Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện quảng ninh, tỉnh quảng bình

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Văn Mạnh Khánh Toàn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, nỗ lực thân, xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học tận tình truyền đạt cho kiến thức quý báu tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian học tập viết Luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo PGS.TS Hồng Thị Thái Hịa, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo giúp đỡ tơi nhiều để hồn thành Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể cá nhân: Sở Tài nguyên Mơi trường tỉnh Quảng Bình, UBND huyện Quảng Ninh, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Quảng Ninh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống kê huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, UBND xã Vạn Ninh, UBND thị trấn Quán Hàu, hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm hộ điều tra địa bàn xã Vạn Ninh thị trấn Quán Hàu giúp đỡ tận tình, phối hợp tạo điều kiện để tơi hồn thiện đề tài Tơi xin cảm ơn tới gia đình, người thân, đơng đảo bạn bè đồng nghiệp góp ý, giúp đỡ, động viên tạo điều kiện tốt cho suốt trình học tập thực đề tài Mặc dù có nhiều cố gắng, khơng thể tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý q thầy, giáo, người quan tâm để đề tài hoàn thiện tốt Tôi xin chân thành cảm ơn./ Huế, ngày tháng năm 2017 Học viên thực Văn Mạnh Khánh Toàn iii TÓM TẮT Đất đai tài sản quý giá quốc gia giới Ở nước ta, để phục vụ trình phát triển đất nước đất đai trở thành “nguồn vốn chỗ” huy động Để huy động nguồn vốn từ đất đai cách có hiệu đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp lựa chọn Để thấy rõ hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình” Đề tài sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp thứ cấp Thu thập số liệu thứ cấp có sẵn từ quan nhà nước, phịng, ban chun mơn Thu thập số liệu sơ cấp mẫu bảng hỏi: tiến hành vấn 40 người hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn huyện Quảng Ninh Kết nghiên cứu: luận văn nhằm phân tích thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh qua dự án điển hình giai đoạn từ 2014-2016 (1)Dự án Xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu đưa bán đấu giá năm 2014 2015 với tổng số 166 lô; (2) Dự án Xây dựng khu Bàu Đưng xã Vạn Ninh đưa bán đấu giá năm 2016 với tổng số 151 lô Kết cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh đem lại hiệu ba khía cạnh: kinh tế, xã hội công tác quản lý nhà nước đất đai song bên cạnh cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh cịn tồn số hạn chế cần tìm biện pháp khắc phục Qua hai dự án nghiên cứu mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm 1,30 lần Trong đó, dự án xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu có mức chênh lệch cao so với dự án xây dựng khu Bàu Đưng xã Vạn Ninh, đạt 1,31 lần, qua phần thể dự án thuộc khu vực thị có vị trí thuận lợi, động, nơi có nhu cầu cao thu hút đông đảo khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, chênh lệch thu từ đấu giá thường cao Thơng qua việc phân tích kết đấu giá quyền sử dụng đất hai dự án nêu trên, khái quát thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn, hiệu hạn chế cịn tồn cơng tác đấu giá, từ có giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu cho công tác dự án đấu giá iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục đích mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu 2.2 Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn CHƯƠNG TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Khái niệm chung đất đai thị trường bất động sản 1.1.2 Khái niệm chung giá đất, định giá đất bất động sản 1.1.3 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất hình thức đấu giá 11 1.1.4 Những quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.2 Cơ sở thực tiễn vấn đề nghiên cứu 23 1.2.1 Đấu giá quyền sử dụng đất số nước giới 23 1.2.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 26 1.3 Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 32 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 32 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 32 v 2.2 Nội dung nghiên cứu 32 2.3 Phương pháp nghiên cứu 32 2.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 32 2.3.2 Phương pháp xử lý số liệu 33 2.3.3 Phương pháp phân tích tổng hợp 33 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 34 3.1.1 Khái quát điều kiện tự nhiên huyện Quảng Ninh 34 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37 3.1.3 Khái quát trạng sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 44 3.2 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 53 3.2.1 Tóm tắt dự án nghiên cứu 53 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 57 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 66 3.3 Phân tích hiệu hạn chế cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh 74 3.3.1 Phân tích hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh 74 3.3.2 Phân tích hạn chế công tác đấu giá QSDĐ huyện Quảng Ninh 80 3.4 Đề xuất số nhóm giải pháp cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 82 3.4.1 Giải pháp sách Nhà nước 82 3.4.2 Giải pháp kỹ thuật 83 3.4.3 Giải pháp chế tài 84 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85 Kết luận 85 Kiến nghị 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài BTNMT Bộ Tài ngun Mơi trường CN-XD Cơng nghiệp xây dựng ĐVT Đơn vị tính GTGT Giá trị gia tăng GPMB Giải phóng mặt GCN Giấy chứng nhận HTX Hợp tác xã NĐ-CP Nghị định Chính phủ NLTS Nơng lâm thủy sản NTM Nơng thơn QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định TT Thông tư TM-DV Thương mại dịch vụ UBND Ủy ban nhân dân XDCB Xây dựng vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Một số tiêu phát triển kinh tế huyện Quảng Ninh giai đoạn 2014-2016 37 Bảng 3.2 Tổng hợp tình hình tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai huyện Quảng Ninh tính đến ngày 30/10/2016 45 Bảng 3.3 Tổng hợp kết đo đạc lập đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN xây dựng sở liệu địa huyện Quảng Ninh tính đến năm 2016 47 Bảng 3.4 Kết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân năm 2016 48 Bảng 3.5 Diện tích, cấu loại đất huyện Quảng Ninh năm 2016 52 Bảng 3.6 Thông tin thu hồi GPMB Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư thị trấn Quán Hàu 55 Bảng 3.7 Tổng mức đầu tư dự án xây dựng khu Bàu Đưng xã Vạn Ninh 56 Bảng 3.8 Khái quát đặc điểm dự án 57 Bảng 3.9 Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Bình61 Bảng 3.10 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư thị trấn Quán Hàu 69 Bảng 3.11 Kết đấu giá quyền sử dụng đất khu Bàu Đưng xã Vạn Ninh, huyện Quảng Ninh 72 Bảng 3.12 Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSDĐ qua hai dự án nghiên cứu địa bàn huyện Quảng Ninh 75 Bảng 3.13 Một số ý kiến người tham gia đấu giá QSDĐ phiên đấu giá địa bàn huyện Quảng Ninh 77 viii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời giá 10 Hình 3.1 Sơ đồ đồ hành huyện Quảng Ninh 34 Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế huyện Quảng Ninh năm 2016 38 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất huyện Quảng Ninh năm 2016 53 Hình 3.4 Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu dân cư 70 Hình 3.5 Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dự án xây dựng khu Bàu Đưng xã Vạn Ninh 74 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai nguồn tài nguyên quốc gia vô quý giá, sở khơng gian q trình sản xuất, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc phịng Đất đai có tính chất đặc trưng riêng, tài nguyên tái tạo trở thành tư liệu sản xuất thay được, đặc biệt sản xuất nông nghiệp Khai thác tiềm đất đai có ý nghĩa vơ quan trọng phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phịng Nhưng đất đai phát huy tiềm vốn có người tác động tích cực sử dụng có hiệu Trong năm qua, kinh tế nước ta phát triển vận động theo chế thị trường, thành phần kinh tế phát triển nguồn lực đầu vào cho sản xuất trở thành hàng hóa, đất đai không ngoại lệ Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản.Quyền sử dụng đất xem nguồn vốn chỗ huy động, phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Để huy động nguồn vốn chỗ từ đất đai cách có hiệu đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp quan trọng quy định Luật đất đai 2003 Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng đất đai Hiện nay, đất nước ta phát triển xu hội nhập với khu vực quốc tế Nền kinh tế thị trường với gia tăng dân số, mật độ dân cư ngày lớn phát triển nhiều ngành kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày tăng Chính điều đặt yêu cầu cho công tác quản lý, khai thác sử dụng quỹ đất ngày phải hiệu Đứng trước yêu cầu đó, để khắc phục tồn chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất thể tính ưu việt hình thức giao đất khác, thực hướng cho việc khai thác quỹ đất Nhà nước phát triển thị trường bất động sản Giá đất quy định Nhà nước giá đất thị trường xích lại gần thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai Huyện Quảng Ninh nằm sát trung tâm trị, kinh tế, văn hóa - xã hội tỉnh Quảng Bình, địa phương có xu hướng phát triển mạnh, đặc biệt thị trường bất động sản địa bàn huyện hoạt động sơi với nhiều hình thức cịn có xu hướng tiếp tục tăng năm tới Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện năm qua đem lại số lợi ích phục vụ cho trình phát triển kinh tế - xã hội quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt được, trình tổ chức thực bộc lộ khó khăn, thiếu sót định Vì cần tiến hành nghiên cứu đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất để từ đề xuất bổ sung, hồn chỉnh quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao Xuất phát từ tình hình trên, tơi tiến hành thực nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình” Mục đích mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục đích nghiên cứu Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình đưa số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh 2.2 Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình - Phân tích hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình Ý nghĩa khoa học thực tiễn * Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần cung cấp sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao Góp phần bổ sung hồn thiện sách liên quan đến tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất * Ý nghĩa thực tiễn Kết đề tài góp phần phát huy ưu điểm khắc phục mặt hạn chế để công tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày hoàn thiện đem lại hiệu cao cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Quảng Bình 84 cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu (Ví dụ: với đất lẻ giá sàn cần xây dựng vừa phải, cịn lơ lớn giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực) - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án Sau có kết trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp đủ tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước, quan chức cần đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá 3.4.3 Giải pháp chế tài - Điều chỉnh, bổ sung số loại thuế, lệ phí liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất thị trường bất động sản theo hướng khuyến khích - Sử dụng nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cách công khai, minh bạch hiệu Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư - Trước đấu giá nên có sách bảo đảm Ngân hàng quan tài số tiền mà người trúng đấu giá có để đảm bảo việc nộp tiền sử dụng đất người trúng đấu giá, tránh trường hợp người trúng đấu giá bỏ không nộp tiền vào ngân sách nộp chậm hạn chế số lượng cò tham gia - Những dự án có thu hồi đất nơng nghiệp nhằm phục vụ cho đấu giá quyền QSDĐ ở, muốn đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất quyền địa phương cần đề xuất để trích lại tỷ lệ định phần chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm cho người sử dụng đất nơng nghiệp có đất bị thu hồi 85 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Huyện Quảng Ninh có vị trí địa lý điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế Tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm năm gần mức cao, tốc độ thị hóa diễn nhanh, thu hút dự án đầu tư, tạo nhiều việc làm cho người lao động, thu hút dân cư tăng nhu cầu nhà đặc biệt khu vực đô thị Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Quảng Bình nói chung địa bàn huyện Quảng Ninh nói riêng năm gần tuân thủ quy định chung Nhà nước quy định bán đấu giá quyền sử dụng đất quy định tỉnh Quảng Bình chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất, không giao, cho thuê đất dự án đầu tư khu đô thị nhằm tăng thu ngân sách đẩy nhanh tiến độ thực dự án Qua kết đấu giá hai dự án đưa nghiên cứu cho thấy nhu cầu đấu giá quyền sử dụng đất khu vực có tiềm phát triển thuộc vùng thị cao nhiều so với nhu cầu đấu giá QSDĐ vùng nông thôn Đấu giá quyền sử dụng đất đem lại lợi ích mặt kinh tế, xã hội, công tác quản lý nhà nước đất đai * Về mặt kinh tế: Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện huy động tối đa ngân sách cho Nhà nước, tạo nguồn vốn phục vụ cho trình phát triển kinh tế huyện Quảng Ninh Qua dự án lựa chọn nghiên cứu đề tài đấu giá QSDĐ thu ngân sách Nhà nước theo giá trúng đấu giá 80.591,0 triệu đồng (hơn 80 tỷ đồng), số tiền thu đuợc theo mức giá khởi điểm quy định 62.068,9 triệu đồng (gần 62 tỷ đồng) Như vậy, nhờ cơng tác đấu giá QSDĐ góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nuớc qua dự án nghiên cứu 18 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,3 lần so với tổng giá khởi điểm Người sử dụng đất mua đất với giá hợp lý, khơng loại phí liên quan khác, đảm bảo tính an tồn mặt pháp lý * Về mặt xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo hệ khu dân cư đồng khu đất quy hoạch đưa bán đấu giá, tạo nguồn thu để phát triển sở hạ tầng Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần giải nhu cầu nhà ở, đất xã hội, nguồn thu từ đấu giá hỗ trợ người dân bị thu hồi đất nông nghiệp chuyển đổi kinh tế góp phần tái tạo sở hạ tầng địa phương * Về công tác quản lý Nhà nước: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần phát triển thị trường bất động sản, làm sở để Nhà nước xác định giá đất ngày gần giá thị trường hơn, đảm bảo nguồn thu 86 ngân sách cho Nhà nước, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất trúng đấu giá xử lý nhanh gọn, kịp thời hơn, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất Kiến nghị Để góp phần cải thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở, giai đoạn tới cần tập trung giải vấn đề sau: UBND huyện cần tập trung thống kê diện tích loại đất, đầu tư lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, thị trấn, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu Phối hợp tập trung tháo gỡ vướng mắc cơng tác giải phóng mặt bằng, ưu tiên cơng tác bồi thường giải phóng mặt dự án tạo quỹ đất quỹ đất kêu gọi đầu tư; thực dự án xây dựng nhà chung cư (về lâu dài) trước mắt bố trí ngân sách để mua nhà thu nhập thấp nhà xã hội để bố trí tái định cư cho hộ bị di dời giải phóng mặt dự án đầu tư Đẩy mạnh công tác đầu tư xây dựng hạ tầng khu quy hoạch nhằm đảm bảo việc bàn giao quỹ đất thực bán đấu giá theo tiến độ quy định Mặt khác làm tăng giá trị đất đấu giá, đồng thời để sau đấu trúng người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ làm nhà Từng bước giao công tác đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin Tăng cường củng cố kiện toàn Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh, huyện để hoàn thành nhiệm vụ giao quản lý phát triển quỹ đất địa phương Tập trung cải cách hành đặc biệt thủ tục hành việc xây dựng, thẩm định, phê duyệt mức giá tối thiểu bán đấu giá; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau trúng đấu giá để tạo điều kiện thuận lợi cho quan đơn vị công dân Nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực thiết kế đất đấu giá theo phương thức khác nhau, việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu Tăng cường công tác thông tin, quảng bá, mở rộng thơng tin tồn quốc để giới thiệu quỹ đất, giới thiệu quỹ nhà đất xây dựng số chế sách nhằm thu hút kêu gọi đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư, tăng nguồn thu ngân sách 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Bộ Tài nguyên Môi trường – Bộ Tư pháp (2015), Thông tư 14/2015/TTLTBTNMT-BTP ngày 04/4/2015 Quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Chi cục thống kê huyện Quảng Ninh (2015), Niên giám thống kê huyện Quảng Ninh 2015, Đồng Hới Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng năm 2007 sửa đổi, bổ sung số điều nghị định số 188//2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Về bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định giá đất, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 10 Hoàng Thị Thu Nhàn (2016), Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Đại học Nông Lâm, Huế 11 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Đại học Nơng nghiệp I, Hà Nội 12 Nguyễn Thanh Trà, Hồ Thị Lam Trà (2004), Bài giảng Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 88 13 Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước 14 Phan Thị Tố Nga (2016), Thực trạng đề xuất giải pháp đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Đại học Nông Lâm, Huế 15 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội 17 Thủ tướng Chính phủ, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 Về việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 18 Trương Ánh Linh (2014), Đánh giá tình hình thực đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Bố Trạch tỉnh Quảng Bình, Luận văn Thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nơng Lâm Huế 19 UBND tỉnh Quảng Bình (2011), Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 việc ban hành Quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Quảng Bình 20 UBND Tỉnh Quảng Bình, Quyết định số 1600/QĐ-CT ngày 16/07/2012 Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Bình việc phê duyệt Dự án đầu tư Xây dựng hạ tầng Khu dân cư thị trấn Quán Hàu, huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 21 UBND Tỉnh Quảng Bình, Quyết định số 31/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2013 giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn 22 UBND tỉnh Quảng Bình (2015), Quyết định số 2425/QĐ-UBND ngày 01/9/2015 việc thu hồi đất để giải phóng mặt xây dựng hạ tầng khu Bàu Đưng xã Vạn Ninh, huyện Quảng Ninh Website 23 Quỹ phát triển đất, Dự án xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu, huyện Quảng Ninh website: https://qptd.quangbinh.gov.vn/noi-dung/du-khu-dancu-thi-tran-quan-hau-huyen-quang-ninh.htm 24 Trang thông tin điện tử Quảng Ninh – Quảng Bình, Dự án xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu website: https://quangninh.quangbinh.gov.vn/3cms/thong- 89 bao-ban-dau-gia-qsd-dat-o-dot-3-nam-2016-tai-du-an-khu-o-moi-bau-dung-xavan-ninh-huyen.htm 25 Trần Kim Chung, “Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2013 triển vọng năm 2014”, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, Jan 10 th 2016, http://www.tapchitaichinh.vn/Trao-doi-Binh-luan/Thi-truong-bat-dong-san-oViet-Nam-nam-2013-va-trien-vong-nam-2014/39842.tctc.htm 90 PHỤ LỤC Bảng Các văn đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tỉnh Quảng Bình Trung ương Năm ban hành Tên văn Ghi 2003 Luật Đất đai năm 2003 Hết hiệu lực 2005 Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18 tháng 01 năm 2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Hết hiệu lực 2005 Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày tháng năm 2005 Bộ Tư pháp hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP Hết hiệu lực 2005 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Còn hiệu lực 2006 Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/5/2006 việc tăng cường thực Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản Hết hiệu lực 2010 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Cịn hiệu lực 2010 Thơng tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản Còn hiệu lực 2012 Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 Bộ Tài Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Còn hiệu lực 2013 Luật đất đai 2013 Còn hiệu lực 91 Trung ương Năm ban hành Tên văn Ghi 2014 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Còn hiệu lực 2014 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ Quy định giá đất Cịn hiệu lực 2014 Thơng tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh Còn hiệu lực bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Địa phương Năm ban hành Tên văn Ghi 2011 UBND tỉnh Quảng Bình (2011), Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 việc ban hành Quy chế bán đấu giá QSDĐ để giao đất có thu Còn hiệu lực tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn tỉnh Quảng Bình 2012 Quyết định số 31/2012/QĐ-UBND ngày 21/12/2012 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Còn hiệu lực Quảng Bình năm 2013 giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn (Nguồn: Số liệu điều tra năm 2016) 92 PHỤ LỤC PHIẾU THU THẬP Ý KIẾN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỀ TÀI:“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình” Kính mong Ơng/Bà vui lịng xếp thời gian để trả lời vấn Chúng mong muốn tìm hiểu thơng tin liên quan đến đấu giá đất mà Ông (bà] tham gia Những thơng tin cá nhân/hộ gia đình bảo mật, tổng hợp kết điều tra khảo sát để phục vụ cho đề tài nghiên cứu Rất mong hợp tác Ông/bà! NỘI DUNG THÔNG TIN Họ tên người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất:…………………………… Ông (bà) tham gia đấu giá đất tại: Ngày…… tháng …… năm …… Thửa đất đấu giá: - Số thứ tự: ……… - Diện tích: ……… m2 - Hình thức đấu giá: Bỏ phiếu kín: Cơng khai lời nói: - Giá sàn quy định:……………………………… đồng (………………… đồng/m2) - Giá trúng đấu giá:…………………………… đồng (………………… đồng/m2) - Số người tham gia đấu giá đất trên:………… người - Số vòng đấu giá đất trên:…………… vòng Bước giá tham gia đấu giá đất quan tổ chức đấu giá có niêm yết cơng khai khơng? Có: Khơng: Theo Ông (bà) so với thời điểm đấu giá giá đất trúng đấu giá đất (chỉ đánh dấu ô): - Cao nhiều so với giá thị trường: - Cao so với giá thị trường: - Bằng giá thị trường: - Thấp so với giá thị trường: - Thấp nhiều so với giá thị trường: 93 Nguồn thông tin đấu giá đất Ơng (bà) có từ đâu (có thể đánh dấu nhiều ơ)? - Truyền hình: - Đài phát thanh: - Báo: - Mạng Internet: - Tại quan tổ chức đấu giá: - Từ người khác: Ơng (bà) tìm hiểu kỹ thơng tin đất tham gia đấu giá chưa? Đã tìm hiểu kỹ: Có nghe qua: Chưa: Quy chế đấu giá khu vực có niêm yết quan chun mơn khơng? Có: Khơng: Ơng (bà) có tìm hiểu kỹ thơng tin quy chế đấu giá khu vực chưa? Đã tìm hiểu kỹ: Có nghe qua: Chưa: 10 Ơng (bà) có phổ biến quy chế đấu giá trước đấu giá không? Có: Khơng: 11 Người thân gia đình (vợ chồng, cha con, mẹ con, anh chị em ruột người có tên hộ gia đình) có nộp đơn đấu giá đất với Ơng/bà khơng? Có: Khơng: 12 Khi tham gia đấu giá đất Ơng (bà) có thơng thầu (dàn xếp giá) với người tham gia đấu giá không? Có: Khơng: 13 Thửa đất Ơng (bà) đấu giá dùng để làm gì? Ở: Đầu tư: Khác: 14 Thời gian mà ông bà nhận giấy chứng nhận ngày kể từ ngày Ông/bà nộp đủ tiền sử dụng đất? ……… ngày 15 Ơng/bà có hài lịng với sở hạ tầng khu vực đấu giá khơng? Khơng hài lịng: Ít hài lịng: Hài lòng: Rất hài lòng: 94 16 Những đề xuất Ông (bà) công tác đấu giá quyền sử dụng đất: - Về cung cấp thông tin: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… - Về phương pháp tổ chức thực hiện: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… Chân thành cảm ơn Ông(bà) dành thời gian cung cấp thông tin! Quảng Ninh, ngày … tháng … năm 2017 Người phỏng vấn Người thu thập thông tin (ký, nghi rõ họ tên) Văn Mạnh Khánh Toàn 95 PHIẾU THU THẬP Ý KIẾN CÁN BỘ THAM GIA TỔ CHỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN QUẢNG NINH ĐỀ TÀI:“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình” Kính mong Ơng/Bà vui lòng xếp thời gian để trả lời vấn chúng tơi Chúng tơi mong muốn tìm hiểu thông tin liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất mà Ơng/Bà thực Những thơng tin cá nhân bảo mật, tổng hợp kết điều tra khảo sát để phục vụ cho đề tài nghiên cứu Rất mong hợp tác Ông/bà! NỘI DUNG THÔNG TIN Họ tên người vấn:…………………………………………………… Chức vụ: …………………………………………………………………………… Ông (bà) tổ chức bán đất dự án.…………………………………………… ……………………………………………………………vào ngày … tháng … năm … Xin Ông/bà cho biết: Thông báo tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất khu vực quan thông báo đâu (có thể đánh dấu nhiều ơ) thơng báo lần? - Truyền hình: Số lần:…… - Đài phát thanh: Số lần:…… - Báo: Số lần:…… - Tại quan tổ chức đấu giá: - Mạng Internet: Nội dung thông báo bao gồm thông tin (đánh dấu x vào có)? - Tên, địa tổ chức bán đấu giá: - Thông tin tình trạng đất: - Thơng tin đăng ký tham gia đấu giá: (Thời gian địa điểm đăng ký, điều kiện đăng ký tham gia đấu giá) - Thông tin mở phiên đấu giá: (Thời gian địa điểm tiến hành phiên đấu giá) 96 Thơng tin tình trạng đất bao gồm thơng tin (đánh dấu x vào có)? Địa điểm: Diện tích: Kích thước: Tình trạng đất tại: Quy hoạch sử dụng đất chi tiết: Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch: Thời hạn sử dụng đất: Mốc giới đất: Quy hoạch xây dựng chi tiết: Các hạn chế đất (nếu có): Giá khởi điểm: Khi xây dựng giá khởi điểm quan có tiến hành điều tra để xây dựng khơng? Có: Khơng: Phiên đấu giá tổ chức theo hình thức nào? - Hình thức bỏ phiếu kín: - Hình thức đấu giá cơng khai lời nói: Cơ quan có kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất khơng? Có: Khơng: Những đề xuất Ơng (bà) cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất: - Về cung cấp thông tin: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… - Về phương pháp tổ chức quy trình thực hiện: ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… Chân thành cảm ơn Ông(bà) dành thời gian cung cấp thông tin! Quảng Ninh, ngày … tháng… năm 2017 Người phỏng vấn Người thu thập thông tin (ký, nghi rõ họ tên) Văn Mạnh Khánh Toàn 97 PHỤ LỤC 98 1-33,35-37,39-52,54-69,71-73,75-96,98-113 34,38,53,70,74,97 ... sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình - Phân tích hiệu hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình - Một số đề xuất cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất. .. 53 3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 57 3.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án đấu giá địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình 66 3.3... pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành nghiên cứu đề tài: ? ?Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình? ?? Đề tài sử dụng chủ yếu phương