Để khắc phục những tồn tại đó, thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ

Trong những năm qua, việc triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hà Nam nói chung và huyện Duy Tiên nói riêng đã đem lại hiệu quả to

lớn đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác như: đấu giá đất đảm bảo tính công khai, rõ ràng; đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu về sử dụng đất và

có khả năng tài chính đều được tham gia đấu giá đất; giúp bình ổn thị trường bất động sản, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân Ngoài ra, việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo các dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trong quá trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất còn bộc lộ một

số tồn tại như việc xây dựng giá đất khởi điểm không sát với giá thị trường, việc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng được tiến độ, không đủ số lượng người tham gia đấu giá, một số chủ đầu tư lúng túng khi triển khai hoàn thiện thủ tục, tiến

độ xây dựng công trình sau khi trúng đấu giá

Xuất phát từ những ý nghĩa đó, với mong muốn được mang kiến thức học tập

ở nhà trường, góp phần giải quyết vấn đề thực tiễn của địa phương, em tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện Duy Tiên – tỉnh Hà Nam”

1.2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Tìm hiểu công tác đấu giá quyền SDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền SDĐ tại 03 dự án trên địa bàn huyện Duy Tiên

- Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền SDĐ ở địa phương

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 3 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, cụ thể như sau:

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư tại thị trấn Hòa Mạc với tổng diện tích 8.207 m2 chia thành 72 lô

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án khu dân cư xã Trác Văn với tổng diện tích 8.937 m2 chia thành 59 lô

- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất dự án khu dân cư xã Yên Nam với tổng diện tích 10.280 m2 chia thành 77 lô

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

- Ý nghĩa khoa học: Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là những tài liệu, góp phần đóng góp vào cơ

sở khoa học cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá công tác đấu giá đất qua các dự

án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa

Thị trường bất động sản (BĐS) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch BĐS Thị trường BĐS có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường, theo các quy luật của nền kinh tế

2.1.1.1 Bất động sản

Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại: BĐS và động sản BĐS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác

là nó không thể di dời được

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội, 2005)

Ở nước ta, không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2014), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị QSDĐ có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất (các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và một số loại BĐS khác theo quy định của pháp luật) (Luật kinh doanh BĐS, 2006) Chỉ có quyền

sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất, của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông trên thị trường BĐS

2.1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản (BĐS) là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa

và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

Bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng BĐS Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan

hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS

Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và

số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra

2.1.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Khái quát về giá đất

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất hay quyền

sử dụng đất, đây chính là mệnh giá của quyền sở hữu hay quyền sử dụng mảnh đất

đó trong không gian và thời gian xác định Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: Giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước

Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó

Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Nguyễn Thanh Trà và Hồ Thị Lam Trà, 2004) Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2.2 Các phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

- Phương pháp thu nhập:Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương

số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so

với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà

nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2.1.2.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Loại giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất được quy định tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Việc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất quy định tại Khoản 1

và Khoản 2 điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu

2.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSD đất

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc

xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại sẽ có giá cao hơn các vị trí

ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí

ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định

vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho dù có

rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ

có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng

bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn, v.v (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện

kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất

sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất sẽ thấp

- Khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau: Một lô đất nếu

dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo

các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường,

đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượng cung cấp, nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có

ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005)

2.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

a Đấu giá: Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá

cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung

và cầu.:

b Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá QSD đất là hình thức mua bán

công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá

c Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối

với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 20)

d Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước

khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2013, Điều 3, Khoản 21)

2 Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền đặt trước Danh sách những người đăng ký mua được công bố công khai tại nơi bán đấu giá

3 Trong trường hợp mua được tài sản bán đấu giá thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả khoản tiền đó

4 Người bán đấu giá phải hoàn trả khoản tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua được tài sản bán đấu giá

5 Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Bộ Luật dân sự, 2005, Điều 459)

b) Phạm vi áp dụng:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, phạm vi áp dụng “Đấu giá quyền

sử dụng đất”:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Luật đất đai năm 2013, Điều 118, Khoản 1)

c) Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất:

Khi xác định giá đất để đấu giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau Có 3 nhóm yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất như sau:

d) Các yếu tố tự nhiên:

- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao

thì giá trị của BĐS càng lớn

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

- Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS

khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS

- Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS

mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

- Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố

thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất và ngược lại

e) Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

- Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển

quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

f) Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà

nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

- Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình

hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

- Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc

độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu

bị phá vỡ Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình

độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong khu vực đó (sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm ) (Viện nghiên cứu Địa chính, 2003; Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng, 2004)

2.1.3.3 Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

a) Văn bản quy phạm điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản

Sau khi Bộ Luật Dân sự có hiệu lực từ ngày 1/7/1996, đến ngày 19/12/1996 Chính phủ ban hành Nghị định 86/1996/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Điều 454 về Quy chế bán đấu giá tài sản

Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ Luật Dân sự ngày 14/6/2005 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2006), Bộ Luật Dân sự 2005 ra đời tiếp tục điều chỉnh từ Điều 454 đến Điều 459 quy định về Đấu giá tài sản

Để triển khai bán đấu giá tài sản theo quy định của Bộ Luật Dân sự năm

2005, ngày 18/01/2005 Chính phủ ban hành Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản thay thế Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số Điều của Nghị định 05/2005/NĐ-CP

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở pháp

lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN Tuy nhiên, cùng với Nghị định số 05/2005/NĐ-CP thì còn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản như: Bộ Luật dân sự năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm

2006, Luật Quản lý và sử dụng tài sản nhà nước năm 2008, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung một số điều của Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Thông tư số 96/2006/TT-BTC hướng dẫn về mức thu, chế độ thu nộp, quản lý và

sử dụng phí đấu giá; Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày 30/10/2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng,

nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và Tổ chức phát triển quỹ đất

Ngày 04/3/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/2010/NĐ - CP về bán đấu giá tài sản (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2010) thay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Để hướng dẫn các địa phương triển khai thống nhất quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15/9/2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản Nhà nước bán đấu giá và chế đồ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản

Thông tư số 23/2010/TT-BTP quy định chi tiết các Điều 6, 7 và Điều 11 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thực hiện một số vấn đề cụ thể trong thực tiễn mà Nghị định số 17/2010/NĐ-CP chưa quy định hoặc thể hiện chưa rõ nhằm đảm bảo áp dụng thống nhất các quy định mới về bán đấu giá tài sản trong phạm vi toàn quốc

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Nhưng trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động bán đấu giá tài sản

b) Quy định pháp luật về bán đấu giá quyền sử dụng đất

*) Bán đấu giá quyền sử dụng đất mang đầy đủ yếu tố của hợp đồng dân sự gồm:

- Chủ thể của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:

Người bán QSDĐ: là người chủ sử dụng đất hợp pháp; họ có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác hoặc Nhà nước Theo quy định của Bộ Luật Dân sự

năm 2005 (Điều 697 đến Điều 702) và Luật Đất đai (Điều 58 và điều 106), những chủ

thể trên có thể thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức bán đấu giá Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, trong một số trường hợp QSDĐ nếu là thế chấp hoặc là đối tượng phải thi hành các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người bán đấu giá QSDĐ không nhất thiết là người sử dụng đất hợp pháp mà có thể

là người khác, tùy thuộc vào mối quan hệ giữa những người đó với nhau (ví dụ như người nhận thế chấp QSDĐ có quyền bán đấu giá QSDĐ theo thỏa thuận từ trước để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của người thế chấp…)

Người bán đấu giá QSDĐ: là người thực hiện các hoạt động bán đấu giá QSDĐ Người bán đấu giá QSDĐ có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc cũng có thể là người bán tài sản chuyên nghiệp hoặc không chuyên Ở nước ta hiện nay, người bán

đấu giá QSDĐ thường là Trung tâm bán đấu giá tài sản (Thuộc Sở Tư pháp) hoặc

UBND cấp có thẩm quyền hoặc HĐBĐG quyền sử dụng đất được thành lập hợp pháp không thuộc UBND Trong một số trường hợp người BĐG quyền sử dụng đất đồng thời là người bán QSDĐ

Người tham gia bán đấu giá QSDĐ: là những người tham gia thị trường bán đấu giá QSDĐ nhằm mục đích mua được tài sản Họ có thể là một trong những người mua QSDĐ trong tương lai

Người mua QSDĐ: là người trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Trong phiên đấu giá QSDĐ, người nào đặt giá cao nhất, đồng thời không thấp hơn giá khởi điểm

là người mua được QSDĐ

Ngoài những chủ thể trên đây, trong bán đấu giá QSDĐ còn có một số chủ thể khác tham gia hoạt động này như người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến QSDĐ đem bán đấu giá; hoặc các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc quản

lý đất đai và cấp GCN QSDĐ

- Nội dung, mục đích của hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụng đất:

+ Nội dung của Hợp đồng BĐG QSDĐ là quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia BĐG QSDĐ được thể hiện ở những điều khoản của hợp đồng

+ Mục đích của việc bán đấu giá QSDĐ là những lợi ích mà các bên hướng tới trong quá trình giao dịch Những điều khoản của hợp đồng BĐG QSDĐ bao gồm: Các điều khoản cơ bản (bắt buộc phải có trong hợp đồng) như đối tượng hàng hóa, số lượng, chất lượng, giá cả, phương thức thanh toán, địa điểm, thời hạn, phương thức thực hiện hợp đồng…; điều khoản thông thường (đã được quy định trong pháp luật từ trước và được các bên mặc nhiên chấp nhận); điều khoản tùy nghi không bắt buộc phải

có trong hợp đồng như thưởng hoặc phạt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp…

- Các bên tham gia bán đấu giá quyền sử dụng đất phải tự nguyện, không bị

ép buộc hoặc lừa dối

- Hình thức của hợp đồng mua bán QSDĐ bán đấu giá bắt buộc phải được lập bằng văn bản, có chứng thực của Phòng Công chứng Nhà nước nơi có QSDĐ

Tại phiên đấu giá, mọi hoạt động đấu giá bắt buộc phải được lập thành văn bản Nếu văn bản BĐG đã được thành lập mà người mua quyền sử dụng đất từ chối mua thì số tiền mà họ đã đặt trước đó không được lấy lại, coi như phải đền bù cho

vi phạm của mình; ngoài ra họ có thể phải chịu trách nhiệm thêm những phí tổn về việc tổ chức BĐG theo quy định của Ban tổ chức bán đấu giá

Dựa trên văn bản bán đấu giá đã được lập, người mua QSDĐ trở thành chủ

sử dụng đối với thửa đất mà họ đã trả giá cao nhất tại phiên đấu giá Người bán đấu giá phải có nghĩa vụ nhanh chóng thực hiện các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng QSDĐ cho người mua theo quy định của pháp luật về trước bạ và đăng ký QSDĐ

* Bộ Luật Dân sự năm 2005 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

- Điều 456 về “Bán đấu giá tài sản” Điều luật này không quy định thế nào là bán đấu giá tài sản, mà chỉ quy định bán đấu giá tài sản như một hình thức vốn “sẵn có” của giao dịch dân sự; đồng thời khẳng định: tài sản có thể được đem bán đấu giá theo ý muốn của chủ sở hữu tài sản, hoặc có thể được đem bán đấu giá theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, điều luật này cũng quy định thêm sự ràng buộc giữa các chủ thể sở hữu tài sản chung: là phải có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác và pháp luật có quy định khác

- Điều 457 về “Thông báo bất động sản, tài sản” Trong Điều luật này quy định việc bán đấu giá tài sản bắt buộc phải có sự thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng Nội dung thông báo về những vấn đề: thời gian, địa điểm, số lượng, chất lượng và danh mục tài sản bán đấu giá Việc thông báo được ấn định thời gian đối với từng loại tài sản: chậm nhất là bảy ngày đối với động sản, 30 ngày đối với bất động sản trước khi bán đấu giá, phải có sự thông báo công khai về tài sản bán đấu giá

Khoản 2 Điều luật này còn quy định thêm đối với những người “có liên quan đến tài sản bán đấu giá” phải được thông báo công khai về việc bán đấu giá để tham gia định giá khởi điểm; trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

- Điều 458 về “Thực hiện bán đấu giá” Điều luật này quy định khá chi tiết trình tự, thủ tục bán đấu giá tài sản trong 6 nội dung cụ thể:

Thứ nhất, về công bố giá khởi điểm (giá sàn): vấn đề này được thực hiện khi bán

đấu giá, người bán đấu giá phải có nghĩa vụ công bố giá khởi điểm

Thứ hai, “Trình tự bán đấu giá” Khoản 2 Điều luật này đưa ra quy định về giá

cả làm căn cứ để xác định chủ thể của quan hệ hợp đồng bán đấu giá tài sản: người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm coi là chấp nhận giao kết hợp đồng

Thứ ba, “Thủ tục bán đấu giá tài sản” Khoản 3 của điều luật quy định bắt

buộc phải được lập thành văn bản nhưng không xác định hình thức đó là gì? có cần chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không?

Thứ tư, “Thời hạn thực hiện hợp đồng bán đấu giá tài sản được quy định tại

Khoản 4 của Điều luật: thời hạn giao tài sản bán đấu giá và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán được thực hiện theo quy chế bán đấu giá tài sản

Thứ năm, “Trách nhiệm rủi ro trong bán đấu giá tài sản”, Khoản 5 của Điều

luật quy định rõ: người bán đấu giá tài sản không chịu trách nhiệm về giá trị, chất lượng của tài sản bán đấu giá Quy định nhằm xác định trách nhiệm của người mua trong việc giám định về chất lượng của tài sản và chủ động định giá tài sản trong quá trình tham gia đấu giá

Thứ sáu, “Hủy bỏ hợp đồng bán đấu giá tài sản” Trong trường hợp người mua

cao nhất được công bố thấp hơn so với giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá coi như là không thành Quy định này phù hợp với truyền thống hoạt động bán đấu giá và thực tiễn pháp luật của nhiều nước trên thế giới

- Điều 459 về “Bán đấu giá bất động sản” Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định chi tiết đối với loại tài sản đặc biệt này thông qua các nội dung cụ thể sau đây:

Thứ nhất, về địa điểm tổ chức tại nơi có bất động sản hoặc nơi khác do người

bán đấu giá xác định Quy định này xuất phát từ đặc tính chuyên biệt của bất động

sản (không di rời được trong không gian) làm cho các bên có thể xác định được

chất lượng của tài sản một cách thuận lợi khi trực tiếp quan sát nó Ngoài ra có thể thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá BĐS, pháp luật còn cho phép người bán đấu giá được lựa chọn về địa điểm bán đấu giá, quy định như vậy là phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức và thực hiện bán đấu giá BĐS

Thứ ha, thủ tục đăng ký mua BĐS bán đấu giá Khoản 2 Điều luật quy định:

Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp trước một khoản tiền đảm bảo cho việc tham gia bán

đấu giá Danh sách những người mua được thông báo công khai tại nơi bán đấu giá

Quy định như trên tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức bán đấu giá khi đã hội tụ đủ những người cần thiết cho việc tham gia bán đấu giá Tuy vậy, danh sách những người tham gia bán đấu giá không được quy định rõ là niêm yết công khai ở mức độ như thế nào, vì vậy tạo ra những bất cập khi những người tham gia bán đấu giá

có thể biết trước về nhau, họ có thể không vô tư và khách quan khi trả giá nếu đã có sự bàn bạc với nhau từ trước

Thứ ba, cách thức thanh toán khi thực hiện Hợp đồng bán đấu giá BĐS Tại

Khoản 3 và Khoản 4 của Điều luật quy định: nếu người tham gia BĐG BĐS mua được tài sản thì sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho bên tổ chức BĐG số tiền đã trả giá, khoản tiền đặt trước được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán; nếu người mua từ chối mua thì không được hoàn trả số tiền đó

Đối với người bán đấu giá, phải có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt trước cho những người khác đăng ký mua mà không mua được tài sản

Thứ tư, về văn bản của Hợp đồng BĐG được quy định tại Khoản 5, bắt buộc

phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực hoặc phải được đăng ký, nếu pháp luật có quy định

Tóm lại, với các quy định trên đây cho thấy Bộ Luật Dân sự năm 2005 mặc dù

đã có những quy định về BĐG tài sản nói chung và BĐG BĐS nói riêng trong đó có QSDĐ còn thiếu và chưa chặt chẽ, tạo ra những điểm còn khá lỏng trong pháp luật về BĐG, dẫn đến hậu quả là các chủ thể tham gia hoạt động BĐG tài sản vận dụng không thống nhất trong tổ chức và thực hiện pháp luật về BĐG Vì vậy, cần phải có những quy định sửa đổi, bổ sung đối với Bộ Luật Dân sự năm 2005 để phù hợp với thực tiễn cuộc sống

* Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau:

+ Các trường hợp được bán đấu giá QSD Đ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định

+ Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58 còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ

+ Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy định mức

“giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất Đây là cơ sở giúp cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương

+ Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá Như vậy, Điều luật này cũng đã đề cập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này

* Quy định của Chính phủ về bán đấu giá quyền sử dụng đất

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá

tài sản (sau này được thay thế bằng Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản) và Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg

ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đã đề cập đến một số vấn đề cơ bản sau:

- Về nguyên tắc bán đấu giá: Việc bán đấu giá QSDĐ được thực hiện theo nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các

bên (Điều 3, Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005) Việc quy định nguyên tắc này về cơ bản thống nhất với nguyên tắc của BộLuật Dân sự năm 2005 (từ điều 4 đến Điều 13) và nguyên tắc về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (Điều 122 BLDS 2005); đồng thời nó cũng thể hiện được nét đặc thù của hình thức mua bán tài

sản này Tuy nhiên, Điều 3 của Nghị định số 05/2005 không nói đến nguyên tắc trực tiếp, dễ dẫn đến việc hiểu là việc BĐG có thể thực hiện được bằng cả hình thức

gián tiếp

- Về chủ thể được tham gia bán đấu giá QSDĐ, bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2003; những chủ thể này phải có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Điều 13 của Nghị định này quy định những người không được tham gia đấu giá bao gồm: Người không có năng lực hành vi dân sự; người làm việc trong trong Trung tâm bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp hoặc Hội đồng BĐG tài sản đó; người trực tiếp giám định, định giá tài sản hoặc cha, mẹ, con của những nghười đó; người có tài sản bán đấu giá; người không có quyền mua tài sản BĐG theo quy định của pháp luật

Với những quy định đó nhằm đảm bảo tính vô tư, khách quan trong quá trình

tổ chức và thực hiện BĐG QSDĐ Tuy nhiên, các Điều luật trên lại không quy định

rõ ràng cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm phát hiện và xử lý những đối tượng không

đủ tư cách tham gia bán đấu giá

- Các trường hợp được bán đấu giá quyền sử dụng đất:

So với các quy định tại Điều 58 Luật Đất đai 2003, Điều 3 của Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất quy định cụ thể hơn về các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ, đó là: đấu giá nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng đất cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh… Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó (Điều 4)

Với quy định trên đây, Nhà nước đã mở ra cơ chế trao quyền rộng hơn cho

các địa phương (UBND cấp tỉnh) trong việc quyết định mục đích đưa các thửa đất

vào hoạt động bán đấu giá phù hợp với lợi ích của địa phương, đồng thời phát huy khả năng tự chủ của địa phương trong việc khai thác lợi ích từ đất đai Tuy nhiên, quy định trên cũng tạo ra sự “quá đà” của một số địa phương trong việc đưa đất đai vào đấu giá một cách tùy tiện, tạo ra sự lộn xộn trong quản lý đất đai, không đạt được lợi ích thiết thực từ BĐG QSDĐ

- Về điều kiện các thửa đất được tổ chức BĐG (Điều 5):

Đất đã có quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được các cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai

và xây dựng; đất đã được bồi thường giải phóng mặt bằng; đất đã có phương án bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Đây là một quy định mới của văn bản pháp luật này so với các văn bản khác

về BĐG; quy định này cho thấy Nhà nước đã quan tâm sâu sắc tới công tác quản lý đất đai, nhất là vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai trong công tác giải phóng mặt bằng và đền bù giải tỏa, nhằm bảo vệ được các quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời quản lý được trật tự trong công tác xây dựng và phát triển hạ tầng cơ sở ở mỗi địa phương

Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý quan trọng đối với việc củng cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục BĐG tài sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này Trên thực tế, sau 4 năm triển khai Nghị định 05/2005/NĐ-CP đã bộc lộ một số hạn chế cần tháo gỡ Việc ban hành Nghị định 17/2010/NĐ-CP được đánh giá là có nhiều điểm mới, hoàn thiện hơn và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động BĐGtài sản

Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định rõ hơn về đối tượng tài sản phải áp dụng trình tự, thủ tục BĐG tài sản bao gồm: Tài sản để thi hành án; tài sản Nhà nước, tài sản là QSDĐ trong trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được bán đấu giá theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các tài sản khác phải bán đấu giá theo quy định của pháp luật

Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân, tổ chức lựa chọn BĐG tài sản thuộc sở hữu của mình thông qua tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thì trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định 17/2010/NĐ-CP cũng được áp dụng

Nâng cao tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên: Nghị định số 05/2005/NĐ-CP

quy định điều kiện được cấp thẻ đấu giá viên tương đối đơn giản, chưa tương xứng

với nhiệm vụ, trách nhiệm của đấu giá viên (quy định người có bằng Đại học trong bất kỳ lĩnh vực nào đều trở thành đấu giá viên mà không cần phải qua đào tạo, bồi dưỡng)

Nhằm nâng cao chất lượng và tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, Nghị định 17/2010/NĐ-CP quy định chặt chẽ hơn về tiêu chuẩn trở thành đấu giá viên Theo đó, đấu giá viên phải là người đã tốt nghiệp đại học ngành luật hoặc ngành kinh tế và đã qua khóa đào tạo nghề đấu giá

So với Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP còn bổ sung quy định về việc cấp lại, thu hồi Chứng chỉ hành nghề nhằm quản lý chặt chẽ hơn hoạt động của đội ngũ đấu giá viên

Quy định rõ hơn về tổ chức bán đấu giá tài sản: Nghị định xác định rõ hơn các

tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp gồm có: Trung tâm dịch vụ BĐG tài sản và doanh nghiệp BĐG tài sản Ngoài các tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp, còn có 2 loại Hội đồng: Hội đồng BĐG tài sản cấp huyện được thành lập để thực hiện bán tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính do cơ quan tịch thu từ cấp huyện trở xuống ra quyết định tịch thu theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành

chính HĐBĐG tài sản trong trường hợp đặc biệt để BĐG tài sản Nhà nước, tài sản là QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê được tổ chức BĐG tài sản chuyên nghiệp thực hiện việc BĐG.Với quy định rõ ràng như trên sẽ góp phần khắc phục tình trạng thành lập Hội đồng BĐG tài sản tràn lan ở các địa phương

Tăng mức tiền đặt trước: Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định, người

tham gia đấu giá tài sản phải nộp phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước Theo quy định cũ, khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận không quá 5% giá khởi điểm là quá thấp, nhiều trường hợp tiền đặt cọc quá thấp dẫn đến bỏ cuộc Vì vậy, Nghị định 17/2010/NĐ-CP nâng mức tiền đặt trước cao hơn (tối thiểu là 1% và tối đa không quá 15%) nhằm khắc phục tình trạng những người tham gia đấu giá liên kết với nhau để dìm giá hoặc họ sẵn sàng chịu mất số tiền đặt trước trong trường hợp từ chối mua tài sản với mục đích gây khó khăn cho người có quyền và lợi ích liên quan hoặc vì mục đích vụ lợi Đồng thời, quy định mức trần với sự linh hoạt nhất định vẫn đảm bảo phù hợp với thực tiễn của

từng địa phương

Hạn chế thông đồng trong đấu giá tài sản

Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định, trong trường hợp người điều hành cuộc bán đấu giá đã công bố người mua được tài sản bán đấu giá mà người này từ chối mua thì tài sản được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề ít nhất bằng giá khởi điểm Nếu người liền kề không đồng ý mua hoặc giá liền kề thấp hơn giá khởi điểm thì cuộc bán đấu giá không thành và khoản tiền đặt trước của người từ chối mua thuộc về người có tài sản bán đấu giá

Tuy nhiên, quy định này bị lợi dụng trên thực tế, có tình trạng cố tình trả giá rất cao, được tuyên bố là người mua được tài sản rồi lại từ chối mua để người liền kề mua được tài sản và hai bên chia nhau số tiền chênh lệch

Nghị định số 17/2010/NĐ-CP đã sửa đổi theo hướng quy định chế tài nghiêm khắc hơn Cụ thể, người từ chối mua tài sản không được hoàn trả tiền đặt trước và khoản tiền này thuộc về người có tài sản bán đấu giá Đồng thời, tài sản chỉ được bán cho người trả giá liền kề nếu giá liền kề đó cộng với khoản tiền đặt trước ít nhất bằng giá đã trả của người từ chối mua

2.1.3.4 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm

này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả (Nguyễn Tân Thịnh 2012) Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi

thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu

tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng

dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người

bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong

giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất

vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và

nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự

án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

2.2 KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

2.2.1 Tại Trung Quốc

Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong

hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá QSDĐ đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988.(Tạp chí KHPL số 02(39)2007)

Ngày 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn

50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSDĐ và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSDĐ của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá .(Tạp chí KHPL số 02(39)2007)

Ở Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất” ra đời năm 1994 và thị trường BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc quyền

sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền SDĐ) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất nhượng quyền SDĐ

Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải phù hợp với quy hoạch SDĐ tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch SDĐ xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền SDĐ

của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ kế hoạch để UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng quyền SDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền SDĐ trong trường hợp xuất nhượng quyền SDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền SDĐ; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền SDĐ mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Việc xuất nhượng quyền SDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai

Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trường BĐS

2.2.2 Tại Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi

sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá nhân không thanh toán được nợ

và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây

Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng, 2011)

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

gia đấu giá

Quảng cáo bất

động sản

Lựa chọn bất động sản

Làm thủ tục

tham gia

Điều tra bất động sản

Mở phiên đấu giá

- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể

riêng

Bỏ giá cho bất động sản

2.2.3 Tại Thái Lan

Ở Thái Lan, đất đai là tài sản mà cá nhân có quyền sở hữu, vì vậy bán đấu giá QSDĐ được quy định trong Bộ Luật dân sự và Luật thương mại

Theo đó tài sản đem bán đấu giá bao gồm những vật cụ thể cũng như các đối tượng không cụ thể, có giá trị có thể chiếm dụng được, đất đai cũng nằm trong số đó Tài sản và đất đai mang bán đấu giá do chủ sở hữu tự nguyện mang ra bán đấu giá hay bị bắt buộc mang đấu giá trong việc xử lý tài sản thế chấp

Việc bán đầu giá kết thúc khi người điều hành phiên đấu giá thông báo Trước đó, bất kỳ người nào trả giá cũng có thể rút lại giá mình đã trả Người tham gia đấu giá bị ràng buộc bởi nội quy đấu giá và tuyên bố của người điều hành phiên đấu giá

Người điều hành phiên đấu giá và người có tài sản đấu giá không được phép trả giá hoặc thuê người trả giá Người có tài sản đấu giá có thể rút lại tài sản của mình bất kỳ lúc nào nếu nhận thấy giá được trả cao nhất vẫn không đạt yêu cầu Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá và phải trả giá bằng tiền mặt khi kết thúc phiên đấu giá hoặc vào thời điểm trên thông báo đấu giá quy định Nếu người trả giá cao nhất không trả tiền mua thì phải chịu thanh toán khoản chênh lệch thu được khi người bán đấu giá tiếp tục bán đấu giá tài sản đó lần sau

Bộ luật này cũng quy định việc bán đấu giá bắt buộc trong việc xử lý tài sản thế chấp, cầm cố và lưu kho (Vụ bổ trợ tư pháp – Bộ Tư pháp, 2004)

2.2.4 Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me mới có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng