Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện duy tiên- tỉnh hà nam

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐẶNG THỊ YẾN NHUNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN- TỈNH HÀ NAM Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thanh Trà NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đõ cho việc thực luận văn cám ơn, thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 05 tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đặng Thị Yến Nhung i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn, nhận hướng dẫn, bảo tận tình Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép bày tỏ lòng kính trọng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo: PGS-TS Nguyễn Thanh Trà tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Nhà nước, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ trình học tập, thực đề tài hoàn thiện luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng Tài Kế hoạch, phòng, ban, ngành liên quan huyện Duy Tiên - tỉnh Hà Nam giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày 05 tháng năm 2016 Tác giả luận văn Đặng Thị Yến Nhung ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ tắt ký hiệu vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.2 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 23 2.2.1 Tại Trung Quốc 23 2.2.2 Tại Nhật Bản 25 2.2.3 2.2.4 Tại Thái Lan 27 Một số nước Nghị viện nước ASEAN 27 2.3 2.3.1 2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 28 Quá trình hình thành giá đất Việt Nam 28 Tình hình thực đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 29 Phần Nội dung phương pháp nghiên cứu 37 3.1 Địa điểm nghiên cứu 37 3.2 Thời gian nghiên cứu 37 3.3 Đối tượng nghiên cứu 37 3.4 Nội dung nghiên cứu 37 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 37 iii 3.4.2 3.4.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Duy Tiên 38 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên 38 3.4.4 Kết đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn huyện Duy Tiên 38 Đánh giá công tác đấu giá QSD dự án nghiên cứu địa bàn huyện Duy Tiên 38 3.4.5 3.4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSD đất địa bàn huyện Duy Tiên 38 3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5 Phương pháp nghiên cứu 38 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 38 Phương pháp chọ điểm nghiên cứu 39 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39 Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp 40 Phương pháp xử lý số liệu phần mềm máy tính 41 Phần Kết thảo luận 42 4.1 Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội huyện Duy Tiên 42 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 42 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Duy Tiên 46 4.2 Tình hình quản lý trạng sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên 53 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai huyện Duy Tiên 53 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên 57 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 – 2014 58 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất huyện Duy Tiên 58 4.3.2 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất huyện Duy Tiên 60 4.3.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 64 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên giai đoạn 2011 - 2014 67 4.4 Kết đấu giá qsdđ dự án nghiên cứu địa bàn huyện tiên 76 4.4.1 Kết đấu giá QSDĐ KDC thị trấn Hòa Mạc 76 4.4.2 Kết đấu giá QSDĐ KDC xã Trác Văn 79 4.4.3 Kết đấu giá QSDĐ KDC xã Yên Nam 81 4.5 Đánh giá công tác đấu giá qsd đất dự án nghiên cứu 83 4.5.1 Đánh giá người dân công tác đấu giá QSD đất dự án 83 4.5.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất dự án 85 4.5.3 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên 89 iv 4.6 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSD đất địa bàn huyện Duy Tiên 91 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 Giải pháp công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 91 Giải pháp sách đấu giá quyền sử dụng đất 91 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 92 Giải pháp tài 92 4.6.5 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá 93 Phần Kết luận kiến nghị 94 5.1 Kết luận 94 5.2 Kiến nghị 95 Tài liệu tham khảo 96 v DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÝ HIỆU Chữ viết tắt BĐG TS BĐS BLDS CN QSH CNH ĐVT Nghĩa tiếng Việt Bán đấu giá tài sản Bất động sản Bộ Luật Dân Chuyển nhượng Quyền sở hữu Công nghiệp hoá Đơn vị tính GCN HĐBĐG HĐH KDC MCL QSDĐ TBQ TW UBND VND XHCN Giấy chứng nhận Hội đồng Bán đấu giá Hiện đại hoá Khu dân cư Mức chênh lệch Quyền sử dụng đất Tiền bình quân Trung ương Uỷ ban nhân dân Việt Nam đồng Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG TT Bảng 4.1 Bảng 4.2 Tên Bảng Trang Cơ cấu kinh tế huyện Duy Tiên giai đoạn 2001-2014 47 Dân số huyện Duy Tiên giai đoạn 2010 – 2014 50 Bảng 4.3 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Duy Tiên năm 2014 57 Kết năm thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên từ năm 2011 đến năm 2014 68 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 68 So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2011 69 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 70 So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2012 71 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 72 So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2013 73 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 74 So sánh giá trúng đấu giá giá sàn năm 2014 75 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Hòa Mạc 77 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất thị trấn Hòa Mạc 78 Tổng hợp kết đấu giá quyền sử dụng đất xã Trác Văn 80 Tổng hợp kết đấu giá đất KDC xã Yên Nam 81 Tính minh bạch thông tin liên quan đến lô cho đấu giá quyền sử dụng đất 83 Đánh giá giá khởi điểm 84 Đánh giá thực quy chế đấu giá 84 Đánh giá sau trúng đấu giá 85 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá 85 Bảng 4.5 Bảng 4.6 Bảng 4.7 Bảng 4.8 Bảng 4.9 Bảng 4.10 Bảng 4.11 Bảng 4.12 Bảng 4.13 Bảng 4.14 Bảng 4.15 Bảng 4.16 Bảng 4.17 Bảng 4.18 Bảng 4.19 Bảng 4.20 Bảng 4.21 vii DANH MỤC HÌNH TT Tên hình Trang Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 26 Hình 4.1 Sơ đồ hành huyện Duy Tiên 42 Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ tỉnh Hà Nam 60 Hình 4.3 Khu dân cư thị trấn Hòa Mạc 79 Hình 4.4 Khu dân cư xã Yên Nam 83 Hình 4.5 Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Duy Tiên 88 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đặng Thị Yến Nhung Tên Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Duy Tiên- tỉnh Hà Nam Ngành: Quản lí đất đai Mã số: 60.85.01.03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu - Đánh giá kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số xã địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất xã địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: thu thập văn có liên quan tới công tác định giá đất, giá đất công tác đấu giá quyền sử dụng đất phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan, Ban Quản lý dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, sở số liệu thống kê dựa tiêu chí lựa chọn vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia 01 dự án đấu giá, MCL cao, tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất KDC xã, thị trấn địa bàn huyện Duy Tiên làm điểm nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 100 hộ gia đình tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đấu giá đất KDC xã, thị trấn địa bàn huyện Duy Tiên - Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp xếp tập hợp số liệu điều tra thứ cấp, sơ cấp theo nội dung nghiên cứu để làm rõ thực trạng vấn đề nghiên cứu Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu thu thập phần mềm Excel, đưa phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Duy Tiên ix Cụ thể, hỏi người tham gia đấu giá có cung cấp đầy đủ thông tin phương án đấu giá không có đến 98% biết tìm hiểu; có tới 97% họ biết đầy đủ thông tin đất, vị trí giá khởi điểm để đấu giá 100% người biết, 75% họ biết nằm quy hoạch 4.5.1.2 Đánh giá giá khởi điểm Bảng 4.22 Đánh giá giá khởi điểm STT Giá khởi điểm Tên dự án Cao Vừa Thấp KDC Thị trấn Hòa Mạc 18 12 KDC xã Trác Văn KDC xã Yên Nam 19 11 33 43 55 Cộng Đánh giá giá khởi điểm, dự án, có tới 43% người hỏi nói giá khởi điểm cao, có 55% đánh vừa phải, 2% đánh thấp Trong dự án, dự án KDC thị trấn Hòa Mạc dự án có tỷ lệ đánh giá giá khởi điểm cao lên tới 72% cho giá khởi điểm cao 4.5.1.3 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá Kết điều tra cho thấy, trình thực đấu giá, dự án đánh giá ban đấu giá thực nghiêm túc, quy chế, hướng dẫn tỉnh Hà Nam đề (98%) Bảng 4.23 Đánh giá thực quy chế đấu giá STT Tên dự án Thực quy chế Có bị loại không Mức chênh lệch giá KDC Thị trấn Hòa Mạc KDC xã Trác Văn KDC Yên Nam Có 29 29 40 Không 1 Có 0 Không 30 30 40 Cao 28 15 Thấp 02 15 35 Cộng 98 100 48 52 Trong trình thực quy chế đấu nắm vững thông tin giá nên trường hợp bị loại trình đấu giá 4.5.1.4 Đánh giá sau trúng đấu giá 84 Bảng 4.24 Đánh giá sau trúng đấu giá STT Hài lòng giá Tên dự án Thủ tục Cấp GCN Có QĐ phê duyệt Có không Có Không Có Không KDC Thị trấn Hòa Mạc 20 10 30 26 KDC xã Trác Văn 29 28 29 KDC Yên Nam 35 40 40 84 16 98 95 Cộng Sau trúng đấu giá, quan chức làm tốt nhiệm vụ mình, kết điều tra cho thấy có 98% trường hợp có định phê duyệt 95% trường hợp trúng đấu giá sau làm đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 4.5.2 Đánh giá hiệu công tác đấu giá QSD đất dự án 4.5.2.1 Hiệu kinh tế - Đối với Nhà nước: + Khai thác hợp lý quỹ đất + Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng Bảng 4.25 Chênh lệch giá đất giá quy định giá trúng đấu giá S Khu đất đấu STT giá KDC Thị trấn Hòa Mạc KDC xã Trác Văn KDC xã Yên Nam Cộng Ngày đấu giá Diện tích (m2) Số tiền dự tính thu sau đấu giá (1000đ) 19/11/2011 15/9/2012 28/12/2012 610 6.809 1.365 3.663.000 10.937.100 2.455.000 4.773.450 14.467.451 2.888.300 1,30 1,32 1,18 16/10/2013 8.937 4.101.000 4.506.211 1,10 16/6/2014 10.280 7.434.000 8.857.938 1,19 28.001 28.590.100 Số tiền thu sau Tăng đấu giá (Lần) đ (1000 ) 35.493.350 1,24 Nguồn: Điều tra thực tế 85 Nhà nước đầu tư cho vay để giải phóng mặt bằng, làm sở hạ tầng; đưa đấu giá người dân nhà đầu tư bỏ vốn để tham gia Số tiền thu sử dụng vào việc trả nợ tiền vay Nhà nước, phát triển sở hạ tầng địa phương + Tạo nguồn vốn từ đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư cho dự án khác tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề cho nhân dân địa phương Nhà nước thu hồi đất để xây dựng công trình nói chung dự án đấu giá đất nói riêng Đấu giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa to lớn, giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, tạo đà thúc đẩy nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cạnh tranh lành mạnh người tham gia đấu giá, người trả giá cao người nhận quyền sử dụng đất Do vậy, diện tích đất sử dụng để khai thác tạo vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng, áp dụng chế đấu giá mang lại hiệu kinh tế gấp nhiều lần so với chế giao đất có thu tiền sử dụng đất thông thường So với cách giao đất có thu tiền thông thường giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất có hiệu nhiều so với giao đất có thu tiền trước Qua số liệu dự án cho thấy hiệu cao 1,26 lần so với giao đất thông thường, với dự án đấu giá đất đem lại nguồn thu cho ngân sách 17 tỷ đồng so với số tiền thu thực giao đất có thu tiền sử dụng đất theo cách thông thường Đối với người sử dụng đất: Đất để đấu giá đất phê duyệt quy hoạch nên tính an toàn cao, người mua Nhà nước bảo đảm tính pháp lý lô đất, đảm bảo sử dụng đất hợp pháp đầy đủ giấy tờ Nếu mua đất thị trường tự do, người mua thường phải nhiều công để tìm hiểu giấy tờ hay vị trí quy hoạch đất đưa định riêng đất đem đấu giá, yếu tố đảm bảo Đấu giá QSD đất tiến hành công khai, thu hút nhiều đối tượng tham gia với nhiều mức trả giá khác Trước đấu giá tiến hành, người tham gia đấu giá nghiên cứu hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa tiến hành tìm hiểu thông tin thị trường khu vực đấu giá nên nhìn nhận, đánh giá 86 giá trị thực tế mảnh đất đem đấu giá Do vậy, tham gia họ chủ động trả với giá họ xác định thường đưa giá thấp so với việc mua đất theo cách thông thường thị trường Không phí hoa hồng (môi giới) loại phí khác mà trung tâm môi giới thường đặt 4.5.2.2 Hiệu xã hội Thị trường BĐS huyện Duy Tiên hình thành năm gần trình phát triển Sự đời hình thức đấu giá góp phần làm sôi động cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Huyện Duy TiênTỉnh Hà Nam Tạo khu dân cư đồng với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đáp ứng nhu cầu người dân, tạo điều kiện môi trường sống ổn định, phù hợp với quy hoạch chung Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSD đất hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề, áp dụng mô hình sản xuất nông nghiệp Nhiều mô hình sản xuất nông nghiệp (trồng rau sạch, chăn nuôi đặc sản…) phổ biến, chuyển giao rộng rãi đến người nông dân góp phần nâng cao hiệu sản xuất, tăng thu nhập cho bà nông dân Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng nông thôn Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần làm phong phú cho hoạt động thị trường BĐS Nhà nước tham gia vào thị trường với tư cách nhà quản lý với mệnh lệnh hành cứng nhắc (Quyết định giao đất cho ai? Diện tích nào? Mức giá bao nhiêu? Giá tính thuế nào?) mà tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS với tư cách bên đối tác Những yếu tố: giá bán mảnh đất, người nhận quyền sử dụng đất (mua mảnh đất) thị trường người tham gia định mà Nhà nước không cần can thiệp 87 Hình 4.5 Trụ sở làm việc Huyện ủy - HĐND - UBND huyện Duy Tiên Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững - Thực đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ, quy chế, tránh nghi ngờ, tạo lòng tin người tham gia vào chủ trương đổi sách quản lý, sử dụng đất đai Đảng Nhà nước - Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất, phần sử dụng cho hỗ trợ sản xuất, chuyển dịch cấu trồng, ngành nghề cho người nông dân, tạo việc làm cho người dân, đặc biệt hộ gia đình có đất bị thu hồi để xây dựng khu, cụm, điểm công nghiệp, khu dân cư 4.5.2.3 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá QSD đất mang lại hiệu việc quản lý sử dụng đất đai, thể nội dung sau: - Đất đai, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản quốc gia với đặc điểm đặc 88 thù riêng, đất đai tham gia vào thị trường khai thác triệt để tiềm giá trị, tạo nguồn thu phục vụ cho nghiệp công nghiệp hoá, đại hoá đất nước, khẳng định đấu giá QSD đất biện pháp tích cực khai thác quỹ đất hiệu Kết thu từ đấu giá QSD đất khẳng định vai trò đất đai kinh tế thị trường, thừa nhận đất đai, QSD đất hàng hoá hoạt động thị trường BĐS - Đấu giá QSD đất sở, để Nhà nước định giá đất, hình thành thị trường BĐS góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường BĐS Nếu đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành thường xuyên, liên tục phạm vi toàn huyện giúp huyện thống kê giá đất chuyển nhượng thực tế xã, thị trấn khoảng thời gian định Đây cứ, sở quan trọng giúp Nhà nước định giá đất sát với giá chuyển nhượng đất thực tế, hạn chế thất thu cho ngân sách Nhà nước từ tài sản đất đai - Đấu giá QSD đất, với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, nhanh gọn, qua nhiều cấp chế giao, cấp đất, thủ tục rườm rà, gây lãng phí thời gian, tiền của Nhà nước nhân dân - Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất triển khai thực nhanh chóng, thuận lợi quan quản lý đất đai, tạo niềm tin người sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh đối tượng tham gia đấu giá nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời xóa bỏ chế “Xin, cho” tồn nhiều địa phương, góp phần lành mạnh hoá thủ tục hành chính, đẩy nhanh trình công nghiệp hoá, đại hoá đất nước - Giải chuyển mục đích cho khu vực đất nông nghiệp nằm xen lẫn khu dân cư, đất nằm lẫn công trình khác - Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất sử dụng để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật góp phần cho việc sử dụng đất khu vực đầu tư công trình kỹ thuật vào nề nếp hơn, giảm tình trạng lấn chiếm đất đai trái phép 4.5.3 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên a) Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất chưa khoa học, mang nặng tính hành dẫn đến tình trạng số dự án đấu giá quyền sử dụng đất giá đất dưa đấu 89 giá không sát với giá đất chuyển nhượng thị trường dẫn đến tình trạng lợi dụng ổn định đấu giá - Một số khu đất đưa đấu giá quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa không sử dụng gây lãng phí tài nguyên - Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Đối với việc cá nhân lợi dụng thỏa thuận đấu giá nhằm hạn chế việc trả giá đấu lô đất chưa có quy định để xử phạt dẫn đến tình trạng lợi dụng đấu giá; - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất hạn chế Mặc dù công khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hoàn thành cômg tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao b) Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá không hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực c) Đối với công tác quản lý đất đai - Các dự án đấu giá QSD đất thực thành công tạo mặt giá đất khu vực, dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục số khu vực có dự án đấu giá đất 90 - Việc quản lý chưa thống lỏng lẽo khu đất sau đưa đấu giá dẫn đến việc xây dựng nhà sai so quy định 4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DUY TIÊN Trên sở phân tích công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện nghiên cứu sâu 03 dự án thành công không thành công, xin đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Duy Tiên sau: 4.6.1 Giải pháp công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất - UBND huyện Duy Tiên phối hợp chặt chẽ với tổ chức bán đấu giá địa bàn huyện thực tốt công tác bán đấu giá QSDĐ theo quy định pháp luật Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm kiếm tham gia dự án khác - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, tăng cường giám sát người dân quan báo chí để ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thông báo rộng rãi thông tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá để người dân có thêm thông tin - Cần thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, lô giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực thu hút người tham gia đấu giá - Nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể, thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đưa đấu giá theo phương thực khác - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh gọn, đặc biệt khâu quy hoạch, yếu tố quan trọng để triển khai dự án - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tón dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân địa phương - Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thông đồng người tham gia đấu giá QSDĐ với 4.6.2 Giải pháp sách đấu giá quyền sử dụng đất - Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, kịp thời tháo gỡ vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển 91 - Thực biện pháp đảm bảo tính công khai, minh bạch công tác đấu giá giao dịch bất động sản để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin mua bán, hạn chế đầu cơ, mua bán lại, thu lời bất Nhà nước phải định hướng, điều tiết kiểm soát để thị trường bất động sản ổn định, khắc phục tình trạng tự phát, đầu bất động sản - Quy định chi tiết việc xây dựng công trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá QSDĐ 4.6.3 Giải pháp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất - Cần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Phối hợp cách khoa học quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi quy hoạch nhằm mang lại hiệu toàn diện kinh tế, xã hội, môi trường - Trong trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch tổng thể tỉnh, huyện; cần lựa chọn khu đất đấu giá phù hợp, hiệu quả, đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Việc quản lý, sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định pháp luật - Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch chi tết cho xã, thị trấn, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu; bước tiến hành chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thông qua quy hoạch thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị quyền sử dụng đất - Đối với dự án đấu giá đất cần phải đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ 4.6.4 Giải pháp tài - Cần nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số quy định thuế, lệ phí, tiền đặt cọc liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất thị trường bất động sản theo hướng phát triển giao dịch thức thị trường - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất công khai, minh bạch hiệu - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá để đầu tư phát triển nhà cho 92 đối tượng sách, người thu thập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 4.6.5 Quản lý, sử dụng quỹ đất sau đấu giá - Thực tốt thủ tục sau đấu giá cho người mua lô đất (thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hỗ trợ làm thủ tục nhận đất) Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định - Thực tốt công tác cải cách hành cấp GCN QSDĐ tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát xử lý nghiêm trường hợp vi phạm sau đấu giá 93 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Đấu giá QSD đất thực chất hình thức chuyển nhượng QSD đất đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSD đất thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Đấu giá quyền SDĐ hình thức khai thác, SDĐ hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ yếu tố tiêu cực chế “Xin- cho” tồn thời gian dài nhiều địa phương nước, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường BĐS Công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện giải đất cho người dân Nguồn kinh phí thu từ công tác đấu giá QSDĐ phần đầu tư quay trở lại khu đất đấu giá để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng bộ, đại; phần thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng sở hạ tầng khác địa phương Nghiên cứu dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung thực tốt theo quy định pháp luật quy chế đấu giá quyền sử dụng đất UBND tỉnh Hà Nam Đấu giá quyền SDĐ tạo sức ép công tác quản lý quy hoạch SDĐ, qua đó, chế, sách đấu giá quyền SDĐ bước luật hoá hướng dẫn ngày cụ thể Hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện thể rõ mặt tạo nguồn thu ngân sách lớn cho Nhà nước Nhiều sở hạ tầng công trình địa bàn xây dựng nhờ nguồn thu từ đấu giá Qua hoạt động đấu giá QSDĐ ta thấy công tác phù hợp với xu hướng phát triển kinh tế xã hội Bên cạnh đó, công tác quản lý Nhà nước đất đai UBND huyện Duy Tiên chặt chẽ, chi tiết đặc biệt việc xác định giá sàn đem lại hiệu cho Nhà nước người sử dụng Để công tác đấu giá QSDĐ huyện mang lại hiệu cao thời gian tới đề xuất số giải pháp sau: Thực tốt công tác tổ chức 94 đấu giá với việc tăng cường công khai minh bạch thông tin đấu giá tới người dân; tiếp tục cải cách thủ tục hành (một cửa) thực tổ chức đấu giá cấp GCN QSDĐ cho người trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; tăng cường lực hiệu công tác tác kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm sau đấu giá; tăng cường quản lý hoạt động giao dịch chuyển nhượng QSDĐ sau đấu giá 5.2 KIẾN NGHỊ Do điều kiện thời gian có hạn nê đề tài chưa nghiên cứu sâu đượcnhiều vấn đề có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Duy Tiên Chúng đề nghị thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu vấn đề: Nghiên cứu xác định giá khởi điểm dự án đấu giá QSDĐ Việc xác định giá khới điểm quan trọng, gia skhowir diểm sát với giá thị trường mà tuân thủ quy định khung giá đất UBND tỉnh ban hành Việc định giá khởi điểm hạn chế tiêu cực, đỡ tốn thời gian công sức cán tổ chức người tham gia đấu giá Nghiên cứu hoàn thiện công tác tổ chức đấu giá: Hình thức đấu giá nên hình thức bỏ phiếu kín hay áp dụng hình thức công khai? Hình thức có hiệu hơn, phù hợp hơn, tiêu cực hơn? Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy Đối với dự án đấu giá cần phải tuyên truyền, phổ biến thông tin, quảng cáo nhiều phương tiện thông tin đại chúng niêm yết để thu hút thêm nhiều người tham gia Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn thời gian qua 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: Bộ Tài nguyên môi trường (2014) Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chi cục Thống kê huyện Duy Tiên (2014), Niên giám thống kê năm 2014, Duy Tiên, Hà Nam HĐND tỉnh Hà Nam (2014) Nghị số 24/2014/NQ-HĐND17 ngày 02/12/2014 HĐND tỉnh quy định bảng giá đất địa bàn tỉnh Hà Nam.T Nguyễn Thị Minh (2010) Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ Hà Nội Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011) Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất trình đô thị hoá, báo cáo, Tổng cục Quản lý đất đai, 98tr Quốc hội (1987) Luật Đất đai năm 1987, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội (1992) Hiến pháp 1992, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Quốc hội (1993) Luật Đất đai năm 1993, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 10 Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa (1996) Luật đấu giá tài sản, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Quốc Hội (2003) Luật Đất đai số 13/QH11, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 12 Quốc Hội (2005) Bộ Luật Dân số 33/QH11, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc Hội (2013) Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Huyền Trang (2011) Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ, IBS industry building service, truy cập ngày 05/07/ 2011 http://archive.saga.vn/Chuoigiatri/nghiencuuvaphattrien/23254.sag 15 Phạm Văn Vượng (2011) Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, Luận văn ThS chuyên ngành địa chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, 99 trang 16 Nguyễn Tân Thịnh (2012) Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc,Tạp chí tài số 10/2012 17 Thủ tướng Chính phủ (2005) Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho thuê đất 96 18 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005) Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa 19 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005) Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội 20 UBND tỉnh Hà Nam (2012), Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 17 tháng 10 năm 2012 Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Nam việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất nhà nước giao đất có thu tiền cho thuê địa bàn tỉnh Hà Nam 21 UBND huyện (2013), Quyết định số 136/QĐ-UBND ngày 19 tháng năm 2013 Ủy ban nhân dân huyện Duy Tiên việc giao đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng xã Trác Văn, huyện Duy Tiên 22 UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2013) Báo cáo số 198/BC-UBND ngày 14 tháng 11 năm 2013 Sơ kết 03 năm thi hành Nghị định số 17/2010/ NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Hồ Chí Minh 23 UBND huyện Duy Tiên (2014) Kiểm kê đất đai năm 2014, Phòng Tài nguyên môi trường huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 24 UBND huyện Duy Tiên (2014) Báo cáo kết thực nhiệm vụ năm 2014 phương hướng nhiệm vụ năm 2015, Phòng Tài nguyên môi trường huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 25 UBND huyện Duy Tiên (2014) Báo cáo thu ngân sách Nhà nước theo phân cấp huyện năm 2014, Phòng Tài Kế hoạch Duy Tiên, 2014 26 UBND tỉnh Hà Nam (2011), Quyết định số 42/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 UBND tỉnh Hà Nam việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Hà Nam 27 UBND tỉnh Hà Nam (2011), Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội tỉnh Hà Nam đến năm 2020, Hà Nam 28 UBND tỉnh Hà Nam (2013) Báo cáo sơ kết 03 năm thực nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nam 29 Chính phủ (2010) Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản, Hà Nội 30 Chính phủ (2004) Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 31 Chính phủ (2005) Nghị định số 05/2004/NĐ-CP ngày 18/01/2005 quy định bán đấu giá tài sản, Hà Nội 32 Bộ Tư pháp (2005) Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 4/5/2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số điều Nghị định 05/2005/NĐ-CP, Hà Nội 33 Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ, Hà Nội 97 34 Bộ Tư pháp (2010) Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản, Hà Nội 35 Chính phủ (2014) Nghị định số 44/2014/ND-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 36 Chính phủ (2014) Nghị định số 104/2014/ND-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 37 Bộ Tài Chính (2015).Thông tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền 38 Bộ Tài Chính (2015).Thông tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền 39 UBND Thành phố Hà Nội (2005) Quyết định số 137 QĐ – UB ngày 9/9/2005 UBND Thành phố Hà Nội việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội 40 UBND tỉnh Hà Nam (2014) Quyết định số 50/2014/QĐ-UBND ngày 20/12/2014 ban hành bảng giá đất địa bàn tỉnh, Hà Nam 98